经营分析☆ ◇600663 陆家嘴 更新日期：2025-05-03◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商业地产、商业零售、金融服务
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售（含投资性房地产转让）( 70.68亿 48.24 27.70亿 42.94 39.19
行业)
房地产租赁(行业) 32.51亿 22.19 22.38亿 34.69 68.84
物业管理(行业) 21.80亿 14.88 2.83亿 4.38 12.96
金融业(行业) 13.39亿 9.14 8.06亿 12.49 60.17
酒店业(行业) 5.34亿 3.64 1.51亿 2.34 28.23
其他(行业) 2.79亿 1.90 2.04亿 3.16 73.04
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 133.12亿 90.86 56.45亿 87.51 42.41
信托(产品) 7.02亿 4.79 4.04亿 6.26 57.49
其他(产品) 4.14亿 2.83 4.14亿 6.42 100.05
证券(产品) 2.23亿 1.52 -6021.34万 -0.93 -26.98
分部间抵销(产品) --- --- --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 144.44亿 98.59 64.07亿 99.33 44.36
天津(地区) 2.07亿 1.41 4330.70万 0.67 20.95
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
非金融业务:房地产租赁(行业) 16.54亿 35.96 11.90亿 44.92 71.94
非金融业务:房地产销售(行业) 12.35亿 26.86 10.56亿 39.87 85.50
非金融业务:物业管理(行业) 10.40亿 22.62 1.54亿 5.83 14.84
非金融业务:酒店业(行业) 2.53亿 5.51 7236.06万 2.73 28.55
金融业务:利息净收入(行业) 2.18亿 4.74 -814.87万 -0.31 -3.74
金融业务:手续费及佣金净收入(行业) 1.95亿 4.24 -6579.60万 -2.48 -33.71
金融业务:金融业务公允价值变动收益( 1.52亿 3.30 4262.03万 1.61 28.05
行业)
非金融业务:其他(行业) 1.41亿 3.06 1.34亿 5.05 95.10
金融业务:汇兑损益(行业) 11.06万 0.00 -51.09万 -0.02 -462.04
金融业务:金融业务投资收益(行业) -2.90亿 -6.32 -3.27亿 -12.35 112.65
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 43.23亿 94.02 26.06亿 98.40 60.28
信托(产品) 3.02亿 6.56 1.65亿 6.24 54.82
证券(产品) 9148.51万 1.99 -2740.26万 -1.03 -29.95
其他(产品) -1.18亿 -2.57 -1.19亿 -4.48 100.29
分部间抵销(产品) --- --- --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产租赁(行业) 35.49亿 33.27 26.16亿 41.98 73.72
房地产(含投资性房地产)销售(行业) 33.46亿 31.37 26.31亿 42.21 78.62
物业管理(行业) 20.15亿 18.89 2.06亿 3.31 10.24
金融业收入(行业) 9.20亿 8.62 3.97亿 6.37 43.15
酒店业(行业) 4.98亿 4.67 1.13亿 1.82 22.76
其他(行业) 3.40亿 3.18 2.69亿 4.31 79.12
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 97.47亿 91.38 58.35亿 93.63 59.86
信托(产品) 8.24亿 7.73 4.83亿 7.75 58.62
证券(产品) 1.40亿 1.31 -9253.95万 -1.48 -66.03
其他(产品) -4486.02万 -0.42 -4629.58万 -0.74 103.20
分部间抵销(产品) --- --- --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 102.70亿 96.28 57.31亿 91.95 55.80
天津(地区) 3.97亿 3.72 5.01亿 8.05 126.38
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产租赁(行业) 16.80亿 42.44 12.61亿 47.61 75.07
