经营分析☆ ◇600638 新黄浦 更新日期：2025-07-09◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与销售
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 28.13亿 88.07 5.78亿 65.99 20.54
旅游餐饮服务(行业) 4076.84万 1.28 450.54万 0.51 11.05
住宿和餐饮业(行业) 2355.70万 0.74 -85.47万 -0.10 -3.63
批发和零售业(行业) 2083.39万 0.65 2083.39万 2.38 100.00
其他业务(行业) 1884.58万 0.59 449.64万 0.51 23.86
代管代建收入(行业) 322.54万 0.10 -339.34万 -0.39 -105.21
金融业(行业) 188.09万 0.06 9.54万 0.01 5.07
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 25.45亿 79.66 4.13亿 47.18 16.23
房地产出租(产品) 2.69亿 8.41 1.65亿 18.81 61.33
物业管理服务(产品) 4076.84万 1.28 450.54万 0.51 11.05
酒店业(产品) 2355.70万 0.74 -85.47万 -0.10 -3.63
贸易业务(产品) 2083.39万 0.65 2083.39万 2.38 100.00
其他业务(产品) 1884.58万 0.59 449.64万 0.51 23.86
代管代建收入(产品) 322.54万 0.10 -339.34万 -0.39 -105.21
金融服务(产品) 188.09万 0.06 9.54万 0.01 5.07
─────────────────────────────────────────────────
浙江(地区) 24.94亿 78.06 3.59亿 41.05 14.41
上海(地区) 4.10亿 12.83 2.40亿 27.36 58.45
其他业务(地区) 1884.58万 0.59 449.64万 0.51 23.86
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 25.45亿 79.66 4.13亿 47.18 16.23
房地产租赁(销售模式) 2.69亿 8.41 1.65亿 18.81 61.33
物业服务(销售模式) 4076.84万 1.28 450.54万 0.51 11.05
旅游服务(销售模式) 2355.70万 0.74 -85.47万 -0.10 -3.63
贸易服务(销售模式) 2083.39万 0.65 2083.39万 2.38 100.00
其他业务(销售模式) 1884.58万 0.59 449.64万 0.51 23.86
代管代建(销售模式) 322.54万 0.10 -339.34万 -0.39 -105.21
金融服务(销售模式) 188.09万 0.06 9.54万 0.01 5.07
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 3.04亿 61.06 1.59亿 49.71 52.31
旅游餐饮服务(行业) 2103.35万 4.23 670.14万 2.10 31.86
住宿和餐饮业(行业) 1216.29万 2.45 2524.53 0.00 0.02
其他业务(行业) 1046.67万 2.10 404.14万 1.26 38.61
批发和零售业(行业) 861.53万 1.73 861.53万 2.70 100.00
金融业(行业) 16.98万 0.03 16.98万 0.05 100.00
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 1.70亿 34.23 7779.38万 24.34 45.69
房地产出租(产品) 1.33亿 26.83 8305.75万 25.99 62.23
物业管理服务(产品) 2103.35万 4.23 670.14万 2.10 31.86
酒店业(产品) 1216.29万 2.45 2524.53 0.00 0.02
其他业务(产品) 1046.67万 2.10 404.14万 1.26 38.61
贸易业务(产品) 861.53万 1.73 861.53万 2.70 100.00
金融服务(产品) 16.98万 0.03 16.98万 0.05 100.00
代管代建(产品) 0.00 0.00 -196.63万 -0.62 ---
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 1.87亿 37.65 1.46亿 45.54 77.73
浙江(地区) 1.31亿 26.24 2730.46万 8.54 20.92
江苏(地区) 2794.59万 5.62 151.97万 0.48 5.44
其他业务(地区) 1046.67万 2.10 404.14万 1.26 38.61
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 29.44亿 86.39 5.42亿 59.35 18.40
服务业(行业) 3936.88万 1.16 -305.24万 -0.33 -7.75
酒店业(行业) 3079.54万 0.90 100.25万 0.11 3.26
其他业务(行业) 2225.93万 0.65 675.79万 0.74 30.36
代管代建(行业) 959.91万 0.28 704.41万 0.77 73.38
批发和零售业(行业) 705.71万 0.21 705.71万 0.77 100.00
金融业(行业) 342.03万 0.10 107.38万 0.12 31.40
