经营分析☆ ◇600648 外高桥 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
贸易物流板块、金融服务板块
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
贸易物流收入(行业) 12.09亿 44.43 2.06亿 22.90 17.07
工业房产租赁收入(行业) 7.24亿 26.60 4.47亿 49.59 61.76
服务业收入(行业) 3.08亿 11.33 1.03亿 11.40 33.30
商业房产租赁收入(行业) 1.78亿 6.56 1756.83万 1.95 9.85
制造业收入(行业) 1.67亿 6.15 2841.67万 3.15 16.99
转让出售收入(行业) 4724.26万 1.74 1532.73万 1.70 32.44
其他业务(行业) 939.07万 0.35 638.25万 0.71 67.97
─────────────────────────────────────────────────
贸易及服务(产品) 13.84亿 50.85 3.20亿 35.52 23.14
物业经营(产品) 10.36亿 38.07 4.54亿 50.31 43.78
日化产品加工(产品) 1.67亿 6.15 2841.67万 3.15 16.99
房产销售(产品) 4724.26万 1.74 1532.73万 1.70 32.44
其他业务(产品) 939.07万 0.35 638.25万 0.71 67.97
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
贸易物流收入(行业) 29.92亿 38.89 4.34亿 15.43 14.51
转让出售收入(行业) 16.91亿 21.97 11.05亿 39.28 65.37
工业房产租赁收入(行业) 14.40亿 18.72 8.42亿 29.92 58.43
服务业收入(行业) 6.52亿 8.47 2.34亿 8.32 35.91
制造业收入(行业) 4.20亿 5.46 7649.58万 2.72 18.23
商业房产租赁收入 (行业) 3.36亿 4.37 -3414.49万 -1.21 -10.16
其他业务(行业) 3831.97万 0.50 3113.37万 1.11 81.25
─────────────────────────────────────────────────
贸易及服务(产品) 34.20亿 44.45 7.12亿 25.30 20.81
物业经营(产品) 20.00亿 26.00 7.64亿 27.15 38.18
房产销售(产品) 16.91亿 21.97 11.05亿 39.28 65.37
日化产品加工(产品) 4.20亿 5.46 7649.58万 2.72 18.23
其他业务(产品) 3831.97万 0.50 3113.37万 1.11 81.25
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
贸易物流收入(行业) 12.45亿 31.83 1.76亿 11.59 14.18
转让出售收入(行业) 12.34亿 31.56 7.67亿 50.38 62.15
房产租赁收入(行业) 8.65亿 22.12 3.66亿 24.06 42.34
服务业收入(行业) 3.04亿 7.76 1.06亿 6.93 34.75
制造业收入(行业) 1.81亿 4.62 3181.84万 2.09 17.62
其他(补充)(行业) 8260.61万 2.11 7543.73万 4.95 91.32
─────────────────────────────────────────────────
房地产分部(产品) 21.83亿 55.81 --- --- ---
贸易物流分部(产品) 12.35亿 31.58 --- --- ---