物业管理(行业) 10.01亿 25.29 2.38亿 8.98 23.75
其他(补充)(行业) 6.34亿 16.01 3.98亿 15.02 62.79
酒店业(行业) 2.31亿 5.84 5334.74万 2.01 23.08
其他(行业) 2.22亿 5.61 2.10亿 7.92 94.58
房地产销售(行业) 1.90亿 4.81 4.89亿 18.45 256.74
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 33.24亿 83.99 22.51亿 84.98 67.71
信托(产品) 4.79亿 12.10 3.37亿 12.72 70.38
证券(产品) 9294.38万 2.35 -2144.34万 -0.81 -23.07
其他(产品) 6201.99万 1.57 6161.57万 2.33 99.35
分部间抵销(产品) --- --- --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售29.63亿元，占营业收入的20.22%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户A │ 211446.95│ 14.43│
│客户B │ 36232.47│ 2.47│
│合计 │ 296267.24│ 20.22│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购36.76亿元，占总采购额的34.65%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 367576.37│ 34.65│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，是推进“十四五”规划目标任务实现的关键之年，公司紧紧围绕服务浦东社会主义现代化引领
区建设，坚持稳中求进工作总基调，聚焦主责主业，通过优化战略布局、提升产品品质、创新服务模式，持
续增强企业核心竞争力；通过探索多元化和精准化可持续发展路径，努力“从房产开发建设向综合服务转型
，从硬件建设向软件建设与管理转型，从建楼向招商运营转型”，持续提高公司价值创造能力。
二、报告期内公司所处行业情况
城市综合开发与服务方面，2024年，上海房地产市场经历了多个维度支持性政策积极发力，优化住房限
购政策、优化住房信贷政策、非户籍限购松绑、支持“以旧换新”等政策组合拳的出台，刺激了购房需求的
逐步释放，市场活跃度逐步提升。从市场情况来看，上海高端住宅市场销售相对活跃，内环优质板块持续垄
断高端客户资源，但外环外住宅产品续销及去化周期延长情况仍在持续。总体而言，住宅产品进一步回归居
住属性，上海房地产市场延续筑底行情，购房需求尚未完全释放。租赁方面，上海办公楼及产业园需求端以
专业服务、贸易制造、金融、TMT四大行业居前，整体市场呈分化态势，核心区域优质写字楼需求保持一定
韧性，非核心区域租赁去化压力较大。受制于市场竞争加剧，上海市场租赁价格持续承压，随着新增供给持
续入市及更多业主在租金优惠政策上的激励，成本为导向的搬迁客户及升级需求的客户有所上升。与此同时
，投资市场情绪回暖，大宗市场“以价换量”特征明显，买卖双方均存在达成交易的意愿。年末，受益于境
外游客免签政策，文体旅消费需求不断释放，地处核心板块酒店类资产愈发受到关注。特色金融服务方面，
国家金融监督管理总局2024年工作会议明确提出，要锚定金融强国建设目标，牢牢守住不发生系统性金融风
险底线，加快城市房地产融资协调机制落地见效，扎实推进金融高质量发展，坚定不移走中国特色金融发展
之路。年内，资本市场改革持续深化，信托行业持续探索业务转型，回归信托本源，寻找符合自身特色的发
展之路。证券行业监管积极促进资本市场改革，引导市场规范健康发展，在资本市场回暖、政策支持力度加
大的背景下，并购重组及资本市场交易活跃度逐步增强。保险行业在资本市场稳步向好的背景下，经营效益
持续优化，在政策引导下，保险资金发挥长期稳健优势，积极参与市场建设，进一步强化金融服务实体经济
效能，推动资本市场向高质量发展转型。
商旅服务方面，2024年，在多项消费政策刺激下，消费市场保持着一定程度的恢复态势。上海酒店市场
呈现“结构性复苏”，商务差旅成为主力复苏引擎，中心城区商务酒店表现突出；国际游客回流及本地微度
假带动休闲散客市场逐步回温，团队市场仍以会展团队为主。上海商业零售市场亦呈现结构性调整与温和修
复并行的特征。政策端通过吸引首店经济、支持城市更新项目改造、举办首届“上海之夏”国际消费季等举
措，加速存量商业焕新升级并扩大有效需求；消费端呈现“本地客群深度运营+文旅客群增量激活”的双线
逻辑，本地市场依托城市微更新、策展型零售、主题市集等运营创新实现增长。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，聚焦现代化城区建设目标任务，在深耕细作陆家嘴金融
城的同时，持续推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设与运营服务。