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 27.40亿 80.41 4.41亿 48.32 16.10
房地产出租(产品) 2.04亿 5.99 1.01亿 11.03 49.38
提供劳务(产品) 3936.88万 1.16 -305.24万 -0.33 -7.75
酒店业(产品) 3079.54万 0.90 100.25万 0.11 3.26
其他业务(产品) 2225.93万 0.65 675.79万 0.74 30.36
代管代建(产品) 959.91万 0.28 704.41万 0.77 73.38
贸易业务(产品) 705.71万 0.21 705.71万 0.77 100.00
金融业(产品) 342.03万 0.10 107.38万 0.12 31.40
─────────────────────────────────────────────────
浙江(地区) 12.49亿 36.64 2.88亿 31.54 23.06
江苏(地区) 11.43亿 33.53 1.36亿 14.92 11.91
上海(地区) 6.43亿 18.87 1.31亿 14.34 20.36
其他业务(地区) 2225.93万 0.65 675.79万 0.74 30.36
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 27.40亿 80.41 4.41亿 48.32 16.10
房地产租赁(销售模式) 2.04亿 5.99 1.01亿 11.03 49.38
物业服务(销售模式) 3936.88万 1.16 -305.24万 -0.33 -7.75
旅游服务(销售模式) 3079.54万 0.90 100.25万 0.11 3.26
其他业务(销售模式) 2225.93万 0.65 675.79万 0.74 30.36
代管代建(销售模式) 959.91万 0.28 704.41万 0.77 73.38
贸易服务(销售模式) 705.71万 0.21 705.71万 0.77 100.00
金融服务(销售模式) 342.03万 0.10 107.38万 0.12 31.40
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 18.36亿 89.72 2.52亿 59.91 13.73
其他(补充)(行业) 1.69亿 8.28 1.63亿 38.78 96.30
旅游餐饮服务(行业) 2057.49万 1.01 342.58万 0.81 16.65
住宿和餐饮业(行业) 1524.29万 0.75 -128.47万 -0.31 -8.43
批发和零售业(行业) 363.24万 0.18 363.24万 0.86 100.00
金融业(行业) 144.32万 0.07 -26.68万 -0.06 -18.49
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 17.73亿 86.68 2.39亿 56.75 13.46
其他(补充)(产品) 1.69亿 8.28 1.63亿 38.78 96.30
房地产出租(产品) 5832.32万 2.85 999.29万 2.38 17.13
物业管理服务(产品) 2057.49万 1.01 342.58万 0.81 16.65
酒店业(产品) 1524.29万 0.75 -128.47万 -0.31 -8.43
代管代建(产品) 383.96万 0.19 329.50万 0.78 85.81
贸易业务(产品) 363.24万 0.18 363.24万 0.86 100.00
金融服务(产品) 144.32万 0.07 -26.68万 -0.06 -18.49
─────────────────────────────────────────────────
江苏(地区) 11.24亿 54.94 1.38亿 32.89 12.31
浙江(地区) 4.15亿 20.27 8925.89万 21.22 21.52
上海(地区) 3.38亿 16.51 2991.62万 7.11 8.86
其他(补充)(地区) 1.69亿 8.28 1.63亿 38.78 96.30
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售1.07亿元，占营业收入的3.35%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 10704.22│ 3.35│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购1.97亿元，占总采购额的39.38%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 19662.63│ 39.38│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，外部环境变化带来的不利影响进一步加深，企业经营面临不少困难和挑战，具体到公司所处的
行业，主要表现在房地产市场深度调整仍在延续，金融市场波动性则有所加剧，市场有效需求不足产生的效
应持续传导，公司各支经营团队在此压力下守正务实，合力拼搏，总体保持了平稳有序发展态势，完成了年
初制定的目标任务。
（一）租赁住房建设运营
公司系为上海市内首批响应政策导向、率先进军保租房市场的企业之一。2024年，公司相关经营团队进
一步细化营销动作颗粒度，有效利用社区、商户、团委、党建等平台资源向租户提供政务咨询、社区活动、
文化沙龙、知识培训、运动比赛等社群服务，提升客户参与度，提高客户满意度，吴泾、梅陇两项目入市一
年迅速通过爬坡期，平均出租率接近满租。
在完成全年营销目标同时，经营团队进一步协同开展品牌宣传，扩大“新黄浦筑梦城”品牌影响力。品
