经营分析☆ ◇600639 浦东金桥 更新日期：2025-05-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产经营业务(行业) 24.88亿 91.29 13.13亿 94.54 52.79
酒店公寓服务业务(行业) 2.01亿 7.36 6377.55万 4.59 31.79
物业管理业务(行业) 2892.33万 1.06 869.26万 0.63 30.05
其他业务(行业) 766.33万 0.28 332.80万 0.24 43.43
─────────────────────────────────────────────────
房地产租赁(产品) 18.34亿 67.32 8.76亿 63.05 47.74
房地产销售(产品) 6.53亿 23.97 4.37亿 31.49 66.96
酒店公寓服务(产品) 2.01亿 7.36 6377.55万 4.59 31.79
物业管理(产品) 2892.33万 1.06 869.26万 0.63 30.05
其他业务(产品) 766.33万 0.28 332.80万 0.24 43.43
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 27.17亿 99.72 13.86亿 99.76 51.00
其他业务(地区) 766.33万 0.28 332.80万 0.24 43.43
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产租赁(产品) 9.54亿 65.65 5.97亿 68.28 62.55
房地产销售(产品) 3.83亿 26.37 2.41亿 27.63 63.02
酒店公寓收入(产品) 9649.25万 6.64 3723.22万 4.26 38.59
物业管理(产品) 1782.47万 1.23 -323.50万 -0.37 -18.15
其他业务(产品) 172.67万 0.12 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产经营业务(行业) 63.44亿 96.34 44.05亿 98.26 69.43
酒店公寓服务业务(行业) 1.81亿 2.75 6405.59万 1.43 35.39
其他业务(行业) 4326.07万 0.66 1214.35万 0.27 28.07
物业管理业务(行业) 1678.54万 0.25 201.21万 0.04 11.99
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 45.25亿 68.71 33.54亿 74.82 74.14
房地产租赁(产品) 18.20亿 27.63 10.51亿 23.44 57.74
酒店公寓服务(产品) 1.81亿 2.75 6405.59万 1.43 35.39
其他业务(产品) 4326.07万 0.66 1214.35万 0.27 28.07
物业管理(产品) 1678.54万 0.25 201.21万 0.04 11.99
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 65.42亿 99.34 44.71亿 99.73 68.35
其他业务(地区) 4326.07万 0.66 1214.35万 0.27 28.07
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 38.61亿 79.69 31.20亿 84.95 80.82
房地产租赁(行业) 8.92亿 18.40 5.24亿 14.25 58.72
酒店公寓收入(行业) 8313.53万 1.72 2808.56万 0.76 33.78
物业管理(行业) 592.08万 0.12 -183.10万 -0.05 -30.92
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售5.98亿元，占营业收入的21.95%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 59798.78│ 21.95│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购2.43亿元，占总采购额的5.35%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 24264.34│ 5.35│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年是公司全面改革转型的关键年，公司深入贯彻落实党的二十大、二十届三中全会精神和习近平总
