经营分析☆ ◇600663 陆家嘴 更新日期：2026-05-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
以城市综合开发为主的房地产综合开发业务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(含投资性房地产转让）(行 97.09亿 53.45 29.22亿 44.59 30.09
业)
房地产租赁(行业) 30.07亿 16.55 17.38亿 26.53 57.80
物业管理(行业) 22.71亿 12.50 2.01亿 3.07 8.86
金融业(行业) 20.19亿 11.11 12.62亿 19.26 62.50
酒店业(行业) 5.92亿 3.26 1.19亿 1.82 20.08
其他(行业) 5.68亿 3.13 3.09亿 4.72 54.46
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 161.47亿 88.89 52.93亿 80.78 32.78
信托(产品) 10.65亿 5.86 6.16亿 9.40 57.86
其他(产品) 6.08亿 3.35 6.04亿 9.22 99.33
证券(产品) 3.46亿 1.91 569.82万 0.09 1.64
分部间抵销(产品) --- --- --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 179.70亿 98.92 65.16亿 99.46 36.26
天津(地区) 1.97亿 1.08 3565.78万 0.54 18.14
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
非金融业务:房地产（含投资性房地产 27.05亿 41.00 15.39亿 45.91 56.89
）销售(行业)
非金融业务:房地产租赁(行业) 14.71亿 22.29 9.61亿 28.66 65.32
非金融业务:物业服务(行业) 10.70亿 16.22 9525.89万 2.84 8.90
金融业务:金融业务投资收益(行业) 3.13亿 4.75 --- --- ---
非金融业务:其他(行业) 2.97亿 4.50 1.54亿 4.60 51.93
非金融业务:酒店业(行业) 2.64亿 4.00 4043.23万 1.21 15.31
金融业务:利息净收入(行业) 2.36亿 3.57 --- --- ---
金融业务:手续费及佣金净收入(行业) 1.61亿 2.44 --- --- ---
金融业务:金融业务公允价值变动收益( 8169.13万 1.24 --- --- ---
行业)
金融业务:汇兑损益(行业) -10.31万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 58.27亿 88.31 28.09亿 83.82 48.21
信托(产品) 4.12亿 6.25 3.13亿 9.33 75.78
其他(产品) 2.16亿 3.27 2.15亿 6.43 99.74
证券(产品) 1.63亿 2.46 678.06万 0.20 4.17
分部间抵销(产品) -2000.57万 -0.30 753.17万 0.22 -37.65
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售（含投资性房地产转让）( 70.68亿 48.24 27.70亿 42.94 39.19
行业)
房地产租赁(行业) 32.51亿 22.19 22.38亿 34.69 68.84
物业管理(行业) 21.80亿 14.88 2.83亿 4.38 12.96
金融业(行业) 13.39亿 9.14 8.06亿 12.49 60.17
酒店业(行业) 5.34亿 3.64 1.51亿 2.34 28.23
其他(行业) 2.79亿 1.90 2.04亿 3.16 73.04
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 133.12亿 90.86 56.45亿 87.51 42.41
信托(产品) 7.02亿 4.79 4.04亿 6.26 57.49
其他(产品) 4.14亿 2.83 4.14亿 6.42 100.05
证券(产品) 2.23亿 1.52 -6021.34万 -0.93 -26.98
分部间抵销(产品) --- --- --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 144.44亿 98.59 64.07亿 99.33 44.36
天津(地区) 2.07亿 1.41 4330.70万 0.67 20.95
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
非金融业务:房地产租赁(行业) 16.54亿 35.96 11.90亿 44.92 71.94
非金融业务:房地产销售(行业) 12.35亿 26.86 10.56亿 39.87 85.50
