经营分析☆ ◇600663 陆家嘴 更新日期：2026-09-12◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
在浦东新区、天津红桥区及苏州高新区等地从事以城市综合开发为主的房地产综合开发业务，包括土地批
租、房产销售、房地产租赁、酒店、物业管理；金融产业、工业、商业、城市基础设施等项目的投资、管
理，投资咨询，企业收购、兼并等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
非金融业务:房地产（含投资性房地产 37.44亿 46.23 29.70亿 63.32 79.33
）销售(行业)
非金融业务:房地产租赁(行业) 14.63亿 18.06 6.13亿 13.08 41.93
非金融业务:物业管理(行业) 11.85亿 14.64 1.08亿 2.30 9.12
金融业务:金融业务投资收益(行业) 5.87亿 7.25 --- --- ---
非金融业务:酒店业(行业) 3.19亿 3.93 8384.58万 1.79 26.32
非金融业务:其他(行业) 3.15亿 3.89 2.02亿 4.30 64.15
金融业务:手续费及佣金净收入(行业) 2.39亿 2.95 --- --- ---
金融业务:利息净收入(行业) 1.86亿 2.29 --- --- ---
金融业务:金融业务公允价值变动收益( 6183.94万 0.76 --- --- ---
行业)
金融业务:汇兑损益 (行业) -56.74万 -0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 70.26亿 86.75 39.80亿 83.38 56.65
信托 (产品) 5.44亿 6.72 4.61亿 9.66 84.70
其他(产品) 3.29亿 4.06 3.28亿 6.87 99.74
证券 (产品) 2.00亿 2.47 464.97万 0.10 2.32
分部间抵销(产品) --- --- --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(含投资性房地产转让）(行 97.09亿 53.45 29.22亿 44.59 30.09
业)
房地产租赁(行业) 30.07亿 16.55 17.38亿 26.53 57.80
物业管理(行业) 22.71亿 12.50 2.01亿 3.07 8.86
金融业(行业) 20.19亿 11.11 12.62亿 19.26 62.50
酒店业(行业) 5.92亿 3.26 1.19亿 1.82 20.08
其他(行业) 5.68亿 3.13 3.09亿 4.72 54.46
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 161.47亿 88.89 52.93亿 80.78 32.78
信托(产品) 10.65亿 5.86 6.16亿 9.40 57.86
其他(产品) 6.08亿 3.35 6.04亿 9.22 99.33
证券(产品) 3.46亿 1.91 569.82万 0.09 1.64
分部间抵销(产品) --- --- --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 179.70亿 98.92 65.16亿 99.46 36.26
天津(地区) 1.97亿 1.08 3565.78万 0.54 18.14
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
非金融业务:房地产（含投资性房地产 27.05亿 41.00 15.39亿 45.91 56.89
）销售(行业)
非金融业务:房地产租赁(行业) 14.71亿 22.29 9.61亿 28.66 65.32
非金融业务:物业服务(行业) 10.70亿 16.22 9525.89万 2.84 8.90
金融业务:金融业务投资收益(行业) 3.13亿 4.75 --- --- ---
非金融业务:其他(行业) 2.97亿 4.50 1.54亿 4.60 51.93
非金融业务:酒店业(行业) 2.64亿 4.00 4043.23万 1.21 15.31
金融业务:利息净收入(行业) 2.36亿 3.57 --- --- ---
金融业务:手续费及佣金净收入(行业) 1.61亿 2.44 --- --- ---
金融业务:金融业务公允价值变动收益( 8169.13万 1.24 --- --- ---
行业)
金融业务:汇兑损益(行业) -10.31万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 58.27亿 88.31 28.09亿 83.82 48.21
信托(产品) 4.12亿 6.25 3.13亿 9.33 75.78
其他(产品) 2.16亿 3.27 2.15亿 6.43 99.74
证券(产品) 1.63亿 2.46 678.06万 0.20 4.17
分部间抵销(产品) -2000.57万 -0.30 753.17万 0.22 -37.65
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售（含投资性房地产转让）( 70.68亿 48.24 27.70亿 42.94 39.19
行业)
房地产租赁(行业) 32.51亿 22.19 22.38亿 34.69 68.84
物业管理(行业) 21.80亿 14.88 2.83亿 4.38 12.96
