经营分析☆ ◇600620 天宸股份 更新日期：2026-05-13◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
天宸健康城项目开发及销售；天宸能源光储一体新能源产业基地项目；物业租赁；装修业务等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 2.48亿 82.97 9910.08万 77.00 39.95
其他业务(行业) 4657.28万 15.58 3046.69万 23.67 65.42
装饰装修(行业) 245.78万 0.82 -10.49万 -0.08 -4.27
物业管理(行业) 189.51万 0.63 -75.83万 -0.59 -40.01
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 2.52亿 84.42 9823.76万 76.33 38.92
其他业务(地区) 4657.28万 15.58 3046.69万 23.67 65.42
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售收入(产品) 1.51亿 85.97 6488.97万 80.26 43.02
其他业务(产品) 2296.45万 13.09 1536.65万 19.01 66.91
装修收入(产品) 84.13万 0.48 61.41万 0.76 72.99
物业服务收入(产品) 81.88万 0.47 -1.81万 -0.02 -2.21
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 1.53亿 86.91 6548.57万 80.99 42.94
其他业务(地区) 2296.45万 13.09 1536.65万 19.01 66.91
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 1.62亿 47.43 7595.21万 50.36 46.85
装饰装修(行业) 1.41亿 41.18 4667.38万 30.94 33.15
其他业务(行业) 3815.41万 11.16 3039.98万 20.15 79.68
物业管理(行业) 46.11万 0.13 -237.93万 -1.58 -516.03
运输与客运(行业) 34.62万 0.10 18.62万 0.12 53.79
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 3.04亿 88.84 1.20亿 79.85 39.65
其他业务(地区) 3815.41万 11.16 3039.98万 20.15 79.68
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
装修收入(产品) 7644.11万 77.02 --- --- ---
其他收入(产品) 1424.53万 14.35 --- --- ---
其他(补充)(产品) 821.71万 8.28 --- --- ---
运输及客运收入(产品) 34.62万 0.35 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 9103.27万 91.72 --- --- ---
其他(补充)(地区) 821.71万 8.28 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.90亿元，占营业收入的30.13%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│上海天宸康复医院有限公司 │ 2714.29│ 9.08│
│房产销售客户1 │ 1670.95│ 5.59│
│房产销售客户2 │ 1588.17│ 5.31│
│房产销售客户3 │ 1529.50│ 5.12│
│房产销售客户4 │ 1502.75│ 5.03│
│合计 │ 9005.66│ 30.13│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购2.93亿元，占总采购额的70.11%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│浙江国丰集团有限公司 │ 23212.58│ 55.53│
│国网上海市电力公司市南供电公司 │ 3383.45│ 8.10│
│上海欣世纪幕墙工程有限公司 │ 1141.87│ 2.73│
│上海昀升建设集团股份有限公司 │ 808.07│ 1.93│
│上海旭博建筑装饰工程有限公司 │ 759.33│ 1.82│
│合计 │ 29305.30│ 70.11│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司运营中的业务主要包括天宸健康城项目开发、物业租赁、装修业务及储能业务等。
1、天宸健康城项目开发
公司子公司天宸健康管理公司投资建设的健康城东地块1A低层办公用房项目自2022年12月完成竣工备案
