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城投控股(600649)经营分析主营业务

 

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经营分析☆ ◇600649 城投控股 更新日期:2024-03-27◇ 通达信沪深京F10 ★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】 【5.经营情况评述】 【1.主营业务】 地产开发业务,地产运营业务,股权投资业务。 【2.主营构成分析】 截止日期:2023-06-30 项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%) ─────────────────────────────────────────────── 房产业务(行业) 8.04亿 84.60 1.54亿 68.25 19.10 特许经营权项目收入(行业) 1.22亿 12.84 7149.68万 31.76 58.57 ─────────────────────────────────────────────── 上海(地区) 7.92亿 83.32 --- --- --- 江苏(地区) 1.22亿 12.84 7149.68万 31.76 58.57 其他(补充)(地区) 2435.52万 2.56 --- --- --- 安徽(地区) 1217.98万 1.28 --- --- --- ─────────────────────────────────────────────── 截止日期:2022-12-31 项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%) ─────────────────────────────────────────────── 房地产业务(行业) 84.14亿 99.36 8.73亿 104.64 10.38 ─────────────────────────────────────────────── 上海(地区) 82.16亿 97.02 7.06亿 84.56 8.59 江苏(地区) 1.85亿 2.18 1.51亿 18.10 81.77 安徽(地区) 1298.34万 0.15 1654.70万 1.98 127.45 ─────────────────────────────────────────────── 截止日期:2022-06-30 项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%) ─────────────────────────────────────────────── 房地产业务收入(行业) 23.18亿 99.58 6.51亿 101.31 28.10 ─────────────────────────────────────────────── 上海(地区) 22.62亿 97.18 --- --- --- 江苏(地区) 4965.29万 2.13 --- --- --- 其他(补充)(地区) 970.42万 0.42 --- --- --- 安徽(地区) 632.30万 0.27 --- --- --- ─────────────────────────────────────────────── 截止日期:2021-12-31 项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%) ─────────────────────────────────────────────── 房地产业务(行业) 91.39亿 99.42 20.66亿 99.95 22.61 其他(补充)(行业) 5352.31万 0.58 103.91万 0.05 1.94 ─────────────────────────────────────────────── 上海(地区) 87.34亿 95.01 19.50亿 94.29 22.32 安徽(地区) 3.58亿 3.90 7048.75万 3.41 19.68 其他(补充)(地区) 5352.31万 0.58 103.91万 0.05 1.94 江苏(地区) 4711.96万 0.51 4645.98万 2.25 98.60 ─────────────────────────────────────────────── 【3.前5名客户营业收入表】 截止日期:2022-12-31 前5大客户共销售27.54亿元,占营业收入的32.53% ┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐ │客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│ ├───────────────────────┼──────────┼──────────┤ │合计 │ 275435.63│ 32.53│ └───────────────────────┴──────────┴──────────┘ 【4.前5名供应商采购表】 截止日期:2022-12-31 前5大供应商共采购64.96亿元,占总采购额的62.88% ┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐ │供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│ ├───────────────────────┼──────────┼──────────┤ │合计 │ 649649.90│ 62.88│ └───────────────────────┴──────────┴──────────┘ 【5.经营情况评述】 截止日期:2023-06-30 ●发展回顾: 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 (一)公司业务概要 公司是一家以地产开发、运营和金融为主业,围绕房地产全产业链开展相关业务布局的综合性房地产集 团,业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保 护街区功能性开发、酒店建设与管理、配套餐饮、物业服务、商业管理、不动产金融等。 