经营分析☆ ◇600648 外高桥 更新日期：2024-04-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
贸易物流板块、金融服务板块
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
贸易物流收入(行业) 12.45亿 31.83 1.76亿 11.59 14.18
转让出售收入(行业) 12.34亿 31.56 7.67亿 50.38 62.15
房产租赁收入(行业) 8.65亿 22.12 3.66亿 24.06 42.34
服务业收入(行业) 3.04亿 7.76 1.06亿 6.93 34.75
制造业收入(行业) 1.81亿 4.62 3181.84万 2.09 17.62
其他(补充)(行业) 8260.61万 2.11 7543.73万 4.95 91.32
───────────────────────────────────────────────
房地产分部(产品) 21.83亿 55.81 --- --- ---
贸易物流分部(产品) 12.35亿 31.58 --- --- ---
其他(产品) 6.11亿 15.63 --- --- ---
分部间抵销(产品) -1.18亿 -3.02 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
贸易物流(行业) 33.73亿 36.66 4.54亿 14.19 13.45
转让出售(行业) 29.26亿 31.80 17.88亿 55.94 61.12
工业房产租赁(行业) 11.48亿 12.48 6.51亿 20.37 56.71
服务业(含金融服务）(行业) 7.92亿 8.60 3.22亿 10.07 40.66
制造业(行业) 6.52亿 7.08 9591.54万 3.00 14.71
商业房产租赁(行业) 2.78亿 3.02 -1.69亿 -5.28 -60.65
───────────────────────────────────────────────
房产分部(产品) 43.22亿 46.97 --- --- ---
贸易物流分部(产品) 34.72亿 37.74 --- --- ---
其他(产品) 13.57亿 14.74 --- --- ---
其他(补充)(产品) 1.75亿 1.90 --- --- ---
抵销(产品) -1.25亿 -1.36 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房产转让出售(行业) 29.09亿 57.71 18.75亿 84.13 64.44
房产租赁(行业) 4.88亿 9.68 -123.01万 -0.06 -0.25
物流业务(行业) 4.43亿 8.78 2895.11万 1.30 6.54
商品销售(行业) 4.16亿 8.24 -428.70万 -0.19 -1.03
服务业(行业) 2.68亿 5.32 4776.34万 2.14 17.81
制造业(行业) 2.65亿 5.25 4066.23万 1.82 15.37
进出口代理(行业) 1.60亿 3.18 1.52亿 6.84 95.04
其他(补充)(行业) 9266.72万 1.84 8950.46万 4.02 96.59
───────────────────────────────────────────────
房产分部(产品) 34.33亿 68.12 --- --- ---
贸易物流分部(产品) 11.44亿 22.70 --- --- ---
其他分部(产品) 5.31亿 10.53 --- --- ---
其他(补充)(产品) 9266.72万 1.84 --- --- ---
分部间抵销(产品) -1.61亿 -3.19 --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
商品销售(行业) 23.97亿 26.98 2694.73万 0.93 1.12
房地产转让出售(行业) 17.09亿 19.23 10.74亿 37.22 62.84
房地产租赁-工业(行业) 13.19亿 14.85 6.16亿 21.35 46.70
物流(行业) 10.09亿 11.36 2.21亿 7.67 21.94
服务业(行业) 7.80亿 8.78 2.51亿 8.71 32.19
制造业(行业) 6.82亿 7.68 9028.93万 3.13 13.23
房地产租赁-商业(行业) 4.01亿 4.51 6622.48万 2.30 16.52
进出口代理(行业) 3.17亿 3.56 2.89亿 10.01 91.20
金融业(行业) 1.41亿 1.58 1.17亿 4.07 83.43
