经营分析☆ ◇600622 光大嘉宝 更新日期：2025-09-13◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 4.14亿 64.61 1.22亿 46.90 29.33
不动产资管(行业) 1.58亿 24.59 1.14亿 44.04 72.37
其他(行业) 6927.91万 10.80 2349.94万 9.07 33.92
─────────────────────────────────────────────────
不动产租赁(产品) 3.29亿 51.33 1.14亿 44.13 34.74
不动产资管(产品) 1.58亿 24.59 1.14亿 44.04 72.37
商品房销售(产品) 8520.38万 13.28 717.58万 2.77 8.42
其他(产品) 6927.91万 10.80 2349.94万 9.07 33.92
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 2.99亿 46.67 9868.10万 38.07 32.96
华西地区(地区) 2.48亿 38.62 9450.76万 36.46 38.14
其他(地区) 9433.66万 14.71 6602.86万 25.47 69.99
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 13.19亿 72.56 4.03亿 58.54 30.59
不动产资管(行业) 3.39亿 18.64 2.42亿 35.16 71.51
其他(补充)(行业) 1.17亿 6.42 1556.00万 2.26 13.34
其他业务(行业) 4338.62万 2.39 2785.60万 4.04 64.20
─────────────────────────────────────────────────
不动产租赁(产品) 6.87亿 37.82 2.69亿 39.08 39.18
房产销售(产品) 6.31亿 34.74 1.34亿 19.46 21.24
不动产资管(产品) 3.39亿 18.64 2.42亿 35.16 71.51
其他(补充)(产品) 1.17亿 6.42 1555.99万 2.26 13.34
其他业务(产品) 4338.62万 2.39 2785.60万 4.04 64.20
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 12.71亿 69.90 3.97亿 57.63 31.26
其他(补充)(地区) 5.04亿 27.71 2.64亿 38.32 52.43
其他业务(地区) 4338.62万 2.39 2785.60万 4.04 64.20
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
不动产租赁(产品) 3.78亿 52.47 1.46亿 44.57 38.63
其他(产品) 1.39亿 19.37 2815.40万 8.60 20.19
房产销售(产品) 1.11亿 15.48 6199.09万 18.93 55.64
不动产资管(产品) 9133.59万 12.69 --- --- ---
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华东地区(地区) 4.57亿 63.43 2.14亿 65.40 46.89
华西地区(地区) 2.15亿 29.81 8988.90万 27.45 41.88
其他(地区) 4866.75万 6.76 2340.65万 7.15 48.09
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 38.40亿 87.47 10.73亿 79.30 27.94
不动产资管(行业) 2.95亿 6.71 2.22亿 16.39 75.23
其他业务(行业) 1.39亿 3.18 4289.32万 3.17 30.76
其他(补充)(行业) 1.16亿 2.64 1545.14万 1.14 13.31
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 30.65亿 69.82 7.84亿 57.98 25.59
不动产租赁(产品) 7.75亿 17.65 2.88亿 21.32 37.24
不动产资管(产品) 2.95亿 6.71 2.22亿 16.39 75.23
其他业务(产品) 1.39亿 3.18 4289.32万 3.17 30.76
其他(补充)(产品) 1.16亿 2.64 1545.13万 1.14 13.31
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 35.72亿 81.37 10.15亿 75.00 28.40
