经营分析☆ ◇600648 外高桥 更新日期：2026-07-18◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
产业园区开发、城市更新运营、贸易服务、生物医药、专业服务等
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
贸易及服务（含财务公司）(行业) 32.67亿 54.74 6.95亿 40.23 21.26
物业经营（工业、商业房产租赁和物业 19.89亿 33.31 7.17亿 41.52 36.04
管理）(行业)
日化产品制造与销售(行业) 3.66亿 6.14 5509.27万 3.19 15.04
房产销售(行业) 2.21亿 3.70 1.39亿 8.03 62.71
其他(补充)(行业) 1.26亿 2.11 1.21亿 7.03 96.52
─────────────────────────────────────────────────
物流贸易分部(产品) 29.56亿 49.52 --- --- ---
房产分部(产品) 20.82亿 34.87 --- --- ---
其他分部(产品) 12.67亿 21.22 --- --- ---
分部间抵销(产品) -3.35亿 -5.62 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
贸易及服务(行业) 15.54亿 54.40 3.27亿 38.60 21.07
物业经营:工业房产租赁(行业) 6.71亿 23.51 3.65亿 43.08 54.42
物业经营:商办物业租赁(行业) 1.80亿 6.29 1503.53万 1.77 8.38
日化产品加工(行业) 1.67亿 5.83 2686.22万 3.17 16.13
物业经营:物业管理(行业) 1.41亿 4.94 -1787.36万 -2.11 -12.66
房产销售(行业) 7424.77万 2.60 6936.11万 8.18 93.42
其他业务(行业) 1078.95万 0.38 336.00万 0.40 31.14
─────────────────────────────────────────────────
贸易物流分部(产品) 14.03亿 49.13 --- --- ---
房地产分部(产品) 9.17亿 32.11 --- --- ---
其他(产品) 6.95亿 24.34 --- --- ---
分部间抵销(产品) -1.59亿 -5.58 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
贸易及服务（含财务公司）(行业) 32.77亿 45.26 7.17亿 30.10 21.89
物业经营（工业、商业房产租赁和物业 20.09亿 27.75 7.71亿 32.38 38.39
管理）(行业)
房产销售(行业) 14.41亿 19.91 6.92亿 29.05 48.02
日化产品加工(行业) 3.52亿 4.86 4722.67万 1.98 13.42
其他业务(行业) 2254.85万 0.31 1628.30万 0.68 72.21
─────────────────────────────────────────────────
房地产分部(产品) 33.31亿 46.01 --- --- ---
贸易物流分部(产品) 29.96亿 41.38 --- --- ---
其他(产品) 12.74亿 17.60 --- --- ---
分部间抵销(产品) -3.61亿 -4.99 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
贸易物流收入(行业) 12.09亿 44.43 2.06亿 22.90 17.07
工业房产租赁收入(行业) 7.24亿 26.60 4.47亿 49.59 61.76
服务业收入(行业) 3.08亿 11.33 1.03亿 11.40 33.30
商业房产租赁收入(行业) 1.78亿 6.56 1756.83万 1.95 9.85
制造业收入(行业) 1.67亿 6.15 2841.67万 3.15 16.99
转让出售收入(行业) 4724.26万 1.74 1532.73万 1.70 32.44
其他业务(行业) 939.07万 0.35 638.25万 0.71 67.97
─────────────────────────────────────────────────
贸易及服务(产品) 13.84亿 50.85 3.20亿 35.52 23.14
物业经营(产品) 10.36亿 38.07 4.54亿 50.31 43.78
日化产品加工(产品) 1.67亿 6.15 2841.67万 3.15 16.99
房产销售(产品) 4724.26万 1.74 1532.73万 1.70 32.44