书记上海考察重要讲话精神，围绕浦东新区“三个现代化”发展目标，以高水平产业促进及组织服务，推动
公司高质量发展，打造世界级产业集群。
（一）主要指标完成情况
2024年，公司实现总现金流入88.47亿元（不含债务融资），其中：销售收入43.89亿元、租赁、酒店经
营、以及物业收入21.97亿元、投资收入21.29亿元、筹资收入1.29亿元；总现金流出约110.43亿元（不含归
还的融资本金），其中投资支出42亿元、开发建设支出39.23亿元、筹资支出11.44亿元、税金支出10.81亿
、经营成本4.52亿元（含捐赠支出40万元）、销售及管理费用2亿元。公司实现营业总收入27.25亿元，归母
净利润10.02亿元，净资产收益率7%。报告期末，实现总资产486.34亿元，归母净资产145.24亿元；持有各
类经营性物业达312万㎡（含新金桥广场）。针对市场的复杂形势，在采取招投联动、优化营销策略以及实
施安商稳商等措施后，总体平均出租率基本保持在78%左右。
（二）重点工作完成情况
1、坚持创新为先，积极推动现代化产业体系构建
一是全面提速产业投资业务，加快布局新质生产力。2024年公司产业投资平台“金桥资本”正式设立并
举办品牌发布会，不断完善盛讯投资的直投和盛盎基金的基金投资体系。金桥资本首期30亿元已正式运作，
通过参控并举深入产业布局，加强在先进制造装备材料、新一代通讯技术及应用等领域的渗透力，同时积极
开拓投资合作生态圈。盛盎基金作为公司持牌基金管理人，持续推进浦东智能制造基金投资工作，涉及智能
制造、芯片制造等领域，同时年内完成金桥科技产业早期基金正式设立，规模1亿元，聚焦初创企业，产业
投资矩阵得到进一步夯实；此外，联合产业及投资合作伙伴推进设立CVC新通信基金募资。盛讯投资年内积
极推进产业基金募资设立。
二是推动一批优质企业落地，巩固产业发展优势。公司重点聚焦未来车、新通信和智能造等金桥硬核产
业，全力招引优质企业，加快发展新质生产力。全年累计落地近200个项目，累计签约面积近10万㎡，完成
续租面积近50万㎡。同时，继续以特色产业园建设为抓手，不断优化产业生态，凸显聚集优势。
三是增加服务要素投入，组建专业产业服务平台公司。为积极夯实开发区产业基础，切实到位为园区企
业落实好各项服务内容，公司全资子公司上海由宏企业发展有限公司更名为“上海金桥智造企业发展有限公
司”，向专业产业服务平台公司战略转型，联合行业主管单位及龙头企业共同筹建“未来通信产业测试研究
中心”，重点加大新通信产业的行研力度，形成招商地图，同时深入贯彻服务管家工作，持续完善“一企一
档”动态服务管理机制，为重点企业提供服务包，帮助解决各类问题。
四是积极开拓空间资源储备，支撑未来产业发展。一方面增加资源储备。报告期内公司全力推进到期土
地的处置工作，按“一地一策”拟定各幅地块处置方向。另一方面向存量要增量，推进产业焕新。围绕53号
地块生物医药园区大力推进城市更新，落实“工业上楼”创新举措，公司制定整体规划、分期实施的初步方
案。
2、坚持品质为本，持续打造现代化精品城区
一是奋力谱写城市开发新篇章。公司组建工作专班重点推进碧云综合体城市更新项目。期初土地规划调
整获批，项目启动立项实施，设计方案持续深化，并积极推进商业、酒店“好人家”合作洽谈，全部商户清
退及原有物业灭失工作已完成。
二是有序推进产城载体建设。公司全年按照既定计划推动金桥壹中心、金桥新通信产业园等多个项目的
开发建设工作。碧云北外滩项目138街坊、祝桥碧云馨悦住宅项目等项目实现开工。报告期内有序推进碧云
焕新及产业焕新，重点推进OfficePark总部园部分楼栋改造、金桥壹中心商办项目周边第五立面提升等项目
。
三是不断优化城区运营水平，软硬件同步提升。报告期内完成碧云商业管理轻资产公司设立，专注提升
商业运营服务水平。全年筹备和开展各类社区节日活动、商业活动及大型活动，如举办国际运动会嘉年华、
复活节彩蛋、碧云啤酒节、“FamilyDay”等活动，吸引上千人次参加，提升“碧云里”知名度。邀请碧云
社区外籍住户进行“我和上海”主题短视频拍摄展播活动，展现社区生活风采。
3、坚持效益为先，持续提升公司现代化治理水准
一是稳固完善轻资产运营模式。服务公寓板块，碧云酒店管理公司完成设立，在管服务公寓项目全部转
为轻资产运营模式，通过数字化营销赋能、软硬件提质增效、居住体验细节提升等方式，实现出租率及收入
指标显著提升。物业管理板块，针对碧云尊邸、OfficePark金科园及金湘园项目，不断提升日常管理、房屋
维修、设备维保水平，组织社区及园区活动，提升客户满意度。金科园会议中心正式投入运营，年内举办百
余场会务活动，受到一致好评。维修服务中心加快响应速度，服务标准有效提升。产业运营板块，产业轻资
产项目金桥智造金吉园高效推进完成绿化整治、道路修缮、配套完善、设备更新等工作，项目进入招商运营
