经营分析☆ ◇600639 浦东金桥 更新日期:2024-03-27◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 38.61亿 79.69 31.20亿 84.95 80.82
房地产租赁(行业) 8.92亿 18.40 5.24亿 14.25 58.72
酒店公寓收入(行业) 8313.53万 1.72 2808.56万 0.76 33.78
物业管理(行业) 592.08万 0.12 -183.10万 -0.05 -30.92
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产经营业务(行业) 49.07亿 97.10 34.27亿 98.86 69.84
酒店公寓服务业务(行业) 1.35亿 2.67 3597.66万 1.04 26.69
物业管理业务(行业) 744.24万 0.15 117.77万 0.03 15.82
其他(补充)(行业) 445.70万 0.09 222.85万 0.06 50.00
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 33.19亿 65.68 25.80亿 74.43 77.74
房地产租赁(产品) 15.88亿 31.42 8.47亿 24.43 53.34
酒店公寓服务(产品) 1.35亿 2.67 3597.66万 1.04 26.69
物业管理(产品) 744.24万 0.15 117.77万 0.03 15.82
其他(补充)(产品) 445.70万 0.09 222.85万 0.06 50.00
───────────────────────────────────────────────
上海(地区) 50.49亿 99.91 34.64亿 99.94 68.61
其他(补充)(地区) 445.70万 0.09 222.85万 0.06 50.00
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 21.77亿 72.35 16.84亿 80.93 77.36
房地产租赁(行业) 7.63亿 25.34 3.76亿 18.09 49.36
酒店公寓收入(行业) 6507.15万 2.16 1894.56万 0.91 29.11
物业管理收入(行业) 413.18万 0.14 133.94万 0.06 32.42
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产经营业务(行业) 44.75亿 96.92 31.22亿 98.89 69.76
酒店公寓服务业务(行业) 1.36亿 2.95 3175.23万 1.01 23.32
其他(补充)(行业) 592.50万 0.13 340.20万 0.11 57.42
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 27.95亿 60.55 21.20亿 67.15 75.83
房地产租赁(产品) 16.80亿 36.38 10.02亿 31.74 59.66
酒店公寓服务(产品) 1.36亿 2.95 3175.23万 1.01 23.32
其他(补充)(产品) 592.50万 0.13 340.20万 0.11 57.42
───────────────────────────────────────────────
上海(地区) 46.11亿 99.87 31.54亿 99.89 68.39
其他(补充)(地区) 592.50万 0.13 340.20万 0.11 57.42
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(销售模式) 27.95亿 60.55 21.20亿 67.15 75.83
房地产租赁(销售模式) 16.80亿 36.38 10.02亿 31.74 59.66
酒店公寓服务(销售模式) 1.36亿 2.95 3175.23万 1.01 23.32
其他(补充)(销售模式) 592.50万 0.13 340.20万 0.11 57.42
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2022-12-31
前5大客户共销售4.11亿元,占营业收入的8.14%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 41098.90│ 8.14│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购3.44亿元,占总采购额的7.91%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 34419.01│ 7.91│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)公司所从事的主要业务和经营模式
