经营分析☆ ◇600639 浦东金桥 更新日期：2026-10-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资、产业投资和服务运营，致力于打造
上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。公司
运营的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、公寓、商业地产等，并在产业投资、产业服务、孵化创新
、服务公寓、物业管理、商业管理等领域持续发力，加快推进公司战略转型。
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产租赁(行业) 7.87亿 73.61 4.05亿 80.76 51.41
房地产销售(行业) 1.98亿 18.52 6515.65万 13.01 32.91
酒店公寓收入(行业) 7452.50万 6.97 2617.38万 5.23 35.12
物业管理(行业) 674.59万 0.63 217.70万 0.43 32.27
其他业务(行业) 286.81万 0.27 286.81万 0.57 100.00
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房地产租赁业务(业务) 7.87亿 73.61 4.05亿 80.76 51.41
房地产销售业务(业务) 1.98亿 18.52 6515.65万 13.01 32.91
酒店公寓业务(业务) 7452.50万 6.97 2617.38万 5.23 35.12
物业管理业务(业务) 674.59万 0.63 217.70万 0.43 32.27
未分配项目(业务) 286.81万 0.27 286.81万 0.57 100.00
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截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产经营业务(行业) 57.98亿 97.20 18.49亿 96.58 31.89
酒店公寓服务业务(行业) 1.49亿 2.49 5732.80万 2.99 38.57
物业管理业务(行业) 1094.69万 0.18 374.22万 0.20 34.19
其他业务(行业) 729.02万 0.12 442.12万 0.23 60.65
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房地产销售(产品) 40.81亿 68.42 8.77亿 45.79 21.48
房地产租赁(产品) 17.17亿 28.78 9.72亿 50.79 56.65
酒店公寓服务(产品) 1.49亿 2.49 5732.80万 2.99 38.57
物业管理(产品) 1094.69万 0.18 374.22万 0.20 34.19
其他业务(产品) 729.02万 0.12 442.12万 0.23 60.65
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 59.58亿 99.88 19.10亿 99.77 32.06
其他业务(地区) 729.02万 0.12 442.12万 0.23 60.65
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截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产租赁(行业) 8.42亿 87.58 5.00亿 90.13 59.41
酒店公寓收入(行业) 7016.96万 7.30 2075.96万 3.74 29.58
房地产销售(行业) 4178.27万 4.35 2999.46万 5.41 71.79
物业管理(行业) 482.57万 0.50 144.77万 0.26 30.00
其他业务(行业) 256.96万 0.27 256.96万 0.46 100.00
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产经营业务(行业) 24.88亿 91.29 13.13亿 94.54 52.79
酒店公寓服务业务(行业) 2.01亿 7.36 6377.55万 4.59 31.79
物业管理业务(行业) 2892.33万 1.06 869.26万 0.63 30.05
其他业务(行业) 766.33万 0.28 332.80万 0.24 43.43
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房地产租赁(产品) 18.34亿 67.32 8.76亿 63.05 47.74