其他(产品) 6.11亿 15.63 --- --- ---
分部间抵销(产品) -1.18亿 -3.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
贸易物流(行业) 33.73亿 36.66 4.54亿 14.19 13.45
转让出售(行业) 29.26亿 31.80 17.88亿 55.94 61.12
工业房产租赁(行业) 11.48亿 12.48 6.51亿 20.37 56.71
服务业(含金融服务）(行业) 7.92亿 8.60 3.22亿 10.07 40.66
制造业(行业) 6.52亿 7.08 9591.54万 3.00 14.71
商业房产租赁(行业) 2.78亿 3.02 -1.69亿 -5.28 -60.65
─────────────────────────────────────────────────
房产分部(产品) 43.22亿 46.97 --- --- ---
贸易物流分部(产品) 34.72亿 37.74 --- --- ---
其他(产品) 13.57亿 14.74 --- --- ---
其他(补充)(产品) 1.75亿 1.90 --- --- ---
抵销(产品) -1.25亿 -1.36 --- --- ---
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售10.45亿元，占营业收入的13.81%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 104528.98│ 13.81│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购20.39亿元，占总采购额的41.78%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 203924.74│ 41.78│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内主营业务中占营业收入和利润比重较大的业务是物业经营、贸易及服务和商业房产销售。
1、物业经营：公司主要在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区和森兰区域从事物业
开发、招商、运营和管理，为客户提供厂房、仓库和办公物业，以及商业、服务式公寓等生活配套场所，获
得租金和物业服务收入。目前客户广泛分布于国际贸易、现代物流、先进制造等三大基础行业，以及生物医
药、智能制造、集成电路、汽车与零部件等四大重点产业。报告期内，该业务为公司实现营业收入10.36亿
元，较上年同比增长6.26%，呈现稳健增长态势。同时，公司聚焦“前沿、科技、智能”三个赛道，保持对
物业开发的持续投入。报告期内已建成15万平方米创世谷·外高桥生命科学产业园，下半年还将建成12万平
方米的外高桥新展城新园，此外13万平方米的外高桥大健康创新产业园预计明年完工。公司还制定了2024—
2026三年存量物业改造计划，为后续物业空间和租赁收入的持续增长奠定基础。
2、贸易及服务：报告期内，该业务为公司实现营业收入13.84亿元，占公司营业收入的52.3%。其中：
（1）公司通过进出口代理、自营进出口、保税商品展示、专业贸易服务平台，为客户提供综合贸易服
务解决方案。上半年，实现进出口代理货值45.15亿美元，同比减少8.85%；进出口自营货值1.23亿美元，同
比增长5.37%；保税商品展示货值6.65亿美元，同比增长28.89%。
（2）公司通过构建集选址落户、注册设立、证照申办、票税服务、运营支持、投资购并、清算注销、
品牌输出等全生命周期专业服务体系，上半年实现专业服务营业收入1.75亿元。
3、商业房产销售：为向投资入驻园区的企事业单位人员提供宜居宜业的国际社区，公司主要在森兰区
域从事商业房产开发建设、销售及物业管理。
报告期内，公司通过森兰区域车位销售、存量商铺出售实现营业收入4724万元。年内还将完成森兰壹公
