经营分析☆ ◇600663 陆家嘴 更新日期：2026-07-18◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
在浦东新区、天津红桥区及苏州高新区等地从事以城市综合开发为主的房地产综合开发业务，包括土地批
租、房产销售、房地产租赁、酒店、物业管理；金融产业、工业、商业、城市基础设施等项目的投资、管
理，投资咨询，企业收购、兼并等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(含投资性房地产转让）(行 97.09亿 53.45 29.22亿 44.59 30.09
业)
房地产租赁(行业) 30.07亿 16.55 17.38亿 26.53 57.80
物业管理(行业) 22.71亿 12.50 2.01亿 3.07 8.86
金融业(行业) 20.19亿 11.11 12.62亿 19.26 62.50
酒店业(行业) 5.92亿 3.26 1.19亿 1.82 20.08
其他(行业) 5.68亿 3.13 3.09亿 4.72 54.46
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 161.47亿 88.89 52.93亿 80.78 32.78
信托(产品) 10.65亿 5.86 6.16亿 9.40 57.86
其他(产品) 6.08亿 3.35 6.04亿 9.22 99.33
证券(产品) 3.46亿 1.91 569.82万 0.09 1.64
分部间抵销(产品) --- --- --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 179.70亿 98.92 65.16亿 99.46 36.26
天津(地区) 1.97亿 1.08 3565.78万 0.54 18.14
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
非金融业务:房地产（含投资性房地产 27.05亿 41.00 15.39亿 45.91 56.89
）销售(行业)
非金融业务:房地产租赁(行业) 14.71亿 22.29 9.61亿 28.66 65.32
非金融业务:物业服务(行业) 10.70亿 16.22 9525.89万 2.84 8.90
金融业务:金融业务投资收益(行业) 3.13亿 4.75 --- --- ---
非金融业务:其他(行业) 2.97亿 4.50 1.54亿 4.60 51.93
非金融业务:酒店业(行业) 2.64亿 4.00 4043.23万 1.21 15.31
金融业务:利息净收入(行业) 2.36亿 3.57 --- --- ---
金融业务:手续费及佣金净收入(行业) 1.61亿 2.44 --- --- ---
金融业务:金融业务公允价值变动收益( 8169.13万 1.24 --- --- ---
行业)
金融业务:汇兑损益(行业) -10.31万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 58.27亿 88.31 28.09亿 83.82 48.21
信托(产品) 4.12亿 6.25 3.13亿 9.33 75.78
其他(产品) 2.16亿 3.27 2.15亿 6.43 99.74
证券(产品) 1.63亿 2.46 678.06万 0.20 4.17
分部间抵销(产品) -2000.57万 -0.30 753.17万 0.22 -37.65
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售（含投资性房地产转让）( 70.68亿 48.24 27.70亿 42.94 39.19
行业)
房地产租赁(行业) 32.51亿 22.19 22.38亿 34.69 68.84
物业管理(行业) 21.80亿 14.88 2.83亿 4.38 12.96
金融业(行业) 13.39亿 9.14 8.06亿 12.49 60.17
酒店业(行业) 5.34亿 3.64 1.51亿 2.34 28.23
其他(行业) 2.79亿 1.90 2.04亿 3.16 73.04
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 133.12亿 90.86 56.45亿 87.51 42.41
信托(产品) 7.02亿 4.79 4.04亿 6.26 57.49
其他(产品) 4.14亿 2.83 4.14亿 6.42 100.05
证券(产品) 2.23亿 1.52 -6021.34万 -0.93 -26.98
分部间抵销(产品) --- --- --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 144.44亿 98.59 64.07亿 99.33 44.36
天津(地区) 2.07亿 1.41 4330.70万 0.67 20.95
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
非金融业务:房地产租赁(行业) 16.54亿 35.96 11.90亿 44.92 71.94
非金融业务:房地产销售(行业) 12.35亿 26.86 10.56亿 39.87 85.50
非金融业务:物业管理(行业) 10.40亿 22.62 1.54亿 5.83 14.84
非金融业务:酒店业(行业) 2.53亿 5.51 7236.06万 2.73 28.55
金融业务:利息净收入(行业) 2.18亿 4.74 -814.87万 -0.31 -3.74
金融业务:手续费及佣金净收入(行业) 1.95亿 4.24 -6579.60万 -2.48 -33.71
金融业务:金融业务公允价值变动收益( 1.52亿 3.30 4262.03万 1.61 28.05
行业)
非金融业务:其他(行业) 1.41亿 3.06 1.34亿 5.05 95.10
金融业务:汇兑损益(行业) 11.06万 0.00 -51.09万 -0.02 -462.04
金融业务:金融业务投资收益(行业) -2.90亿 -6.32 -3.27亿 -12.35 112.65
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 43.23亿 94.02 26.06亿 98.40 60.28
信托(产品) 3.02亿 6.56 1.65亿 6.24 54.82
证券(产品) 9148.51万 1.99 -2740.26万 -1.03 -29.95
其他(产品) -1.18亿 -2.57 -1.19亿 -4.48 100.29