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2022-12-31
前5大客户共销售13.78亿元，占营业收入的15.21%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 137793.84│ 15.21│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购16.88亿元，占总采购额的28.09%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 168837.74│ 28.09│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
外高桥集团股份秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，围绕区域综合
开发和园区集成服务，承担着外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区二期、森兰地区中心等
区域的开发建设、招商稳商、产业培育、运营服务。目前公司主营业务中占公司经营收入和利润比重较大的
行业板块是区域开发和贸易服务。
1.区域开发
（1）自贸区深化改革带来机遇与挑战。从2013年上海自贸试验区挂牌成立至今，全国范围内自贸区的
数量已经达到了21个，上海自贸试验区的多项制度创新成果已面向全国复制推广。随着自贸试验区临港新片
区的开发建设，浦东引领区建设方案的实施，既拓展了自贸区联动发展空间，也为公司发展带来新的机遇。
（2）产业园区向集群化、复合功能转型。产业园区已经由发展初期依靠园区优惠政策吸引企业入驻的
阶段，逐步转向依靠产业集群效应吸引企业入驻的阶段。公司开发区域内，已围绕生物医药、智能制造、集
成电路等重点领域形成产业集聚，具备生产制造、贸易服务、研发服务、金融信息服务、管理服务、医疗服
务等复合功能。
（3）住宅房地产政策调控强调协调性、精准性。房地产调控政策仍以“稳”为主，保障刚性住房需求
，满足合理的改善性住房需求。公司的住宅房地产是为产城融合、打造国际贸易城配套的，主要用于满足开
发区域企业人员的居住需求。
（4）商业地产呈现差异化定位，多元发展趋势。经过30余年的发展，外高桥保税区已成为各类企业总
部的注册集聚地。随着总部企业由单一业务向研发、制造、销售、售后等全链条拓展，森兰区域的商业办公
物业可精准对接总部经济企业多元化空间载体需求。
2.贸易服务
（1）随着全球贸易合作不断深化及信息化程度不断提高，市场信息及资源渠道愈发透明，盈利空间逐
步收缩，同时配套金融工具日益丰富，贸易行业已逐步从物资流通向融资贸易、供应链整合等衍生方向发展
，盈利模式也从单纯的购销差价向资源整合、信息服务、资金融通等多种增值服务方式转变，风险表现形式
日趋复杂。公司将积极应对行业发展中可能遇到的各类风险。
（2）贸易服务板块进一步向专业化、精深化发展。面对目前消费升级及客户个性化需求发展趋势，以
及智慧物流逐渐铺陈开来的态势，贸易服务行业迎来了新一轮的转型。业内企业也需积极应对市场变化，将
“精细化、专业化”的服务形式落到实处。
（3）区域平台经济支撑作用明显。以专业贸易服务平台为引领，目前外高桥区域已形成了8个千亿级和
8个百亿级销售规模商品品类。通过专业贸易服务平台，打造专业门类商品贸易便利化优势、降低成本、提
高效率，有利于行业企业集聚。平台经济助力外高桥保税区成为进口商品集散地。
二、报告期内核心竞争力分析
1、优势
（1）企业资源丰富。经过多年的发展，外高桥积累了数量庞大的企业资源，区内注册企业约2.6万家，
集团与大量企业维持了良好持续的合作关系，是集团未来发展最宝贵的资源。
（2）发展空间潜力大。外高桥与周边“三高”地区高东、高行、高桥三镇联动辐射近100平方公里土地
面积，为集团将该区域打造成“世界一流自由贸易引领区+五洲通衢国际贸易活力城”提供了充足的发展空
间。
（3）营商环境优越。基于贸易便利化优势，集团为客户提供了全产业链集成服务，帮助客户降低运营
成本，提升运营效率，同时也为集团贡献了专业贸易服务收入。
（4）团队专业度高。集团的专业团队在产业开发、建设、运营、招商、服务等领域有着领先全国的丰
富经验，这也是当前集团最大的竞争优势。
（5）品牌影响力大。外高桥已在全国范围形成了独特的品牌影响力，是国内自贸区学习效仿的最佳案
例，为集团未来在价值输出方面奠定了基础。
2、机遇
（1）经济“内循环”的机遇。以外向型经济为特征的外高桥，在国内大循环为主体，国内国际双循环
相互促进的新发展格局下，应关注外资外贸与国内经济的深层次链接。
（2）打造社会主义现代化建设引领区的机遇。习近平总书记提出推动浦东高水平改革开放、打造社会
