经营分析☆ ◇600622 光大嘉宝 更新日期：2026-10-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
不动产资产管理业务、不动产投资业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 3.67亿 62.90 1.15亿 45.65 31.29
不动产资管(行业) 1.65亿 28.38 1.21亿 48.22 73.25
其他(行业) 5084.88万 8.73 1540.95万 6.13 30.30
─────────────────────────────────────────────────
不动产租赁(产品) 2.96亿 50.74 8658.51万 34.46 29.28
不动产资管(产品) 1.65亿 28.38 1.21亿 48.22 73.25
商品房销售(产品) 7086.77万 12.16 2811.04万 11.19 39.67
其他(产品) 5084.88万 8.73 1540.95万 6.13 30.30
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 3.28亿 56.29 1.04亿 41.40 31.71
华西地区(地区) 1.68亿 28.78 8690.32万 34.59 51.81
其他(地区) 8697.47万 14.92 6031.68万 24.01 69.35
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 8.26亿 66.54 3.18亿 54.07 38.48
不动产资管(行业) 3.25亿 26.14 2.46亿 41.79 75.70
其他(补充)(行业) 6568.77万 5.29 934.60万 1.59 14.23
其他业务(行业) 2516.00万 2.03 1499.71万 2.55 59.61
─────────────────────────────────────────────────
不动产租赁(产品) 6.79亿 54.70 2.26亿 38.39 33.24
不动产资管(产品) 3.25亿 26.14 2.46亿 41.79 75.70
房产销售(产品) 1.47亿 11.84 9220.04万 15.68 62.71
其他(补充)(产品) 6568.76万 5.29 934.60万 1.59 14.23
其他业务(产品) 2516.00万 2.03 1499.71万 2.55 59.61
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 7.22亿 58.12 2.98亿 50.73 41.34
其他(补充)(地区) 4.95亿 39.86 2.75亿 46.72 55.51
其他业务(地区) 2516.00万 2.03 1499.71万 2.55 59.61
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 4.14亿 64.61 1.22亿 46.90 29.33
不动产资管(行业) 1.58亿 24.59 1.14亿 44.04 72.37
其他(行业) 6927.91万 10.80 2349.94万 9.07 33.92
─────────────────────────────────────────────────
不动产租赁(产品) 3.29亿 51.33 1.14亿 44.13 34.74
不动产资管(产品) 1.58亿 24.59 1.14亿 44.04 72.37
商品房销售(产品) 8520.38万 13.28 717.58万 2.77 8.42
其他(产品) 6927.91万 10.80 2349.94万 9.07 33.92
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 2.99亿 46.67 9868.10万 38.07 32.96
华西地区(地区) 2.48亿 38.62 9450.76万 36.46 38.14
其他(地区) 9433.66万 14.71 6602.86万 25.47 69.99
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 13.19亿 72.56 4.03亿 58.54 30.59
不动产资管(行业) 3.39亿 18.64 2.42亿 35.16 71.51
其他(补充)(行业) 1.17亿 6.42 1556.00万 2.26 13.34
其他业务(行业) 4338.62万 2.39 2785.60万 4.04 64.20
─────────────────────────────────────────────────
不动产租赁(产品) 6.87亿 37.82 2.69亿 39.08 39.18
房产销售(产品) 6.31亿 34.74 1.34亿 19.46 21.24
不动产资管(产品) 3.39亿 18.64 2.42亿 35.16 71.51
其他(补充)(产品) 1.17亿 6.42 1555.99万 2.26 13.34
其他业务(产品) 4338.62万 2.39 2785.60万 4.04 64.20
