经营分析☆ ◇600604 市北高新 更新日期：2026-04-22◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
产业地产开发运营；产业投资孵化；产业服务集成
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁和其他服务业(行业) 8.83亿 80.30 1.08亿 64.72 12.28
房地产业(行业) 2.16亿 19.65 5869.55万 35.03 27.17
其他业务(行业) 61.53万 0.06 41.93万 0.25 68.15
─────────────────────────────────────────────────
园区产业载体租赁(产品) 4.95亿 45.00 9399.44万 56.10 19.00
其他服务业(产品) 3.88亿 35.30 1444.38万 8.62 3.72
住宅销售(产品) 2.09亿 18.97 5417.86万 32.34 25.97
园区产业载体销售(产品) 742.80万 0.68 451.69万 2.70 60.81
其他业务(产品) 61.53万 0.06 41.93万 0.25 68.15
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 10.66亿 96.95 1.57亿 93.78 14.74
南通(地区) 2865.36万 2.61 930.29万 5.55 32.47
无锡(地区) 431.14万 0.39 69.86万 0.42 16.20
其他业务(地区) 61.53万 0.06 41.93万 0.25 68.15
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁和其他服务业(行业) 3.96亿 65.85 5500.63万 51.40 13.88
房地产业(行业) 2.05亿 34.13 5194.13万 48.54 25.29
其他业务(行业) 15.57万 0.03 6.38万 0.06 40.98
─────────────────────────────────────────────────
园区产业载体租赁(产品) 2.39亿 39.64 4932.34万 46.09 20.68
住宅销售(产品) 1.98亿 32.89 4742.43万 44.32 23.96
其他服务业(产品) 1.58亿 26.21 568.28万 5.31 3.60
园区产业载体销售(产品) 742.80万 1.23 451.69万 4.22 60.81
其他业务(产品) 15.57万 0.03 6.38万 0.06 40.98
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 5.81亿 96.62 9879.91万 92.33 16.99
南通(地区) 1783.87万 2.96 736.11万 6.88 41.27
无锡(地区) 235.50万 0.39 78.74万 0.74 33.43
其他业务(地区) 15.57万 0.03 6.38万 0.06 40.98
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 15.06亿 58.34 3.61亿 51.13 23.97
租赁和其他服务业(行业) 10.74亿 41.60 3.44亿 48.69 32.02
其他业务(行业) 149.07万 0.06 129.80万 0.18 87.07
─────────────────────────────────────────────────
住宅销售(产品) 12.79亿 49.53 3.00亿 42.44 23.44
其他服务业(产品) 5.79亿 22.41 2.03亿 28.74 35.08
园区产业载体租赁(产品) 4.95亿 19.19 1.41亿 19.95 28.44
园区产业载体销售(产品) 2.28亿 8.81 6140.48万 8.69 26.99
其他业务(产品) 149.07万 0.06 129.80万 0.18 87.07
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 25.54亿 98.94 7.02亿 99.39 27.48
南通(地区) 2189.43万 0.85 289.28万 0.41 13.21
无锡(地区) 388.03万 0.15 11.90万 0.02 3.07
其他业务(地区) 149.07万 0.06 129.80万 0.18 87.07
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁和其他服务业(行业) 4.49亿 99.76 1.06亿 99.50 23.66
其他业务(行业) 61.60万 0.14 45.55万 0.43 73.94