金融业(行业) 13.39亿 9.14 8.06亿 12.49 60.17
酒店业(行业) 5.34亿 3.64 1.51亿 2.34 28.23
其他(行业) 2.79亿 1.90 2.04亿 3.16 73.04
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 133.12亿 90.86 56.45亿 87.51 42.41
信托(产品) 7.02亿 4.79 4.04亿 6.26 57.49
其他(产品) 4.14亿 2.83 4.14亿 6.42 100.05
证券(产品) 2.23亿 1.52 -6021.34万 -0.93 -26.98
分部间抵销(产品) --- --- --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 144.44亿 98.59 64.07亿 99.33 44.36
天津(地区) 2.07亿 1.41 4330.70万 0.67 20.95
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售23.70亿元，占营业收入的13.04%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│上海极融至诚企业发展有限公司 │ 128917.90│ 7.10│
│合计 │ 236965.32│ 13.04│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购27.78亿元，占总采购额的44.21%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 277775.69│ 44.21│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，聚焦现代化城区建设目标任务，在深耕细作陆家嘴金融
城的同时，持续推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设与运营服务。
公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品质建
设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，专注国际化一流营商
环境的打造，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。
公司持续优化商业地产租售业务，做精做强核心资产运营，不断打造楼宇经济新高地，在推动住宅产品
及部分办公楼宇销售的同时，打造产业聚集平台，整合优势资源，注重产业链上下游转型升级，聚焦城市楼
宇更新改造和高能级专业化租赁运营队伍打造，依托全方位商业配套等综合优势，不断提升资产管理能级和
效率，为公司经营业绩和可持续发展带来新动能。
聚焦转型发展和提质增效，公司旗下各持牌金融机构以稳经营、促转型、控风险为目标，积极融入国家
发展战略，优化金融投资布局，努力服务实体经济，推动自身业务与城市综合开发协同发展。
公司立足服务浦东国际消费中心建设的重要定位，不断打造多元融合的商业、酒店场景，提供购物、餐
饮、休闲娱乐、住宿等差异化服务和体验，助力区域营商环境与消费环境双提升。
综上，公司经营战略方针是以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业为立足点
，打造三元驱动协同发展态势。发挥“陆家嘴大朋友圈”优势，围绕“资管做强、资本做活、资产做优”三
位一体发展路径，持续优化商业地产租赁业务，发挥产业聚集效应，提升资源配置和服务赋能，在做精做强
长期持有的核心资产运营的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动，实现
公司股东利益最大化的目标。
（二）行业情况
城市综合开发与服务方面，2026年上半年，上海办公楼及产业园市场需求稳步修复，科技互联网、金融
与专业服务、消费三大行业成为租赁主力，市场延续“以价换量、结构分化”格局，净吸纳量比去年同期接
近翻倍，市场成交活跃度主要由企业办公升级、原址整合搬迁需求支撑。与此同时，大宗物业投资市场成交
同比回暖，市场呈现出资金向核心优质资产集中的态势，地标办公楼资产备受资金青睐。从需求结构来看，
自用型需求占比较去年全年水平显著上升。就投资者类型而言，境内企业保持活跃态势，港资及东南亚资本
亦开始积极布局上海核心资产。随着REITs试点范围持续扩大，优质商业办公类资产通过REITs实现退出的路
径日益成熟、常态化。住宅方面，上海房地产市场在前期政策持续落地的基础上，叠加多项优化举措，市场
整体运行呈现“核心资产稳健、改善需求主导、政策托底效应凸显”的鲜明特征。政策层面，2月上海发布
楼市“沪七条”新政，重点从限购门槛下调、公积金贷款提额、房产税规则优化三方面精准发力，叠加“以
旧换新”补贴政策，降低居民购房成本，激活置换需求。前期落地的住宅“好房子”设计标准深入推行，引
导住宅产品提质升级。从市场表现看，上海高端住宅市场依托核心区位与产品优势保持较高活跃度，内环内
、前滩等优质板块持续吸纳改善型客群，新房量价表现稳健；外环外区域受库存与需求约束，住宅去化压力
仍存，延续以价换量策略。总体而言，上海楼市在政策托底和真实居住需求释放下，住宅市场呈现结构性分
化格局成为常态。
特色金融服务方面，2026年上半年，国家金融监督管理总局锚定金融强国建设目标，坚持严监管与促发
展并举，持续防范化解重点领域金融风险，引导金融资源精准投向科技创新、绿色低碳、普惠小微、新质生
