经营分析☆ ◇600604 市北高新 更新日期：2025-09-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁和其他服务业(行业) 3.96亿 65.85 5500.63万 51.40 13.88
房地产业(行业) 2.05亿 34.13 5194.13万 48.54 25.29
其他业务(行业) 15.57万 0.03 6.38万 0.06 40.98
─────────────────────────────────────────────────
园区产业载体租赁(产品) 2.39亿 39.64 4932.34万 46.09 20.68
住宅销售(产品) 1.98亿 32.89 4742.43万 44.32 23.96
其他服务业(产品) 1.58亿 26.21 568.28万 5.31 3.60
园区产业载体销售(产品) 742.80万 1.23 451.69万 4.22 60.81
其他业务(产品) 15.57万 0.03 6.38万 0.06 40.98
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 5.81亿 96.62 9879.91万 92.33 16.99
南通(地区) 1783.87万 2.96 736.11万 6.88 41.27
无锡(地区) 235.50万 0.39 78.74万 0.74 33.43
其他业务(地区) 15.57万 0.03 6.38万 0.06 40.98
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 15.06亿 58.34 3.61亿 51.13 23.97
租赁和其他服务业(行业) 10.74亿 41.60 3.44亿 48.69 32.02
其他业务(行业) 149.07万 0.06 129.80万 0.18 87.07
─────────────────────────────────────────────────
住宅销售(产品) 12.79亿 49.53 3.00亿 42.44 23.44
其他服务业(产品) 5.79亿 22.41 2.03亿 28.74 35.08
园区产业载体租赁(产品) 4.95亿 19.19 1.41亿 19.95 28.44
园区产业载体销售(产品) 2.28亿 8.81 6140.48万 8.69 26.99
其他业务(产品) 149.07万 0.06 129.80万 0.18 87.07
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 25.54亿 98.94 7.02亿 99.39 27.48
南通(地区) 2189.43万 0.85 289.28万 0.41 13.21
无锡(地区) 388.03万 0.15 11.90万 0.02 3.07
其他业务(地区) 149.07万 0.06 129.80万 0.18 87.07
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁和其他服务业(行业) 4.49亿 99.76 1.06亿 99.50 23.66
其他业务(行业) 61.60万 0.14 45.55万 0.43 73.94
房地产业(行业) 44.16万 0.10 8.10万 0.08 18.33
─────────────────────────────────────────────────
园区产业载体租赁(产品) 2.60亿 57.88 7905.21万 74.06 30.35
其他服务业(产品) 1.88亿 41.88 2714.56万 25.43 14.41
其他业务(产品) 61.60万 0.14 45.55万 0.43 73.94
住宅销售(产品) 44.16万 0.10 8.10万 0.08 18.33
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 4.37亿 97.06 1.05亿 97.95 23.94
南通(地区) 1069.30万 2.38 179.99万 1.69 16.83
无锡(地区) 192.73万 0.43 -6.43万 -0.06 -3.33