阶段。
二是优化公司资产结构，推动重点项目去化。通过对OfficePark金湘园、金海园和金领之都等重点项目
优化营销策略，出租率均稳中有升。以推动资产管理和运营模式转型为目标，通过类REITs完成新金桥广场
项目资产证券化工作，盘活了存量资产。对新金桥大厦、金湘园和金海园等重点销售项目，推进去化。销售
住宅项目周浦碧云澧悦二期和碧云北外滩尊邸开盘预售，均有较好的表现。
三是大力推进数字化赋能，提升整体运营管理效率。租赁运营平台、客户服务平台、投资管理平台、合
同管理系统、统一费控系统和智能报表平台等成功完成验收运营。
二、报告期内公司所处行业情况
受宏观经济承压影响，2024年产业园区市场全年净吸纳量维持近年低位。同时，新增供给保持较高水平
，全国主要城市出租率及租金水平整体继续保持下行趋势。受政策及产业发展等因素驱动，新质生产力及消
费行业成为主要扩张领域。根据高力国际研究数据显示，截至2024年末，上海产业园区市场在存量去化不畅
、新增供应加速入市的双重压力下，租金降幅显著，全市平均租金全年累计下降13%，空置率同比上升5.7个
百分点。另外，商务写字楼业态租金及出租率水平也持续走弱。
2024年中央及地方采取一系列措施推动国内房地产市场逐步实现止跌回稳。各城市因城施策调减限制性
措施，释放刚性和改善性住房需求潜力，着力稳定预期。城市空间结构和土地利用方式得到优化，新增房地
产用地供应受到动态调控。同时，受宏观经济、人口结构、供需关系等中长期因素的影响，租赁市场整体发
展格局持续调整。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司专注于浦东引领区等重大战略，围绕现代化产业体系、现代化精品城区和现代化企业治理等发展目
标，主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资、产业投资和服务运营，致力于打造上
海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。
公司主营业务主要集中在产业园区，涉及的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、公寓、商业地产等
，并在基金投资、产业服务、孵化创新、服务公寓、物业管理、商业管理等领域持续发力，加快推进公司战
略转型。报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动主业发展创新、做强产业功能，积
极构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的主营业务模式，持续提升公司开发能级和核心竞争力，
着力推动公司高质量发展。
四、报告期内核心竞争力分析
公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下
方面：
1、区域开发能力优势。一是公司在过去30余年开发、运营碧云国际社区以及产业园区方面积累了丰富
的经验，成功将金桥打造成为产城融合示范区。在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的
区域开发“集成”能力。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、直接参与市场竞争提供了坚实基础。三
是实现了项目全过程控制和规范化操作，内部管理高效，对主营业务的稳步、健康发展起到了积极的推动作
用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。四是形成了两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是
“碧云”品牌，在业界具有较高的知名度和美誉度。
2、战略发展优势。一是稳中求进，可持续发展。多年来，公司始终坚持精品开发战略，保持稳健合理
的开发节奏和适度的开发建设量，规避了过度扩张的风险，并积极推动城市更新，保持健康可持续发展。二
是开发持有大量高品质物业。公司始终坚持“租售并举”的经营模式，积累了逾300万㎡自持物业，在未来
发展中对公司现金流形成重要支撑。三是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低水平，主要流动
性及偿债能力指标业内领先，主体信用评级长期保持在AAA，财务状况较为健康。四是决策效率高、内控制
度健全。公司始终坚持较为扁平化的发展模式，内部管理层级较少、决策机制较快。公司已建立了较为完善
的内控管理制度体系，在有效提升经营效率的同时，可管控经营风险。
3、规划引领优势。公司坚持规划引领、谋定后动的开发建设模式。多年来，围绕金桥产业园区和碧云
