经营分析☆ ◇600657 信达地产 更新日期：2025-09-03◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、经营、投资及物业管理。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 13.85亿 77.87 5798.11万 16.74 4.19
其他业务(行业) 3.27亿 18.41 2.74亿 79.23 83.81
租赁及其他(行业) 6608.43万 3.72 1394.59万 4.03 21.10
─────────────────────────────────────────────────
住宅(产品) 12.16亿 68.38 2919.66万 8.43 2.40
其他业务(产品) 3.27亿 18.41 2.74亿 79.23 83.81
车位及其他房地产产品(产品) 8902.09万 5.01 315.10万 0.91 3.54
商业(产品) 7973.83万 4.48 2563.34万 7.40 32.15
租赁及其他(产品) 6608.43万 3.72 1394.59万 4.03 21.10
─────────────────────────────────────────────────
其他(地区) 8.28亿 46.55 2.60亿 74.96 31.36
合肥(地区) 5.10亿 28.69 7600.47万 21.94 14.90
无锡(地区) 1.30亿 7.28 -738.37万 -2.13 -5.70
淮南(地区) 9541.48万 5.37 305.04万 0.88 3.20
芜湖(地区) 9308.62万 5.23 1066.48万 3.08 11.46
马鞍山(地区) 6035.03万 3.39 -103.22万 -0.30 -1.71
成都(地区) 2895.11万 1.63 123.74万 0.36 4.27
上海(地区) 2113.66万 1.19 317.09万 0.92 15.00
铜陵(地区) 1187.38万 0.67 100.28万 0.29 8.45
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 64.12亿 79.87 10.02亿 41.24 15.62
其他业务(行业) 14.32亿 17.84 13.47亿 55.47 94.08
租赁及其他(行业) 1.84亿 2.29 7983.36万 3.29 43.37
─────────────────────────────────────────────────
住宅(产品) 56.91亿 70.88 8.55亿 35.18 15.02
其他业务(产品) 14.32亿 17.84 13.47亿 55.47 94.08
商业(产品) 4.59亿 5.72 1.14亿 4.70 24.86
车位及其他房地产产品(产品) 2.62亿 3.27 3303.42万 1.36 12.60
租赁及其他(产品) 1.84亿 2.29 7983.36万 3.29 43.37
─────────────────────────────────────────────────
其他(地区) 21.72亿 27.05 14.84亿 61.08 68.31
合肥(地区) 21.17亿 26.37 4.22亿 17.35 19.91
芜湖(地区) 8.33亿 10.37 1.72亿 7.07 20.62
重庆(地区) 6.89亿 8.58 3874.42万 1.60 5.62
无锡(地区) 6.54亿 8.14 8561.91万 3.52 13.10
淮南(地区) 5.81亿 7.24 1.48亿 6.08 25.42
乌鲁木齐(地区) 3.21亿 4.00 1276.60万 0.53 3.98
马鞍山(地区) 3.02亿 3.76 3592.81万 1.48 11.91
上海(地区) 1.92亿 2.39 1676.78万 0.69 8.74
成都(地区) 1.33亿 1.65 1153.98万 0.48 8.71
铜陵(地区) 3574.65万 0.45 297.02万 0.12 8.31
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 19.12亿 75.51 2.21亿 30.32 11.55
其他业务(行业) 5.31亿 20.96 4.88亿 67.02 92.00
租赁及其他(行业) 8944.30万 3.53 1944.14万 2.67 21.74
─────────────────────────────────────────────────
住宅(产品) 15.40亿 60.82 1.65亿 22.66 10.72
其他业务(产品) 5.31亿 20.96 4.88亿 67.02 92.00
车位及其他房地产产品(产品) 2.24亿 8.84 1985.82万 2.73 8.87
商业(产品) 1.48亿 5.84 3594.95万 4.93 24.30
租赁及其他(产品) 8944.30万 3.53 1944.14万 2.67 21.74
─────────────────────────────────────────────────