主义现代化建设引领区，集团应尽快完善城市和产业的布局，下好先手棋。
（3）发展科技创新产业的机遇。由于外部环境的改变，我国通过自主创新进行产业升级成为必然的趋
势，因此科技创新企业是集团在产业投资、产业招商、产业培育等领域的重点方向。
（4）长三角区域一体化的机遇。长三角的自贸区已经跨过了成立、深化两个里程碑，下一步的关键在
于“联动”，而联动的核心在市场间的联动，更多参与到联动开发，是集团发展的一大机遇。
（5）“一带一路”是外循环的重要平台。近年来我国与“一带一路”沿线国家贸易实现逆势增长，未
来我国将转向更均衡、更多面向发展中国家的全球化模式，这将给集团未来产业培育与招商带来新机遇。
三、经营情况的讨论与分析
2023年上半年，按照全力以赴拼招商、凝心聚力抓开发、提质增效控风险、改革创新谋发展的工作思路
，公司优化营商环境，强化协同赋能，推动开发经营提档加速，开拓高质量发展新格局。
(一)主要经营目标完成情况
报告期末，公司资产总额405.57亿元，较期初数减少11.33亿元；实现营业总收入39.12亿元，同比减少
22.38%；归母净利润5.21亿元，同比减少25.29%。
在营业总收入中，房地产租赁收入为8.66亿元，占比22.14%；房地产转让出售业务收入为12.34亿元，
占比31.54%；贸易物流收入为12.45亿元，占比31.83%；制造、服务金融和其他业务收入为5.67亿元，占比1
4.49%。
（二）主要工作任务完成情况
1、园区开发板块
（1）招商引资取得实效
全力以赴拼招商，推动一批项目落地。赴日韩、欧美等海外市场举办招商推介会，重塑外商投资的信心
。上半年共出访14个国家，拜访外资企业总部超50家，举办招商推介活动10余场，进一步提升了外高桥的影
响力。加强招商项目管理，统筹各区域板块项目资源，及时跟踪项目进展并提供综合性的支持与服务。累计
接洽招商项目205个，签约项目72个，项目落地转化率达35%。上半年新增租赁面积18.90万平方米。
当好“店小二”，做好稳商暖商工作。上半年，走访、调研企业2,085家次，其中重点企业走访超过1,8
66家次。领导班子带队走访企业89家次，协助解决企业业务拓展需求与瓶颈问题，以服务促招商，打造亲商
悦商的服务环境，提升客户企业的归属感和满意度。
举办各类特色活动，提高外高桥品牌形象。举办2023年“走进外高桥”外资企业系列活动之“日资企业
春天再约会”活动、“丝路电商云品海购”国家日系列活动之探索“新”世界——“新西兰主题日”活动。
承办首场生物医药(医疗器械)中外企业家交流会等活动，着力提升外高桥品牌的影响力与显示度。
（2）产业集聚效应凸显
生物医药产业链持续完善。聚焦生物医药产业细胞与基因治疗产业赛道，组织开展细胞与基因治疗产业
联盟活动，强化龙头项目的产业引领作用，推动外高桥生物医药产业链纵深发展。致力于细胞创新药物开发
的驯鹿生物、致力于抗体偶联药物开发以及CAR-T免疫细胞治疗技术的东北制药、专注于干细胞创新药物开
发的纽诺瑞等一批生物医药头部企业签约入驻外高桥。
外高桥智能制造服务产业集聚效应进一步增强。全球领先的数控机床整产整线方案供应商、友嘉集团下
属的友嘉欧美公司研发中心项目、植入式脑机接口领域的先锋科创企业阶梯医疗项目以及全球领先的X射线
分析设备商日本株式会社理学公司全资子公司理学电企展示及应用中心相继落户外高桥保税区。卡尔蔡司进
一步扩大在外高桥保税区投资，新设投资、研发、管理等业务复合型功能中心。
（3）产业空间载体建设有序推进
外联发园区物业升级改造项目加速推进。高岳生物医药产业园项目（15.02万平方米）主体结构封顶；
大健康创新产业园项目（11万平方米）完成方案报批工作，准备施工招标；U-LAB三期项目（1.7万平方米）
完成报批报建，启动施工招标；高博肿瘤医院二期项目（4.5万平方米）完成可研报告，准备申报立项。
新展城产业社区建设有序推进，G15厂房仓库（1.2万平方米）完工、136#厂房项目（0.67万平方米）结
构封顶，H2产业园项目（14.83万平方米）开始室外总体施工、H4-15公寓式酒店及保障租赁住宅项目（9.23
万平方米）完成桩基施工，H1厂房（2.42万平方米）、H3厂房（3.9万平方米）完成规划设计方案和投资建
设方案。
2、贸易服务板块
（1）加快进出口贸易功能创新和转型升级
聚焦外高桥内外贸一体化试点工作，围绕生物医药产业等先导产业发展，推动贸易、研发叠加制造功能
集聚整合，大力推广高端消费品区外保税展示交易、濒危证办理等配套增值服务，通过建立产业专业化流程
服务体系，满足行业操作规范化、运营便利化的服务需求。
持续推进功能创新，积极搭建生物医药试剂耗材一站式区内配送体系，探索为符合要求的“白名单”企
业特殊物品申报进区提供便利化的出入境管理模式；推动医疗器械在特殊监管区内“形式组装、加工”试点
