经营分析☆ ◇600639 浦东金桥 更新日期：2024-11-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产租赁(产品) 9.54亿 65.65 5.97亿 68.28 62.55
房地产销售(产品) 3.83亿 26.37 2.41亿 27.63 63.02
酒店公寓收入(产品) 9649.25万 6.64 3723.22万 4.26 38.59
物业管理(产品) 1782.47万 1.23 -323.50万 -0.37 -18.15
其他业务(产品) 172.67万 0.12 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产经营业务(行业) 63.44亿 96.34 44.05亿 98.26 69.43
酒店公寓服务业务(行业) 1.81亿 2.75 6405.59万 1.43 35.39
其他业务(行业) 4326.07万 0.66 1214.35万 0.27 28.07
物业管理业务(行业) 1678.54万 0.25 201.21万 0.04 11.99
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 45.25亿 68.71 33.54亿 74.82 74.14
房地产租赁(产品) 18.20亿 27.63 10.51亿 23.44 57.74
酒店公寓服务(产品) 1.81亿 2.75 6405.59万 1.43 35.39
其他业务(产品) 4326.07万 0.66 1214.35万 0.27 28.07
物业管理(产品) 1678.54万 0.25 201.21万 0.04 11.99
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 65.42亿 99.34 44.71亿 99.73 68.35
其他业务(地区) 4326.07万 0.66 1214.35万 0.27 28.07
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 38.61亿 79.69 31.20亿 84.95 80.82
房地产租赁(行业) 8.92亿 18.40 5.24亿 14.25 58.72
酒店公寓收入(行业) 8313.53万 1.72 2808.56万 0.76 33.78
物业管理(行业) 592.08万 0.12 -183.10万 -0.05 -30.92
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产经营业务(行业) 49.07亿 97.10 34.27亿 98.86 69.84
酒店公寓服务业务(行业) 1.35亿 2.67 3597.66万 1.04 26.69
物业管理业务(行业) 744.24万 0.15 117.77万 0.03 15.82
其他(补充)(行业) 445.70万 0.09 222.85万 0.06 50.00
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 33.19亿 65.68 25.80亿 74.43 77.74
房地产租赁(产品) 15.88亿 31.42 8.47亿 24.43 53.34
酒店公寓服务(产品) 1.35亿 2.67 3597.66万 1.04 26.69
物业管理(产品) 744.24万 0.15 117.77万 0.03 15.82
其他(补充)(产品) 445.70万 0.09 222.85万 0.06 50.00
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 50.49亿 99.91 34.64亿 99.94 68.61
其他(补充)(地区) 445.70万 0.09 222.85万 0.06 50.00
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售9.06亿元，占营业收入的13.75%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 90562.07│ 13.75│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购7.11亿元，占总采购额的7.16%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 71076.32│ 7.16│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所属行业情况
2024年上半年，中国房地产行业主基调是保持稳健发展，防范化解风险。各城市政府因城施策，自主调
控，支持刚性和改善性住房需求。各类宽松政策持续出台且力度有所提升，着力稳定预期，扩大有效需求，
部分城市在政策利好推动下稳中有升。同时，受宏观经济、人口结构、供需关系等中长期因素的影响，房地
产整体发展格局将发生变化调整，由过去的高速发展转向平稳发展阶段。写字楼及产业园区方面，受市场因
素影响，租金及出租率水平持续走弱。
（二）从事的主要业务和经营模式
报告期内，公司专注于浦东引领区、金桥城市副中心和金色中环发展带建设等重大战略，围绕现代化产
