经营分析☆ ◇600649 城投控股 更新日期：2025-09-13◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
地产开发业务，地产运营业务，股权投资业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 58.74亿 99.11 11.08亿 102.28 18.86
其他业务(行业) 5255.45万 0.89 -2468.10万 -2.28 -46.96
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(产品) 57.55亿 97.09 10.79亿 99.63 18.75
特许经营权项目收入(产品) 1.02亿 1.72 5932.09万 5.48 58.13
运营管理收入及其他(产品) 7024.81万 1.19 -5534.84万 -5.11 -78.79
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 57.66亿 97.29 10.49亿 96.90 18.20
江苏(地区) 1.01亿 1.70 5823.28万 5.38 57.84
其他业务(地区) 5255.45万 0.89 -2468.10万 -2.28 -46.96
安徽(地区) 721.64万 0.12 -3.03万 0.00 -0.42
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 93.99亿 99.64 14.07亿 102.58 14.97
其他业务(行业) 3360.53万 0.36 -3534.59万 -2.58 -105.18
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(产品) 90.29亿 95.72 12.83亿 93.57 14.21
特许经营权项目收入(产品) 1.82亿 1.92 1.21亿 8.85 66.81
运营管理收入及其他(产品) 1.35亿 1.44 -3523.54万 -2.57 -26.01
代建收入(产品) 8632.29万 0.92 215.03万 0.16 2.49
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 92.02亿 97.56 12.84亿 93.63 13.95
江苏(地区) 1.82亿 1.92 1.21亿 8.85 66.81
其他业务(地区) 3360.53万 0.36 -3534.59万 -2.58 -105.18
安徽(地区) 1529.20万 0.16 147.17万 0.11 9.62
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 6.12亿 93.78 3.23亿 101.88 52.75
其他业务(行业) 4062.74万 6.22 -596.37万 -1.88 -14.68
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(产品) 4.81亿 73.73 2.65亿 83.70 55.13
特许经营权项目收入(产品) 1.04亿 15.93 6931.10万 21.86 66.63
运营管理收入及其他(产品) 6752.85万 10.34 -1763.96万 -5.56 -26.12
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 5.08亿 77.85 2.55亿 80.41 50.15
江苏(地区) 9581.94万 14.68 6699.54万 21.13 69.92
其他业务(地区) 4062.74万 6.22 -596.37万 -1.88 -14.68
安徽(地区) 814.88万 1.25 108.89万 0.34 13.36
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(行业) 20.81亿 81.31 7.21亿 69.97 34.67
其他业务(行业) 4.78亿 18.69 3.10亿 30.03 64.72
─────────────────────────────────────────────────
房产业务(产品) 19.29亿 75.40 8.04亿 77.97 41.66
特许经营权项目收入(产品) 2.30亿 9.01 1.63亿 15.80 70.67
代建收入(产品) 2.12亿 8.27 86.22万 0.08 0.41
运营管理收入及其他(产品) 1.87亿 7.32 6336.35万 6.15 33.81
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 18.26亿 71.35 5.39亿 52.32 29.54
其他业务(地区) 4.78亿 18.69 3.10亿 30.03 64.72
江苏(地区) 2.30亿 9.01 1.63亿 15.80 70.67
安徽(地区) 2436.10万 0.95 1905.10万 1.85 78.20
