经营分析☆ ◇600649 城投控股 更新日期：2025-05-03◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
地产开发业务，地产运营业务，股权投资业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 93.99亿 99.64 14.07亿 102.58 14.97
其他业务(行业) 3360.53万 0.36 -3534.59万 -2.58 -105.18
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(产品) 90.29亿 95.72 12.83亿 93.57 14.21
特许经营权项目收入(产品) 1.82亿 1.92 1.21亿 8.85 66.81
运营管理收入及其他(产品) 1.35亿 1.44 -3523.54万 -2.57 -26.01
代建收入(产品) 8632.29万 0.92 215.03万 0.16 2.49
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 92.02亿 97.56 12.84亿 93.63 13.95
江苏(地区) 1.82亿 1.92 1.21亿 8.85 66.81
其他业务(地区) 3360.53万 0.36 -3534.59万 -2.58 -105.18
安徽(地区) 1529.20万 0.16 147.17万 0.11 9.62
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 6.12亿 93.78 3.23亿 101.88 52.75
其他业务(行业) 4062.74万 6.22 -596.37万 -1.88 -14.68
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(产品) 4.81亿 73.73 2.65亿 83.70 55.13
特许经营权项目收入(产品) 1.04亿 15.93 6931.10万 21.86 66.63
运营管理收入及其他(产品) 6752.85万 10.34 -1763.96万 -5.56 -26.12
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 5.08亿 77.85 2.55亿 80.41 50.15
江苏(地区) 9581.94万 14.68 6699.54万 21.13 69.92
其他业务(地区) 4062.74万 6.22 -596.37万 -1.88 -14.68
安徽(地区) 814.88万 1.25 108.89万 0.34 13.36
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 20.81亿 81.31 7.21亿 69.97 34.67
其他业务(行业) 4.78亿 18.69 3.10亿 30.03 64.72
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(产品) 19.29亿 75.40 8.04亿 77.97 41.66
特许经营权项目收入(产品) 2.30亿 9.01 1.63亿 15.80 70.67
代建收入(产品) 2.12亿 8.27 86.22万 0.08 0.41
运营管理收入及其他(产品) 1.87亿 7.32 6336.35万 6.15 33.81
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 18.26亿 71.35 5.39亿 52.32 29.54
其他业务(地区) 4.78亿 18.69 3.10亿 30.03 64.72
江苏(地区) 2.30亿 9.01 1.63亿 15.80 70.67
安徽(地区) 2436.10万 0.95 1905.10万 1.85 78.20
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(行业) 8.04亿 84.60 1.54亿 68.24 19.10
特许经营权项目收入(行业) 1.22亿 12.84 7149.68万 31.76 58.57
