经营分析☆ ◇600665 天地源 更新日期：2025-05-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产业务的开发与经营
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 106.08亿 98.74 14.82亿 101.19 13.97
物业服务(行业) 1.22亿 1.13 -804.58万 -0.55 -6.60
其他(行业) 1358.11万 0.13 -933.08万 -0.64 -68.70
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 106.08亿 98.74 14.82亿 101.19 13.97
物业(产品) 1.22亿 1.13 -804.58万 -0.55 -6.60
其他(产品) 1358.11万 0.13 -933.08万 -0.64 -68.70
─────────────────────────────────────────────────
西安(地区) 53.67亿 49.95 9.74亿 66.50 18.15
苏州(地区) 31.30亿 29.14 2.67亿 18.25 8.54
咸阳(地区) 18.89亿 17.58 2.56亿 17.46 13.54
重庆(地区) 1.66亿 1.55 -1988.38万 -1.36 -11.95
其他地区(地区) 1.23亿 1.15 -961.69万 -0.66 -7.79
天津(地区) 6798.25万 0.63 -286.31万 -0.20 -4.21
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 19.24亿 94.35 2.07亿 109.98 10.78
物业服务(行业) 1.51亿 7.39 1833.10万 9.72 12.17
其他(行业) 1044.92万 0.51 -151.61万 -0.80 -14.51
分部间抵销(行业) -4580.98万 -2.25 -3563.61万 -18.89 77.79
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 19.05亿 93.40 1.98亿 105.10 10.41
物业(产品) 1.28亿 6.27 -445.47万 -2.36 -3.48
其他(产品) 675.99万 0.33 -516.29万 -2.74 -76.38
─────────────────────────────────────────────────
苏州(地区) 8.43亿 41.32 7327.51万 38.85 8.70
咸阳(地区) 5.18亿 25.40 1427.07万 7.57 2.76
西安(地区) 4.76亿 23.36 1.03亿 54.67 21.65
重庆(地区) 1.08亿 5.31 -398.62万 -2.11 -3.68
天津(地区) 4937.06万 2.42 -141.92万 -0.75 -2.87
其他地区(地区) 4475.41万 2.19 336.52万 1.78 7.52
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 112.92亿 97.97 14.53亿 101.22 12.87
物业服务(行业) 2.96亿 2.57 1955.81万 1.36 6.61
其他(行业) 2713.94万 0.24 212.39万 0.15 7.83
分部间抵销(行业) -8861.25万 -0.77 -3922.45万 -2.73 44.27
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 112.64亿 97.73 14.73亿 102.57 13.07
物业(产品) 2.42亿 2.10 -3165.27万 -2.20 -13.08
其他(产品) 1955.29万 0.17 -520.42万 -0.36 -26.62
─────────────────────────────────────────────────
西安(地区) 88.79亿 77.03 12.36亿 86.06 13.92
苏州(地区) 10.06亿 8.73 -625.59万 -0.44 -0.62
重庆(地区) 6.94亿 6.02 -1.10亿 -7.67 -15.86
咸阳(地区) 5.52亿 4.79 2.70亿 18.82 48.92
天津(地区) 2.85亿 2.47 -1256.47万 -0.88 -4.41
其他地区(地区) 1.09亿 0.95 5882.31万 4.10 53.80
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 47.27亿 97.69 5.54亿 100.20 11.72
物业服务(行业) 1.40亿 2.90 1428.82万 2.59 10.20
其他(行业) 1203.98万 0.25 59.97万 0.11 4.98
分部间抵销(行业) -4058.38万 -0.84 -1599.90万 -2.89 39.42
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售1.39亿元，占营业收入的3.28%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 13896.94│ 3.28│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购15.13亿元，占总采购额的44.09%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 151349.14│ 44.09│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，房地产市场整体仍处于深度调整阶段，房地产市场销售恢复仍面临诸多挑战。面对行业形势和
市场政策的不断变化，公司紧密围绕“转型升级、创新发展”突破年经营目标，加快运营节奏，创新营销举
措，推进资产运营，在竞争激烈的市场环境中寻求突破，整体经营平稳有序。
（一）主动求变，推进转型升级、创新发展取得新进展
1、运营速度实现再提速。修订《项目运营计划管理办法》，提升前端业务环节的精细化管理水平，保