其他业务(产品) 939.07万 0.35 638.25万 0.71 67.97
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售11.91亿元，占营业收入的20.30%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 119072.51│ 20.30│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购23.10亿元，占总采购额的54.45%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 231007.39│ 54.45│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
外高桥集团秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，打造全产业链集成
服务体系和服务能力，涵盖产业园区开发、城市更新运营、贸易服务、生物医药、专业服务等业务板块。
1、产业园区开发：公司在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启
东产业园从事开发、招商、运营和管理，为客户提供物业租赁及管理服务。截至2025年底，集团持有产业物
业（含堆场）近445万平方米，出租率维持在82.3%的较好水平，为集团经营和区域经济稳增长发挥了固底盘
、挑大梁作用。公司围绕形成符合产业发展趋势的物业结构，加大物业迭代升级力度，新展城·新园作为集
团首个标准定制的产业社区项目，凭借兼具通用性与个性化的超前设计，在当前市场形势下取得良好市场表
现。
2、城市更新运营：森兰区域规划建设75万平方米的商业办公、100万平方米的国际社区、332万平方米
的绿地和水域，已基本形成功能齐全、品质高端的城市功能体系，并依托保税区域产业资源与森兰区域生态
景观的叠加优势，创新“文化+商业”“体育+商业”等模式，促进文体旅商融合发展，基本建成宜居、宜业
、宜购、宜游的森兰地区中心。同时，积极参与、有序推进周边街镇内商业街能级提升。
3、贸易服务：专注于为客户提供包括自营进出口、进出口代理等全球化综合贸易服务解决方案。2025
年，通过积极推动国际贸易便利化功能创新，实现上海跨境电商9610“整箱过机”模式落地，跨境电商1210
海运出口首票成功试单，助力上海迈向长三角跨境出口集聚地；新增7个国家馆入驻“全球汇”，助力加快
“丝路电商”合作先行区中心功能区建设；高标准建设运营“上海二手车国际贸易综合服务平台”，搭建一
站式功能平台和全链条服务体系，打造上海二手车出口品牌。
4、生物医药：积极推动药品经营许可证的创新试点和临床急需药品中心仓建设。发挥外高桥保税区内
研究型医院优势，为创新药企提供临床试验及跟踪服务，加速研发成果转化，并依托生物医药产品注册指导
服务工作站，为药械产品从研发到上市提供全过程服务。与香港生物科技协会合作，上海外高桥—香港生物
医药创新联络站正式揭牌。外高桥产业基金为落地自贸区保税区域的生物医药产业项目提供“资金+方案”
服务，努力当好“房东+股东”。
5、专业服务：紧紧围绕区域企业需求，坚持“产品+服务”，顺应数字化智能化绿色化趋势，打造全生
命周期、全产业链的专业服务体系。在投资咨询领域，双向服务跨境投资“引进来”“走出去”，并积极引
导“走出去”资本返程投资外高桥。在商务咨询领域，形成了以企业票税服务为核心的“匠岭”产品。在信
息服务领域，开发了适应海关特殊监管特点的“智贸桥”“AEO智引”等数字化产品。同时，推动集团轻资
产服务品牌走出去，积极推进新的运营管理项目落地。
二、报告期内公司所处行业情况
报告期内，公司作为外高桥区域的重要开发主体，积极响应国家战略机遇，打造外高桥国际贸易城，围
绕上海自贸区保税片区“十四五”规划产业体系，持续夯实国际贸易、现代物流、高端制造三大基础行业，
聚焦培育生物医药、智能制造、集成电路、汽车及零配件四大重点产业。
园区开发运营，正处于行业变革与发展的关键阶段。政策端，多地积极推动产业园区高质量发展，通过
空间规划、土地供给、政策支持等多方面协同发力，为产业入驻提供指引与保障；市场端，行业规模仍在持
续扩大，在前几年开发建设惯性下，园区空间供给仍保持着较强的上升趋势；运营端，市场化发展加速，国
有控股园区运营商、民营园区运营商、产业方、基金方等多元主体纷纷参与，基础设施公募REITs打通金融
渠道，为行业发展注入新活力。整体而言，园区开发运营行业在政策推动与市场变化中不断调整、创新，向
着高质量、精细化、市场化方向迈进。
贸易服务，行业同样处于动态变化与革新进程之中。政策层面，各国为推动贸易便利化，不断优化关税
政策、简化通关流程，我国持续推进自贸区建设，为贸易服务创造宽松环境；市场层面，全球贸易规模虽受
疫情、地缘政治等因素冲击，但数字化转型加速，跨境电商蓬勃发展，行业竞争愈发激烈，传统贸易服务企
业面临新兴电商平台与物流巨头跨界竞争挑战，客户对贸易服务的高效性、定制化需求日益提升；运营层面
