经营分析☆ ◇600638 新黄浦 更新日期：2024-04-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与销售
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 18.36亿 89.72 2.52亿 59.91 13.73
其他(补充)(行业) 1.69亿 8.28 1.63亿 38.78 96.30
旅游餐饮服务(行业) 2057.49万 1.01 342.58万 0.81 16.65
住宿和餐饮业(行业) 1524.29万 0.75 -128.47万 -0.31 -8.43
批发和零售业(行业) 363.24万 0.18 363.24万 0.86 100.00
金融业(行业) 144.32万 0.07 -26.68万 -0.06 -18.49
───────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 17.73亿 86.68 2.39亿 56.75 13.46
其他(补充)(产品) 1.69亿 8.28 1.63亿 38.78 96.30
房地产出租(产品) 5832.32万 2.85 999.29万 2.38 17.13
物业管理服务(产品) 2057.49万 1.01 342.58万 0.81 16.65
酒店业(产品) 1524.29万 0.75 -128.47万 -0.31 -8.43
代管代建(产品) 383.96万 0.19 329.50万 0.78 85.81
贸易业务(产品) 363.24万 0.18 363.24万 0.86 100.00
金融服务(产品) 144.32万 0.07 -26.68万 -0.06 -18.49
───────────────────────────────────────────────
江苏(地区) 11.24亿 54.94 1.38亿 32.89 12.31
浙江(地区) 4.15亿 20.27 8925.89万 21.22 21.52
上海(地区) 3.38亿 16.51 2991.62万 7.11 8.86
其他(补充)(地区) 1.69亿 8.28 1.63亿 38.78 96.30
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 41.96亿 88.79 3.72亿 45.73 8.87
其他(补充)(行业) 4.45亿 9.41 --- --- ---
服务业(行业) 3372.68万 0.71 -272.71万 -0.34 -8.09
酒店业(行业) 2600.84万 0.55 -479.08万 -0.59 -18.42
金融业(行业) 2270.54万 0.48 2112.74万 2.60 93.05
批发和零售业(行业) 243.62万 0.05 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 41.33亿 87.45 3.43亿 42.09 8.29
其他(补充)(产品) 4.45亿 9.41 --- --- ---
房地产出租(产品) 6354.76万 1.34 2962.50万 3.64 46.62
提供劳务(产品) 3372.68万 0.71 -272.71万 -0.34 -8.09
酒店业(产品) 2600.84万 0.55 -479.08万 -0.59 -18.42
金融业(产品) 2270.54万 0.48 2112.74万 2.60 93.05
贸易业务(产品) 243.62万 0.05 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
上海(地区) 18.77亿 39.73 7983.81万 9.81 4.25
江苏(地区) 15.83亿 33.50 1.19亿 14.66 7.54
浙江(地区) 8.15亿 17.25 1.84亿 22.60 22.56
其他(补充)(地区) 4.45亿 9.41 --- --- ---
四川(地区) 515.37万 0.11 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 41.33亿 87.45 3.43亿 42.09 8.29
其他(补充)(销售模式) 4.45亿 9.41 --- --- ---
房地产租赁(销售模式) 6354.76万 1.34 2962.50万 3.64 46.62
物业服务(销售模式) 3372.68万 0.71 -272.71万 -0.34 -8.09
旅游服务(销售模式) 2600.84万 0.55 -479.08万 -0.59 -18.42
金融服务(销售模式) 2270.54万 0.48 2112.74万 2.60 93.05
贸易服务(销售模式) 243.62万 0.05 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 13.62亿 84.18 8088.54万 26.55 5.94
其他(补充)(行业) 2.20亿 13.61 --- --- ---
旅游饮食服务业(行业) 1683.11万 1.04 371.09万 1.22 22.05
住宿和餐饮业(行业) 960.48万 0.59 -248.14万 -0.81 -25.84
金融业(行业) 873.11万 0.54 738.11万 2.42 84.54
批发和零售业(行业) 63.19万 0.04 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 13.34亿 82.47 6572.96万 21.57 4.93
其他(补充)(产品) 2.20亿 13.61 --- --- ---
房地产出租(产品) 2767.24万 1.71 1515.58万 4.97 54.77
物业管理服务(产品) 1683.11万 1.04 371.09万 1.22 22.05
酒店业(产品) 960.48万 0.59 -248.14万 -0.81 -25.84
金融服务(产品) 873.11万 0.54 738.11万 2.42 84.54
贸易业务(产品) 63.19万 0.04 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
上海(地区) 13.24亿 81.87 4136.94万 13.58 3.12
其他(补充)(地区) 2.20亿 13.61 --- --- ---
浙江(地区) 6805.62万 4.21 4360.47万 14.31 64.07
四川(地区) 515.37万 0.32 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 34.87亿 88.46 2.70亿 43.27 7.76
其他(补充)(行业) 3.84亿 9.75 --- --- ---
服务业(行业) 3391.17万 0.86 -427.25万 -0.68 -12.60
酒店业(行业) 2512.77万 0.64 -699.70万 -1.12 -27.85
金融业(行业) 1081.90万 0.27 690.90万 1.11 63.86
批发和零售业(行业) 33.90万 0.01 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 34.26亿 86.92 2.34亿 37.41 6.83
其他(补充)(产品) 3.84亿 9.75 --- --- ---
房地产出租(产品) 6099.94万 1.55 3662.44万 5.86 60.04
提供劳务(产品) 3391.17万 0.86 -427.25万 -0.68 -12.60
酒店业(产品) 2512.77万 0.64 -699.70万 -1.12 -27.85
金融业(产品) 1081.90万 0.27 690.90万 1.11 63.86