其他业务(地区) 61.60万 0.14 45.55万 0.43 73.94
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁和其他服务业(行业) 10.18亿 99.66 3.17亿 99.16 31.12
其他业务(行业) 257.69万 0.25 252.99万 0.79 98.18
房地产业(行业) 87.78万 0.09 15.64万 0.05 17.82
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园区产业载体租赁(产品) 5.66亿 55.42 2.40亿 75.20 42.43
其他服务业(产品) 4.52亿 44.24 7657.61万 23.96 16.94
其他业务(产品) 257.69万 0.25 252.99万 0.79 98.18
住宅销售(产品) 87.78万 0.09 15.64万 0.05 17.82
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 9.93亿 97.22 3.11亿 97.47 31.36
南通(地区) 2155.50万 2.11 402.72万 1.26 18.68
无锡(地区) 429.24万 0.42 153.10万 0.48 35.67
其他业务(地区) 257.69万 0.25 252.99万 0.79 98.18
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售5.19亿元，占营业收入的20.09%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 51866.56│ 20.09│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购5.36亿元，占总采购额的49.10%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 53648.96│ 49.10│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所属行业
产业园区作为区域经济发展的核心空间载体，是产业结构调整与升级的重要聚集形态，更在各级政府的
战略布局中被赋予多重关键角色——既是先进制造的集聚区、创新驱动的引领区，也是开放发展的先行区、
产城融合的示范区。在国家创新驱动发展战略深入实施的背景下，集聚了土地、资本、产业、技术、人才等
核心要素的高新技术产业园区，已成为培育产业新动能、彰显城市竞争力的战略载体和创新平台。我国产业
园区历经四十余年发展，从数量规模的快速扩张迈入质量效益的深耕阶段，其对产业结构优化、产业集聚升
级的承载作用持续凸显。但与此同时，产业园区的发展也面临着深层次挑战：载体空间供需失衡、产业同质
化竞争加剧、精准招商能力不足等问题，正倒逼园区从规模扩张向高质量发展进行转型。
近年来，国家陆续出台政策促进产业园区的高质量发展，鼓励园区向“产业结构高端化、能源供给低碳
化、土地利用集约化、园区管理数智化”转型，推动产业园区突破单一建筑更新的传统模式，迈向数字化、
产业化、金融化、民生化融合的多维生态体系重构。在此过程中，园区运营商以“空间更新+生态构建+资本
运作”为核心抓手，深耕细分领域，深度挖掘区域资源禀赋与产业基础，在产业定位、资源配置、创新能级
等维度构建差异化竞争优势，推动行业进入精细化运营的新阶段。
公司运营的市北高新园区先后被纳入《上海市城市总体规划(2017-2035年)》和《上海市产业地图》，
也是《上海数字经济发展“十四五”规划》中提出的“中环数字产业创新带”的重要组成部分。作为静安对
接上海建设“全球科创中心”“国际数字之都”的前沿阵地，公司运营的市北高新园区以“云数智链”一体
化生态持续书写数字化转型新篇章，已成为国家新型工业化示范基地（大数据、软件信息）、国家区块链创
新应用试点（综合试点地区）以及上海首批城市数字化转型市级示范区、特色产业园区（在线新经济）。肩
负打造“都市型数字经济示范园区”试点示范重任，市北高新园区依托“数通链谷”“视听静界”等百万平