，企业纷纷拓展增值服务，从单纯货物买卖延伸至供应链金融、贸易风险管理等领域，以增强竞争力。总体
而言，贸易服务行业在政策利好与市场需求驱动下，积极变革，在数字化浪潮中不断探寻新的增长路径，朝
着高效、多元、创新方向前行。
三、经营情况讨论与分析
2025年，面对复杂严峻的国际国内形势，集团在董事会的领导下，围绕产业园区开发和城市更新运营两
大核心任务，凝心聚力、攻坚克难，持续提升经营管理能力，不断提高经营效益，增强核心功能、提升核心
竞争力，较好完成了年度各项目标任务。
（一）主要目标完成情况
公司资产总额476.73亿元，实现营业总收入59.69亿元，归母净利润9.35亿元。
（二）主要任务完成情况
1、牢牢抓住招商引资生命线，全力以赴推动重大项目落地，产业集聚效应进一步凸显
（1）招商引资稳中有进，物业整体出租率保持稳定
一是招商项目量质俱升。全年落地项目108个，截至12月底，可租售面积443.6万平方米（含堆场），出
租率82.3%。二是引进外资规模保持稳健，完成实到外资14.23亿美元，合同外资15亿美元，新设企业755家
，其中外资企业115家。三是总部集聚效应持续增强，年内新增费尼亚投资、先进装配、艾伯维等12家跨国
地区总部及事业部，累计集聚总部企业165家。其中蔡司大中华区总部综合园区项目成功落地新发展园区，
成为蔡司全球创新网络重要节点。
（2）产业组织稳扎稳进，重点产业聚集成势
落实区属企业硬核产业赛道分守机制，强化产业组织与产业服务。一是引进神复健行、阶梯医疗等脑机
接口企业，并联合企业、医院及政府启动“脑机接口伙伴计划”，共同推动脑机接口技术在临床转化、数据
跨境及市场准入等瓶颈问题的破解，努力构建良好产业生态。二是推动生物医药“生态圈”扩容，引进、落
地元臻博科医学检验实验室、花瓣生物等28个项目，区内生物医药企业注册总数突破900家；推动第一家外
商独资专科医院“永远幸”拓展至区内新址，协助高博肿瘤医院推进多种创新药首方落地，引入抖音医疗大
模型项目小荷健康，取得卫健委批复互联网医院。三是产业基金推动产业项目落地，完成5个生物医药项目
投资决策，总金额1.6亿元，为保税区域生物医药产业提供了“资金+方案”综合服务。四是产业服务持续深
化，举办产医协同发展大会和外高桥医药健康合作论坛，定期开展BioFTZ系列品牌活动，持续深化“外高桥
生物医药”品牌打造；成立专业公司，探索搭建医药品共享供应链平台并申请开展第三方物流药品经营许可
证，提升药品流通储运业务与质量。五是产业载体建设快马加鞭，保税区D8C-117#厂房项目、F20C‐96#厂
房及服务楼项目完工；新发展H1、H3、H4-15、G10-1地块项目完工，G20-2地块项目开工。
2、紧紧把握自贸区提升战略、“丝路电商”建设等战略机遇，扎实推进功能突破、平台建设，外高桥
国际贸易功能持续增强
（1）政策突破推动功能创新，贸易便利化水平逐步提高
围绕政策创新，巩固保税区贸易高地优势，积极培育贸易服务新动能、新业态、新模式。一是“丝路电
商”平台提质增能，新增俄罗斯、新加坡、肯尼亚等7个国家馆入驻,累计汇聚20个“丝路电商”伙伴国，累
计落户跨境电商及服务企业80家。二是邮轮船供项目常态化运作，实现保税区首家邮轮物料添加模式出口退
税业务，打破邮轮供应链信息、运营垄断壁垒，进入产业核心区域，成为千万级营收体量的创新业务。三是
二手车出口平台搭建深入推进，高标准建设运营“上海二手车国际贸易综合服务平台”，搭建一站式功能平
台和全链条服务体系，打造上海二手车出口品牌。四是跨境电商新型贸易业态创新突破，配合海关实现跨境
电商9610“整箱过机”模式落地，跨境电商1210海运出口首票成功试单，为跨国贸易企业叠加跨境电商新型
贸易业态提供实践样本。
（2）国际贸易服务做深做精，供应链服务不断拓展
牢牢守住传统业务基本盘，持续巩固核心业务优势。一是提升贸易服务能级，全力稳住核心客户。完成
10家主体海关集团化AEO高级认证；协助香奈儿、亚德诺、康泰伦等重点企业产品通关，推动陀道医疗ATA出
口迪拜展览，助力泰兴电路PCB板出海。二是积极培育新业务，拓展新客户。成功引入印记星光、海瑞温斯
顿珠宝出区展示，拓展宝格丽、路易威登美妆线产品进口通关服务以及必确健身器材亚太分拨中心、派克汉
尼汾简单加工项目；中标普丝、惠普南昌、福建中沙石化等多个重点项目，持续丰富业务布局与客户机构。
（3）专业服务能级提升，专业服务品牌持续擦亮
一是加速培育咨询服务新增长引擎，开拓出海业务新赛道，战略咨询及融资租赁业务收入较快增长；“
领航”品牌影响力持续提升，山西武宿综保区运营卓有成效，推动区域进出口贸易额同比增长36%；“匠岭
”产品迭代创新，2025年荣获上海市票税数字化领域唯一“上海品牌”认证，成功入选上海市中小企业数字
化转型服务机构及科技型中小企业名录。二是协同打造浦东“走出去”平台，助力Mirxes、佰泽医疗等成功
登陆港交所，累计完成“走出去”项目116个，推动“走出去”企业返程投资达1.83亿美元，助力浦东打造