贸易业务(产品) 33.90万 0.01 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
上海(地区) 32.52亿 82.51 1.16亿 18.54 3.56
其他(补充)(地区) 3.84亿 9.75 --- --- ---
浙江(地区) 3.02亿 7.65 1.47亿 23.57 48.86
四川(地区) 324.67万 0.08 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 34.26亿 86.92 2.34亿 37.41 6.83
其他(补充)(销售模式) 3.84亿 9.75 --- --- ---
房地产租赁(销售模式) 6099.94万 1.55 3662.44万 5.86 60.04
物业服务(销售模式) 3391.17万 0.86 -427.25万 -0.68 -12.60
旅游服务(销售模式) 2512.77万 0.64 -699.70万 -1.12 -27.85
金融服务(销售模式) 1081.90万 0.27 690.90万 1.11 63.86
贸易服务(销售模式) 33.90万 0.01 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2022-12-31
前5大客户共销售0.46亿元，占营业收入的0.98%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 4649.45│ 0.98│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购7.86亿元，占总采购额的40.70%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 78581.95│ 40.70│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司长期推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、出租为主，公
司的业务板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发、园区建设开发及长租公寓开发经营等。目前公司房地
产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏，主要产品为高端办公楼、普通商品房、科技园区、保障房
、长租房、多层洋房和别墅等。
公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照齐全的金融集群
发展雏形。
二、报告期内核心竞争力分析
（一）公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为
公司下一步发展提供更充分的资金保障；公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起
的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产
业集聚趋向，公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房地
产调控政策大环境下有利于占据发展主动。
（二）伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域
具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高
科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局。科技京城管理发展有限公司荣获“全国文
明单位”光荣称号，并已连续四次荣获“上海市文明单位”光荣称号。
（三）目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比拼阶段，以往模仿型、排
浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体化发展已经成为必然趋向。报告期内，公司
在已取得期货、信托、基金等多张金融牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先行先试房地产业
与金融平台对接提前布局。公司全资子公司华闻期货经过连年跨越式发展，市场地位与行业影响力大幅提升
，已开始对公司作出与之战略定位相符合的利润贡献。公司多年布局的房地产、金融双轮驱动战略开始真正
落地见效。
（四）我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本参与保障性租赁住房建
设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果。公司积极进军租赁住宅市场，是上海市最
早投身长租公寓建设、运营领域的企业之一。在此基础上，公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联
动发展综合优势，提升保障性租赁住房的经济效益和社会效益。
三、经营情况的讨论与分析
2023年以来，面临复杂的外部经济形势和持续下行的行业压力，公司紧紧围绕“房地产和金融”双轮驱
动战略，持续强化经营管理和降本增效，积极提升业务开展力度，不断增强资金使用效率，坚决推进企业文
化和干部队伍建设，稳步推进轻资产转型步伐，进一步巩固了高质量可持续的发展态势。
（一）、房产销售迎难而上
公司密切深入项目地市场，以销售目标管理为中心、以现金流为抓手，想方设法促进各项目剩余货值的
加快去化。通过阶段性调整营销策略，增强团队凝聚力，提升主动营销力，积极推动以老带新和全民营销，
增设成交奖励等措施，上半年销售取得了一定的成效。各处保障房项目大产证办理、房源转换、剩余房源签
约、项目结算等扫尾工作有序推进。
（二）、房产经营态势平稳
在市场竞争冲击下，公司房产经营团队紧紧围绕年度工作目标，不断改进工作方式方法，努力提升服务
水平。上半年，上海商办租赁市场出租率急速大幅下跌，科技京城管理公司顶住压力，克服困难，在稳步推
动科技京城大楼改造升级的同时，确保租金和出租率维持稳定，抓好招商运营和成本管控各项工作，稳住了
客户流失，优化了营商环境。
公司不断提高精细化管理水平，继续巩固拓展空置物业的招租成果，顺利推动嘉定南翔物业实现满租，
太仓商业出租实现零突破。
（三）、工程进度总体可控
公司各处建设项目立足当地实际，鼓足干劲，全力争取完成年度计划指标，总体进度可控。其中，青浦
夏阳街道项目主体结构首批达到预售节点，杭州萧山项目和临平项目工程稳步推进。
（四）、保租房出租率持续攀升
公司梅陇和吴泾保租房项目租赁逆势而上，“筑梦城”长租公寓品牌市场影响力持续提升，出租率稳步
攀升。公司将承载青年人才乐业安居的使命，进一步推进租赁住房建设及运营，助力租赁住房市场蓬勃发展
，用高标准产品与精细化服务，为城市新市民、新青年构筑理想居住生活范本。
（五）、华闻期货转型成效明显
华闻期货继续秉持“战略引领、科技赋能、人才立司、管理强司”的经营理念，围绕“抓重点、破堵点
、解难点”的主线，持续推进科技创新、数字化转型、财富管理转型，市场份额继续保持行业优势，盈利能
力、客户权益规模、分类评级水平同比实现较大提升。截至6月末，期末客户权益75.19亿元，自主管理的资
产规模11.79亿，总成交量和市占率排名均名列市场前茅。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
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性、安全性以及出错发生都不作担保。
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