产力等重点领域，不断提升金融服务实体经济质效。信托行业伴随信托业务三分类新规过渡期收官、行业监
管制度全面落地，机构加速业务结构重塑，资产服务信托、家族财富管理信托、破产重整服务信托等本源业
务规模化落地，行业专业化、规范化转型路径愈发清晰。证券行业持续深化资本市场改革，依托注册制配套
优化、创业板改革、场外衍生品规则完善等政策红利，大力发展资产管理、机构服务业务，全方位赋能产业
转型升级。保险行业持续强化资产负债统筹管理，资产端发挥长期资金配置优势，稳步增配权益市场、基础
设施、战略性新兴产业；负债端深耕健康保障主业，推动浮动收益型产品转型发展，行业经营稳健性持续提
升。
商旅服务方面，2026年上半年，依托扩内需促消费政策持续落地，上海消费市场稳健复苏。上海商业零
售市场延续存量优化迭代、消费场景创新升级的发展特征，持续推动存量商业空间提质增效、文商旅体展融
合创新转型；消费端悦己消费、沉浸式体验、家庭微度假、跨境入境消费需求持续释放，驱动商业项目从传
统商品交易载体，加速向“情感社交场域+全域生活方式体验平台”深度转型。上海酒店市场保持结构性复
苏态势，商务差旅、入境休闲旅游双轮驱动格局进一步巩固。核心区域高端酒店受益于各类商务会展差旅需
求经营表现稳定。随着国际航线回升、入境出行政策持续优化，入境休闲游热度走高，全市酒店行业经营指
标稳步改善，市场景气度有望进一步提升。
二、经营情况的讨论与分析
2026年上半年，公司在董事会领导下，紧扣浦东高质量发展首要任务，坚持稳中求进、进中提质的工作
基调，聚力招商引智、提速重大项目建设、赋能金融服务升级、攻坚改革创新转型，以“开局即冲刺、起步
即决战”的奋进姿态，推动公司各项工作迈上新台阶，为完成全年目标打下坚实基础。
（一）2026年上半年经营工作回顾
1、2026年上半年营业收入80.98亿元，其中：房地产业务收入70.25亿元，金融业务收入10.73亿元。
2、2026年上半年房地产业务成本30.48亿元，金融业务成本及管理费用3.59亿元。
3、2026年上半年项目开发投资支出22.35亿元。
4、2026年上半年实现归属于上市公司股东的净利润11.08亿元。
（二）2026年上半年经营工作分析
1、经营收入分析
（1）物业租赁收入
①合并报表范围内长期在营物业租赁现金流入，合计18.72亿元，主要包括：
办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2026年上半年租赁现金流入12.65亿元，比2025年上
半年减少0.7亿元，同比减少5%。
目前公司持有在营甲级写字楼共35幢，总建筑面积235万平方米。截至2026年6月末，上海成熟甲级写字
楼（运营一年及以上，下同）的平均出租率为74%，平均租金6.15元/平方米/天；天津成熟甲级写字楼的平
均出租率为60%，平均租金2.8元/平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴981大楼。截至2
026年6月末，长期在营高品质研发楼总建筑面积32万平方米，出租率86%，平均租金4.99元/平方米/天。
商业物业。2026年上半年租赁现金流入2.15亿元，同比略有增加。
商业物业主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴九六广场、陆家嘴1885、前滩陆悦广
场、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、川沙九六广场、张江陆悦天地、陆家嘴金融城配套商业设施。截至2026年6
月末，主要商业物业总建筑面积78万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及以上）出租率情况为：上海陆
家嘴L+MALL出租率为96%；天津陆家嘴L+MALL出租率为89%；陆家嘴九六广场出租率为85%；陆家嘴1885出租
率为73%；花木陆悦坊出租率为100%；金杨陆悦坊出租率为86%；前滩陆悦广场出租率为88%；川沙九六广场
出租率为97%。
酒店物业。2026年上半年现金流入3.19亿元，比2025年上半年增加0.66亿元，同比增加26%。
公司酒店物业包括：东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前滩香格里拉酒店、张
江希尔顿酒店。其中，东怡大酒店配备209间房间，2026年上半年GOP率（营业毛利率）为34%，平均出租率
为69%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2026年上半年GOP率为37%，平均出租率为55%；天津陆家嘴万怡酒
店配备258间房间，2026年上半年GOP率为25%，平均出租率为74%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2
026年上半年GOP率为43%，平均出租率为74%；张江希尔顿酒店配备475间房间，2026年上半年GOP率为29%，
平均出租率为62%。
住宅物业。2026年上半年，住宅租赁现金流入0.67亿元，比2025年上半年增加0.17亿元，同比增长35%
。
公司租赁住宅物业包括川沙悦庭、张江雍萃75、前滩悦庭54、软件园4号楼。截至2026年6月末，租赁住
宅总建筑面积14万平方米，其中成熟租赁住宅物业（运营一年及以上）为川沙悦庭，年末出租率为97.5%，
平均租金2.45元/平方米/天；张江雍萃75出租率95.2%，平均租金3.68元/平方米/天；前滩悦庭54出租率95.