公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平
规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，专注
国际化一流营商环境的打造，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。
公司持续优化商业地产租售业务，做精做强核心资产运营，不断打造楼宇经济新高地，在推动住宅产品
及部分办公楼宇销售的同时，通过产业聚集，整合优势资源，注重产业链上下游转型升级，聚焦城市楼宇更
新改造和高能级专业化租赁运营队伍打造，不断提升资产管理能级和效率，为公司经营业绩和可持续发展带
来新动能。
聚焦转型发展和提质增效，公司旗下各持牌金融机构以稳经营、控风险为目标，积极融入国家发展战略
和浦东综改试点，努力服务实体经济，推动自身业务与城市综合开发协同发展。
公司立足服务浦东国际消费中心建设的重要定位，不断打造多元融合的商业、酒店场景，提供购物、餐
饮、休闲娱乐、住宿等差异化服务和体验，助力区域营商环境与消费环境双提升。
综上，公司经营战略方针是以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业为立足点
，打造三元驱动协同发展态势，持续优化商业地产租赁业务，发挥产业聚集效应，提升资源配置和管理服务
，在做精做强长期持有的核心资产运营的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有
序流动，实现公司股东利益最大化的目标。
四、报告期内核心竞争力分析
公司作为陆家嘴金融贸易区的城市综合开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营
性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司
在行业发展中的竞争优势。通过多年的城市综合开发与服务管理，公司积累了丰富的城市开发经验。
公司的核心竞争力主要体现在以下六个方面：
（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米增长至38
1万平方米。公司持有的物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区，物业所处
区位优越，交通便捷。同时，公司正积极参与浦东各新兴区域的发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市
镇核心区域纵深发展，并构建以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运营平台，进一步提升在营商办
经营性物业的质量，增强品牌竞争力和影响力。
（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨炼，公司已经形成了一支稳定成熟的专业化运营
团队。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和文体旅，分别组建专业化营销管理团队。各营销团队有针对
性地制定运营策略，专业化程度进一步提升，确保在营项目服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充
分发挥，积极服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，利用自身积累的良好客户
资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地企业提供扩租、续租优先权，进一
步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。为不断提升开发项目品质，公司成立
了项目品质管控中心，加强对在建、在营项目的品质管控，提升公司产品竞争力。
（三）营销与服务协同。公司精心打造了一支拥有“上海品牌”认证的专业化陆家嘴物业团队，形成营
销团队和物业服务团队的协同机制，不仅专注于为公司旗下商办及会展项目提供全方位、多层次的管理服务
，更聚焦于服务城市发展战略，助力打响上海“四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质
量发展。同时，正加快推进以住宅租赁运营为主营业务的住宅租赁公司、以商业楼宇租赁运营为主营业务的
资产管理公司和以城市更新、二次装修为主营业务的建筑科技公司等轻资产服务平台及运用服务公司的实体
化运作，优化主营业务结构，持续提升项目招商、运营与服务能级。
（四）持续发展的历史机遇。为进一步做强主业、获取战略资源，在控股股东陆家嘴集团的支持下，20
23-2024年，公司完成了发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金，四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩
国际商务区的优质股权资产注入公司，为做强做大主业、提升资产质量、优化股权结构、充实资金储备、优
