经营分析☆ ◇600649 城投控股 更新日期：2026-09-12◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开
发、酒店建设与管理、物业服务、商业管理、不动产金融和相关产业投资等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 27.45亿 96.61 6.20亿 103.38 22.58
其他业务(行业) 9618.74万 3.39 -2025.54万 -3.38 -21.06
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(产品) 26.79亿 94.28 5.93亿 98.93 22.15
运营管理收入及其他(产品) 8233.77万 2.90 -3015.35万 -5.03 -36.62
特许经营权项目收入(产品) 8006.17万 2.82 3655.13万 6.09 45.65
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 26.58亿 93.54 5.83亿 97.22 21.94
其他业务(地区) 9618.74万 3.39 -2025.54万 -3.38 -21.06
江苏(地区) 8006.17万 2.82 3655.13万 6.09 45.65
安徽(地区) 730.36万 0.26 38.61万 0.06 5.29
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 144.25亿 99.78 25.72亿 102.10 17.83
其他业务(行业) 3167.65万 0.22 -5281.63万 -2.10 -166.74
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(产品) 140.79亿 97.39 24.88亿 98.78 17.67
特许经营权项目收入(产品) 1.61亿 1.11 8606.53万 3.42 53.44
运营管理收入及其他(产品) 1.39亿 0.96 -5777.86万 -2.29 -41.47
代建收入(产品) 7703.37万 0.53 241.80万 0.10 3.14
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 142.49亿 98.56 24.85亿 98.65 17.44
江苏(地区) 1.61亿 1.11 8606.53万 3.42 53.44
其他业务(地区) 3167.65万 0.22 -5281.63万 -2.10 -166.74
安徽(地区) 1495.72万 0.10 75.34万 0.03 5.04
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 58.74亿 99.11 11.08亿 102.28 18.86
其他业务(行业) 5255.45万 0.89 -2468.10万 -2.28 -46.96
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(产品) 57.55亿 97.09 10.79亿 99.63 18.75
特许经营权项目收入(产品) 1.02亿 1.72 5932.09万 5.48 58.13
运营管理收入及其他(产品) 7024.81万 1.19 -5534.84万 -5.11 -78.79
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 57.66亿 97.29 10.49亿 96.90 18.20
江苏(地区) 1.01亿 1.70 5823.28万 5.38 57.84
其他业务(地区) 5255.45万 0.89 -2468.10万 -2.28 -46.96
安徽(地区) 721.64万 0.12 -3.03万 0.00 -0.42
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 93.99亿 99.64 14.07亿 102.58 14.97
其他业务(行业) 3360.53万 0.36 -3534.59万 -2.58 -105.18
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(产品) 90.29亿 95.72 12.83亿 93.57 14.21
特许经营权项目收入(产品) 1.82亿 1.92 1.21亿 8.85 66.81
运营管理收入及其他(产品) 1.35亿 1.44 -3523.54万 -2.57 -26.01
代建收入(产品) 8632.29万 0.92 215.03万 0.16 2.49
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 92.02亿 97.56 12.84亿 93.63 13.95
江苏(地区) 1.82亿 1.92 1.21亿 8.85 66.81
其他业务(地区) 3360.53万 0.36 -3534.59万 -2.58 -105.18
安徽(地区) 1529.20万 0.16 147.17万 0.11 9.62
