经营分析☆ ◇600649 城投控股 更新日期：2024-11-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
地产开发业务，地产运营业务，股权投资业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 6.12亿 93.78 3.23亿 101.88 52.75
其他业务(行业) 4062.74万 6.22 -596.37万 -1.88 -14.68
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(产品) 4.81亿 73.73 2.65亿 83.70 55.13
特许经营权项目收入(产品) 1.04亿 15.93 6931.10万 21.86 66.63
运营管理收入及其他(产品) 6752.85万 10.34 -1763.96万 -5.56 -26.12
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 5.08亿 77.85 2.55亿 80.41 50.15
江苏(地区) 9581.94万 14.68 6699.54万 21.13 69.92
其他业务(地区) 4062.74万 6.22 -596.37万 -1.88 -14.68
安徽(地区) 814.88万 1.25 108.89万 0.34 13.36
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 20.81亿 81.31 7.21亿 69.97 34.67
其他业务(行业) 4.78亿 18.69 3.10亿 30.03 64.72
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(产品) 19.29亿 75.40 8.04亿 77.97 41.66
特许经营权项目收入(产品) 2.30亿 9.01 1.63亿 15.80 70.67
代建收入(产品) 2.12亿 8.27 86.22万 0.08 0.41
运营管理收入及其他(产品) 1.87亿 7.32 6336.35万 6.15 33.81
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 18.26亿 71.35 5.39亿 52.32 29.54
其他业务(地区) 4.78亿 18.69 3.10亿 30.03 64.72
江苏(地区) 2.30亿 9.01 1.63亿 15.80 70.67
安徽(地区) 2436.10万 0.95 1905.10万 1.85 78.20
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(行业) 8.04亿 84.60 1.54亿 68.24 19.10
特许经营权项目收入(行业) 1.22亿 12.84 7149.68万 31.76 58.57
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 7.92亿 83.32 --- --- ---
江苏(地区) 1.22亿 12.84 7149.68万 31.76 58.57
其他(补充)(地区) 2435.52万 2.56 --- --- ---
安徽(地区) 1217.98万 1.28 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 84.14亿 99.36 8.73亿 100.00 10.38
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 82.16亿 97.02 7.06亿 80.81 8.59
江苏(地区) 1.85亿 2.18 1.51亿 17.30 81.77
安徽(地区) 1298.34万 0.15 1654.70万 1.89 127.45
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售7.35亿元，占营业收入的28.73%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 73522.20│ 28.73│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购35.71亿元，占总采购额的65.10%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 357058.51│ 65.10│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司业务概要
公司是一家以地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开展相关业务布局的综合性房地产集
团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、片区开发、城中