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 12.71亿 69.90 3.97亿 57.63 31.26
其他(补充)(地区) 5.04亿 27.71 2.64亿 38.32 52.43
其他业务(地区) 4338.62万 2.39 2785.60万 4.04 64.20
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售1.82亿元，占营业收入的14.68%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 18234.14│ 14.68│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购1.38亿元，占总采购额的34.76%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 13787.81│ 34.76│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
2026年上半年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济顶压前行，新动能加快成长，高
质量发展成色进一步彰显。根据国家统计局初步核算，上半年国内生产总值695704亿元，同比增长4.7%；社
会消费品零售总额248722亿元，同比增长1.3%；全国固定资产投资（不含农户）同比下降5.7%。房地产行业
仍处于向发展新模式转型和调整筑底阶段，上半年全国房地产开发投资下降18.0%。总体看，我国经济长期
向好的基本面没有改变，扩内需、促消费、培育新质生产力等政策持续形成支撑，同时有效需求不足、市场
预期偏弱等问题仍然存在，不动产相关行业供需关系和资产价值修复仍需时间。
不动产运营表现方面，各业态继续呈现需求结构分化、存量竞争加剧特征。其中，商业消费业态在促消
费政策、服务消费增长和新消费模式演进带动下保持活力，但居民消费总体仍较为审慎，项目和品牌表现有
所分化。消费电子、潮玩杂货、运动户外、平价餐饮、咖啡茶饮等业态拓店相对活跃，消费者对社交体验、
情绪价值、品质生活和性价比的多元需求，推动商业空间由传统商品交易场所向消费体验和消费服务空间转
变。与此同时，重点城市商业项目仍面临租金调整和品牌结构优化压力。据世邦魏理仕统计，2026年上半年
末北京零售物业空置率为7.2%，购物中心首层平均租金下降0.8%；上海零售物业空置率为9.2%，购物中心首
层平均租金下降0.7%。写字楼和仓储物流市场仍处于供需再平衡过程。2026年上半年，北京办公楼平均租金
累计下降4.4%，上海办公楼平均租金累计下降1.7%。仓储物流市场方面，承租方延续仓配网络整合和成本优
化趋势，业主方则普遍采取“以价换量”去化策略，租金及空置率表现呈现明显区域分化，北京、华南等供
应集中入市的区域承受较大调整压力，上海等市场租金降幅则有所收窄。
不动产投资市场方面，2026年上半年市场活跃度同比回升。根据高力国际统计，上半年全国不动产大宗
交易总额约1212亿元，同比增长76.2%。零售商业以370.8亿元成交额成为最活跃资产类别。从投资人结构看
，保险资金及投资机构、自用型企业和国有或政府平台表现相对活跃，外资参与度较低。商业不动产公募RE
ITs扩容及低利率环境提高了优质商业消费资产的配置吸引力，但交易仍较多集中于一线城市核心资产、具
备明确运营提升空间的项目及部分折价机会性交易。
城市更新行业方面，2026年上半年国家进一步强化顶层设计和政策支持力度，国务院印发《城市更新“
十五五”规划》，明确高质量推进城市更新、建立可持续的体制机制，并持续推动存量土地和闲置房屋盘活
、老旧片区改造、城市功能完善及产业动能转换；中央财政继续支持部分城市开展重点样板片区建设和可持
续机制探索。随着房地产行业由增量开发逐步转向存量提质，商业设施改造、老旧街区焕新、产业空间升级
和复合功能导入等领域预计将释放新的资产管理需求。
二、经营情况的讨论与分析
2026年上半年，公司继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大和二十届
历次全会、中央经济工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实上级党委各项工作要求，坚持稳中求进工
作总基调，聚焦主业、强化运营、盘活存量、完善治理，持续夯实不动产资产管理核心能力。报告期内，公
司主要开展了以下工作：
（一）坚持党建引领，夯实高质量发展基础
公司坚持和加强党的全面领导，把树立和践行正确政绩观学习教育作为加强党的政治建设的重要抓手，
不断提升高质量党建引领高质量发展的能力。一是严格落实“第一议题”学习制度，深入学习习近平总书记
重要讲话和重要指示批示精神，推动学习成果转化为谋划公司转型发展、提升经营管理质效的具体举措。二
是扎实推进基层党建工作，推动党建工作与项目运营、资产管理、风险防控、组织建设深度融合。三是深化
党风廉政建设，持续巩固深入贯彻中央八项规定精神学习教育成果，推动全面从严治党责任向下属平台公司
、在管项目和基层一线延伸，为公司稳健经营和规范发展提供坚强政治保障。
（二）坚持聚焦主业，强化不动产资本运作及管理服务能力
公司聚焦不动产资产管理主责主业，主动把握多层次REITs市场建设政策机遇，推动公司参与投资的在
管基金以上海静安大融城项目和广东江门大融城项目作为底层资产开展商业不动产公募REITs申报发行工作