报告期内,公司专注于浦东引领区建设、金桥城市副中心、金色中环等重大战略,重点围绕“产、城、
企”三方面,推动产业高质量发展、城市高质量建设以及企业高质量经营。公司主要从事上海金桥开发区及
碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营工作,致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国
际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。公司主营业务主要集中在产业园区,自持物业的
类型包括工业、办公、科研、住宅、商业地产等,并在基金投资、产业服务、服务公寓、物业管理、孵化创
新等领域持续发力,加快推进公司战略转型。报告期内,公司基于自身的“十四五”战略发展规划,积极推
动主业发展创新、做强产业功能,逐步构建“城市开发运营+产业投资服务”双轮驱动的主营业务模式,形
成碧云产投、碧云产促、碧云开发、碧云生活和碧云置业五大事业板块的发展格局,持续提升公司开发能级
和核心竞争力,更好地构建硬核产业生态链。
(二)行业情况
2023年上半年,房地产行业呈现总体企稳以及先抑后扬的发展态势,从中央到地方,宽松政策有望持续
释放,因城施策,支持刚性和改善性住房需求,合理调整首付比例、贷款利率、税费减免、限购限贷等政策
措施,着力稳定预期,扩大有效需求。由于发展阶段和市场供求关系发生变化调整,房地产市场正从过去的
高速发展转向平稳发展阶段。
在宏观经济复苏曲折的背景下,上海产业园区空置率保持在较高水平,同时也出现结构性变化,产业集
群效应不断增强,租户降本增效压力明显,2023年二季度平均租金自2021年以来首次下降。从中长期来看,
财政和货币政策或将持续发力,通过减税降费、降息降准等措施扩大内需、促进投资。汽车、智能制造等产
业发展势头逐步回升,有望带动租赁回暖。
二、报告期内核心竞争力分析
公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下
方面:
1、区域开发能力优势。一是公司在过去30年开发、运营碧云国际社区以及工业区方面积累了丰富的经
验,成功将金桥打造成为产城融合的示范区;在规划、设计、产业招商、园区功能等方面,呈现出较强的区
域开发“集成”能力。在2023年“地新引力”产城发展论坛上,公司荣获了“2023年克而瑞·全国产城发展
商综合实力测评”TOP30。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、直接参与市场竞争提供了坚实基础。
三是从项目立项、规划、设计、材料采购、施工及竣工验收等方面,均实现了全过程控制和规范化操作,这
对主营业务的稳步、健康开展起到了积极的推动作用,也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。
2、战略发展优势。一是稳中有进,可持续发展。多年来,公司始终保持稳健合理的开发节奏,在核心
区域拓展发展优质资源(如虹口嘉兴路街道138、135街坊),在区内实施城市更新获取资源储备(如7街坊
产业社区),保持健康可持续发展,同时规避过渡扩张的经营风险和财务风险,保持健康可持续发展。二是
开发持有大量高品质物业。公司一直坚持“租售并举”的经营模式,积累了约321万㎡自持物业,在未来发
展中对公司现金流形成重要支撑。三是构建“产业投资服务+城市开发运营”双轮驱动的发展格局,做强产
业投资功能。四是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低水平,主要流动性及偿债能力指标业内
领先,主体信用评级长期保持在AAA,财务状况较为健康。五是决策效率高、内控制度健全。公司一直坚持
较为扁平化的发展模式,内部管理层级较少、决策机制较快。公司已建立了较为完善的内控管理制度体系,
在有效提升经营效率的同时,可管控经营风险。
3、区域开发品牌优势。公司拥有“碧云”品牌,内涵不断丰富,从碧云阁、碧云苑、碧云庭向碧云·
澧悦、碧云·北外滩延伸,品质和影响力不断提升,在业界具有较高的知名度和美誉度,碧云国际社区曾获
得“中国人居环境范例奖”、联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”,碧云尊邸荣获2022年度上海市
优秀工程勘察设计一等奖,新金桥广场公司旗下的上海金桥碧云阁服务公寓在2023AHF亚洲酒店及旅游业论
坛第十八届中国文旅星光奖颁奖典礼上,荣获“年度卓越服务式公寓”奖项。
三、经营情况的讨论与分析
2023年是公司全面贯彻落实党的二十大精神要求、以高质量发展为首要任务的开局之年。上半年,公司