“专业多元”企业出海高地。“U贸通”数字出海服务平台被评为上海市第一批数字出海平台试点系统。营
运中心、英得网络、UDC等公司成功入选浦东新区数字出海服务清单。三是“智贸桥”功能进一步完善，达
到AEO认证标准，产品营收实现倍增。聚焦海关特殊监管区域数字化、智能化转型，完成全栈国产化技术底
座搭建，落地7大通用AI办公功能。
3、统筹协调凝聚各方力量，聚集难点重点进行攻坚，城市更新运营工作彰显品牌
（1）积极对接房产政策，房产销售难中有进
一是航荟名庭二次开盘，纳入浦东首个“城中村”房票试点项目的房源库；二是森兰岛完成设计方案调
整，一批次主体工程结构封顶，二批次开始主体工程施工。
（2）文体旅商融合发展，森兰区域热度持续提升
一是森兰商办出租率逐步提升，森兰湾引入美的集团旗下Colmo全球体验中心，森兰国际入驻企业万国
数据实现扩租，整体出租率达到84.51%；森兰商都引入荟品仓上海最大体量旗舰店，填补商业结构空白。二
是森兰公寓运营成效显著，雅诗阁森兰服务公寓核心盈利指标稳步增长；森兰星遇祝桥店7月开业出租率已
达99%。三是森兰品牌活动有序开展，举办第五届森兰无界生活节“酷泰市集”、第二届“森兰杯”城市龙
舟赛、第二届中外企业赛艇邀请赛、第三届浦东森兰牡丹节、抖音“汽水音乐节”“回春丹”演唱会等超48
场活动。
4、持续完善治理体系，强化协同管理机制，企业管理效能与发展动能实现新跨越
（1）深入推进国企改革深化提升行动，激发企业发展活力
一是资本运作能力稳步提升。完成向特定对象发行A股股票，募集资金约24.75亿元。二是持续推动不动
产投资证券化，完成持有型不动产ABS发行上市，募集资金约18.3亿元，成为全国首单以工业厂房作为底层
资产的机构间REITs，为工业厂房类资产开辟权益融资新路径。三是西西艾尔混合所有制改革顺利收官，引
进战略投资者，实现股权结构多元化，为企业高质量发展注入全新活力。
（2）持续完善制度体系，提升精细化管理能力
一是公司治理体系持续优化。全面贯彻落实新《公司法》《上市公司章程指引》及《浦东新区国资委关
于区属企业国有独资/控股公司的章程指引》等要求，修订集团及下属各公司《公司章程》及相关工作规则
，完成集团和全资及控股子企业监事会改革工作。公司首份ESG年度报告入选中央广播电视总台“2025年度
长三角先锋100”，其中的相关案例入选《上海市国有控股上市公司ESG蓝皮书（2025）》优秀案例，彰显公
司治理成效。二是信息化系统赋能管理水平提升。完成集团客户管理系统升级，推动各业务板块资源高效整
合与协同利用；实现集团资金管理平台与区国资委资金监控平台全面对接，达成“网络通、系统通、数据通
”建设目标，提升资金监管与运营效率；跨境可信数据空间创新试点项目获得政府补贴。三是强化人才队伍
建设，施行“管理+技术”职业发展双通道，推动人员各展其长；开展集团系统中高层管理人员胜任力360测
评，全面梳理干部能力画像；推进“青蓝营”人才专项计划，通过导师带教、研学实践、“三跨”挂职等立
体化人才培养体系，为集团储备一批能干事、敢担当的青年干部；制定本部管培生“2+1”阶梯式培养方案
，系统性构建青年人才蓄水池，激发企业活力。
四、报告期内核心竞争力分析
1、国家战略政策的引领与支撑。作为上海自贸试验区保税区域的开发主力军，公司主动将自身发展融
入国家发展大局，深入对接自贸区、丝路电商国家战略，在承接国家重大战略和区域发展大局中找准定位，
充分发挥国家战略政策的引领和支撑作用，积极谋划布局产业新赛道，全面深入推进产业、园区和公司的高
质量发展。
2、成熟的区域开发服务品牌。公司成立于1990年，是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一
个自由贸易试验区核心区域的开发主体。经过三十多年的发展，见证了中国多个重大改革开放举措在其区域
的落地实施，在区域开发服务领域积累了丰富的经验和较高的知名度与美誉度，有着成功的运营服务品牌输
出。
3.丰富的经营性物业资源。经过30余年的开发运营，目前公司持有厂房、仓库、办公等各类经营性物业
。公司将继续保持对产业物业开发的持续投入，报告期内制定了三年存量物业更新计划，力求实现公司经济
效益、园区产业空间品质和业态的同步提升。同时，参与周边“三高”地区老工业园区转型、产业用地供应
的机会多，为深耕外高桥提供了充足的发展空间。
4.稳定的专业化运营团队。公司在过去开发运营产业园区、运作森兰国际社区方面积累了丰富的经验，
形成了一支专业化运营团队，在项目管理、产业招商、客户服务、咨询服务、资产经营等方面展现出较强的
集成服务能力，并积累了良好的客户资源，确保了公司能够在不断变化的市场环境中持续稳健发展。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
当前，我国面临的环境仍是战略机遇和风险调整并存，经济回升向好、长期向好的基本趋势并未改变。
外高桥集团从成立之初，即为落实国家战略而生、因服务区域发展而兴。公司要在参与国家战略建设和区域
