经营分析☆ ◇600620 天宸股份 更新日期：2025-05-03◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
出租车运营、物业租赁和物业管理
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 1.62亿 47.43 7595.21万 50.36 46.85
装饰装修(行业) 1.41亿 41.18 4667.38万 30.94 33.15
其他业务(行业) 3815.41万 11.16 3039.98万 20.15 79.68
物业管理(行业) 46.11万 0.13 -237.93万 -1.58 -516.03
运输与客运(行业) 34.62万 0.10 18.62万 0.12 53.79
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 3.04亿 88.84 1.20亿 79.85 39.65
其他业务(地区) 3815.41万 11.16 3039.98万 20.15 79.68
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
装修收入(产品) 7644.11万 77.02 --- --- ---
其他收入(产品) 1424.53万 14.35 --- --- ---
其他(补充)(产品) 821.71万 8.28 --- --- ---
运输及客运收入(产品) 34.62万 0.35 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 9103.27万 91.72 --- --- ---
其他(补充)(地区) 821.71万 8.28 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 2.83亿 95.24 1.77亿 96.04 62.38
其他业务(行业) 946.02万 3.18 683.75万 3.72 72.28
运输与客运(行业) 469.82万 1.58 44.42万 0.24 9.45
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售收入(产品) 2.83亿 95.24 1.77亿 96.04 62.38
租赁收入(产品) 946.02万 3.18 683.75万 3.72 72.28
运输及客运收入(产品) 469.82万 1.58 44.42万 0.24 9.45
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 2.88亿 96.82 1.77亿 96.28 61.51
其他业务(地区) 946.02万 3.18 683.75万 3.72 72.28
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售收入(产品) 1.25亿 94.33 --- --- ---
其他(补充)(产品) 490.46万 3.71 --- --- ---
运输及客运收入(产品) 259.70万 1.96 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 1.27亿 96.29 7804.92万 95.65 61.26
其他(补充)(地区) 490.46万 3.71 355.08万 4.35 72.40
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售0.92亿元，占营业收入的26.96%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│房产销售以及装修客户1 │ 2137.61│ 6.25│
│上海东兴实业有限公司（出售投资性房地产及租赁收│ 1880.77│ 5.50│
│入） │ │ │
│房产销售以及装修客户2 │ 1845.80│ 5.40│
│房产销售客户3 │ 1693.57│ 4.95│
│房产销售客户4 │ 1663.19│ 4.86│