其他(补充)(地区) 6.78亿 15.45 2.95亿 21.83 43.54
其他业务(地区) 1.39亿 3.18 4289.32万 3.17 30.76
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售1.54亿元，占营业收入的8.49%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 15439.97│ 8.49│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购3.08亿元，占总采购额的40.69%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 30805.23│ 40.69│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
2025年上半年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国国民经济顶住压力、迎难而上，经济
运行总体平稳、稳中向好。据国家统计局初步核算，上半年我国国内生产总值达660,536亿元，同比增长5.3
%；市场销售增速回升，社会消费品零售总额同比增长5.0%；居民消费价格保持平稳，CPI同比下降0.1%；全
国固定资产投资（不含农户）同比增长2.8%；全国房地产开发投资下降11.2%，新建商品房销售面积同比下
降3.5%，销售额同比下降5.5%。总体看，我国经济大盘保持稳定，同时也面临外部环境复杂多变、内部结构
性矛盾尚未根本性缓解等挑战，经济运行的基础还需要加固；房地产行业仍处于新旧模式转换和调整企稳的
重要阶段，预期将随着调控政策效力的逐步显现积蓄更多高质量发展动能。
不动产运营表现方面，2025年上半年，我国主要城市各业态运营类不动产仍总体面临供需压力。对于消
费基础设施，受消费品“以旧换新”等政策刺激，上半年家用家电、电子产品等零售总额增长较快，但时尚
零售、餐饮则仍面临需求压力，上半年限额以上服装、鞋帽、针纺织品消费及餐饮消费分别增长3.1%及4.3%
，低于社会零售总额增长水平。线下零售消费增长乏力致使消费基础设施运营表现总体承压，据仲量联行统
计，中国21个主要城市一季度优质零售物业首层租金下滑3.9%，降幅较去年同期扩大，预期市场空置率将持
续上扬、租金持续承压。对于写字楼物业，一线城市甲级写字楼市场需求目前仍以成本驱动型搬迁为主，市
场增量回升偏慢，物业持有方普遍采取“以价换量”策略，并结合延长免租期、主动提供租约重组方案等灵
活策略维系出租率水平。根据高力国际报告，上半年上海市甲级写字楼市场租金延续下行趋势，竞争进入白
热化阶段；北京市甲级写字楼市场呈现区域分化态势，新增需求主要集中于中关村、丽泽及金融街等部分子
市场，但整体需求偏弱，预期短期内租金仍将处于下行通道。对于仓储物流基础设施，随外部环境不确定性
增强、跨境电商放缓扩张速度及华南等重点区域迎来新增供给高峰，预期市场整体租金及空置率水平亦将承
压。
不动产投资市场方面，上半年主要城市不动产大宗交易总体呈收缩态势，成交额集中于部分一线城市大
宗单体物业交易、跨区域资产包交易等。从投资人构成来看，境内保险机构、自用型企业（含银行）及部分
地产私募基金投资人表现相对活跃，外资投资人参与投资交易的数量及金额继续下降。从成交物业类型上看
，一线城市高品质写字楼、城市更新项目，以及人口流入区域的消费基础设施项目、华南等热点区域仓储物
流基础设施项目更受投资人关注。
不动产资产管理行业方面，上半年不动产代建代管市场表现良好，市场头部化趋势更为明显。根据克尔
瑞研究数据，上半年行业前二十名企业新增拓展管理面积同比增长28%，较一季度高出22个百分点。随着建
设“好房子”要求被首次写入政府工作报告以及《住宅项目规范》的正式施行，产品能力较强的头部代建代
管机构迎来更多市场机会；部分国有企业、金融机构背景企业发挥自身比较优势，把握政府代建、资本代建
等细分领域机遇加快布局，使行业总体呈现“头部集中、特色分化”特征。
二、经营情况的讨论与分析
2025年上半年，公司继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决贯彻党中央决策部署，认
真落实上级党委各项工作要求，统筹稳经营、化风险、谋发展、助民生各项工作，着力打造国内领先的跨境
不动产资产管理平台。报告期内，公司主要开展了以下工作：
1、提高展业能力，巩固市场地位
报告期内，公司进一步聚焦不动产资产管理主责主业，努力在有效控制风险的前提下，以受托管理、开
发代建、专业咨询、品牌输出等轻资产形式巩固和扩大管理规模，做强做优“安石建管”等企业品牌。报告
期内，公司新增拓展厦门五缘湾商业项目、广州增城外贸产业园项目咨询服务业务，以及苏州吴中、济南历