9%，平均租金3.93元/平方米/天。软件园4号楼项目改造于2026年6月竣工，尚未入市。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计5.72亿元。
公司持股50%的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。
前绣实业。前绣实业为前滩太古里的运营主体，2026年上半年租赁收入2.51亿元，较2025年上半年增加
0.22亿元，同比增加10%。
新国博。新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2026年上半年租赁收入2.75亿元，较2025年上半年
增加0.06亿元，同比增加2%。
富都世界。2026年上半年租赁收入为0.46亿元，较2025年上半年减少0.05亿元，同比下降10%。
（2）房产销售收入
2026年上半年，公司实现房产销售现金流入合计90.24亿元。收入主要来自于：
住宅物业（含车位）销售现金流入52.61亿元，主要为：世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣
云澜、世纪臻邸、陆家嘴太古源源邸。2026年上半年，累计住宅物业合同销售面积3.43万平方米，同比下降
16%；合同销售金额57.78亿元，同比增加21%；在售项目的整体去化率为89%。
办公物业销售现金流入37.63亿元，为星展银行大厦销售收款。合同销售面积6.81万平方米，合同销售
金额37.63亿元。
（3）物业服务收入
合并报表范围内，2026年上半年，公司实现物业服务收入11.85亿元，较2025年上半年增加1.15亿元，
同比增加11%。
合并报表范围外，物业服务收入主要来源于前绣实业和新国博。其中：前绣实业物业服务性收入0.7亿
元，同比增长6%；新国博服务性收入1.11亿元，同比增加9%。
（4）其他收入
2026年上半年，公司实现其他收入3.15亿元，较2025年上半年增加0.18亿元，同比增加6%。主要为公司
代建、代销、代运营等的管理服务费和建设工程收入。
（5）金融服务收入
2026年上半年，金融业务实现收入10.73亿元，占公司营业收入总额的13%。
2、项目投资分析
2026年上半年，公司竣工项目1个，总建筑面积1万平方米，为软件园4号楼改造项目。续建项目5个，总
建筑面积137.58万平方米，为梅园社区2E8-19地块、梅园社区2E8-17地块、前滩21-02地块、前滩21-03地块
及洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地块。
3、有息负债现状
截至2026年6月末，公司有息负债余额665.38亿元，占2025年末公司总资产的39%，较2025年末有息负债
余额减少38.02亿元。2026年6月末有息负债余额按品种分为：银行贷款388.23亿元、债券（含资产证券化）
264.87亿元、接受控股股东及其控股子公司贷款3.01亿元、其他关联方借款1.70亿元、金融持牌机构拆入资
金和收益凭证7.57亿元。
4、经营业绩影响分析
公司2026年上半年利润来源主要由房地产租赁、房地产销售、金融业务、物业服务、酒店及投资收益组
成。其中：房地产销售毛利率为79%；长期持有物业出租毛利率为42%；物业服务毛利率9%；酒店业务毛利率
26%；金融业务利润率67%；其他业务毛利率64%。
（三）2026年度“提质增效重回报”行动方案半年度评估情况
公司于2026年4月21日召开第十届董事会第七次会议，审议通过《2025年度“提质增效重回报”行动方
案的评估报告暨2026年度“提质增效重回报”行动方案》。上半年，公司以行动方案为指引，从聚焦主责主
业、持续现金分红、加强投资者沟通交流、强化公司治理等方面，积极推动并落实各项举措，切实履行上市
公司的责任和义务。
1、聚力主业转型提质，构建产业新生态
公司立足三大核心主业，围绕服务浦东打造社会主义现代化引领区建设，加速主业系统性布局优化，强
化载体赋能、产业赋能、生态赋能，全力推动从“高速度开发建设”向“高质量运营服务”转型升级。城市
综合开发与服务板块持续提升服务质效，为企业客户提供覆盖全生命周期、贯通全要素资源、适配全发展业
态的一站式、全方位产业赋能服务；金融服务板块贯彻内生增长与外延拓展相结合的特色发展战略，强化专
业化金融服务和产业投资能力，深化金融板块内部及跨板块协同发展，深挖场景融合空间，持续孵化“金融
