经营分析☆ ◇600638 新黄浦 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与销售
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 3.04亿 61.06 1.59亿 49.71 52.31
旅游餐饮服务(行业) 2103.35万 4.23 670.14万 2.10 31.86
住宿和餐饮业(行业) 1216.29万 2.45 2524.53 0.00 0.02
其他业务(行业) 1046.67万 2.10 404.14万 1.26 38.61
批发和零售业(行业) 861.53万 1.73 861.53万 2.70 100.00
金融业(行业) 16.98万 0.03 16.98万 0.05 100.00
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 1.70亿 34.23 7779.38万 24.34 45.69
房地产出租(产品) 1.33亿 26.83 8305.75万 25.99 62.23
物业管理服务(产品) 2103.35万 4.23 670.14万 2.10 31.86
酒店业(产品) 1216.29万 2.45 2524.53 0.00 0.02
其他业务(产品) 1046.67万 2.10 404.14万 1.26 38.61
贸易业务(产品) 861.53万 1.73 861.53万 2.70 100.00
金融服务(产品) 16.98万 0.03 16.98万 0.05 100.00
代管代建(产品) 0.00 0.00 -196.63万 -0.62 ---
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上海(地区) 1.87亿 37.65 1.46亿 45.54 77.73
浙江(地区) 1.31亿 26.24 2730.46万 8.54 20.92
江苏(地区) 2794.59万 5.62 151.97万 0.48 5.44
其他业务(地区) 1046.67万 2.10 404.14万 1.26 38.61
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 29.44亿 86.39 5.42亿 59.35 18.40
服务业(行业) 3936.88万 1.16 -305.24万 -0.33 -7.75
酒店业(行业) 3079.54万 0.90 100.25万 0.11 3.26
其他业务(行业) 2225.93万 0.65 675.79万 0.74 30.36
代管代建(行业) 959.91万 0.28 704.41万 0.77 73.38
批发和零售业(行业) 705.71万 0.21 705.71万 0.77 100.00
金融业(行业) 342.03万 0.10 107.38万 0.12 31.40
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 27.40亿 80.41 4.41亿 48.32 16.10
房地产出租(产品) 2.04亿 5.99 1.01亿 11.03 49.38
提供劳务(产品) 3936.88万 1.16 -305.24万 -0.33 -7.75
酒店业(产品) 3079.54万 0.90 100.25万 0.11 3.26
其他业务(产品) 2225.93万 0.65 675.79万 0.74 30.36
代管代建(产品) 959.91万 0.28 704.41万 0.77 73.38
贸易业务(产品) 705.71万 0.21 705.71万 0.77 100.00
金融业(产品) 342.03万 0.10 107.38万 0.12 31.40
─────────────────────────────────────────────────
浙江(地区) 12.49亿 36.64 2.88亿 31.54 23.06
江苏(地区) 11.43亿 33.53 1.36亿 14.92 11.91
上海(地区) 6.43亿 18.87 1.31亿 14.34 20.36
其他业务(地区) 2225.93万 0.65 675.79万 0.74 30.36
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房地产销售(销售模式) 27.40亿 80.41 4.41亿 48.32 16.10
房地产租赁(销售模式) 2.04亿 5.99 1.01亿 11.03 49.38
物业服务(销售模式) 3936.88万 1.16 -305.24万 -0.33 -7.75
旅游服务(销售模式) 3079.54万 0.90 100.25万 0.11 3.26
其他业务(销售模式) 2225.93万 0.65 675.79万 0.74 30.36
代管代建(销售模式) 959.91万 0.28 704.41万 0.77 73.38
贸易服务(销售模式) 705.71万 0.21 705.71万 0.77 100.00
金融服务(销售模式) 342.03万 0.10 107.38万 0.12 31.40
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截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 18.36亿 89.72 2.52亿 59.91 13.73
其他(补充)(行业) 1.69亿 8.28 1.63亿 38.78 96.30
旅游餐饮服务(行业) 2057.49万 1.01 342.58万 0.81 16.65
住宿和餐饮业(行业) 1524.29万 0.75 -128.47万 -0.31 -8.43
批发和零售业(行业) 363.24万 0.18 363.24万 0.86 100.00
金融业(行业) 144.32万 0.07 -26.68万 -0.06 -18.49
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 17.73亿 86.68 2.39亿 56.75 13.46
其他(补充)(产品) 1.69亿 8.28 1.63亿 38.78 96.30
房地产出租(产品) 5832.32万 2.85 999.29万 2.38 17.13
物业管理服务(产品) 2057.49万 1.01 342.58万 0.81 16.65
酒店业(产品) 1524.29万 0.75 -128.47万 -0.31 -8.43
代管代建(产品) 383.96万 0.19 329.50万 0.78 85.81
贸易业务(产品) 363.24万 0.18 363.24万 0.86 100.00
金融服务(产品) 144.32万 0.07 -26.68万 -0.06 -18.49
─────────────────────────────────────────────────
江苏(地区) 11.24亿 54.94 1.38亿 32.89 12.31
浙江(地区) 4.15亿 20.27 8925.89万 21.22 21.52
上海(地区) 3.38亿 16.51 2991.62万 7.11 8.86
其他(补充)(地区) 1.69亿 8.28 1.63亿 38.78 96.30
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 41.96亿 88.79 3.72亿 45.73 8.87
其他(补充)(行业) 4.45亿 9.41 --- --- ---
服务业(行业) 3372.68万 0.71 -272.71万 -0.34 -8.09
酒店业(行业) 2600.84万 0.55 -479.08万 -0.59 -18.42
金融业(行业) 2270.54万 0.48 2112.74万 2.60 93.05
批发和零售业(行业) 243.62万 0.05 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 41.33亿 87.45 3.43亿 42.09 8.29
其他(补充)(产品) 4.45亿 9.41 --- --- ---
房地产出租(产品) 6354.76万 1.34 2962.50万 3.64 46.62
提供劳务(产品) 3372.68万 0.71 -272.71万 -0.34 -8.09
