经营分析☆ ◇600638 新黄浦 更新日期：2025-09-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与销售
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 3.38亿 68.02 1.13亿 47.54 33.54
旅游餐饮服务(行业) 2208.82万 4.44 695.44万 2.91 31.48
其他业务(行业) 1775.14万 3.57 1236.29万 5.18 69.64
住宿和餐饮业(行业) 1081.03万 2.17 -127.32万 -0.53 -11.78
代管代建(行业) 69.16万 0.14 -55.61万 -0.23 -80.40
批发和零售业(行业) -69.86万 -0.14 -69.86万 -0.29 100.00
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 2.06亿 41.41 3202.16万 13.42 15.55
房地产出租(产品) 1.32亿 26.61 8139.38万 34.12 61.53
物业管理服务(产品) 2208.82万 4.44 695.44万 2.91 31.48
其他业务(产品) 1775.14万 3.57 1236.29万 5.18 69.64
酒店业(产品) 1081.03万 2.17 -127.32万 -0.53 -11.78
代管代建(产品) 69.16万 0.14 -55.61万 -0.23 -80.40
贸易业务(产品) -69.86万 -0.14 -69.86万 -0.29 100.00
─────────────────────────────────────────────────
浙江(地区) 1.92亿 38.59 3043.12万 12.75 15.86
上海(地区) 1.79亿 36.05 8741.08万 36.64 48.78
其他业务(地区) 1775.14万 3.57 1236.29万 5.18 69.64
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 28.13亿 88.07 5.78亿 65.99 20.54
旅游餐饮服务(行业) 4076.84万 1.28 450.54万 0.51 11.05
住宿和餐饮业(行业) 2355.70万 0.74 -85.47万 -0.10 -3.63
批发和零售业(行业) 2083.39万 0.65 2083.39万 2.38 100.00
其他业务(行业) 1884.58万 0.59 449.64万 0.51 23.86
代管代建收入(行业) 322.54万 0.10 -339.34万 -0.39 -105.21
金融业(行业) 188.09万 0.06 9.54万 0.01 5.07
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 25.45亿 79.66 4.13亿 47.18 16.23
房地产出租(产品) 2.69亿 8.41 1.65亿 18.81 61.33
物业管理服务(产品) 4076.84万 1.28 450.54万 0.51 11.05
酒店业(产品) 2355.70万 0.74 -85.47万 -0.10 -3.63
贸易业务(产品) 2083.39万 0.65 2083.39万 2.38 100.00
其他业务(产品) 1884.58万 0.59 449.64万 0.51 23.86
代管代建收入(产品) 322.54万 0.10 -339.34万 -0.39 -105.21
金融服务(产品) 188.09万 0.06 9.54万 0.01 5.07
─────────────────────────────────────────────────
浙江(地区) 24.94亿 78.06 3.59亿 41.05 14.41
上海(地区) 4.10亿 12.83 2.40亿 27.36 58.45
其他业务(地区) 1884.58万 0.59 449.64万 0.51 23.86
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 25.45亿 79.66 4.13亿 47.18 16.23
房地产租赁(销售模式) 2.69亿 8.41 1.65亿 18.81 61.33
物业服务(销售模式) 4076.84万 1.28 450.54万 0.51 11.05
旅游服务(销售模式) 2355.70万 0.74 -85.47万 -0.10 -3.63
贸易服务(销售模式) 2083.39万 0.65 2083.39万 2.38 100.00
其他业务(销售模式) 1884.58万 0.59 449.64万 0.51 23.86
代管代建(销售模式) 322.54万 0.10 -339.34万 -0.39 -105.21
金融服务(销售模式) 188.09万 0.06 9.54万 0.01 5.07
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截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 3.04亿 61.06 1.59亿 49.71 52.31
旅游餐饮服务(行业) 2103.35万 4.23 670.14万 2.10 31.86
住宿和餐饮业(行业) 1216.29万 2.45 2524.53 0.00 0.02
其他业务(行业) 1046.67万 2.10 404.14万 1.26 38.61
批发和零售业(行业) 861.53万 1.73 861.53万 2.70 100.00
金融业(行业) 16.98万 0.03 16.98万 0.05 100.00
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 1.70亿 34.23 7779.38万 24.34 45.69
房地产出租(产品) 1.33亿 26.83 8305.75万 25.99 62.23
物业管理服务(产品) 2103.35万 4.23 670.14万 2.10 31.86
酒店业(产品) 1216.29万 2.45 2524.53 0.00 0.02
其他业务(产品) 1046.67万 2.10 404.14万 1.26 38.61
贸易业务(产品) 861.53万 1.73 861.53万 2.70 100.00
金融服务(产品) 16.98万 0.03 16.98万 0.05 100.00
代管代建(产品) 0.00 0.00 -196.63万 -0.62 ---
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 1.87亿 37.65 1.46亿 45.54 77.73
浙江(地区) 1.31亿 26.24 2730.46万 8.54 20.92
江苏(地区) 2794.59万 5.62 151.97万 0.48 5.44
其他业务(地区) 1046.67万 2.10 404.14万 1.26 38.61
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 29.44亿 86.39 5.42亿 59.35 18.40
服务业(行业) 3936.88万 1.16 -305.24万 -0.33 -7.75
酒店业(行业) 3079.54万 0.90 100.25万 0.11 3.26