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售4.30亿元，占营业收入的4.56%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 43021.11│ 4.56│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购103.23亿元，占总采购额的83.37%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│上海市黄浦区规划和自然资源局 │ 708052.00│ 57.29│
│合计 │ 1032288.02│ 83.37│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司业务概要
公司是一家以地产开发、运营和投资为主业，围绕房地产全生命周期开展相关业务布局的综合性房地产
集团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌
保护街区功能性开发、酒店建设与管理、物业服务、商业管理、不动产金融和相关产业投资等。近年来，公
司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提升专业能力，开发、运营及投资各板块协同
发展，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下，通过产品力
的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，确保业务平稳发展，树立行业优势地位。
（二）行业情况分析
1.房地产开发行业情况分析
2025年上半年，中央从供需两端、政策协同等多维度入手，出台了一系列政策“组合拳”。3月，两会
《政府工作报告》延续去年底中央经济工作会议对楼市的定调，明确“持续推动房地产市场止跌回稳”，从
“促需求”“去库存”“防风险”三方面部署重点工作，并指出要“有序搭建相关基础性制度”。4月25日
，中央政治局会议指出要持续巩固房地产市场稳定态势，肯定了前期政策效果，并提出加大高品质住房供给
，强调优化存量商品房收购政策。6月13日，国常会指出要进一步优化现有政策，提升政策实施的系统有效
性，更大力度推动房地产市场止跌回稳，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力
方向，向市场释放出积极信号。在政策的持续调控下，房地产行业持续承压调整，继续朝着止跌回稳的方向
迈进。根据国家统计局数据，今年1-6月，全国新建商品房销售面积为45851万平方米，同比下降3.5%；全国
新建商品房销售额为44241亿元，同比下降5.5%；商品房待售面积达76948万平方米，同比增长4.1%，市场库
存处于高位。与此同时，土地市场呈现缩量提质趋势，核心城市土拍市场竞争愈加激烈。根据中指研究院统
计数据，2025年上半年，300城住宅用地出让金同比增长27.5%，平均溢价率达到10.2%，较去年同期提升6%
。房企拿地进一步向核心城市集中，TOP20城市出让金占全国比重达68%，表明市场热度主要集中在核心城市
优质地块，为新房市场注入稳定的预期。在产品方面，自5月起，中国“好房子”国家标准《住宅项目规范
》正式实施，为住宅建设树立了更高标准，标志着住宅产品正式迈入高质量发展的新阶段。
2.租赁住房行业情况分析
在政策持续深化与金融创新的双重驱动下，我国租赁住房市场正逐步从大规模筹集建设进入深化提质阶
段，租赁住房建设与管理更加规范和完善，“市场化租赁+保租房”双轮驱动格局更加稳固。在保障性租赁
住房领域，2025年上半年，上海市共新增建设筹措保租房4.2万套（间），新增供应3.7万套（间），上海保
租房市场总体呈现“供需分化”特征，中心城区因地段与配套优势，出租率普遍较高；郊区因交通及配套薄
弱，出租率提升较慢。政策层面，国家延续《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，通过信贷创新、RE
ITs基金等支持租赁住房行业发展。上海深化“房补联动”政策，针对领军人才推出专项补贴，同时放宽购
房限制缓解租赁市场压力。随着行业竞争加剧，运营商也更加聚焦品牌建设、增值服务及融入可持续发展理
念。
3.对外投资市场情况分析
2025年上半年，国内REITs市场加速发展，上半年共有10只REITs成立，总募资规模达到了160亿元。上
半年REITs二级市场价格整体上涨，中证REITs（收盘）指数上涨约14.21%，租赁住房REITs的涨幅为27.04%
。
2025年上半年，A股IPO市场呈现稳中有进态势。根据Wind统计数据，上半年过会企业30家（其中沪深18
家、北交所12家），同比增长11.1%；共有51家企业成功上市（其中沪深45家、北交所6家），同比增长15.9
%；首发募资总额373.55亿元，同比增长15%。
2025年6月18日，证监会主席吴清在陆家嘴论坛上表示，要深化科创板“1+6”改革，创业板启用第三套
标准，强化股债联动，培育耐心资本，支持上市公司，扩大开放，以服务科技创新，推动资本、科技与产业
良性循环。该系列政策从制度优化、资金供给、开放生态等多个维度提升资本市场服务效能，促进科技创新
与产业创新深度融合。
二、经营情况的讨论与分析
（一）2025年上半年经营工作
2025年上半年，公司在董事会的带领下，坚定发展战略，积极应对市场挑战，把握政策机遇，全力推进
各项业绩指标和管理任务落实。
开发板块以市场为导向，夯实产品力。公司加速项目开发周期，提升存量资产经营品质。新开项目及早
启动市场研判和产品定位，筹划落实前期工作。前湾项目6月底开工，小东门、新凯商业深化技术方案；在