宣工作从“广覆盖”、“强认知”、“自传播”三大目标出发，根据社区产品推广节奏及主要宣发节点，针
对目标客群的诉求和需求，提炼出品牌独特价值主张并通过多渠道、多元化形式持续提升品牌知名度和美誉
度。
（二）住宅开发与销售
面对市场持续下探困难局面，公司秉持高度社会责任意识，鼓足干劲，克服困难，坚决打赢“保交付”
硬仗，各项工程如期完成节点进度，交付工作顺利完成。销售方面，公司各处项目顶住压力，狠抓回款，加
速去化，其中青浦项目年内签约147套，金额6.87亿元，基本实现清盘；杭州临平项目于2024年9月26日集中
交付，已交付住宅539套，交付面积5.94万平方米，累计结转销售金额14.27亿元；杭州萧山项目于2024年12
月21日集中交付，已交付住宅353套，交付面积3.55万平方米，累计结转销售金额11.08亿元。其余项目尾盘
销售也基本完成年度目标。
（三）商办租赁与经营
科技京城管理公司在全行业空置率居高不下、老客户租约大批量到期情况下，通过人员职能、工作流程
、责任分工等方面的持续整合优化，实现了客户对接更加紧密、物管服务更加规范、增值创收有所提升、招
商引税明显突破、改造协调稳步推进等多方面成效。全年完成续签9268平米，新引入成交面积8639平米，促
成了“大数据产业科创中心”项目合作，整体去化了长期空置的东楼2-3层合计3396平米，全面完成各项经
营指标任务。
此外，在努力完成经营任务同时，管理公司以工作任务定岗位编制，以岗位编制定人数，人员数量逐步
精简、职责分工更加明确，团队的凝聚力、责任心、执行力显著提升。年内通过了“全国文明单位”、“上
海市文明单位”复评审查，获得了“上海市工人先锋号”、“黄浦区践行社会责任示范企业”等荣誉表彰，
科技京城楼宇被市经信委评为“上海市软件和信息服务产业基地培育型特色基地”。
（四）金融业务
2024年，华闻期货以“节本增效”为工作主线，紧抓内部成本控制，持续促进公司业务多元化、数字化
转型，总体保持稳健经营态势。截至年末，公司市场占有率2.85%，位居行业第九，排名较去年末上升一位
。期末客户权益68.3亿元，较年初增长8.7%；日均权益65亿元，较年初增长9.5%。客户权益规模显著高于行
业平均及中位数水平。此外，华闻期货在金融服务、金融科技等领域的成功实践，获得了监管部门高度认可
，2024年蝉联获得大商所、郑商所“年度优秀会员”、“机构服务优秀会员”等奖项。公司自主研发的“基
于大模型能力建设的智能客服平台”荣获央行金融科技发展三等奖，评级达到“国内行业先进水平”。
公司其他类金融子公司在投资、贸易、保理及私募证券等业务领域继续保持稳中有升良好态势。新黄浦
投资公司年内积极拓展投资机会，狠抓项目落地与跟踪，整体工作取得较大进展，主要经营指标实现历史性
跨越，净资产收益率达到10.52%，存量坏账处置回收工作亦取得显著突破。
二、报告期内公司所处行业情况
2024年是我国房地产市场进入下行通道第三个年头。纵观全年，房地产政策因应市场变化不断加码，从
4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到9月“促进房地产市场止跌回稳”，再到12月“稳住楼
市”，政策面正在从供需两端发力稳定房地产市场。
国家统计局数据显示，2024年全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%；房地产开发企业房
屋施工面积733247万平方米，比上年下降12.7%；房屋新开工面积73893万平方米，比上年下降23.0%；房屋
竣工面积73743万平方米，比上年下降27.7%；新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%；新建
商品房销售额96750亿元，比上年下降17.1%。
上述数据表明，当前房地产市场仍在持续探底过程中，但边际改善迹象已经显现，主要反映在10月以来
居民购房需求有所回暖、新房销量同比跌幅收窄、核心城市成交量升温、一线城市房价与地价止跌等。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司长期坚持“房地产、金融双轮驱动”发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运
营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办
公地产开发、园区建设与运营等。目前公司房地产业务经营范围主要集中在上海、浙江、江苏等地，主要产
品为租赁住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等。公司金融板块业务
覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照较为齐全的金融集群发展雏
形。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提
出，“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪
群体刚性住房需求。”公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果，是上海市最早投身长租公寓建设、
运营的企业之一。公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，提升各类保障性住房建
设运营的经济效益和社会效益。
（二）伴随“科技强国”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域
具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高
科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局，获得“全国文明单位”光荣称号并连续多
年通过复评。
（三）目前金融创新和强化监管同步推进。报告期内，公司在持有期货、信托、基金等多张金融牌照的