馆、祝桥森兰海天名筑部分商品房交付结转。
二、报告期内核心竞争力分析
1.国家战略政策的牵引。党的二十大部署实施自由贸易试验区提升战略，将自由贸易试验区建设提高到
战略层面。2024年初，上海推出117项全面对接国际高标准经贸规则推进自贸区高水平制度型开放的相关举
措，细化设计与全面落实2023年底国务院发布的《全面对接国际高标准经贸规则推进中国（上海）自由贸易
试验区高水平制度型开放总体方案》。公司作为上海自贸试验区保税区域的开发主力军，通过在落实国家战
略、服务区域发展的大格局中找准定位，全面深入推进产业、园区和公司的高质量发展。
2.成熟的区域开发服务品牌。从1990年成立至今，公司始终与浦东同呼吸、共命运、同成长、共创业，
在浦东开发开放旗帜的引领下，坚持空间供给与产业定位相契合、招商引资与功能创新相结合、园区开发与
城市更新相融合，经过30余年的耕耘，“外高桥”在业界享有较高的知名度和美誉度，其品牌价值为公司对
外拓展、开展管理输出业务提供了有力支撑。
3.丰富的经营性物业资源。经过30余年的开发运营，目前公司持有各类经营性可出租物业逾400万平方
米，后续还将继续保持对产业物业开发的持续投入。报告期内，公司制定了三年存量物业更新计划，力求实
现公司经济效益、园区产业空间品质和业态的同步提升。同时，通过深度参与周边“三高”地区老工业园区
转型、城市更新项目，为公司持续深耕外高桥提供了充足的发展空间。
4.稳定的专业化运营团队。公司在开发运营产业园区、森兰国际社区过程中积累了丰富的经验，形成了
一支专业化运营团队，在项目管理、产业招商、客户服务、咨询服务、资产经营等方面展现出较强的集成服
务能力，并积累了良好的客户资源，为公司在不断变化的市场环境中保持稳健发展提供了坚实保障。
三、经营情况的讨论与分析
2024年半年度经营情况
上半年，公司坚持稳中求进工作总基调，聚焦产业发展、城市更新、国企改革三项中心工作，以市场为
导向，以项目为抓手，以改革为动力，以资本为支撑，全力稳住租赁收入压舱石。下半年，公司将持续拓展
贸易和服务收入增长点，重点打好销售收入攻坚战，奋力实现全年目标。
2024年上半年主要工作
一、经营指标完成情况
截止6月末，公司2024年资产总额为440.59亿元，较期初减少1.31%；实现营业收入26.44亿元，同比减
少31.40%，归母净利润1.41亿元，同比减少72.83%。上半年实施固定资产投资项目27个，完成投资9.97亿元
。
因本报告期内无商品房销售结转面积，而上年同期结转了森兰名苑商品房项目，故导致本期主营业务收
入、利润较上年同期减少。根据公司年度业务计划，本年度资产转让及商品房销售的实现主要集中在四季度
确认。预计公司基本可实现年度利润目标。
二、重点工作完成情况
（一）物业租赁保持稳定，压舱石作用日益凸显
1.招商稳商难中有进。上半年新增洽谈项目77个，落地60个，其中实体租赁项目45个，新增出租面积15
万平方米，实现产业物业租赁收入10.36亿元，同比增长6.26%。推动铠侠电子、史赛克、西门子能源等6家
企业获得跨国公司地区总部认定。举办各类推介会、政策宣介会、客户活动近30场。
2.功能创新取得突破。“丝路电商”合作先行区中心功能区与“丝路电商”贸易伙伴国对接，已累计引
进“丝路电商”国家馆（商品中心）13个，并持续举办国别电商周、国别主题日活动；与京东签署战略协议
，在丝路电商项目、全球汇国别商品引进与推广等方面紧密合作；持续拓展功能服务产业发展，积极推动上
海首票跨境电商9610海运出口业务试单；试点并常态化开展邮轮直供物资供船方式，实现从外高桥监管仓库
向邮轮直供运作，半年累计完成10批次配送作业；完成特殊物品查验服务平台搭建与载体建设，外高桥生物
医药特殊物品进出境查验点正式投入运营；进口汽车保税仓储业务实现进境2314辆。
（二）贸易和服务巩固优势，业务转型持续推进
1.贸易业务能级持续提升。营运中心努力做深做实重点行业供应链、服务链、金融链、信息链的专业化