建项目按计划推进施工，报告期内完成万安路一期、露香园B地块平稳交付；待售及续销项目结合市场动态
，有针对性地细化销售方案和策略，抢抓市场窗口促成去化，报告期内，落实资金回笼58亿元。露香园商业
明确“文化+时尚”定位，结合国际珠宝时尚功能区规划，推进业态策划和落地。同时，公司积极跟进优质
项目研究和储备，密切关注重点区域城中村改造项目、核心城区出让地块，杜行、诸翟两个城中村项目配合
动迁计划，稳步推进后续工作。
运营板块以服务为核心，完善品牌体系。“城投宽庭”进一步构建多元产品线。租赁住宅现有在营项目
10个、超14000套。徐汇社区于5月16日开业，市场反响良好；江湾社区和光华社区稳定运营，平均出租率94
%；浦江、张江、九星等社区保持稳定运营。报告期内，“城投宽庭”品牌荣获“2024-2025中国住房租赁企
业国企综合实力TOP10”等荣誉，张江、九星社区分别入选行业十大案例与品质作品，进一步巩固“城投宽
庭”在租赁住宅行业的领先优势。“新时代建设者之家”建立服务标准，在浦江社区试点运营。公司物业服
务品牌“宽成服务”加快树立品牌形象，服务标准建设初见成效，收获业主认可，获评上海市物业管理行业
协会“诚信承诺（AA）级企业”。酒店管理模式推进转型，朱家角宽璟酒店一季度超额完成经营指标，璟源
·露香园酒店入选“上海设计酒店榜单TOP20”。
投资板块以“金融+”赋能，激活产业链。报告期内，公司共计收到已上市证券分红约0.41亿元。截至
报告期末，公司持有的已上市证券市值约44.66亿元。公司旗下直投平台投资公司发行的城投宽庭REIT，经
过一年多的二级市场交易，截至本报告期末收盘，城投宽庭REIT较发行价上涨45.11%。项目底层基础设施资
产江湾社区和光华社区和该项目基金已进入稳定运营阶段。公司持续做好城投宽庭REIT投后管理工作，已确
定城投宽庭REIT潜在扩募资产，有序推动后续扩募工作，同时积极开展利用回收资金收购市场优质项目。公
司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，投资方向重点聚焦新一代信息技术、新能源新材料、先进
制造和未来产业等行业领域科技创新企业。报告期内，诚鼎基金荣获上海股权投资协会“PEAS-2024年度股
权投资榜单”的多项荣誉，投资的英韧科技项目荣获年度“最佳投资案例”和“科创之星”奖项。
科研创新促动业务升级。结合“好房子”等新理念、新规范、新趋势，公司完成设计方案评审要点更新
，推动落实超低能耗技术标准，做好企业创新成果的总结推广，完成租赁住宅、办公楼宇、商品房等6个项
目案例申报，4个项目已获评“好房子”示范案例。报告期内，公司积极开展业内交流，联合行业协会、住
建委创新平台成员开展3个行业课题研究，承办2场大型论坛。公司持续深化数字化建设，综合应用指挥平台
实现施工现场实时可视化监管，为安全生产管理提供支撑；统筹推进城投宽庭APP3.0重构开发，一期已完成
在营社区上线；物业管理小程序完成业主端和管家端上线，实现4个住宅小区服务全覆盖。
三、报告期内核心竞争力分析
城投控股通过“开发、运营与投资”三者协同发展，依靠金融与科技双重赋能，加快向房地产全产业链
发展转型，积极探索国资国企改革和上市公司高质量发展路径，稳步塑造核心竞争力和可持续发展潜力。
稳健的经营策略和风险控制优势
公司始终保持稳健经营的发展理念，合理安排中长期滚动投资计划，聚焦城市更新、中高端住宅以及保
障性租赁住房项目，通过集中供地、城市更新、产城融合、片区建设以及收并购等方式，积极关注上海中心
城区商品房、城市更新、城中村等公司优势领域的投资机会，谨慎布局、稳步拓展；同时兼顾风险防范与规
模扩张能力，强化风险防范，提升抗市场波动的能力。
集团化平台资源和产业协同优势
公司依托上海城投的平台资源和产业协同优势，深耕上海房地产市场，积累了丰富的项目开发经验，具
有良好发展基础；平台间联动，形成了与城投产业链协同发展以及公司开发、运营与投资三大板块相融合的
双循环格局，为各板块业务的开展提供了有力的支持和保障。
多元化业务布局和优质品牌优势
公司拥有商品房、保障房、租赁住宅、办公、商业、科技园区等多元化的产品体系，业态多样，产品系
不断迭代升级；通过发行REITs为保障性租赁住房资产提供上市通道和资本金来源，形成新项目投资、建设
、运营、上市的良性循环，扩大区域投资，优化投融资结构，不断提升金融投资价值协同，助力主业稳健发
展；公司在开发、运营及投资领域培育优质品牌，新江湾城、露香园、城投宽庭、诚鼎基金等品牌具有较强
的市场认可度和行业美誉度。
市场化运作机制和专业团队优势
公司采用市场化运作机制，构建与公司战略相适应、与岗位工作相匹配、与人才职业发展相衔接的人才
培养体系。重点做好拓展业务领域的人才引进和储备，加强现有岗位人员培养，建立了分级管理、分类培养
的人才开发机制；通过多元产品线的开发管理实践，和形式多样的培训培养管理，逐步打造起一支对市场有
深刻认知、具备强大战斗力的团队，形成“产业+专业”的核心竞争力。
可持续发展能力和科研创新优势
公司围绕房地产行业转型升级需求，秉持科技创新、绿色低碳、数字智能的新发展理念，加快科创体系
建设和成果转化。积极部署产业链和创新链，借助不动产研究院优势，与多家创新主体联合搭建科创平台；
加大科研成果在实践中的应用与迭代，推动超低能耗技术、近零能耗和智能建造技术在项目实践中充分应用
；深化数智赋能并打造示范场景，推动公司向创新、绿色、低碳、智慧的高质量发展模式转变。
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