村改造、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、配套餐饮、物业服务、商业管理、不动产金
融等。
近年来，公司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提升专业能力，开发、运营及
金融各版块协同发展，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景
下，通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，确保业务平稳发展，树立行业优
势地位。报告期内，在由中国房地产协会、上海易居房地产研究院联合发布“2024房地产开发企业综合实力
TOP500测评成果”中，公司荣登房地产开发企业综合实力TOP50、稳健经营TOP10、国企综合实力TOP30榜单
，旗下产品“城投宽庭”系荣获“2024房地产开发企业优秀产品系”，“露香园”荣获“2024城市更新最佳
实践项目”。
（二）行业情况
1.房地产开发行业情况分析
2024年上半年，全国土地市场持续表现平淡，土地成交楼面均价和溢价率均较去年同期下降。根据中指
研究院统计数据，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%，土地成交的城市集中度进一步提升，TOP2
0城市出让金占全国比重升至近60%。土拍规则进一步优化，上海于6月取消了土拍溢价率10%的上限要求，部
分地块竞拍出较高溢价。
房地产市场持续承压，整体延续调整态势。根据国家统计局数据，2024年上半年，全国新建商品房销售
面积47,916万平方米，同比下降19.0%；新建商品房销售额47,133亿元，下降25.0%。房地产开发企业到位资
金53,538亿元，同比下降22.6%。6月末，商品房待售面积73,894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待
售面积增长23.5%。2024年上半年，房地产开发企业房屋施工面积696,818万平方米，同比下降12.0%。其中
，住宅施工面积487,437万平方米，下降12.5%。房屋新开工面积38,023万平方米，下降23.7%。其中，住宅
新开工面积27,748万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积26,519万平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面积
19,259万平方米，下降21.7%。
从政策层面看，本轮去库存面临房地产行业供求关系发生重大变化的新形势、新问题和新变化，2024年
以来政策宽松期持续，金融施策继续发挥桥梁作用和支撑作用。2024年4月30日，中央政治局会议首次提出
“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。国务院新闻办公室于2024年5月17日下午举行国务
院政策例行吹风会。央行推出包括设立3000亿元保障性住房再贷款、降低全国层面个人住房贷款最低首付比
例等四项政策措施；住建部表示多措并举、分类处置，打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险
，推动项目按时保质交付；自然资源部表示支持地方以合理价格收回、收购闲置存量住宅用地，同时，促进
土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展；国家金融监督管理总局表示一视同仁满足不同
所有制房地产企业和房地产项目的合理融资需求，积极予以支持。
随后7月，党的二十届三中全会提出：“要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务
、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”。全会通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国
式现代化的决定》（以下简称《决定》），从防风险、机制和模式、因城施策、融资和预售、税收制度等五
方面对房地产领域如何深化改革进行了集中部署。《决定》强调，加快建立租购并举的住房制度，加快构建
房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性
住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策
、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
2.租赁住房行业情况分析
国家层面租赁政策保持延续性，金融支持力度进一步加大。2024年5月17日，国务院政策例行吹风会上
，央行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国
有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。统筹考虑政策衔接，将租赁