服务，持续推动与外部体系数字贸易能力深度对接融合。推动保税出区展示等高附加值业务发展，上半年出
区展示货值6.65亿美元，同比增长28.89%。
2.专业服务拓展开花结果。企业中心进一步拓展“领航”专业运营服务，山西武宿综保区综合运营项目
取得显著效果，提前半年超额完成运营公司年度利润目标；英得网络同步积极参与武宿综保区一体化信息管
理服务平台建设。外联发商务咨询完成境外投资咨询项目66个，涉及项目新增投资金额22.95亿美元。
3.信息化平台服务水平不断提高。英得网络开发的外高桥保税区域非报关货物进出区系统稳定运作，服
务23家企业累计完成货物备案3551票、进出区凭单18960票。“智贸桥”完成与外高桥保税区域非报关货物
进出区系统对接，新增便捷进出区单证制作功能。
4.生物医药产业服务平台加速建设。成立上海外高桥生物医药产业发展有限公司，通过发挥自贸区保税
区域功能政策优势，为生物医药产业提供专业化配套服务，包括：统筹空间载体匹配加速重点项目在保税区
域落地运营，对接金融机构开展投资撮合促进投招联动等，推动生物医药产业在外高桥保税区域的快速发展
。
（三）房产销售攻坚克难，商业运营渐入佳境
1.全力推动住宅房产销售。利用政策利好，挖掘潜在客户精准营销，全力推动森兰海天名筑、森兰航荟
名庭销售，并提前启动森兰岛住宅项目蓄客工作；根据市场需求制定有针对性的存量车位销售方案，提升去
化率；按时完成壹公馆全部7.51亿元销售回款工作。
2.大力推动非核心资产处置，实现了常熟商铺整体出售以及“三高”区域自持的约1.2万平方米社区菜
场、配套商铺的定向整体转让。
3.持续推动森兰品牌建设。森兰体育产业生机勃勃，森兰体育中心开业，带动智滑（Solox）、麦斯特
网球等品牌体育企业入驻森兰；森兰文化品牌落地生根，“浦东森兰牡丹节”期间接待游客
16.8万名，打造森兰特色原创节日IP；森兰影响力不断提升，首届浦东新区“森兰杯”城市龙舟赛在森
兰湖举办，吸引了浦东新区36个街镇龙舟队伍、9支中外企业队伍参赛；森兰公寓酒店品牌规模效益逐步显
现，雅诗阁森兰服务公寓出租率达74%，森兰亭东靖路服务公寓出租率达96.4%；森兰来舍日京路店上半年开
业后出租率达57%。
（四）重大工程有序推进，产业空间品质逐步提升
1.重大项目加速推进。其中：生物医药产业空间快速增加，高瓴创世谷、自贸区国际生物医
药科创中心三期竣工验收，大健康产业园地上实施结构施工，阿特蒙医院二期实施地下室结构施工。新
展城产业社区形象初显，H2产业园项目已完工，H1厂房楼和管理楼主结构封顶，H3北楼主结构完成、南楼地
下工程完成主结构70%；H4-15酒店公寓实施主体结构施工。森兰系项目稳步推进，森兰D3-10商办实体完工
，正达外国语学校校舍竣工交付；森兰印象城商业幕墙施工，森兰岛住宅桩基施工完成，海天名筑住宅实体
工程完工，航荟名庭住宅结构封顶。
2.存量物业更新加大力度。针对物业老旧问题突出、空间布局建筑指标与新业态不匹配的现状，公司制
定了2024-2026三年15个存量物业约30万平方米的更新计划，以期推动存量物业在空间品质、出租率、经济
效率及产业业态的多方位提升，提升产业与物业的适配性。
（五）资本运作实质推进，资源配置不断优化
1.积极推进产业基金运作。外高桥私募基金在完成中国证券投资基金业协会备案后正式开展运作。上半
年，围绕“投育联动”目标和生物医药等先导产业发展方向，挖掘和接触了大量项目,并已完成2个项目立项
及4个项目的初步调研。
2.努力发挥资本市场融资功能。一方面公司向特定对象发行股票工作已于6月4日获得中国证监会批复，
后续将适时启动发行工作。另一方面大力推进基础设施公募REITs发行工作，该项目已于3月上报国家发改委
。
3.有效压降企业融资成本。扩大直接融资授权额度至150亿元，积极推进60亿元新增额度注册工作、40
亿元债券发行。在贷款市场报价利率(LPR)基本稳定的前提下，进一步压降有息负债融资成本，加权融资成
本较上年末下降35BP。
2024年下半年主要工作
一、扩大招商渠道，全力以赴推进招商引资工作
