经营分析☆ ◇600622 光大嘉宝 更新日期：2025-01-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
不动产租赁(产品) 3.78亿 52.47 1.46亿 44.57 38.63
其他(产品) 1.39亿 19.37 2815.40万 8.60 20.19
房产销售(产品) 1.11亿 15.48 6199.09万 18.93 55.64
不动产资管(产品) 9133.59万 12.69 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 4.57亿 63.43 2.14亿 65.40 46.89
华西地区(地区) 2.15亿 29.81 8988.90万 27.45 41.88
其他(地区) 4866.75万 6.76 2340.65万 7.15 48.09
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 38.40亿 87.47 10.73亿 79.30 27.94
不动产资管(行业) 2.95亿 6.71 2.22亿 16.39 75.23
其他业务(行业) 1.39亿 3.18 4289.32万 3.17 30.76
其他(补充)(行业) 1.16亿 2.64 1545.14万 1.14 13.31
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 30.65亿 69.82 7.84亿 57.98 25.59
不动产租赁(产品) 7.75亿 17.65 2.88亿 21.32 37.24
不动产资管(产品) 2.95亿 6.71 2.22亿 16.39 75.23
其他业务(产品) 1.39亿 3.18 4289.32万 3.17 30.76
其他(补充)(产品) 1.16亿 2.64 1545.13万 1.14 13.31
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 35.72亿 81.37 10.15亿 75.00 28.40
其他(补充)(地区) 6.78亿 15.45 2.95亿 21.83 43.54
其他业务(地区) 1.39亿 3.18 4289.32万 3.17 30.76
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
不动产资产管理业务(行业) 4.70亿 39.81 2.07亿 40.41 44.07
并表地产基金投资业务(行业) 4.67亿 39.58 1.33亿 25.91 28.42
房地产业务(行业) 2.49亿 21.14 1.80亿 35.18 72.26
不动产投资业务(行业) 3608.30万 3.06 2772.84万 5.41 76.85
分部间抵销(行业) -4223.73万 -3.58 -3540.29万 -6.91 83.82
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 49.01亿 87.99 13.87亿 74.15 28.30
不动产资管(行业) 5.62亿 10.09 4.29亿 22.93 76.30
其他(补充)(行业) 1.07亿 1.92 5467.31万 2.92 51.14
─────────────────────────────────────────────────
商品房销售(产品) 42.60亿 76.48 11.78亿 62.96 27.65
不动产租赁(产品) 6.41亿 11.50 2.09亿 11.19 32.67
不动产资管(产品) 5.62亿 10.09 4.29亿 22.93 76.30
其他(补充)(产品) 1.07亿 1.92 5467.31万 2.92 51.14
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 46.48亿 83.45 15.37亿 82.15 33.06
其他(补充)(地区) 9.22亿 16.55 3.34亿 17.85 36.22
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售1.42亿元，占营业收入的3.24%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 14208.20│ 3.24│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购2.61亿元，占总采购额的40.06%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 26149.34│ 40.06│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