国际社区不断变化的发展态势和发展需求，通过规划先行、城市更新等开发建设思路，积累储备了优质土地
资源。在未来区域开发及运营过程中，公司将充分利用好这一优势，继续以规划引领区域发展，坚持整体谋
划和长期思维，不断夯实产城融合良性循环。
4、转型发展的优势。公司密切关注研究宏观经济环境、行业发展趋势以及市场竞争格局的变化情况，
及时调整公司战略，努力开辟第二增长曲线。近年来，顺应发展需要，以稳健的传统业务为基础，逐步培育
壮大了产业投资和专业产业服务业务。目前，“金桥资本”产业投资平台、金桥智造产业服务平台正式设立
，从而基本形成招商﹣投资﹣孵化协同联动的业务模式，已经成为公司招商引资、产业促进的重要手段。随
着产业投资、轻资产运营等主要转型业务的壮大完善，将与传统的区域开发及产业招商业务高度互补，协同
发展优势得到进一步增强。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
2025年，产业园区及办公市场方面，受到宏观经济逐步转暖、新质生产力加速发展等因素驱动，需求端
较2024年有望小幅改善；供给端，未来2-3年新增供应将继续保持高位，预计租金水平及空置率将继续承压
。
产业园区发展逐渐由工业集聚向融合式城市综合体转型，业务从前期开发建设向后期产业投资及运营服
务迁移，更多依赖于创新服务和运营能力的提升。科技创新、城市更新、数字化赋能等成为新主题，需要推
动园区焕新和二次开发，逐步进入到更为注重稳健财务、精细运营、服务实业的“自持时代”。
房地产市场方面，2024年，在政策、金融、财政等多重因素推动下，已出现止跌企稳迹象，部分一、二
线城市呈现价稳量升态势。中央经济工作会议定调，2025年将持续用力推动房地产市场止跌回稳，行业格局
将持续调整。其一是城中村和危旧房改造将加速推进，刚性和改善性住房需求潜力将得到进一步释放。其二
是供需结构持续调整，一方面继续控制新增房地产用地供应，另一方面通过回购处置存量商品房及土地，实
现库存降低。其三是推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度，稳妥处置防范金融风险。
(二)公司发展战略
2025年是公司服务浦东引领区建设、推动落实公司改革转型的关键年，也是“十四五”战略发展规划收
官和“十五五”战略发展规划谋划之年。公司将以“科技产业投资控股服务商”为发展愿景，积极构建“产
业投资服务+城市开发运营”双轮驱动的主营业务模式。
1、聚焦投资服务，加快构建现代化产业体系
以“金桥资本”产业投资平台为核心，全面深化提升科技产业投资布局水平。锚定“未来出行”、半导
体设备及材料、先进制造、新通信等高能级产业赛道，联合产业龙头企业设立若干支产业投资基金，构建对
外服务区域、对内协同业务的产业投资体系。以提升投资的高度、广度、力度、深度为着力点，加速推进公
司转型，引导浦东、金桥的主导产业聚集发展。
聚焦新通信、未来车和高端智造等金桥特色硬核产业，构建产业促进能力矩阵，立体化助力区域产业发
展。以“金桥智造”产业服务平台为核心，夯实“招投孵服研”一体化协作能力。围绕龙头项目，合作筹建
高能级专业平台，带动产业链发展。提升专业化服务能力，探索开放多元化应用场景，加快推动形成现代化
产业体系。
全方位提升产业招引能力。招投深度联动，以产业投资扩宽项目来源，加强项目拓展能力。深挖金桥产
业朋友圈、以商招商。不断完善新通信产业图谱，实施产业生态招商、产业链招商。提升客户服务集成度、
服务效率、便利性及综合性，以服务抓手提升招商、安商、稳商能力。
2、深耕城市建设运营，提升可持续发展能力
做精城市开发，扩大公司品牌影响力。以碧云综合体等城市更新项目为核心，不断打造精品社区、精品
园区等各类载体，提升城市能级，优化城市界面，完善城市功能，保障公司业务发展新空间。精益求精提升
开发建设能力，不断完善标准化产品体系和开发流程管控体系。持续推动土地资源储备，为新质生产力壮大
打好坚实基础。
积极强化轻资产运营模式，推动公司完成从“重开发”到“强运营”的蜕变。在产业运营、服务公寓运
营、物业管理、商业运营等板块持续提升轻资产经营能力，提高资产运营效率，提升成本效益产出，提升资
产流动能力。在完善存量项目运营服务的同时，积极通过各类渠道接洽外部项目，实现管理及品牌输出。
(三)经营计划
2025年，公司将继续贯彻党的二十大和二十届三中全会精神，深入学习落实习近平总书记考察上海重要
讲话精神，遵循中央经济工作会议部署，不断提高战略敏捷、战略主动的能力，完整准确全面贯彻新发展理
念，为高质量推动浦东引领区和现代化产业体系建设贡献最大力量。
1、主要目标
2025年收入预算各项合计71.50亿元，其中，销售收入38.84亿元，租赁、酒店经营以及物业管理服务收
入19.30亿元，投资性收入10.28亿元，筹资性收入3亿元（不含债务融资），其他收入0.08亿元；支出预算