化财务结构，实现可持续发展奠定基础。充分利用陆家嘴集团的资源优势，积极参与“陆家嘴大朋友圈”，
围绕运营端聚劲发力，努力形成以陆家嘴产品为纽带的社会生态、生活生态、商务生态。随着前滩国际商务
区“十年基本建成”目标的实现，前滩的开发运营已进入了全新阶段。公司将继续着力促进区域产融结合，
通过引进主力客户和带动产业集聚，使前滩国际商务区继续成为上海办公楼市场中备受关注的区域，成为各
类企业和机构办公的最佳选址之一。同时，作为陆家嘴集团的重要区域开发平台，通过与陆家嘴集团、前滩
投资共同设立项目公司，正推进三林滨江南项目的开发、建设及销售。
（五）统筹优势助力业务发展。公司旗下持有证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“
城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业的发展格局，推动金融服务与实体经济协同发
展。随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司已成为陆家嘴集团区域开发、建设及运营的实施平台，
有助于公司专业能力的持续提升。公司受托承接的陆家嘴集团在前滩、三林滨江南、御桥等新兴区域的项目
开发建设及招商运营正全力推进。
（六）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》和《上海证券
交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断
优化公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。2024年，公司完成了
《公司章程》《独立董事工作制度》《关联交易管理制度》《内部审计制度》《募集资金管理制度》等17个
治理制度的修订及制定工作，推动公司治理相关制度的进一步完善。目前，公司建立了由股东大会、董事会
、监事会和高级管理人员组成的公司治理架构，形成了权力机构、决策机构、监督机构和管理层之间权责明
确、运作规范的相互协调和相互制衡机制，为公司高效、稳健经营提供了组织保证。
五、报告期内主要经营情况
2024年，公司在董事会领导下，进一步加强团队建设，提高风险意识，规范内部管理，坚持市场化运作
，发挥专业能力，推动公司科学决策。各专门委员会分工明确，权责清晰，有效维护公司及股东利益。全年
，公司共召开9次董事会（含临时董事会），4次独立董事专门会议，9次专门委员会会议，为公司各项决策
和重要经营工作稳步推进提供了保障。
2024年度经营工作回顾
1、2024年度营业收入146.51亿元，其中：房地产业务收入133.12亿元，金融业务收入13.39亿元。
2、2024年度房地产业务成本76.67亿元，金融业务成本及管理费用5.33亿元。
3、2024年度项目开发投资支出48.51亿元。
4、2024年度实现归属于上市公司股东的净利润15.08亿元。
2024年经营工作分析
1、经营收入分析
（1）物业租赁收入
①合并报表范围内长期在营物业租赁现金流入，合计41.73亿元，主要包括：
办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2024年度租赁现金流入31.53亿元，比2023年度下降3
.5亿元，同比下降10%。
目前公司持有在营甲级写字楼共30幢，总建筑面积236万平方米。截至2024年末，上海成熟甲级写字楼
（运营一年及以上）的平均出租率为80%，平均租金7.75元/平方米/天；天津成熟甲级写字楼的平均出租率
为59%，平均租金3.45元/平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴981大楼。截至2
024年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积33万平方米，出租率87%，平均租金5.17元/平方米/天。
商业物业。2024年度租赁现金流入4.31亿元，与2023年度基本持平。
商业物业主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885、前滩陆悦广场
、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、川沙九六广场、陆家嘴金融城配套商业设施。截至2024年末，主要商业物业总
建筑面积72万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及以上）出租率情况为：上海陆家嘴L+MALL出租率为95
%；天津陆家嘴L+MALL出租率为77%；陆家嘴96广场出租率为90%；陆家嘴1885出租率为96%；花木陆悦坊出租
率为95%；金杨陆悦坊出租率为76%；前滩陆悦广场出租率为88%。2024年12月，川沙九六广场开业。
酒店物业。2024年度营业收入5.16亿元，比2023年度增加0.44亿元，同比增长9.3%。
公司酒店物业包括：东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前滩香格里拉酒店、张
