经营分析☆ ◇600604 市北高新 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁和其他服务业(行业) 4.49亿 99.76 1.06亿 99.50 23.66
其他业务(行业) 61.60万 0.14 45.55万 0.43 73.94
房地产业(行业) 44.16万 0.10 8.10万 0.08 18.33
─────────────────────────────────────────────────
园区产业载体租赁(产品) 2.60亿 57.88 7905.21万 74.06 30.35
其他服务业(产品) 1.88亿 41.88 2714.56万 25.43 14.41
其他业务(产品) 61.60万 0.14 45.55万 0.43 73.94
住宅销售(产品) 44.16万 0.10 8.10万 0.08 18.33
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 4.37亿 97.06 1.05亿 97.95 23.94
南通(地区) 1069.30万 2.38 179.99万 1.69 16.83
无锡(地区) 192.73万 0.43 -6.43万 -0.06 -3.33
其他业务(地区) 61.60万 0.14 45.55万 0.43 73.94
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁和其他服务业(行业) 10.18亿 99.66 3.17亿 99.16 31.12
其他业务(行业) 257.69万 0.25 252.99万 0.79 98.18
房地产业(行业) 87.78万 0.09 15.64万 0.05 17.82
─────────────────────────────────────────────────
园区产业载体租赁(产品) 5.66亿 55.42 2.40亿 75.20 42.43
其他服务业(产品) 4.52亿 44.24 7657.61万 23.96 16.94
其他业务(产品) 257.69万 0.25 252.99万 0.79 98.18
住宅销售(产品) 87.78万 0.09 15.64万 0.05 17.82
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 9.93亿 97.22 3.11亿 97.47 31.36
南通(地区) 2155.50万 2.11 402.72万 1.26 18.68
无锡(地区) 429.24万 0.42 153.10万 0.48 35.67
其他业务(地区) 257.69万 0.25 252.99万 0.79 98.18
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁和其他服务业(行业) 5.24亿 99.70 1.76亿 99.29 33.63
其他(补充)(行业) 122.81万 0.23 120.35万 0.68 98.00
房地产业(行业) 32.79万 0.06 5.74万 0.03 17.50
─────────────────────────────────────────────────
园区产业载体租赁(产品) 3.01亿 57.31 1.41亿 79.23 46.68
其他服务业(产品) 2.23亿 42.39 3563.80万 20.06 15.98
其他(补充)(产品) 122.81万 0.23 120.35万 0.68 98.00
住宅销售(产品) 32.79万 0.06 5.74万 0.03 17.50
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 5.12亿 97.32 1.73亿 97.12 33.70
南通(地区) 1081.66万 2.06 305.63万 1.72 28.26
无锡(地区) 206.47万 0.39 85.02万 0.48 41.18
其他(补充)(地区) 122.81万 0.23 120.35万 0.68 98.00
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁和其他服务业(行业) 10.15亿 80.40 3.62亿 60.88 35.66
房地产业(行业) 2.38亿 18.83 2.23亿 37.58 93.98
其他(补充)(行业) 966.78万 0.77 913.07万 1.54 94.44
─────────────────────────────────────────────────
其他服务业(产品) 5.12亿 40.53 1.97亿 33.17 38.54
园区产业载体租赁(产品) 5.04亿 39.87 1.65亿 27.71 32.73
园区产业载体销售(产品) 2.37亿 18.76 2.23亿 37.56 94.26
其他(补充)(产品) 966.78万 0.77 913.07万 1.54 94.44
住宅销售(产品) 86.95万 0.07 14.81万 0.02 17.04
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 12.32亿 97.56 5.81亿 97.72 47.17
南通(地区) 1594.04万 1.26 240.23万 0.40 15.07
其他(补充)(地区) 966.78万 0.77 913.07万 1.54 94.44
无锡(地区) 521.23万 0.41 201.35万 0.34 38.63
