经营分析☆ ◇600648 外高桥 更新日期：2025-09-13◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
贸易物流板块、金融服务板块
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
贸易及服务(行业) 15.54亿 54.40 3.27亿 38.60 21.07
物业经营:工业房产租赁(行业) 6.71亿 23.51 3.65亿 43.08 54.42
物业经营:商办物业租赁(行业) 1.80亿 6.29 1503.53万 1.77 8.38
日化产品加工(行业) 1.67亿 5.83 2686.22万 3.17 16.13
物业经营:物业管理(行业) 1.41亿 4.94 -1787.36万 -2.11 -12.66
房产销售(行业) 7424.77万 2.60 6936.11万 8.18 93.42
其他业务(行业) 1078.95万 0.38 336.00万 0.40 31.14
─────────────────────────────────────────────────
贸易物流分部(产品) 14.03亿 49.13 --- --- ---
房地产分部(产品) 9.17亿 32.11 --- --- ---
其他(产品) 6.95亿 24.34 --- --- ---
分部间抵销(产品) -1.59亿 -5.58 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
贸易及服务（含财务公司）(行业) 32.77亿 45.26 7.17亿 30.10 21.89
物业经营（工业、商业房产租赁和物业 20.09亿 27.75 7.71亿 32.38 38.39
管理）(行业)
房产销售(行业) 14.41亿 19.91 6.92亿 29.05 48.02
日化产品加工(行业) 3.52亿 4.86 4722.67万 1.98 13.42
其他业务(行业) 2254.85万 0.31 1628.30万 0.68 72.21
─────────────────────────────────────────────────
房地产分部(产品) 33.31亿 46.01 --- --- ---
贸易物流分部(产品) 29.96亿 41.38 --- --- ---
其他(产品) 12.74亿 17.60 --- --- ---
分部间抵销(产品) -3.61亿 -4.99 --- --- ---
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截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
贸易物流收入(行业) 12.09亿 44.43 2.06亿 22.90 17.07
工业房产租赁收入(行业) 7.24亿 26.60 4.47亿 49.59 61.76
服务业收入(行业) 3.08亿 11.33 1.03亿 11.40 33.30
商业房产租赁收入(行业) 1.78亿 6.56 1756.83万 1.95 9.85
制造业收入(行业) 1.67亿 6.15 2841.67万 3.15 16.99
转让出售收入(行业) 4724.26万 1.74 1532.73万 1.70 32.44
其他业务(行业) 939.07万 0.35 638.25万 0.71 67.97
─────────────────────────────────────────────────
贸易及服务(产品) 13.84亿 50.85 3.20亿 35.52 23.14
物业经营(产品) 10.36亿 38.07 4.54亿 50.31 43.78
日化产品加工(产品) 1.67亿 6.15 2841.67万 3.15 16.99
房产销售(产品) 4724.26万 1.74 1532.73万 1.70 32.44
其他业务(产品) 939.07万 0.35 638.25万 0.71 67.97
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
贸易物流收入(行业) 29.92亿 38.89 4.34亿 15.43 14.51
转让出售收入(行业) 16.91亿 21.97 11.05亿 39.28 65.37
工业房产租赁收入(行业) 14.40亿 18.72 8.42亿 29.92 58.43
服务业收入(行业) 6.52亿 8.47 2.34亿 8.32 35.91
制造业收入(行业) 4.20亿 5.46 7649.58万 2.72 18.23