2024年上半年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济社会大局保持稳定，经济回升向
好的态势得到巩固和增强。同时，在国内外环境发生深刻变化的背景下，经济运行面临的不稳定不确定因素
亦有所增多，进一步回升向好还需要克服有效需求不足、企业经营压力较大、重点领域风险隐患较多等挑战
。从上半年国民经济运行的主要统计指标看，我国经济运行总体平稳，国内生产总值达616836亿元，同比增
长5.0%；居民消费价格温和回升，CPI同比增长0.1%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长3.9%，其中
房地产开发投资下降10.1%；全国新建商品房销售面积同比下降19.0%，销售额同比下降25.0%。总体看，当
前经济运行仍面临一些困难挑战，房地产行业处于调整企稳的进程中，而随政策效应持续显现，市场积极因
素亦在聚集和增多。我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大没有改变，回升向好是当前经济运行的基本
趋势。
不动产运营表现方面，2024年上半年，消费、办公、仓储物流等各业态类别的不动产运营面临市场需求
偏弱带来的压力。对于消费类物业，随着居民消费从补偿性消费向常态化回归，上半年社会消费品零售总额
同比增长3.7%，较去年同期增幅收窄4.5个百分点。购物中心等消费基础设施面临零售业态商户扩张放缓和
体验业态商户承租能力减弱带来的挑战，租金增长空间受限。据仲量联行统计，一季度以来中国主要城市优
质购物中心首层平均租金环比下滑，尚未实现止跌企稳。对于办公类物业，一线城市甲级写字楼市场需求仍
显不足，物业持有方多采取“以价换量”策略以期维持空置率稳定，尽管一线城市上半年新增供应有限，但
激烈的租赁市场竞争仍导致办公类物业租金水平承压。根据高力国际报告，上半年上海市甲级写字楼市场整
体租金已降至十年内最低水平。仓储物流类物业租赁市场维持分化态势。
受跨境电商、新能源制造业等新兴行业需求扩张带动，华南市场空置率进一步下降、租金有所上涨，华
东市场需求有所回暖，但租金尚未止跌；其他市场板块整体仍面临较大去化压力。
不动产投资大宗交易方面，上半年主要城市不动产大宗交易成交金额及笔数较去年同期保持小幅增长态
势。据高力国际统计，上半年上海市、北京市成交金额领跑全国，成交额合计占全国主要城市不动产大宗交
易成交总额四分之三以上。从物业类型看，办公类物业仍是最具成交规模的标的资产类型，长租公寓及酒店
类物业成交金额及规模占比较去年同期有所提升，市场相对活跃。从市场参与主体看，部分房地产企业通过
出售物业资产等方式加快资金回流，在为市场贡献部分较优质成交标的的同时，也加剧了大宗物业资产供给
侧的竞争。
不动产资产管理行业方面，我国城市发展已进入城市更新的重要时期，城市建设由大规模增量开发转向
存量提质改造和增量结构调整并重。党中央提出顺应行业供求关系的新变化，抓紧构建房地产行业发展新模
式，促进房地产高质量发展。上半年内，房地产企业加快向不动产资产管理领域转型，在长租公寓、城市更
新、绿色建筑、代建代管等领域发力布局，行业转型挑战与机遇并存
二、报告期内核心竞争力分析
1、清晰的战略定位
公司深刻理解并主动把握房地产行业构建发展新模式带来的战略机遇，以打造国内领先的跨境不动产资
产管理平台为目标，不断构建和完善不动产“大资管”体系，并围绕不动产资产管理核心主业提升核心竞争
能力。在长期发展历程中，公司在不动产资产管理领域拓展了广泛的行业资源网络，积累了丰富的客户资源
，培育了专业的人才队伍，有能力在行业转型过程中展现自身竞争优势，在不动产行业存量时代把握市场机
遇、实现自身发展。
2、优秀的人才队伍
公司拥有一支视野广阔、经验丰富的核心管理团队，并凭借优良的品牌形象和领先的发展理念，不断吸
引适合公司发展需要的各类人才加盟。公司管理团队行业视野广阔、专业经验丰富、背景优势互补、综合素
质出色，在长期共事中形成了一致的价值理念与高效协作的工作氛围，能够把握行业发展机遇，引领公司持
续、稳定、健康发展。同时，公司始终注重人才梯队建设和内部职业技能培训，聚焦不动产资产管理细分领
域培育了一批专业水平高、业务能力强、综合素质硬的骨干人才，擅长复杂不动产项目开发、城市更新改造
、资产运营与资本运作，有能力在激烈的市场竞争格局中取得优势。
3、完善的业务体系
公司长期专注于不动产资产管理业务，构建和完善不动产“大资管”体系，现已建立起较强的“募资、
投资、管理、退出”全产业链闭环运作能力，在公募REITs、不动产私募投资基金管理及不动产资产管理等