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售2.27亿元，占营业收入的22.24%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 22726.27│ 22.24│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购9.61亿元，占总采购额的70.38%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 96101.52│ 70.38│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所属行业
当前，我国经济发展进入新常态，传统产业面临转型升级的压力，需要寻找新的增长动力，推动经济高
质量发展成为新时代经济发展的核心任务。党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革
推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）中，提出健全推动经济高质量发展的体制机制，包括因地
制宜发展新质生产力、促进实体经济和数字经济深度融合等。作为新时代全面深化改革的纲领性文件，《决
定》将推动传统产业加快数字化转型步伐，向高技术、高效能、高质量方向发展，同时也将引领产业园区的
转型升级与创新发展。
上海市人民政府办公厅印发的《上海市特色产业园区高质量发展行动方案（2024—2026年）》通知，要
进一步提升特色产业园区创新突破、示范引领作用，强化特色产业集聚和产业生态培育，打造高质量发展重
要功能载体，构筑面向未来产业发展的战略优势。在各级政府的高度重视下，产业园区作为推动区域经济发
展的重要平台，被赋予先进制造集聚区、创新驱动引领区、开放发展先行区、产城融合示范区等战略定位和
重要角色。在国家实施创新驱动发展战略的背景下，聚集土地、资本、产业、技术、人才等众多要素的高新
技术产业园区已经愈发成为培育产业新动能、体现城市竞争力的核心战略载体和创新平台。
从全市主要产业园区发展布局来看，公司运营的市北高新园区先后被纳入《上海市城市总体规划(2017-
2035年)》和《上海市产业地图》，也是《上海数字经济发展“十四五”规划》中提出的“中环数字产业创
新带”的重要组成部分。作为静安对接上海建设“全球科创中心”“国际数字之都”的前沿阵地，公司运营
的市北高新园区以“云数智链”一体化生态持续书写数字化转型新篇章，已成为国家新型工业化示范基地（
大数据、软件信息）、国家区块链创新应用试点（综合试点地区）以及上海首批城市数字化转型市级示范区
、特色产业园区（在线新经济），正朝着国内“创新创业沃土”“科技产业名园”大步迈进。
（二）报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司以“产业地产开发运营，产业投资孵化，产业服务集成”为核心业务，围绕“提升特色
产业优势、深化载体开发强度、做优经济发展密度、加大孵化培育力度、展示营商服务温度、擦亮园区品牌
亮度”六个方面，着力打造“中国大数据产业之都”和“中国创新型产业社区”。
在产业地产开发运营方面，公司承担市北高新园区内产业载体的开发、建设和运营、管理业务的一体化
运作。报告期内，公司以“一谷”（市北区块链生态谷）、“一环”（静安国际科创社区）、“一走廊”（
走马塘城市规划转型区）为核心，打造“区域集中、产业集聚、企业集群、功能集成”的新型产业楼宇集群
，持续为企业提供优质空间配套和硬件设施。
在产业孵化投资方面，公司强化科技金融联动，在“基地+基金”“投资+孵化”双轮驱动运营模式下，
积极实施助力科创引培计划，进一步建设聚能湾国家级孵化器，加快打造“SAP全球科创赋能中心”，努力
成为“科创企业的时间合伙人”，营造“投资+孵化”的良好创新创业氛围。
在产业服务集成方面，面对产业迭代升级的深刻变革，报告期内，公司围绕园区企业发展需求，完善园
区数字基础设施，提升园区数字化服务体系，搭建公共技术平台和设备共享平台；多措并举优化服务功能、
提升企业服务效率，建设配套服务设施，建设生态园区；强化产业生态建设与招商引资协同联动，促成产业
链反哺与园区经济的高质量发展。
二、报告期内核心竞争力分析
1、拥有精品化的产业载体开发优势
公司运营的市北高新园区紧邻上海交通“主动脉”南北高架与中环，占地面积3.31平方公里，是静安对
接上海建设“全球科创中心”“国际数字之都”的核心承载区。近年来公司在产业载体开发与运营方面秉持
着“科创市北、智慧产业、智能建筑”的经营理念，已形成“总部经济园、数通链谷、市北壹中心、静安国
际科创社区、走马塘城市更新区”的五大产业空间布局。公司建设的“一谷一环一走廊”，构建起载体多元
、设施完善、配套丰富的产业发展空间，持续为企业提供优质空间配套和硬件设施，实现优质空间供给与优
质企业需求的精准匹配，使之成为园区开拓产业发展新局面的牵引力、发动机。
2、拥有数智产业的集群优势
公司运营的市北高新园区作为上海市特色产业园区、民营企业总部集聚区、数字化转型示范区和国家区
块链创新应用综合性试点地区建设核心区，已形成“云计算、大数据、人工智能、区块链”特色产业集群，
正着力打造“数通链谷”特色品牌。数智企业汇聚的市北高新园区，已形成了“基础资源层、技术工具层、
行业应用层、生态服务层”四个层级全产业链布局，拥有一批细分领域行业龙头、独角兽、隐形冠军企业，
应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域，形成了以龙头企业资源开放共享，整合产