方米高质量空间载体，积极拥抱“科技回归都市”浪潮，为全球创新资源扎根静安提供优质土壤，让“最上
海”的街区生长出“最未来”的产业生态。
（二）报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心业务，聚焦“提特色、
强载体、增密度、重孵化、优服务、亮品牌”六大关键维度，全力打造“国家区块链应用示范区”和“都市
型数字经济示范园区”。
在产业地产开发运营方面，公司全面负责市北高新园区内产业载体的开发、建设、运营及管理，实现一
体化高效运作。报告期内，公司以“一谷”（数通链谷）、“一环”（静安国际科创社区）、“一走廊”（
走马塘整体转型区）为核心，精心打造“区域集中、产业集聚、企业集群、功能集成”的新型产业楼宇集群
，构建“一体两翼”的产业空间布局，持续为企业提供全周期高品质空间配套与硬件支撑。在产业孵化投资
方面，公司深化科技金融联动，依托“基地+基金”“投资+孵化”双轮驱动运营模式，积极推进助力科创引
培计划，全力构建要素完备、协同高效、开放包容的区块链产业与超高清视频产业应用创新生态。公司进一
步强化聚能湾国家级孵化器建设，加速打造“SAP（中国）科创赋能中心”，通过协同联动产业投资与招商
引资，致力于成为“科创企业的时间合伙人”。
在产业服务集成方面，面对产业迭代浪潮，公司紧密围绕园区企业发展需求，完善园区数字基础设施，
提升园区数字化服务体系，搭建公共技术平台和设备共享平台，为企业提供全方位支持。公司多措并举优化
服务功能、提升服务效能，完善配套服务设施，打造产城融合的生态型园区。同时，公司积极组织各类行业
交流活动、技术研讨会、创新创业大赛等，促进企业间交流与合作，推动产业协同发展，为企业营造更具活
力与竞争力的产业生态雨林。
二、经营情况的讨论与分析
2025年，作为“十四五”规划收官之年与“十五五”规划谋篇开局之年，面对新挑战、新任务，公司在
董事会领导下，秉持“创新驱动、转型发展”核心理念，以“地产+投资”双轮驱动为运营模式，依托“云
数智链”产业生态坚实基础，加速布局“数通链谷”“视听静界”等产业新赛道，全力推进“都市型数字经
济示范园区”建设，致力于将市北高新园区打造成为数据智能强区的主引擎、创新驱动的引领区与高水平营
商环境的示范区。
截至2025年6月30日，公司总资产2,062,319.26万元，归属于上市公司股东的净资产626,229.05万元。2
025年1-6月公司实现营业收入60,175.47万元，实现归属于上市公司股东的净利润-14,235.54万元。截至202
5年6月30日，公司及控股子公司出租房地产总面积36.64万平方米，2025年1-6月实现房地产租金收入23,851
.64万元。截至2025年6月末，市北高新园区注册企业数达5200余家，包含跨国地区总部28家，央企、民企类
总部企业17家，全球服务商企业14家，数据智能企业800余家。
1、总部增能，构建“一谷一环一走廊”产业空间体系
秉持“数字化产业社区服务运营商”的发展定位，报告期内，公司持续推进“一谷一环一走廊”建设，
通过载体空间梯度布局，精心培育创新创业优质环境。数通链谷作为上海首个以区块链为主体的产业集聚区
，亦是静安建设国家区块链应用示范区的核心承载区，上半年成功引入金保信上海分公司、云象链上海分公
司、上海市数商协会、上海区块链技术协会、上海区块链测评中心等优质企业和行业协会；截至报告期末，
数通链谷已聚集企业一百余家，其中核心区块链企业70余家，区块链技术应用“先行区”已初具雏形。静安
国际科创社区作为上海中心城区“工业遗产+科创高地”鲜活样本，聚焦跨国公司地区总部、民营企业总部
、贸易型总部和创新型总部，聚集超高清视听产业、低空经济等数字新赛道和未来智能产业；截至报告期末
，已成功引入喜马拉雅、泰科龙集团、中国电气装备集团供应链科技有限公司、静安区轨道交通建设等重点
企业，曾经见证上海工业文明发展的“老厂房”，如今已成为“中环数字产业创新带”的“新地标”。走马
塘整体转型区作为上海城市更新首批四个入库项目之一，公司运营的市北高新园区围绕“以城促产、以产兴
城”建设理念，积极推动老旧厂房改造升级、基础设施完善优化、城市空间功能重塑。截至目前，走马塘区
域已有序启动7个更新地块，项目类型涵盖1个“联合转型”、4个“自主转型”、1个“商务楼宇更新提升”