住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。
上海市继续深入落实国家和市级层面的住房租赁政策，进一步促进保障性租赁住房的发展。2024年5月2
7日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化
本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，强调建立健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主
体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给。2024年上半年，上海全市共新增建设筹措保障性租赁住房约4.
7万套（间），新增供应约3.4万套（间），截至6月末，已累计建设筹措保租房37.6万套（间），完成规划
新增总量的80%。
3.对外投资市场情况分析
国内REITs市场提质扩容，发展迅速。根据交易所公开资料显示，2024年上半年，中国REITs市场经历了
快速发展，无论是在产品成立数量还是募资规模上均超过了2023年全年的水平。上半年共有9只REITs成立，
总募资规模达到了236.56亿元，而2023年全年成立6只REITs，募资规模为201.42亿元。在二级市场表现方面
，2024年上半年REITs二级市场价格整体反弹，中证REITs（收盘）指数上涨约4.65%，其中保租房REITs的涨
幅为16.56%。
2024年上半年，IPO市场整体延续阶段性收缩态势。根据Wind统计数据，A股新增受理、审核、发行、融
资规模均大幅下降，其中IPO上会31家，同比下降85%;过会27家，同比下降84.6%；新增上市44家，同比下降
74.6%；首发融资额合计324.93亿元，同比下降84.5%。
2024年4月12日，国务院印发《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（以下简
称：新“国九条”），新“国九条”和配套政策的出台彰显资本市场高质量发展的决心，从严控发行、强化
监管、加大退市力度、推动中长期资金入市等多角度出发，对资本市场进行全面深化改革，打造建设安全、
规范、透明、开放、有活力、有韧性的资本市场，推动资本市场持续健康发展。
二、报告期内核心竞争力分析
城投控股通过“开发、运营与金融”三者协同发展，充分发挥产业与资本双重力量，推动公司主业实现
快速发展，实现房地产业务新的增长和产业链延伸。
稳健的经营策略和风险控制优势
公司始终保持稳健经营的发展理念，合理安排中长期滚动投资计划，聚焦城市更新、中高端住宅以及保
障性租赁住房项目，积极关注上海中心城区、“五大新城”、“长三角一体化”等公司优势领域的投资机会
，谨慎布局、稳步拓展。同时兼顾风险防范与规模扩张能力，强化风险防范，提升抗市场波动的能力。
集团化平台资源和产业协同优势
公司依托上海城投的平台资源和产业协同优势，深耕上海房地产市场，积累了丰富的项目开发经验，具
有良好发展基础，形成了与城投产业链协同发展以及公司开发、运营与金融三大板块相融合的双循环格局，
为各版块业务的开展提供了有力的支持和保障。
多元化业务布局和区域规模优势
公司拥有商品房、保障房、租赁住宅、办公、商业、科技园区等多元化的产品体系，具有开发、运营以
及金融三个业务板块，业务呈现多元化和规模化特点，累计交付保障房超过6万套，运营保障性租赁住宅超
过1.3万套，成功投资案例百余起，运营管理科技园区超过50万方，在建商品房项目近10个。
市场化运作机制和专业团队优势
公司采用完全市场化的运作机制，构建专业化人才团队，通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并
不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队，在项目开发、
项目运营、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，逐步形成“产业+专业”的核心竞争
力。
创新型科研能力和优质品牌优势
公司以技术创新为引领，坚持开发标准化、建造低碳化、管理数字化、科研创新化，专注技术研究应用
及成果转化，为行业提供城投方案。同时，积极参编保障性租赁住宅、绿色建筑等行业报告、标准，助力行
业生态建设，提升业内影响力。公司充分利用产业链资源优势，在开发、运营及金融领域培育优质品牌，以
“创新+品质+专业”不断深化品牌内涵，璟雲里、露香园、城投宽庭、诚鼎基金等品牌具有较强的市场认可
度和行业美誉度，进一步提升了公司在市场中的竞争优势。
三、经营情况的讨论与分析
（一）2024年上半年经营工作
2024年，公司以“向改革要动力、向市场要效益、向创新要活力”为主基调，紧锣密鼓推进各项工作，
加快向房地产全生命周期发展转型。
1.开发板块提升产品力
报告期内，公司全速推进项目建设。璟云里二期东区、兴华里项目顺利开工，虹盛里、高阳新里、露香
园二期首开区、汇樾庭项目进入精装修施工，长宁项目结构封顶。截至6月，公司在建规模约94万平方米。
报告期内，公司全力落实资金回笼，积极储备发展资源。2024年上半年，公司在售项目回笼资金约65亿