房地产业(行业) 44.16万 0.10 8.10万 0.08 18.33
─────────────────────────────────────────────────
园区产业载体租赁(产品) 2.60亿 57.88 7905.21万 74.06 30.35
其他服务业(产品) 1.88亿 41.88 2714.56万 25.43 14.41
其他业务(产品) 61.60万 0.14 45.55万 0.43 73.94
住宅销售(产品) 44.16万 0.10 8.10万 0.08 18.33
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 4.37亿 97.06 1.05亿 97.95 23.94
南通(地区) 1069.30万 2.38 179.99万 1.69 16.83
无锡(地区) 192.73万 0.43 -6.43万 -0.06 -3.33
其他业务(地区) 61.60万 0.14 45.55万 0.43 73.94
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售2.20亿元，占营业收入的20.05%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 22048.42│ 20.05│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购1.62亿元，占总采购额的34.06%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 16183.03│ 34.06│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
2025年作为“十四五”规划收官与“十五五”规划谋篇开局的关键之年，公司锚定“数字化产业社区服
务运营商”发展定位，以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心业务，聚焦“提特色
、强载体、增密度、重孵化、优服务、亮品牌”六大关键维度，深度深耕“云数智链”一体化产业生态，全
力打造“国家区块链应用示范区”和“都市型数字经济示范园区”，成为上海中环数字产业创新带的核心标
杆。
在产业地产开发运营方面，公司全面负责市北高新园区内产业载体的开发、建设、运营及管理，实现一
体化高效运作。报告期内，公司以“一谷”（数通链谷）、“一环”（静安国际科创社区）、“一走廊”（
走马塘整体转型区）为核心打造产业空间体系，构建梯度布局、东西联动的产业发展格局，持续为企业提供
全周期高品质空间配套与硬件支撑。
在产业孵化投资方面，公司围绕“硬科技质量提升+产业生态培育”双目标，深化科技金融联动，以产
业投资基金为杠杆实现产业与资本深度融合，做强科创企业“时间合伙人”功能。公司进一步强化聚能湾国
家级孵化器建设，围绕“双创孵化+投资助力+专业增值服务+产业创新赋能”发展目标，重点推动科技成果
转化与创新企业孵育，构建“政策+空间+投资+生态”一体化的产业投资全生命周期服务体系。
在产业服务集成方面，公司紧跟产业迭代趋势，以数字化、精细化、生态化为导向，完善园区数字基础
设施与数字化服务体系，构建“政府+园区+专业机构”立体服务体系，打通政企服务“最后一米”，为企业
提供创业指导、政策对接、投融资、产业资源对接等“一揽子”服务。同时，公司践行绿色发展理念，依托
园区智慧管理平台开展生态环境治理，提升园区景观与绿化层次，完善配套服务设施，打造绿色低碳、产城
融合的生态型园区，为企业营造更具活力与竞争力的产业生态雨林。
二、报告期内公司所处行业情况
产业园区作为区域经济发展的核心空间载体，是产业结构调整与升级的重要集聚形态，在各级政府培育
新质生产力、构建现代化产业体系的战略布局中，被赋予先进制造集聚区、创新驱动引领区、开放发展先行
区、产城融合示范区的多重关键角色。在国家创新驱动发展战略深入实施，数据要素价值全域释放的背景下
，集聚了土地、资本、产业、技术、人才等核心要素的高新技术产业园区，已成为培育产业新动能、彰显城
市竞争力的核心战略载体和创新平台。我国产业园区历经四十余年发展，已从数量规模的快速扩张全面迈入
质量效益的深耕与深度调整阶段，其对产业结构优化、产业集聚升级的承载作用持续凸显，但行业发展的结
构性矛盾也进一步凸显：载体空间供需失衡、产业同质化竞争加剧、传统园区空置率高企、精准招商能力不
足等问题叠加，正强力倒逼园区彻底摆脱“拼规模、拼地价”的粗放模式，向特色化、集约化、数智化、绿
色化的高质量发展方向加速转型。
2025年国家层面密集出台产业园区相关指导政策，中央经济工作会议明确提出“有序清理规范各类开发
区、园区”，工信部、发改委印发《工业园区高质量发展指引》，工信部同步发布《高标准数字园区建设指
南》，多政策协同推动产业园区向“产业结构高端化、能源供给低碳化、土地利用集约化、园区管理数智化
”深度转型，鼓励园区突破单一建筑更新的传统模式，迈向数字化、产业化、金融化、民生化融合的多维生