下住宅项目监管服务业务等多个项目机会。
2、强化项目管理，夯实业绩基础
报告期内，公司积极应对经济环境及市场竞争挑战，加强“一项目一策”精准化管理，坚持以不动产资
产管理赋能社会经济发展、服务人民美好生活。一是依托“大融城”系列消费基础设施项目，奋力打造有光
大特色的商业消费运营服务能力，通过首店经济、灵活业态、科技赋能、绿色低碳等方式，响应和满足人民
群众不断变化的消费需求，报告期内实现北京中关村ArtPark大融城（西区）、成都锦江大融城、南京健康
大融城等多个项目开业。二是深入挖掘市场潜力，主动对接光大集团体系内企业资源，加快仓储物流基础设
施、写字楼等项目租赁去化。三是响应城市更新行动号召，高质量推进中关村ArtPark大融城等重点城市更
新项目的施工建设。四是持之以恒加强各项目安全生产管理，确保工程进度及施工质量达标。
3、强化风险意识，筑牢安全防线
报告期内，公司正面应对行业转型带来的各项挑战，坚持底线思维、极限思维，多措并举维护公司流动
性安全。一是加强市场沟通力度，报告期内各类融资渠道持续畅通，按期足额兑付上市公司到期债券，成功
落实部分在管项目大额融资置换及成本压降；二是强化资金统筹使用，提高大额资金收支规划的前瞻性、精
准性；三是深挖资产盘活空间，报告期内加快非主业低效资产处置，实现大额资金回流，进一步巩固了公司
流动性安全水平。
4、提高内控水平，健全制度体系
报告期内，公司以各类审计整改、巡察反馈意见整改为契机，全面落实从严治党、从严治企要求，重点
增补了《审计整改工作规范》《关于加强审计工作的实施方案》等多项制度文件，制定或修订了《公司费用
报销管理规定》及下属平台公司重大重要事项管控清单等制度文件，扎实推进公司费用控制、档案管理系统
信息化建设，不断强化总部职能、提高管理质效。
三、报告期内核心竞争力分析
1、清晰的战略定位
公司深刻洞察房地产行业周期规律及长期发展趋势，坚定以不动产资产管理为核心主业，持续培育和完
善不动产“大资管”业务体系。凭借长期专注的战略定位，公司在不动产资产管理领域建立了广泛的行业资
源网络，积累了丰富的客户资源，培育了专业的人才队伍，有能力在行业转型过程中发挥自身竞争优势，把
握住我国房地产行业构建发展新模式带来的机遇期，打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。
2、优秀的人才队伍
公司始终注重人才梯队建设和员工职业技能培训，在长期业务实践中，公司围绕不动产资产管理核心主
业培养了一批行业经验丰富、专业能力突出的优秀人才，在不动产投资、融资、物业管理、招商运营、资本
市场等细分领域分别组建了专家团队。同时，公司还依托完善的人才管理体系，不断吸引视野广阔、技能过
硬的中高端人才加盟。凭借优秀的人才队伍，公司有能力一体化开展不动产基金募集、基金管理、资产管理
、并购整合、资产证券化及公募REITs等复杂业务，在激烈的市场竞争格局中占据优势。
3、完善的业务体系
公司构建了完善的资产管理业务体系，具备“募、投、管、退”全产业链闭环运作能力，能够为包括消
费基础设施、仓储物流基础设施、写字楼、长租公寓及酒店在内的多业态不动产提供综合资产管理服务，有
能力主导大型城市综合体开发、超大型住宅社区建设管理、城市更新及复杂不动产项目的续建、改造，开展
不动产项目规划定位、价值诊断、代理开发、建设监管业务，为在管基金、在管项目及各类合作伙伴提供一
站式不动产资产管理解决方案。公司还建立了科学有效的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险
监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作、不动产资产管理的各个环节进
行全面风险管控，以最大程度保障基金投资人、资产委托方的利益。
4、良好的品牌形象
公司在不动产资产管理领域长期享有良好的品牌声誉。公司子公司光控安石是在中国基金业协会依法登
记的私募股权投资基金管理人；公司旗下消费基础设施品牌“大融城”秉承服务人民美好生活的核心理念，
在全国主要一、二线城市及多个消费热点城市打造了有区域特色的标杆和名品项目，受到所在城市消费者及
商业品牌的广泛认可。
报告期内，公司旗下光大安石连续第十一年蝉联由中指研究院颁布的“2025中国不动产基金综合能力优
秀企业TOP10”榜首，并荣获由克尔瑞资管颁布的“2025中国不动产资管综合实力TOP10”、“2025中国不动
产商管综合实力TOP20”、“2025中国不动产资管‘管理运营力’领域标杆企业奖”等多项荣誉称号。公司
在管西安大融城项目入选由中购联等机构颁布的“2025新媒体营销星秀榜”，中关村ArtPark大融城项目、
成都锦江大融城项目入选由中购联等机构颁布的“2025待开业购物中心星秀榜”。
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