发展中，抓住自身发展机遇，顺势而为、乘势而上、谋求发展。2025年，中共中央、国务院印发《关于实施
自由贸易试验区提升战略的意见》，对自由贸易试验区建设工作作出系统部署，对上海自贸区的建设提出了
新的要求。公司要抓住试制度、闯新路的机遇，再次凸显改革开放最前沿的自贸区保税区域的先发优势，持
续打造招商引资生命线、营商环境风景线，提升自贸区保税区域的核心竞争力。
公司将围绕区域打造国际贸易城的战略部署，持续壮大国际贸易、现代物流、高端制造三大基础行业，
积极培育生物医药、智能制造、集成电路、汽车及零配件等四大重点产业。公司将坚持一体多元的业务格局
，以区域定位为方向，以客户需求为导向，持续打造全产业链集成服务体系和服务能力；协同国际贸易与供
应链服务、园区开发建设与运营、产业投资与服务等多元业务板块整体运作，形成合力寻找新的发力点；各
业务板块打好专精特新牌，专注并深耕产业链中某个环节或某个产品，通过精细化地生产和管理为客户提供
精细化的产品或服务，给客户提供具有行业或区域独特性的产品或服务，通过自主创新和模式创新去赢得市
场。
(二)公司发展战略
1、“十五五”战略定位
“十五五”期间，公司将以高水平开放为引领、以制度创新为核心、以数字化转型为驱动，以价值链深
度整合为路径，通过构建国际化、生态化、智慧化的自贸区运营体系和覆盖贸易全链条、生产性服务全要素
的集成服务平台，打造具有全球资源配置能力、创新策源能力和综合服务能力的新一代自贸区发展范式，为
上海打造国内大循环中心节点、国内国际双循环战略链接提供核心支撑，并为中国参与和引领国际经贸规则
重构贡献“上海样本”。
企业愿景：积极构建生产性服务业生态，成为国内一流的产业组织者、服务提供者与资本整合者。
战略定位：自由贸易与科技创新融合生态的领航者。
2、公司未来发展重点和主要举措
“十五五”期间，公司将进一步聚焦高质量发展，积极践行国家新质生产力发展战略，同时保持各项经
济和发展指标较好增长态势，资产规模实现稳步增长，营业收入与净利润水平稳健运行，产业培育与创新服
务能级持续跃升，资本运营水平全面提升。
（1）落实区域发展，打造开放示范新标杆
主动担当推动浦东引领区改革、加快自贸区战略提升及建设好海关特殊监管区的关键角色，巩固外高桥
在上海“五个中心”建设中的核心地位，落实好浦东新区对外高桥贸易城在参与全球规则对接、载体建设等
开放示范引领作用，加快形成区域核心竞争力，全力打造开放层次更高、辐射作用更强的开放高地。
（2）深化国企改革，激活新质生产力引擎
全力深化国资国企改革，通过改革激活创新动能，聚焦科技创新赋能、产业攻坚突破，优化管理模式、
管理制度，锚定新质生产力发展要求推动发展与质效的双提升，确保国有资产保值增值同时，实现更有效率
更有质量发展。
（3）优化业务板块，构筑核心竞争新优势
聚焦战略性新兴产业与未来产业加大布局，探索退出低效无效业务领域，统筹推进科技创新与产业创新
深度融合，统筹用好国内国际两个市场、两种资源，加快构建现代化产业发展体系，力争“十五五”末期实
现经济效益提升与利润增长核心目标，持续锻造公司核心竞争力。
（4）强化现代化治理，夯实改革发展根基
聚焦专业化决策治理、全维度资金管控、可持续价值管理、协同管理考核四大关键领域，系统构建科学
高效的现代化治理体系，为公司落实改革发展筑牢坚实基础。
(三)经营计划
2026年是“十五五”规划的开局之年，是集团深化战略定位、转型发展、创新发展的启航之年。2026年
，集团将锚定“自由贸易与科技创新融合生态的领航者”坐标，坚持稳中求进、提质增效的总基调，紧扣统
筹业务布局、强化战略协同、深化国资国企改革主线，把功能突破作为驱动引擎，把重大项目作为硬核抓手
，把集成服务作为坚实底座，把品牌建设作为闪亮名片，一体推进园区产业经济与城市开发运营向高质量跃
升，为“十五五”规划蓝图开好局、起好步。
1.聚焦产业组织服务商的战略定位，锚定“一个目标、两场战役、三项赋能”精准发力，推动园区产业
规模持续扩张、集团营收结构持续优化、核心竞争力稳步增强
（1）坚持物业去化与出租率提升为核心目标，确保资产运营效益稳步提升
①优服务稳存量，精准推进物业去化。一是全面梳理存量物业资源，实时跟踪空置物业动态。针对短期
空置房源强化招商推介，中期空置房源优化空间改造与定价策略，长期空置房源启动专项攻坚，形成差异化
去化闭环。重点聚焦创世谷、大健康产业园、森兰天地等物业载体，加快物业的整体去化。二是深化客户走
访机制，各公司开展大客户满意度调研，对空间调整、配套升级、政策咨询等诉求建立快速响应机制，确保
响应时效不超过24小时、解决闭环不超过7个工作日。对年内合同即将到期、安稳商重点企业，加强走访沟
通，量身定制稳商留商方案，并全力做好项目储备，保障租赁率稳定。
②强联动拓渠道，提升招商匹配效率。一是统筹集团系统空间载体、专业服务、品牌宣传等资源，针对
去化难点物业共同制定专项推广方案，加大在集团系统、行业平台、新媒体矩阵的信息发布力度，联合开展
“园区企业沙龙”“产业对接会”等定向推介活动。二是聚焦新能源汽车零部件、生物医药、智能制造等核