态体系重构。在此背景下，园区行业的发展逻辑发生根本性转变，从增量扩张转向存量优化成为核心方向，
园区运营商以“空间更新+生态构建+资本运作”为核心抓手，深耕数字经济、生物医药、人工智能等细分领
域，深度挖掘区域资源禀赋与产业基础，在产业定位、资源配置、创新能级等维度构建差异化竞争优势，推
动行业全面进入精细化运营、专业化服务的新阶段。同时，“以税招商”模式逐步退潮，“资本纽带+产业
培育”的招商新路径成为行业共识，产业引导基金、种子直投等模式广泛落地，园区正从单纯的“空间提供
者”向“产业生态服务商”“产业创新共同体”转型。
2025年，以上海为代表的核心城市正通过市域产业空间格局优化、低效用地盘活、特色赛道集聚等举措
，为产业园区高质量发展提供强力支撑，上海全市已建立产业项目落地快速响应机制，盘活存量低效产业用
地超16平方公里，并打造14个主导产业特色赛道集聚区，推动各区产业发展“各司其职、协同联动”。公司
运营的市北高新园区先后被纳入《上海市城市总体规划(2017-2035年)》和《上海市产业地图》，也是《上
海数字经济发展“十四五”规划》中提出的“中环数字产业创新带”的重要组成部分，更是静安区对接上海
建设“全球科创中心”“国际数字之都”的前沿阵地，精准契合上海数字经济特色赛道的发展布局。依托上
海市区协同的产业发展优势，市北高新园区以“云数智链”一体化生态持续深化数字化转型实践，已成为国
家新型工业化示范基地（大数据、软件信息）、国家区块链创新应用试点（综合试点地区）以及上海首批城
市数字化转型市级示范区、特色产业园区（在线新经济）。肩负打造“都市型数字经济示范园区”试点示范
重任，市北高新园区依托“数通链谷”“视听静界”等百万平方米高质量空间载体，积极拥抱“科技回归都
市”浪潮，顺应上海打造创新型街区的发展趋势，为全球创新资源扎根静安提供优质土壤，在“最上海”的
街区中培育生长出“最未来”的数字经济产业生态，成为上海核心城区发展数字经济特色产业园区的标杆典
范。
三、经营情况讨论与分析
2025年，公司面对复杂多变的宏观经济环境和激烈的市场竞争，深耕主业、攻坚克难，始终坚持既定的
发展战略，积极应对挑战，努力把握机遇，紧紧围绕“打造市北国际科创区”战略目标，锚定“科创高地、
总部基地、生态福地”发展定位，全力推进“一谷一环一走廊”空间格局建设，以实干担当推动公司在特色
产业集聚、科技创新培育、营商环境优化、产城融合等领域稳步前行，为可持续高质量发展筑牢根基。
截至2025年12月31日，公司总资产2,029,191.37万元，归属于上市公司股东的净资产608,938.70万元。
2025年度，公司实现营业收入109,964.00万元，归属于上市公司股东的净利润-31,525.89万元。截至2025年
12月31日，公司及控股子公司出租房地产总面积达39.08万平方米，2025年实现房地产租金收入49,480.70万
元。报告期内，公司运营的市北高新园区引进企业450家，新增获评高新技术企业29家、专精特新企业6家、
专精特新“小巨人”1家。
1、深耕创新，构筑现代化特色产业集群新格局
报告期内，公司持续增强数智企业产业密度，推动产业生态能级跃迁。围绕“云数智链”关键核心节点
，公司加速引进数据智能类企业，全年新引进数智企业超过150家，总数累计超过900家。新引进恩祺生物、
芯链智创、宝地满仓、东有网络、香远物联网、同路链、博悦志诚等数据智能类企业，持续增加数智企业产
业密度，不断丰富“数智市北”品牌内涵，扩大全市首批数字化转型示范区的品牌影响力。聚焦核心赛道，
公司打造的“数通链谷”项目聚链成势。报告期内，数通链谷项目年内引进区块链优质企业53家，组织举办
IEEE大会、区块链大赛、区块链场景集市、全国区块链标准委员会工作会等各类产业活动超60场。推进“静
数空间”区块链即服务平台建设工作。2025年6月，上海市数字公共服务中心（数通链谷）在公司运营的市
北高新园区揭牌，围绕企业“开门四件事”——“买算力、接数据、部模型、装软件”，为企业提供一站式
数字服务解决方案。报告期内，“视听静界”品牌凸显，市北高新园区“元空间”项目建成启用，引进超高
清视听产业项目41个，集聚的超高清视听企业和机构超50家，初步构建形成集成果展示、产业协同、创新孵
化、金融赋能和技术攻坚为一体的产业功能枢纽，目前正努力构筑“芯片设备-显示技术-内容生产-终端应
用”的产业链条，打造“视听静界”上海超高清视听产业集聚区。
2、创新驱动，厚植硬核科技投资与科创生态新磁场
围绕“硬科技质量提升+产业生态培育”双目标，公司从“科技创新+产业赋能”两大维度着手，聚焦“
云计算、大数据、人工智能、区块链”等重点产业领域，构建“政策+空间+投资+生态”一体化的产业投资
全生命周期服务体系。报告期内，公司为进一步加大产业创新、孵化和投资的力度，分别以人民币6,000万
元参与设立上海德联博健创业投资合伙企业（有限合伙），作为德联博健基金的有限合伙人，占德联博健基
金20%份额。2026年3月，因德联博健基金扩募增资及新增合伙人，公司占德联博健基金份额由20%调整为17.