+产业”特色创新业态；商旅服务板块加速多业态消费融合互通，聚焦品牌升级、场景营造与客流提振，不
断扩大陆家嘴商业品牌影响力。
2、持续现金分红，共享公司发展成果
公司始终坚持将股东利益放在重要位置，实施科学、持续、稳健的分红政策，严格按照《公司章程》及
股东回报规划，积极采取以现金为主的利润分配方式，持续回报股东。于2026年5月29日召开2025年年度股
东会，审议通过了《2025年度利润分配方案》，并于2026年6月26日实施完毕，共计派发现金红利3.02亿元
（含税）。加上于2025年12月19日派发的2025年度中期红利3.19亿元，2025年度现金分红总额为6.21亿元，
占2025年度归属于上市公司股东的净利润的50.65%。自2002年来，公司坚持每年现金分红，且自2016年起，
连续十年每年现金分红占当期归属于上市公司股东净利润的比例达到50%。
同时，公司继续响应“一年多次分红”政策号召，2025年年度股东会审议通过了《2026年度中期分红安
排的方案》，将根据实际情况在2026年半年度报告或第三季度报告披露后适当增加一次中期分红，2026年度
中期现金分红金额不低于相应期间归属于上市公司股东的净利润的30%，且不超过相应期间归属于上市公司
股东的净利润。
3、加强投资者沟通，有效传递企业价值
公司严格按照《公司法》《证券法》等相关法律法规的要求，认真贯彻落实“真实、完整、准确、及时
、公平”的信息披露原则，尊重中小投资者，平等对待所有股东，不断增强公司信息透明度与沟通坦诚度。
上半年，披露定期报告2份，临时公告29份，充分披露公司2025年年度与2026年第一季度主营业务及经
营数据情况、2025年年度权益分派实施，以及《2025年度环境、社会及公司治理（ESG）报告》，回应包括
投资者在内的利益相关方对于公司经营模式、财务数据、公司治理、分红及可持续发展等方面的关切问题。
公司通过多种渠道，积极与投资者交流互动，展现公司形象，回复投资者问题。通过投资者热线、投资者邮
箱、上证e互动平台、现场投资者调研接待等形式，加强与投资者的双向沟通。公司于2026年5月15日参加20
26年上海辖区上市公司年报集体业绩说明会暨2026年第一季度报告业绩说明会，通过视频形式展示公司三大
主业，就投资者关注的问题进行沟通交流，让投资者充分了解公司所处行业、战略规划、业务发展等信息，
促进公司与投资者之间建立起长期、稳定、信赖的关系。
4、深化公司治理，推动高质量发展
公司持续提升治理水平，不断完善内控体系建设，促进公司持续、健康、稳定发展。重视董事、高级管
理人员等“关键少数”人员的履职规范。上半年，制定了《董事、高级管理人员薪酬管理制度》，组织董事
、高级管理人员参加了监管机构和上市公司协会等组织的各类专项培训，包括《上市公司财务规范运作重点
关注事项专题培训》《上交所2026年第1期上市公司独立董事后续培训》《上交所2026年第3期上市公司董事
、高管初任培训》《上海辖区2026年上市公司董事、高管培训》等，持续跟进资本市场最新政策、监管规则
等，提升专业知识水平，筑牢合规意识，推动公司高质量发展。
综上，公司2026年度“提质增效重回报”行动方案的各项内容均在按计划实施中。下半年，公司将结合
上交所发布的《关于开展沪市公司“提质增效重回报”2.0专项行动的倡议》，持续履行上市公司责任和义
务，积极传递公司价值，维护公司良好市场形象。
三、报告期内核心竞争力分析
公司作为城市综合开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展
地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争
优势。通过多年深耕，公司积累了丰富的城市开发与服务经验。
公司的核心竞争力主要体现在以下六个方面：
（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米增长至38
6万平方米。公司持有的物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙
新市镇城南社区以及天津红桥区，物业所处区位优越，交通便捷。公司积极构建以“专业化”为核心的城市
中心、城市副中心运营平台，不断提升在营商办经营性物业品质与服务，助力浦东打造国际化一流营商环境
，进一步增强品牌竞争力和影响力。
（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨炼，公司已经形成了一支稳定成熟的专业化运营
团队。公司按产品类型，即办公物业（含产业园）、商业物业、住宅物业、酒店物业和会展物业，分别组建