业链上下游各个环节，推动产业链协同创新的数智产业良好发展态势。
3、拥有多元化的产业投资引培体系优势
在产业投资方面，公司坚持“基地+基金”、“投资+孵化”产业投资体系，强化科技金融联动，推动“
科技-产业-金融-服务”深度融合，通过实施“直接投资、科创引培、孵化器培育、参投市场化基金与返投
园区企业”等多项举措，塑造“政策+空间+系统+投资+生态”的全方位企业服务体系。公司以产业投资带动
产业招商，以产业投资赋能企业发展，以聚能湾国家级孵化器为核心构建多层次创业孵化体系，构建产业投
资生态圈和金融全方位服务链，充分发挥资本的聚拢效应。
4、拥有全产业链的园区服务品牌优势
公司围绕开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心业务，坚持走专业化、精品化、品牌化路线
，充分利用数字化平台手段，已经形成了注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和管理等各要素综合发
展的产业园区综合运营模式。园区的服务能级同时向全链条全方位服务供应商进行转变，实现城市、园区、
企业、人之间的空间融合和功能融合，构建起园区数智产业综合服务体系和区块链产业配套服务框架体系，
为区域招商引资、安商稳商提供强大助力，为未来长久持续助推园区品牌发展提供广阔的机遇。
三、经营情况的讨论与分析
2024是实施“十四五”规划的关键一年，也是开展“十五五”前期研究的启动之年。面对宏观经济环境
形势复杂多变，市场竞争持续加剧的外部环境，公司按照市委市政府和区委区政府的决策部署，立足静安“
一轴三带”战略布局，坚持“总部增能、数据赋能、科创释能”发展路径，深入推动“中环两翼创新创意集
聚带”融合发展，全力加大产业载体去化力度，持续深耕数据智能产业领域，以市北区块链生态谷为核心，
打造以应用创新生态为特色的上海区块链发展应用先行示范区，即“数通链谷”，抢占数字时代的转型新发
展机遇。
1、打造高能级的数智产业集群，为企业提供全产业链的创新策源澎湃动力。
报告期内，公司运营的市北高新园区积极响应国家发展战略，以市北区块链生态谷为核心，深化静安国
家区块链创新应用综合性试点地区建设，主动融入和服务全市“浦江数链”重大项目建设新发展格局，积极
打造“数通链谷”品牌。截至报告期末，市北区块链生态谷近7万平方米办公空间内已经集聚了近百家区块
链相关企业，其中有7家入选“中国产业区块链企业100强”，注册资本合计超54亿元，品牌效应持续提升。
报告期内，公司加快“数通链谷”政府政务服务、社会公共服务、产业创新发展、产业金融服务、长三角协
同等5大区块链创新应用平台主链的接连建设，覆盖金融、教育、医疗、社会公益等10余个行业的15个区块
链创新应用场景已陆续落成，一座区块链技术应用的“先行区”已初具雏形。作为科技创新的重要承载区，
市北高新园区将进一步强化数据赋能的助推作用，立足产业基础、紧盯技术前沿、深耕优势赛道，努力成为
区块链发展应用的示范区、数据开放应用的先行区和国际化科创服务的集聚区。
2、打造高标准产业空间，为企业提供全生命周期的空间载体。
报告期内，公司全力推进“一谷一环一走廊”建设。一谷，数通链谷正打造区块链产业生态。随着国家
和上海对区块链重大基础设施平台建设的重视，依托上海科学院区块链研究所、浦江数链等一批机构和企业
，数通链谷即将进入扩容发展的新阶段，正全力打造区块链产业“名企”、“名品”、“名园”；一环，静
安国际科创社区已基本建设建成。作为见证上海工业文明发展的“老厂房”焕发出“中环数字产业创新带”
的“新荣光”，静安国际科创社区可提供30万方办公空间，助力静安打造中国式现代化城区样本；一走廊，
走马塘城市更新区正加速转型。目前，在全市推动智能制造业转型升级的大背景下，该区域已入选全市首批
城市更新四个入库项目之一，未来走马塘城市更新区将扩容至70万平方米，以“数据智能+生命健康”为特
色，推动“工业上楼”，打造“智造空间”，成为静安推进工业上楼和发展生命健康产业的拓展地。
3、打造高效能的产业投资生态圈，为企业提供全方位的资本赋能服务。
报告期内，公司坚持“基地+基金”、“投资+孵化”双轮驱动运营模式，始终以“科创企业时间合伙人
”的身份，深入实施“科创引培计划”、扩大“科创引培联盟”，通过“发展数字经济特色产业集群、建设
市域产教联合体、打造全市高质量标杆孵化器”等具体举措，不断完善良好的创新生态和浓厚的科创氛围。
公司整合上海开放数据创新应用孵化器（SodaSpace）、上海科学院区块链技术研究所、SAP全球科创赋能中
心等各类科创资源，吸引了一批优质科研机构、创新平台、服务中介在此落户，加快打造标杆级孵化器和国
际化投资平台。
4、打造高品质的营商环境，为企业提供全天候的优质发展空间。
报告期内，公司始终坚持“以企为先”“以人为本”的运营理念，面对产业迭代升级的深刻变革，在优
化营商环境中注重“高颜值、高科技、有温度、有品味”，在园区服务工作中突出“科技服务、营商服务、
配套服务”，全力推动产城融合向产业社区迈进。报告期内，公司围绕科技型企业发展需求，整合各类创新
要素，搭建公共技术平台和设备共享平台；多措并举优化服务功能，主动上门为重点招商企业提供针对性的
“政策包”“服务包”，实现对口服务企业走访覆盖率100%以及企业诉求办结率100%；上半年园区继静安青
年体育公园、彭越浦两座人行桥、白领食堂等设施落成后，将进一步建设生态园区、优化交通出行、新增文
化场馆、举办各类活动，不断提升园区企业和员工的感受度和满意度。
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