后，历年均进行了相关房产销售。本报告期房产销售收入较上年有所增加。同时健康城东地块1B项目建设工
程正在进行中，主要建造办公、酒店及商务综合楼等，预计2026年内完工。
2、物业租赁业务
由于自2024年三季度末起，公司将闵行区银都路“康复医院”物业对外出租，因此本报告期内的物业租
金收入较上年同期有所增长。
3、装修业务
公司子公司上海宸桁建筑装饰工程有限公司承接的健康城东地块1A部分购房业主的装修业务在去年已全
部完工并交付，本报告期内无新增整体装饰工程收入，仅有零星装修设备款收入。
4、储能业务
国内业务方面，公司于2023年6月与芜湖市繁昌区人民政府签订相关投资合同，计划投资建设光储一体
新能源产业基地。截至2025年末，政府代建的该项目一期一阶段储能智能制造工厂建设已进入收尾阶段；同
时公司引进了pack生产线，兼容1300Ah/1175Ah/587Ah/628Ah/588Ah/314Ah等现有全部电芯规格，为储能业
务拓展提供产能支撑，为未来订单按质按时交付提供保障。
海外业务方面，公司于2025年10月签订日本网侧电站项目投资建设协议，拟于日本国中国地区岛根县投
资建设2MW/8MWh电网侧储能电站。截至2025年末，该项目已进入建设阶段，预计2026年年内并网。公司将以
此项目为契机，抓住海外储能市场机遇，为未来拓展海外储能奠定基础。
二、报告期内公司所处行业情况
报告期内，公司运营中的业务主要包括天宸健康城项目开发、物业租赁、装修业务及储能业务等。
2025年，房地产行业践行控增量、去库存路线，全面进入止跌回稳的关键周期。全国商品房成交规模降
幅较2024年显著收窄，预计全年销售面积约8.9亿平方米、销售金额约8.4万亿元，分别同比下降约9%和约13
%，其中销售面积降幅较上年收窄约4%。
2025年全国30个重点城市新增住房成交面积约3.26亿平方米，同比下降约7%，与此同时，房价下行压力
犹存，但跌幅趋缓。70个大中城市新建商品住宅销售价格指数在2025年大部分时间处于环比微跌或持平状态
。二手房市场价格下行趋势较为明显，市场预期仍偏谨慎。
2025年房地产开发投资规模加速下行，预计全年同比下降约17%，连续4年保持下降态势。新开工连续4
年低于新房销售，竣工降幅较上年显著收窄，反映出行业“控增量、保交付”的政策导向落地见效。
政策方面，2025年围绕控增量、去库存、优供给核心原则形成全方位支撑体系。从一季度制度框架搭建
到四季度新模式明确，从顶层设计到地方700余条政策落地，公积金优化、保障安居、城市更新、“好房子
”建设等举措多点发力，推动商品房待售面积连续10个月下降，市场筑底企稳的基础不断巩固。
2025年，中国储能行业在“十四五”收官之年实现跨越式增长，结构优化与市场化转型成效显著。根据
CNESADataLink全球储能数据库统计，截至2025年底，中国电力储能累计装机规模213.3GW，同比+54%。其中
，以锂电池为代表的新型储能累计装机占比超过2/3，技术路线从单一向多元化发展。
2025年8月27日，国家能源局发布《新型储能规模化建设专项行动方案（2025—2027年）》，首次量化2
027年底累计装机容量≥180GW，方案具体明确鼓励新型储能全面参与电力现货市场，同时完善容量电价机制
，推动建立容量补偿机制，引导新型储能参与辅助服务市场，增加收益。据国家能源局数据，截至2025年底
，全国已建成投运新型储能装机规模达到1.36亿千瓦/3.51亿千瓦时，与“十三五”末相比增长超40倍。平
均储能时长2.58小时，相较于2024年底增加0.30小时。2025年中国新型储能新增投运66.43GW/189.48GWh，
功率规模和能量规模同比+52%/+73%。
与此同时，全球储能需求增长，高盛在2025年11月的报告中将2025/2026年全球储能需求预测大幅上调
至589/736GWh。中国储能企业在全球市场占据主导地位，2025年1-5月新增出海订单/合作超144GWh，中东、
欧洲、澳大利亚等市场呈现较大增长。
从单站规模看，大型化趋势显著。截至2025年底，10万千瓦及以上项目装机占比达72%，较2024年底提
高约10个百分点；4小时及以上新型储能电站项目逐步增加，装机占比达27.6%，较2024年底提高约12个百分
点。从应用场景来看，独立储能占比提升。2025年，独立储能新增装机3543万千瓦，累计装机规模占比为51
.2%，较2024年底提高约5个百分点。从技术路线来看，锂离子电池储能仍占主导地位，装机占比达96.1%，
压缩空气储能、液流电池储能及飞轮电池储能等装机占比合计3.9%。
三、经营情况讨论与分析
报告期内，公司继续按照“固本培新”战略方针，稳步推进存量业务，积极推进增量业务的确定与落实
，以求建立公司可持续性且良性的发展态势。
报告期内，公司实现营业收入29896.62万元，其中主要系开发的房地产销售收入24804.04万元，物业租
赁收入4579.77万元，装修收入245.78万元，物业管理等其他收入267.03万元。营业收入较上年同期34187.0
3万元减少4290.41万元，减幅为12.55%，主要是由于：（1）本期装修收入为245.78万元，较上年同期14077
