经营分析☆ ◇600622 光大嘉宝 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
不动产资产管理业务(行业) 4.70亿 39.81 2.07亿 40.41 44.07
并表地产基金投资业务(行业) 4.67亿 39.58 1.33亿 25.91 28.42
房地产业务(行业) 2.49亿 21.14 1.80亿 35.18 72.26
不动产投资业务(行业) 3608.30万 3.06 2772.84万 5.41 76.85
分部间抵销(行业) -4223.73万 -3.58 -3540.29万 -6.91 83.82
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 49.01亿 87.99 13.87亿 74.15 28.30
不动产资管(行业) 5.62亿 10.09 4.29亿 22.93 76.30
其他(补充)(行业) 1.07亿 1.92 5467.31万 2.92 51.14
───────────────────────────────────────────────
商品房销售(产品) 42.60亿 76.48 11.78亿 62.96 27.65
不动产租赁(产品) 6.41亿 11.50 2.09亿 11.19 32.67
不动产资管(产品) 5.62亿 10.09 4.29亿 22.93 76.30
其他(补充)(产品) 1.07亿 1.92 5467.31万 2.92 51.14
───────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 46.48亿 83.45 15.37亿 82.15 33.06
其他(补充)(地区) 9.22亿 16.55 3.34亿 17.85 36.22
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 25.14亿 78.34 6.30亿 67.63 25.08
并表地产基金投资业务(行业) 4.35亿 13.56 1.09亿 11.70 25.07
不动产资产管理业务(行业) 2.81亿 8.76 2.16亿 23.12 76.64
不动产投资业务(行业) 1612.24万 0.50 792.21万 0.85 49.14
分部间抵销(行业) -3726.63万 -1.16 -3080.41万 -3.30 82.66
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 34.08亿 83.24 14.71亿 74.23 43.15
不动产资管(行业) 5.84亿 14.27 4.52亿 22.83 77.40
其他(补充)(行业) 1.02亿 2.49 5816.62万 2.94 57.08
───────────────────────────────────────────────
商品房销售(产品) 28.96亿 70.72 14.00亿 70.66 48.34
其他(补充)(产品) 6.14亿 15.00 1.29亿 6.50 20.98
不动产资管(产品) 5.84亿 14.27 4.52亿 22.83 77.40
───────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 27.74亿 67.74 13.87亿 69.99 49.99
其他(补充)(地区) 13.21亿 32.26 5.94亿 30.01 45.00
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2022-12-31
前5大客户共销售1.78亿元，占营业收入的3.20%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 17808.58│ 3.20│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购3.51亿元，占总采购额的37.57%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 35063.30│ 37.57│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
1、不动产投资和资产管理行业
2023年上半年，随着国内经济社会逐步恢复常态化运行，我国宏观经济整体实现温和复苏，但在国际政
治经济形势等复杂因素的影响下，复苏前景仍存不确定性。从国民经济主要统计指标看，一方面，在去年同
期低基数效应的影响下，上半年国内生产总值同比增长5.5%，社会消费品零售总额同比增长8.3%，显示宏观
经济运行逐步企稳；另一方面，全国居民消费价格指数恢复不及预期，二季度以来全国制造业采购经理指数
持续低于荣枯线，房地产开发景气指数持续下探，显示出企业、居民对投资消费整体持较谨慎态度，国内经
济持续恢复发展的基础仍不稳固。
上半年内，以零售、办公为代表的传统物业市场尚未实现实质性回暖，仓储物流、产业园区等新经济不
动产业态也面临更大的市场压力。零售物业方面，随着社会运行恢复常态，主要城市客流人流增长，餐饮、
体验等接触型、聚集型线下消费有所恢复，一季度以来各类零售物业商户咨询有所提升，但受市场存量物业
空置高企等因素影响，租金水平尚未实现恢复，全国主要城市购物中心首层平均租金环比呈下跌态势；办公
物业方面，受企业降本增效、审慎扩张等因素影响，包括北京、上海、深圳在内的一线城市写字楼空置率继
续提升，其中北京全市写字楼二季度空置率创下多年以来新高；仓储物流方面，受全国新增供应增长等因素
影响，除华南、华东个别物流节点城市外，上半年全国市场有效租金水平整体呈下行趋势。
不动产投资方面，上半年全国主要城市不动产大宗成交金额较去年同期实现正增长，上海市大宗交易成