37%。2025年11月，公司以人民币4,000万元参与设立中保投信思创（嘉兴）股权投资合伙企业（有限合伙）
，作为中保投信思创基金的有限合伙人，占中保投信思创基金18.10%份额。公司以产业投资基金为杠杆，通
过资本支持与产业赋能，实现产业与资本的深度融合，促进科技企业与金融资本的高效对接，做强科创企业
“时间合伙人”功能，成为科创领域的“耐心资本”。
报告期内，公司旗下聚能湾孵化器作为市北高新园区核心孵化载体，以科创服务为抓手，围绕“双创孵
化+投资助力+专业增值服务+产业创新赋能”的目标，聚焦云数智链、超高清、生命健康、具身智能等产业
的成果转化和创新企业孵育，构建科技型企业全周期成长路径。报告期内，聚能湾孵化器全年组织政策培训
、投资路演、创新创业赛事等活动57次，连续两年获评科技企业孵化器载体优秀认定。截至报告期末，聚能
湾累计孵化苗圃项目498项，孵化器企业453家，加速器企业84户。2025年11月，聚能湾申报的《“链主引领
+梯度孵化”构建数字经济产业链融通新生态》成功入选工信部“服务企业在基层”典型案例。2026年3月，
工业和信息化部正式公示首批科技型企业孵化器认定名单，市北高新旗下国家级孵化器聚能湾创新创业中心
凭借扎实的孵化成效与突出的产业适配能力成功入围，成为静安区唯一获此殊荣的科创载体。
3、产城共进，塑造“一谷一环一走廊”宜居宜业品质城
秉持“数字化产业社区服务运营商”的发展定位，报告期内，公司持续推进“一谷一环一走廊”建设，
通过载体空间梯度布局，精心培育创新创业优质环境。数通链谷作为上海首个以区块链为主体的产业集聚区
，亦是静安建设国家区块链应用示范区的核心承载区，报告期内引进豌豆信息、吉瑞供应链、深实微、涂佳
科技、八月瓜科技等重点区块链企业，导入上海区块链技术协会、上海市数商协会、上海健康数据产业协会
等一批行业功能平台，区块链技术应用“先行区”已初具雏形。静安国际科创社区作为上海中心城区“工业
遗产+科创高地”鲜活样本，聚焦跨国公司地区总部、民营企业总部、贸易型总部和创新型总部，打造集商
务服务、展览展陈、文体休闲于一体的综合性服务设施；截至报告期末，已成功引入喜马拉雅、中国电气装
备集团供应链科技有限公司、静安区轨道交通建设等重点企业，曾经见证上海工业文明发展的“老厂房”，
如今已焕新出发，成为“中环数字产业创新带”的“新地标”。走马塘整体转型区作为静安“十五五”规划
中重要组成部分，公司积极推动区域内科创、产业、生态的平衡发展，促进人文环境和空间功能的同步更新
。在提升老旧低效用地品质和优化完善基础设施的同时，更注重城市文脉肌理的塑造。
4、服务升级，打造优质营商环境新高地
报告期内，公司始终以企业需求为导向，提升服务能级，优化营商服务软实力，严格落实“三级三维”
服务及重点企业“服务包”制度，企业诉求办结率和满意度均达100%。报告期内，公司持续依托市北高新园
区7大服务平台（投融资、创新创业、人才、商务、党群、文创、物业服务平台）及19个一站式服务窗口（
人力资源线下体验站、市北高新园区市场监督管理所、智慧税务社会共治点、法律服务工作站等），为园区
企业提供创业指导、项目论证、政策对接、投融资、产业资源及资本市场等“一揽子”服务，形成“政府+
园区+专业机构”的立体服务体系，构建“一体化智能服务矩阵”。报告期内，公司运营的市北高新园区举
办“全球服务商进市北”活动，通过政企协同、供需对接的创新模式，充分展现了在构建专业服务业赋能生
态方面的实践成果；承办2025全球新兴科技峰会暨“TR50”发布仪式等峰会活动，精心运营SODA等创新赛事
，创建“上海市知识产权强市建设试点示范园区”，与园区企业联袂参展2025世界人工智能大会，共同展现
市北数智产业生态。科创品牌的知名度进一步提升。报告期内，公司坚持绿色发展理念，积极探索绿色园区
建设运营模式，践行绿色低碳行为，依托市北高新园区智慧管理平台，持续做好园区生态环境治理，重点监