其他(地区) 8.48亿 33.50 4.95亿 67.95 58.35
合肥(地区) 6.60亿 26.05 7067.57万 9.70 10.71
无锡(地区) 3.72亿 14.70 695.95万 0.96 1.87
淮南(地区) 3.68亿 14.55 9693.63万 13.31 26.31
成都(地区) 8346.09万 3.30 1333.91万 1.83 15.98
上海(地区) 6042.49万 2.39 1543.11万 2.12 25.54
芜湖(地区) 3808.52万 1.50 936.45万 1.29 24.59
太原(地区) 3463.63万 1.37 971.63万 1.33 28.05
铜陵(地区) 3114.66万 1.23 299.02万 0.41 9.60
马鞍山(地区) 2621.32万 1.04 626.74万 0.86 23.91
重庆(地区) 987.39万 0.39 182.48万 0.25 18.48
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 95.02亿 83.21 17.58亿 56.90 18.50
其他业务(行业) 17.94亿 15.71 12.91亿 41.77 71.94
租赁及其他(行业) 1.23亿 1.08 4103.09万 1.33 33.26
─────────────────────────────────────────────────
住宅(产品) 81.77亿 71.60 14.49亿 46.90 17.72
其他业务(产品) 17.94亿 15.71 12.91亿 41.77 71.94
车位及其他房地产产品(产品) 7.23亿 6.33 2.14亿 6.92 29.56
商业(产品) 6.03亿 5.28 9527.28万 3.08 15.81
租赁及其他(产品) 1.23亿 1.08 4103.09万 1.33 33.26
─────────────────────────────────────────────────
合肥(地区) 31.03亿 27.17 5.64亿 18.26 18.18
其他(地区) 22.07亿 19.33 14.31亿 46.32 64.83
无锡(地区) 14.43亿 12.64 9329.02万 3.02 6.46
上海(地区) 12.00亿 10.51 3.39亿 10.96 28.22
成都(地区) 11.04亿 9.67 8931.84万 2.89 8.09
淮南(地区) 8.23亿 7.20 2.19亿 7.09 26.62
马鞍山(地区) 7.73亿 6.77 2.38亿 7.69 30.74
深圳(地区) 3.76亿 3.29 773.78万 0.25 2.06
铜陵(地区) 1.29亿 1.13 1212.00万 0.39 9.37
嘉兴(地区) 8417.46万 0.74 5088.97万 1.65 60.46
北京(地区) 5510.99万 0.48 1597.86万 0.52 28.99
重庆(地区) 4873.14万 0.43 859.67万 0.28 17.64
宁波(地区) 4395.07万 0.38 951.70万 0.31 21.65
青岛(地区) 2877.22万 0.25 1161.34万 0.38 40.36
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售1.14亿元，占营业收入的1.38%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 2700.00│ 0.33│
│客户二 │ 2588.00│ 0.31│
│客户三 │ 2246.00│ 0.27│
│客户四 │ 1939.00│ 0.23│
│合计 │ 11441.00│ 1.38│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购4.85亿元，占总采购额的40.27%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│中国建筑第三工程局有限公司 │ 34816.49│ 28.93│
│石家庄一建建设集团有限公司 │ 5237.36│ 4.35│
│武汉凌云建筑装饰工程有限公司 │ 2669.63│ 2.22│
│中地寅岗建设集团有限公司 │ 2475.51│ 2.06│
│合计 │ 48468.00│ 40.27│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
公司以房地产开发为核心，以代建服务、物业服务、商业运营等为支持，持续完善产品体系与城市布局
，努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经济强市和人口导入城市，围绕长三角、粤港澳
大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群，进入了浙江、安徽、江苏、广东、山东、湖北、四川、陕西、海
南、北京、上海、天津、重庆等省市近三十个城市，形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局