一是扩大朋友圈招商。在关注老客户挖潜的同时在新客户拓展上下大力气，充分利用中介机构、行业协
会、政府资源以及重大活动等方式，引入新的产业业态、新的合作伙伴、新的租赁客户。二是强化链主式生
态招商。大力引进具有“链主”地位的龙头型企业、具有公共服务功能的平台型企业，打造新的产业标签。
深入推进潜在龙头企业培育计划，培育具有技术创新力和产业带动力的企业，营造良好的产业生态。加快区
内重点产业企业的底账排摸，对产业链上游项目“追根溯源”，对下游项目“顺藤摸瓜”，引进相关配套企
业，提高产业集聚度。三是深化集成式招商。强化招商资源的统筹，保障集团招商一盘棋的战略实施。深入
推进招商信息共享，客户服务整合，倡导拜访客户组团走、主题活动联合办、宣传推介一张网，加强营销人
员的培训，形成多元化、全产业链、集成式的服务。打造统一的招商宣传平台，做强“外高桥之窗”主账号
，打造外高桥的整体品牌形象。四是用好投招育稳工具。产业基金投资短期注重引进新项目，在重要贡献、
关键客户稳商上发挥作用，长期加强产业分析，投到真正符合产业发展方向、具备成长潜力的企业身上，把
有限的资源用在刀刃上，同时协调浦创投等基金的撬动作用。五是加快推进三年存量物业更新行动计划，在
更新方向上科学研判未来产业发展规律以及外高桥产业发展基础，在推进策略上循序渐进，在空间功能适配
性上细致研究产业对空间的新需求新要求。
二、深化功能创新，积极培育业务发展新动能
一是努力拓展新业务，开辟新的赛道，加快转型发展步伐，形成第二增长曲线。组建专业团队来打造自
贸区和保税区双区联动特色的生物医药产业生态建设和服务平台，招引并赋能生物医药产业企业。二是牢牢
把握围绕市场、围绕客户的功能创新，加大力度推进特殊物品进出境公共服务平台、亚太邮轮船供基地、“
丝路电商”平台建设、跨境电商零售海运出口清单业务、保税维修功能、MAH委托生产等进行功能创新与业
务突破。三是未雨绸缪，把握市场的趋势，研究重塑供应链安全的环节和新业态，善于发现商机，提早谋划
，提早布局，提高自身应对能力。
三、紧跟政策市场走势，打赢房产销售攻坚战
一是紧跟房产政策走势，加大营销力度，全力推进海天名筑、航荟名庭住宅项目的去化，紧跟市场需求
优化森兰岛设计方案，并稳妥做好已售房屋的交房工作；同时按照“一楼一策”推进地下车库销售。二是按
照“三出三进”原则，继续加大、加快各类非核心资产转让力度。三是着力优化资产结构，积极运用好政策
工具，推进商办、产业类资产定向出售，引进“好人家”。
四、加强资本运作，提升公司市场价值
一是根据证券市场整体情况、公司股票价格走势等多种因素，适时在规定期限内完成向特定对象发行股
票事项，扩大公司资本规模。二是全力推进发行仓储物流公募REITs工作，力争年内完成发行，同时做好新R
EITs项目储备，实现存量不动产市场价值，为公司产业发展提供资金。三是以做优做强主业、提高公司竞争
力为核心，多措并举开展市值管理工作，提升公司资本市场价值。
五、提速工程项目建设，保障优质物业空间供给
一是组建工作专班，压实主体责任，严格落实年度重大项目开、竣工计划，确保完成全年固定资产投资
，为产业发展提供更大空间，保障好项目有效落地；二是加强项目管控体系建设，提高项目管理水平，提前
谋划，加强财务分析、税务筹划，多管齐下优化融资，踏准节奏，做到资金安排和开发进度的精准衔接，节
约财务成本；三是进一步强化工程管理，继续做好工程建设领域标准化建设，落实好工程采购管理体系优化
提升课题成果的运用，向工程管理要效益，对有意向客户的物业，做到四个早：早开工、早完工、早竣备、
早办证，努力实现项目竣工之日，即为企业入驻之时。
六、继续强化成本管控，努力防范经营风险
一是优化融资结构，提高直接融资比例、降低融资成本。二是认真贯彻工效联动原则，强化人员成本管
控。三是进一步加强工程成本管控、资产运营成本管控、降低日常管理各项费用支出。四是持续夯实安全责
任，深入推进安全生产治本攻坚三年行动，为公司经营提供安全稳定的环境。
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