管水系、空气质量、垃圾分类、工地扬尘等，河道水系全年稳定达到三类水标准。公司持续提升园区景观，
丰富园区空间绿化层次，共绘产业园区生态“新蓝图”。
四、报告期内核心竞争力分析
1、数智产业集群优势：赛道集聚成型，生态协同成势
公司运营的市北高新园区作为上海市特色产业园区、数字化转型示范区、国家区块链创新应用综合性试
点核心区，已形成“云计算、大数据、人工智能、区块链”等特色产业集群，“数通链谷”“视听静界”两
大新兴产业赛道实现规模化、标杆化发展。众多数智企业汇聚的市北高新园区，构建起了“基础资源-技术
工具-行业应用-生态服务”的垂直一体化产业链布局，应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多
个行业领域。从“四链叠加”到“多域场景落地”，园区已形成创新要素高度集聚、产业协同高效联动的数
智产业发展生态，成为上海中心城区科技产业集聚的典范。
2、精品化产业载体开发优势：空间布局优化，资源高效配置
公司运营的市北高新园区地处上海南北高架与中环黄金交汇点，3.31平方公里核心区域作为静安区对接
上海“全球科创中心”“国际数字之都”的核心承载区，地理区位与产业承载优势突出。2025年，公司秉持
“科创市北、智慧产业、智能建筑”经营理念，持续深耕产业载体开发运营，已成功构建“总部经济园、数
通链谷、市北壹中心、静安国际科创社区、走马塘整体转型区”五大产业空间布局。近年来通过“一谷一环
一走廊”精品载体打造，三大核心板块形成“区域集中、产业集聚、企业集群、功能集成”的新型产业楼宇
集群，精品化载体成为园区开拓新兴产业赛道、吸引全球创新资源的强大牵引力与核心引擎。
3、多元化产业投资引培体系优势：科技金融联动，孵化培育提质
2025年，公司持续深化产业投资体系，强化科技金融深度联动，推动“科技-产业-金融-服务”全链条
融合，构建起多元化、全周期的产业投资引培体系。通过“直接投资、科创引培、孵化器培育、参投市场化
基金与返投园区企业”等多项举措，打造“政策+空间+系统+投资+生态”全方位企业服务体系，充分发挥资
本的资源聚拢与产业赋能效应，以产业投资带动精准招商，为园区产业生态注入持续动力。
4、全产业链园区服务品牌优势：服务体系升级，产城融合深化
公司围绕开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心业务，坚持专业化、精品化、品牌化发展路
线，以数字化平台为核心抓手，形成了注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和管理等各要素综合发展
的产业园区综合运营模式，园区服务能级实现从“空间提供者”向“全链条、全方位产业生态服务商”的深
度转变。公司构建起完善的数智产业综合服务体系与区块链产业配套服务框架体系，践行绿色发展理念，打
造智慧化、低碳化园区管理模式，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合与功能融合，为区域招商引资
、安商稳商提供强力支撑，持续擦亮市北高新园区服务品牌，为品牌长远发展奠定坚实基础。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入109,964.00万元，同比下降57.40%，实现归属于上市公司股东的净利润-3
1,525.89万元。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
近年来，产业园区作为中国经济高质量发展的核心载体，在政策引导、市场驱动与技术革新的多重作用
下，行业竞争格局呈现出“头部集聚、分层分化”的显著特征，发展趋势则向“高端化、智能化、绿色化、
生态化”深度演进，产业运营逻辑从传统的规模扩张全面转向价值深耕，科技创新与产业协同成为贯穿行业
发展的核心主线。国家持续深化数字经济与实体经济的融合发展，将产业园区打造为战略性新兴产业培育、