其他业务(行业) 2225.93万 0.65 675.79万 0.74 30.36
代管代建(行业) 959.91万 0.28 704.41万 0.77 73.38
批发和零售业(行业) 705.71万 0.21 705.71万 0.77 100.00
金融业(行业) 342.03万 0.10 107.38万 0.12 31.40
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 27.40亿 80.41 4.41亿 48.32 16.10
房地产出租(产品) 2.04亿 5.99 1.01亿 11.03 49.38
提供劳务(产品) 3936.88万 1.16 -305.24万 -0.33 -7.75
酒店业(产品) 3079.54万 0.90 100.25万 0.11 3.26
其他业务(产品) 2225.93万 0.65 675.79万 0.74 30.36
代管代建(产品) 959.91万 0.28 704.41万 0.77 73.38
贸易业务(产品) 705.71万 0.21 705.71万 0.77 100.00
金融业(产品) 342.03万 0.10 107.38万 0.12 31.40
─────────────────────────────────────────────────
浙江(地区) 12.49亿 36.64 2.88亿 31.54 23.06
江苏(地区) 11.43亿 33.53 1.36亿 14.92 11.91
上海(地区) 6.43亿 18.87 1.31亿 14.34 20.36
其他业务(地区) 2225.93万 0.65 675.79万 0.74 30.36
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 27.40亿 80.41 4.41亿 48.32 16.10
房地产租赁(销售模式) 2.04亿 5.99 1.01亿 11.03 49.38
物业服务(销售模式) 3936.88万 1.16 -305.24万 -0.33 -7.75
旅游服务(销售模式) 3079.54万 0.90 100.25万 0.11 3.26
其他业务(销售模式) 2225.93万 0.65 675.79万 0.74 30.36
代管代建(销售模式) 959.91万 0.28 704.41万 0.77 73.38
贸易服务(销售模式) 705.71万 0.21 705.71万 0.77 100.00
金融服务(销售模式) 342.03万 0.10 107.38万 0.12 31.40
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售1.07亿元，占营业收入的3.35%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 10704.22│ 3.35│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购1.97亿元，占总采购额的39.38%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 19662.63│ 39.38│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
2025年上半年，房地产行业在政策持续发力下显现企稳迹象。中央及地方延续针对首套刚需及合理改善
需求，进一步优化了首付比例、贷款利率及特定区域限购等政策，不断释放稳定市场积极信号。
房产销售方面，上半年初步呈现温和回暖迹象。核心区域优质楼盘和改善型住房需求率先复苏，成交量
相比2024年下半年有所回升，尤其是春节后“小阳春”表现优于预期。然而，市场分化依然显著，核心城市
外围区域及非稀缺房源去化压力仍存，整体价格以稳为主，局部微涨。购房者心态更趋理性，观望情绪虽有
缓解，但信心修复仍需时间。
公司长期持续推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运
营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办
公地产开发、园区建设与运营等。目前公司房地产开发建设经营的业务范围聚焦于上海、浙江、江苏，主要
产品为租赁住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等。
公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照较为
齐全的金融集群发展雏形。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司实现营业总收入49,718.44万元，其中营业收入38,880.41万元，报告期内实现净利润10
,616.60万元，归属于母公司股东的净利润10,163.05万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润
7,982.89万元。
面对复杂的外部环境与持续承压的行业态势，公司积极应对，加速推进战略转型：强化经营管理与降本
增效，提升业务拓展与创新能力，优化资金使用效率，稳步推进轻资产转型，加强企业文化和团队建设，进
一步巩固了高质量可持续发展的微观基础。
（一）租赁住房：出租率稳步攀升，品牌效应凸显
公司旗下梅陇、吴泾保障性租赁住房项目表现亮眼，“筑梦城”长租公寓品牌市场影响力持续提升，报
告期内出租率稳步攀升。
公司积极履行服务青年人才安居乐业的社会责任，持续推进租赁住房建设与精细化运营，助力租赁市场
健康发展。公司租赁团队通过提供高标准产品与优质服务，致力于为城市新市民、新青年打造理想居住生活
标杆。
（二）商品住宅销售：多措并举，逆势突围
面对整体市场收缩，公司深入项目一线，以销售目标管理和现金流管理为核心，灵活调整营销策略，强
化团队执行力与主动营销能力。报告期内，成功促进各项目剩余货值加速去化，销售业绩在逆境中取得较好
成效。
（三）商业办公与园区运营：稳中提质，韧性彰显
在商办租赁市场竞争加剧的背景下，公司运营团队紧密围绕既定目标，持续提升服务水平与运营效率。
公司下属全资子公司科技京城管理公司克服压力，在稳步推进大楼改造升级的同时，重点抓好招商运营与成
本管控。通过不断优化营商环境，确保租金收入、出租率等核心经营指标实现“时间过半、任务过半”。
（四）工程建设：进度可控，“保交付”扎实推进
公司各建设项目立足实际，全力推进，确保工程进度总体可控。公司严格履行“保交付”承诺，各相关
任务进展顺利，风险可控。
（五）金融业务：稳健发展，科技赋能
华闻期货秉持“战略引领、科技赋能、人才立司、管理强司”理念，聚焦关键任务，持续推进科技创新
、数字化转型与财富管理转型。报告期内，市场份额保持行业领先，盈利能力、客户权益规模及监管评级总
体表现良好。其他金融子公司（投资、贸易、保理、私募证券等）业务运行平稳。
（六）房地产行业经营性信息分析
2、报告期内房地产销售和结转情况
报告期内，公司共计实现销售金额8702.09万元，销售面积2923.63平方米，实现结转收入金额20587.26
万元，结转面积11533.14平方米，报告期末待结转面积56579.08平方米。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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