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 7.92亿 83.32 --- --- ---
江苏(地区) 1.22亿 12.84 7149.68万 31.76 58.57
其他(补充)(地区) 2435.52万 2.56 --- --- ---
安徽(地区) 1217.98万 1.28 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售4.30亿元，占营业收入的4.56%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 43021.11│ 4.56│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购103.23亿元，占总采购额的83.37%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│上海市黄浦区规划和自然资源局 │ 708052.00│ 57.29│
│合计 │ 1032288.02│ 83.37│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，面对严峻的市场压力，城投控股围绕“向改革要生产力、向产品要影响力、向创新要生命力”
，保持了积极向上的发展态势，开发、运营、金融三大业务在不断巩固自身优势的基础上，积极寻找新的业
绩增长点，在复杂多变的环境中较好地实现了年度工作目标，企业可持续发展能力不断增强。
1.开发板块紧跟市场节奏
公司生产经营调度有序，全力以赴确保交付。公司围绕露香园D1地块、高阳新里、汇樾庭三个项目交付
目标，开展工程建设质量提升百日专项行动，成立工作专班，全过程跟踪进度、把控品质，年底顺利完成交
付确收。兴华里、露香园二期、璟雲里二期、青溪雲邸、虹盛里等在建项目按节点推进施工。全年，公司在
建项目规模约95万平方米，实现新开工约10万平方米，竣工约24万平方米。
公司精准施策落实回笼，存量处置取得突破。公司围绕全年资金计划，积极落实回款。露香园二期B地
块和D1地块高层、青溪雲邸全部售罄。露香园二期A地块、兴华里、璟雲里二期别墅项目于年内推向市场。
馥公馆做好新一轮资产评估和拍卖工作。同时，公司全面梳理存量资产现状，推进解决历史遗留问题并积极
变现。新凯二、三期商业与龙湖商业签订合作协议，推进项目开发和运营工作。露香园万竹街41号住宅等存
量资产妥善处置，助力全年营收指标落地。公司深度聚焦优势领域，资源储备再拓增量。年内，公司积极参
与城市更新、城中村改造、住房保障体系建设。通过市场化途径，先后获取了黄浦区小东门、闵行区华漕前
湾项目，落实土地储备7.5万平方米。除此之外，公司拿下闵行区杜行、诸翟两个城中村项目，并与当地政
府签署合作协议，正式启动改造任务。
2.运营板块实现多元发展
“城投宽庭”持续拓展规模，品牌焕然一新，现有管理规模超13000套。通过大客户拓展、线上线下渠
道整合、滞销房源优化等方式，着力提升社区出租率。截至报告期末，江湾社区和光华社区合计出租率超92
%，湾谷社区、浦江社区、张江社区、临港社区、泊湾社区全年出租率维持在稳定水平。九星社区于2024年5
月28日开业，提前完成爬坡，年底出租率近95%。另洞泾尚云里商品房配套租赁房项目共285套，于10月正式
开业。此外，在品牌发布5周年之际，“城投宽庭”完成了品牌理念、形象的全面焕新升级，焕新品牌定位
为“新质生活的连接者”，积极开展探索城市文化、可持续发展等主题的各类活动，为住户营造“让生活，
不止于宽”的居住体验。品牌全年荣获“2024房地产开发企业优秀产品系”“2024中国保租房运营商综合实
力TOP1”等近20项各类荣誉。
物业管理、酒店等业务加快培育创新，多业态运营体系逐步夯实。公司推出“宽成服务”商品房物业服
务品牌，建立健全物业管理标准化流程体系，现已承接物业管理项目9个，委托管理总面积约66万平方米。
报告期内，物管团队在汇樾庭、高阳新里、露香园二期D1地块等商品房项目交付过程中发挥了积极的作用。
公司与东湖集团酒管公司签订战略合作协议，推动公司旗下酒店业务专业化经营。报告期内，露香园璟源酒
店9月对外营业；朱家角宽璟酒店开业一年，围绕周边产业积极拓客；黄山凯悦有序运营，保持了相对稳定
的入住率。
3.金融板块加深产业融合
金融业务平稳运行，助力主业稳健发展。报告期内，公司共计收到已上市证券分红约0.56亿元。截至报