商业房产租赁收入 (行业) 3.36亿 4.37 -3414.49万 -1.21 -10.16
其他业务(行业) 3831.97万 0.50 3113.37万 1.11 81.25
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贸易及服务(产品) 34.20亿 44.45 7.12亿 25.30 20.81
物业经营(产品) 20.00亿 26.00 7.64亿 27.15 38.18
房产销售(产品) 16.91亿 21.97 11.05亿 39.28 65.37
日化产品加工(产品) 4.20亿 5.46 7649.58万 2.72 18.23
其他业务(产品) 3831.97万 0.50 3113.37万 1.11 81.25
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售14.00亿元，占营业收入的19.72%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 140020.50│ 19.72│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购17.69亿元，占总采购额的36.41%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 176855.96│ 36.41│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
十四五期间，外高桥集团秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，打造
全产业链集成服务体系和服务能力，涵盖产业园区开发运营、城市更新及运营、贸易及物流服务、生物医药
产业服务、专业服务等业务板块。
1.产业园区开发运营：公司在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）
启东产业园从事厂房、仓库、办公楼宇的投资、建设、运营和产业组织。截至2025年6月底，公司持有可租
售物业约455万平方米，出租率维持在83%以上，为公司经营和区域经济稳增长发挥了固底盘、挑大梁作用。
2.城市更新及运营：森兰区域规划建设75万平方米的商业办公、100万平方米的国际社区、332万平方米
的绿地和水域，已基本形成功能齐全、品质高端的城市功能体系，并依托保税区域产业资源与森兰区域生态
景观的叠加优势，创新“文化+商业”“体育+商业”等模式，促进文体旅商融合发展。积极参与、有序推进
周边街镇内商业街能级提升。
3.贸易及物流服务：专注于为客户提供包括进出口代理、展示销售、仓储配送等综合贸易服务解决方案
。报告期内通过积极推动国际贸易便利化功能创新，实现了跨境电商9610整箱过机模式落地运作；新增乌兹
别克斯坦国家馆入驻“全球汇”，助力加快“丝路电商”合作先行区中心功能区建设。
4.生物医药产业服务：通过外高桥生物医药产业发展公司这一产业服务平台载体，着力提升区域内生物
医药产业服务能力，同时通过外高桥产业基金为落地自贸区保税区域的生物医药产业项目提供“资金+方案
”服务，报告期内引入生物医药细分领域脑机接口赛道重点项目，初步形成集聚优势。
5.专业服务：紧紧围绕区域企业需求，坚持“产品+服务”，顺应数字化智能化绿色化趋势，打造全产
业链的专业服务体系。在投资咨询领域，双向服务跨境投资“引进来”“走出去”，并积极引导“走出去”
资本返程投资外高桥；在商务咨询领域，形成了以企业票税服务为核心的“匠岭”产品；在信息服务领域，
开发了适应海关特殊监管特点的“智贸桥”“AEO智引”等数字化产品。同时，推动集团轻资产服务品牌走
出去，积极推进新的运营管理项目落地。
二、经营情况的讨论与分析
2025年上半年主要工作
一、经济指标完成情况
截至6月末，公司资产总额为453.65亿元，较期初减少1.58%；实现营业收入27.98亿元，同比增加5.79%
，归母净利润1.02亿元，同比减少27.74%。
二、重点工作推进情况
1.项目招引量质齐升，物业经营保持稳定
在招商引资方面，组织营销客服团队通过招商小分队等形式进行展会巡馆招商，参加在上海举办的中国
国际半导体服务展览会（SEMICONChina）、中国国际医疗器械展览会，在北京举办的中国国际软件发展大会
，在广州举办的国际智能机器人展，在日本举办的东京工业展等10余场重点会展，累计收集招商线索114条
。通过积极跟进，上半年落地项目数量58个（含租赁类、注册类、功能类）。缆普电缆升级为区域性总部，
哈威油液压、珊华电子、茵梦达传动、英特格拉等升级为跨国公司地区总部，腾德实业设立海外事业总部。