│合计 │ 9220.94│ 26.96│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购3.28亿元，占总采购额的66.98%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│浙江国丰集团有限公司 │ 19490.28│ 39.81│
│上海建元工程股份有限公司 │ 4592.20│ 9.38│
│上海鑫涛实业有限公司 │ 4447.71│ 9.08│
│上海康业建筑装饰工程有限公司 │ 2133.36│ 4.36│
│上海峰龙建筑工程有限公司 │ 2130.87│ 4.35│
│合计 │ 32794.42│ 66.98│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
报告期内，公司实现营业收入34187.03万元，其中房产销售收入16213.43万元，装修收入14077.46万元
，出售投资性房地产业务收入1414.86万元，物业租赁及其他收入为2481.28万元。本期公司营业收入较上年
同期29737.43万元增加4449.60万元，增幅为14.96%，主要是由于：（1）本期实现装修业务收入，以及处置
投资性房地产增加的其他业务收入，两项收入共计15492.32万元，而上年同期无此两项收入；（2）受房地
产市场形势变化影响，本期房地产销售收入为16213.43万元，较上年同期28321.59万元减少12108.16万元，
减幅为42.75%；（3）本期租赁业务及其他收入为2481.28万元，较上年同期1415.84万元增加1065.44万元，
增幅为75.25%，主要系本期公司位于北京西城区的广益大厦取得新租户及本期位于闵行区银都路2889号的“
康复医院”物业对外出租，导致租赁业务收入较上年同期增加；（4）公司因优化产业结构，于2024年出售
持有的全资子公司上海天宸客运有限公司100%股权，从而使得出租车客运收入比上期全年收入减少435.20万
元；此四项因素综合影响使得本期营业收入较上年同期增加。
报告期归属于上市公司股东的净利润为3207.75万元，较上年同期2181.18万元增加47.07%，归属于上市
公司股东的扣除非经常性损益的净利润为203.42万元，较上年同期2088.70万元减少90.26%。本期公司归属
于上市公司股东的净利润增加主要由于：（1）公司因优化产业结构，本期处置子公司股权产生的相关收益
，其中：转让持有的全资子公司上海天宸客运有限公司100%股权取得投资收益约1558.12万元，转让所持有
的全资子公司上海天宸康复医院有限公司95%的股权取得投资收益(含权益法变动损益)999.37万元；（2）上
年因被投资企业分红等原因致使被投企业公允价值下降，使得公司公允价值变动损益为负数，本期公允价值
变动损益为正，相较去年有所增加。上述主要因素使得本期投资收益和公允价值变动两项合计远超上年，致
使本期公司归母净利润同比大幅增加。但由于受房地产市场环境等相关因素影响，报告期内房地产相关业务
的毛利相比上年同期有所下滑，本期虽然有装修业务收益对公司扣非后归母净利润进行补充，实现了公司扣
非后归母净利润微盈，但仍无法完全抵消因房地产销售业务毛利下滑所导致公司扣非后归母净利润下降的影
响，从而导致公司扣非净利润较上年有所下降。
报告期内，公司经营情况如下：
1、天宸健康城项目销售与建设
报告期内，公司子公司上海天宸健康城管理有限公司（以下简称“天宸健康管理公司”）位于上海市闵
行区颛桥镇的东地块1A项目（亦称“天宸汇”、东1A期）共计出售11套房产，天宸健康管理公司实现净利润
1067.85万元，较上年同期净利润4519.64万元减少3451.79万元。
天宸健康管理公司自2020年启动建设的闵行区银都路天宸健康城东地块1A工程项目，于2022年10月取得
预售许可证，2022年12月完成竣工备案，继2022年、2023年陆续进行销售后，在本报告期内也实现了部分销
售，为公司主要收入来源。同时，天宸健康城东地块1B工程项目也正在建设中，主要建造办公、酒店及商务
综合楼等。项目所建物业将根据建成后公司实际情况对外销售或自持经营。
2、宸桁装饰公司房产装修业务
自2022年天宸健康城东1A期“天宸汇”项目销售以来，公司子公司上海宸桁建筑装饰有限公司（以下简
称“宸桁装饰公司”）陆续接受其中22户业主委托，为其提供装修工程服务。从2024年5月以来陆续完成装
修工程并经业主验收交付，截至2024年12月31日，22户业主委托的装修工程服务全部完工并验收交付，并于