。公司开发产品以住宅为主，重点关注改善型需求和刚性需求，同时适度开发写字楼和综合体，积极参与城
市更新，逐步探索长租公寓、产业园区、养老地产等新业态。公司秉承“专业特色的不动产资源整合商”的
企业愿景，践行“专业创造、共赢未来”的企业使命，坚持“理解客户需要，开发宜居产品，建设美好家园
”的品牌价值观，在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列产品线，在办公领域形成了国际系列产品线
，并努力提高物业服务水平和商业运营能力。
公司依托中国信达系统资源和协同合力，发挥专业开发优势和资源整合能力，打造专业化、差异化、特
色化发展模式，努力成为专业特色的不动产资源整合商，逐步提高行业竞争力。公司将持续创新业务模式和
盈利模式，发展困境不动产投资、轻资产、资产盘活等业务，构建轻重并举的业务组合，提高持续发展能力
。
（二）行业情况
我国房地产行业规模大、链条长，对经济发展和金融稳定具有重要影响。我国房地产行业具有周期性、
政策性、地域性、资金密集型和资源整合型等特征，与城镇化进程密切相关。宏观经济环境对房地产行业具
有深远影响，居民就业状况和收入预期影响购房行为。调控政策对房地产行业影响深远，其中土地政策、融
资政策、税收政策、预售制度的影响最为明显。各区域城市由于经济活力、产业布局、人口流动等因素千差
万别，导致各地市场严重分化。我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张
阶段转向存量提质增效为主的阶段。我国将加快构建房地产发展新模式，高质量开展城市更新，积极盘活存
量。我国众多金融机构涉房业务较为广泛，需要加强投后管理和回收处置，对于不动产专业服务有较大的需
求。房地产行业专业分工不断细化，投资商、开发商、运营商、服务商等细分领域的专业门槛持续提高，要
求房企不断增强自身专业能力和外部资源整合能力。
我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产市场总体上已经从卖方市场转变为买方市场，房地产开
发景气指数较低。2025年上半年，全国房地产市场仍处于筑底的过程，需要更大力度推动房地产市场止跌回
稳。国家统计局数据显示，2025年1-6月份，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅
销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。2025年6月份，房
地产开发景气指数为93.60。
市场变化进一步加剧了房企销售竞争的压力。中指研究院发布的2025上半年中国房地产企业销售业绩排
行榜显示：2025年上半年，TOP100房企销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%。2025年上半年，各阵营房
企销售额均有下降。其中，TOP10房企销售额均值为893.8亿元，较上年下降13.2%；TOP11-30房企销售额均
值为227.3亿元，较上年下降12.4%；TOP31-50房企销售均值为111.3亿元，较上年下降2.2%；TOP51-100房企
销售额均值为53.1亿元，同比下降13.5%。行业将告别高杠杆、高负债、高周转“三高”模式，加快向房地
产发展新模式转变，追求高质量发展、高产品能力、高运营效率已经成为共识。
二、经营情况的讨论与分析
（一）房地产市场回顾与展望
2025年上半年我国克服国际形势变化、外部压力加大带来的困难，实施更加积极的宏观政策，经济总体
运行保持平稳，但经济增速仍面临一定压力，其中房地产对经济的拉动作用减弱，房地产开发投资有所下滑
。国家统计局数据显示，2025年1-6月份，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%，降幅较1-5月份
扩大0.5个百分点。与此同时，房地产开发企业房屋施工、新开工、竣工有所减少。1-6月份，房屋施工面积
633321万平方米，同比下降9.1%；房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%；房屋竣工面积22567万平方
米，下降14.8%。
2025年1-6月份全国商品房销售面积、销售金额同比持续下降，不过在房地产“止跌回稳”政策的推动
下，降幅较上年同期有所收窄。国家统计局数据显示，2025年1-6月份，新建商品房销售面积45851万平方米
，同比下降3.5%，降幅较上年同期收窄15.5个百分点；销售额44241亿元，同比下降5.5%，降幅较上年同期
收窄19.5个百分点。
在销售总体下滑的影响下，上半年全国房地产开发企业到位资金有所下滑。国家统计局数据显示，2025
年1-6月份，房地产开发企业到位资金50202亿元，同比下降6.2%。其中，国内贷款8245亿元，增长0.6%；自
筹资金17544亿元，下降7.2%；定金及预收款14781亿元，下降7.5%；个人按揭贷款6847亿元，下降11.4%。
逐月来看，2025年1-6月份房地产开发企业到位资金降幅较1-5月份扩大0.9个百分点，行业资金链仍然有待
改善。