江希尔顿酒店。其中成熟酒店物业（运营一年及以上）：东怡大酒店配备209间房间，2024年度GOP率（营业
毛利率）为35.2%，平均出租率为68.88%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2024年度GOP率为16.5%，平均出
租率为56.98%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2024年度GOP率为25.1%，平均出租率为78.12%；上海
前滩香格里拉酒店配备585间房间，2024年度GOP率为40.1%，平均出租率为71.77%。张江希尔顿酒店配备475
间房间，2024年度在开业筹备中。
住宅物业。2024年度，住宅租赁现金流入0.63亿元，比2023年度增加0.12亿元，同比增长24%。
公司租赁住宅物业包括川沙悦庭、张江雍萃75、前滩悦庭54。截至2024年末，租赁住宅总建筑面积13万
平方米，其中成熟租赁住宅物业（运营一年及以上）为川沙悦庭，年末出租率96%，平均租金2.45元/平方米
/天。张江雍萃75于2024年8月开业，前滩悦庭54项目2024年度开业筹备中。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计13.12亿元。
公司持股50%的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。
前绣实业。前绣实业为前滩太古里的运营主体，2024年度租赁收入4.57亿元，较2023年度增加0.06亿元
，同比增长1.3%。
新国博。新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2024年度租赁收入7.70亿元，较2023年度增加0.80
亿元，同比增长11.6%。
富都世界。2024年度租赁收入0.85亿元，较2023年度减少0.03亿元，同比减少3.4%。
（2）房产销售收入
2024年度，公司实现房产销售现金流入合计95.51亿元。收入主要来自于：
住宅物业（含车位）销售现金流入61.36亿元，主要为：世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣
云澜、世纪臻邸、陆家嘴太古源源邸（第一批）。2024年度累计住宅物业合同销售面积6.77万平方米，同比
下降52%；合同销售金额73.02亿元，同比下降49%；在售项目的整体去化率为85%。
商办物业销售现金流入34.15亿元，主要为：富汇大厦B栋及C栋、由由燕乔大厦、陆家嘴投资大厦。
（3）物业管理及服务性收入
合并报表范围内，2024年度，公司实现物业管理收入21.80亿元，较2023年度增加1.65亿元，同比增长8
.2%。
合并报表范围外，物业管理及服务性收入主要来源于前绣实业和新国博、富都世界。其中：前绣实业物
业管理收入1.28亿元，同比增长10.3%；新国博服务性收入4.28亿元，同比增长21.6%；富都世界物业管理收
入0.22亿元，同比下降43.6%。
（4）其他运营服务收入
2024年度，公司实现其他运营服务收入2.79亿元，较2023年度减少0.61亿元，同比下降17.9%。主要为
公司代建、代销和代运营等的管理服务费收入。
（5）金融服务收入
2024年度，金融业务实现收入13.39亿元，占公司营业收入总额的9.1%。
2、项目投资分析
2024年，公司无新开工项目。
竣工项目7个，总建筑面积102.33万平方米，为前滩54-01地块、张江中区73-02地块、张江中区75-02地
块、张江中区57-01地块、张江中区56-01地块、川沙C04-13/14地块商办项目、潍坊社区497-02地块住宅及
办公楼项目。续建项目7个，总建筑面积163万平方米，为张江中区74-01地块、梅园社区2E8-19地块、川沙C
06-01/02地块、川沙C06-03地块、前滩21-02地块、前滩21-03地块及洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地块。
3、有息负债现状
2024年末，公司有息负债余额706.46亿元，占2024年末公司总资产的44%，较2023年末有息负债余额减
少27.4亿元。2024年末余额按贷款品种分为：银行贷款398.02亿元、债券（含资产证券化）296.57亿元、接
受控股股东及其控股子公司贷款9.37亿元、其他关联方借款1亿元、金融持牌机构收益凭证1.50亿元。
4、经营业绩影响分析
公司2024年度利润来源主要由租赁、房地产销售、金融业务及物业服务、酒店及投资收益组成。其中：
长期持有物业出租毛利率为69%；房地产（含投资性房地产）销售毛利率为39%；金融业务利润率60%；物业
服务毛利率13%；酒店业毛利率28%；其他业务毛利率73%。
除此以外，下述项目与公司年度利润及现金流有较大相关性：
（1）投资收益：公司2024年度非金融板块实现投资收益1.54亿元。
（2）投资性房地产摊销：根据企业会计政策，2024年度摊销投资性房地产8.58亿元。
（3）税金支出：公司2024年度共缴纳税金39.25亿元，占营业收入146.51亿元的26.79%。