当期确认装修业务收入1.41亿元。报告期内，宸桁装饰公司实现净利润为3446.93万元，上年因无装修收入
，净利润为-86.80万元。
3、物业租赁业务
本期公司房产租赁收入约为2393.47万元，比上期946.02万元增加约1447.45万元，主要是本报告期公司
位于北京西城区的广益大厦取得新租户，以及位于闵行区银都路2889号的“康复医院”物业出租增加租赁收
入。
4、物业管理业务
本期公司物业管理收入约46.11万元，上期无此项业务，本期系公司全资子公司天之宸酒店管理（上海
）有限公司（原为“上海天宸物业管理有限公司”）为天宸健康城东1A期“天宸汇”的物业管理公司，本期
开展物业管理业务，增加物业管理收入，也相应增加保安、保洁等物业成本支出约284.03万元。
5、出租车客运业务
本期公司出租车客运收入约为34.62万元，比上期469.82万元减少约435.20万元，系公司优化产业结构
，出售全资子公司上海天宸客运有限公司100%股权，致使出租车客运收入比上期全年收入减少，且因出售股
权支付员工安置等费用使得本期出租车客运净利润为-108.17万元。
6、其他业务情况
报告期内,公司共实现投资收益2650.98万元,公允价值变动收益453.96万元，其他资产处置收益1290.42
万元，主要为:
（1）股权转让收益
本期公司转让全资子公司上海天宸客运有限公司100%股权取得投资收益1558.12万元，转让全资子公司
上海天宸康复医院有限公司95%股权实现投资收益（含权益法变动损益）999.37万元。
（2）现金分红收益
公司各项现金分红及收益分配款484.98万元，其中：收到上海景嘉创业接力创业投资中心（有限合伙）
现金分红收益469.59万元，其他分红收益15.39万元。
（3）证券投资私募基金投资收益
本期公司赎回证券投资私募基金产生亏损391.49万元。
（4）公允价值变动收益为453.96万元，主要由于公司所持的被投企业在本报告期内公允价值上升，根
据评估报告增加本期公允价值变动收益所致。
（5）资产处置收益
本期公司对投资性房地产进行了处置，取得投资性房地产净收益1270.50万元；另外，固定资产清理残
值等收入19.92万元。以上两项共计1290.42万元。
二、报告期内公司所处行业情况
公司目前主要从事的业务包括天宸健康城项目开发及销售、天宸能源光储一体新能源产业基地项目、物
业租赁、装修业务等。
2024年，房地产市场呈现出整体下行但逐步企稳回暖的态势。2024年，全国房地产开发投资100280亿元
，比上年下降10.6%。新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%；新建商品房销售额96750亿元
，下降17.1%；2024年末，商品房待售面积75327万平方米，比上年末增长10.6%。
从季度数据来看，2024年四季度房地产市场在政策作用下有所好转，新建商品房销售面积和销售额实现
了正增长。同时，房价逐步回稳。2024年12月份，70个大中城市中有23个城市的新建商品住宅销售价格环比
上涨，有9个城市二手住宅价格环比上涨。其中，一线城市的新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，这是从2
023年6月以来的首次上涨。今年1月、2月以来，房地产市场保持了止跌回稳的积极势头。
政策方面，2025年“稳住楼市”首次写入政府工作报告总体要求，预计未来房地产市场或在因城施策调
减限制性措施、盘活存量用地和商办用房、推进收购存量商品房、拓宽保障性住房再贷款使用范围等系列政
策的推动下继续稳健复苏。
新能源储能领域方面，根据CNESADataLink全球储能数据库不完全统计，截止到2024年底，我国新型储
能累计装机规模达到78.3GW/184.2GWh，同比增长126.5%/147.5%，新增新型储能投运装机规模43.7GW/109.8
GWh，同比增长103%/136%。同时，新型储能招标市场规模持续增长。2024年，共有528家企业发布储能系统
招采信息，1105家发布EPC招采信息，同比分别增长68%、115%。
今年2月，工业和信息化部等八部门联合印发《新型储能制造业高质量发展行动方案》，提出到2027年
，我国新型储能制造业全链条国际竞争优势凸显，优势企业梯队进一步壮大，产业创新力和综合竞争力显著