房地产销售(产品) 6.53亿 23.97 4.37亿 31.49 66.96
酒店公寓服务(产品) 2.01亿 7.36 6377.55万 4.59 31.79
物业管理(产品) 2892.33万 1.06 869.26万 0.63 30.05
其他业务(产品) 766.33万 0.28 332.80万 0.24 43.43
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上海(地区) 27.17亿 99.72 13.86亿 99.76 51.00
其他业务(地区) 766.33万 0.28 332.80万 0.24 43.43
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售2.66亿元，占营业收入的4.46%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 26580.79│ 4.46│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购13.97亿元，占总采购额的26.21%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 139728.58│ 26.21│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
公司致力于打造上海最重要的先进制造业基地和国际一流的产城融合示范区，主要从事金桥开发区及碧
云国际社区的产业生态组织和城市建设运营。公司以产业为先、以经营为基，运营的物业类型包括工业、科
研、办公、住宅、公寓、商业地产等。
报告期内，公司重点围绕产业生态建设及科技产业投资，加快推进战略转型，持续构建完善“园区开发
及运营服务+产业生态组织及投资”的双轮驱动战略。公司重点强化科技产业投资布局、提升产业生态培育
和专业服务能力，成为产业属性突出、核心功能与核心竞争力持续提升的产业服务商。
（二）行业情况
上半年上海产业园区市场存量空间上升，租金水平下行，但较去年走势收窄。在人工智能等产业链全链
条的持续拉动下，市场需求有一定攀升，空置率小幅下降。园区租赁活动集中于金桥、张江等板块。
在集成电路、新能源汽车、电子信息等科技产业发展带动下，金桥开发区上半年主要经济指标增速在全
国开发区中位居前列。公司生产智造类载体出租率持续保持在80%以上，“金桥智造城”形象凸显。
二、经营情况的讨论与分析
2026年上半年，公司认真落实党的二十大和二十届历次全会精神，围绕浦东引领区建设、金桥智造城建
设等战略目标，坚持“园区开发及运营服务+产业生态组织及投资”双轮驱动业务模式，加快推进公司改革
创新，有效发挥上市公司平台作用，全力实现“十五五”的胜利开局。
（一）上半年主要指标完成情况：
报告期内，公司实现总现金流入17.53亿元（不含债务融资），其中：销售收入7.27亿元、租赁、酒店
经营以及物业服务收入8.79亿元、投资性收入0.50亿元、筹资性收入0.97亿元；总现金流出约18.86亿元（
不含归还的融资本金），其中开发建设支出6.57亿元、经营成本1.77亿元、销售及管理费用0.87亿元（含捐
赠支出40万元）、投资支出2.12亿元、筹资性支出2.41亿元、税金支出5.09亿元。按权益口径，公司实现营
业收入10.69亿元，归母净利润1.23亿元，加权平均净资产收益率0.81％；报告期末，实现总资产474.03亿
元，归母净资产147.12亿元；持有各类经营性物业达344万㎡。针对复杂多变的经营形势，在采取产业协同
、优化营销策略以及实施安商稳商等措施后，在新增项目金桥壹中心入市的情况下，总体平均出租率72％左
右。
（二）上半年主要经营工作开展情况：
1、围绕主导产业，加快推进组织服务
（1）聚焦主导产业，强化产业招引覆盖及转化
围绕硬装备、智能车、新通信等金桥主导产业，构建多元化招商模式，推动优质企业落地。累计引入项
目100多个，50%以上来自三大主导产业，形成了良好的产业链聚集效应。一是继续大力“走出去”招商。走
访深圳、长沙等城市开展招商工作，精准拜访潜在客户、平台、投资机构，全面对接落地需求。二是举办参
与高能级行业展会。参加2026SEMICON、MWC2026（上海）等重量级产业展会，建立“会前匹配需求、会中精
准对接、会后跟踪落地”全流程项目跟踪机制。三是提升服务水平发掘存量客户需求。贯彻完善“一企一档
”“专属服务经理”存量客户走访制度，围绕企业4大类12项诉求，建立内部复盘共享机制，提升响应与达
成效率，精准攻坚企业疑难问题。同时积极推进环境、配套等硬件提升，包括园区食堂、环境提升、商业配
套等，多管齐下有力实现安商稳商。
（2）全力攻赛道，夯实新通信产业聚集发展态势
以金桥壹中心为核心主阵地打造“信通天地”产业聚集区，聚焦“6G+AI＆卫星通信”产业方向，协同