以及1个“政府收储以房换地”项目。作为上海中环数字产业创新带的重要节点，市北高新园区构建的“一
谷一环一走廊”产业空间体系，以“东西联动”之姿深度融入静安“全球服务商计划”。中国电气装备集团
、中国电信天翼数字生活、卡斯柯、上海信投、美国科勒、德国德迅、瑞士西卡、合合信息等一批央国企、
跨国公司和民企总部，推动产业规模化、集群化发展，有力促进区域产业升级和产城融合发展。
2、数智赋能，塑造静安中环数智经济硬核增长极
报告期内，公司依托“中环数字产业创新带”的区位优势，聚焦“招大引强、招新引优”，全力打造市
北高新园区“产业集聚、企业集群、功能集成”的新型楼宇经济格局。围绕“云数智链”关键核心节点，公
司以提升产业能级为导向，通过精准招商、产业招商、生态招商等手段，全力引入数据智能类企业，持续增
加数智企业产业密度，不断丰富“数智市北”品牌内涵，扩大全市首批数字化转型示范区的品牌影响力。报
告期内，公司通过举办场景集市、打造赋能平台、建设应用场景、定向引进链主企业和高端团队，实现强链
补链，构建数智产业可持续竞争优势。截至报告期末，市北高新园区集聚的区块链企业达170余家，已构建
起从底层技术研发、场景应用落地到生态价值赋能的完整产业链闭环；集聚的超高清视听企业和机构超50家
，目前正努力构筑“芯片设备-显示技术-内容生产-终端应用”的产业链条，建设超高清视听技术创新策源
地。2025年6月，上海市数字公共服务中心（数通链谷）在公司运营的市北高新园区揭牌，围绕企业“开门
四件事”——“买算力、接数据、部模型、装软件”，为企业提供一站式数字服务解决方案，破解企业数字
化转型的三大“数字坎”——自建机房、自购算力的资金压力，行业数据难获取的开发瓶颈，以及技术、资
源、服务触达的“马太效应”，为企业纾解数字化转型痛点，为区域经济注入高质量发展新动能。
3、科创释能，打造“全生命周期”产业投资生态圈
围绕“硬科技质量提升+产业生态培育”双目标，公司从“科技创新+产业赋能”两大维度着手，聚焦“
云计算、大数据、人工智能、区块链”等重点产业领域，构建“政策+空间+投资+生态”一体化的产业投资
全生命周期服务体系。报告期内，公司通过召开精准投融资路演、并购专题活动，旗下国家级孵化器聚能湾
通过举办优质中小企业梯度培育——专精特新政策培训会、“创·在上海”国际创新创业大赛政策宣讲暨创
赛路演培训等活动；运营“上海开放数据创新应用大赛（SODA）”、“数据要素×沪港合作开放数据竞赛”
、“上海融合发展创新专业赛”等数智科创类赛事；以数通链谷7号楼为主阵地建设区块链创新应用孵化器
，进一步强化数据赋能的助推作用。同时，公司以产业投资基金为杠杆，通过资本支持与产业赋能，实现产
业与资本的深度融合，促进科技企业与金融资本的高效对接，做强科创企业“时间合伙人”功能，成为科创
领域的“耐心资本”。
4、服务聚能，助推区域经济高质量发展
报告期内，公司持续依托市北高新园区7大服务平台（投融资、创新创业、人才、商务、党群、文创、
物业服务平台）及15个一站式服务窗口（人力资源线下体验站、市北高新园区市场监督管理所、智慧税务社
会共治点、法律服务工作站等），为园区企业提供创业指导、项目论证、政策对接、投融资、产业资源及资
本市场等“一揽子”服务，形成“政府+园区+专业机构”的立体服务体系，打通政企服务“最后一米”，构
建“一体化智能服务矩阵”。报告期内，公司运营的市北高新园区举办“全球服务商进市北”活动，通过政
企协同、供需对接的创新模式，充分展现了在构建专业服务业赋能生态方面的实践成果；举办“法治服务进
园区”系列活动，丰富园区综合服务内容，通过案例分享、专题研讨等形式，邀请司法局、法院、调解组织
、公证处、企业及金融机构等多方代表共商解决方案，为企业新业务模式发展中的潜在矛盾纠纷答疑解惑，
为企业稳定经营保驾护航，为新经济环境下的法治服务创新提供实践经验与理论支持。报告期内，公司坚持
绿色发展理念，积极探索绿色园区建设运营模式，践行绿色低碳行为，依托市北高新园区智慧管理平台，持
续做好园区生态环境治理，重点监管水系、空气质量、垃圾分类、工地扬尘等，河道水系全年稳定达到三类
水标准。公司持续提升园区景观，丰富园区空间绿化层次，共绘产业园区生态“新蓝图”。
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