分部间抵销(产品) --- --- --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售23.70亿元，占营业收入的13.04%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│上海极融至诚企业发展有限公司 │ 128917.90│ 7.10│
│合计 │ 236965.32│ 13.04│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购27.78亿元，占总采购额的44.21%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 277775.69│ 44.21│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，聚焦现代化城区建设目标任务，在深耕细作陆家嘴金融
城的同时，持续推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设与运营服务。
公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平
规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，专注
国际化一流营商环境的打造，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。公司持续优化商业地产租售业务，做精做强
核心资产运营，不断打造楼宇经济新高地，在推动住宅产品及部分办公楼宇销售的同时，打造产业聚集平台
，整合优势资源，注重产业链上下游转型升级，聚焦城市楼宇更新改造和高能级专业化租赁运营队伍打造，
依托全方位商业配套等综合优势，不断提升资产管理能级和效率，为公司经营业绩和可持续发展带来新动能
。
聚焦转型发展和提质增效，公司旗下各持牌金融机构以稳经营、促转型、控风险为目标，积极融入国家
发展战略和浦东综改试点，优化金融投资布局，努力服务实体经济，推动自身业务与城市综合开发协同发展
。
公司立足服务浦东国际消费中心建设的重要定位，不断打造多元融合的商业、酒店场景，提供购物、餐
饮、休闲娱乐、住宿等差异化服务和体验，助力区域营商环境与消费环境双提升。综上，公司经营战略方针
是以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业为立足点，打造三元驱动协同发展态势
，发挥“陆家嘴大朋友圈”优势，持续优化商业地产租赁业务，发挥产业聚集效应，提升资源配置和服务赋
能，在做精做强长期持有的核心资产运营的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的
有序流动，实现公司股东利益最大化的目标。
二、报告期内公司所处行业情况
城市综合开发与服务方面，2025年，上海办公楼及产业园整体需求温和修复，以金融与专业服务、科技
互联网、消费等行业为主，市场呈现显著的结构性分化。核心区域甲级写字楼需求保持相对韧性，非核心区
域及部分新兴商务区面临较大的去化压力。受新增供应持续入市和市场竞争加剧影响，全市写字楼租金水平
整体承压，市场活跃度由升级需求带动。与此同时，大宗物业投资市场“以价换量”特征延续，投资型交易
占比逾七成，长租公寓成为投资市场的新亮点，核心区域办公楼和产业园仍受投资者关注。住宅方面，上海
房地产市场在延续前期政策的基础上，迎来了更为精准和强力的支持，市场整体运行呈现“核心资产坚挺、
改善需求主导、政策效应凸显”的鲜明特征。政策层面，8月上海进一步出台优化调整政策措施，在优化限
购、加大公积金政策支持方面发力，进一步降低居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，完
善房产税政策等组合措施；9月上海住宅设计新规“好房子”标准正式落地。从市场表现看，上海高端住宅
市场凭借核心区位和产品力保持高度活跃，内环内及前滩辐射区域等优质板块持续吸引高端改善客户，新房
市场保持量稳价升态势；外环外区域受库存及需求影响，住宅产品的续销和去化压力依然存在，市场结构性
分化加剧。总体而言，住宅市场进一步回归居住本质，购房行为更趋理性。
特色金融服务方面，2025年，国家金融监督管理总局持续锚定金融强国建设目标，强调防范化解金融风
险与服务实体经济高质量发展紧密结合，推动金融与房地产形成良性循环、防范地方债务风险，并引导金融
机构加大对科技创新、绿色发展、普惠小微等领域的支持。信托行业在监管引导与市场需求变化下，业务结
构持续优化，资产服务信托、财富管理信托等本源业务的发展路径更加清晰。证券行业聚焦主责主业，通过
提升投资银行专业能力、发展资产管理业务，积极服务科技创新与产业升级。保险行业则持续发挥长期资金
优势，在负债端深耕养老、健康等领域，在资产端稳步加大对战略性新兴产业及基础设施建设的支持力度，
经营稳健性进一步增强。商旅服务方面，2025年，在宏观环境趋稳及促消费政策持续发力下，上海消费市场
保持恢复态势，复苏结构进一步深化。上海商业零售市场继续呈现存量调改与需求焕新并行的特征。政策端
通过升级首店经济、深化城市更新项目改造、扩大“上海之夏”等消费季活动影响力，持续引导存量商业空
间提质增效与创新转型；消费端对疗愈型业态、产品的需求激增，推动商业项目从单纯的商品交易场所，向
“情感共鸣场域+生活方式容器”转型。上海酒店市场延续“结构性复苏”特征，呈现商务与休闲双轮驱动
的格局。高端商务差旅需求稳固，持续支撑核心区域酒店业绩；国际航班恢复、过境免签政策优化及深度游
趋势，共同推动休闲散客市场加速回温。
三、经营情况讨论与分析
2025年，是“十四五”规划和国企改革深化提升行动“双收官”之年。公司紧紧围绕服务浦东社会主义
现代化引领区建设，坚持稳中求进工作总基调，聚焦主责主业，通过加速业务布局优化、提升产品品质、创
新服务模式，持续增强企业核心竞争力；通过紧扣“陆家嘴大朋友圈”与客户伙伴同频共振，拓展生态半径
，全力推动从“高速度开发建设”向“高质量运营服务”的转型升级；通过积极构建全链条、专业化的企业
办公与产业服务生态，与客户共创商办资产新价值，共筑产业集聚新高地；通过优化持牌金融机构与投资企
业间的资源联动机制，提升板块间的协同运营效率与综合效益，持续提高公司价值创造能力。
四、报告期内核心竞争力分析
公司作为城市综合开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展
地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争
优势。通过多年深耕，公司积累了丰富的城市开发与服务经验。公司的核心竞争力主要体现在以下六个方面
：
（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米增长至39
2万平方米。公司持有的物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙
新市镇城南社区以及天津红桥区，物业所处区位优越，交通便捷。公司积极构建以“专业化”为核心的城市
中心、城市副中心运营平台，不断提升在营商办经营性物业品质与服务，助力浦东打造国际化一流营商环境
，进一步增强品牌竞争力和影响力。
（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨炼，公司已经形成了一支稳定成熟的专业化运营
团队。公司按产品类型，即办公物业（含产业园）、商业物业、住宅物业、酒店物业和会展物业，分别组建
专业化营销团队。各营销团队有针对性地制定运营策略，专业化程度不断提升，确保在营项目服务浦东产业
资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”
的机制，利用自身积累的良好客户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地
企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。产
业服务方面已构建陆创AI加速器、张江股权投资集聚区，为企业提供从孵化培育、融资对接到成果发布的全
周期服务，实现企业成长全链条赋能。
（三）营销与服务协同。公司精心打造了一支拥有“上海品牌”认证的专业化陆家嘴物业团队，形成营
销团队和物业服务团队的协同机制，不仅专注于为公司旗下商办及会展项目提供全方位、多层次的管理服务
，更聚焦于服务城市发展战略，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质量发展。同时，正加快推进以
住宅租赁运营为主营业务的陆家嘴乐居公司、以商业楼宇租赁运营为主营业务的陆家嘴资产管理公司、以城
市更新和定制装修为主营业务的陆家嘴建筑科技公司等轻资产服务平台及运营服务公司的实体化运作。优化
产业服务体系，探索产业园招商模式，构建“以链聚群、以数赋能、以场景引项目”的新型招商范式，打造
高承载力的产业集聚平台，持续提升项目招商、运营与服务能级。
（四）持续发展的历史机遇。在控股股东陆家嘴集团的支持下，2023-2024年，公司完成了发行股份及
支付现金购买资产并募集配套资金，将四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的优质股权资产注入公
司，为做强做大主业、提升资产质量、优化股权结构、充实资金储备、优化财务结构，实现可持续发展奠定
基础。充分利用陆家嘴集团的资源优势，聚力“陆家嘴大朋友圈”，围绕运营端聚劲发力，努力形成以陆家
嘴产品为纽带的社会生态、生活生态、商务生态。随着前滩国际商务区“十年基本建成”目标的实现，前滩
的开发运营已进入了全新阶段。作为张江人工智能创新小镇“模力双塔”核心载体，公司“科学之门”集群
项目聚焦AI领域龙头企业与高成长企业，正发挥功能平台作用。公司将继续着力促进区域产融结合，通过引
进主力客户和带动产业集聚，使前滩国际商务区、张江“科学之门”集群成为上海办公楼与产业园市场中备
受关注的区域，成为各类企业和机构办公的最佳选址之一。同时，作为陆家嘴集团的重要区域开发平台，通
过与陆家嘴集团、前滩投资共同设立项目公司，持续推进三林滨江南项目的开发、建设及销售。
（五）统筹优势助力业务发展。公司旗下持有证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“
城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业的发展格局，推动金融服务与实体经济协同发
展。随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司已成为陆家嘴集团区域开发、建设及运营的实施平台，
有助于公司专业能力的持续提升。公司受托承接的陆家嘴集团在前滩、三林滨江南、御桥等新兴区域的项目
开发建设及招商运营正全力推进。
（六）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》和《上海证券
交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断优化
公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。2025年度，公司完成了《
公司章程》《舆情管理制度》《市值管理制度》及董事会专门委员会实施细则等22个治理制度的修订及制定
工作，推动公司治理相关制度的进一步完善。公司建立了由股东会、董事会和高级管理人员组成的公司治理
架构，形成了权力机构、决策机构、监督机构和管理层之间权责明确、运作规范的相互协调和相互制衡机制
，为公司高效、稳健经营提供了组织保证。
五、报告期内主要经营情况
2025年，公司在董事会领导下，进一步加强团队建设，提升风险意识，规范内部管理，坚持市场化运作
，发挥专业能力，推动公司科学决策。各专门委员会分工明确，权责清晰，有效维护公司及股东利益。
（一）2025年度董事会工作
1、董事会及专门委员会召开情况
2025年，公司董事会持续做好公司重大事项的审议和决策。全体董事认真履行监管规定，勤勉尽职，按
时出席会议，积极发表专业意见。公司董事会2025年共召开9次会议（含临时董事会）；公司董事会专门委
员会共召开13次会议，其中审计委员会召开5次会议，提名委员会召开3次会议，薪酬与考核委员会召开4次
会议，战略与ESG委员会召开1次会议，为公司各项决策和重要经营工作稳步推进提供扎实保障。
2、召集召开股东会情况
2025年，公司董事会召集、召开2次股东会，其中：2024年年度股东会审议通过了《2024年年度报告全
文及摘要》《2024年度董事会报告、年度工作报告以及2025年度工作计划报告》《2024年度利润分配方案》
等13项议案；2025年第一次临时股东会审议通过了2项议案，分别为《关于修订<公司章程>及其附件并取消
监事会的议案》《关于增补董事的议案》。公司董事会根据《公司法》《公司章程》等相关法律法规的要求
，依据股东会的决议和授权，督促公司严格执行股东会通过的各项决议。
3、独立董事履职情况
公司独立董事严格按照法律法规及公司章程的要求，认真履行各项职责，按时参加股东会、董事会及专
门委员会，参与公司重大事项的决策，结合专业知识严格对各项议案进行审议并作出独立、客观、公正的判
断。独立董事与公司的董事、高级管理人员及相关工作人员保持密切联系，确保及时获悉公司重大事项的进
展情况，切实维护公司和中小股东的利益。2025年，公司独立董事召开1次专门会议，审议通过1项议案。独
立董事对提交董事会审议的各项议案均表示同意。2025年，公司在年报、半年报及三季报披露后共组织了三
次业绩说明会，公司相关独立董事参会，与管理层一起与中小投资者充分沟通交流。
（二）2025年度经营工作回顾
1、2025年度营业收入181.67亿元，其中：房地产业务收入161.48亿元，金融业务收入20.19亿元。