交额在全国主要城市中占比过半。从物业类型来看，写字楼交易在大宗不动产投资市场占据主导地位，产业
园区、长租公寓类资产成交亦保持活跃。从资金来源来看，上半年大宗交易市场仍主要由境内投资人主导。
不动产资产管理方面，随着房地产业进入存量时代，存量资产运营管理受到资本市场更高的关注度，更
多头部企业发力推动轻资产模式转型，以更好地发挥自身品牌效益，“大资管”模式热度持续提升。在激烈
的市场竞争下，存量物业迭代加速、更替周期加快，老旧物业改造、烂尾项目盘活等更新改造业务逐渐增多
,创新突破与效率提升仍然是行业发展的主旋律。
2、房地产开发业务
公司房地产开发业务主要布局在上海市及周边区域，上海市房地产市场情况对公司房地产开发业务有较
大影响。上半年内，上海市房地产市场有所回暖，特别是一季度随前期积压需求集中释放迎来阶段性反弹，
在去年同期低基数的影响下实现较大增长。2023年1-6月，上海市商品住宅成交面积为785.4万平方米，同比
增长49.3%；商品住宅成交套数为76206套，同比增长50.8%。
二、报告期内核心竞争力分析
1、清晰的发展战略。
公司充分发挥管理团队优势、业务领先优势、品牌价值优势、上市平台优势、光大集团协同发展优势，
把握房地产业向新发展模式平稳过渡带来的战略机遇期，在不动产私募基金管理及不动产“大资管”业务领
域不断深耕细作，提升核心竞争能力，致力将自身打造为国内领先的不动产跨境投资和资产管理平台。
2、优秀的人才队伍。
公司拥有一支视野广阔、能力突出的核心管理团队，并凭借优良的品牌形象和领先的发展理念，不断吸
引符合公司发展需要、认可公司核心理念的优秀人才加盟。公司管理团队和业务骨干队伍专业能力较强、知
识结构合理、能力优势互补、综合素质较好、行业经验丰富，能够较好把握发展机遇，具有引领公司持续、
稳定、健康发展的能力和实力，为公司在激烈的市场竞争格局中占据优势地位。
3、完善的业务体系。
公司长期专注于不动产私募基金管理及资产管理，具有较强的“募、投、管、退”不动产资产管理全生
命周期闭环运作能力，在公募REITs、不动产私募投资基金及不动产资管等领域建立了专业团队，能够提供
不动产资产管理综合服务，为在管基金及项目提供一体化解决方案。公司还建立了完善的风险评估与控制体
系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作
的各个环节进行全面风险管控。
4、良好的品牌形象。
在不动产资产管理业务方面，公司旗下光大安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理
人，在不动产私募基金投资管理、不动产资产管理及证券化领域建立了专业能力及良好口碑；在房地产开发
业务方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了较好的美誉
度，具有较强的品牌竞争力。
上半年，公司旗下光大安石平台连续第九年蝉联由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中
指信息技术研究院等机构联合颁发的“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首。光大安石平台还凭借卓越的
不动产资产管理及代建代管能力，荣获由中指信息技术研究院颁发的“中国房地产代建运营优秀企业”称号
，由金砖财经颁发的“2023年度不动产资管机构TOP10”、“地产代建管理卓越奖”等荣誉奖项。
三、经营情况的讨论与分析
2023年上半年，公司继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻新发展理念，主动融
入新发展格局，坚持“稳健经营、稳中求进”的经营策略，发挥自身在不动产私募基金管理及资产管理领域
长期积累的专业能力与品牌优势，抓机遇，稳经营，强管控，促发展。报告期内，公司主要工作措施如下：
1、强化核心主业，拓展管理规模
报告期内，公司继续把握房地产行业向新发展模式平稳过渡带来的业务机会，利用公司长期建立的不动
产资产管理能力以及与金融机构合作口碑，以“安石建管”品牌拓展不动产项目代建代管机会，持续扩大不
动产“大资管”业务规模。报告期内，安石建管业务条线先后中标重庆璧山项目代管业务、辽宁大连项目代
管业务、江苏宜兴项目代建业务，另有多个储备项目持续对接推进中。
2、优化融资举措，提升财务效能
报告期内，公司继续积极对接各类合作机构，克服市场环境带来的不确定性因素，统筹兼顾，精心谋划
，合理安排，完成多笔信用融资工具发行及兑付工作。与此同时，公司继续加强在管项目流动性管理，完成
重点项目的融资置换目标，并使之成为一项常态化工作，有效地降低了公司在管项目的整体融资成本。
3、细化运营管理，夯实业绩基础
报告期内，公司进一步加强在管项目的精细化管理，不断推陈出新、提质增效，以灵活的经营策略、创
新的运营模式，持续推动在管项目在激烈的市场竞争中把握主动。上半年，公司大多数在管项目在开发、租
赁、销售、运营等方面取得了良好成绩，部分运营类项目关键经营指标在去年基础上有较大提升。
4、去化存量资产，加快周转速度
报告期内，公司及在管项目紧紧抓住社会经济恢复常态运行后积压购房需求集中释放的窗口期，及时调
整营销策略，加大非持有型可售公寓的去化力度，加快资金回款速度，取得良好成效。与此同时，公司通过
存量物业出售、配合政府动迁等多种方式，继续加强资产盘活力度，进一步提高资产使用效率。
5、深化制度建设，改善公司治理
报告期内，公司根据全面从严治企要求，积极开展“制度执行年”活动，主要包括制度的培训宣贯、查
遗补缺、瘦身健体、执行落实等工作。上半年，公司制定、修订和实施了公司总部和平台公司层面的重大/
重要事项管控清单、员工职级职位晋升管理暂行办法、费用报销规定等，并开展了相关专项检查。
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