各项合计115.96亿元，其中，开发建设支出39.79亿元、土地储备开发支出34.10亿元、经营成本支出3.96亿
元（含捐赠支出40万元），销售、管理费用支出2.94亿元，上缴税金支出17.66亿元，投资性支出8.48亿元
，筹资性支出9.03亿元（不含归还的融资本金）。各项预算收支相抵后逆差为44.46亿元。
2、重点工作
2025年，公司将继续贯彻党的二十大精神和二十届三中全会精神，深入学习落实习近平总书记考察上海
重要讲话精神，遵循中央经济工作会议部署，坚持稳中求进工作基调，完整准确全面贯彻新发展理念，不断
提高战略敏捷、战略主动的能力，高质量推动浦东引领区和现代化产业体系建设，为推进中国式现代化贡献
最大力量。
2.1坚持产业主导，加快推进组织服务
围绕重点产业布局，构建产业生态闭环
一是围绕产业定位，夯实产业生态。坚持金桥产业特色，聚焦新通信、未来车和高端智造等硬核产业，
加快推动一批重点项目落地，以龙头项目、功能项目带动产业链发展。全面做好“招商+培育”联动，形成
“基金+基地”的综合产业服务体系，推动形成创新创业生态体系。加大市场渠道拓展力度，开展各类重大
产业活动，提升金桥品牌影响力。
二是做好产业载体运营。对新入市产业空间项目制定营销运营方案，确保资产运作效率。对存量项目充
分发挥自身优势，采取多种措施手段推动项目去化。积极拜访沟通园区客户，服务企业需求，加强安商稳商
。
三是做大做强产业平台，加速培育专业产业服务能力。全面提高“招投孵服研”五位一体协同水平，大
力开展新通信产业行研工作，联合合作伙伴共建专业产业服务平台，打造新通信产业创新高地。重点建设新
通信及智能制造行业服务能力，共建金桥产业生态。“金桥创新坊”全力复制推广GOI业务模式，形成产业
链集群集中落地。
加速布局产业投资板块，推动公司转型
完善投资业务机制策略，联合产业合作伙伴加速推进CVC产业基金的设立运作，实现主导产业全覆盖，
提升产业链渗透力度。围绕主要产业领域加快投资进度，按计划推动项目退出。加强投资信息系统建设使用
，完善投资管理，持续强化招投联动。
拓展增量空间，增强区域产业发展潜力
一是加快推进优质产业载体建设。推动一批产业载体项目如期竣工，增加产业发展空间。加快推进定制
项目开发，为重点企业增资扩产提供支撑。利用好重要土地资源，继续通过“工业上楼”等方式提升存量土
地利用效率，实现开发区产业提质增效。
二是加强产业空间资源储备。持续开展到期土地处置工作，加快推进到期地块回收，利用新增产业用地
资源接洽引进大型龙头企业，优先考虑定制开发、租赁等方式招引企业。
2.2深耕城市建设运营，提升可持续发展能力
做好战略谋划，探索发展新路径
以“科技产业投资控股服务商”为发展愿景，科学合理地开展“十五五”发展战略和规划研究编制工作
，制定公司未来五年发展目标和行动纲领。
聚焦以城促产，做优精品城区建设
一是全力推进碧云综合体城市更新项目，将践行“人民城市人民建，人民城市为人民”的核心理念，进
一步提升碧云社区服务能级和区域整体形象，带动存量资产价值提升。全力推动项目启动建设，拟定完善商
业运营方案。
二是深耕“精品城区”开发，按计划推进金桥壹中心等重点城区开发项目，优化区域城市界面及商务氛
围。“碧云”系列住宅项目保持良性开发节奏，推进开盘、续销、交房等重要环节。有序推动碧云焕新及产
业焕新。
优化运营管理，提升运营效益
一是完善轻资产运营能力。产业运营板块，首个外拓项目金桥智造金吉园项目全面投入运营。服务公寓
板块，用好新媒体数字营销工具，优化场景布局提升活力与品质，关注运营的成本效益产出。提升品牌形象
和管理输出外拓能力，力争在外接项目方面取得突破。物业管理板块，全面提升服务标准，制订SOP操作流
程，提升会务服务的运营能力和管理效能。商业运营板块，活跃社区生活氛围，提升住户满意度。优化存量
商业定位布局，开展市场营销。加快完成碧云玖零商业布局，为区域提供优质商业配套。
二是数字化赋能工作。继续以提升经营管理效率、赋能各项业务开展为目标深化数字化水平，推进深化
业财一体化建设。以运用提升为方向，根据实际使用反馈，持续深化迭代租赁运营、大会员服务平台等业务
系统，进一步提升业务系统的自动化、智能化能力。
(四)可能面对的风险
一是园区租赁市场和销售市场供应端竞争激烈，对公司的招商引资、物业去化带来冲击；上海市外环线
外的部分住宅楼盘面临较大去化压力。
二是重资产运营方式给可持续发展带来挑战。随着自持物业体量的不断增大，租金价格走弱将压缩盈利
空间、延长资金回笼周期，需要提升资产的流动性，以提升盈利能力。
三是产业投资业务带来的投资风险。随着“金桥资本”设立运作，公司正开展多维度的产业投资业务，
产业投资风险无法完全避免。
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