专业化营销团队。各营销团队有针对性地制定运营策略，专业化程度不断提升，确保在营项目服务浦东产业
资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”
的机制，利用自身积累的良好客户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地
企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。产
业服务方面已构建陆创AI加速器、张江股权投资集聚区，为企业提供从孵化培育、融资对接到成果发布的全
周期服务，实现企业成长全链条赋能。
（三）营销与服务协同。公司精心打造了一支拥有“上海品牌”认证的专业化陆家嘴物业团队，形成营
销团队和物业服务团队的协同机制，不仅专注于为公司旗下商办及会展项目提供全方位、多层次的管理服务
，更聚焦于服务城市发展战略，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质量发展。正围绕“资管做强、
资本做活、资产做优”，立足存量资产盘活、运营提质、品牌输出、产融闭环、轻重资产联动，构建新的业
务模式，推动以住宅租赁运营为主营业务的陆家嘴乐居公司、以商业楼宇租赁运营为主营业务的陆家嘴资产
管理公司等轻资产服务平台及运营服务公司的实体化运作。优化产业服务体系，探索产业园招商模式，构建
“以链聚群、以数赋能、以场景引项目”的新型招商范式，打造高承载力的产业集聚平台，持续提升项目招
商、运营与服务能级。
（四）持续发展的历史机遇。在控股股东陆家嘴集团的支持下，2023-2024年，公司完成了发行股份及
支付现金购买资产并募集配套资金，将四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的优质股权资产注入公
司，为做强做大主业、提升资产质量、优化股权结构、充实资金储备、优化财务结构，实现可持续发展奠定
基础。充分利用陆家嘴集团的资源优势，聚力“陆家嘴大朋友圈”，围绕运营端聚劲发力，努力形成以陆家
嘴产品为纽带的社会生态、生活生态、商务生态。随着前滩国际商务区“十年基本建成”目标的实现，前滩
的开发运营已进入了全新阶段。作为张江人工智能创新小镇“模力双塔”核心载体，公司“科学之门”集群
项目聚焦AI领域龙头企业与高成长企业，正发挥功能平台作用。公司将继续着力促进区域产融结合，通过引
进主力客户和带动产业集聚，使前滩国际商务区、张江“科学之门”集群成为上海办公楼与产业园市场中备
受关注的区域，成为各类企业和机构办公的最佳选址之一。同时，作为陆家嘴集团的重要区域开发平台，通
过与陆家嘴集团、前滩投资共同设立项目公司，持续推进三林滨江南项目的开发、建设及销售。
（五）统筹优势助力业务发展。公司旗下持有证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“
城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业的发展格局，推动金融服务与实体经济协同发
展。随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司已成为陆家嘴集团区域开发、建设及运营的实施平台，
有助于公司专业能力的持续提升。公司受托承接的陆家嘴集团在前滩、三林滨江南、御桥等新兴区域的项目
开发建设及招商运营正全力推进。
（六）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》和《上海证券
交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断优化
公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。2026年上半年，公司完成
了《董事、高级管理人员薪酬管理制度》的制定工作，推动公司治理相关制度的进一步完善。公司建立了由
股东会、董事会和高级管理人员组成的公司治理架构，形成了权力机构、决策机构、监督机构和管理层之间
权责明确、运作规范的相互协调和相互制衡机制，为公司高效、稳健经营提供保障。
●未来展望:
下半年，公司将继续立足“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业，围绕“十五
五”发展规划，以存量提质、增量做优、运营增效为主线，以高品质空间载体、高质量运营服务，实干实效