提升，实现高端化、智能化、绿色化发展。受益于相关政策，电源侧和用户侧的储能需求将持续增长。同时
，数据中心备电、通信基站、车网互动（V2G）等储能新兴场景需求打开，有望进一步提升储能总需求。
三、报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司业务收入构成来源主要是天宸健康城东地块1A项目房产销售收入、装修业务收入以及物
业租赁收入等。公司储能业务已启动并正在开展中，位于芜湖繁昌区的厂房正在建设中。此外，公司为聚焦
主业，优化产业结构，相继将经营出租车业务的天宸客运公司股权全部转让，天宸康复医院公司股权转让95
%，同时将康复医院的物业进行了出租。
1、天宸健康城东地块1A项目房产销售与建设业务
公司子公司天宸健康管理公司投资建设的健康城东地块1A低层办公用房项目自2022年12月完成竣工备案
后，2022年、2023年均进行了相关房产销售。本报告期受市场环境等各类因素影响，销售情况较为严峻，经
过公司对销售价格及销售策略的调整，年内总计销售了11套房产，取得销售收入为1.62亿元，销售毛利率约
为46.85%，销售量与毛利率较上年均有所下降。天宸健康城东地块1B项目建设工程目前正在进行中，并已取
得银行授信，主要建造办公、酒店及商务综合楼等。
2、宸桁装饰公司装修业务
自2022年天宸健康城东1A期“天宸汇”项目开展销售以来，宸桁装饰公司陆续接受其中22户业主委托，
为其提供装修工程服务。上述装修工程在2022年度以及2023年度尚未完成，故未在2022年及2023年确认装修
收入。自2024年5月以来，宸桁装饰公司陆续完成装修工程并经业主验收交付，截至2024年12月31日，22户
业主委托的装修工程服务全部完工并验收交付，并于当期确认装修业务收入约1.41亿元。
3、物业租赁业务
本期公司位于北京西城区的广益大厦经过较长时间空置后引入新租户，从2024年2月1日起租，租期10年
。同时，公司在转让康复医院公司股权时又将位于闵行区银都路2889号的“康复医院”物业进行出租，从20
24年10月1日起租，租期20年，本期确认了3个月租赁收入，因此租赁收入较上年有所增长。
4、储能业务
公司于2023年6月与芜湖市繁昌区人民政府签订相关投资合同的议案，计划投资建设光储一体新能源产
业基地，目前政府代建的厂房正在建设中。同时，公司根据储能系统集成业务的核心需求，正推进与供应商
的合作洽谈；同时也在新疆、甘肃、四川等地进行储能项目的储备工作。
5、资产处置
为集中资金，聚焦主业，优化公司产业结构，报告期内，公司将上海天宸客运有限公司100%股权及上海
天宸康复医院有限公司95%股权转让，转让价分别为4828.90万元和4750.00万元。年内，公司又处置了部分
投资性房地产，回笼资金1414.86万元。
四、报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司资产负债率仍维持较低水平，但公司收入和现金流入仍主要来源于房产销售以及房产装
修业务，受市场环境和政策面影响较大。
目前公司存量资产天宸健康城东地块1A低层办公项目正在陆续销售，而且天宸健康城东地块1B工程项目
已在建设中，如果该项存量资产能持续地为公司创造收入和现金流入，将会为公司未来业务发展提供重要支
撑。
同时，增量业务方面，公司目前正着手进行储能项目筹备，如未来能有序推进，将推动公司整体业务发
展。
公司将通过上述的存量业务与增量业务相结合，以实施“固本培新”的战略方针，逐步重新建立公司的
核心竞争力。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司营业收入主要来源于房地产销售业务、装修业务、物业租赁、投资性房地产处置及其他
业务，其中，实现房地产销售收入16213.43万元，装修业务收入14077.46万元，物业租赁收入2393.47万元
，投资性房地产处置收入1414.86万元以及物业管理等其他收入为87.81万元。子公司宸桁装饰公司本报告期
实现净利润3446.93万元，子公司天宸健康管理公司本报告期实现净利润为1067.85万元。
报告期内，公司实现投资收益2650.98万元，其中本期处置全资子公司上海天宸客运有限公司（以下简
称“天宸客运”）100%股权取得投资收益1558.12万元；本期转让所持有的全资子公司上海天宸康复医院有
