经营分析☆ ◇600604 市北高新 更新日期：2025-05-03◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 15.06亿 58.34 3.61亿 51.13 23.97
租赁和其他服务业(行业) 10.74亿 41.60 3.44亿 48.69 32.02
其他业务(行业) 149.07万 0.06 129.80万 0.18 87.07
─────────────────────────────────────────────────
住宅销售(产品) 12.79亿 49.53 3.00亿 42.44 23.44
其他服务业(产品) 5.79亿 22.41 2.03亿 28.74 35.08
园区产业载体租赁(产品) 4.95亿 19.19 1.41亿 19.95 28.44
园区产业载体销售(产品) 2.28亿 8.81 6140.48万 8.69 26.99
其他业务(产品) 149.07万 0.06 129.80万 0.18 87.07
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 25.54亿 98.94 7.02亿 99.39 27.48
南通(地区) 2189.43万 0.85 289.28万 0.41 13.21
无锡(地区) 388.03万 0.15 11.90万 0.02 3.07
其他业务(地区) 149.07万 0.06 129.80万 0.18 87.07
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁和其他服务业(行业) 4.49亿 99.76 1.06亿 99.50 23.66
其他业务(行业) 61.60万 0.14 45.55万 0.43 73.94
房地产业(行业) 44.16万 0.10 8.10万 0.08 18.33
─────────────────────────────────────────────────
园区产业载体租赁(产品) 2.60亿 57.88 7905.21万 74.06 30.35
其他服务业(产品) 1.88亿 41.88 2714.56万 25.43 14.41
其他业务(产品) 61.60万 0.14 45.55万 0.43 73.94
住宅销售(产品) 44.16万 0.10 8.10万 0.08 18.33
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 4.37亿 97.06 1.05亿 97.95 23.94
南通(地区) 1069.30万 2.38 179.99万 1.69 16.83
无锡(地区) 192.73万 0.43 -6.43万 -0.06 -3.33
其他业务(地区) 61.60万 0.14 45.55万 0.43 73.94
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁和其他服务业(行业) 10.18亿 99.66 3.17亿 99.16 31.12
其他业务(行业) 257.69万 0.25 252.99万 0.79 98.18
房地产业(行业) 87.78万 0.09 15.64万 0.05 17.82
─────────────────────────────────────────────────
园区产业载体租赁(产品) 5.66亿 55.42 2.40亿 75.20 42.43
其他服务业(产品) 4.52亿 44.24 7657.61万 23.96 16.94
其他业务(产品) 257.69万 0.25 252.99万 0.79 98.18
住宅销售(产品) 87.78万 0.09 15.64万 0.05 17.82
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 9.93亿 97.22 3.11亿 97.47 31.36
南通(地区) 2155.50万 2.11 402.72万 1.26 18.68
无锡(地区) 429.24万 0.42 153.10万 0.48 35.67
其他业务(地区) 257.69万 0.25 252.99万 0.79 98.18