服务引领区高质量发展，不断增强公司核心竞争力，努力回报社会、回报股东。
（一）“三资”提质转型，实干担当服务引领区建设
围绕“资管做强、资本做活、资产做优”，持续优化布局、深化转型、锤炼能力、守牢风险底线。立足
浦东、实干笃行，向上向好、向新向优，深度融入区域发展大局。
1、资管做强：运营提质，载体提能，服务提档
下半年，公司将继续坚持资管做强核心目标，实现开发与运营一体、规模与质量并进，全力推动发展模
式从开发建设向资产运营、价值提升深度转变。紧扣区域现代化产业体系建设，精准招商引智、培育科创生
态；稳步推进区域综合开发与项目建设，深耕物业服务，打造以客户为核心的矩阵体系，全力服务引领区高
质量发展。
（1）以招商引资“加速度”构筑发展“强磁场”
推动发展模式从单一空间供给向全链条综合赋能，强化“产业+空间+服务”一体化招商，持续放大集聚
优势，加速新经济、总部型企业落地集聚，助力区域产业能级稳步提升。
在办公及产业园楼宇营销方面，持续巩固核心标杆片区成熟楼宇出租率，筑牢发展压舱石。通过楼宇焕
新激活核心区老楼载体。深化“朋友圈+生态圈”招商模式，聚焦总部经济、新经济、硬核产业等重点方向
精准引商，构建“存量焕新+增量拓局”双轮驱动格局，继续以资产交易带动产业集聚，持续放大载体优质
价值。不断做深产业生态链式招商，输出全域优质轻资产业务矩阵，整合高品质科研楼宇、人才安居房源、
商业会展设施，积极搭建完善的“安居+乐业”体系，优化提升张江人工智能创新小镇、陆创AI加速器等平
台服务，营造“创业在园区、生活在社区”的宜居宜业环境。
在住宅产品租售方面，把握市场修复态势，充分释放“沪七条”政策效应，对标“好房子”建设标准深
耕住宅租售领域，以高效响应、全程保障的优质服务夯实居住体验。在售项目深度挖掘所处板块价值，持续
迭代产品实景展示，强化产品核心竞争力，激活区域可开发客群，努力完成全年推售目标。陆家嘴云邸CIRR
US项目围绕入市目标，打磨产品细节、迭代提升产品品质,系统化开展品牌宣传、场景展示与意向客户储备
，多措并举做深做实蓄客推广。租赁住宅持续稳固出租率基本盘，统筹金融城、前滩、张江、川沙四大片区
运营管理，持续擦亮“陆家嘴乐居”品牌，输出标准化服务体系，打造标杆性租赁住宅品牌。同步探索外拓
房源渠道，推动租赁房源资产实现稳健增值与可持续运营。
在商旅服务运营方面，把握体验经济、情绪消费、打卡流量、文体票根联动等新兴业态特征，持续培育
商业发展新动能。动态优化各商业项目业态结构与品牌矩阵，不断提升商圈活力与客户黏性，推动客流人气
与商业价值双向赋能、高效转化。匠心打造多元消费场景，塑造商业发展新样板。LU1885陆里延续焕新开业
热度，以“日间休闲、夜间微醺”全时段运营模式，打造网红打卡与社交体验标杆。上海陆家嘴中心L+MALL
深化艺术化空间营造，场内常态化落地各类主题艺术展、装置艺术展、潮流IP展，充分释放商业发展新动能
。张江陆悦天地聚焦科创人群、周边白领及家庭客群分层运营，持续品牌优化，补齐特色体验业态，“科技
与自然”“艺术与互动”，树立智慧商业新标杆。推动实行“一项目一策略”差异化管理，前滩香格里拉酒
店、张江希尔顿酒店要继续深入与“陆家嘴大朋友圈”互动，联动拓展业务合作。积极构建“一券通用、权
益互通”的“陆家嘴大朋友圈”数字化消费新生态，将演艺流量、会展流量有效转化为消费增量，为浦东国
际消费中心核心承载区建设注入新活力。
（2）以载体建设“硬实力”打造区域“标杆地”
深耕城市更新核心理念，立足片区整体提质、功能迭代升级、空间有机焕新核心目标，全程紧盯建设进
度、严控工程品质。陆家嘴区域，梅园社区2E8-19地块住宅项目推进结构封顶，梅园社区2E8-17地块商办项
目推进工程桩施工；新民洋区域的洋泾西区E08-4地块住宅项目全力推进竣工验收工作，E10-2地块、E12-1
地块项目加速外立面施工，洋泾东区E13地块推动开工准备工作。推进老楼焕新提质，陆家嘴软件园综合提
升LSPACE、LHUB项目、软件园4号楼白领公寓项目竣工交付。前滩区域，前滩21-02、21-03地块项目推进入
住许可证办理，住宅、商办实现物业移交查验，实现“站城一体、垂直开发、无缝接驳”的全维TOD实践。
（3）以品质服务“守护力”展现品牌“金名片”
物业服务始终对标行业顶尖标准，精益求精打磨服务品质。坚持以技术创新赋能服务升级，保障服务全
程在线、响应及时、贴心周到。持续深化全域能耗精细化管控，稳步推进楼宇低碳化、绿色化运维工作。同
时立足产办楼宇运营特点，持续深耕探索“大客服”运营管理体系试点落地与实践研究，不断完善适配高端