心领域，挖掘存量租户扩产及贸易转实体需求，并依托药明系、恩坦华等链主企业延伸产业链合作，实现物
业需求与产业项目精准匹配。
③抓定位控品质，强化空间要素支撑。加强产业发展规律研究，狠抓产品定位与规划设计，提高物业载
体的产业承载力与适配度。加快推动外高桥大健康智造创新产业园、高博肿瘤医院二期竣工备案；推动新发
展H9地块项目、G14-7项目开工，G10-1项目竣工。
（2）持续打好重点区域项目落地突破战、产业生态打造升级战，夯实集团产业竞争优势
①重点区域项目落地突破战。一是聚焦产业龙头投招联动，围绕细胞和基因治疗、脑机接口、合成生物
、具身智能等细分赛道开展基金业务，计划投资4-8个项目，计划投资总额不低于1.6亿元：二是聚焦产业物
业销售精准营销，制定详实的实施计划，争取年内完成利勃海尔总部项目、外联发F12C-39#仓库、B区13#14
#仓库的销售。
②产业生态打造升级战。一是加快特色产业高地建设，深耕脑机接口特色产业，依托现有产业基础持续
深化培育工作，加大产业链招商力度，重点引进上下游配套企业，补全产业生态短板，形成“龙头引领、配
套协同”产业格局，助力外高桥打造上海乃至全国具有影响力的脑机接口产业集聚地。二是加快产业服务平
台搭建，推进GSP药品中心仓项目建设，搭建医药品共享供应链平台，联合多家医药企业实现共享仓储、运
营、管理、物流一体化，提升药品流通储运业务质量与效率。三是推动数据要素赋能升级，积极参与商合区
跨境可信数据空间建设，借鉴生物医药数据跨境流动先进实践经验，推动建立生物医药数据跨境流动绿色通
道，探索通过数据生态圈建设为产业发展提供精准支持，助力产业创新效率提升。
（3）集中优势资源深耕核心业务，努力实现功能创新赋能、专业平台赋能、品牌服务赋能，推动专业
服务能力迭代升级
①功能创新赋能。一是配合外高桥保税区推动“保税区+”政策创新，在保税区管理局牵头下，依托自
贸区政策优势及综保区功能优势，充分发挥“保税区+”功能效应，积极推动外高桥保税区开展医疗器械跨
境研发、生产和维修等功能落地，精准招引相关领域优质项目，丰富产业发展内涵。二是深化综合保税区“
区港联动”功能，重点加强外高桥港综保区与海港之间协同作用，拓展便利化直通模式，深化业务办理流程
，加大政策宣传推广力度，吸引更多企业拓展“区港联动”业务。
②专业平台赋能。全球汇平台，以“丝路电商”国家馆及商品中心的展示展销功能为基础，叠加贸易撮
合、产业联动服务，聚力促成贸易合作转化、拉动贸易业务增收，打造外高桥国际贸易服务平台，实现“出
功能、出形象、出效益”。汽车平台，以打造“上海二手车国际贸易综合服务平台”为契机，进一步延长服
务链条，完善检测认证、物流配套、售后保障等服务体系，提升平台竞争力。医疗器械平台，充分利用招标
资质、医疗器械三方物流（含冷链资质）、特殊物品（含试验用样品）等特殊功能，重点开拓优势品种集采
业务，提升产业服务专业化水平。化妆品平台，发挥化妆品专委会资源优势，在留样管理、动物实验替代、
新原料采用、功效宣称规范、电子标签应用等上争取政府主管部门支持，优化产业发展环境。
③品牌服务赋能。贸易服务板块，巩固核心客户群，延伸服务链，推动出口业务从单一代理向“采购+
结算+物流一体化”全链条增值服务升级，提高客户依赖度与合作粘性。强化经营风险管控，坚决摒弃高风
险、低效益的业务；加强供应链设计，深入推进物流信息化技术，应用AI手段创新数智化运营，当好精益供
应链管理先锋。专业服务板块，依托区域性功能服务平台，深度挖掘企业在决策支撑、市场拓展、跨境资源
对接等领域的潜在需求，延伸政策咨询、跨境贸易配套等增值服务；擦亮“匠岭”“领航”现有品牌，打造
并提升综合服务品牌，形成品牌矩阵，以优质品牌为引领，稳步拓展服务边界、输出专业能力，助力收入规
模与品牌影响力双向提升；打造“专业多元”出海服务高地，联合战略合作机构，提供出海服务案例，持续
助力中企出海。同时紧扣“服务企业全球化布局、助力区域开放发展”核心目标，聚焦境外投资合规、资源
双向引流、行业生态构建等领域，建立“引进来”反向引流机制，推动双向投资项目落地。信息化服务板块
，深入挖掘政府功能及市场需求，努力提升服务深度与服务水平，争取项目运维、升级等二次开发机会；充
分发挥熟悉海关特殊监管区运作规则的优势，开发关务软件“保税延展”和“非保出入区”等功能，形成标
准化拳头产品，提升市场占有率。
2.聚焦城市开发运营主力军的职责使命，以产城融合为基底，以品牌打造为牵引，全面提升城市功能配
套品质，打造宜居宜业宜游的城市典范
（1）强化文旅商体联动，深入挖掘森兰品牌的市场价值
一是提升森兰商业能级，围绕森兰商都荟品仓以及森兰印象城开业，突出业态创新、场景体验与品牌组
合，营造森兰的商业氛围。二是努力提升森兰品牌酒店公寓的运营管理水平，完善区域城市居住功能，保障
H4-15项目盛捷品牌公寓试运营落地，力争稳固90%以上出租率。三是持续挖掘森兰品牌价值，构建“一环联
通三中心四公园”空间格局，策划森兰杯系列赛事及头部文旅、国家级赛事活动，实现文旅商体联动升级。
（2）精准把握政策窗口，全力打好房产销售攻坚战
