经营分析☆ ◇600638 新黄浦 更新日期：2026-09-19◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产
开发、园区建设与运营等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 2.20亿 53.27 8069.31万 35.06 36.69
旅游餐饮服务(行业) 2574.07万 6.23 633.38万 2.75 24.61
其他业务(行业) 1117.01万 2.71 564.24万 2.45 50.51
住宿和餐饮业(行业) 985.74万 2.39 -137.12万 -0.60 -13.91
批发和零售业(行业) 0.00 0.00 -733.74万 -3.19 ---
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 1.24亿 30.01 2726.22万 11.85 22.00
房地产出租(产品) 9605.88万 23.26 5343.09万 23.22 55.62
物业管理服务(产品) 2574.07万 6.23 633.38万 2.75 24.61
其他业务(产品) 1117.01万 2.71 564.24万 2.45 50.51
酒店业(产品) 985.74万 2.39 -137.12万 -0.60 -13.91
贸易业务(产品) 0.00 0.00 -733.74万 -3.19 ---
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 2.07亿 50.11 6815.90万 29.62 32.94
浙江(地区) 4864.17万 11.78 1015.92万 4.41 20.89
其他业务(地区) 1117.01万 2.71 564.24万 2.45 50.51
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 21.66亿 85.90 5.55亿 67.87 25.63
旅游饮食服务业(行业) 4263.63万 1.69 378.28万 0.46 8.87
住宿和餐饮业(行业) 2190.36万 0.87 -176.56万 -0.22 -8.06
其他业务(行业) 2162.52万 0.86 819.44万 1.00 37.89
批发和零售业(行业) 523.38万 0.21 -1031.69万 -1.26 -197.12
金融业(行业) 419.38万 0.17 419.38万 0.51 100.00
代管代建(行业) 69.16万 0.03 -57.04万 -0.07 -82.47
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 19.07亿 75.64 3.99亿 48.83 20.94
房地产出租(产品) 2.59亿 10.26 1.56亿 19.03 60.19
物业管理服务(产品) 4263.63万 1.69 378.28万 0.46 8.87
酒店业(产品) 2190.36万 0.87 -176.56万 -0.22 -8.06
其他业务(产品) 2162.52万 0.86 819.44万 1.00 37.89
批发和零售业(产品) 523.38万 0.21 -1031.69万 -1.26 -197.12
金融服务(产品) 419.38万 0.17 419.38万 0.51 100.00
代管代建(产品) 69.16万 0.03 -57.04万 -0.07 -82.47
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 20.05亿 79.51 5.00亿 61.16 24.95
浙江(地区) 2.36亿 9.35 5017.76万 6.13 21.28
其他业务(地区) 2162.52万 0.86 819.44万 1.00 37.89
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 19.07亿 75.64 3.99亿 48.83 20.94
房地产租赁(销售模式) 2.59亿 10.26 1.56亿 19.03 60.19
物业服务(销售模式) 4263.63万 1.69 378.28万 0.46 8.87
旅游服务(销售模式) 2190.36万 0.87 -176.56万 -0.22 -8.06
其他业务(销售模式) 2162.52万 0.86 819.44万 1.00 37.89
贸易服务(销售模式) 523.38万 0.21 -1031.69万 -1.26 -197.12
金融服务(销售模式) 419.38万 0.17 419.38万 0.51 100.00
代管代建(销售模式) 69.16万 0.03 -57.04万 -0.07 -82.47
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 3.38亿 68.02 1.13亿 47.54 33.54
旅游餐饮服务(行业) 2208.82万 4.44 695.44万 2.91 31.48