非金融业务:物业管理(行业) 10.40亿 22.62 1.54亿 5.83 14.84
非金融业务:酒店业(行业) 2.53亿 5.51 7236.06万 2.73 28.55
金融业务:利息净收入(行业) 2.18亿 4.74 -814.87万 -0.31 -3.74
金融业务:手续费及佣金净收入(行业) 1.95亿 4.24 -6579.60万 -2.48 -33.71
金融业务:金融业务公允价值变动收益( 1.52亿 3.30 4262.03万 1.61 28.05
行业)
非金融业务:其他(行业) 1.41亿 3.06 1.34亿 5.05 95.10
金融业务:汇兑损益(行业) 11.06万 0.00 -51.09万 -0.02 -462.04
金融业务:金融业务投资收益(行业) -2.90亿 -6.32 -3.27亿 -12.35 112.65
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 43.23亿 94.02 26.06亿 98.40 60.28
信托(产品) 3.02亿 6.56 1.65亿 6.24 54.82
证券(产品) 9148.51万 1.99 -2740.26万 -1.03 -29.95
其他(产品) -1.18亿 -2.57 -1.19亿 -4.48 100.29
分部间抵销(产品) --- --- --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售23.70亿元，占营业收入的13.04%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│上海极融至诚企业发展有限公司 │ 128917.90│ 7.10│
│合计 │ 236965.32│ 13.04│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购27.78亿元，占总采购额的44.21%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 277775.69│ 44.21│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，聚焦现代化城区建设目标任务，在深耕细作陆家嘴金融
城的同时，持续推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设与运营服务。
公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平
规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，专注
国际化一流营商环境的打造，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。公司持续优化商业地产租售业务，做精做强
核心资产运营，不断打造楼宇经济新高地，在推动住宅产品及部分办公楼宇销售的同时，打造产业聚集平台
，整合优势资源，注重产业链上下游转型升级，聚焦城市楼宇更新改造和高能级专业化租赁运营队伍打造，
依托全方位商业配套等综合优势，不断提升资产管理能级和效率，为公司经营业绩和可持续发展带来新动能
。
聚焦转型发展和提质增效，公司旗下各持牌金融机构以稳经营、促转型、控风险为目标，积极融入国家
发展战略和浦东综改试点，优化金融投资布局，努力服务实体经济，推动自身业务与城市综合开发协同发展
。
公司立足服务浦东国际消费中心建设的重要定位，不断打造多元融合的商业、酒店场景，提供购物、餐
饮、休闲娱乐、住宿等差异化服务和体验，助力区域营商环境与消费环境双提升。综上，公司经营战略方针
是以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业为立足点，打造三元驱动协同发展态势
，发挥“陆家嘴大朋友圈”优势，持续优化商业地产租赁业务，发挥产业聚集效应，提升资源配置和服务赋
能，在做精做强长期持有的核心资产运营的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的
有序流动，实现公司股东利益最大化的目标。
二、报告期内公司所处行业情况
城市综合开发与服务方面，2025年，上海办公楼及产业园整体需求温和修复，以金融与专业服务、科技
互联网、消费等行业为主，市场呈现显著的结构性分化。核心区域甲级写字楼需求保持相对韧性，非核心区
域及部分新兴商务区面临较大的去化压力。受新增供应持续入市和市场竞争加剧影响，全市写字楼租金水平
整体承压，市场活跃度由升级需求带动。与此同时，大宗物业投资市场“以价换量”特征延续，投资型交易
占比逾七成，长租公寓成为投资市场的新亮点，核心区域办公楼和产业园仍受投资者关注。住宅方面，上海
房地产市场在延续前期政策的基础上，迎来了更为精准和强力的支持，市场整体运行呈现“核心资产坚挺、
改善需求主导、政策效应凸显”的鲜明特征。政策层面，8月上海进一步出台优化调整政策措施，在优化限