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁和其他服务业(行业) 5.24亿 99.70 1.76亿 99.29 33.63
其他(补充)(行业) 122.81万 0.23 120.35万 0.68 98.00
房地产业(行业) 32.79万 0.06 5.74万 0.03 17.50
─────────────────────────────────────────────────
园区产业载体租赁(产品) 3.01亿 57.31 1.41亿 79.23 46.68
其他服务业(产品) 2.23亿 42.39 3563.80万 20.06 15.98
其他(补充)(产品) 122.81万 0.23 120.35万 0.68 98.00
住宅销售(产品) 32.79万 0.06 5.74万 0.03 17.50
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 5.12亿 97.32 1.73亿 97.12 33.70
南通(地区) 1081.66万 2.06 305.63万 1.72 28.26
无锡(地区) 206.47万 0.39 85.02万 0.48 41.18
其他(补充)(地区) 122.81万 0.23 120.35万 0.68 98.00
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售5.19亿元，占营业收入的20.09%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 51866.56│ 20.09│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购5.36亿元，占总采购额的49.10%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 53648.96│ 49.10│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，正值新中国成立75周年，亦是实现“十四五”规划目标任务推进的关键之年。市北高新始终以
习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，秉承对接国家战略、发展高新产业、繁荣区域经济、服务企业
成长的使命，紧扣“加快科技化步伐，打造国际化园区”这一主线，积极投身科技创新与产业发展融合的实
践，在培育新质生产力的道路上稳健前行。报告期内，公司实现营业收入25.82亿元，同比上升152.66%，实
现归属于上市公司股东的净利润3,053.09万元，实现扭亏为盈。
1、依托“云数智链”一体化优势，构建“数通链谷”、“视听静界”产业增长新引擎
报告期内，公司运营的市北高新园区紧密围绕静安区“3+3”产业发展导向，依照“云、数、智、链”
产业演化路径，大力培育区块链、超高清视听两大新兴产业赛道，持续推动“数通链谷”特色产业集聚，协
同打造“视听静界”上海超高清视听产业集聚区，全力发展数智经济，积极布局新兴赛道，致力于打造“上
海城市数字化转型市级示范区”。
在区块链产业领域，园区成功引入康存数据、链图科技、格瓦票务等多家优质企业。充分发挥浦江数链
“头雁效应”，带动近百家企业形成“群雁活力”，平均每月吸引3家区块链企业入驻园区。截至2024年底
，园区内区块链企业总数突破100家，其中“数通链谷”入驻的核心区块链企业达47家。园区每周举办“市
北论链”产业论坛，创新性推出“区块链+”场景集市系列活动，并搭建起六大综合服务平台。在区块链核
心企业的推动下，金融、教育、医疗、社会公益等15个区块链创新应用场景成功落地转化，为产业发展注入
强劲动力。
在超高清视听产业方面，公司积极贯彻落实《协同打造“视听静界”上海超高清视听产业集聚区行动方
案（2025-2028年）》，将“视听静界”建设视为重大发展契机，充分发挥作为首批“上海市超高清视频产
业示范基地”的平台优势，以“数据智能+文化创意+示范应用”为主线，助力上海超高清视听产业集聚区建
设。截至目前，市北高新园区已汇聚超高清视听领域相关企业30多家，逐步构建起“5G+8K+AI”的特色优势