其他业务(行业) 1775.14万 3.57 1236.29万 5.18 69.64
住宿和餐饮业(行业) 1081.03万 2.17 -127.32万 -0.53 -11.78
代管代建(行业) 69.16万 0.14 -55.61万 -0.23 -80.40
批发和零售业(行业) -69.86万 -0.14 -69.86万 -0.29 100.00
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 2.06亿 41.41 3202.16万 13.42 15.55
房地产出租(产品) 1.32亿 26.61 8139.38万 34.12 61.53
物业管理服务(产品) 2208.82万 4.44 695.44万 2.91 31.48
其他业务(产品) 1775.14万 3.57 1236.29万 5.18 69.64
酒店业(产品) 1081.03万 2.17 -127.32万 -0.53 -11.78
代管代建(产品) 69.16万 0.14 -55.61万 -0.23 -80.40
贸易业务(产品) -69.86万 -0.14 -69.86万 -0.29 100.00
─────────────────────────────────────────────────
浙江(地区) 1.92亿 38.59 3043.12万 12.75 15.86
上海(地区) 1.79亿 36.05 8741.08万 36.64 48.78
其他业务(地区) 1775.14万 3.57 1236.29万 5.18 69.64
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 28.13亿 88.07 5.78亿 65.99 20.54
旅游餐饮服务(行业) 4076.84万 1.28 450.54万 0.51 11.05
住宿和餐饮业(行业) 2355.70万 0.74 -85.47万 -0.10 -3.63
批发和零售业(行业) 2083.39万 0.65 2083.39万 2.38 100.00
其他业务(行业) 1884.58万 0.59 449.64万 0.51 23.86
代管代建收入(行业) 322.54万 0.10 -339.34万 -0.39 -105.21
金融业(行业) 188.09万 0.06 9.54万 0.01 5.07
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 25.45亿 79.66 4.13亿 47.18 16.23
房地产出租(产品) 2.69亿 8.41 1.65亿 18.81 61.33
物业管理服务(产品) 4076.84万 1.28 450.54万 0.51 11.05
酒店业(产品) 2355.70万 0.74 -85.47万 -0.10 -3.63
贸易业务(产品) 2083.39万 0.65 2083.39万 2.38 100.00
其他业务(产品) 1884.58万 0.59 449.64万 0.51 23.86
代管代建收入(产品) 322.54万 0.10 -339.34万 -0.39 -105.21
金融服务(产品) 188.09万 0.06 9.54万 0.01 5.07
─────────────────────────────────────────────────
浙江(地区) 24.94亿 78.06 3.59亿 41.05 14.41
上海(地区) 4.10亿 12.83 2.40亿 27.36 58.45
其他业务(地区) 1884.58万 0.59 449.64万 0.51 23.86
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 25.45亿 79.66 4.13亿 47.18 16.23
房地产租赁(销售模式) 2.69亿 8.41 1.65亿 18.81 61.33
物业服务(销售模式) 4076.84万 1.28 450.54万 0.51 11.05
旅游服务(销售模式) 2355.70万 0.74 -85.47万 -0.10 -3.63
贸易服务(销售模式) 2083.39万 0.65 2083.39万 2.38 100.00
其他业务(销售模式) 1884.58万 0.59 449.64万 0.51 23.86
代管代建(销售模式) 322.54万 0.10 -339.34万 -0.39 -105.21
金融服务(销售模式) 188.09万 0.06 9.54万 0.01 5.07
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售1.08亿元，占营业收入的4.27%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 10772.66│ 4.27│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购4.65亿元，占总采购额的65.07%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 46504.60│ 65.07│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