近年来,公司积极参与市场竞争,不断提升市场化程度,打造职业团队,提升专业能力,开发、运营及 金融各版块协同发展,基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景 下,通过产品力的提升和经营能效的提高,增强应对市场周期波动的能力,确保业务平稳发展,树立行业优 势地位。报告期内,公司获得“2023房地产开发企业综合实力TOP100第58位”,负责运营的保障性租赁住宅 品牌“城投宽庭”跻身“2023中国品牌500强”,并荣膺“2023中国(行业)十大领军品牌”,综合实力进 一步提升。 (二)行业情况 1.房地产开发行业情况分析 2023年上半年,全国土地市场整体表现较为低迷。根据克而瑞研究数据显示,2023年上半年,全国300 城经营性土地成交建筑面积为35155万平方米,较2022年同比下降29%,创下2010年以来全国土地交易规模的 新低,成交金额12524亿元,同比下降22%。根据中指数据,2023年上半年,全国300城住宅用地供求规模均 降至近十年以来同期最低位,同比分别下降33.8%和31.4%。从重点22城来看,住宅用地供应和成交缩量趋势 未改,降幅同样在三成以上。 2023年上半年,房地产市场下行压力加大,商品房销售面积小幅下降,但销售额同比微增,房地产开发 投资仍维持负增长。根据国家统计局数据显示,2023年上半年,商品房销售面积59515万平方米,同比下降5 .3%;商品房销售金额63092亿元,同比增长1.1%;房地产开发投资额58550亿元,同比下降7.9%。6月末,商 品房待售面积64159万平方米,同比增长17.0%。2023年上半年,房屋新开工面积49880万平方米,下降24.3% ;房屋施工面积791548万平方米,同比下降6.6%;房屋竣工面积33904万平方米,增加19.0%。 从政策层面来看,面对市场情况,政策继续调整优化,适应供求变化。2023年7月24日召开的中共中央 政治局会议强调“要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适 时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场 平稳健康发展”。会议还提出要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础 设施建设,盘活改造各类闲置房产。此前,国务院常务会议7月21日审议通过了《关于在超大特大城市积极 稳步推进城中村改造的指导意见》,预示针对超大特大城市的新一轮城中村改造即将启动。 在信贷方面,政策发力点除为房企融资端继续提供融资支持外,也更侧重需求端信心恢复。2023年8月1 日,央行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。其中在支持房地产市场平稳健康发展方面指出,落 实好“金融16条”,延长保交楼贷款支持计划实施期限,保持房地产融资平稳有序,加大对住房租赁、城中 村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策,继续引导个人住房贷款 利率和首付比例下行,更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款 利率。此前,央行、金融监管总局于7月10日联合发布通知,将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一 延长至2024年12月底,引导金融机构继续对房企存量融资展期,加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作 需要,将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。 从企业端看,房地产行业持续分化,优质房企和出险房企间分化加剧。一方面,退市风波持续蔓延,另 一方面,在近期市场低迷的状态下,仍有部分房企积极拿地。 2.租赁住房行业情况分析 2023年上半年,从1月的全国住房和城乡建设工作会议,到4月的中央政治局会议,均表示加强住房保障 体系建设,支持刚性和改善性住房需求,规划建设保障性住房。为支持和发展住房租赁市场,各项配套措施 和服务也在持续发力。中央层面主要在金融支持上发力,拓宽住房租赁企业的融资渠道,推动行业金融化发 展。央行、银保监会联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》公开征求意见的通 知,文件提及为租赁住房的投资、开发、运营和管理等全生命周期提供多层次、多元化的金融产品和服务体 系。 地方层面继续以保租房建设为核心,加快实现筹集保租房建设的目标。2023年,上海计划安排新增建设 筹措保障性租赁住房7.5万套(间),并根据项目建设推进情况,力争新增供应6万套(间)。截至6月末, 已入市的保租房项目23个,供应量总计约3万套,市场单项目月均流速约100-120套。下半年预计新增入市4 万余套,其中70%以上房源主要集中在浦东,闵行和松江三大区域。 3.股权投资市场情况分析 2023年上半年,A股市场共有173家公司首发上市,IPO数量同比增加2%。融资额方面,2023年上半年A股 市场的总融资规模为2096.77亿元,IPO总融资额同比下降33%。根据投中信息统计数据显示,2023上半年中 国VC/PE市场投资数量3978起,同比下滑29.8%,环比小幅下滑1.2%;市场交易规模共计713亿美元,同比环 比均基本持平。一级市场投资节奏持续放缓,各阶段投融资规模和数量均有所下降。 2023年上半年,REITs市场的发展脚步不断推进。证监会和国家发改委就REITs分别发文,拓宽项目试点 类型,调整项目要求,从各维度为REITs实现常态化发行提供支持。上半年,28只公募REITs上市发行,考虑 扩募金额后的总发行规模为975.32亿元。 二、报告期内核心竞争力分析 城投控股通过“开发、运营与金融”三者协同发展,实现产业与资本双重力量的充分发挥,同时助力公 司主业实现快速发展和战略转型升级,实现房地产业务新的增长和产业链延伸。 稳健的经营策略和风险控制优势 公司始终保持稳健经营的发展理念,合理安排中长期滚动投资计划,聚焦城市更新、中高端住宅以及保 障性租赁住房项目,积极关注上海中心城区、“五大新城”、“长三角一体化”等公司优势领域的投资机会 ,谨慎布局、稳步拓展。同时兼顾风险防范与规模扩张能力,强化风险防范,提升抗市场波动的能力。 