在营销推广方面，配合保税区管理局赴法国巴黎举办保税区域生物医药专题推介与互动交流会；举办“
走进外高桥”系列企业活动之新春音乐鉴赏会；举办第八届中国国际进口博览会外高桥专场推介会、2025年
医美行业高质量发展论坛等活动，上半年累计主办、承办以及协办各类大会、培训、沙龙等活动30余场。
在项目建设方面，外联发大健康产业园、高博医院二期均完成结构工程，开始外立面施工；新发展H1厂
房完工交付，H3厂房H4-15公寓式酒店及保障租赁住宅预计8月份完工，G10-1厂房项目预计10月份完工。
2.重点产业集聚成效，功能平台赋能提级
（1）生物医药招投联动成果凸显，数据赋能产医协同跃升新能级
报告期内，新引进（含新设和迁入）北恒生物、思比曼生物、元臻博科医学检验实验室、东松医疗、艾
美斐、维州医药等生物医药项目共45个，推动第一家外商独资专科医院“永远幸”拓展至区内新址。同时持
续强化招投联动，外高桥产业基金新立项4个项目，持续推进已立项项目的尽调，并推进储备项目立项。
公司积极构建产业生态，上半年举办产品交流推介、注册指导、BioFTZ会客厅、BioFTZ数智汇等活动超
16场。与香港生物科技协会合作，上海外高桥—香港生物医药创新联络站5月正式揭牌。推动数字赋能，帮
助诗丹德（中药）开发高分辨质谱数据库，成功在上海数交所挂牌交易。深化产医协同，举办“药企出海策
略研讨对接会”、“医美行业高质量发展论坛”等；推进境内外合作，在巴黎召开“保税区域生物医药专题
推介与互动交流会”，与上海市香港商会举办“2025年沪港创新项目评选”启动仪式。
（2）“丝路电商”建设多维度突破，跨境贸易与国际交流协同发展
加快“丝路电商”国家馆集聚，继4月25日乌兹别克斯坦国家馆开馆后，平台已汇聚13个“丝路电商”
国家馆。同时阿联酋、俄罗斯国家馆正式签署入驻意向书，预计年内完成落地。积极拓展平台业务，“丝路
电商”一站式孵化平台加速建设，完善贸易大数据分析、资源撮合、AI问答等功能，通过微信小程序“丝尤
恪”上线B2C模式，联动线下跨境仓库降低成本，强化丝路电商商品品牌塑造。联合天猫国际、李佳琦直播
间开展外高桥保税仓跨境新丝路专场直播。累计已落户跨境电商及服务企业72家，积极推动高特等一批跨境
电商平台开展9610出口业务。举办丰富多样的国际交流活动，全球汇上半年携15国400余种商品参展成都春
糖会、中国消博会等专业展会，参与BFC外滩枫径美食节、森兰酷泰市集等本地活动，提升品牌影响力。开
展“丝路瑰宝-文明互鉴”推广日等区内推介，接待258批次、近7000人次参观。举办进博会装备展区推介会
、瑞士中心圆桌会议及丝路电商人才招聘会。SIWC全球汇赛事吸引近20国600余款葡萄酒参赛，推动葡萄酒
市场多元化交流。
（3）跨境电商监管模式创新突破，助力上海口岸通关效能与出口成本双优化
围绕跨境电商监管模式创新，重点推进“9610整箱过机”模式落地与“1210海运出口”业务突破两项核
心工作。一方面依托市商务委牵头组建的全市跨境电商工作专班，在上海海关口岸监管处、外港海关指导下
，联合上港集团、市跨境电商公共服务平台，配合海关开展“9610整箱过机”非实物虚拟测试及流程优化10
余次，最终于3月19日配合完成首批763件、近10.9吨家具类跨境电商包裹的实物通关测试，成功将原监管场
所4小时的通关时间压缩至30分钟，大幅提升口岸通关效率。另一方面聚焦外高桥港综合保税区区位优势，
全力推进1210海运出口即在监管区内实现出口商品退税后打成小包裹的出口业务，通过降低平台供应商出口
成本提升市场竞争力。
（4）贸易服务能级持续提升，外高桥国际贸易优势进一步凸显
营运中心公司积极参与国家农业农村部关于水生野生动物制品进口实行“年度批量审批”政策的修订调
研，并通过新政的实施有力推动了高端消费品贸易规模；生物医药特殊物品查验平台自2024年7月启动以来
，已有2家客户成功试点操作，另有6家企业提交了“先进区后报关”试点申请，推动外高桥生物医药产业的
持续健康发展；汽车市场启动新车出口业务，出口总金额814.2万美元。
3.专业服务纵深推进，数据产品逐步扩大收入规模
“离岸通”平台与国家外汇管理局的“跨境金融服务平台”完成对接，“跨境金融服务平台新型离岸国
际贸易业务背景核验应用场景”正式上线，为银行新型离岸国际贸易真实性审核提供安全便捷高效的数据技
术支撑。“非报关货物进出区系统”解决了外高桥海关特殊监管区域内企业非报关货物进出区的诉求，上半
年共有83家企业参与试运行工作，累计完成货物备案5248票。“匠岭”票税服务帮助企业实现财税数字化转
型，产品服务规模与服务收入持续稳定增长，上半年实现收入583万元；“智贸桥”产品除稳定存量客户外
，进一步扩大客户规模，新增签约企业7家。
4.文体商旅联动效应凸显，活力森兰践行人民城市理念
举办第三届浦东森兰牡丹节、“森兰杯”龙舟赛、“森兰杯”中国匹克球巡回赛、抖音汽水音乐节等系