告期末，公司持有的已上市证券市值约为46.74亿元。公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，
投资方向重点聚焦新一代信息技术、新能源新材料和先进制造行业领域科技创新企业；同时推动项目多渠道
退出，全年项目退出实现资金回笼4.3亿元，对应投资收益0.91亿元。报告期内，诚鼎基金荣获上海股权投
资协会“PEAS-2023年度股权投资榜单”的多项荣誉，投资的中科新松项目荣获年度“最佳投资案例”奖项
。
金融投资探索创新，盘活存量开拓市场。公司成功发行了上海国资首单也是规模最大的保租房REITs产
品——城投宽庭保租房REIT，项目募集规模30.50亿元，运营表现稳健，年化波动率优于市场同类项目。在
城投宽庭保租房REIT的成功发行的基础上，公司以新建资产和存量改建双线并进的方式寻找挖掘REITs扩募
潜在资产，年内完成漕宝路R4地块联合收购，进一步打通保租房可持续发展路径，同时积极探索Pre-REITs
融资路径，助力构建多层次REITs市场。在产业投资方面，公司与复旦大学、杨浦区政府签订战略合作协议
，共同推进湾谷创新中心建设，参与海桐院高质量孵化器项目，首期孵化器场地落地湾谷科技园，进一步深
化产投联动。
4.内部管理持续提质增效
ESG和无废建设有机结合，引领绿色转型发展。公司以ESG治理体系和“无废”场景打造为契机，主动把
握低碳绿色创新发展机遇，提升企业精细化管理水平。构建形成具有城投控股特色的“GREEN战略”，明确
战略目标和行动计划，推动形成规范化、标准化的ESG管理体系，并开展专项课题研究。公司治理案例报告
入选《上海市国有控股上市公司环境、社会及治理(ESG)蓝皮书》，科研项目获评“2024年上海市企业管理
现代化创新成果”一等奖。报告期内，公司全面推进“无废租赁社区、无废工地、无废办公”三大场景建设
，打造江湾社区作为无废租赁社区示范点，实现雨水收集、中水利用、光伏发电、降碳排放、资源利用等多
重效益；推广采用新施工技术和可循环构件，推进绿色建筑、智能建造技术的实践应用；完成城投控股大厦
办公楼二星级绿色建筑认定和公共建筑自愿碳减排量登记，形成系统、高效的无废办公管理体系，实现从源
头到末端的全过程资源管理升级。
数智融创赋能管理，驱动产业转型升级。公司积极部署产业链和创新链，借助不动产研究院优势，与同
济大学等多家创新主体联合成立“上海市住房和城乡建设管理委员会片区有机更新工程技术创新中心”，科
创平台建设取得突破。公司加大科研成果在实践中的应用与迭代，推动超低能耗技术、近零能耗和智能建造
技术在项目实践中充分应用、不断深化。全年参与推进城投集团科创项目8项，结合业务实际开展专题研究6
项，多项成果获得上海市优秀国土空间规划设计奖、上海市建筑学会科技进步奖等荣誉。公司深化数字化转
型示范场景建设，开展“城投宽庭”数字化运营示范场景3.0版本升级；建设城投控股综合管控平台，基于
大数据技术实现综合集成、开放协同、多屏联动的全业态综合管控，形成城投控股业务数据的“一屏观”，
推动数字化转型再上台阶。
二、报告期内公司所处行业情况
1.房地产开发行业情况
2024年，受到宏观经济弱复苏的影响，房价下行叠加库存去化放缓，整体土地供需活跃度减弱，今年全
国重点65城土地成交规模仍延续同比收缩的趋势。根据安居客监测数据显示，2024年全国重点65城成交经营
性土地9039宗，总规划建面65495.7万平方米，成交规模同比下降19%。其中，涉宅用地成交2308宗，总规划
建面17828.7万平方米，成交规模同比下降28%。一线城市及部分热点二线城市土拍市场仍能保持一定热度。
溢价率方面，仅一线城市平均溢价率较去年小幅上升。
房地产市场持续承压，销售下行压力传导至开发端，房企拿地、开工意愿依然较弱。根据国家统计局公
布的数据，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，同比下降12.9%；新建商品房销售额96750亿元，
同比下降17.1%；全国房地产开发投资金额100280亿元，同比下降10.6%。年末，商品房待售面积75327万平
方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。2024年，房地产开发企业房屋施工面积733247