基础上，以风险可控为前提，进一步拓展供应链、保理、私募投资等业务领域。公司全资子公司华闻期货经
过多年稳步发展，市场地位与行业影响力大幅提升，公司多年布局的房地产、金融双轮驱动战略开始真正落
地见效。
（四）公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起信息、人脉、知识、经验等多
方面本土优势；公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，利于开展代建、代
管等轻资产相关转型。
（五）公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为
公司下一步发展提供更充分的资金保障；公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中
处于较低水平，在房地产行业深度调整过程中抗压能力相对较强，战略转型轻便灵活。
五、报告期内主要经营情况
2024年度，公司实现营业总收入319,463.02万元，其中营业收入292,248.15万元，当年实现净利润18,5
20.39万元，归属于母公司股东的净利润8,170.85万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润6,2
41.79万元。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
展望2025年，预计伴随政策发力及效应显现，房地产市场过快下跌势头有望放缓，止跌回稳积极因素将
不断积累。具体来看，市场量价跌幅有望明显收窄，销售端止跌可能早于投资端止跌，预计全年商品房销售
面积降幅缩至个位百分比。投资端因存量未开发土地库存去化难度较大，新增拿地及施工投资仍将在较长时
段内保持低位。
中长期而言，未来十年我国住房需求进入结构优化和品质提升新发展时期，即住房需求整体呈缓慢下降
趋势，结构上刚性需求稳中有降，拆改更新需求相对平稳，改善性需求逐步提升。此外，因城镇化率提升及
家庭小型化趋势带动新增城镇家庭数量增加，城镇家庭户均居住面积随居民收入水平提升而提升，城市更新
亦将持续激发拆除改造需求，此三个关键因素预计将构成房地产市场中长期支撑。分区域来看，人口净流入
、产业竞争力强的区域住房需求将保持增长，而人口净流出、产业竞争力弱的区域住房市场将持续遇冷。
(二)公司发展战略
公司根据市场变化与政策导向，持续优化“双轮驱动”发展格局，立足做实做强房地产主业，做精做优
金融业务，着力提高品牌经营水平，使公司经营领域由房地产开发销售为主，逐步转型为房地产经营与金融
协同发展齐抓并举。
1、顺应未来行业发展趋势，落实房地产领域供给侧改革，密切追踪、提前适应经济形势、行业态势和
市场走势变化，科学实施项目储备，不断提升盈利能力与运营效率。公司将在长租房经营、城市更新以及项
目代建代管等方向大力突破，持续推进相关性业务拓展与战略转型。
2、打造巩固长租房业务先行优势，持续扩充保障房租赁业务规模，挖掘储备更多高质量长租房业务项
目，实现“投、融、建、管、退”全链条闭环运行，走出一条以长租房建设运营带动公司全面转型的特色新
路。
3、支持华闻期货进一步做大做强，适时研究建立资本补充触发机制。充分凭借公司参控的金融类子公
司和关联公司在“期、基、信”领域的专业平台优势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与
房地产开发经营业务联动发展，不断强化金融对公司主营业务、转型方向服务功能，为股东创造可持续、高
质量的价值提升。
(三)经营计划
面对复杂多变经营环境，2025年公司经营总体思路为稳中谋变、稳中求进。要进一步夯实稳健发展责任
担当，聚焦主责主业，拉抬经营短板，用拼搏进取、创新守正的工作状态推进全年各阶段任务目标。
1、房产销售
公司各处房产销售团队要树立高度紧迫感，创新思维，开拓进取，依托科学实用的销售体系，以及内外
部联动的资源保障，狠抓销售全面清盘，合力完成全年销售目标任务。
2、房产经营
公司旗下商办项目要在现有基础上努力挖掘潜力，稳定并争取进一步提升出租率。科技京城更新改造要
在资金筹措、方案设计、工程施工方面，形成政府、股东、业主三方认可的可实施更新改造方案,并根据设
计方案和更新计划，统一规划、分步实施，成熟一批、启动一批。梅陇和吴泾长租房项目要在保持高出租率
基础上，不断提升经营水平与品牌效力，实现标准化、模块化的管理体系与品牌输出。
3、金融业务
华闻期货要以科技金融赋能转型发展，继续聚焦高频、互联网、资管与财富管理三大战略方向，强化IT
、合规、投资咨询、产品四大赋能驱动，持续提升公司品牌价值和市场影响力,做强互联网业务，形成监管
认可、客户认同、可持续的互联网业务模式。新黄浦投资、欣龙新干线、浦浩投资等金融类子公司要在严把
风险关的前提下，持续降本增效，争取产出更多利润。
4、项目拓展
以长租公寓项目为核心，平衡好收购现成项目和购地自建两种项目来源方式。要充分借鉴头部企业先进
经验，联通政府、企业、中介、金融机构等各方通道，灵活把握R4地块出让、共同开发、战略合作及包租、
增益分成、代建代管等多种形式与模式，创新思路，优中选优，尽快做大规模，并利用好长租公寓人口导入
蕴含商机的长久粘性与无限拓展、组合空间，勇于探索各种新的业态组合和运营模式，以独具特色的多样化
生态开展差异化竞争。
(四)可能面对的风险
2025年，全球经济形势更趋错综复杂，国内有效需求不足、预期偏弱、风险隐患较多等不利因素仍然存
在。房地产市场在一系列政策支持下，虽已出现部分积极信号，但距真正止跌回稳仍需时日，需要政策端协
同发力，持续作用，同时，更为根本的是，只有稳住经济，才能稳住楼市。要通过切实有感的经济增长带动
收入增长，实现居民消费信心回暖和消费能力修复，促进实现经济与楼市的良性正向循环。
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