，初步形成了涵盖设施设备、数字技术、内容制播、终端呈现的完整产业链基础。
截至2024年年底，园区注册企业数突破5000家，在地经营企业数达2600家，园区企业总营收约2600亿元
。园区现存在地经营企业中，包含跨国地区总部28家，央企、民企类总部企业14家，全球服务商企业13家，
数据智能企业800余家。2024年公司及控股子公司全年销售项目签约面积达5542.62平方米，签约金额2.50亿
元，同比增长854.13%，当年全部确认销售收入。截至2024年12月31日，公司及控股子公司出租房地产总面
积38.40万平方米，全年实现房地产租金收入4.95亿元。
2、深耕创新创业沃土，助力城市更新，推动“一谷一环一走廊”建设
报告期内，公司坚决落实《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》，以走马塘整体转型区建设为
重要抓手，加快推进城市更新进程。2024年，公司分批次推进走马塘整体转型区存量土地资源的高效利用，
致力于打造创新社区、活力社区和生态社区，并纳入上海市城市更新项目库。报告期内，公司运营的市北高
新园区推动实施了市北百联创新科技产业中心等5个更新项目。在2024年12月举办的“上海城市更新开拓者
大会”静安推介活动上，数通链谷项目、走马塘整体转型区项目、静安国际科创社区项目脱颖而出，成为静
安城市更新的重点推介项目。
秉持“数字化产业社区服务运营商”的发展定位，报告期内，公司大力推进“一谷一环一走廊”建设，
精心培育创新创业优质环境。“一谷”——数通链谷，拥有8栋单体建筑，总建筑面积12万平方米，办公面
积6.6万平方米，定为“数通链谷先导区”，截至2024年年底，已聚集企业近100家，办公人数近2000人，注
册资本达54亿元。“一环”——静安国际科创社区，已基本建设完成。曾经见证上海工业文明发展的“老厂
房”，如今焕发出“中环数字产业创新带”的“新地标”，静安国际科创社区可提供30万平方米办公空间，
助力静安打造中国式现代化城区样本。“一走廊”——走马塘整体转型区，坚持生命健康总部集聚高地、技
术研发基地、增值服务中心的发展定位。截至2024年底，该区域已启动6个地块的更新工作，更新总量约16
万平方米，区域内首个“联合转型”项目顺利取得重大阶段性成果。
3、强化科创基础，打造“双创孵化+投资助力+专业服务增值+产业资源赋能”一体化科创引培体系
报告期内，公司积极响应静安区打造金融科技联动发展新高地的政策，依托自身“直投+基金”的投资
体系，进一步完善产业投资生态圈和金融服务链，紧密结合人工智能、大数据、区块链等前沿技术，加大对
金融科技企业的支持力度，推动金融科技与实体经济深度融合。截至报告期末，公司累计投资基金6支，基
金投资金额达5.6亿元，撬动产业投资基金81.8亿元。
公司坚持“投资+孵化”的科创引培模式，形成了“创业苗圃+孵化器+加速创业营+产业生态”覆盖企业
全生命周期的孵化体系。报告期内，聚能湾孵化器全年组织政策培训、垂直路演、企业家创业营等活动51次
，连续两年获评科技企业孵化器和创业孵化示范基地优秀（双A级）认定。截至报告期末，聚能湾累计孵化
苗圃项目457项，孵化器企业423家，加速器企业80户。2024年，园区联合思爱普中国设立SAP（中国）科创
赋能中心，为创业人才和企业提供精准服务，提升其创业水平与核心竞争力。公司产业孵化正不断强化创新
策源、培育创新企业、促进成果转化，践行推动发展新质生产力。
自承接科创赋能职能以来，公司制定了《市北高新科创体系建设方案》，搭建起园区的科创服务体制机
制，发起的科创引培计划已累计吸纳优质企业80余家。截至报告期末，园区拥有高新技术企业271家，专精
特新企业和小巨人企业96家，39家企业入选静安“百企成长计划”，成为静安创新发展的核心策源地。
4、创新服务保障，构建“需求对接—资源匹配—成果落地”全链条服务体系
报告期内，公司始终坚持“以企为先”“以人为本”的运营理念，在园区服务工作中突出“科技服务、
营商服务、配套服务”，全力推动产城融合向产业社区转变。在政策支持方面，公司面向总部型的“链主龙
头”、发展型的“产业中坚”、创新型的“初创企业”，形成了具有针对性、较为完善的配套政策供给体系
。在人才服务方面，公司充分发挥上海静安留学人员创业园、“海聚英才”创新创业示范基地的平台功能，