2026年上半年，我国房地产行业正在从大规模新建增量阶段转向存量提质、结构优化的新阶段。2026年
政府工作报告将“着力稳定房地产市场”列入年度重点任务，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，
探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，并有序推进安全、舒适、绿色、智
慧的“好房子”建设。行业政策由短期需求刺激，进一步转向供需再平衡、存量资产盘活和住房品质提升并
重。
市场结构继续呈现深度分化。一线及部分核心二线城市依托人口和产业集聚、优质改善型产品入市以及
政策优化，成交韧性相对较强；二手房市场表现整体好于新房，购房者在决策中更加关注区位稀缺性、产品
力、交付确定性和物业服务水平。中指研究院数据显示，重点城市二手住宅成交约76万套，同比增长约6%，
部分核心城市已出现阶段性企稳迹象。与此相对，低能级城市及核心城市非优质板块仍面临库存去化和价格
调整压力，市场修复更加依赖“好城市、好地段、好产品”。
报告期内，公司继续坚持房地产、金融双轮驱动发展战略，围绕存量盘活与增量拓展，协同推进业务结
构优化。公司房地产业务以自主开发、销售、租赁、运营为主，业务板块涵盖租赁住房建设与运营、商品住
宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目前，公司房地产开发建
设经营业务主要聚焦上海、浙江、江苏等长三角区域，主要产品包括租赁住房、普通商品房、多层洋房和别
墅、保障性住房、高端办公楼及科技园区等。
公司金融业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等领域，已形成具有一定协同基础的多元金融业务布局
。进入后房地产时代，公司一方面稳妥推进存量项目开发、销售和交付，另一方面持续提升租赁住房、产业
园区、金融服务等经营性业务占比，增强经营性现金流和资产运营能力，为公司的高质量可持续发展提供支
撑。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司实现营业总收入41,291.19万元，其中营业收入26,672.75万元，实现净利润20,970.32
万元，归属于母公司股东的净利润21,183.78万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润-710.47
万元。
现阶段，国家支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型，促进
房地产市场平稳健康可持续发展，实现良性循环。公司始终牢牢把握国家政策导向和行业发展规律，主动融
入城市更新的时代机遇，不断强化经营管理与降本增效，提升业务拓展与创新能力，优化资金使用效率，加
速推进战略转型，加强企业文化和人力资源建设，进一步巩固了高质量可持续发展的坚实基础。
报告期内，公司归母净利润同比增长，主要系发行太保资产—新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支
持专项计划形成投资收益；扣除非经常性损益后的净利润同比下降，主要系公司处于战略转型期，房产结转
收入减少。公司坚持稳健经营和现金流安全，围绕“轻重并举”推进战略转型：一方面加强存量项目销售去
化、商业办公招商运营和工程建设管理，努力稳定基本盘；另一方面加快租赁住房品牌化运营、资产证券化
、轻资产管理输出和金融业务协同发展，持续优化资产结构和收入结构。公司各项经营活动总体平稳，重点
工作有序推进。
（一）租赁住房与资产证券化：轻重并举取得实质突破
公司旗下“新黄浦·筑梦城”租赁住房品牌继续围绕上海新市民、青年人才居住需求，推进产品、服务
和运营体系优化。报告期内，公司在营租赁住房项目整体保持较好运营水平，吴泾、梅陇项目期末出租率均
处于较高水平。公司通过标准化产品设计、数字化管理平台、智慧安防系统、社群运营和人才服务配套，持
续提升租赁住房项目的客户黏性和运营效率。同时，公司稳步推进轻资产管理输出，将重资产项目中形成的
产品能力、运营标准和服务体系向外部项目复制，进一步拓展品牌影响力和管理收入来源。
资产证券化方面，公司以闵行区梅陇镇MHPO-0306单元02-03A-01a地块租赁住房项目为底层资产，成功
发行“太保资产—新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划”。该专项计划于2026年2月13日正
式设立，发行规模11.942亿元，并于2026年2月24日完成底层资产所属项目公司交割。
本次专项计划发行是公司盘活存量租赁住房资产、拓宽不动产融资渠道的重要实践，对报告期投资收益
产生积极影响，也初步打通了租赁住房业务“投、融、建、管、退”的全周期闭环，为公司后续提升持有型
资产运营效率、探索轻资产发展模式奠定了基础。
（二）商品住宅销售：坚持现金流优先，分类施策推进去化
面对新房市场需求不足、竞品分流加剧及购房者决策周期延长等压力，公司坚持以现金流安全和库存去