。截至报告期末，项目已分别取得上海证券交易所出具的相关无异议函和中国证券监督管理委员会出具的相
关批复文件。同时，公司进一步完善基金管理、资产管理、商业运营、开发代建、项目代管、专业咨询、品
牌输出、资本市场服务等多元化服务产品矩阵，积极服务金融机构、地方国企、政府平台等多元化需求。报
告期内，公司新增中选或签约徐州淮海新天地项目商业咨询业务、上海新江湾酒店招商服务业务、重庆璧山
住宅项目开发代建业务、重庆力帆中心监管业务、北京丰台及湖南长沙住宅代管业务等多个项目机会，轻资
产业务覆盖范围、客户结构和服务场景进一步优化，“安石建管”等业务品牌影响力持续提升。
（三）坚持精益运营，释放项目资产管理效能
公司积极应对行业周期波动和市场竞争挑战，坚持以提升经营质效、巩固资产价值为导向，强化“一项
目一策”精准管理，统筹推进招商运营、租户服务、成本管控和安全生产，不断提升在管项目经营韧性和资
产管理效能。一是持续提升商业消费项目运营能力，依托“大融城”系列商业消费项目，围绕首店经济、特
色业态、会员运营和绿色低碳等方向优化经营策略，持续推进重点项目品牌调整、场景焕新和服务升级，打
造市场标杆项目。二是结合写字楼、仓储物流、酒店及公寓等业态市场变化，动态优化客户结构、招商策略
和租约安排，加强重点租户维护和租赁去化。三是统筹推进预算管理、成本控制、资金安排和项目融资置换
工作，促进运营提升与财务管理协同增效。四是牢牢守住安全生产底线，督导各项目落实安全生产主体责任
，强化重点工程、消防安全、设备设施和极端天气应对等重点领域管理，报告期内在管项目未发生因管理问
题导致的重大安全生产事故。
（四）强化财务统筹，提升资金使用效率
公司坚持稳健财务策略，持续加强资金计划管理、融资渠道维护和现金流统筹，提升资金安排的前瞻性
、精准性。一是结合公司经营实际推进低效资产盘活和存量资源统筹，通过土地收储回款、参股企业股权处
置等方式促进资金回流。二是加强上市公司、下属平台和在管项目资金计划协同，强化预算执行和大额资金
收支管理，提高资金统筹效率。三是结合市场环境及项目经营情况，推进项目层面融资置换，持续加强融资
成本管理和财务风险管控。
（五）强化内控体系，提升规范运作水平
公司持续完善现代企业治理和内部控制体系，进一步厘清总部、子公司、下属平台及在管项目的管理和
授权机制，结合“制度执行年”专项工作和日常管理需要，围绕采购、费用、薪酬、重大事项管控等重点领
域优化公司制度及管理流程，强化预算、合同、集采等关键环节的过程管理和监督检查，持续提升规范运作
水平和管理质效。
三、报告期内核心竞争力分析
（一）央企背景与股东协同资源优势
公司作为光大集团实际控制的A股上市平台，依托中央金融企业背景、上市平台功能、集团产融协同资
源，在信用支撑、资源整合、对外合作和业务联动等方面具备较强优势。公司持续推动光大集团系统资源与
“大融城”系列商业消费场景、写字楼办公场景、物业服务场景和不动产资产管理业务深度协同，通过客户
导入、驻点服务、专属活动、金融服务、线上线下一体化应用等方式，不断拓展协同合作边界，提升项目经
营质效和客户服务能力。
（二）清晰的战略指引
公司深刻洞察不动产行业周期变化和长期发展趋势，坚定以不动产资产管理为核心主业，积极把握民生
消费与城市更新领域业务机会。当前，公司一方面坚持盘活存量、精益运营、强化管理，着力稳住在管项目
经营基本盘；另一方面主动把握多层次REITs市场建设、城市更新、促进消费等政策机遇，扎实推动商业不
动产公募REITs试点工作，积极落实重点商业项目开业和城市更新项目建设，不断夯实转型发展基础，使公
司能够在行业调整过程中更好统筹当前经营和长远发展，持续积蓄转型升级动能。
（三）完善的不动产资产管理体系
公司持续培育和完善不动产“大资管”业务体系，形成了以主动管理及运营提升为核心，兼具募资融资
、并购整合、资本运作的全链条运作能力，能够围绕商业消费、写字楼、仓储物流、酒店及公寓等多元业态
提供综合资产管理服务，对在管项目预算、经营方案、重大融资、工程改造等事项实施全过程、专业化管理
。公司同时建立了科学有效的风险评估与控制体系，通过项目全过程风险监测、风险识别、风险评估和风险
应对，持续提升项目管理和客户服务质量。
（四）优秀的人才队伍
公司长期深耕不动产资产管理领域，在基金管理、投资研判、融资统筹、物业管理、招商运营、资本市
场运作等细分领域培养形成了一批行业经验丰富、专业能力突出的骨干人才，能够开展基金募集、基金管理
、资产管理、并购整合、资产证券化及公募REITs等复杂业务。同时，公司坚持党管干部、党管人才原则，
持续加强干部队伍建设和人才梯队规划，注重战略性储备、前瞻性培养和规范化选拔，积极完善激励约束机
制，不断增强组织活力和专业能力。深厚的专业人才储备和持续优化的人才管理机制，为公司穿越行业周期
、推进战略落地提供了重要保障。
（五）良好的品牌形象
公司在不动产资产管理领域建立了良好的品牌形象。公司子公司光控安石是在中国基金业协会依法登记
的私募股权投资基金管理人；公司旗下商业消费品牌“大融城”秉承服务人民美好生活的理念，在全国主要
一、二线城市及多个消费热点城市打造了具有区域特色的标杆项目，受到消费者、商业品牌、合作伙伴和行
业机构的广泛认可。报告期内，公司旗下光大安石连续第十二年蝉联由中指研究院颁布的“2026中国不动产
基金综合能力优秀企业TOP10”榜首。
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