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售20.78亿元，占营业收入的14.37%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 207786.14│ 14.37│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购51.13亿元，占总采购额的76.34%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 511348.08│ 76.34│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司业务概要
公司是一家以地产开发、运营和投资为主业，围绕房地产全生命周期开展相关业务布局的综合性房地产
集团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌
保护街区功能性开发、酒店建设与管理、物业服务、商业管理、不动产金融和相关产业投资等。
近年来，公司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提升专业能力，各板块协同发
展，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场
周期波动的能力，确保业务平稳发展，树立行业优势地位。
（二）行业情况分析
1.房地产开发行业情况分析
2026年上半年，全国土地市场表现出“控增量、优供给”的发展趋势。根据中指研究院统计，300城住
宅用地成交规模整体延续缩量态势。一线城市受多宗优质宅地支撑，土地市场保持热度；二、三线城市受供
地收缩叠加市场需求偏弱影响，土地成交降幅较大。
全国房地产市场处于筑底修复进程，开发投资、新开工、商品房销售指标延续同比下行态势，但指标降
幅逐步收窄，城市梯队、区位、产品类型结构性分化持续凸显，政策带动下核心城市改善型需求率先释放，
市场结构性修复迹象逐步显现。国家统计局数据显示，2026年上半年，全国房地产开发投资38074亿元，同
比下降18.0%；其中住宅投资29300亿元，同比下降17.8%。面对市场环境，房企普遍坚持“以销定产、审慎
新增投资”策略，资源优先保障在建项目交付。房屋施工面积554049万平方米，同比下降12.5%，住宅施工
面积384453万平方米，下降12.9%；房屋新开工面积23239万平方米，同比下降23.4%，住宅新开工面积16900
万平方米，下降24.1%；房屋竣工面积17221万平方米，同比下降23.7%，住宅竣工面积12148万平方米，下降
25.3%。销售端，新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%；其中住宅销售面积下降12.4%。新建
商品房销售额37945亿元，下降13.6%；其中住宅销售额下降13.7%。整体来看，市场底部区间特征持续明确
，总量调整压力客观存在，但政策托底力度不断增强，核心城市需求韧性持续显现。
从政策层面来看，上半年中央坚持稳字当头、稳中求进，围绕着力稳定房地产市场构建全方位政策组合
拳，短期提振预期与中长期转型制度建设同步推进。3月，全国两会《2026年政府工作报告》明确全年房地
产工作顶层部署，提出因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品
房重点用于保障性住房等；部署推进“好房子”建设、实施房屋品质提升工程；同步出台差异化住房支持政
策，加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭合理改善住房需求，从顶层设计打通需求释放与存量去库
存两大主线。4月28日，中央政治局会议公报定调，努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。结合中央系
列会议及配套政策精神，市场端持续巩固修复态势，统筹商品房平稳运行与保障性住房建设，稳妥化解地产
存量风险，推进房地产发展新模式落地。
2.租赁住房行业情况分析
2026年上半年，中国住房租赁市场完成从“规模扩张”到“质量提升”的实质性转型，行业全面步入“
存量优化与高质量发展”新阶段。在《住房租赁条例》（国务院令第812号）自2025年9月施行以来，各地配
套细则落地见效，租赁合同备案、押金及租金监管、居住安全标准等常态化要求显著提升行业规范化门槛，
“爆雷”风险有效防范，市场秩序持续稳固。与此同时，住房保障体系实现系统性转向，从以增量建设为主
嵌入“去库存、稳楼市、扩内需”的宏观经济框架，财政免征公租房土地使用税、央行下调保障性住房专项
再贷款工具利率至1.25%，国务院明确鼓励盘活闲置厂房商办，使存量收购从试点升级为全国性战略。地方
层面，上海率先构建“商办改造、公租并轨、二手房收购”三位一体的存量转保租房实践样本；北京、广州
强调存量改造转化，深圳保持稳定筹集目标，西安、成都等二线城市出台市场规范细则，多城普遍放宽公租
房准入并加大公积金支持力度。根据克而瑞长租《2026上半年中国住房租赁行业市场发展报告》，新开项目
类型中，存量改造在2026年项目数占比首次提升至53%，较2025年34%提升19个百分点，供给结构已由“增量