列森兰品牌活动，大力联动商圈发展票根经济。举办森兰无界生活节，联动森兰花园城、森兰湾、森兰体育
中心，打造森兰商圈购物、文化、运动多元融合场景体验。森兰酒店公寓规模与运营效益逐步提升，自营公
寓上半年平均出租率超过75%，森兰星遇首店开业。森兰重大项目有序推进，森兰岛住宅项目已完成地下结
构工程，森兰印象城完成室外管线施工，正在实施幕墙、机电工程。
5.定增工作圆满收官，融资结构不断优化
完成向11名特定对象发行人民币普通股(A股)224,563,094股的工作。公司总股本由1,135,349,124股增
加至1,359,912,218股。1-6月共发行各类直融产品60亿元，6月末直融余额110亿元，净增直融31亿元，平均
融资成本下降33个BP。
2025年下半年的工作重点
下半年，公司将锚定年度目标，拼招商、拓功能、优服务，全面提升企业经营质效，努力实现“十四五
”圆满收官。
1.全力以赴拼招商，稳固提升物业经营收入
牢牢抓住招商引资生命线，加大招商朋友圈拓展，多渠道、多场合、多维度举办好项目推介会，重点突
破创世谷外高桥生命科学园、生物医药科创中心三期等新增物业去化瓶颈。充分利用森兰现有的区位优势、
功能配套优势、生态环境优势以及绝对价格优势，吸引注册在外高桥办公在外的企业回归外高桥。聚焦生物
医药、智能制造硬核产业，以产业基金为纽带深化投招协同，通过产业基金资源反哺招商，形成“投资-落
地-再投资”的良性循环。统筹集团系统资源，构建全链条、全要素、全场景的综合服务体系，打造资源供
给“全能选手”，助力企业扎根在外高桥，发展在外高桥，生活在外高桥。
2.抢抓机遇布新局，努力拓展贸易及服务收入
紧紧抓住丝路电商建设、自贸区提升战略、东方枢纽商合区建设等战略机遇，深入研究当前国家出台的
支持经济发展的各项政策，扎实推进功能突破、平台建设、业务创新，拓展业务规模，增加业务收入，形成
第二增长曲线。强化创新功能落地提效，年内力争完成7家“丝路电商”国家馆或商品中心，三季度完成跨
境电商1210海运出口业务试点，推动2家以上企业开展保税维修或再制造业务，进一步强化外高桥国际贸易
优势。聚焦功能创新的带动效应，通过政策突破和功能落地，形成新的业务模式，带来新的业务收入。持续
完善“离岸通”“智贸桥”“AOE智引”“匠岭”“外高桥数据资产服务包”等数据产品的功能，提升产品
品牌，扩大应用场景和客户群体，增加客户的黏性，提高数据服务收入。打好“走出去”组合拳，整合集团
系统资源，提出菜单式服务方案，打响外高桥品牌，立足外高桥，走出外高桥，不断拓展服务半径，不断开
拓新的业务阵地。
3.坚定信心破坚冰，打好房地产销售收入攻坚战
积极跟踪落实市区两级购房政策，全力推进祝桥海天名筑项目销售，争取将航头航荟名庭项目纳入新区
政策支持清单。实施“租售并举”经营模式，以点带面推进产业物业销售工作，努力完成外联发D5地块76号
厂房销售事项，进一步优化集团资产结构，提升资产运营效率。按照“应出尽出、能快则快”的原则，全面
推动存量动迁房、沿街商铺、地下车位等非核心资产的处置。
4.统筹资源聚合力，营造高品质城市空间
继续举办好森兰无界生活节活动，充分利用现有的文化资源，强化商圈联动，实现“逛市集、看演出、
享优惠”的一站式体验，打造兼具烟火气与艺术感的区域性品牌活动。聚焦森兰绿地与水域资源，引入大型
户外音乐活动、举办“森兰杯”中外企业赛艇赛，引入更高规格的匹克球赛事，打造森兰特有的体育文化公
园。持续提升公寓项目运营水平，做好盛捷服务公寓、森兰星遇新展城店筹开工作。加快森兰印象城主力店
招商以及森兰商都B1层业态定位和品牌落位，进一步提升森兰区域的商业能级。
5.有条不紊抓节点，积极推动不动产ABS的发行工作
按照目标节点推动各项工作，包括：紧密跟进交易所审核流程，尽快取得无异议函；完成投资人最终销
售、相关账户开立及法律文件签署工作，争取年底前完成产权摘牌、工商过户以及股权交割。
6.精心布局谋发展，高水平推进“十五五”规划编制
全面总结回顾“十四五”期间收官成效，以国家战略和行业趋势为指引，开展多维度、多板块专题调研
，聚焦“主业做优、新兴产业突破、数智化转型”等核心方向，确定集团的中长期发展方向、组织架构和管
控模式，制定可量化、可考核的目标体系与实施路径，为“十五五”期间高质量发展定好航向、绘好蓝图。
7.精打细算降成本，着力提升企业管理水平
对标挖潜，降本增效，建立全价值链、全生命周期的成本费用管控机制，合理压缩支出，提高综合成本
利润率。继续加强工程建设成本管控，建立“长协+集采”机制，加大集采推进力度，加强全过程精细化管
控及全流程穿透式监督，提升工程建设管理效能。
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