集聚、培育专业人才，携手打造静安国际人力资源产业创新港，构建集技术研发、服务创新、人才培养于一
体的国际顶尖人力服务平台。在深化产学研融合方面，园区建立“1+X”院士（专家）工作站（服务中心）
格局，通过14个院士专家服务中心或工作站为企业提供对口服务。在园区服务方面，公司持续优化园区“15
分钟服务圈”，实现主要服务阵地全覆盖；“职工健身驿站”有序运营，制度日益完善；“户外职工爱心接
力站”全年无休服务户外职工，“夏送清凉、冬送温暖”累计发放慰问品千余份；“请喝一瓶水”爱心水站
公益行动提档升级；“健康服务点”进一步拓展服务方式，将个性化的健康义诊服务送进园区各地块、楼宇
和企业。园区构建的一体化智能服务矩阵，为入驻企业提供了便捷高效的全链条服务体系。
二、报告期内公司所处行业情况
在当前我国经济步入新常态的背景下，传统产业面临着转型升级的巨大压力，亟需探寻新的增长动力。
推动经济高质量发展已成为新时代经济发展的核心任务。党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步
全面深化改革推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）明确提出，要健全推动经济高质量发展的体
制机制，其中包括因地制宜发展新质生产力、促进实体经济与数字经济深度融合等关键举措。作为新时代全
面深化改革的纲领性文件，《决定》将有力推动传统产业加快数字化转型步伐，使其朝着高技术、高效能、
高质量的方向发展，同时也将引领产业园区的转型升级与创新发展。
上海市人民政府办公厅印发的《上海市特色产业园区高质量发展行动方案（2024—2026年）》明确提出
，要进一步提升特色产业园区的创新突破与示范引领作用，强化特色产业集聚和产业生态培育，将其打造成
为高质量发展的重要功能载体，构筑面向未来产业发展的战略优势。在国家实施创新驱动发展战略的背景下
，产业园区作为推动区域经济发展的重要平台，被赋予了先进制造集聚区、创新驱动引领区、开放发展先行
区、产城融合示范区等战略定位和重要角色。上海各产业园区围绕特色产业方向，培育标志性产业链，引进
龙头企业和优质中小企业，构建多层次产业科技创新平台，推动园区数字化转型和绿色低碳发展，为产业发
展提供了有力的支撑。聚集土地、资本、产业、技术、人才等众多要素的高新技术产业园区，已然成为培育
产业新动能、彰显城市竞争力的核心战略载体和创新平台。
从全市主要产业园区的发展布局来看，公司运营的市北高新园区先后被纳入《上海市城市总体规划（20
17-2035年）》和《上海市产业地图》，并且是《上海数字经济发展“十四五”规划》中提出的“中环数字
产业创新带”的重要组成部分。作为静安区对接上海建设“全球科创中心”“国际数字之都”的前沿阵地，
公司运营的市北高新园区依托“云数智链”一体化生态，不断谱写数字化转型的新篇章。目前，园区已成为
国家新型工业化示范基地（大数据、软件信息）、国家区块链创新应用试点（综合试点地区），以及上海首
批城市数字化转型市级示范区和特色产业园区（在线新经济）。市北高新园区已成为数据智能产业为核心引
擎，区块链、超高清视频等多元产业协同共进，展现出蓬勃的创新活力与发展潜力的产业新高地，为区域经
济的高质量发展注入强劲动力。
三、报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心业务，聚焦“提升特色
产业优势、深化载体开发强度、做优经济发展密度、加大孵化培育力度、展示营商服务温度、擦亮园区品牌
亮度”六大关键领域，全力塑造“中国大数据产业之都”与“中国创新型产业社区”的卓越形象。
在产业地产开发运营方面，公司全面负责市北高新园区内产业载体的开发、建设、运营及管理，实现一
体化高效运作。报告期内，公司以“一谷”（数通链谷）、“一环”（静安国际科创社区）、“一走廊”（
走马塘整体转型区）为核心，精心打造“区域集中、产业集聚、企业集群、功能集成”的新型产业楼宇集群
，构建“一体两翼”的产业空间布局，持续为企业提供高品质空间配套和硬件设施。在产业孵化投资方面，
公司深化科技金融联动，依托“基地+基金”“投资+孵化”双轮驱动运营模式，积极推进助力科创引培计划
，全力构建要素完备、协同高效、开放包容的区块链产业与超高清视频产业应用创新生态。公司进一步强化