万平方米，比上年下降12.7%。其中，住宅施工面积513330万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积73893万
平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积53660万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积73743万平方米，下
降27.7%。其中，住宅竣工面积53741万平方米，下降27.4%。
贷款资源萎缩导致融资规模下降。2024年，房地产开发企业到位资金107661亿元，比上年下降17.0%。
其中，国内贷款15217亿元，下降6.1%；利用外资32亿元，下降26.7%；自筹资金37746亿元，下降11.6%；定
金及预收款33571亿元，下降23.0%；个人按揭贷款15661亿元，下降27.9%。
回顾2024年，房地产政策不断优化，力度也在不断增强。9月26日，中央政治局召开非常规经济主题会
议，首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”。此后，多部委相继落地稳定产“组合拳”，出台“四个取消
、四个降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策，地方也一致行动，大幅度优
化限制性政策，多项有利举措有效提振市场信心。12月，中央政治局会议和中央经济工作会议为2025年楼市
定调，明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。2025年政府工作报告对房地产行业进行了部署，“因
城施策调减限制性措施，更大力度促进楼市股市健康发展”成为2025年房地产工作重要方向。
2.租赁住房行业情况分析
2024年，我国住房租赁市场在政策持续深化与金融创新的双重驱动下，加速迈向高质量发展阶段，市场
供给能力显著提升，多层次、全周期的租赁住房体系进一步完善。
在政策支持及金融创新方面，国家层面延续了对租赁住房的政策支持基调，并落实了《关于金融支持住
房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号），明确通过信贷产品创新、拓宽融资渠道等17条举措，重点
支持大城市解决新市民、青年人的住房问题。同时，财税政策与REITs协同发力，财政部优化了财政补贴政
策，有助于激发地方政府与社会资本的参与积极性。首批保障性租赁住房公募REITs试点扩围，进一步推动
了租赁资产证券化进程。
2024年是实施“十四五”规划目标的关键一年，也是上海保障性租赁住房数量倍增的一年。截至年末，
上海市已有259个市场化运营项目入市，可提供房源约16.1万间，较2023年末增幅分别为287%和140%。各区
保租房供给格局发生变化，闵行区、浦东新区、松江区和嘉定区保租房供给均超过万间，其中闵行区总房源
数量已超过浦东新区，跃居供给规模第一。大型租赁式社区在上海市租赁住房市场的主导地位已确立，房间
规模在1000间以上的项目共有47个，合计房间规模8.93万间，占全部保租房供给规模的55%，较上年末增长9
2%。这些大型社区项目不断优化的产品和丰富的配套设施，推动了租住生活方式的形成与巩固。
3.对外投资市场情况分析
政策引领下资本市场提质增效，REITs市场持续提质扩容。据上海证券基金评价研究中心统计，2024年
是公募REITs发行数量最多、规模最高的一年，全年共发行29只产品，发行规模合计645.69亿元。根据交易
所数据显示，2024年中证REITs全收益指数年涨幅为11.68%，该指数实现全年总体稳步增长。分行业板块来
看，除仓储物流以外，2024年公募REITs市场实现全行业上涨，其中保租房涨幅最大，为31.86%。2024年，
公募REITs的扩募机制不断完善，多只产品成功实现扩募，进一步提升了市场的规模效应。截至12月，已有4
只公募REITs产品实现扩募，扩募总规模约50亿元。扩募机制的完善有助于公募REITs市场实现“首发+扩募
”的双轮驱动模式，进一步提升资产的流动性和市场的规模效应。
国内股权投资市场整体延续下滑态势。2024年4月以来，随着《国务院关于加强监管防范风险推动资本
市场高质量发展的若干意见》及相关配套政策落地，聚焦强监管、防风险、促高质量发展，持续推动提升上