购、加大公积金政策支持方面发力，进一步降低居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，完
善房产税政策等组合措施；9月上海住宅设计新规“好房子”标准正式落地。从市场表现看，上海高端住宅
市场凭借核心区位和产品力保持高度活跃，内环内及前滩辐射区域等优质板块持续吸引高端改善客户，新房
市场保持量稳价升态势；外环外区域受库存及需求影响，住宅产品的续销和去化压力依然存在，市场结构性
分化加剧。总体而言，住宅市场进一步回归居住本质，购房行为更趋理性。
特色金融服务方面，2025年，国家金融监督管理总局持续锚定金融强国建设目标，强调防范化解金融风
险与服务实体经济高质量发展紧密结合，推动金融与房地产形成良性循环、防范地方债务风险，并引导金融
机构加大对科技创新、绿色发展、普惠小微等领域的支持。信托行业在监管引导与市场需求变化下，业务结
构持续优化，资产服务信托、财富管理信托等本源业务的发展路径更加清晰。证券行业聚焦主责主业，通过
提升投资银行专业能力、发展资产管理业务，积极服务科技创新与产业升级。保险行业则持续发挥长期资金
优势，在负债端深耕养老、健康等领域，在资产端稳步加大对战略性新兴产业及基础设施建设的支持力度，
经营稳健性进一步增强。商旅服务方面，2025年，在宏观环境趋稳及促消费政策持续发力下，上海消费市场
保持恢复态势，复苏结构进一步深化。上海商业零售市场继续呈现存量调改与需求焕新并行的特征。政策端
通过升级首店经济、深化城市更新项目改造、扩大“上海之夏”等消费季活动影响力，持续引导存量商业空
间提质增效与创新转型；消费端对疗愈型业态、产品的需求激增，推动商业项目从单纯的商品交易场所，向
“情感共鸣场域+生活方式容器”转型。上海酒店市场延续“结构性复苏”特征，呈现商务与休闲双轮驱动
的格局。高端商务差旅需求稳固，持续支撑核心区域酒店业绩；国际航班恢复、过境免签政策优化及深度游
趋势，共同推动休闲散客市场加速回温。
三、经营情况讨论与分析
2025年，是“十四五”规划和国企改革深化提升行动“双收官”之年。公司紧紧围绕服务浦东社会主义
现代化引领区建设，坚持稳中求进工作总基调，聚焦主责主业，通过加速业务布局优化、提升产品品质、创
新服务模式，持续增强企业核心竞争力；通过紧扣“陆家嘴大朋友圈”与客户伙伴同频共振，拓展生态半径
，全力推动从“高速度开发建设”向“高质量运营服务”的转型升级；通过积极构建全链条、专业化的企业
办公与产业服务生态，与客户共创商办资产新价值，共筑产业集聚新高地；通过优化持牌金融机构与投资企
业间的资源联动机制，提升板块间的协同运营效率与综合效益，持续提高公司价值创造能力。
四、报告期内核心竞争力分析
公司作为城市综合开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展
地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争
优势。通过多年深耕，公司积累了丰富的城市开发与服务经验。公司的核心竞争力主要体现在以下六个方面
：
（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米增长至39
2万平方米。公司持有的物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙
新市镇城南社区以及天津红桥区，物业所处区位优越，交通便捷。公司积极构建以“专业化”为核心的城市
中心、城市副中心运营平台，不断提升在营商办经营性物业品质与服务，助力浦东打造国际化一流营商环境
，进一步增强品牌竞争力和影响力。
（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨炼，公司已经形成了一支稳定成熟的专业化运营
团队。公司按产品类型，即办公物业（含产业园）、商业物业、住宅物业、酒店物业和会展物业，分别组建
专业化营销团队。各营销团队有针对性地制定运营策略，专业化程度不断提升，确保在营项目服务浦东产业
资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”
的机制，利用自身积累的良好客户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地
企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。产
业服务方面已构建陆创AI加速器、张江股权投资集聚区，为企业提供从孵化培育、融资对接到成果发布的全
周期服务，实现企业成长全链条赋能。
（三）营销与服务协同。公司精心打造了一支拥有“上海品牌”认证的专业化陆家嘴物业团队，形成营
销团队和物业服务团队的协同机制，不仅专注于为公司旗下商办及会展项目提供全方位、多层次的管理服务
，更聚焦于服务城市发展战略，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质量发展。同时，正加快推进以
住宅租赁运营为主营业务的陆家嘴乐居公司、以商业楼宇租赁运营为主营业务的陆家嘴资产管理公司、以城
市更新和定制装修为主营业务的陆家嘴建筑科技公司等轻资产服务平台及运营服务公司的实体化运作。优化