2、2025年度房地产业务成本108.58亿元，金融业务成本及管理费用7.57亿元。
3、2025年度项目开发投资支出36.91亿元。
4、2025年度实现归属于上市公司股东的净利润12.26亿元。
（三）2025年经营工作分析
1、经营收入分析
（1）物业租赁收入
①合并报表范围内长期在营物业租赁现金流入，合计37.63亿元，主要包括：
办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2025年度租赁现金流入26.06亿元，比2024年度减少5
.47亿元，同比减少17%。
目前公司持有在营甲级写字楼共36幢，总建筑面积242万平方米。截至2025年末，上海成熟甲级写字楼
（运营一年及以上）的平均出租率为78%，平均租金6.92元/平方米/天；天津成熟甲级写字楼的平均出租率
为61%，平均租金2.8元/平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴981大楼。截至2
025年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积32万平方米，出租率90%，平均租金5.13元/平方米/天。
商业物业。2025年度租赁现金流入4.25亿元，与2024年度基本持平。商业物业主要包括上海陆家嘴L+MA
LL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885、前滩陆悦广场、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、川沙九六
广场、张江陆悦天地、陆家嘴金融城配套商业设施。截至2025年末，主要商业物业总建筑面积78万平方米，
其中成熟商业物业（运营一年及以上）出租率情况为：上海陆家嘴L+MALL出租率为97%；天津陆家嘴L+MALL
出租率为86%；陆家嘴96广场出租率为90%；陆家嘴1885出租率为77%；花木陆悦坊出租率为100%；金杨陆悦
坊出租率为88%；前滩陆悦广场出租率为92%；川沙九六广场出租率为96%。张江陆悦天地于2025年12月全面
开业。
酒店物业。2025年全年现金流入6.06亿元，比2024年度增加0.9亿元，同比增加17%。公司酒店物业包括
：东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前滩香格里拉酒店、张江希尔顿酒店。其中，
东怡大酒店配备209间房间，2025年全年GOP率为37.48%，平均出租率为69.07%；陆家嘴明城酒店配备221间
房间，2025年全年GOP率为33.44%，平均出租率为57.23%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2025年全年
GOP率为28.21%，平均出租率为76.58%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2025年全年GOP率为42.07%
，平均出租率为76%。上海张江希尔顿酒店于2025年3月实现开业，配备475间房间。住宅物业。2025年度，
住宅租赁现金流入1.15亿元，比2024年度增加0.52亿元，同比增长83%。
公司租赁住宅物业包括川沙悦庭、张江雍萃75、前滩悦庭54。截至2025年末，租赁住宅总建筑面积13万
平方米，其中成熟租赁住宅物业（运营一年及以上）为川沙悦庭，年末出租率为97.5%，平均租金2.45元/平
方米/天。张江雍萃出租率86.8%，平均租金3.62元/平方米/天。前滩悦庭54项目于2025年2月开业。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计12.85亿元。
公司持股50%的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。前绣实业。前绣实业为前
滩太古里的运营主体，2025年度租赁收入4.59亿元，与2024年度基本持平。
新国博。新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2025年度租赁收入7.47亿元，较2024年度减少0.23
亿元，同比下降3%。
富都世界。2025年度租赁收入为0.79亿元，较2024年度减少0.06亿元，同比下降7%。（2）房产销售收
入
2025年度，公司实现房产销售现金流入合计114.32亿元。收入主要来自于：住宅物业（含车位）销售现
金流入107.91亿元，主要为：世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜、世纪臻邸、陆家嘴太古源
源邸（第一至三批）。2025年度累计住宅物业合同销售面积7.19万平方米，同比增加6%；合同销售金额93.4
3亿元，同比增加28%；在售项目的整体去化率为94%。
商办物业销售现金流入6.41亿元，为陆家嘴投资大厦、富汇大厦B栋及C栋销售尾款。（3）物业服务收
入
合并报表范围内，2025年度，公司实现物业服务收入22.71亿元，较2024年度增加0.91亿元，同比增加4
%。
合并报表范围外，物业服务收入主要来源于前绣实业和新国博。其中：前绣实业物业服务性收入1.32亿
元，同比增长3%；新国博服务性收入4.03亿元，同比下降6%。（4）其他收入
2025年度，公司实现其他收入5.68亿元，较2024年度增加2.89亿元，同比增加104%。主要为公司代建、
代销、代运营等的管理服务费和建设工程收入。
（5）金融服务收入
2025年度，金融业务实现收入20.19亿元，占公司营业收入总额的11%。2、项目投资分析
2025年，公司新开工项目2个，总建筑面积16.39万平方米，为梅园社区2E8-17地块、软件园4号楼改造
。
竣工项目3个，总建筑面积41.02万平方米，为川沙C06-01/02地块、川沙C06-03地块、张江中区74-01地
块。续建项目4个，总建筑面积122.21万平方米，为梅园社区2E8-19地块、前滩21-02地块、前滩21-03地块
及洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地块。3、有息负债现状
截至2025年末，公司有息负债余额703.40亿元，占2025年末公司总资产的42%，较2024年末有息负债余
额减少3.06亿元。2025年末有息负债余额按品种分为：银行贷款399.25亿元、债券（含资产证券化）285.33
亿元、接受控股股东及其控股子公司贷款9.89亿元、其他关联方借款1.70亿元、金融持牌机构拆入资金和收
益凭证7.23亿元。
4、经营业绩影响分析
公司2025年度利润来源主要由房地产租赁、房地产销售、金融业务、物业服务、酒店及投资收益组成。
其中：房地产销售毛利率为30%；长期持有物业出租毛利率为58%；物业服务毛利率9%；酒店业务毛利率20%
；金融业务利润率63%；其他业务毛利率54%。除此以外，下述项目与公司年度利润及现金流有较大相关性：