.46万元减少13831.68万元，减幅为98.25%，主要系子公司承接的健康城东地块1A部分购房业主的装修业务
在去年已全部完工并交付，本报告期内无新增整体装饰工程收入，仅有零星装修设备款收入；（2）本期房
地产销售收入为24804.04万元，较上年同期16213.43万元增加8590.61万元，增幅为52.98%；（3）本期租赁
业务收入为4579.77万元，较上年同期2393.47万元增加2186.30万元，增幅为91.34%，主要系公司位于闵行
区银都路2889号的“康复医院”物业自2024年三季度末开始对外出租，导致本期租赁业务收入较上年同期有
所增加；（4）上年处置投资性房地产实现其他业务收入1414.86万元，本期无此项收入；此四项因素综合影
响使得本期营业收入较上年同期减少。
报告期归属于上市公司股东的净利润为1897.79万元，较上年同期3207.75万元减少1309.96万元，减幅
为40.84%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为1731.90万元，较上年同期203.42万元增加1
528.48万元，增幅为751.37%。本期公司归属于上市公司股东的净利润减少的主要原因为：（1）上年同期装
修收入14077.46万元，装修业务实现毛利4667.38万元，而本期无新增整体装饰工程收入，仅有零星装修设
备款收入，故本期装修业务带来的毛利较上年同期减少约4677.87万元；（2）本期房产销售收入24804.04万
元，房产销售实现毛利9910.08万元，上年同期房产销售收入16213.43万元，房产销售实现毛利7595.21万元
，故本期房产销售业务带来的毛利较上年同期增加约2314.87万元；（3）本期租赁业务收入为4579.77万元
，较上年同期2393.47万元增加2186.30万元，主要系公司位于闵行区银都路2889号的“康复医院”物业自20
24年三季度末开始对外出租，导致本期租赁业务收入较上年同期有所增加；（4）本期销售费用/管理费用/
财务费用较上年同期共减少约2552.93万元（变动原因详见后述“五、报告期内主要经营情况”）；（5）上
年同期公司因优化产业结构，处置子公司股权及所持投资性房地产产生相关收益，其中：转让持有的全资子
公司上海天宸客运有限公司100%股权取得投资收益约1558万元；转让所持有的全资子公司上海天宸康复医院
有限公司95%的股权取得投资收益（含权益法变动损益）约999.37万元；处置所持投资性房地产实现其他业
务收入1414.86万元；而本期内无此三项收益。综合以上主要变化因素，本期归属于上市公司股东的净利润
较上年同期减少。本报告期利润来源主要为房地产销售及物业租赁等经常性项目，故归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益后的净利润较上年同期增加。
报告期内，公司经营情况如下：
1、天宸健康城项目
报告期内，公司子公司上海天宸健康管理有限公司（以下简称“天宸健康管理公司”）位于上海市闵行
区颛桥镇的天宸健康城东地块1A项目总计销售18套房产。东地块1B项目（办公、酒店及商务综合楼）目前仍
在建设中。本报告期内，天宸健康管理公司净利润5024.80万元，较上年同期净利润1067.85万元增加3956.9
5万元。
2、物业租赁业务
报告期内，公司物业租赁收入4579.77万元，比上年同期2393.47万元增加2186.30万元，主要是公司位
于闵行区银都路2889号的“康复医院”物业自2024年三季度末开始对外出租，故本期租赁业务收入较上年同
期有所增加。
3、物业管理业务
报告期内，公司物业管理收入约189.51万元，公司全资子公司天之宸酒店管理（上海）有限公司（原为
“上海天宸物业管理有限公司”）作为天宸健康城东1A期“天宸汇”的物业管理公司开展物业管理业务，确
认物业管理收入，也相应发生保安、保洁等物业成本支出约265.34万元。
4、储能业务
截至2025年末，公司芜湖繁昌新能源产业基地一期一阶段储能智能制造工厂建设已进入收尾阶段，同时
通过融资租赁等方式引进了生产线，并推进与供应商及客户的合作洽谈，为公司在新的一年中开展相应储能
业务奠定了基础。
5、其他业务情况
报告期内,公司共实现投资收益533.88万元，公允价值变动损益-246.16万元，其他资产处置收益49.83
万元，主要为：
（1）现金分红收益
公司各项现金分红及收益分配款545.95万元，其中：收到上海景嘉创业接力创业投资中心（有限合伙）
现金分红收益455.36万元，其他分红收益90.59万元。
（2）公允价值变动损益为-246.16万元，主要系公司所持被投企业在本报告期内公允价值下降，根据评
估报告增加本期公允价值变动损失所致。
（3）资产处置收益
本期公司对老旧车辆进行了处置，取得固定资产清理残值收入共计49.83万元。
四、报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司资产负债率较稳定，无明显增长，但公司收入和现金流入仍主要来源于房产销售以及租
赁业务，受市场环境和政策面影响较大。
目前公司存量资产天宸健康城东地块1A低层办公项目正在陆续销售，东地块1B工程项目也计划在年内完