市公司质量和投资价值，资本市场在阶段性收紧态势下保持了适当的IPO节奏。根据WIND统计数据，全年A股
新增上市100家，同比下降68%；首发融资额合计673.53亿元，较上年同期下降81%，资本市场正式迈入提质
增效的结构性转变新阶段。
私募基金行业监管延续了“规范与发展并重”的主轴。根据清科数据，募资方面，2024年募资新募集基
金数量和规模分别为3,981只和1.44万亿元，同比下滑43.0%和20.8%。2024年下半年险资、AIC、国资发起设
立了多只大额基金，募资规模降幅持续收窄。投资方面，2024年投资案例数共8,408起，同比下降10.4%，剔
除极值案例后披露金额6,036.47亿元，同比下降10.3%。分行业看，硬科技领域仍为市场热点。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司是一家以地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开展相关业务布局的综合性房地产集
团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保
护街区功能性开发、酒店建设与管理、物业服务、商业管理、不动产金融等。
近年来，公司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提升专业能力，开发、运营及
金融各板块协同发展，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景
下，通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，确保业务平稳发展，树立行业优
势地位。报告期内，公司荣获“2024房地产开发企业综合实力TOP50”、“2024房地产开发企业国企综合实
力TOP30”、“2024房地产开发企业稳健经营TOP10”等荣誉，露香园项目被授予首个“城市更新观察点”、
“2024城市更新最佳实践项目”等奖项，行业影响力不断提升。
四、报告期内核心竞争力分析
城投控股通过“开发、运营与金融”三者协同发展，充分发挥产业与资本双重力量，加快向房地产全产
业链发展转型，积极探索国资国企改革和上市公司高质量发展路径，稳步塑造核心竞争力和可持续发展潜力
。
公司始终保持稳健经营的发展理念，合理安排中长期滚动投资计划，聚焦城市更新、中高端住宅以及保
障性租赁住房项目，积极关注上海中心城区、“五大新城”、“长三角一体化”等公司优势领域的投资机会
，谨慎布局、稳步拓展；同时兼顾风险防范与规模扩张能力，强化风险防范，提升抗市场波动的能力。
公司依托上海城投的平台资源和产业协同优势，深耕上海房地产市场，积累了丰富的项目开发经验，具
有良好发展基础；平台间联动，形成了与城投产业链协同发展以及公司开发、运营与金融三大板块相融合的
双循环格局，为各板块业务的开展提供了有力的支持和保障。
公司拥有商品房、保障房、租赁住宅、办公、商业、科技园区等多元化的产品体系，业态多样，产品系
不断迭代升级；通过发行REITs为保障性租赁住房资产提供上市通道和资本金来源，形成新项目投资、建设
、运营、上市的良性循环，扩大区域投资，优化投融资结构，不断提升金融投资价值协同，助力主业稳健发
展；公司在开发、运营及金融领域培育优质品牌，璟雲里、露香园、城投宽庭、诚鼎基金等品牌具有较强的
市场认可度和行业美誉度。
公司采用市场化运作机制，构建与公司战略相适应、与岗位工作相匹配、与人才职业发展相衔接的人才
培养体系。重点做好拓展业务领域的人才引进和储备，加强现有岗位人员培养，建立了分级管理、分类培养
的人才开发机制；通过多元产品线的开发管理实践，和形式多样的培训培养管理，逐步打造起一支对市场有
深刻认知、具备强大战斗力的团队，形成“产业+专业”的核心竞争力。
公司围绕房地产行业转型升级需求，秉持科技创新、绿色低碳、数字智能的新发展理念，加快科创体系
建设和成果转化。积极部署产业链和创新链，借助不动产研究院优势，与多家创新主体联合搭建科创平台；
加大科研成果在实践中的应用与迭代，推动超低能耗技术、近零能耗和智能建造技术在项目实践中充分应用
；深化数智赋能并打造示范场景，推动公司向创新、绿色、低碳、智慧的高质量发展模式转变。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入94.32亿元，同比增长268.60%，实现归属于上市公司股东净利润2.43亿元