一是加快森兰岛项目建设，持续优化景观与精装设计，打造高品质的标杆住宅，同时密切关注高端住宅
市场动态，形成售价方案，年内开盘销售；二是对接浦东人才购房政策以及航头城中村房票安置政策，攻坚
森兰海天名筑、航荟名庭的去化。
3.聚焦现代化治理体系建设，着力增强企业凝聚力、执行力和发展活力，全面提升企业管理效能
一是强化企业法人治理工作，修订董事会专门委员会议事规则，董事会授权管理办法等支撑保障制度，
强化董事会审计委员会参与监督与决策的职能，切实发挥董事会在公司治理中“定战略、做决策、防风险”
的核心作用。二是持续加强法治国企建设工作，进一步完善法务工作组织体系，落实重大事项合法合规性前
置审核、合同履约过程跟踪、重大案件提级管理等工作，有效化解法律风险，保障企业稳健发展。三是着力
提升资金统筹能力，紧跟央行降息降准步伐，调整融资品种、进一步降低融资成本，持续提升直融占比。四
是继续推进资产证券化工作，全面开展华安外高桥REIT扩募申报，盘活存量国有资产，实现国有资产的保值
增值。五是以数智化转型为支点，提升经营管理能级，研究制订新一轮的集团数字化规划，推动集团数智化
转型向纵深发展。六是进一步强化风险防控，加大对重点内控流程设计及执行情况的自查自纠，全面排查投
资、合作、销售、回款等环节风险点，强化对合同、授权、用印的合规审核，守住风险管控的底线。
(四)可能面对的风险
1.贸易物流业务。当前受到贸易保护主义及地缘政治博弈加剧等因素影响，全球产业链供应链格局持续
重构，从以成本、效率、科技为侧重转向以安全、稳定和政治为侧重，呈现多元化、区域化等演进特征，并
存在进一步碎片化的趋势。这给公司的贸易物流业务带来较大的影响，在积极应对风险的同时，公司将着力
提升供应链深度服务能力，力求在数字化、智能化升级等方面形成突破，满足新经济背景下的客户服务需求
。
2.产业园区运营业务。当前我国经济运行展现出总体平稳且稳中有进的态势，但老问题、新挑战并存，
外部环境变化影响加深，国内供强需弱矛盾突出。部分企业生产经营困难，为了应对经济形势而缩减成本，
降低和减少物业租赁需求，在租赁市场竞争加剧、新增供应持续放量的背景下，给公司的物业租赁业务带来
较大的压力。
3.产业投资业务。产业投资项目培育、孵化及价值释放周期较长，短期内难以形成稳定收益，可能对公
司当期效益带来一定不确定性。受宏观经济、行业周期、市场环境及标的企业经营状况等因素影响，项目前
期判断、估值定价及投后管理均存在不确定性，可能导致投资未达预期。公司将依托保税区域产业集聚的优
势，挖掘优质的企业资源和产业投资机会，同时不断完善投资管理制度，提升投后管理能力，以提高产业投
资的成功率和效益。
4.商品住宅销售业务。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议将房地产发展列
入民生领域，中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场，加快构建房地产发展新模式。公司开发的祝桥森
兰海天名筑和航头森兰航荟名庭两个住宅项目，销售进展缓慢，行业定位的转变和经营模式的转型，既是机
遇也是压力，公司将加快通过多种渠道努力实现去化。
面对各类风险与挑战，公司将锚定“自由贸易与科技创新融合生态的领航者”坐标，坚持稳中求进、提
质增效的总基调，紧扣统筹业务布局、强化战略协同、深化国资国企改革主线，把功能突破作为驱动引擎，
把重大项目作为硬核抓手，把集成服务作为坚实底座，把品牌建设作为闪亮名片，一体推进园区产业经济与
城市开发运营向高质量跃升。
(五)其他
公司“提质增效重回报”专项行动2025年年度评估情况
为深入贯彻党的二十大精神和中央金融工作会议精神，坚决践行将投资者利益放在更加突出位置的理念
，公司在2025年继续依据上海证券交易所倡议的“提质增效重回报”专项行动要求，不断推动公司高质量发
展和投资价值提升，切实履行上市公司的责任与义务，进一步保护投资者尤其是中小投资者的合法权益，共
同促进资本市场平稳健康发展。
除前述“经营情况的讨论与分析”章节中阐述的公司在“提升经营质量、加快发展新质生产力”方面开
展的相关工作及取得的成效，公司在报告期内还从“完善公司治理、强化关键少数责任、提升投资者回报、
加强投资者沟通”等方面着力推进专项行动的实施。
一、完善公司治理
1、引进战略投资者，优化公司治理结构
2025年4月23日，公司完成了向特定对象发行A股股票工作，全额募足资金24.75亿元，引入了上海隧道
工程股份有限公司、中国银河资产管理有限责任公司、中国东方资产管理股份有限公司等长期耐心资本，扩
大了公司资产规模。同时随着战略投资者的加入，使得公司的资本结构更为多元，有助于拓展为公司与战略
投资者之间优势互补、全方位合作。
2、践行可持续发展理念，建立ESG管理制度
公司积极将ESG理念和要求融入公司经营与管理体系中，于2025年制定了公司ESG管理制度，明确了ESG
管理架构和各主体责任，并编制与披露了公司2024年度ESG报告。同时持续参与产业园区ESG相关标准制定，