、现代产办物业的运营服务模式。全面复盘服务历届进博会的工作经验，高标准做好2026年进博会服务保障
工作。
2、资本做活：夯实金融矩阵，打造投融管退闭环
下半年，金融板块将继续坚持稳中求进、产融协同、提质增效、严控风险的工作总基调，积极挖掘优质
项目资源、甄选优质投资标的，持续健全特色金融服务体系，加速推动业务发展从规模扩张型向质量效益型
转变。聚焦“陆家嘴大朋友圈”客户多元需求，持续深化产业联动，强化内部资源协同赋能。推进产业投资
平台筹建，布局产业投资业务赛道，充实产业投资团队，建立投资管理制度与运营机制，打造高效联动、稳
健可持续的产融协同发展新格局。
持牌机构业务革新创优，做强金融板块矩阵。陆家嘴信托要围绕行业监管要求，深化业务转型升级，构
建“前中后台高效协同”新格局，提升专业化运营、资源调配、产品研发能力，持续深化存量风险化解与精
细化投后管理。爱建证券要继续稳步推进核心业务资格的申请与落地，补齐业务短板、夯实经营底盘，健全
业务布局、延伸服务链条。陆家嘴国泰人寿要继续与另一股东共同推动增资工作，通过优化资产配置、动态
调整结构及加强风险管控，持续深化资产负债匹配管理。
3、资产做优：优化资产布局，推动资产提质增值
搭建“存量盘活-低效退出-价值提升-资本循环”的资产经营模式。梳理公司内部存量资产，充分利用
好陆家嘴集团商业不动产REITs通道，探索“重资产投入-轻资产运营-证券化退出-资金再投资”闭环工具的
作用。同时，主动挖掘市场存量项目机遇，精准研判、测算投资收益，择机储备优质资产，补充公司的资产
厚度。积极推动存量项目改造，促进公司整体资产的提质升级。落实土地市场常态化跟踪机制，动态掌握供
地计划、竞拍行情及价格走势，立足区域发展规划，精准甄别、深度挖掘浦东新区优质投资项目。
（二）筑牢三大支柱根基，驱动改革转型发展
“十五五”是浦东打造社会主义现代化建设引领区、基本实现社会主义现代化全面发力的关键阶段，公
司要围绕从“规模扩张”到“提质增效”的战略转型，坚持以稳增长固基本盘、以优布局塑核心优势、以强
风控守安全底线、以深改革激内生动力、以促创新拓发展空间，探索形成与引领区定位相匹配、具有浦东国
资辨识度的高质量发展新范式。
1、筑牢项目品质“压舱石”
以产品力为核心引擎，打造全业态、全周期竞争优势。深度布局商办楼宇、销售住宅、租赁住宅多元产
品线，构建覆盖全客群、适配多场景的产品矩阵。始终保持对市场趋势与客户需求的敏锐洞察，将产品力建
设贯穿项目全生命周期。通过将产品力标准深度嵌入规划设计、施工建造、成本管控各环节，建立跨专业协
同机制；通过“场景化”增强客户感知、传递产品价值，兑现品质承诺；通过“投研定位-规划设计-建设施
工-产品推广-品质交付-持续运营”的闭环管控，实现产品线从蓝图到实景、从承诺到体验的高品质落地。
2、强化队伍建设“软实力”
围绕企业高质量发展持续优化人力制度及机制，动态响应各条线用人需求，加大招商营销、资产运营、
金融投资领域市场化紧缺人才引进力度；优化细化钻石模式物业服务体系、资产证券化项目运营管理及考核
机制，不断完善人才培养体系，进一步释放团队活力、人才潜能。持续深化落实中层及主要投资企业干部任
期制契约化和“三能”机制要求，将胜任力测评覆盖至主要投资企业，全方位提升干部队伍综合能力。
3、把稳内控管理“防火墙”
健全内控体系，织密监督网络。完善多维度协同监督体系，推动纪检监察、风控合规、内部审计等监督
力量深度贯通、有机融合，全面搭建全方位、立体化的“大监督”工作格局。在风险防控上做到新常态，聚
焦“关键少数”和重点领域，聚焦重大投资、工程建设、资金使用、招投标等重点领域与关键环节，实施常
态化审计监督、穿透式风险排查；开展内控手册编制，持续优化业务流程与管控体系，为公司内控体系规范
化、落地化筑牢基础。
（三）统筹“十五五”全局部署，全面迈向高质量发展新阶段
公司将继续立足城市综合运营服务商核心定位，坚定不移推进高质量转型发展。战略上坚持“稳、精、
合、新”四大原则，稳中求进，并在实践中持续迭代优化。围绕“资管-资本-资产”三位一体发展路径，统
筹全域不动产、产业载体、商业配套等各类资源，优化空间功能布局、提升载体运营价值，着力打通资源盘
活、资产提质、资本增值全链条。对标行业头部企业先进理念、管理模式与发展经验，全面深化市场化改革
，健全市场化经营机制，推动企业经营管理、业务运作与市场规则深度接轨，持续提升综合竞争力与可持续
发展能力。
〖免责条款〗
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