，同比下降41.58%，截至本报告期末，公司归母净资产209.02亿元，同比增长0.47%，总资产846.69亿元，
同比增长8.62%，净资产收益率1.16%。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
当前，房地产行业发展基调正经历深化调整阶段，大规模建设、同质化竞争的模式已经难以维系，整体
将进入存量和品质化时代，商品房建设要“严控增量、优化存量、提高质量”，城市更新成为城市建设改造
的主要模式，房地产结构性的开发市场和存量运营是未来发展方向。当前及未来一段时期，是建立租购并举
的住房制度、构建新发展模式的关键转折时期，也是企业度过难关、抵御风险、修炼内功、打造新一轮核心
竞争力的关键期。客观来看，当前及未来一段时间，行业的总体发展环境仍面临一系列的不稳定性，市场环
境依然严峻。
一是宏观经济环境面临较大压力。房地产行业作为国民经济重要的支柱产业，与宏观经济形势息息相关
。2024年以来，受境内外多重因素综合影响，国内经济发展正面临转型的阵痛期，呈现波浪式发展、曲折式
前进态势。受国际经贸冲突升级、区域政治风险加剧等外部因素，以及房地产市场、地方债务等重点领域风
险化解等内部因素影响，2025年经济仍可能面临较大的承压态势，行业发展形势总体上依然严峻。
二是房地产供求关系仍将深刻变化。房地产行业在“十四五”期间呈现供应总量和结构性过剩、有效需
求不足的特征，并且在短期内难以发生根本性扭转，去库存、稳需求、保交楼、化风险等成为房地产调控的
新动向。一方面，民众的住房需求已从“有没有”转为“好不好”，建设宜居、绿色、低碳、智能、安全的
“好房子”，是满足人们对于高品质住房需求的重要方向。另一方面，加大保障性住房的建设和供给，满足
多样化的刚性住房需求，完善可持续的城市更新模式，仍是未来行业发展的主流方向。
三是超预期的政策信号有望提振信心。继“5·17”楼市新政后，2024年9月中央政治局会议首次提出要
“促进房地产市场止跌回稳”，2024年12月9日中央政治局会议指出货币政策立场从“稳健”转为“适度宽
松”，并第一次提出“稳住楼市股市”的政策导向，一系列宽松政策正在进一步加速落地。短期来看，积极
的政策信号对增强市场信心、促进行业回稳仍然有望带来一定的提振作用，“稳”字将是政策发力和检验政
策效果的重点和关键所在。
(二)公司发展战略
总体发展思路上，公司坚持以“打造房地产特色化全产业链综合性一流企业”为目标，以“保持开发合
理增量、做大运营市场效益、提升金融服务能级”为主线，在每年一定量滚动开发规模的基础上，加快推动
向不动产市场化运营延伸，借助资本市场构建“投、融、建、管、退”全产业链，推动轻重资产的优化布局
和联动升级，不断深化上市公司价值创造能力，为企业健康良性、可持续发展创造源源不断的新动力。
(三)经营计划
2025年是“十四五”规划的收官之年，也是城投控股检验改革成效、布局“十五五”的关键一年，行业
的政策机遇和市场挑战并存，发展的压力仍然很大。公司将巩固竞争优势，全力以赴应变局、开新局，高质
量完成“十四五”的战略目标。
一、三大业务深度融合，寻求新的作为
开发板块坚持“稳”字当头。一是稳规模，把握开发品质和节奏。在建项目加快建设周期，小东门、前
湾2个新拓项目和新凯二、三期集中商业按节点实施开工，朱家角二期、露香园B块、长宁、万安路等项目加
快建设进度。二是稳资金，全面聚焦销售和回款。待售项目提早研判市场动向，谋划推售策略，争取快速清
盘。存量商品房项目持续关注政策利好，及时调整销售体系，推动去化。同时，积极推动存量资产变现，做
好露香园一期及D1商业招商工作，提升资产价值。三是稳增量，巩固优势、布局未来。充分发挥成片土地开
发经验，跟进潜在项目的研究。聚焦中心区域，围绕旧区改造、城市更新等重点方向，积极做好项目提前谋
划、重点布局和科学推进。运营板块保持领先优势。一是“城投宽庭”拓宽存量赛道。积极参与盘活上海存
量资产及上海城市更新行动，聚焦存量改造需求，实践“承租-改造-运营”的新模式，积极跟进潜在拓展项
目。同时稳步提升规模效益，提高社区出租率。丰富租赁住宅板块产品线，进一步拓宽品牌的市场认知。二
是物业管理实现市场化运作。全面确立自有物业的服务标准，构建“人性化、专业化、规范化、品牌化”四
化智慧社区管理体系，并逐步培育主动拓展和承接市场化项目的能力。三是探索“基础+增值”服务模式。