专注于浦东引领区建设、金桥城市副中心、金色中环等重大战略,重点围绕“产、城、企”三方面,推动产
业高质量发展、城市高质量建设以及企业高质量经营,全力当好浦东建设发展的中坚力量和王牌队伍。
(一)主要指标完成情况
报告期内,现金流入39.79亿元,其中经营性现金流入14.20亿元(含租赁收入10.78亿元、销售收入3.1
4亿元);现金支出76.38亿元,其中开发建设支出10.79亿元、项目储备支出52.11亿元、税金支出6.17亿元
。
报告期末,公司持有各类经营性物业合计约321万㎡,平均出租率达到87%,为近年来最高水平。
(二)上半年主要工作完成情况
1、开发高品质城区载体,做大“碧云开发”
一是积极拓展内外部资源。外部资源方面,参与虹口区北外滩宅地项目实施主体遴选,被确定为实施主
体,完成土地获取及项目公司设立(权益比例80%),将打造“碧云·北外滩”区域标杆产品,提升碧云品
牌全市影响力。区内资源方面,08街坊碧云商业综合体项目继续推动城市更新及成片出让规划调整,预计将
于年内正式获批;启动金桥南区零增地改扩建研究,通过合理腾挪、拆除新建、提高容积率,初步估计可新
增空间约40万㎡。
二是推动按计划推动项目建设。围绕“金色中环发展带”推动金桥壹中心、5G超高清视讯产业园、中移
动上海研究院、碧云商业综合体、周浦住宅等20多个项目的前期或开工建设工作。(1)竣工一批:OfficeP
ark金科园完成竣工备案,总建筑面积约19.88万㎡,为下一步产业发展和招商引资工作提供了重要支持。Of
ficePark金海园孵化器交付使用,作为金桥创新坊旗舰孵化空间正式投入运营。(2)建设一批:倒排时间
节点保证自贸区临港新片区综合产业片区ZH-02单元3住宅组团、金桥壹中心、5G超高清视讯产业园、中移动
上海研究院、周浦住宅项目、T12B-03地块通用厂房新建项目等重大项目建设进度,7月完成中移动上海研究
院项目完成在建工程转让。(3)筹划一批:推进T25地块通用厂房改扩建项目等拟开工项目筹建工作。
2、不断优化城市功能,完善“碧云生活”
一是新金桥广场公司专注提升服务公寓运营,优化物业管理能力。启动新阶段战略发展规划,推动子公
司新金桥广场公司“服务式公寓+高端物管”双轮驱动、积极布局拓展物业管理业务。服务式公寓板块,随
着行业迎来复苏机遇,该公司根据市场变化和趋势实时调整营销策略,持续跟进大客户需求,已有多家商务
客户为其管理团队下单,经营状况恢复至与2019年基本持平。碧云公馆“由家·庭寓”项目各类营销准备工
作已全面就绪。物业管理板块,不断充实完善业务团队,S11碧云尊邸项目优化管家服务模式,围绕“场景
服务”和“空间维护”持续提升服务质量;OfficePark金科园项目完成团队组建及开园工作。
二是软硬件协同,推动商业物业全面提升。在硬件提升方面,以碧云90改造焕新为重点,启动了30余万
㎡自持商业载体的全方位提升策划工作,以打造标签性、特色性的商圈为目标,加快商业项目迭代升级步伐
。在软件提升方面,着力强化公司商业管理能力。从全局发展考虑,形成了商管公司筹建方案,明确了商管
业务开展模式和发展规划。
三是精进社区运营,举办各类社区活动,不断提升社区生活氛围,包括中外节日主题社区系列活动、碧
云运动娱乐嘉年华活动等。
3、持续高质量开发运营,做精“碧云置业”
一是推进商品房项目开工建设。周浦项目完成桩基工程,获得整体施工许可证,按期开工,并提前开展
营销及蓄客工作,已接待超1000组客户。北外滩项目完成立项,135街坊取得建设用地规划许可证,7月实现
桩基开工。
二是推进“碧云焕新”,完成S5碧云别墅18套房屋整修工作开始投入租赁;S4碧云公寓30套房屋实现进
场施工,力争10月完成整修投入租赁。
4、加快推动战略转型,打造“碧云产投”
一是加大产业投资力度,做实做强产业功能。在浦东整体产业投资方案框架下,公司形成了产业投资业
务整体初步方案,逐步向科技产业综合投资商、产业投资控股集团转型,已启动专业化投资团队组建工作,
今年将全面展开产业投资业务,逐步完善直投+基金投资的业务模式,打造“碧云产投”业务板块。在业务
布局上,将形成以智能网联汽车产业为核心,覆盖新一代信息通信、先进制造等若干重要交叉领域的“1+N
”产业布局。
二是继续推进智能制造基金投资。浦东智能制造基金进入投资期第二年,围绕关键零部件、关键技术、
关键材料方面开展引领性投资,上半年完成5个项目的投资决策。
三是加快建设自有孵化器品牌,构建创新生态。公司孵化器品牌“金桥创新坊”发展提速,旗舰空间Of
ficePark金海园正式投入运营,上半年完成9家创新企业签约入驻。
5、打造高科技产业集群,做强“碧云产促”
一是围绕金桥主导产业持续完善强化产业集群。今年以来,公司不断提升产业招商工作力度,组织前往
北京、深圳、合肥等国内重点产业城市以及境外重点城市开展招商工作。坚持龙头企业引领,加快链主上下