（4）现金分红支出：2024年，公司向股东派发2023年度现金红利共计5.49亿元（含税），占2023年度
归属于上市公司股东的净利润50.18%；向股东派发2024年度中期现金红利共计3.17亿元（含税），占2024年
前三季度归属于上市公司股东的净利润30.02%。
（5）员工薪酬支出：2024年度合并报表范围员工总数6250人，薪酬支出总额为129752万元，人均20.76
万元。
2025年度经营工作计划
2025年，公司将继续以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业为立足点，以“
做优产品力、做强团队力、做深约束力”三力建设为支撑点，积极探索多元化和精准化可持续发展路径，不
断增强公司竞争力和影响力。
1、聚焦“城市综合开发与服务”
（1）锚定关键节点，质效并进推进载体建设
2025年，要继续全力以赴在浦东引领区建设中发挥主力军的作用。陆家嘴区域，梅园社区2E8-19地块商
办和住宅项目推进地下结构施工，梅园社区2E8-17地块商办项目要按计划开工；新民洋区域的洋泾西区E08-
4地块住宅项目“陆家嘴太古源源邸”推进外墙及内部装修工程，E10-2地块项目要完成结构封顶，E12-1地
块项目推进主体结构施工。前滩区域，前滩21-02地块项目、前滩21-03地块项目外立面要全部完成。川沙区
域，川沙C06-01/02地块“川沙企业中心二期”商办项目、川沙C06-03地块“川沙锦绣云澜”住宅项目要实
现竣工。2025年，公司拟竣工项目3个，总建筑面积41万平方米；续建项目4个，总建筑面积122万平方米；
新建项目1个，总建筑面积15.49万平方米。
陆家嘴集团委托项目三林楔形绿地12单元商办项目、陆家嘴锦绣澜湾、前滩公馆等按计划推进。
（2）融入“陆家嘴大朋友圈”，全力以赴推进招商引资与营销运营
公司将继续服务浦东国际化一流营商环境的打造，千方百计挖掘资源，努力为浦东新区经济发展和产业
升级提供新动力。
办公及产业园方面，一是在营项目要牢牢稳住核心区办公楼宇出租率的“基本盘”，及时监测市场需求
端变化，多举措应对。要积极推进世纪财富广场（潍坊社区497-02地块）、前滩中环广场（前滩54-01地块
）以及陆家嘴集团委托项目的入市租赁工作，并加速去化在营项目存量空置面积。二是大宗交易要牢牢稳住
上年储备客户的“好势头”，持续发力，加大推行更市场化的交易模式。三是产业园招商模式要加快探索新
路径、新方法，形成更具活力的融合创新产业招商模式，并依托已入驻的链主企业，加快链式要素集聚，助
力浦东科技创新和产业结构向更高水平迈进。
住宅产品方面，要借力密集出台的房地产利好政策，充分研究每个项目独特优势，形成各项目的核心竞
争卖点，建立涵盖“售前-售中-售后”全过程、全方位销售服务和风险识别体系，提升客户需求感知能力。
持续推进“川沙锦绣云澜”、“世纪前滩·天汇”、“世纪臻邸”、“陆家嘴太古源源邸”以及参股的“前
滩公馆”的销售工作。租赁住宅要确保出租率稳定，全面推进前滩、川沙、张江片区的统筹管理，打开知名
度和市场影响力，建立深度服务机制和标准化运营管理体系，力争打造上海租赁住宅头部品牌。
（3）多维提升，持续强化服务保障能力
物业管理服务方面，要彰显“上海品牌”软实力，办公、产业园、住宅、商业的物业服务，都要分析、
积累、推广优质项目的好做法、好案例，以品质为基、成本为控、安全为要，形成标杆效应，对标对表，一
楼一策，实现客户满意和成本优化双提升。
要形成营销团队和物业服务团队的协同机制，全方位、多层次地了解并快速响应客户需求。要更加创新
招商服务的理念、思路和举措，优化完善招商服务的体制、机制和方法，通过改革创新，推动公司招商引资
和客户服务工作进一步提质量、增效能、上水平。要加快推进以住宅租赁运营为主营业务的佳纪公司、以商
业楼宇租赁运营为主营业务的陆耀公司和以城市更新、二次装修为主营业务的耀能公司等轻资产服务平台及
运营服务公司的发展，优化主营业务结构，提升招商运营能级。
2、聚焦“特色金融服务”
服务实体经济，提升金融服务效能。金融板块将积极响应国家要求，立足金融“五篇大文章”，根据公
司整体战略方向和工作部署，用好、用足各项政策，抢抓时间窗口和红利期，促进金融板块与实体经济深度
融合。进一步深化金融投资对产业群集聚的引导作用，着力推进金融板块与各业务板块的互动共促，积极探
索建立深度协同业务机制，持续整合资源，为“陆家嘴大朋友圈”产业生态提供高品质金融服务。
深化转型改革，提升金融发展质量。陆家嘴信托将继续攻坚克难，妥善推动风险项目的处置；持续苦练
内功，加强团队建设，提升主动管理类标品信托的管理能力，从固有业务、资产管理、资产服务、家族信托
、战略协同、财富管理多个维度，推动业务转型升级。爱建证券将在资本实力增强和激励约束机制优化的基
础上，围绕问题导向、战略导向和价值导向，加快培育“科技特色”，全力申请重要业务牌照资格。陆家嘴
国泰人寿将坚持价值型规模发展，提升各渠道人均效能，同时以合规和风控为保障，更好适应内外部环境，
持续优化偿付能力及期限结构匹配，逐步调整产品策略转型，实现高质量发展。
3、聚焦“商旅服务”
2025年，在营酒店项目将多途径提质
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