元。露香园二期首开区上半年开盘并全部售罄，汇樾庭、虹盛里、水尚华庭等尾盘销售取得积极进展。同时
，公司持续关注城市更新、成片土地开发等优势领域，跟进旧改项目，围绕上海中心城区拟出让地块开展研
究、分析和测算工作。
2.运营板块增强品牌力
报告期内，“城投宽庭”品牌持续拓展规模，首批布局的八大租赁社区全部投入运营。通过大客户拓展
、线上线下渠道整合、滞销房源优化等方式，着力提升社区出租率。截至报告期末，江湾社区和光华社区合
计出租率超90%，湾谷社区出租率超90%，浦江社区出租率约75%，张江社区出租率约67%，临港社区出租率约
87%，长兴岛泊湾社区出租率约85%。九星社区于6月4日开业，新增租赁房源1230套，报告期末出租率超55%
。
2024年上半年，“城投宽庭”品牌先后获得“2024年1月上海租赁住房运营商品牌影响力第一、2024房
地产开发企业优秀产品系、2024中国住房租赁企业综合实力榜单TOP30、中国住房租赁地方国企品牌传播力
榜TOP1”等荣誉，并积极参加“中国住博会”等展会，展现品牌发展风采。
报告期内，公司积极盘活资产，提升收益，培育物业管理业务。公司内部完成资产清单的梳理和分类，
加强零散闲置资产统筹管理，充分挖掘独立经营性资产价值。租赁社区商业做好复盘，根据已有商户的经营
情况，持续优化业态比例，并加强对入驻品牌的综合研判。公司已基本建立物业管理平台及项目现场团队组
织架构，完成商品房物业管理规章制度编制，拟定服务产品及标准体系。
3.金融板块发挥协同力
公司金融板块联动资源，赋能主业。报告期内共计收到已上市证券分红约0.49亿元。截至报告期末，公
司持有的已上市证券市值约为38.18亿元。
公司旗下直投平台投资公司于2024年1月12日成功发行了国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础
设施证券投资基金，项目募集规模30.50亿元，是市场上发行规模最大的保租房公募REITs，也是长三角区域
企业首单保租房REITs项目。项目底层基础设施资产为江湾社区和光华社区，合计近3000套租赁住房，建筑
面积约16.94万平方米，目前该产品底层资产和该产品已进入稳定运营阶段。同时，公司持续做好城投宽庭
保租房REITs投后管理工作，研究回收资金的滚动投资，推进Pre-REITs基金项目。
公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，持续关注以人工智能、半导体等新一代信息技术为
核心的智慧城市产业链，以新能源、新材料为主的绿色产业链，以及冷链物流产业全产业链。报告期内，诚
鼎基金荣获上海股权投资协会“PEAS-2023年度股权投资榜单”的多项荣誉，投资的中科新松项目荣获年度
“最佳投资案例”奖项。
4.ESG治理和“无废集团”建设不断深入开展
公司以ESG治理体系和“无废”场景打造为契机，全面提升企业可持续发展。
在ESG治理方面，对标监管要求，完善顶层设计，从发展战略和业务实际出发，编制了公司2024年度ESG
工作方案，明确三年行动目标。深入研究ESG指标体系，剖析标杆企业ESG治理报告，为进一步深化ESG治理
工作打下坚实基础。
在“无废集团”建设方面，积极响应国家“双碳”战略目标，将构建“无废集团”视为推动公司高质量
发展的强大驱动力。重点推进“无废租赁”“无废工地”“无废办公”三个场景打造，完成实施方案编制，
落实相关制度修订，并创新实践举措，通过新技术应用，推动构建从源头减量到废弃物循环利用的“无废”
链条。“无废租赁”面向租户广泛开展各类宣传倡议活动，积极打造无废生活圈；“无废工地”应用预制钢
栈桥、劲性复合桩、静钻根植桩等新施工技术，推广可循环构件，实现材料充分利用；“无废办公”完成控
股大厦二星级绿色建筑认定和公共建筑自愿碳减排量登记。上线无纸化会议系统，推行再生水近零排放洗车
设施试点建设，实现办公资源集约利用。
5.科技创新有效服务主业
公司扎实开展科创研究工作，充分发挥科创引领作用。上半年，公司从实际发展亟需解决的问题和业务
拓展方向出发，明确将片区开发、城市更新、运营能力提升、“十五五”规划前期研究以及低碳无废技术五
大重点方向作为本年度课题研究和申报方向。同时，在科创项目管理方面，有序开展相关课题结题验收、收
尾，并推进新项目研究。
公司积极开展对外联动交流，促进成果转化和输出。在成果推广方面，报告期内，公司顺利完成碳达峰
试点项目和租赁住宅科创体系的梳理工作；提炼并总结露香园项目的创新实践经验，为《中国建造丛书之百
姓安居--住宅卷》和《城市更新优秀案例--上海样本》提供了丰富的素材，在第20届国际绿建大会上以露香
园为例，分享了上海核心风貌区城市更新的探索经验。同时，公司也总结了新江湾城成片土地开发的城投方
案，提资《区域更新实施与管理》。在行业交流方面，公司以“城投宽庭·江湾社区”为例，与绿建协会合
作完成了绿色住宅小区评价体系的梳理工作；积极参与绿建协会的既有建筑评审和绿建养老标准的修订工作
，通过在上海市勘察协会、建筑学会的论坛活动中分享项目经验，进一步提升行业影响力。
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