化为核心，深入项目一线动态研判市场变化，按照“一盘一策”原则优化推盘节奏、价格策略、渠道组合和
客户转化机制。
报告期内，公司实现销售金额36,726.76万元，销售面积15,359.17平方米。在行业销售整体承压的背景
下，公司将销售回款和存货去化置于更加优先的位置，通过灵活调整营销资源、强化案场执行和加强回款考
核，努力保持房地产销售业务基本稳定。
（三）商业办公与园区运营：稳定存量客户，提升运营质效
报告期内，商办租赁市场供需矛盾仍然突出，租户成本控制意识增强，招商竞争持续加剧。公司下属科
技京城管理公司围绕年度经营目标，统筹推进招商运营、客户服务和成本管控，努力稳定出租率和租金收入
。
公司依托科技京城品牌、区位和产业载体优势，持续优化租户结构，围绕科技创新企业和专业服务机构
完善招商策略。在商办市场整体承压的环境下，公司运营业务展现良好韧性。
（四）工程建设：统筹进度、质量与安全，有序推进项目建设交付
报告期内，公司各在建项目按照年度经营计划有序推进。公司持续强化项目节点管理、工程质量管控和
安全生产责任落实，统筹处理工程进度、成本控制和交付品质之间的关系。公司严格履行交付责任，相关项
目进度、质量和安全风险总体可控。
（五）金融业务：坚持稳健经营，增强协同支撑能力
报告期内，华闻期货继续坚持稳健合规经营，围绕经纪业务、风险管理、财富管理和数字化转型推进重
点工作，客户权益规模、市场份额和盈利能力总体保持稳定。报告期末，华闻期货客户权益规模为125亿元
。
公司其他金融子公司围绕投资、保理、私募证券等业务稳健开展经营，持续加强风险识别、合规管理和
流动性管理。金融业务与房地产业务在资产管理、资金运作和客户服务等方面的协同基础进一步巩固，为公
司多元化经营和利润结构优化提供支撑。
（六）房地产行业经营性信息分析
2、报告期内房地产销售和结转情况
报告期内，公司共计实现销售金额36,726.76万元，销售面积15,359.17平方米，实现结转收入金额12,3
90.06万元，结转面积19,191.04平方米，报告期末待结转面积34,591.90平方米。
3、报告期内房地产出租情况
三、报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司战略定位和核心竞争力总体保持稳定，依托地产与金融协同优势，打通存量资产资本化
路径，完善轻重并举发展模式，进一步强化产品运营、资产管理、成本管控和组织协同能力，培育企业第二
增长曲线，助推房地产业务向高质量可持续运营转型。
（一）保障性租赁住房先发优势与全周期资管能力
公司较早参与上海租赁住房建设和运营，在项目获取、开发建设、产品设计、运营服务和客户管理等方
面积累了较为完整的实践经验。“新黄浦·筑梦城”品牌影响力持续提升，已形成一定标准化、规模化运营
能力。
报告期内，公司成功发行保租房持有型不动产资产支持专项计划，进一步验证了公司租赁住房资产的运
营质量和资本市场认可度。公司已初步形成租赁住房“开发培育—稳定运营—资产证券化—资金回笼—再投
资或轻资产输出”的全周期资产管理能力，为未来持有型业务价值释放创造了条件。
（二）科技园区品牌与稀缺产业载体优势
公司旗下科技京城位于上海中心城区，是公司长期培育的重要产业载体和商办运营品牌。经过多年发展
，科技京城已形成“一园多基地”的产业格局，在科技型企业集聚、创新创业服务和楼宇运营管理方面具有
较强品牌影响力。
在商办市场竞争加剧的背景下，科技京城的中心城区区位、成熟产业生态和长期客户积累具有一定稀缺
性。公司通过招商优化和服务能力提升，持续增强存量园区资产的经营韧性。
（三）多元业务赛道与金融协同优势
公司金融业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等领域，已形成多元金融业务布局。华闻期货作为公司
重要金融子公司，在客户权益、市场份额、风险管理和金融科技等方面保持较好经营基础。
多元业务布局有助于公司降低对单一住宅开发销售模式的依赖。在行业深度调整期，租赁住房、园区运
营和金融业务能够为公司提供相对持续的经营收入和现金流，增强公司穿越周期的能力。
（四）深耕上海及长三角的区域布局优势
公司长期深耕以上海为核心的长三角区域，对当地人口结构、产业分布、住房需求和城市更新方向具有
较深理解。公司现有房地产开发、租赁住房和园区运营业务主要位于上海、浙江、江苏等区域，核心资产区
位条件较好，与长三角人口和产业集聚趋势具有较高匹配度。在行业城市分化加剧的背景下，公司聚焦核心
区域、控制低效扩张的经营策略，有利于降低跨区域扩张风险，并提升存量资产流动性和抗风险能力。
（五）成本管控与精细化管理
公司持续推进精细化管理和降本增效，围绕预算管理、工程成本、采购管理、费用管控和资金使用效率
建立全链条成本管理机制。公司通过强化项目全周期成本管控和经营结果考核，努力保持费用支出与业务规
模、现金流入相匹配。
同时，公司围绕轻资产转型持续完善总部统筹、业务单元协同和项目责任制，强化投资、开发、运营、
财务和风控之间的联动，提高决策效率和执行能力。努力搭建贴合市场的组织架构和管理体系，不断强化人
力资源建设，为公司推进存量盘活、轻资产输出和多元业务协同提供了支撑。
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