利用配套公共空间，提供多样化租赁服务，实现运营附加收益。制定增值服务清单，提供多元定制服务，增
加非租经济收益。
金融板块深化产投联动。一是发挥创新优势，加快金融工具的应用。挖掘REITs扩募潜在资产。在成功
发行城投宽庭保租房REIT的基础上，以“新建资产”和“存量改建”双线并进的方式持续寻找挖掘REITs扩
募潜在资产，加快研究和搭建租赁住房Pre-REITs、消费类基础设施Pre-REITs等金融创新手段。在政策和市
场环境允许的前提下，积极探索私募REITs的发行可行性，进一步拓展项目退出渠道，增加资金回笼和资产
配置的灵活性。二是加深产业协同，深入挖掘新质生产力。持续加大对新一代信息技术、新材料、新能源和
先进制造等细分赛道的研究和项目开拓，组建并锻炼专业运营团队，关注并参与优质孵化项目，打造产业集
聚和技术创新基地。在核心技术投资领域持续发力，力求实现新的突破，为金融业务与产投联动注入更强动
力。
二、管理机制持续优化，挖潜内在动力
上市公司治理方面，一是做好顶层设计，深入分析行业发展特征和关键问题，研究编制与公司发展实际
相匹配的“十五五”战略规划，指导和推动未来五年的具体工作。二是加强市值管理，研究制定价值管理提
升计划，从市值管理工具运用、投资者关系维护、企业核心竞争力建设等多个维度，探索有效的市值管理举
措。
管理体系建设方面，一是立足全产业链视角，全面加强市场对标，不断完善与多元业务发展相适应的专
业化管理体系。持续构建从建设到运营、从投资到退出的全产业链规范化管理体系，构建管理与业务双向驱
动、高效协同的工作机制。二是研究建立招标采购管控体系，分类制定招采流程和供应商准入标准，提高采
购效率，降低企业经营风险。三是加强管理费用控制，编制管理费用控制标准，探索建立过程管控和动态预
警机制，实现内部资源的集约化有效利用。数字化转型方面，一是依托城投宽庭APP3.0优化和物业小程序项
目成果，深化推进租赁社区会员体系和数字社区健康指标体系建设，进一步增强客户粘性。二是持续推进综
合管控平台（二期）建设，实现视频融合，升级“一屏管”功能，提升建设和运营项目的管控能级。三是持
续推进中远期信息化总体架构蓝图，指导未来三年数字化转型成果落地。四是持续推进企业数据治理，加强
数据安全与标准的建设，为业务系统运行保驾护航。
人力资源管理方面，一是持续创新优化考核激励机制，加强对经济指标的考核力度，深化平台层与业务
层的考核目标一致性，深化工资总额分配与经营业绩的工效联动。二是推进人力资源系统的功能开发，充分
利用数据统计分析工具，提升公司经营管理效率，通过系统化、数据化的管理方式，实现人力资源的优化配
置和高效管理。三是加大运营业务市场化改革创新力度，从团队配置、资源配套、机制保障、资金支持等全
方位入手，重塑管理流程，提升管理效能，提升市场化运营水平。
(四)可能面对的风险
宏观经济风险：全球经济增长放缓、外需不振出口低迷、贸易摩擦等，加上国内经济面临的通缩压力、
就业压力以及人口结构老龄化等问题，宏观经济层面短期前景不容乐观，将给房地产行业带来一定冲击。
政策风险：近期中央持续释放房地产宽松政策，政府将持续关注市场动态，及时调整政策方向，确保房
地产市场的平稳运行。但各地方政府在房地产调控上具有更多自主权，区域调控政策差异化，对房地产企业
战略定位、重点区域选择、细分市场把握能力提出了更高要求，公司将聚焦上海本地市场，重点关注长三角
一体化潜力区域，加强宏观政策敏感性，强化研究分析，在城市准入研判、项目区位选择、客户细分筛选、
市场发展预判和投资战略制定等方面做好分析研究工作。
市场风险：伴随着本轮房地产业的深度调整，不同能级城市的房地产市场走势日趋分化，即便是一线城
市的不同区域和不同产品，市场供求和竞争格局也发生了极大的差异，部分城市、部分区域出现需求下降、
销售滞缓等情况，需要房地产企业在拿地阶段就要提前预判分析，及时调整投资策略、优化区域布局。
经营风险：在宏观经济整体低迷、消费降级的大背景下、商业、办公、酒店和产业园区项目将面临更大
的经营风险。尽管公司具备较为丰富的园区和商办项目运作经验，但仍有可能面临招商、招租、运营等方面
的问题，经营效益有可能遭遇阶段性的低谷。公司将进一步整合内外部资源，加强专业运营团队建设、深挖
潜力、开源节流，提高经营效率和投资效益。
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