（1）投资收益：公司2025年度非金融板块实现投资收益2.8亿元。（2）投资性房地产摊销：根据企业
会计政策，2025年度摊销投资性房地产10.78亿元。（3）税金支出：公司2025年度共缴纳税金29.59亿元（
含代扣代缴），占营业收入的16%。（4）现金分红支出：2025年6月，公司向股东派发2024年度现金红利共
计4.38亿元（含税），与2024年度中期现金红利合计7.54亿元，占2024年度归属于上市公司股东的净利润的
50.02%。2025年12月，公司向股东派发2025年度中期现金红利共计3.19亿元（含税），占2025年前三季度归
属于上市公司股东的净利润的30.03%。
（5）员工薪酬支出：2025年度合并报表范围员工总数6691人，薪酬支出总额为140370万元，人均20.98
万元。
2025年，公司以“做优产品力、做强团队力、做深约束力”三力建设为支撑点，对标先进，补齐短板，
铸造提质增效内涵发展引擎，实现以质量引领效率优化，以效率促进质量提升，形成相互促进、协同发展的
良好局面。
做优产品力。公司秉持市场需求导向，开展项目从“启动-规划-首开-竣备-交付”全生命周期管理工作
，全方位、精细化拆解剖析，全力促进各个业务板块在品质雕琢、成本把控、市场营销、物业服务等多领域
实现“质”的提升，推动公司整体运营管理水平的持续进阶与长效发展。通过提升产品全过程品质管理，全
方位做优项目产品力，以高标准落实事前管控、风险预警、过程实施、事中查验、改进提升，构建起“策划
-目标-实施-检查-改进-提升”的全过程品质管理闭环体系，为公司产品的卓越品质提供坚实保障。通过打
造全链条贯通、全场景覆盖、全周期贯穿的成本管理模式，实现成本管理体系化与标准化。在各业务板块精
心选树成本管控的典范项目，推广经验与模式，对标汲取行业优秀实践，激发全体员工的成本管控意识，全
面提升公司产品成本管理能力，实现资源的高效配置与利用，有效降低成本支出，为公司在激烈的市场竞争
中赢得更为有利的成本优势地位。
做强团队力。公司围绕战略愿景，顺应市场变革大势，持续优化组织架构与人才布局，健全赛马争先、
比学赶超的良性竞争机制。选人用人机制不断完善，以岗位职责精准界定为前提、以能力素质科学评估为依
据，推动人岗相适、人事相宜，全方位拓宽引才、育才、用才、留才渠道。考核激励体系持续改革，立足实
际，积极构建差异化考核激励机制，坚持以实绩论英雄、以贡献定价值，进一步激发团队干事创业的内生动
力。深入推进管理人员任期制与契约化管理，建立健全多维度综合评价机制，全力锻造一支政治过硬、专业
精湛、敢闯敢干、善作善成的人才队伍，为公司高质量发展，筑牢坚实的人才根基与组织保障。
做深约束力。严守安全管理底线，织密安全管理网络，扎实推进在建项目与在营物业的安全生产与安全
管理，继续以巩固深化“隐患动态清零”和坚决实现“事故减量防大”为目标，坚持“早准备、早部署、早
启动”的工作准则，全面落实安全管理、消防管理、防台防汛工作。持续完善安全生产责任体系、优化安全
监管措施，强化源头管控、落实隐患排查与整改闭环销项。筑牢内控管理根基，系统性梳理纪检、审计、合
规和风控条线的制度、规程和工作重点，持续提升内部管理和风险控制，明确路径和方式，确保企业运营的
规范与高效。探索纪检、审计、合规和风控职能的有机融合，强化“内控、风控、合规、廉防”一体推进，
形成横向协同、纵向联动的“大监督”格局，统筹信息、资源和成果，切实发挥监管合力。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
1、办公物业
2025年，上海办公楼租赁市场在宏观经济政策支持与城市内生发展动能的双重驱动下，整个市场于压力
中彰显韧性，流动性温和修复。一方面，市场正经历全面价值重塑，供需两端在动态博弈与波动调整中探寻
新的均衡；另一方面，互联网科技、金融与专业服务、消费等多行业租赁需求持续释放，支撑整体市场需求
基本面。
办公楼租赁市场方面，根据世邦魏理仕和仲量联行数据，全年甲级办公楼新增供应约103.7万平方米，
净吸纳量约为49.9万平方米，平均租金报价同比下降5.9%至7.9元/平方米/天。成本驱动型的搬迁与升级仍
是主要需求类型，随着甲级与乙级办公楼之间的租金差距缩小，升级需求持续释放。产业园市场方面，根据
高力国际数据，上海全年新增供应量约178万平方米，全年吸纳量约为51.5万平方米，租金报价下降9.7%至3
.07元/平方米/天。机器人、人工智能及其应用行业正成为上海产业园区结构性复苏的核心驱动力。甲级办
公楼和产业园市场平均出租率分别为75.7%和68.1%。
根据世邦魏理仕统计，2025年上海房地产大宗市场实现成交97笔，交易总额474亿元，均较2024年有所
下滑。全年单季交易活跃度呈现稳步修复态势，投资型交易占比逾七成。其中，办公楼交易笔数占比约为42
%，涉及核心区办公物业、产业园物业及租赁公寓物业。
2026年，根据世邦魏理仕和高力国际统计，上海办公楼和产业园预计将分别迎来130万平方米和390万平
方米的新供应量。短期内两个市场将仍面临供应压力，租户议价优势延续。同时，需求端方面，“十五五”
规划驱动产业跃迁，新质生产力将催生高品质、定制化的办公或产业空间需求，预计将为办公楼与产业园市
场带来结构性机遇。
公司目前在营办公物业（含产业园）总建筑面积273万平方米，其中持有的上海办公物业（含产业园）
总建筑面积247万平方米，成熟物业（含产业园）主要位于上海陆家嘴区域的世纪大道、花木及前滩区域，2
025年新增物业位于张江科学城和川沙两大区域。公司将积极应对宏观经济形势变化，紧跟市场，依片区特
征定制策略，并精修内功，在做好招商稳商的同时，积极推进大宗交易，力争在市场竞争中脱颖而出，赢得
更多的市场份额。具体措施如下：
办公楼方面，公司依托不断完善的楼宇运营能力，进一步强化自身宣传与推广能力，提升公司楼宇品牌
市场影响力，赋能楼宇招商。
（1）细分产办运营阵列，做强专业化运作
公司办公物业（含产业园）资产体量逐步上升，将依据区域分布与服务配套进一步细分。区域分布方面
，形成陆家嘴、前滩、张江科学城与川沙区域三大运营核心，缩短管理半径，进一步做强业务专业度。服务
配套方面，确立专业团队运营LSPACE陆创营、LHUB陆创空间两大服务平台，不断提升公司楼宇的商务配套，
赋能楼宇招商。
（2）稳存量，促增量，双管齐下
持续跟踪市场动态，敏锐把握窗口期，因势调整招租策略，力争抢占先机，提升存量和新增项目的出租
率。对于存量项目，以客户需求为中心，依托“陆家嘴大朋友圈”服务体系，加强需求洞察与精准服务，增
强客户黏性，稳固成熟项目的续租率。另一方面，针对新老项目待租面积，结合项目特征定制招商策略，重
点攻坚大客户谈判，推动新入市项目尽早实现大客户签约，不断推高项目去化。同时，提供标准化定制装修
服务，满足小面积客户拎包入驻需求，进一步拓宽获客能力。
（3）做强租售并举，助力楼宇招商
一方面从产品设计端入手，为市场输送更多优质租售并举项目，另一方面做强市场客户及存量客户诉求