业体系、现代化精品城区和现代化企业治理等发展目标，主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建
设、招商引资、产业投资和服务运营，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧
云国际社区和国际一流的产城融合示范区。
公司主营业务主要集中在产业园区，涉及的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、公寓、商业地产等
，并在基金投资、产业服务、孵化创新、服务公寓、物业管理、商业管理等领域持续发力，加快推进公司战
略转型。报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动主业发展创新、做强产业功能，积
极构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的主营业务模式，持续提升公司开发能级和核心竞争力，
着力推动公司高质量发展。
二、报告期内核心竞争力分析
公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下
方面：
1、区域开发能力优势。一是公司在过去30余年开发、运营碧云国际社区以及工业区方面积累了丰富的
经验，成功将金桥打造成为产城融合的示范区；在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的
园区开发“集成”能力。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、直接参与市场竞争提供了坚实基础。三
是实现了项目全过程控制和规范化操作，内部管理高效，对主营业务的稳步、健康发展起到了积极的推动作
用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。
2、战略发展优势。一是稳中求进，可持续发展。多年来，公司始终坚持精品开发战略，保持稳健合理
的开发节奏和适度的开发建设量，规避了过度扩张的风险，并积极推动城市更新，保持健康可持续发展。二
是开发持有大量高品质物业。公司一直坚持“租售并举”的经营模式，积累了逾300万㎡自持物业，在未来
发展中对公司现金流形成重要支撑。三是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低水平，主要流动
性及偿债能力指标业内领先，主体信用评级长期保持在AAA，财务状况较为健康。四是决策效率高、内控制
度健全。公司一直坚持较为扁平化的发展模式，内部管理层级较少、决策机制较快。公司已建立了较为完善
的内控管理制度体系，在有效提升经营效率的同时，可管控经营风险。
3、区域开发品牌优势。公司拥有两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品牌，在业
界具有较高的知名度和美誉度，碧云国际社区曾获得国家住建部“中国人居环境范例奖”、联合国“迪拜国
际改善居住环境最佳范例奖”，其品牌价值足以支撑管理输出等业务。公司多年来的服务与运营经验，已经
系统梳理成统一的、具有金桥特色的标准体系，包括租赁产品的系列标准（配置标准、维护/维修标准、服
务标准）、研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等，增强产品和服务竞争力。
4、转型发展的优势。公司密切关注研究宏观经济环境、行业发展趋势以及市场竞争格局的变化情况，
及时调整公司战略，努力开辟第二增长曲线。近年来，顺应发展需要，以稳健的传统业务为基础，逐步培育
壮大了产业投资和专业产业服务业务。目前，“金桥资本”产业投资平台正式设立，原由宏公司将转型为“
金桥智造产业服务公司”，提供系统解决方案与增值服务，从而基本形成招商﹣投资﹣孵化协同联动的业务
模式，已经成为公司招商引资、产业促进的重要手段。随着产业投资、轻资产运营等主要转型业务的壮大完
善，将与传统的区域开发及产业招商业务高度互补，协同发展优势得到进一步增强。
三、经营情况的讨论与分析
2024年是全面转型改革关键年，公司深入贯彻落实党的二十大、二十届三中全会精神和习近平总书记上
海考察重要讲话精神，围绕浦东新区“三个现代化”发展目标，在大规模增量建设转为存量提质增效为主的
新形势下，结合公司发展特点，积极向“国内一流的智能制造产业投资控股集团”的方向迈进，积极构建“
产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的业务模式，着力推动公司高质量发展。
（一）主要指标完成情况
报告期内，公司实现总现金流入26.86亿元（不含债务融资），其中主要有销售收入14.45亿元、租赁收
入11.23亿元；总现金流出约43.15亿元（不含归还的融资本金），其中主要有开发建设支出19.14亿元、税
金支出8.02亿元、投资性支出11.18亿元。
报告期末，公司持有各类经营性物业合计约313万㎡，平均出租率为79%。
（二）主要工作完成情况
1、坚持创新为先，积极构建现代化产业体系
一是全面提速产业投资业务，加快布局新质生产力。为了完善盛讯直投和盛盎基金投资体系，公司于20
24年6月新设的“金桥资本”产业投资平台——上海金桥投资合伙企业（有限合伙）正式运作，首期规模30
亿元，积极构建全生命周期投资矩阵。盛盎公司完成早期基金设立准备工作，基金规模1亿元，聚焦初创企