工，如果该项存量资产能持续地为公司创造收入和现金流入，将会为公司未来业务发展提供重要支撑。
同时，增量业务方面，公司目前正着手进行储能项目筹备，如未来能有序推进，将为公司创造新的收入
增长点。
公司将通过上述的存量业务与增量业务相结合，以实施“固本培新”的战略方针，逐步重新建立公司的
核心竞争力。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司营业收入主要来源于房地产销售业务及物业租赁。其中，房地产销售收入24804.04万元
，物业租赁收入4579.77万元，装修及物业管理等其他收入为512.81万元。
报告期内，实现归属于上市公司股东的净利润1897.79万元，较去年减少40.84%。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
2026年房地产行业的核心任务是推动市场平稳运行，政策将持续完善发展新模式的制度框架。预计城市
更新与“好房子”将成为两大关键发力点。城市更新以跨领域战略价值奠定稳地产发展基础，“好房子”以
高品质供给激活市场需求，共同推动房地产市场平稳运行与行业高质量转型。伴随“稳市场”政策持续发力
，供求关系进一步平衡，以及租售比的比价效应逐步显现，预计下半年核心城市房价有望止跌趋稳。
新能源储能行业方面，全球储能市场将维持高景气度。预计电池储能系统（BESS）将成为全球电池市场
核心增长点。CNESA预测，到2030年我国新型储能累计装机有望达到3.7亿千瓦以上，全球万亿级市场空间正
加速开启。“十五五”期间，国家电网固定资产投资规模将达4万亿元，电力设备全产业链受政策红利将直
接受益。
(二)公司发展战略
公司近年来将“固本培新”、存量业务与增量业务相结合共同发展作为战略规划，新的一年将继续推进
既定规划。对于存量业务，公司将围绕天宸健康城项目的建设、销售、运营，盘活资产，以求持续稳定地为
公司带来业务收入和现金流，为公司新业务的发展提供支撑和赋能。对于增量业务，公司致力于在新能源产
业主要是储能业务方面取得突破性进展，基于当下的项目储备，加大业务开发的力度，在新形势下，使公司
储能业务能尽快在市场转化落地，为公司创造新的收入和利润来源。
(三)经营计划
公司经营将围绕“固本培新”，存量业务和增量业务相结合共同发展的战略规划，盘活存量资产和业务
，积极推进和发展增量业务，优化资产结构，同时控制风险，以使公司良性健康地发展：
1、继续加强天宸健康城东地块1A工程项目的销售力度，以期尽快实现现金回流
报告期内，健康城东地块1A低层办公用房项目实现了部分销售，但受市场环境等因素影响，产品去化率
仍未达预期。2026年，公司将继续加强该项目的销售力度，根据市场情况及时调整和完善销售策略和激励措
施，增加资金回流，以期为公司创造持续的销售收入及相应利润。
2、继续推进天宸健康城东地块1B工程项目建设
天宸健康城东地块1B工程项目主要用于建造办公、酒店及商务综合楼，目前正在施工建设中，公司将按
照建设计划，保证工程质量及进度，落实资金安排，严控成本支出。按计划年内完成竣工。
3、对物业租赁业务继续加强有效管理
物业租赁业务也是公司稳定及重要的收入来源，因此公司将继续对物业租赁业务加强有效管理，督促租
赁方按约及时履行租金支付义务，及时回笼资金。
4、发展新能源增量业务，积极推进公司战略转型
对于新能源增量业务，公司将着力在储能业务板块，打造“开发+投资+建造+储能资产运营”的业务模
式，以繁昌生产基地的智能制造为支撑，聚焦海内外储能项目的开发、投资、建设和运营，按照公司既定的
“固本培新”战略，以求实现业绩持续性的提升，完成公司战略转型。
5、继续完善和加强公司治理、内部控制和管理的有效性
新《上市公司治理准则》于2026年开始实行，且公司正面临战略转型和增量业务的发展，这些都将对公
司治理和内部控制及管理的合理性和有效性提出更高的要求。因此，公司将继续不断调整和完善内部治理架
构和管理体制，加强内部控制，防范经营风险。同时公司将根据新的治理准则要求，建立新的董事、高管薪
酬考核制度，调整和完善薪酬考核方案，使公司董事、高管的薪酬与业绩紧密挂钩，并结合实际情况和经营
需要，完善员工激励机制，促进人员结构优化，构建积极进取、勇于创新的企业文化，为公司、股东和员工
创造更大的价值。
(四)可能面对的风险
对于房地产业务，受市场环境及相关政策因素比较大，虽然目前房地产市场有所企稳和复苏，但如果市
场需求持续疲软，房价下行压力犹存，可能导致公司项目销售进度缓慢，进而对公司营业收入及利润产生不
利影响。对此，公司将严格控制成本，审慎决策应对行业波动，持续优化业务结构。
对于储能业务，当前核心风险集中在产能过剩与低价内卷、安全合规趋严、盈利模式单一、原材料波动
、技术与并网门槛抬升。众多储能行业头部企业针对风险提出采取产能优化、安全升级、多元收益、供应链
管控、技术差异化等策略来降低风险，对此，公司将实时关注市场动态及政策风险，从经营策略上锚定储能
行业高价值赛道，抓住市场机遇，突出项目开发、智能制造、电力运营交易等综合能力比拼。
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