排摸，留住有置业意愿的企业，为其提供满足其个性化需求的楼宇，作为助力招商引资的重要手段。
产业招商方面，在市场化招商的基础上，做强产业招商，搭建产业平台，梳理区域重点发展产业领域，
推动链主客户的率先落地。
（4）产业招商和市场招商两手抓
不断做强产业招商能力，分析行业发展热点，积极推动链主企业落地。进一步挖潜产业集聚可能性，例
如前滩的医疗器械及生物制药行业，陆家嘴片区的金融、服务行业集聚，北滨江的互联网集聚，张江科学城
片区的AI产业集聚等，以此助力整体招商引资工作。
（5）搭建产业服务平台，赋能产业招商
搭建统一的产业服务平台NEX陆创新域，明确三年建设计划，围绕“策划先行，品牌树立，业务明确，
队伍搭建”目标，有效协同主营业务有序发展，拉通内部业务资源高效运转。根据平台发展规划，完成品牌
建设，形成标准化管理机制及流程，吸引更多产业头部领军企业及科技创新企业签约落址。
（6）做强产业服务配套，为企业成长赋能
积极推进产业服务配套建设，在张江区域创立陆创AI加速器和股权投资集聚区的基础上，以创新定制的
孵化空间为平台，链接股权投资机构和产融对接服务，完善产业生态，促进科技中小企业集聚，助力企业成
长。另一方面，联动产学研机构，定期举行投资路演、企业沙龙、高峰论坛等产融对接活动，促进上下游交
流。
2、居住物业
2025年，上海住宅市场呈现显著结构性分化，高端住宅与核心区域市场表现相对坚挺，普通刚需及远郊
市场则继续承压，市场整体观望情绪浓厚。同时，上海房地产政策持续优化，“沪六条”、沪版“好房子”
新规、“房产税优化”，从需求端松绑、供给端提质、持有端降本三维发力，形成“激活需求+升级品质+稳
定预期”的政策闭环。
2025年，根据克而瑞数据，上海商品住宅市场，全年新增供应量518万平方米，同比下降31%；成交4382
4套，同比下降23%；成交面积546万平方米，同比下降21%；成交均价81467元/平方米，同比上涨6%。商品住
宅市场冷热不均，外环外市场的停滞状态逐步向内延伸，市中心区尤其是内环内区域依靠高端项目仍维持价
格韧性，外围特别是外环外区域成交增长动力不足。二手住宅全年成交约22.5万套，创近四年新高，整体以
价换量，刚需为主导。2025年末，全市住宅库存去化周期持续攀升至18个月，其中七成库存分布在外环外。
住宅租赁市场方面，供需层面呈现清晰的多层次分化格局。2025年，保租房作为政策基石，已供应超60
万套，占据约25%市场份额。高端公寓与服务式公寓则主导品质市场，前者竞争焦点从地段转向产品力与社
群运营，承接改善需求；后者聚焦核心及新兴商务区，提供灵活租约的项目仍受青睐。租赁市场正从规模扩
张阶段迈向精细化、差异化运营阶段，资本更关注长期收益与运营效率。
展望2026年住宅市场，面对持续分化和竞争加剧的整体环境，公司将主动顺应市场需求，精准把握市场
动态，坚持以客户为中心，用确定的专业与担当应对不确定的市场，重点措施如下：
（1）销售住宅聚焦产品、服务、交付，三维度全面提升
2026年，居住产品业务板块将坚定国有房地产企业的使命，继续对标行业标杆企业，提升产品价值和质
量，积极应对市场变化，勇于开拓创新，确保按计划推进销售、交付工作。产品升级方面，根据市场和规范
标准的不断升级，围绕客户日益增长的居住需求，新建设项目将聚焦户型迭代、景观焕新、收纳提升等课题
，专心打造“好房子”，建设高品质全景示范区、样板房、架空层、会所等，让客户实现所见即所得；市场
策略方面，整合公司品牌优势和行业优质资源，持续依托“陆家嘴大朋友圈”资源，通过社群品牌、自媒体
平台等方式传播品牌。客户服务方面，构建住宅客户关系团队，通过客服企微实现点对点的对客沟通与即时
响应服务，密切关注客户体验、及时反馈客户需求，助力产品及服务品质提升。依托陆家嘴大朋友圈生态，
增进住宅业主与公司其他业态的资源衔接，为住宅业主提供尊享服务、生活便利。
提升交付力方面，强化制度保障，推行“无界服务”。严格执行交付管理规定和客诉处理指引，确保交
付流程规范。严格把控工程品质，前置排查风险，合理制定交付方案，塑造高品质住宅典范。
（2）租赁住宅锚定“产品力、运营力、拓展力”建设，夯实高质量发展根基
2026年，住宅租赁将围绕“产品力、运营力、拓展力”，聚焦能力筑基与标杆打造。产品力方面攻坚迭
代，升级产品标准手册，启动“公寓+增值功能”复合模式试点，建立存量资产改造可行性评估与设计模型
。运营力方面打牢基础，围绕“星享服务体系”持续提升服务标准，并通过“乐居APP”“小程序”等客户
触点，从技术层面打造服务闭环。拓展力方面，将对外探索各类合作模式，如合作开发、包租、轻资产委托
管理等，实现项目落地，完成市场化能力验证。通过标准建立与标杆验证，初步构建“产品-运营”模型，
为规模化发展与品牌溢价积累实证基础。
3、商业物业
2025年，上海社会消费品零售总额达1.66万亿元，同比增长4.6%，国补品类成为拉动消费增长的核心驱
动力。根据仲量联行数据，上海零售物业市场呈现阶段性复苏态势，2025年一季度品牌拓店态度偏谨慎，二
至四季度租赁活动逐步回暖、持续复苏，全年累计录得净吸纳量40.4万平方米，市场活力回升。
展望2026年，消费行业将延续理性务实的发展基调。一方面，品牌方会更聚焦于核心客群需求，强化对
投入产出比的管控。另一方面，消费者对品质生活、高性价比产品及情绪价值的核心诉求将持续深化，从而
为潮玩杂货、运动服饰与装备、宠物服务、健康体育等多元业态带来持久的租赁需求增长动力。综合市场供
需、政策导向及消费趋势，预计2026年上海商业物业市场将呈现以下三大发展特征：
（1）消费需求迭代：体验与性价比双驱，租赁需求更趋多元。随着消费市场持续复苏，消费者对消费
场景的情绪体验、情感共鸣及性价比的关注度不断提升，将进一步带动疗愈业态、运动消费、二次元潮玩、
宠物经济及平价餐饮等多元领域租赁需求释放。
（2）区域格局重构：核心引领与新城崛起双轮驱动。随着上海国际消费中心城市建设的持续推进，商
业区域布局正打破传统均衡，形成“核心集聚、新城补位”的全新格局。新城商业供给加速扩容，重点完善
业态组合、提升服务能级，打造区域级消费中心，适配新城居民与产业人口的消费需求。同时，核心商圈与
社区商业呈现两极分化发展，核心商圈走垂直细分、高端特色路线，社区商业聚焦便民服务、家庭消费，而
TOD模式依托交通优势，成为串联各类商业场景、做实“15分钟生活圈”的新增长点。
（3）空间价值创新：从消费载体到情感体验聚合平台。商业空间的功能边界正不断延伸，已突破传统
消费场景的局限，升级为承载独特体验、情感连接与生活方式表达的核心聚合平台。同时，商旅文体展呈现
生态化发展，夜间经济将持续提质扩容，依托灯光秀、主题活动等创新形式，延长消费时长、提升消费活力
。市集经济常态化运营，丰富消费选择、营造烟火气，进一步深化“商业即生活”的理念，推动商业空间成
为承载生活方式、情感交流的综合平台。
针对上述趋势，结合公司各商业物业项目的特征，公司将持续提升项目产品能力、数字化能力、成本管
理能力和创新引领能力，不断扩大陆家嘴商业品牌影响力。具体措施如下：