将ESG要求融入产业园区开发、运营和产业服务各环节，关注利益相关方发展，推动公司实现经济效益、环
境效益和社会效益的有机统一，助力公司可持续发展。公司首份ESG年度报告入选中央广播电视总台“2025
年度长三角先锋100”，其中的相关案例入选《上海市国有控股上市公司ESG蓝皮书（2025）》优秀案例，彰
显公司治理成效。
3、制定市值管理制度，树立负责任企业形象
公司以自愿性原则，主动制定了《公司市值管理制度》，明确了公司市值管理的责任机构及职责，开展
市值管理的主要方式、预警机制及应对措施等，以进一步加强与规范公司市值管理行为，维护公司、投资者
及其他利益相关者的合法权益，努力在资本市场打造负责任、有实绩、可持续、守规矩的上市公司形象。
二、提升投资者回报
1、切实履行股东回报方案，共享企业发展收益
公司始终坚持“回报股东”的核心理念，切实履行《公司三年股东回报规划（2023-2025年）》，与全
体股东共享公司发展成果。2025年6月，公司顺利完成2024年度利润分配实施工作，共派发现金红利475,969
,276.30元（含税），占2024年度合并归属于上市公司股东净利润的比例为50.03%，持续兑现“每年以现金
方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的50%”的承诺，彰显了公司对长期发展的信心和对股东的责
任担当。
2、协调大股东开展增持工作，增强投资者信心
为加强公司市值管理，公司积极协调控股股东外资管公司于2024年10月起启动增持公司A股工作。基于
对公司未来持续稳健发展的信心和长期投资价值的认可，外资管公司于2025年7月将原增持计划实施期限延
长3个月至2025年10月7日，并在增持期间通过上海证券交易所集中竞价交易方式累计增持公司A股股份37,31
6,300股，累计增持金额为人民币433,196,964.64元，有效维护了公司股价稳定，提振了资本市场对公司发
展的信心。
三、强化“关键少数”责任
1、加强董事会科学决策，发挥独立董事专业能力
2025年，公司召开了11次董事会、12次董事会专门委员会、4次独立董事专门会议，对涉及公司年度经
营、财务、投资计划，以及定增发行方案、募集资金管理及使用方案等进行了审慎决策。特别是依托独立董
事的专业能力，有效发挥了董事会专门委员会、独立董事专门会议对董事会议案的前置审核、独立判断的作
用，为公司合规治理及业务发展提供了强有力的决策支撑，有效维护了中小投资者权益。
2、严管募集资金，确保高效合规使用
2025年5月，证监会发布《上市公司募集资金监管规则》，新规从严监管募集资金用途，对公司再融资
及投后管理提出更高要求。董事会严格监管募集资金使用管理，对开设募集资金专项账户、授权签订监管协
议、使用暂时闲置募集资金进行现金管理等议案进行审议，在确保募集资金专款专用的前提下，最大限度提
升资金使用效率，为公司项目建设和日常经营提供资金保障。
3、加强精准培训，提升“关键少数”履职能力
2025年，公司组织董监高参加了上交所组织的市值管理、ESG专题、以及独立董事的后续培训，进一步
提升“关键少数”履职能力。同时根据上交所对于上市公司控股股东与实际控制人的日常监管要求，针对公
司业务实际，围绕控股股东在资本运作、关联交易与担保、市值管理、信息披露等方面的合规要求编写监管
提醒，持续强化控股股东的合规意识和履职责任。
四、加强投资者沟通
公司通过做好信息披露和投资者关系管理，与投资者建立良性交流机制，不断提升投资者沟通实效。
一方面公司始终遵循真实、准确、完整、及时、公平的信息披露原则，全年累计发布定期报告4份，临
时公告108份，重点对向特定对象发行股票的进展情况及发行结果、上市流通，募集资金使用与管理，控股
股东增持股份进展情况、公司高级管理人员变化等重要事项进行及时、详细披露，切实保障全体股东，尤其
是中小股东的知情权。2025年10月，本公司信息披露工作连续第九年被上海证券交易所评定为“信息披露优
秀A类公司”。
同时，公司贯彻落实常态化召开业绩说明会规定，2025年共组织举办3场业绩说明会，公司董事长、总
经理、副总经理、独立董事及董事会秘书等核心管理层出席，与投资者就公司战略规划、经营成果、财务状
况、募投项目进展等事宜进行深入交流精准传递公司发展价值；同时畅通投资者热线电话、“上证E互动”
平台等沟通渠道，耐心解答中小投资者的问题和诉求，切实维护中小股东合法权益，推动公司与资本市场的
良性互动。报告期内，公司入选中国上市公司协会评选的“上市公司2024年报业绩说明会优秀实践”。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
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据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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