推进“平台招商+生态构建+功能赋能+资本联动”，加快推动产业集聚和项目落地，构建与通信技术迭代同
频、可持续进化的新通信产业生态。一是推动重点项目引进及储备。联合龙头企业开展上下游协同招商，推
动重点企业开展资源协同与市场合作。二是全力构建新通信产业生态，推动卫星互联网中试平台、卫星互联
网终端实验室建设，举办论坛、沙龙等各类活动，为卫星通信、6G+AI、空间智能等方向搭建产业交流合作
平台。
2、壮大产业投资，加速推动公司转型
一是加快推进新基金设立工作。重点推进浦东智能制造二期基金设立及扩募，首关规模3.25亿元，目标
规模10亿元。基金已正式设立并完成中基协备案，正式投入运作，同步推进基金扩募工作。二是加快主导产
业优质项目战略投资布局。直接投资方面，持续寻找战略直投机会，对接IPO战略配售项目。基金投资方面
，重点聚焦硬装备、新通信等主导产业，持续开展智能智造二期、金资创兴一期基金投资工作。上半年，基
金投资项目中，半导体和新通信类项目占比达90%，包括神州半导体、富乐德长江、先封科技等优质企业；
省市级以上专精特新项目占比超70%。三是全面拓展投资业务合作。与金融方、产业龙头方合作，参股战略
型、链主型产投基金。上半年重点推动参与中微智微基金。
3、坚持以城促产，加强精品城区建设
一是优化产业载体建设，助力产业发展。推进新通信产业园三期、53-04地块通用厂房等项目按计划实
施。二是推动精品城区建设更新，碧云国际社区品质持续提升。碧云综合体项目持续推动开工建设。碧云焕
新按计划推进S8碧云花园一期装修改造，碧云别墅焕新完成新一批房源竣工交付。三是销售住宅项目推进续
销，碧云北外滩尊邸完成业主预看房，碧云北外滩天成玖里积极筹备入市前期工作。
（三）下半年主要经营工作计划：
1、聚焦重点产业，构建产业生态闭环
以招商去化、项目落地、服务提质、生态做强为核心，深化招商服务一体化，聚焦三大主导产业，攻坚
重点载体去化，提速重大项目落地，完善全周期服务体系，做强产业平台，扩大品牌影响力，确保全年目标
圆满完成。
（1）紧抓产业龙头，推动产业链集聚
聚焦金桥三大主导产业引进硬核科技产业项目，针对龙头企业的需求，提供灵活的空间解决方案：供地
盖楼、先租后售，定制装修。对重点跟踪项目加快推动落地。
（2）全力攻坚招商去化，提升载体运营效率
一是持续用好、用足各项产业政策。二是做好金桥壹中心、新通信产业园三期等重点项目招商去化，全
力打造“信通天地”产业集聚区。三是继续发挥产业协同优势，“基金+基地+团队+机制”四位一体，强化
综合招商服务能力。四是根据市场趋势、客户需求做好拎包入住、分割、形象及功能提升等工作提升产品吸
引力。
（3）夯实产业平台，打造核心生态竞争力
以金桥新通信公司为平台，重点推进产业招引、专业服务和孵化培育，不断夯实壮大金桥6G+AI、卫星
通信产业链。组织参加各类高能级产业活动、论坛、展会等，提升对产业发展趋势敏感性，以及对优质潜力
企业的覆盖触达能力。联合专业第三方加快专业服务能力培育，推动设立高能级公共服务检测平台及实验室
，探索设立新通信产业基金，营造活跃的资本生态。
（4）完善全域招商网络，拓宽项目来源
一是深化三大朋友圈合作，联合投资机构、头部创新机构、校友会举办专场对接会，提升线索质量，用
好金桥资本“基金+基地”模式。二是持续走出去、请进来，按计划赴北京、深圳、苏州、合肥等产业集中
城市精准招商，拓展华南、大湾区优质项目资源。三是展会与活动招商提质，完善“会前匹配、会中对接、
会后跟踪”机制；办好新通信产业大会、碧云二十四味座谈会、应用场景对接会，提升线索转化率。
2、加速布局产业投资，推动改革转型
一是强化战略投资布局。持续寻找战略直投机会，继续跟进优质战略项目以及IPO战略配售项目，通过
参股重大项目投资，形成产业协同机会，加速公司整体转型。
二是全力运作自管基金。加强半导体装备及零部件/材料领域投资，夯实重点产业战略布局。推进智能
制造二期基金扩募，引入更多战略投资者。强化已投项目的投后分析，做好投资管理，浦东智能制造一期基
金稳步推进项目退出流程。
三是推动参股CVC基金及市场化基金。作为产业直投的补充，精选合作有产业背景的CVC机构，扩大优质
项目渠道底座，引导、参设更多母子基金落户、投资在金桥，将更多资本引入金桥科技创新的“起跑区”，
打造多层次产业基金集群、拓展投资朋友圈。
3、聚焦产城开发，持续建设运营精品产业城区
一是住宅及国际社区板块，碧云综合体在开发建设同时，运营方面加强与优质合作方洽谈，拟定完善合
作方案。碧云玖零开业运营，加强存量商圈氛围及品牌营造。碧云别墅焕新继续滚动实施。周浦碧云澧悦推
进续销，碧云北外滩尊邸竣工并交房，碧云北外滩天成玖里计划推盘入市。二是产业社区板块，新通信产业
园三期推进分期竣工验收，53号园区更新项目按计划建设，加快金桥壹中心相关配套提升项目的开工建设，
助力金桥新通信主阵地市场竞争力进一步提升。
〖免责条款〗
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