（1）深耕产品，打造差异化项目核心竞争力积极洞察市场与消费者需求，结合经营复盘成果，持续对
在营项目进行升级优化，着力塑造差异化经营产品力，提升项目经营质效。结合存量改造与场景创新需求，
以提质增效为导向，持续优化商业产品设计管理方案，助力项目实现业态升级与价值提升。重点推进陆家嘴
96广场业态改造、陆家嘴1885全面焕新、天津陆家嘴中心业态升级等工作，适配不同项目的发展需求。
（2）提质增效，筑牢精细化运营坚实根基强化营销成本精细化管控，构建多维度营销效果评估体系，
持续迭代营销策略矩阵，在优化营销资源配置的同时，同步推进客户服务体验升级。推进各项目节能设备更
换与能耗管控，降低运营成本，契合绿色发展理念。优化保洁、安保、维修服务流程，建立标准化考核体系
，针对购物中心、社区商业等不同业态，差异化适配服务标准，全面提升客户满意度。
（3）创新赋能，激活品牌与场景双重价值持续深化品牌建设，打造具有行业影响力的商管品牌。聚焦
“商旅融合”核心方向，深化业态与营销创新，联动区域内企业打造跨界商业活动，强化市场声量。激活会
员生态作为增长新引擎，通过深化商业大会员系统建设，完善会员权益体系，提升用户粘性与消费转化效率
，拓展增长空间。持续孵化自有IP、联动外部优质IP，丰富活动内容与场景体验。进一步扩大陆家嘴商业品
牌影响力，推动各项目实现高质量运营。
4、金融行业
2025年，在经济结构转型与金融强国建设的战略指引下，金融行业紧扣中央经济工作会议部署要求，锚
定金融“五篇大文章”核心任务推进发展，行业整体向质量提升方向转型。金融监管始终以“强监管、防风
险”为主线，稳步推进各细分领域的转型工作，为“十五五”开局及行业长期健康发展奠定坚实基础。
2026年，金融行业迎来转型深化的关键阶段，行业各细分领域均以高质量发展为核心目标，坚持提升金
融服务质效与精准度，为扩大内需、培育发展新质生产力等国家重大战略落地提供坚实金融支撑。
（1）信托行业坚守受托定位，深化主业聚焦
2026年是新修订《信托公司管理办法》正式施行之年，信托行业将进一步坚守受托人定位，以监管新规
为根本遵循，聚力推动业务向主业聚焦、向专业纵深发展，把受托人核心定位全面融入业务全流程各环节，
筑牢受托责任履行能力。业务三分类政策实施至今已进入第三个年度，行业整体业务结构优化成效显著，正
以资产服务信托、资产管理信托、公益慈善信托为核心业务抓手，深入推进行业转型深化与实践走深走实。
（2）证券行业把握严监管基调，整合创新发展
2026年，证券行业将以深化行业整合与培育创新动能为核心引擎，立足严监管主基调，持续强化资本市
场核心中介功能，坚守服务实体经济初心，全力护航资本市场发展。监管层面将继续优化资本市场生态，切
实维护投资者合法权益，完善行业治理体系，引导证券公司推动业务发展与国家战略深度融合。在政策引导
与市场需求双重驱动下，行业将聚焦创新业务提质增效，夯实服务实体经济根基，为发展注入更强劲动力。
（3）寿险行业优化业务结构，提升价值内涵
2026年，寿险行业将迈入以业务结构优化、价值内涵提升为核心的发展新阶段。居民健康保障与养老规
划需求升级，进一步激活保险市场核心消费潜力；报行合一政策深化落地，加速推动行业形成良性竞争格局
。低利率环境下储蓄资金向具备长期稳健收益属性的保险产品迁移趋势增强，为行业带来增量业务需求；预
定利率的动态调整，也对行业产品创新设计与专业化投资能力提出更高要求。在此背景下，寿险公司将优化
产品供给结构，精准把握市场发展机遇，推动行业经营质效稳步提升。
2026年，公司金融板块将严格贯彻落实中央经济工作会议各项部署要求，坚持服务实体经济的根本宗旨
，以专业化、体系化服务能力建设为抓手，以内生式增长与外延式并购相结合模式，打造高效率综合金融服
务体系。陆家嘴信托将坚守信托本源定位，精准布局优势赛道，深耕区域市场，稳步达成核心发展目标；爱
建证券将锚定科技特色与全球视野，聚焦核心赛道深耕细作，锻造全链条综合金融服务能力，精进专业服务
水准与核心竞争力；陆家嘴国泰人寿将坚持价值型发展道路，深入推进业务多元化与特色化布局，构建数智
化金融服务生态，实现有价值的规模增长。金融板块将围绕公司整体发展战略，秉持稳健致远的经营理念，
全方位赋能上海国际金融中心的高水平建设，助推实体经济产业转型升级。
(二)公司发展战略
经过三十余年的发展，公司已成功完成了从“单一土地开发”向“城市综合开发与服务+特色金融服务+
商旅服务”的主营业务转型。公司城市综合开发与服务板块经历了快速发展期后，进入相对成熟的阶段，以
商办物业的租赁与销售为主要业务。2017年，公司响应国资国企改革的号召，成功完成陆金发100%股权收购
，并一举获得了信托、证券和保险三家持牌金融机构，将业务领域拓展至金融服务板块。
当前，公司通过做精区域开发、做优金融服务、做强商旅服务，持续优化业务布局，坚定推动从“高速
度开发建设”向“高质量运营服务”的转型。同时，不断寻求新的发展途径，更加注重资产运营与管理能力
，通过资产更新、业态融合及金融工具盘活存量资产，并着力提升项目的绿色低碳与智慧化水平。
未来，公司将继续以三大核心主业为立足点，以“做优产品力、做强团队力、做深约束力”三力建设为
支撑点，积极探索多元化和精准化的可持续成长路径，持续巩固公司核心竞争力与市场影响力，致力于实现
公司长期价值的稳步增长。
(三)经营计划
2026年，公司将紧扣上海“五个中心”建设和浦东新区打造社会主义现代化建设引领区的战略目标，立
足“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业，做优做强、向深向实发展，依托“陆家
嘴大朋友圈”平台，通过构建“人、产、城”融合发展模式，促进产业协同生态、提升服务发展能级、优化
产业发展布局，在服务城市高质量发展中持续增强公司核心竞争力。
1、围绕载体运营服务提质效，赋能现代化城区高标准建设
2026年，公司将继续开发与运营并重、规模与质量齐升，推动从“建设好”向“运营好”转型升级，锚
定高质量城市运营为基、服务多元融合为锚、全周期载体服务为核三大主线。精筑楼宇平台，响应城市空间
优化和品质提升的号召，推进楼宇改造，打造可复制的城市更新示范标杆；深耕产业招商，围绕浦东新区现
代化产业体系，聚焦重点赛道招商引资，规划布局科创生态，构建“招投服”联动新模式；夯实服务之本，
以“高效响应+个性定制”为核心，构建以客户为中心的矩阵式服务体系。
（1）构建区域生态强磁场，打好招商引资“主动仗”
从空间供给向全维赋能升级，围绕“以产兴城、以城促产”主线，加速区域新经济总部集聚效应。
在办公及产业园招商引资方面，一是守牢核心标杆区成熟办公楼宇出租率压舱石，确保基本盘稳定。以
“焕新促运营”提升核心区成熟项目出租率，以“推广带去化”攻坚爬坡期新入市项目。依托“创新创业企
业集聚”与浦东“青创15条”政策红利，巩固并促进世纪金融广场、世纪大都会、陆家嘴滨江中心等成熟项
目去化，同步推进世纪财富广场、前滩中环广场及集团委托项目的入市租赁工作，形成新老项目“双促进”