筹建”转向“存量盘活与精细运营”并重。
3.对外投资市场情况分析
2026年上半年，国内公募REITs市场迎来商业不动产REITs试点落地的里程碑节点，市场进入多元资产扩
容阶段。一级市场新发供给明显增加，根据Wind统计数据，上半年合计8只产品上市，首发募资297.38亿元
，商业不动产REITs成为新增供给主力。二级市场整体震荡调整，不同业态标的走势深度分化，底层资产经
营现金流预期主导估值变化。伴随扩募机制优化、配套指数产品推出，REITs制度体系持续完善，成为不动
产存量盘活的重要资本市场工具；同时市场也面临供给放量、资产基本面分化带来的估值波动压力。
2026年上半年，A股IPO市场持续回暖，首发过会数量、上市规模同比提升。根据Wind统计数据，上半年
A股71家企业完成首发上市，同比增长39.2%；首发募资总额705.74亿元，同比增长88.93%，资本市场融资功
能稳步恢复。
2026年6月陆家嘴论坛上，证监会主席吴清部署新一轮资本市场改革举措，围绕投融资两端协同发力：
融资端进一步强化对硬科技企业支持，将科创板第五套上市标准适用范围拓展至人工智能领域，支持量子科
技、生物制造、具身智能等更多领域硬科技企业登陆资本市场，同时修订《上市公司证券发行注册管理办法
》、加快落地储架发行机制，并支持符合条件的港股公司赴境内上市；投资端持续丰富市场工具与机构力量
，推出主动ETF、开展商业不动产REITs试点，出台支持中小基金公司发展配套政策，并引导养老金、保险资
金加大股权投资，培育长期耐心资本，持续畅通科技、产业与资本良性循环。
二、经营情况的讨论与分析
（一）2026年上半年经营工作
2026年上半年，公司在董事会的带领下，坚定发展战略，积极应对市场挑战，把握政策机遇，全力推进
各项业绩指标和管理任务落实。
开发板块以市场为导向、产品力为核心，统筹推进项目开发、销售与交付各项工作。土地拓展层面，通
过多维度的市场研判与测算，公司成功竞得虹口区C080301单元hk306-08地块，有效补充核心区域土地储备
。项目建设层面，虹口项目拿地后快速完成规划对接与方案设计，启动公示征询；小东门项目持续优化方案
设计与评审工作；新凯商业项目顺利完成审批办证，实现开工突破；兴华里已完成竣工备案，稳步推进交付
工作；露香园、前湾等项目分层有序推进施工建设。产品层面，深入开展市场与客户调研，加快设计及技术
体系的更新升级，按照“好房子”要求打磨产品设计和品质，在前湾、小东门等新项目上全面迭代产品。销
售层面，上半年在高端住宅上保持了较好的去化速度，各主力楼盘销售有序推进。商业层面，露香园大境路
整体商业氛围全面提升，成功引入多家高级艺术、生活方式类品牌。通过打造露香园CitywalkIP、开展联名
品牌活动、媒体运营等方式，持续提升项目话题度和传播力。
运营板块夯实经营底盘，拓展布局规模，品牌影响力持续提升。上半年，张江社区（二期）、松江社区
、北青社区相继开业，租赁社区运营版图持续拓展。截至6月末，公司在营社区数量增至17个，总运营房源
规模达2.4万套，运营面积101万平方米，进入稳定运营的社区平均出租率均保持在90%以上。公司积极推进
储备项目落地，2个项目顺利取得预认定资质，已全面启动筹开工作。同时，紧扣上海市存量资产盘活需求
，积极探索轻资产合作模式与创新发展路径。配套商业运营同步提质增效，通过持续优化招商运营工作，商
铺新签、续租有序推进，商业经营收入稳步增长。
投资板块以“金融+”赋能，深度激活产业链全链条价值，投资运营质效稳步提升。报告期内，公司共
计收到已上市证券分红约0.60亿元（含REITs）。截至报告期末，公司持有的已上市证券市值约44.90亿元（
含REITs）。公司持续深化“募投建管退”全链条运营模式，重点推进浦江社区、九星社区REITs扩募申报工
作。公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，投资方向聚焦新一代信息技术、新材料、新能源、
智能制造和未来产业等行业领域科技创新企业，专注打造智慧城市和绿色城市产业链的专业投资平台。此外
，公司依托海桐孵化器平台优势，聚焦前沿科技领域，积极引入优质科创团队落地合作，持续培育创新动能
。
坚持科研创新赋能，以技术研发与数字化建设驱动业务提质升级。公司围绕“好房子”建设，系统梳理
技术清单、强化品牌价值输出，深耕城市更新、片区开发等领域研究，积极研判新兴产业发展方向，做好智
能建造相关政策梳理与前沿技术落地应用。行业交流方面，公司参与完成的项目荣获“2025年度华夏建设科
学技术奖”二等奖，携手行业协会、高校协同推进3项课题研究，参加1场大型行业论坛，持续深化产学研合
作。公司持续深化数字化建设，综合管控平台实现多级视频融合，现已对接5个施工现场、13个社区，为安
全生产管理提供支撑；AI数智提效项目已全面启动，工具上线并完成首轮培训，后续将协助业务部门落地应
用场景；统筹推进城投宽庭APP3.0迭代优化与宽岚小程序建设，相关功能模块开发有序推进，部分已进入试
点试运行阶段。
〖免责条款〗
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用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
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