限公司（以下简称“康复医院公司”）95%股权，确认投资收益（含权益法变动损益）999.37万元。
报告期内，实现归属于上市公司股东的净利润为3207.75万元，较去年增加47.07%。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
2025年，房地产行业各项政策加力有望带动市场预期修复，但房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或
仍处于筑底阶段。当前中国房地产市场仍呈分散的竞争格局，部分房企从传统开发模式向轻资产转型，发展
代建、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等轻资产业务，以减轻资产负担，优化资产结构，提升竞
争力。
新能源储能行业方面，2024年中国新型储能市场整体供大于求，竞争激烈，主要参与者包括产业链公司
、跨界公司、新进入者（专业集成商）等。就技术发展趋势而言，未来储能系统技术路线还有升级优化甚至
变革的空间。
(二)公司发展战略
公司近年来将“固本培新”、存量业务与增量业务相结合共同发展作为战略规划。新的一年将继续推进
既定规划。对于存量业务，公司将围绕天宸健康城项目的建设、销售、运营，盘活资产，以求持续稳定地为
公司带来业务收入和现金流，为公司新业务的发展提供支撑和赋能。对于增量业务，公司致力于在新能源产
业中取得突破性进展，基于当下的项目储备，加大业务开发的力度，积极推进转化落地，使储能业务能尽快
投入市场，为公司创造新的收入和利润来源。
(三)经营计划
公司经营将围绕“固本培新”，存量业务和增量业务相结合共同发展的战略规划，盘活存量资产和业务
，积极推进和发展增量业务，优化资产结构，同时控制风险，以使公司良性健康地发展。具体为：
1、继续加强天宸健康城东地块1A工程项目的销售力度，以期尽快实现现金回流
报告期内，健康城东地块1A低层办公用房项目实现了部分销售，但受市场环境等因素影响销售未达预期
。2025年，公司将继续加强该项目的销售力度，根据市场情况及时调整和完善销售策略，增加资金回流，以
期为公司创造持续的销售收入及相应利润。
2、继续推进天宸健康城东地块1B工程项目建设，保证工程质量及进度，严控建设成本
天宸健康城东地块1B工程项目主要用于建造办公、酒店及商务综合楼，目前正在施工建设中，公司将按
照建设计划，保证工程质量及进度，落实资金安排，严控成本支出。
3、发展新能源增量业务，积极推进公司战略转型
储能业务方面，公司将推进光储一体新能源产业基地工厂的建设，基于当下的项目储备，加大业务开发
的力度，积极推进转化落地，从而获取一定的市场份额，争取在新能源产业中取得突破性进展，为公司创造
新的收入和利润来源。
4、对物业租赁业务加强有效管理
公司对外物业租赁业务较去年有所增多，因此公司将对物业租赁业务加强有效管理，督促租赁方按约及
时履行租金支付义务，及时回笼资金。
5、继续完善和加强公司治理和内部控制和管理的有效性
当前新《公司法》开始实施，上市公司监管的相关各项规定亦有所调整，加之公司正面临战略转型和增
量业务的发展，这些都将对公司治理和内部控制及管理的合理性和有效性提出更高的要求。因此，公司将继
续不断调整和完善内部治理架构和管理体制，加强内部控制，防范经营风险。同时公司将根据实际情况和经
营需要，完善员工激励机制，促进人员结构优化，构建积极进取、勇于创新的企业文化，为公司、股东和员
工创造更大的价值。
(四)可能面对的风险
对于房地产业务，受市场环境及相关政策因素比较大，虽然目前房地产市场有所企稳和复苏，但如果市
场需求持续疲软，房价下行压力犹存，可能导致公司项目销售进度缓慢，进而对公司营业收入及利润产生不
利影响。对此，公司将严格控制成本，审慎决策应对行业波动，持续优化业务结构。
对于新能源领域，国内储能行业近年来发展迅猛，市场参与者大幅增加，导致竞争愈发激烈。头部企业
凭借规模经济、品牌优势及技术研发实力，在获取项目资源方面占据有利地位。公司若不能强化市场拓展能
力，将会影响公司储能业务的发展。对此，公司将定期进行市场调查和竞争分析，以了解市场动态、竞争格
局和趋势变化，同时保持内部的灵活性和敏捷性，及时调整定价、营销策略，以便及时适应市场需求和竞争
压力。
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