聚能湾国家级孵化器建设，加速打造“SAP（中国）科创赋能中心”，通过协同联动产业投资与招商引资，
致力于成为“科创企业的时间合伙人”。
在产业服务集成方面，面对产业迭代升级的深刻变革，公司紧密围绕园区企业发展需求，完善园区数字
基础设施，提升园区数字化服务体系，搭建公共技术平台和设备共享平台，为企业提供全方位支持。公司多
措并举优化服务功能、提升企业服务效率，建设配套服务设施，打造生态园区。同时，公司积极组织各类行
业交流活动、技术研讨会、创新创业大赛等，促进企业间交流与合作，推动产业协同发展，为企业营造更具
活力与竞争力的发展环境。
四、报告期内核心竞争力分析
1、精品化的产业载体开发优势
公司运营的市北高新园区地处上海交通“主动脉”南北高架与中环的黄金交汇点，占地面积3.31平方公
里，是静安对接上海建设“全球科创中心”“国际数字之都”的核心承载区。近年来，公司秉持“科创市北
、智慧产业、智能建筑”的经营理念，在产业载体开发与运营上持续深耕，已成功构建“总部经济园、数通
链谷、市北·壹中心、静安国际科创社区、走马塘整体转型区”五大产业空间布局。通过精心打造“一谷一
环一走廊”，公司塑造了载体多元、设施完备、配套丰富的产业发展空间，为企业提供优质的空间配套和硬
件设施，精准对接优质空间供给与优质企业需求，使其成为园区开拓产业发展新局面的强大牵引力和核心引
擎。
2、数智产业的集群优势
公司运营的市北高新园区作为上海市特色产业园区、民营企业总部集聚区、数字化转型示范区以及国家
区块链创新应用综合性试点地区建设核心区，已形成“云计算、大数据、人工智能、区块链”等特色产业集
群，并加速培育“数通链谷、视听静界、人力资源创新港”等未来新赛道。众多数智企业汇聚的市北高新园
区，构建起了“基础资源层、技术工具层、行业应用层、生态服务层”的全产业链布局，应用场景覆盖政务
、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域。园区内集聚了一批细分领域的行业龙头、独角兽与隐形冠军
企业，形成了以龙头企业资源开放共享、整合产业链上下游、推动产业链协同创新的数智产业良好发展态势
。
3、多元化的产业投资引培体系优势
在产业投资方面，公司坚持“基地+基金”、“投资+孵化”产业投资体系，强化科技金融联动，推动“
科技-产业-金融-服务”深度融合，通过“直接投资、科创引培、孵化器培育、参投市场化基金与返投园区
企业”等多项举措，公司塑造了“政策+空间+系统+投资+生态”的全方位企业服务体系。以聚能湾国家级孵
化器为核心，公司构建了多层次创业孵化体系，打造产业投资生态圈和金融全方位服务链，充分发挥资本的
聚拢效应，以产业投资带动产业招商，赋能企业发展，为园区产业生态注入强大动力。
4、全产业链的园区服务品牌优势
公司围绕开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心业务，坚持走专业化、精品化、品牌化路线
，充分借助数字化平台手段，形成了注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和管理等各要素综合发展的
产业园区综合运营模式。园区服务能级正向全链条、全方位服务供应商转变，实现城市、园区、企业、人之
间的空间融合与功能融合。公司构建起了园区数智产业综合服务体系和区块链产业配套服务框架体系，为区
域招商引资、安商稳商提供强大助力，为园区品牌的长远发展奠定坚实基础，创造广阔机遇。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入25.82亿元，同比上升152.66%，实现归属于上市公司股东的净利润3053.0
9万元，实现扭亏为盈。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
近年来，国家持续将产业园区作为推动经济高质量发展的关键载体。2024年政府工作报告明确指出，要
深入推进数字经济创新发展，积极推进数字产业化、产业数字化，促进数字技术和实体经济深度融合。深化
大数据、人工智能等研发应用，开展“人工智能+”行动，打造具有国际竞争力的数字产业集群。上海市人
民政府办公厅印发的《上海市特色产业园区高质量发展行动方案（2024—2026年）》提出要加强园区主体建