领域组建了专业团队，在消费基础设施、仓储基础设施、写字楼、长租公寓及酒店资产管理，大型城市综合
体开发、超大型住宅社区建设管理、城市更新及复杂不动产项目续建、改造，以及不动产项目规划定位、价
值诊断、代理开发、建设监管等方面积累了丰富的行业经验。凭借完整的产业链条，公司能够把握存量时代
市场机遇，为在管基金及在管项目提供一体化解决方案。此外，公司还建立了完善的风险评估与控制体系，
通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作、不
动产资产管理的各个环节进行全面风险管控，以最大程度保障基金投资人、资产委托方的利益。
4、良好的品牌形象
公司在主营业务领域长期享有良好的品牌声誉。在不动产资产管理业务方面，公司控股子公司光大安石
是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人；作为国内较早开展不动产基金管理及资产管理业
务的企业，光大安石在不动产私募基金投资管理、不动产资产管理及资产证券化领域建立了行业口碑，旗下
商业地产品牌“大融城”在全国一线城市及热点区域城市广泛布局，受到所在城市消费者及商业品牌的广泛
认可。在房地产开发业务方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念打造了一系列优质楼盘，在区域
内形成了较好的美誉度，具有较强的品牌竞争力。
报告期内，公司旗下光大安石连续第十年蝉联由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指
信息技术研究院联合发布的“中国不动产基金综合能力优秀企业”榜首，光大安石旗下“安石建管”品牌连
续两年荣获“中国房地产代建运营优秀企业”荣誉称号；光大安石还荣获由克而瑞资管颁发的“2024中国不
动产资管综合实力TOP10”、“2024中国不动产资管运营领域标杆企业”、“2024中国不动产商管综合实力T
OP20”奖项。此外，公司在管光大安石虹桥中心项目荣获由易居研究院等机构颁布的“2023城市更新优秀实
战案例”荣誉称号，成都文殊坊项目荣获由四川日报等单位主办评选的“2023蓉聚星榜样-最具创新项目奖
”，青岛大鲍岛文化休闲街区荣获由克而瑞资管颁发的“2024中国不动产商管·存量焕新·商办特色项目奖
”。
三、经营情况的讨论与分析
2024年上半年，公司继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻党的二十大、二十届
二中全会及中央经济工作会议精神，坚持高质量发展目标导向和稳中求进的工作总基调，聚焦不动产资产管
理主责主业，努力开创公司高质量发展新局面。报告期内，公司主要工作措施如下：1、强化资金管理，确
保信用安全
报告期内，公司通过多种举措，加大募资力度，加速存量变现。一方面加强信用融资产品发行力度，另
一方面加强可售物业去化及存量资产盘活，在保障流动性安全的基础上，努力提升资金使用效率。同时，公
司着力深化与各类金融机构合作，融资渠道持续畅通，融资规模及融资成本均保持在合理水平区间。对于各
项到期债务，提前筹划并落实，确保按期偿还。
2、强化核心主业，深耕主责主业
报告期内，公司继续把握房地产行业构建新发展模式所带来的机遇，持续发力“大资管”业务模式，积
极服务企业及项目需求，加快培育咨询服务、代建开发、项目监管业务，持续扩大不动产“大资管”业务规
模。公司成功签约或中标青岛综合体项目定位和福州商业项目管理咨询业务、浙江住宅项目和重庆商业项目
运营监管业务等，不断提升公司市场影响力与行业竞争力。
3、强化项目管理，夯实业绩基础
报告期内，公司以项目管理为重点，采取有力举措，巩固和提升关键经营指标。一是动态监测评估消费
基础设施项目承租商户经营表现，及时优化项目品牌组合，努力提升消费者满意度和忠诚度。二是加强在管
资产精细化服务，成功为部分在管写字楼及仓储基础设施项目引入优质大宗承租方，进一步提升出租率和租
户质量。三是抓住利率下行的窗口期，逐一对接在管项目存续融资机构，实现融资置换及存续融资成本降低
。四是加强在管项目的安全生产、工程质量、工程进度等管理，保障施工高质量完成、高品质交付。
4、强化内控建设，完善制度体系
报告期内，公司落实全面从严治企要求，结合公司实际，健全管理制度体系，完善总部管控及在管企业
内部管理。上半年，公司制定和修订了《公司章程》《采购管理办法》《薪酬管理制度》《保密工作管理规
定》《信息系统建设与运行维护管理制度》《股东大会规则》《董事会议事规则》以及董事会各专业委员会
实施细则等重要制度，同时加强对制度文件的培训宣贯与执行落实工作，进一步强化公司内控建设。
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