游企业聚集,围绕未来车、智能造、新通讯等重点产业,上半年已先后落地了13个项目,累计签约面积合计
约2.7万㎡。
二是举办系列重大活动不断优化产业氛围。今年以来,金桥产业声音全面打响,围绕三大主导产业对各
类活动进行全面铺排,成功举办金桥5G特色产业基地规划研讨会、2023智能驾驶科技大会、碧云24味科技早
餐会等。
三是持续推动特色产业园区建设。明确特色产业园区打造目标,通过招商洽谈、组织优化、载体建设,
已实现一批龙头企业的集聚,其中5G产业生态园、超高清视讯产业园规划编制已启动。四是北郊未来产业园
继续聚焦产业招商和运营服务。园区租赁方面,抓优质项目引进,上半年新增租赁面积合计约1.96万㎡。
6、紧跟业务发展步伐,内控管理水平再上台阶
一是数字化转型取得新进展。在充分调研公司现状的基础上,吸收市场先进经验,形成了数字化转型整
体蓝图,确定为“6+1+N+1”的工作任务,暨六个核心业务平台,一个数据中台,N个支撑能系统和一个算力
基础设施体系。
二是做好人力资源保障,助力业务发展。对“十四五”人力资源需求和管理等进行规划、设计,并制定
相应的实施措施。启动人力资源盘点及三年人力资源及薪酬体系规划编制工作。根据公司经营发展及各部门
业务的实际需要,上半年实施业务专项或通识/管理类培训78人次,涉及产业运营、商业战略、投资分析、
招商实战、资产管理、股权激励、建工安全及新进员工培训等,并安排党校类教培15人次。
●未来展望:
下半年主要工作
下半年,公司将继续围绕年初制定的工作目标,扎实推进浦东引领区建设、金桥城市副中心、金色中环
等战略部署,以公司战略转型为核心,持续提升公司开发能级和核心竞争力,更好构建硬核产业生态链,打
造高品质的新型产业城市。
1、做好战略谋划,探索发展新路径
加快推进公司战略转型,逐步向“城市开发运营+产业投资服务”双轮驱动的战略定位转型。一是加快
产业投资业务发展步伐。按照浦东新区打造创投体系的战略部署,加大公司产业投资力度,打造“金桥资本
”投资品牌,下半年将完成公司产业投资业务整体建设方案,重点筹划金桥产业投资平台,由公司担任主要
出资人、联合其他社会资本共同设立,兼顾产业项目投资和基金投资,围绕“未来出行”、“新通信”、“
智能造”三大赛道开展布局;同时,启动金桥科技孵化基金、智能制造二期基金等多元投资载体的方案筹划
工作。二是推动新金桥广场公司战略转型。完成新一轮战略规划编制,明确物业管理及服务式公寓业务发展
目标、运营模式、组织架构及配套保障措施。三是完成商业管理板块搭建。从公司长期全局发展考虑,结合
公司“十四五”整体规划,整合30余万㎡碧云商业资源,对标市场化商业运营公司,设立碧云商管板块。
2、围绕重点产业招商,构建产业生态闭环
坚持金桥产业特色,聚焦5G、新通讯、未来车和高端智造等硬核产业,做好重点项目招商工作,推动一
批龙头项目落地。OfficePark金科园围绕5G、未来车等领域,全力以赴招引优质企业。金桥壹中心启动预招
商工作,接洽潜在运营合伙伙伴。对出租率较低的存量项目OfficePark金海园、OfficePark金湘园等,采取
多种营销手段,租售结合,不断优化招商策略推动项目去化。
3、推进资源储备,激活未来发展空间
一是继续推进08街坊城市更新项目,推动碧云商业综合体地块及G1地块规划落地。继续对接“好人家”
,深化谈判,确定项目合作伙伴及未来运营模式,为未来开发打好基础。二是加强资源储备。一方面,继续
推动区内企业续租、改建或合作开发等方案,增加开发区资源储备;另一方面,持续关注和跟进上海及浦东
住宅用地公开出让市场,关注优质住宅地块的获取机会,根据公司整体资金安排及工作计划做好拿地的准备
工作。
4、抢抓工程进度,加快建设高品质项目
一是年内实现开工一批。推动T25地块通用厂房改扩建项目、北外滩住宅项目实现年内开工。二是全力
保障在建项目进度。金桥壹中心项目、5G高清视讯产业园项目、T12B-03地块通用厂房新建项目、周浦住宅
项目等要严格按照全年计划进度安排推进建设工作。周浦项目第一批次房源达售,力争实现预售。
三是积极做好新项目谋划。完成碧云90装修及室外环境整治立项,力争完成08街坊碧云商业综合体、G1
-08/09地块商办项目可研及立项;北外滩项目138街坊力争年内开工。
5、继续推进数字化转型工作
下半年将在N个支撑能力系统任务实施的基础上,快速推进两个核心业务系统的租赁运营平台和客户服
务平台、数据中台以及算力基础设施平台四个重点任务的招采和实施工作;通过租赁运营平台和客户服务平
台,实现公司资产租赁和客户运营的现代化,提升工作效率和服务水平;通过数据中台和云基础设施建设工
作,打造业务运行云化、数据运营资产化。同时,加快推动另外四个核心业务平台工程管理平台、投资管理
平台、资产管理平台和业财一体平台的业务定义和招采要求完善。通过各个数字化系统的建设逐步将公司打
造成为数字驱动的高质量城市运营商。
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