业；同时联合产业及投资合作伙伴推进设立CVC新通信基金，计划规模不低于10亿元，聚焦高成长企业。盛
讯公司上半年储备投资项目近300个，同时积极开拓金融机构、投资机构、专业服务机构等投资合作生态圈
。
二是加强产业服务，推动一批优质企业落地，巩固产业发展优势。聚焦未来车、新通信、智能造等金桥
硬核产业，持续完善产业集群。上半年吸引落地集成电路、新能源汽车等新质生产力代表项目近30个，总投
资额超40亿元，累计签约面积超2万㎡，完成续租面积约20万㎡，跟进在谈项目60余个，凸显聚集优势。同
时，深入贯彻服务管家工作，切实到位为园区企业落实好各项服务内容，上门派发服务包，帮助60余家完成
政策对接、人才等各类问题。
三是积极开拓空间资源储备，支撑未来产业发展。一方面增加地块储备，全力推进金桥开发区内到期土
地的处置工作，一地一策，拟定各幅地块处置方向。另一方面向存量要增量，启动“工业上楼”研究，拟定
首批工业上楼更新试点项目，开展前期研究工作。
2、坚持品质为本，持续打造现代化精品城区
一是奋力谱写城市开发新篇章。公司组建工作专班重点推进碧云综合体项目，上半年土地规划调整、成
片开发存量改造实施方案获批，项目启动立项实施。
二是有序推进载体建设。按照既定计划推动23个项目的前期及开工建设工作。碧云北外滩138街坊、碧
云祝桥住宅项目、S5碧云别墅配套会所装修实现开工，周浦碧云澧悦二批次实现开盘。“碧云焕新”Ⅱ期及
Ⅲ期腾挪有序推进。根据存量物业整体焕新计划有序推进维修焕新工作，重点推进壹中心周边第五立面提升
等项目。
三是不断优化城区运营水平，软硬件同步提升。完成碧云（原名璧耘）商业管理公司设立，专注提升商
业运营服务水平。在碧云国际社区举办复活节彩蛋、运动嘉年华等活动，反响热烈，提升“碧云里”知名度
。邀请碧云国际社区外籍住户进行“我和上海”主题短视频拍摄展播活动，展示社区生活风采。
3、坚持效益为先，持续提升公司现代化治理水准
一是稳固完善轻资产运营模式。服务公寓板块，新设碧云酒店管理公司，新金桥广场的在管项目全部转
为轻资产运营模式。运营方面大力推进客源结构转型、调整营销策略、提升配套服务、数字化营销等工作，
在管项目出租率及收入指标显著提升。物业服务板块，针对碧云尊邸、OfficePark金科园及金湘园项目，努
力提升客户满意度。产业运营板块，首个轻资产外拓项目金桥智造金吉园，高效推进完成绿化整治、道路修
缮、配套完善、设备更新等工作，项目即将进入招商运营阶段。
二是优化公司资产结构，推动重点项目去化。通过对金海园、金湘园和金领之都A区等重点项目优化营
销策略，出租率稳中有升。对新金桥大厦、金湘园和金海园等重点销售项目，全力以赴推进去化。
三是大力推进数字化转型，提升整体运营管理效率。客户服务平台完成功能迭代成功上线运行，完成BI
P、ERP系统升级，投资管理平台目前正在加紧建设中，租赁运营平台完成建设并成功上线运行。
（三）下半年主要工作
下半年，公司将继续贯彻党的二十大精神和二十届三中全会要求，扎实推进浦东引领区建设，加快推进
公司改革创新，高质量推动现代化产业体系、现代化精品城区和现代化企业治理建设，持续提升公司核心竞
争力。
一是围绕重点产业，加快构建产业生态体系。坚持金桥产业特色，聚焦新通信、未来车和高端智造等硬
核产业，实践“投资＋招商＋服务”联动发展，形成创新创业生态体系。产业投资板块，加速布局推动公司
转型。完善产业投资业务制度体系，推进投资信息系统建设，推进子基金投资项目。完成早期基金设立，推
进新通信基金募资工作。推进产投基金一期募资及设立工作，拓展母基金业务及投资生态圈。产业招商板块
，推动一批龙头项目落地。围绕未来车、智能造、新通信等重点产业，对目前正在重点洽谈的项目加快落地
。聚焦园区去化，继续加大力度拓展招商渠道及招商覆盖面，接洽更多优质企业。持续开展各类重大产业活
动，扩大金桥品牌影响力，包括“碧云24味”企业家座谈会等，传播“金桥声音”。产业服务板块，加速培
育专业服务能力。加大行业研究力度，赋能产业招商及企业服务。不断提升业务服务能力，扩大产业生态合
作伙伴网络，设立金桥新动能GOI产业创新服务平台。
二是聚焦产城开发，做强可持续发展。碧云综合体项目以打造碧云国际社区的标杆级城市新名片为首要
目标，重点完成项目前期工作。加快建设高品质项目，销售住宅有序滚动开发，自贸区临港新片区综合产业
片区ZH-02单元E08-01、E04B-01、E04A-01组团、碧云北外滩项目135街坊力争取得预售许可证，138街坊以
及碧云祝桥项目按照计划推进建设工作。产业项目中，金桥壹中心项目、5G高清视讯产业园项目、T25地块
改扩建项目、12B-03地块新建项目等项目按照计划推进建设工作。
三是优化运营管理，提升运营效益。推进轻资产运营模式转型，产业项目金桥智造金吉园完成装修改造
投入招商运营；商业板块筹办秋季、冬季商业活动并推进商业物业招商；服务式公寓板块依托新设碧云酒店
管理公司平台进一步提升品牌形象和管理输出外拓能力，形成“碧云生活圈”；物业服务板块以精细化管理
不断提升运营能力和管理效能，并精心筹备承接碧云北外滩项目。加大营销工作力度，优化公司资产结构。
全面深入分析市场形势及竞争趋势，及时调整定价体系、营销策略。加大新金桥大厦等重点去化项目以及住
宅项目销售，重点做好碧云北外滩135街坊开盘工作。数字化转型方面，下半年完成业财一体平台深化，基
本实现基础财务自动化和业务财务数据融合，完成投资管理平台上线。
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