设和管理，打造一批专业化、高能级的特色产业园区主体，将产业园区定位为创新驱动发展的核心引擎、产
业转型升级的重要平台、城市功能提升的关键支撑。
随着产业分工的日益精细和专业化程度的持续提高，产业园区内的产业效应愈发显著，科技创新已然成
为驱动产业园区发展的核心动力。未来，产业园区将持续向高端化、智能化、绿色化方向转型。通过优化产
业布局、提升产业能级、强化创新驱动等多方面举措，产业园区作为战略性新兴产业生态和科创企业集群的
重要载体，将更加注重产业协同发展，推动产业链、创新链、人才链、价值链的深度融合，充分发挥其作为
区域经济高质量发展主阵地和主引擎的关键作用。
公司运营的市北高新园区作为上海市重要的产业园区之一，聚焦“云数智链”产业生态，将继续秉持创
新转型理念，始终保持新兴产业战略敏捷，依托国家新型工业化产业示范基地、上海大数据产业基地等平台
优势，公司将推动区块链、超高清视听等科技创新产业在园区的蓬勃发展，并借助“数据之变、算力之变、
范式之变”，助力上海建设“中环数字产业创新带”。
(二)公司发展战略
公司秉持“创新驱动、转型发展”的核心理念，以“地产+投资”双轮驱动为运营模式，依托“云数智
链”产业生态的坚实基础，加速布局“数通链谷”“视听静界”“人力资源创新港”等未来产业新赛道，致
力于构建数字经济新生态，催生新模式、新产业、新动能，全力推进“都市型数字经济示范园区”建设，打
造具有“高水平、国际化、创新型”特征的“中环数字产业创新带”。
(三)经营计划
2025年，作为“十四五”规划的收官之年与“十五五”规划的谋篇开局之年。面对新挑战、新任务，公
司将凝聚全员力量，勇毅前行，全力推进市北高新园区的开发建设，积极布局数通链谷、视听静界、人力资
源创新港等新兴赛道，致力于将园区打造成视野国际化、产业科技化、生态园林化、服务集成化，国内一流
、国际有一定影响力的高新技术服务业园区。
1、构建“一谷一环一走廊”产业空间规划体系，打造“都市型数字经济示范园”
2025年，公司将以“一谷一环一走廊”为核心，围绕特色领域布局产业项目、搭建产业平台，全面提升
核心功能、强化创新能力、提高经营质效，协同推进“数通链谷、视听静界、国际人力资源创新港”三大新
赛道的发展。数通链谷将逐步构建先导区、扩展区、辐射区和协同区的发展格局，吸引链主企业、落地应用
场景，持续巩固并扩大区块链产业发展优势。视听静界将聚焦下一代新型显示、超高清视听垂类大模型、核
心元器件关键技术等领域，打造技术创新策源地，推动技术研发、设备制造、内容生产等企业跨界合作。人
力资源创新港将探索人力资源服务业数智化发展路径，助力静安人力资源产业迈向新高度。
2、提升产业能级与招商力度，塑造静安中环数智经济硬核增长极
公司依托“中环数字产业创新带”的优势区位，聚焦招大引强、招新引优，全力打造市北高新园区“产
业集聚、企业集群、功能集成”的新型楼宇经济大格局。围绕“云数智链”关键核心节点，通过精准招商、
产业招商、生态招商等手段，以提升产业能级为导向，充分发挥大数据中心、大数据联盟等平台的集聚效应
，全力引入数据智能类企业，持续增加数智企业产业密度，不断丰富数智市北品牌内涵，扩大全市首批数字
化转型示范区的品牌影响力。同时，加快聚焦总部经济与楼宇经济，全力推动数据智能产业链上下游企业及
应用场景落地，进一步完善园区高密度、全生态的产业布局。
3、围绕“基地+基金”“投资+孵化”运营机制，营造“投早投小投硬科技”的创新氛围
公司将从“科技创新+产业赋能”两大维度着手，推动国家级孵化器聚能湾聚焦“云计算、大数据、人
工智能、区块链”等重点产业领域，探索“高新技术+金融资本”的持股孵化模式，落实“双创孵化、投资
助力、增值服务、资源整合、产业赋能”五项创新服务举措，不断提升科技成果转化与企业孵化成功率。依
托SAP（中国）科创赋能中心提供安全、稳定的科创实验室，为企业数字产品孵化提供端到端服务，共建开
放、共创的科创生态群落，加速创新成果转化，助力园区企业驶入数字化转型的“快车道”。此外，公司将
以产业投资基金为杠杆，通过资本支持与产业赋能，实现产业与资本的深度融合，促进科技企业与金融资本
的高效对接，构建以价值链为导向的投资引培机制。
4、以服务赋能企业，进一步推动区域经济高质量发展
公司将持续依托市北高新园区市场所、全市首个智慧税务共治点等15个政务服务窗口，不断拓展“一窗