酒店业(产品) 2600.84万 0.55 -479.08万 -0.59 -18.42
金融业(产品) 2270.54万 0.48 2112.74万 2.60 93.05
贸易业务(产品) 243.62万 0.05 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 18.77亿 39.73 7983.81万 9.81 4.25
江苏(地区) 15.83亿 33.50 1.19亿 14.66 7.54
浙江(地区) 8.15亿 17.25 1.84亿 22.60 22.56
其他(补充)(地区) 4.45亿 9.41 --- --- ---
四川(地区) 515.37万 0.11 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 41.33亿 87.45 3.43亿 42.09 8.29
其他(补充)(销售模式) 4.45亿 9.41 --- --- ---
房地产租赁(销售模式) 6354.76万 1.34 2962.50万 3.64 46.62
物业服务(销售模式) 3372.68万 0.71 -272.71万 -0.34 -8.09
旅游服务(销售模式) 2600.84万 0.55 -479.08万 -0.59 -18.42
金融服务(销售模式) 2270.54万 0.48 2112.74万 2.60 93.05
贸易服务(销售模式) 243.62万 0.05 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售0.83亿元，占营业收入的2.42%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 8252.06│ 2.42│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购2.62亿元，占总采购额的31.56%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 26198.46│ 31.56│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司长期持续推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运
营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办
公地产开发、园区建设与运营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏，主要产品
为租赁住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等。
公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照较为
齐全的金融集群发展雏形。
二、报告期内核心竞争力分析
（一）二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提
出，“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪
群体刚性住房需求。”公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果，是上海市最早投身长租公寓建设、
运营的企业之一。公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，提升各类保障性住房建
设运营的经济效益和社会效益。
（二）伴随“科技强国”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此业务领域
具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高
科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局，获得“全国文明单位”光荣称号并连续多
年通过复评。
（三）目前金融创新和强化监管同步推进。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融牌照
基础上，以风险可控为前提，进一步拓展供应链、保理、私募投资等业务领域。公司全资子公司华闻期货经
过连年跨越式发展，市场地位与行业影响力大幅提升。公司多年布局的房地产、金融双轮驱动战略开始真正
落地见效。
（四）公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起信息、人脉、知识、经验等多
方面本土优势；公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，利于开展代建、代
管等轻资产相关转型。
（五）公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为
公司下一步发展提供更充分的资金保障；公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中
处于较低水平，在房地产行业深度调整过程中抗压能力相对较强，战略转型轻便灵活。
三、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司实现营业总收入49,738.51万元，其中营业收入35,616.74万元，报告期内实现净利润2,
088.71万元，归属于母公司股东的净利润2,169.46万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润1,
864.94万元。
面对复杂外部形势和持续下行行业压力，公司加速推进战略转型，持续强化经营管理和降本增效，积极
提升业务拓展与创新水平，不断提高资金使用效率，稳步推进轻资产转型步伐，坚决加强企业文化和干部队
伍建设，进一步巩固了高质量可持续发展态势。
（一）保租房出租率持续攀升
公司梅陇和吴泾保租房项目租赁逆势而上，“筑梦城”长租公寓品牌市场影响力持续提升，出租率稳步
攀升。公司将承载青年人才乐业安居的使命，进一步推进租赁住房建设及运营，助力租赁住房市场蓬勃发展
，用高标准产品与精细化服务，为城市新市民、新青年构筑理想居住生活范本。
（二）房产销售迎难而上
公司密切深入项目地市场，以销售目标管理为中心、以现金流为抓手，想方设法促进各项目剩余货值的
加快去化。通过阶段性调整营销策略，增强团队凝聚力，提升主动营销力，积极推动以老带新和全民营销，
增设成交奖励等措施，上半年销售在整体收缩行情下取得较好成效。
（三）房产经营态势平稳
在市场竞争冲击下，公司房产经营团队紧紧围绕年度工作目标，不断改进工作方式方法，努力提升服务
水平。上半年，在上海商办租赁市场激烈竞争背景下，科技京城管理公司顶住压力，克服困难，在稳步推动
科技京城大楼改造升级的同时，继续抓好招商运营和成本管控各项工作，不断优化营商环境，确保租金、出
租率等关键指标时间过半、任务过半。
（四）工程进度总体可控
公司各处建设项目立足当地实际，鼓足干劲，全力争取完成年度计划指标，目前总体进度可控，“保交
付”任务确保无虞。
（五）金融业务态势良好
华闻期货继续秉持“战略引领、科技赋能、人才立司、管理强司”经营理念，围绕“抓重点、破堵点、
解难点”主线，持续推进科技创新、数字化转型、财富管理转型，市场份额继续保持行业优势，盈利能力、
客户权益规模、分类评级水平基本保持良好态势。
公司其他类金融子公司主要在投资、贸易、保理及私募证券等业务领域开展业务，新黄浦投资公司严守
新黄浦房地产主业，基于房产底层资产开展类金融服务，在资金来源上采用类基金模式扩大项目业务规模；
欣龙新干线供应链公司围绕天然气、煤炭大宗产品开展贸易，业务模式稳健成熟。
2、报告期内房地产销售和结转情况
报告期内，公司共计实现销售金额38,387.43万元，销售面积12,192.34平方米，实现结转收入金额17,0
24.65万元，结转面积15,741.09平方米，报告期末待结转面积153,003.48平方米。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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