房地产市场具有较强的地域性特征，不同城市市场分化明显，总体上一、二线城市市场好于三、四线城
市。报告期内，公司进入的北上广深四个一线城市，长三角的杭州、宁波、合肥等城市，以及西部地区的重
庆、成都、西安的经济活跃度较高，房地产市场的韧性较强，仍然有一定的市场需求，其中改善性住房需求
较为旺盛。
上半年，各级政府持续放松房地产政策，出台推动房地产市场止跌回稳的举措。2025年3月5日，政府工
作报告提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造
，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。2025年4月25日，中共中央政治局会议提出，加快构建房地产发展
新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。2025年6月13日
，国务院常务会提出，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求
、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。上半年各地降低房贷利率，优化公积金贷款，
加大购房补贴等多措并举，有效带动了一部分的购房需求，但房地产市场整体的去库存压力依然存在，市场
仍处于筑底阶段。国家统计局数据显示，2025年6月份，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格
环比下降0.3%，同比下降1.4%；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降3.0%；三线城市新
建商品住宅销售价格环比下降0.3%，同比下降4.6%。
展望下半年房地产市场形势，总体上相关房地产政策有利于改善市场供求关系，有利于推动市场止跌回
稳。2025年7月中旬召开的中央城市工作会议提出，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展
为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续
、治理增效；构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。2025年7月30日，中共中央政治局召
开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，落实好中央城市工作会议精神，高质量
开展城市更新。展望2025年下半年，预计房地产市场供需两端政策有望进一步优化调整，各地消化库存、城
市更新相关举措将加快落实，随着各项政策效应逐步显现，将有利于提振房地产市场信心，促进市场止跌回
稳。
（二）公司主要经营工作情况
报告期内，面对复杂严峻的市场形势，公司坚持“稳中求进、以进促稳”的稳健经营策略，统筹好做优
增量和盘活存量的关系，重点围绕“拓宽业务来源、加快资金回收、加强能力建设、提高组织效率”，扎实
开展经营管理工作。
报告期内，公司主要开展了以下工作：
一是拓宽业务来源。依托中国信达资源，强化集团协同联动，通过协同拓展、操盘代建、联合建设、受
托管理、项目监管等多种方式获取项目。加强客户群生态圈建设，提高面向金融机构涉房业务的专业服务能
力。深入探索城市更新、楼宇改造中的业务机会，助力构建房地产发展新模式。报告期内，公司积极开展各
类客户拜访活动，广泛对接潜在投资项目信息，完善困境不动产投资业务流程和指标体系，推动困境不动产
投资业务有序开展。
二是加快资金回收。加强政策市场监测，采取灵活的营销策略，加快销售回款，加大现房、商办、车位
等存量去化力度，积极盘活存量资产。倡导全员营销理念，健全自销体系，适度开展外部渠道合作，拓宽客
户来源，提高去化速度。报告期内，公司依托中国信达系统资源，结合春节、五一、半年等重要销售节点，
精心组织“百盘联动”营销整合活动和“新春开门红”“年中会战”等营销节点活动，提高了品牌的市场影
响力。
三是加强能力建设。丰富业务场景，加强对困境不动产投资、轻资产、资产盘活等业务类型的研究，优
化综合解决方案，充分挖掘公司的发展潜力。加强与非住宅领域的产业投资人的合作，强化外部资源整合，
提高综合解题能力。提高项目定位和产品设计水平，全面提高产品力。报告期内，公司推进投前标准化体系
建设，聚焦项目全生命周期中的市场定位与策略制定、定价管理等核心环节，建立标准化操作流程，确保重
大项目高效运作。
四是提高组织效率。树牢“担当作为、干事创业、有为有位”用人导向，完善考核激励机制，激发员工
干事创业动力，加强人才梯队建设，为公司发展提供组织保障。加大青年干部培养和选拔力度，发挥青年学
习研究小组作用，打造学习型组织。根据业务发展需要，持续完善企业管理制度，优化权责体系，提高业务
流程效率。报告期内，公司优化总部部门职能，压缩所属公司管理层级，打造集约化组织，公司管理效率进
一步提高。
（三）报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入17.78亿元，实现归属母公司净利润-36.90亿元。本期发生亏损主要原因
为：房地产开发项目集中交付规模减少，营业收入和毛利率同比下降；部分房地产开发项目及对外财务性投