科创企业集群发展的关键阵地。上海市则依托特色产业园区高质量发展等政策布局，进一步强化产业园区作
为创新驱动核心引擎、产业转型升级重要平台、城市功能提升关键支撑的战略定位。
从行业发展趋势来看，2025年的产业园区行业已进入“去库存、调结构、提质量”的深度调整阶段，高
端化、智能化、绿色化成为转型核心方向，产业协同与价值运营成为发展关键，多重趋势叠加推动行业实现
从外延式扩张到内生式增长的根本性转变。同时，园区的核心竞争力已从传统的“区位优势”转向“产业内
容优势”，服务于传统低附加值产业、缺乏清晰产业定位的同质化园区陷入发展困境。未来，聚焦人工智能
、生物医药、算力基础设施、零碳产业等国家战略性新兴产业的特色专业园区，将凭借强产业磁吸效应展现
出优异的抗周期能力，成为市场价值的核心载体。
公司运营的市北高新园区作为上海市重要的产业园区，依托静安区聚焦“中环两翼创新创意集聚带”的
战略布局，持续深耕“云数智链”特色产业生态。园区秉持创新转型理念，保持新兴产业战略敏捷性，重点
推动区块链、超高清视听等科技创新产业集聚发展；同时紧抓行业“数据之变、算力之变、范式之变”的发
展机遇，以数字化、智能化建设为抓手，强化产业协同与科创赋能，持续提升园区产业能级与运营服务能力
，全力助力上海建设“中环数字产业创新带”，成为上海数字产业集群发展的重要载体与核心阵地。
(二)公司发展战略
公司秉持“创新驱动、转型发展”的核心理念，深化“地产+投资”双轮驱动运营模式，以国家高标准
数字园区建设要求为指引，依托园区“云数智链”一体化产业生态的深厚积淀，加速推动“数通链谷”“视
听静界”特色产业载体从集聚发展向能级跃升、技术驱动向场景驱动转型，全力将市北高新园区打造成兼具
“高水平产业能级、国际化资源配置、创新型生态体系”特征的“中环数字产业创新带”核心标杆。
(三)经营计划
2026年是“十五五”新篇开局之年，也是公司锚定“建设市北国际科创区”目标，全面开动转型发展新
引擎、构筑“科创+产业”融合新高地的关键之年。公司将以科创高地筑牢硬实力，培育高水平数智产业集
群；以总部基地激活强引擎，集聚高能级市场主体；以生态福地厚植软实力，营造宜居宜业创新氛围，致力
于将园区打造成视野国际化、产业科技化、生态园林化、服务集成化，国内一流、国际有一定影响力的高新
技术服务业园区。
1、聚焦特色产业打造，锻造核心竞争优势
2026年，公司将持续聚焦区块链、超高清视听两大特色赛道，推动产业在园区实现集聚化、场景化发展
。在聚集区块链产业领域，公司将加快数通链谷项目从“技术驱动”向“场景驱动”转型，引导孵化器精准
培育优质企业，构建“技术研发—场景应用—生态聚合”的产业体系。在超高清视听产业领域，公司将推动
视听静界·元空间从“产业集聚”向“能级跃升”升级，依托元空间五大功能平台与创新中心的资源优势，
推动“芯片-内容-终端”全产业链在园区落地生根、集聚发展。面向科技创新和产业赛道融合发展要求，公
司将推动技术、人才、资本、数据等要素有效集聚，搭建专业化公共服务平台，持续拓展“数通链谷”“视
听静界”赛道宽度与产业深度，为前瞻布局未来产业新赛道做好充分的先行储备。
2、聚焦产业投资赋能，锚定“投硬核、投前沿”发展目标
在产业投资方面，公司将充分发挥产业投资基金的撬动作用，围绕主导产业设立垂直领域基金，通过资
本精准支持与全链条产业赋能，实现产业发展与资本运作的深度融合，促进科技企业与金融资本的高效对接
，构建以价值链为导向的产业投资引培机制。公司将主动融入市区两级国资投资体系，有效撬动社会资本共
同投资区域重点科创项目，形成国资引领、社会参与、多元投入的产业投资格局。推动产业投资模式从“零
散跟投”向“系统聚焦”转型，聚焦硬核科技、前沿领域精准布局，强化投后赋能与产业协同，稳步推动公
司向“科技创投合伙人”转型，以资本力量助推产业高质量发展。
3、深化空间体系建设，推动产业招商提质增效
在打造产业载体方面，公司将以“向内释潜能、向外拓空间”为抓手，深化“一谷一环一走廊”空间体