受理”“一线连通”“一网通办”的政企服务事项，推动“数据多跑路”“企业少跑腿”，实现“园区事、
园区办”。公司将积极对接静安在高能级和国际化服务机构的集聚优势，充分利用各类专业服务资源，在金
融、法律、会计、广告、检测认证等方面为企业提供优质服务。公司还将以体制机制改革创新为新起点，加
大与属地政府在基层党建、产业发展、营商环境、社区治理、文化交流等多领域的深度合作，促进产业园区
与属地政府的高效联动，助力区域经济实现高质量发展。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济政策风险
公司的主营业务园区开发运营与行业调控密切相关，且资源整合极为复杂。产业、人口、规划、交通、
金融等主要资源，均受各类政策的显著影响。目前，国内房地产行业受到产业政策、税收政策及信贷政策等
多重因素的制约，仍存在诸多不确定性。公司将密切关注宏观经济和国家政策的动态走向，深入把握宏观经
济形势，积极顺应宏观调控政策的引导，主动调整经营规划，不断提升公司的整体竞争力。
2、产业地产竞争风险
目前，新兴科技产业已成为驱动园区租赁需求的主要动力。这类企业在选址时，更加注重板块的产业定
位，以及企业发展所需的各类生产要素。在此背景下，产业园区的竞争不再局限于单一园区之间的较量，而
是涉及政策、服务、产业等多方面因素的综合竞争。公司将以更积极的态度、更超前的理念和更敏锐的布局
，有效应对市场变化，抓住发展机遇。以数智产业为基础支撑，持续深化产业布局，推动产业迭代升级。
3、项目开发风险
公司在多年的园区开发和建设过程中，积累了丰富的经验，并构建了一套完备的开发流程和开发标准。
然而，园区产业载体及其相关配套设施项目开发具有周期长、资金投入大等特点，且受到多个政府部门的管
理。这可能导致园区开发项目在项目审批、工程进度等方面存在不确定性，进而引发项目开发周期延长、成
本增加等问题。若在经营中无法及时处理和解决这些问题，可能对公司的未来经营业绩产生不利影响。公司
将对开发项目进行科学合理的分析与规划，更加注重提升项目质量、把控投资风险。
同时，加强对项目开发过程的风险管控和动态管理，持续提升公司的风险管控能力，确保项目开发的顺
利推进。
4、产业载体租售业务经营风险
园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。鉴于公司资本规模的积累以及长期发展的需求，公司已
将产业载体的整体运营模式转变为“租售并举，租赁为先”。这种模式的资金回收周期相对较长，租售现金
流入与相应建设现金支出在短期内无法完全匹配。在租赁模式下，园区物业的所有权未发生转移，未来租赁
市场的整体波动、上海市内其他园区的开发建设、租金价格变化等因素，都会对公司租赁业务的收入产生较
大影响。此外，如果公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现集中到期且不续租的情况，可能会在一定
时期内对公司的业绩产生负面影响。公司将深入调研租赁市场，精准定位客户需求，建立以客户测评风险评
级为基础的客户信息系统。同时，强化合同制定和审核流程，进一步提高招商蓄客能力，以保障租赁业务收
益的长期稳定，降低经营风险。
5、产业投资风险
随着市北高新园区内产业集聚效应的增强，园区内涌现出一批发展潜力良好的优质企业，为公司的产业
投资提供了坚实基础。近年来，公司积极构建“直投+基金”“投资+孵化”的产业投资体系，加大产业孵化
和投资力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。然而，产业投资项目从初始投资到达到成熟盈利状
态需要一定的培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收益不稳定
。公司将依托市北高新园区的产业优势和丰富的优质企业资源，挖掘和提升产业投资机会。同时，不断优化
公司的投资管理体系，完善投资管理制度，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程监督和管理，确
保产业投资的安全和效益。
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