产业服务体系，探索产业园招商模式，构建“以链聚群、以数赋能、以场景引项目”的新型招商范式，打造
高承载力的产业集聚平台，持续提升项目招商、运营与服务能级。
（四）持续发展的历史机遇。在控股股东陆家嘴集团的支持下，2023-2024年，公司完成了发行股份及
支付现金购买资产并募集配套资金，将四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的优质股权资产注入公
司，为做强做大主业、提升资产质量、优化股权结构、充实资金储备、优化财务结构，实现可持续发展奠定
基础。充分利用陆家嘴集团的资源优势，聚力“陆家嘴大朋友圈”，围绕运营端聚劲发力，努力形成以陆家
嘴产品为纽带的社会生态、生活生态、商务生态。随着前滩国际商务区“十年基本建成”目标的实现，前滩
的开发运营已进入了全新阶段。作为张江人工智能创新小镇“模力双塔”核心载体，公司“科学之门”集群
项目聚焦AI领域龙头企业与高成长企业，正发挥功能平台作用。公司将继续着力促进区域产融结合，通过引
进主力客户和带动产业集聚，使前滩国际商务区、张江“科学之门”集群成为上海办公楼与产业园市场中备
受关注的区域，成为各类企业和机构办公的最佳选址之一。同时，作为陆家嘴集团的重要区域开发平台，通
过与陆家嘴集团、前滩投资共同设立项目公司，持续推进三林滨江南项目的开发、建设及销售。
（五）统筹优势助力业务发展。公司旗下持有证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“
城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业的发展格局，推动金融服务与实体经济协同发
展。随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司已成为陆家嘴集团区域开发、建设及运营的实施平台，
有助于公司专业能力的持续提升。公司受托承接的陆家嘴集团在前滩、三林滨江南、御桥等新兴区域的项目
开发建设及招商运营正全力推进。
（六）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》和《上海证券
交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断优化
公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。2025年度，公司完成了《
公司章程》《舆情管理制度》《市值管理制度》及董事会专门委员会实施细则等22个治理制度的修订及制定
工作，推动公司治理相关制度的进一步完善。公司建立了由股东会、董事会和高级管理人员组成的公司治理
架构，形成了权力机构、决策机构、监督机构和管理层之间权责明确、运作规范的相互协调和相互制衡机制
，为公司高效、稳健经营提供了组织保证。
五、报告期内主要经营情况
2025年，公司在董事会领导下，进一步加强团队建设，提升风险意识，规范内部管理，坚持市场化运作
，发挥专业能力，推动公司科学决策。各专门委员会分工明确，权责清晰，有效维护公司及股东利益。
（一）2025年度董事会工作
1、董事会及专门委员会召开情况
2025年，公司董事会持续做好公司重大事项的审议和决策。全体董事认真履行监管规定，勤勉尽职，按
时出席会议，积极发表专业意见。公司董事会2025年共召开9次会议（含临时董事会）；公司董事会专门委
员会共召开13次会议，其中审计委员会召开5次会议，提名委员会召开3次会议，薪酬与考核委员会召开4次
会议，战略与ESG委员会召开1次会议，为公司各项决策和重要经营工作稳步推进提供扎实保障。
2、召集召开股东会情况
2025年，公司董事会召集、召开2次股东会，其中：2024年年度股东会审议通过了《2024年年度报告全
文及摘要》《2024年度董事会报告、年度工作报告以及2025年度工作计划报告》《2024年度利润分配方案》
等13项议案；2025年第一次临时股东会审议通过了2项议案，分别为《关于修订<公司章程>及其附件并取消
监事会的议案》《关于增补董事的议案》。公司董事会根据《公司法》《公司章程》等相关法律法规的要求
，依据股东会的决议和授权，督促公司严格执行股东会通过的各项决议。
3、独立董事履职情况
公司独立董事严格按照法律法规及公司章程的要求，认真履行各项职责，按时参加股东会、董事会及专
门委员会，参与公司重大事项的决策，结合专业知识严格对各项议案进行审议并作出独立、客观、公正的判
断。独立董事与公司的董事、高级管理人员及相关工作人员保持密切联系，确保及时获悉公司重大事项的进
展情况，切实维护公司和中小股东的利益。2025年，公司独立董事召开1次专门会议，审议通过1项议案。独
立董事对提交董事会审议的各项议案均表示同意。2025年，公司在年报、半年报及三季报披露后共组织了三
次业绩说明会，公司相关独立董事参会，与管理层一起与中小投资者充分沟通交流。
（二）2025年度经营工作回顾
1、2025年度营业收入181.67亿元，其中：房地产业务收入161.48亿元，金融业务收入20.19亿元。
2、2025年度房地产业务成本108.58亿元，金融业务成本及管理费用7.57亿元。