集团化平台资源和产业协同优势 公司依托上海城投的平台资源和产业协同优势,深耕上海房地产市场,积累了丰富的项目开发经验,具 有良好发展基础,形成了与城投产业链协同发展以及公司开发、运营与金融三大板块相融合的双循环格局, 为各版块业务的开展提供了有力的支持和保障。 多元化业务布局和区域规模优势 公司拥有商品房、保障房、租赁住宅、办公、商业、科技园区等多元化的产品体系,具有开发、运营以 及金融三个业务板块,业务呈现多元化和规模化特点,累计交付保障房超过6万套,运营保障性租赁住宅超 过6千多套,成功投资案例百余起,运营管理科技园区超过50万方,在建商品房项目十余个。 市场化运作机制和专业团队优势 公司采用完全市场化的运作机制,构建专业化人才团队,通过多元产品线的开发管理实践,逐步建立并 不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队,在项目开发、 项目运营、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验,逐步形成“产业+专业”的核心竞争 力。 创新型科研能力和优质品牌优势 公司以技术创新为引领,坚持开发标准化、建造低碳化、管理数字化、科研创新化,专注技术研究应用 及成果转化,为行业提供城投方案。同时,积极参编保障性租赁住宅、绿色建筑等行业报告、标准,助力行 业生态建设,提升业内影响力。公司充分利用产业链资源优势,在开发、运营及金融领域培育优质品牌,以 “创新+品质+专业”不断深化品牌内涵,璟雲里、露香园、城投宽庭、诚鼎基金等品牌具有较强的市场认可 度和行业美誉度,进一步提升了公司在市场中的竞争优势。 三、经营情况的讨论与分析 (一)2023年上半年经营工作 2023年是城投控股上市三十周年,站在而立之年和“十四五”发展后半程的起点,公司在董事会的领导 下,在连续三年“质量”“品质”“品牌”全面提升的基础上,进一步确立“服务年”的工作方向,加快向 房地产全生命周期发展转型,推动各项工作求实见效,于报告期内顺利完成各项工作目标。 1.开发业务稳步推进 报告期内,公司在建项目规模约117万平方米,实现新开工约34万平方米,竣工约28万平方米。各项目 均按节点有序推进,万安路、高阳里、露香园二期、康健项目加快推进结构施工,朱家角二期推进土方开挖 和垫层施工,朱家角酒店A区完成竣工,九星01-02租赁房大面积施工,九星05-08动迁房地上结构完成十层 。公司露香园、璟云里2个项目荣获第十届“广厦奖”,并被评选为规划与建筑设计优秀奖项目,露香园另 获公共配套和物业服务优秀奖。公司新江湾城生态源获得中国建筑学会科普教育基地认证。公司根据项目推 进计划,合理统筹规划,全面推进销售回笼。 2.运营业务规模提升 报告期内,“城投宽庭”品牌推进规模化运营。光华、浦江及新湾谷社区顺利开业,新增租赁房源3636 套。目前“城投宽庭”共有四大在营社区,已入市的租赁房源总计6207套。截至报告期末,江湾社区和光华 社区的合计出租率超过80%;浦江社区于7月正式开业,单月租赁合同签约量突破600单;湾谷社区(含新湾 谷社区)出租率始终保持在90%以上。“城投宽庭”品牌获得“2023房地产开发企业优秀产品系”“2022-20 23中国住房租赁企业国企先锋TOP5”等荣誉,并积极参加碳博会、长三角建筑产业化展等展会,输出品牌理 念。 为了提升社区品质,公司倾力打造了与社区配套的商业——“宽庭荟”,已初步形成招商品牌资源库, 为做好商业客户分析筛选和归类奠定基础。报告期,公司切实推进了社区配套商业招商落地,引进商铺基本 满足社区租户日常需求。 酒店、餐饮业态加强市场化运作。黄山酒店自去年开业以来,在业内及客群中获得良好反响;朱家角宽 璟酒店于6月完成第一轮内部测试,根据测试情况落实整改和设备调试。黄山凯悦嘉轩酒店和朱家角宽璟酒 店均入选上海市职工疗休养基地名录。上半年,餐饮业态支撑城投宽庭社区功能同步布局,城述光华店于6 月正式开业,宽小集浦江店实现部分开业,基本满足社区现有住户和工作人员的用餐需求。 物业管理研究业务发展布局。上半年,公司完成相关物管项目投标工作,积累住宅前期物管项目的投标 经验和参考资料,同步开发搭建BIM运维管理系统,推进与租赁APP、资产管理系统数据的功能对接。 3.金融业务协同发展 报告期内,公司共计收到已上市证券分红0.22亿元。截至6月末,公司持有的已上市证券市值约为39.75 亿元。公司旗下诚鼎基金平稳运作,围绕主业布局产业链,上半年新增设立了两支基金,新增资金管理规模 合计12亿元,投资方向包括以人工智能、半导体等新一代信息技术为核心的智慧城市产业链,以新能源、新 材料为主的绿色产业链,以及冷链物流产业全产业链。公司旗下直投平台投资公司有序推进保障性租赁住房 公募REITs发行工作,持续推动存量及增量CMBS产品,积极发挥资本运作功能和产融协同效应。 4.科研创新深入推进 报告期内,公司专注技术研究应用及成果转化,对重点开展的课题研究进行总结,其中立项课题《新江 湾城成片土地开发模式总结及发展启示》《城市典型居住建筑全生命周期低碳辅助决策方法研究》《上海老 城厢露香园地区开发模式研究与公共空间设计导则》等均取得进展;江湾社区按照租赁、低碳、无废、绿色 要求,协同打造综合示范项目。同时,积极参编保障性租赁住宅、绿色建筑等行业报告、标准,助力行业生 态建设,提升业内影响力。 报告期内,公司加快推进数字化转型,谋划多维度、多领域智慧场景应用,以智慧建设和数字运营示范 场景为工具,赋能精细化管理,信息化水平持续提升。 〖免责条款〗 1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等,投资者使 用前请自行予以核实,如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准,本公司 不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。 2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求,也不担保服务不会受中断,对服务的及时 性、安全性以及出错发生都不作担保。 3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考,不作为投资决策的依据,本公司不对投资者依 据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险,应谨慎至上。

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