推广，顺应医疗行业国产替代进程加速推进的发展新趋势。
出口业务一站式数字化转型取得新进展，加快推进外贸出口综合服务平台建设，为实现内外贸一体化服
务转型提供可信化的数据支撑与保障。
2.持续提升专业贸易服务平台能级
配合推动落实“丝路电商”合作先行区核心功能区建设，积极拓展跨境贸易服务功能，建立了“丝路电
商”线上交易平台，探索全球汇“中国好物”向丝路电商国家出口业务，进一步丰富跨境电商品类，将跨境
业务服务链条向产业链各环节拓展延伸。全球汇新增蒙古中心和巴基斯坦中心。
3、专业服务板块
（1）“匠岭”、“领航”品牌向外扩展
针对全面数字化电子发票（简称“全电票”或“数电票”）的操作流程要点，完成匠岭平台进项模块的
迭代开发，针对“云集计划”名单内目标企业进行服务方案推介。目前，泰科项目已成功签约，已进入项目
开发二期阶段，成功为其全国23家关联公司提供数电票服务。努力将领航咨询业务向上海以外拓展，新签1
个项目，达成3个实质合作项目意愿。
（2）数字化转型助力业务发展
持续跟踪策划保税区域数字化转型项目，加大推广力度，培育市场规模。“智贸桥”项目优化WMS系统
的货物备案、进出区等相关功能，为企业量身打造最优方案；“一键通”结合数电票推广及客户需求，新增
“云享票”服务产品，为企业提供票务相关增值服务；“离岸通”二期功能目前处于功能原型开发及数据库
设计开发中。
4、商业地产板块
（1）森兰区域开发建设有序推进
森兰天地竣工备案；D3-10项目室外总体、景观工程已完成，目前处于实体验收过程中，二改立项和报
建已完成；森兰印象城完成地下三层支撑结构；森兰岛取得项目规土意见书，准备方案征询；森兰中块、南
块绿地管理用房的建设方案报审批中。
（2）商业运营探索树立品牌
建立市场化的区内区外联动招商机制，集中力量加快森兰商办物业去化，围绕邮轮产业、大健康产业、
体育产业等产业链进行重点招商。加快推进森兰商都业态调整定位，努力提高森兰商都经营效益；完成森兰
印象城项目的业态落位布局规划，并根据规划与超市、儿童乐园、剧院、快时尚等主力业态进行了前期意向
沟通。统筹集团600套公寓资源，按照“统一房源平台、统一品牌规划、统一运营管理”的原则，打造外高
桥公寓品牌，已初步建立统筹集团系统公寓的机制，完成公司租赁公寓品牌发布，森兰汇小程序租赁公寓板
块上线，森蘭亭服务公寓项目装修改造并投入运营。
（3）商品房销售攻坚克难
针对不利的市场行情，调整优化销售代理和销售方案，建立并实施更加市场化的考核激励机制，加大宣
传推广力度，推动森兰海天名筑的销售；航头项目工程建设加速推进，集中力量做好客户储备工作，力争年
底前开盘销售；加大力度推动住宅小区车位的去化；启动壹公馆08地块住宅的改造工程，争取年内开盘销售
。
（三）下半年的主要工作任务
1、聚焦产业布局，牢牢把握招商引资生命线
做好产业项目培育的伴跑者。大力拓展外高桥细胞与基因治疗“跨境研发生产先行区”建设，重点聚焦
“U+bio”专业服务品牌，从特殊物品供应链服务、EHS管理体系和人遗等专业咨询服务，到投融资与产业链
合作服务，逐步形成模块化、全过程服务体系。
做好产业功能创新的培育者。加快新功能、新业态培育，力争从“0到1”的苗圃向“1到10”的森林发
展规模集聚。在伟创力试点MAH制度（医疗器械注册人）的基础上，引进费森尤斯、科森等项目，实现生产
一批、研发一批、储备一批。
做好产业生态环境的营造者。推动高博肿瘤研究型医院等产业链关键环节落地，依托细胞与基因治疗产
业联盟，帮助产业链上下游企业匹配资源并相互赋能，助力打造“热带雨林式”创新生态。帮助星奕昂与测
序技术服务商序祯达形成战略合作，通过多组学检测技术为星奕昂提供全方位技术升级。
2、聚焦开发建设，精心谋划空间载体保障线
推动可持续发展。2023年重点聚焦区内100万平方米的老旧物业改造及新建，计划通过三个三年的园区
二次开发滚动规划，实现腾鸟换凤、筑巢引凤。加快大健康创新产业园项目方案报批设计以及推进H2产业园
施工。推动外高桥细胞治疗技术产业化应用园、U-LAB（二期）形成集聚规模。推动定制化建设。结合产业
新业态需求，采取定制化模式，加快为高瓴定制的高岳生物医药产业园项目的建设。
3、聚焦产城融合，不断丰富城市运营品牌线
强化产业与空间的融合，完善顶层设计，强化资源统筹，推动围网内外产业功能拓展与高品质空间资源
融合发展。深化产业园区与生活社区的联动，深入打造森兰酒店公寓品牌，提升外高桥营商环境；加快民办
正达学校项目的建设，确保2024年9月开学，完善外高桥地区教育配套；加快森兰绿地的对外开放，引入开
展各类文体活动，提高森兰品牌的显示度，将森兰打造成为浦东北部的一颗明珠。完善社区商业配套，加快
推进调整夏碧路商业街立面改造、景观提升，构建具有烟火气的品质生活商业街。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
|