3、2025年度项目开发投资支出36.91亿元。
4、2025年度实现归属于上市公司股东的净利润12.26亿元。
（三）2025年经营工作分析
1、经营收入分析
（1）物业租赁收入
①合并报表范围内长期在营物业租赁现金流入，合计37.63亿元，主要包括：
办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2025年度租赁现金流入26.06亿元，比2024年度减少5
.47亿元，同比减少17%。
目前公司持有在营甲级写字楼共36幢，总建筑面积242万平方米。截至2025年末，上海成熟甲级写字楼
（运营一年及以上）的平均出租率为78%，平均租金6.92元/平方米/天；天津成熟甲级写字楼的平均出租率
为61%，平均租金2.8元/平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴981大楼。截至2
025年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积32万平方米，出租率90%，平均租金5.13元/平方米/天。
商业物业。2025年度租赁现金流入4.25亿元，与2024年度基本持平。商业物业主要包括上海陆家嘴L+MA
LL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885、前滩陆悦广场、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、川沙九六
广场、张江陆悦天地、陆家嘴金融城配套商业设施。截至2025年末，主要商业物业总建筑面积78万平方米，
其中成熟商业物业（运营一年及以上）出租率情况为：上海陆家嘴L+MALL出租率为97%；天津陆家嘴L+MALL
出租率为86%；陆家嘴96广场出租率为90%；陆家嘴1885出租率为77%；花木陆悦坊出租率为100%；金杨陆悦
坊出租率为88%；前滩陆悦广场出租率为92%；川沙九六广场出租率为96%。张江陆悦天地于2025年12月全面
开业。
酒店物业。2025年全年现金流入6.06亿元，比2024年度增加0.9亿元，同比增加17%。公司酒店物业包括
：东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前滩香格里拉酒店、张江希尔顿酒店。其中，
东怡大酒店配备209间房间，2025年全年GOP率为37.48%，平均出租率为69.07%；陆家嘴明城酒店配备221间
房间，2025年全年GOP率为33.44%，平均出租率为57.23%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2025年全年
GOP率为28.21%，平均出租率为76.58%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2025年全年GOP率为42.07%
，平均出租率为76%。上海张江希尔顿酒店于2025年3月实现开业，配备475间房间。住宅物业。2025年度，
住宅租赁现金流入1.15亿元，比2024年度增加0.52亿元，同比增长83%。
公司租赁住宅物业包括川沙悦庭、张江雍萃75、前滩悦庭54。截至2025年末，租赁住宅总建筑面积13万
平方米，其中成熟租赁住宅物业（运营一年及以上）为川沙悦庭，年末出租率为97.5%，平均租金2.45元/平
方米/天。张江雍萃出租率86.8%，平均租金3.62元/平方米/天。前滩悦庭54项目于2025年2月开业。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计12.85亿元。
公司持股50%的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。前绣实业。前绣实业为前
滩太古里的运营主体，2025年度租赁收入4.59亿元，与2024年度基本持平。
新国博。新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2025年度租赁收入7.47亿元，较2024年度减少0.23
亿元，同比下降3%。
富都世界。2025年度租赁收入为0.79亿元，较2024年度减少0.06亿元，同比下降7%。（2）房产销售收
入
2025年度，公司实现房产销售现金流入合计114.32亿元。收入主要来自于：住宅物业（含车位）销售现
金流入107.91亿元，主要为：世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜、世纪臻邸、陆家嘴太古源
源邸（第一至三批）。2025年度累计住宅物业合同销售面积7.19万平方米，同比增加6%；合同销售金额93.4
3亿元，同比增加28%；在售项目的整体去化率为94%。
商办物业销售现金流入6.41亿元，为陆家嘴投资大厦、富汇大厦B栋及C栋销售尾款。（3）物业服务收
入
合并报表范围内，2025年度，公司实现物业服务收入22.71亿元，较2024年度增加0.91亿元，同比增加4
%。