系建设，全面提升园区产业载体的承载能级、产出效能与功能品质，打造布局合理、功能完善、产城融合的
科创产业空间。公司将加快推进走马塘整体转型区规划建设，以走马塘为空间分界，南部重点打造科创产业
核心区，集聚高端科创资源与产业主体；北部重点构筑科创活力生活区，完善商业、生活、配套服务体系，
实现产业发展与城市功能的有机融合。在产业招商方面，持续强化链主招商与联动招商模式，积极协同“三
街一镇”开展跨区域招商合作，在空间载体、资源要素、渠道信息等方面实现紧密联动、高效协作。重点运
用产业链招商、图谱招商、场景招商、基金招商、平台招商等多元化方式，围绕两大特色赛道精准开展延链
、补链、强链工作，吸引上下游优质企业集聚，推动区域经济实现高质量跃升发展。
4、提升园区服务效能，优化营商环境赋能企业发展
公司将持续优化园区企业“三级三维”服务体系，精准推行“一企一策”定制化服务计划，强化政策精
准直达与企业诉求闭环管理，打通服务企业的“最后一米”。公司将搭建产业链上下游企业、专业服务机构
的互动对接平台，推动各方加强供需对接、资源共享与产业协作，以链主企业为引领，以专精特新企业为支
撑，以中小企业为配套，构建梯次分明、协同发展、共生共赢的产业集群生态，为园区企业发展提供全方位
、多层次、专业化的服务保障，助力企业实现高质量成长。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济政策风险
2025年产业园区开发运营与宏观政策的关联耦合度持续加深，行业资源整合的难度进一步攀升。国家层
面产业结构战略性调整、新兴产业扶持政策的动态优化调整，均可能导致园区主导产业定位与市场实际需求
出现偏差，进而影响园区产业集聚效应的充分释放。同时，国内房地产行业仍受产业政策、税收政策、信贷
政策等多重因素制约，行业发展存在诸多不确定性，对产业地产开发运营环节形成潜在影响。针对此风险，
公司将持续密切关注宏观经济走势与国家政策动态，深入把握宏观经济形势，积极顺应宏观调控政策的引导
，及时优化调整经营发展规划，不断提升公司的整体竞争力。
2、产业地产竞争风险
数字经济深度渗透背景下，新兴科技产业成为拉动产业园区租赁需求的核心动力，此类企业选址时，不
仅关注园区板块产业定位的精准性，更重视人才、技术、资金、数据等核心生产要素的供给质量与获取效率
，对产业生态的完整性、成熟度提出更高要求。在此背景下，产业园区行业的竞争格局已从单纯的硬件设施
比拼，升级为政策支持、服务能力、产业生态等多维度的综合竞争，行业竞争核心也从“办公楼宇之争”转
向“产业生态之争”。为应对该竞争风险，公司将秉持更积极的竞争态度、更超前的发展理念、更敏锐的产
业布局，持续强化园区产业协同效应，以数智产业为核心发展支撑，聚焦区块链、超高清视听等前沿产业赛
道，推动市北高新园区产业迭代升级与生态优化，持续提升园区对优质企业与创新资源的核心吸引力。
3、产业载体租售业务经营风险
产业载体租售业务是公司主要营收来源，在当前市场环境下面临多重压力。上海市内新增产业载体集中
入市，市场供给持续增加，同时部分企业受经济环境影响扩张意愿减弱，产业载体租赁需求增长放缓，进一
步加大了招商难度。在租赁端，公司持有物业所有权未发生转移，资金回收周期相对较长，易造成租赁现金
流入与载体建设、园区运营的现金支出在短期内难以实现平衡；在销售端，若产业载体销售进度未达预期，
将在一定时期内对公司经营业绩产生阶段性负面影响。针对上述风险，公司将优化客户分层管理体系，针对
科技型中小企业、成长型企业、龙头企业等不同类型客户的需求特点，定制化推出租售解决方案，加速产业
载体去化节奏；同时强化“招商-服务-续租”全周期运营管理，提升客户粘性与载体利用率，保障产业载体
租售业务收益的长期稳定，有效降低经营风险。
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