格局。精准匹配市场需求，优化小面积段、定制精装、拎包入住产品线，固化标准、量化工期、闭环验收，
确保批量落地、即租即用。二是提升大宗交易成交质效，放大核心区资产优势，提速重点项目谈判与落地。
三是深耕产业生态招商链，集群效应再突破。依托高品质办公楼宇、优质人才安居房源、全方位商业会展设
施等多元资源优势，构建人工智能应用场景的概念验证和示范推广平台，吸引更多产业头部领军企业及科技
创新企业签约落址，为企业提供从孵化培育、融资对接到成果发布的全周期服务，实现成长全链条赋能。
在住宅产品租售与服务方面，紧扣楼市回暖窗口，叠加“好房子”“沪七条”政策红利，销售端加快铺
排推售节奏，推广端塑强综合体大盘形象，服务端健全全周期房屋保障，全面提升住宅产品竞争力。延续陆
家嘴太古源源邸、川沙锦绣云澜、世纪臻邸以及参股的前滩公馆、前滩滨江道项目销售势头，推动高转化增
客蓄客，全力完成销售计划。陆家嘴云邸要锁定关键节点，推进2026年年内启动认筹、开盘。租赁住宅推进
前滩、张江、川沙片区的统筹管理。聚焦标准化服务与品牌辨识度两个专项持续精进，打造宜居宜业、定制
家居、拎包入住的高品质TOD活力社区，构建住宅客户关系团队，通过客服企微实现点对点的对客沟通与即
时响应服务，助力产品及服务品质提升。
（2）载体建设攻坚提速，重点区域开发“谱新篇”
紧扣建设关键节点，实施贯穿项目全周期动态管控，推动全景计划一体落地，建设进度对表对标、品质
全程严控，持续提升建设质效。陆家嘴区域，梅园社区2E8-19地块住宅项目“陆家嘴云邸”推进示范区移交
，2E8-17地块商办项目推进项目建设工作；新民洋区域的洋泾西区E08-4地块住宅项目“陆家嘴太古源源邸
”推进内部精装及景观工程，E10-2地块加速幕墙施工，E12-1地块项目推进主体结构施工。同时，全力推进
浦东新区张杨路商圈商业结构提升的重点工作之一—1885商业提升改造。前滩区域，前滩21-02、21-03地块
住宅项目“世纪前滩·天御”“世纪前滩·天汇”按计划推进项目建设及交付。2026年，公司拟竣工项目3
个，总建筑面积61万平方米；新建项目1个，总建筑面积18万平方米；续建项目3个，总建筑面积77万平方米
。陆家嘴集团委托项目三林楔形绿地11及12单元商办项目、前滩公馆及前滩滨江道住宅项目等项目按计划推
进。
（3）服务矩阵焕新升维，做好管理服务“护航人”
陆家嘴物业将继续对标行业最高标准，迭代服务清单，在保证服务质效的前提下，压实节能降耗举措，
落地全场景能耗精细化管控，率先启动空调系统智慧控制试点，用数据代替经验、用算法替代人工，打造低
碳、高效、可持续的物业新样板。
2、围绕金融服务高质量发展，跨板块产融协同开创新局面
2026，公司将以“内生高质量发展”为主线，同步寻找优质并购标的，双轮驱动完善特色金融服务体系
。重点围绕“陆家嘴大朋友圈”客户需求，加强产业协同赋能，提升综合型、一站式服务能力，以专业化金
融服务为公司整体战略注入新动能，实现更具韧性的价值增长。金融服务板块将持续以“服务公司整体战略
、打造金融板块特色”为核心方向，实时响应政策导向与监管动态，把握资产价值变动趋势，深度挖掘潜在
价值增长点。持续优化持牌金融机构与投资企业间的资源联动机制，通过“陆家嘴大朋友圈”资源共享、产
品服务创新、渠道共建等方式，全面提升板块间的协同运营效率与综合效益。探索围绕产业布局基金，夯实
基金规范运作，推进市场化募资能力，打造产融联动创新模式。
陆家嘴信托要着力构建“稳基本盘、强增量盘”的经营格局，通过提升专业能力、精益管理、特色发展
与持续创新，构筑公司穿越周期的核心竞争力，实现内涵式增长与可持续发展。爱建证券要坚持“打基础、
补短板、起规模、站起来”总要求，统筹处理好当前任务与长远发展，加快培育特色业务，做精做深轻资本
业务，优化管理机制，锻造高效管理体系，提升运营质效。陆家嘴国泰人寿要坚持价值型发展战略，继续优
化“泛个险”策略，拓展银保渠道业务，不断丰富投资能力，拓宽保险资金运用范围，推动权益投资策略多
元化，并持续研究偿付能力优化及资本补充举措。
3、围绕商旅多元化融合共生，空间重构打造跨界消费场景
精准把握消费趋势，优化业态与品牌布局。通过精准洞察情绪经济、体验经济、打卡经济与票根经济等
新形态消费趋势，系统培育商业新动能。持续优化各项目业态布局与品牌矩阵，着力提升商场热度与客户黏
性，推动客流量与商业价值实现高效转化与双向增长。强化区域商业布局，新开项目张江陆悦天地要紧扣区
域定位与招商目标，全力推进品牌落位，确保项目高质量呈现，进一步巩固公司在重点区域的商业影响力，
并通过构建“IP赋能-场景联动-消费转化”的价值闭环，充分释放区域消费潜力。
以空间蓝本布局品牌焕活，积极把握文博大展、演唱会等大型活动衍生的“为一个展赴一座城”“跟着
演出去旅行”市场热潮，推升前滩香格里拉、陆家嘴明城酒店等公司成熟期酒店的出租率水平；以“小票根
”实现“陆家嘴大朋友圈”消费链条延伸，推动酒店与餐饮、零售的跨业态、多场景持续消费，形成从流量
到消费的闭环。同步推进张江科学城希尔顿酒店及集团委托的前滩华尔道夫酒店在开业爬坡期的品牌推广工
作。
4、蓄力打造三大支柱基本盘，全方位激活质效转型新动能
（1）全方位锻造项目“产品力”
做好覆盖全生命周期、全要素、全角色“一张蓝图管到底”的全景计划，让“好房子”从蓝图走向现实
。通过全过程管理链条，从设计优化、施工管控与物业服务等关键环节，构建“制定标准-执行标准-检验标
准”全流程管理闭环；通过全周期、多维度的质量查验机制，确保项目品质管理贯穿始终、落地见效；以全
员参与、全要素覆盖、全过程贯穿为原则，加强成本管控，全面释放资源潜能与价值创造力，实现全景可视
、过程可控、经验可复、价值可增。（2）优化队伍建设“凝聚力”
在推进国资国企改革深化提升行动中，围绕公司高质量发展命题，加快人才队伍建设提质增效，全面锻
造高素质人才方阵。重点关注培养选拔优秀年轻干部，构建“标准化选拔、项目化育才、精细化考核、高效
化调配”的全链条人才管理体系，为公司持续健康发展提供人才支撑。（3）把稳安全内控“方向盘”重点
聚焦商酒板块、消防安全、建筑施工三大领域，“严”字当头强意识，“实”字托底抓落实，“细”字入微
管风险，严抓实抓细抓安全管理工作。贯通融合内控监督，一体推进集成整改。以协同高效、防控一体为核
心，纪检、审计、合规、风控协同，推动监督覆盖无盲点、问题整改全闭环，筑牢稳健发展监督防线。
2026年是“十五五”规划的开局之年，公司将以服务国家战略为牵引、以发展新质生产力为核心、以深
化改革为动力，深耕城市更新、激活存量空间价值，聚焦产城融合、服务产业发展大局，深化创新驱动，紧
紧围绕三大核心主业，深化国企改革、增强核心竞争能力，以扎实的工作业绩回馈股东、回报社会。
2026年度公司经营预算：预计现金流入266.66亿元，流出342.91亿元。其中：房地产业务流入165.91亿
元，流出235.12亿元；金融业务流入100.75亿元，流出100.29亿元。
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