资存在减值迹象，公司计提相应的资产减值准备。
截至2025年6月30日，公司资产总额760.90亿元，较年初764.34亿元减少3.44亿元；负债总额522.72亿
元，较年初504.98亿元增加17.74亿元；归属于母公司的所有者权益为201.49亿元，较年初238.39亿元减少3
6.90亿元；资产负债率为68.70%，较上年度末66.07%增加2.63个百分点。
报告期内，公司累计实现销售面积28.04万平方米（其中合作项目权益销售面积9.59万平方米，代建项
目销售面积5.83万平方米）；公司共计实现销售金额53.26亿元（其中合作项目权益销售金额16.93亿元，代
建项目销售金额11.89亿元）；回款金额56.23亿元（其中合作项目权益回款金额16.42亿元，代建项目回款
金额13.73亿元）。报告期内，新开工面积26.25万平方米（其中合作项目权益面积2.35万平方米，代建项目
面积15.01万平方米）；公司竣工面积53.86万平方米（其中合作项目权益面积31.88万平方米，代建项目面
积14.81万平方米）。报告期内，公司新获取项目计容规划建筑面积45.81万平方米（其中代建项目面积45.8
1万平方米）。截至2025年6月30日，公司储备项目计容规划建筑面积279.89万平方米（其中合作项目权益面
积19.31万平方米，代建项目面积123.58万平方米），公司在建面积476.86万平方米（其中合作项目权益面
积92.81万平方米，代建项目面积224.95万平方米）。公司房地产出租累计实现合同租金约0.8亿元。
三、报告期内核心竞争力分析
公司重点在定位差异化、模式轻型化、团队专业化、运营数智化、机制市场化五个方面不断培育和提升
公司的核心竞争力。
（一）定位差异化
公司依托中国信达系统资源，加强集团协同，发挥公司专业开发优势，通过协同拓展、行业并购、项目
投资、操盘代建、联合建设、受托管理、项目监管等多种方式获取项目，业务来源更加多元。随着我国房地
产市场供求关系发生重大变化，有待盘活优化和更新改造的存量资产规模庞大，需要纾困救助和修复价值的
项目资源增多，广大金融机构涉房业务对于不动产专业服务的需求不断提高。报告期内，公司加强与地方政
府和金融机构的合作，积极参与“保交楼、保民生、保稳定”工作，围绕房地产行业风险化解，协同中国信
达助力房企纾困，深入挖掘操盘代建、联合建设等业务机会，集团协同效应进一步提高。
（二）模式轻型化
未来房地产行业并购重组、纾困代建、城市更新、资产证券化等业务机会将不断增多，模式轻型化的业
务场景会更加丰富。我国房地产业将向新发展模式平稳过渡，在此形势下，公司将逐步提高轻资产业务规模
，形成“轻重并举”的业务组合。在业务模式方面，公司转变传统重资产的拿地开发模式，正从单纯的房地
产开发向困境不动产投资、轻资产等领域拓展，模式轻型化的特征逐步显现。报告期内，公司加强对困境不
动产投资的研究，努力通过较少的自有资金投入参与项目，同时积极拓展操盘代建、项目监管等轻资产业务
，增强了公司持续发展能力。
（三）团队专业化
公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的经营层。多数所属公司深耕多年，积累了丰
富的专业管理经验，员工忠诚度较高，公司凝聚力较强。公司不断推进产品标准化工程建设，目前已经形成
蓝系列、郡系列、东方系列住宅产品线及国际系列写字楼产品线。报告期内，公司聚焦客户需求，落实“好
房子”设计要求，推进“好房子”研发建设，在户型设计、智能化、健康住宅等方面逐步落地，进一步提高
产品力。近年来，公司积极协同中国信达化解房地产行业风险，参与复杂纾困项目的解题能力持续增强，得
到一些地方政府和金融机构的好评。报告期内，公司总结开发管理经验，形成投前、投后阶段的重点管控清
单，推进投前标准化体系建设，强化投后开发管理管控，取得良好成效。
（四）运营数智化
公司持续加强信息化建设，通过科技赋能，努力提升公司业务质效。公司建立了数字化大运营体系，完
成储、建、供、销、存、融、回等运营指标及财务指标的数字化管理，实现了计划管理与执行的线上化、报
表分析、计划监控等核心功能，运营数智化水平进一步提高。报告期内，公司围绕房地产行业存量资产纾困
盘活基金、项目运营管理等业务场景，发挥技术赋能作用，优化用户交互体验，提升了信息化系统应用效果
。报告期内，公司充分依托中国信达的信息技术后盾，进一步强化信息技术联动，积极融入集团生态，进一
步提高了公司信息科技水平。
（五）机制市场化
公司通过树立正确选人用人导向、推进人才市场化、强化激励约束机制等多种方式，持续健全市场化经
营机制。公司以业务为导向，坚持人才资源向前台业务部门、基层一线倾斜，打破公司总部和区域限制，突
出业务实践和项目历练，提升公司人力资源效能。报告期内，公司围绕转型发展，强化顶层设计，通过优化
总部部门职能，提高了总部统筹管理能力和公司管理效率；通过压缩所属公司管理层级，打造集约化组织，
全面提升了组织的灵活性和敏捷性。报告期内，公司围绕业务转型发展，加大市场化专业人才引进力度，充
分挖掘具有丰富从业经验的设计、营销及破产重整等专业领域人才，有利于优化人才队伍。
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