合并报表范围外，物业服务收入主要来源于前绣实业和新国博。其中：前绣实业物业服务性收入1.32亿
元，同比增长3%；新国博服务性收入4.03亿元，同比下降6%。（4）其他收入
2025年度，公司实现其他收入5.68亿元，较2024年度增加2.89亿元，同比增加104%。主要为公司代建、
代销、代运营等的管理服务费和建设工程收入。
（5）金融服务收入
2025年度，金融业务实现收入20.19亿元，占公司营业收入总额的11%。2、项目投资分析
2025年，公司新开工项目2个，总建筑面积16.39万平方米，为梅园社区2E8-17地块、软件园4号楼改造
。
竣工项目3个，总建筑面积41.02万平方米，为川沙C06-01/02地块、川沙C06-03地块、张江中区74-01地
块。续建项目4个，总建筑面积122.21万平方米，为梅园社区2E8-19地块、前滩21-02地块、前滩21-03地块
及洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地块。3、有息负债现状
截至2025年末，公司有息负债余额703.40亿元，占2025年末公司总资产的42%，较2024年末有息负债余
额减少3.06亿元。2025年末有息负债余额按品种分为：银行贷款399.25亿元、债券（含资产证券化）285.33
亿元、接受控股股东及其控股子公司贷款9.89亿元、其他关联方借款1.70亿元、金融持牌机构拆入资金和收
益凭证7.23亿元。
4、经营业绩影响分析
公司2025年度利润来源主要由房地产租赁、房地产销售、金融业务、物业服务、酒店及投资收益组成。
其中：房地产销售毛利率为30%；长期持有物业出租毛利率为58%；物业服务毛利率9%；酒店业务毛利率20%
；金融业务利润率63%；其他业务毛利率54%。除此以外，下述项目与公司年度利润及现金流有较大相关性：
（1）投资收益：公司2025年度非金融板块实现投资收益2.8亿元。（2）投资性房地产摊销：根据企业
会计政策，2025年度摊销投资性房地产10.78亿元。（3）税金支出：公司2025年度共缴纳税金29.59亿元（
含代扣代缴），占营业收入的16%。（4）现金分红支出：2025年6月，公司向股东派发2024年度现金红利共
计4.38亿元（含税），与2024年度中期现金红利合计7.54亿元，占2024年度归属于上市公司股东的净利润的
50.02%。2025年12月，公司向股东派发2025年度中期现金红利共计3.19亿元（含税），占2025年前三季度归
属于上市公司股东的净利润的30.03%。
（5）员工薪酬支出：2025年度合并报表范围员工总数6691人，薪酬支出总额为140370万元，人均20.98
万元。
2025年，公司以“做优产品力、做强团队力、做深约束力”三力建设为支撑点，对标先进，补齐短板，
铸造提质增效内涵发展引擎，实现以质量引领效率优化，以效率促进质量提升，形成相互促进、协同发展的
良好局面。
做优产品力。公司秉持市场需求导向，开展项目从“启动-规划-首开-竣备-交付”全生命周期管理工作
，全方位、精细化拆解剖析，全力促进各个业务板块在品质雕琢、成本把控、市场营销、物业服务等多领域
实现“质”的提升，推动公司整体运营管理水平的持续进阶与长效发展。通过提升产品全过程品质管理，全
方位做优项目产品力，以高标准落实事前管控、风险预警、过程实施、事中查验、改进提升，构建起“策划
-目标-实施-检查-改进-提升”的全过程品质管理闭环体系，为公司产品的卓越品质提供坚实保障。通过打
造全链条贯通、全场景覆盖、全周期贯穿的成本管理模式，实现成本管理体系化与标准化。在各业务板块精
心选树成本管控的典范项目，推广经验与模式，对标汲取行业优秀实践，激发全体员工的成本管控意识，全
面提升公司产品成本管理能力，实现资源的高效配置与利用，有效降低成本支出，为公司在激烈的市场竞争
中赢得更为有利的成本优势地位。
做强团队力。公司围绕战略愿景，顺应市场变革大势，持续优化组织架构与人才布局，健全赛马争先、
比学赶超的良性竞争机制。选人用人机制不断完善，以岗位职责精准界定为前提、以能力素质科学评估为依
据，推动人岗相适、人事相宜，全方位拓宽引才、育才、用才、留才渠道。考核激励体系持续改革，立足实
际，积极构建差异化考核激励机制，坚持以实绩论英雄、以贡献定价值，进一步激发团队干事创业的内生动
力。深入推进管理人员任期制与契约化管理，建立健全多维度综合评价机制，全力锻造一支政治过硬、专业
精湛、敢闯敢干、善作善成的人才队伍，为公司高质量发展，筑牢坚实的人才根基与组织保障。
做深约束力。严守安全管理底线，织密安全管理网络，扎实推进在建项目与在营物业的安全生产与安全
管理，继续以巩固深化“隐患动态清零”和坚决实现“事故减量防大”为目标，坚持“早准备、早部署、早
启动”的工作准则，全面落实安全管理、消防管理、防台防汛工作。持续完善安全生产责任体系、优化安全
监管措施，强化源头管控、落实隐患排查与整改闭环销项。筑牢内控管理根基，系统性梳理纪检、审计、合
规和风控条线的制度、规程和工作重点，持续提升内部管理和风险控制，明确路径和方式，确保企业运营的
规范与高效。探索纪
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