障项目“快建、快开”，西安永安观棠项目4.5个月实现首开，树立了公司运营速度的新标杆。全力保障项
目交付，完成西安永安华府、苏州平江观棠、镇江君和雅苑、咸阳和樾溪谷等10个项目竣备、5千余套房屋
的交付工作，交付兑现力持续提升。
2、资产盘活取得新突破。以公寓资源为突破口，确定了重庆水墨江山长租公寓和珠海上唐府长租公寓+
酒店的业态定位，创建了“天地源唐潮公寓”品牌，搭建了长租公寓运营分析测算模型和运营管理平台。天
地源唐潮公寓重庆水墨江山店出租率保持在90%以上，荣获中国房地产业协会评定的“2024长租公寓品质发
展TOP10”。
3、产品创新取得新进展。结合房地产发展新模式以及“好房子”需求的新特点、新变化，扎实开展第
四代住宅产品、商办地块项目、商业智能化技术研究，持续完善产品标准化体系，丰富产品线。制定《住宅
公共区域配置标准细则》，在西安永安观棠项目积极落实标准化成果，在户型空间、居住体验方面实现了迭
代升级，取得了较好的市场反馈。
4、营销创新实现新提升。全面提升营销管理的精细化水平，深入研究运用行业新政策，精准制定销售
策略，抢抓市场窗口期，加快资源去化。其中，西安高新宸樾紧跟市场变化5次加推，西安丹轩梓园9#、11#
楼开盘即罄。加大非住资源去化力度，实现资源盘活3.92亿元。创新线上营销，开展天地源6·18超级直播
秀，实现引流获客的新突破。
（二）积极转变，推进精细管理取得新成效
1、资金链安全稳定。持续强化资金管控颗粒度，保持资金动态统筹平衡，推动融资资金落地及受限资
金盘活使用，有效防范资金风险。全年实现经营资金回笼42亿元，解除受限资金41.2亿元，实现融资资金到
账68.6亿元，其中创新融资到账57.7亿元。积极运用白名单政策，有效缓解阶段性资金压力。
2、成本管控持续增效。坚持向精细管理要效益，持续提高全过程成本管控水平，在策划定位、产品设
计、施工管理、营销创新、制度流程等方面，优化成本管控措施，提质降本增效。围绕部品配置、招标采购
、签证变更、结算审核等方面共制订优化措施209条，实现了全成本闭环管理。严格费用管理，压减各项费
用支出，其中管理费用较预算共节约2742万元。
3、风险管控有力有效。不断健全风险管理体系，完善风险管理机制，全过程、动态化防控重大风险。
持续完善安全生产管理体系，推进安全生产标准化建设，制定《安全生产管理规定》《安全生产责任制》等
17项制度及应急预案；以安全生产“零事故、零伤亡”为目标，扎实落实安全生产投入、安全隐患整改、安
全教育培训及安全生产责任制，确保公司安全生产形势稳定。
2024年，公司行业排名稳中有升，获得了中国企业评价协会、清华大学地产研究所等联合评定的“2025
中国房地产百强企业”第62位，“2025中国房地产百强企业——稳健性TOP10”“2025中国房地产年度社会
责任感企业”等称号。
二、报告期内公司所处行业情况
2024年，公司所处的房地产行业形势和发展环境总体上仍然严峻复杂，房地产投资、开发和销售指标持
续放缓，房地产市场仍处于筑底修复、深度调整阶段。2024年9月中央政治局会议定调“促进房地产市场止
跌回稳”以来，中央各部委及地方政府各项增量政策频出，市场信心有所恢复，房地产市场出现了积极变化
。
国家统计局数据显示，2024年，房地产投资额10.03万亿元，同比下降10.6%；商品房销售面积9.7亿平
方米，同比下降12.9%；商品房销售额9.7万亿元，同比下降17.1%，商品房销售面积已低于2014年水平。中
指研究院数据显示，2024年，TOP100房企累计全口径销售金额同比下降30.6%；销售额超千亿房企11家，较
上年同期减少5家；超百亿房企86家，较上年同期减少30家。绝大多数企业经营业绩出现了较大幅度下滑。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司主要从事房地产开发与经营业务，具有国家建设部颁发的房地产开发一级资质。按照“立足于区域
深耕，拓展全国”的主业发展思路，目前公司布局以西安为总部中心的西部经济圈、以苏州为中心的长三角
经济圈、以深圳为中心的粤港澳大湾区经济圈、以天津为中心的京津冀经济圈、以重庆为中心的成渝双城经
济圈和以郑州为中心的中原经济圈，形成集地产开发、地产运营等于一体的全国协同发展战略格局。
报告期内，公司以“文化地产引领者，美好生活运营商”为战略定位，以产品致胜、开放合作、高效运
营、金融助力为核心策略，积极构建地产开发和资产运营双轮驱动经营模式。
四、报告期内核心竞争力分析
公司核心竞争优势主要体现在发展战略、公司治理、产品品质、融资能力、人才队伍等方面。
（一）稳健清晰的战略规划。公司形成了清晰科学、系统完善，能够引领公司持续稳健发展的战略规划
，并在业务组合、区域布局等方面制定了切实可行的发展策略和实施路径。
（二）健全规范的公司治理。公司严格按照相关法律法规要求，不断完善公司治理机制，规范日常运作
，防范经营风险，切实维护广大投资者的利益，为公司的持续健康发展奠定坚实基础。
（三）品质为先的工匠精神。公司始终坚持“文化地产引领者、美好生活运营商”的战略定位，以打造
“精品住宅”为己任，坚持客户至上、文化引领、产品主义，围绕“好房子”标准不断提升居住体验，打造
优质的产品和服务。
（四）多元创新的融资能力。公司凭借稳健的经营和良好的企业信用，与各大金融机构建立了长期、稳
固的战略合作关系，在融资规模和融资利率方面取得了相对优势。同时，公司积极开展创新融资业务，不断
改善公司债务结构。
（五）凝心聚力的人才队伍。经过多年发展，公司从“选、育、用、留”四个层面建立了适合公司发展
的人力资源开发与管理体系，打造了一支适应行业发展的专业化人才队伍。
五、报告期内主要经营情况
公司实现销售收入107.43亿元，实现归属于母公司净利润-10.20亿元。公司实现合同销售金额48.55亿
元，实现权益合同销售金额42.78亿元；实现销售回款48.39亿元，实现权益销售回款42.48亿元。
新增房地产土地购置计容建筑面积21.36万平方米，权益新增房地产土地购置计容建筑面积21.36万平方
米；实现合同销售面积24.32万平方米，实现权益合同销售面积20.10万平方米；新开工面积18.60万平方米
，权益新开工面积18.60万平方米；竣工面积131.76万平方米，权益竣工面积99.32万平方米。施工（在建）
面积200.67万平方米，新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约为22.22个月。
截至2024年12月31日，公司总资产为283.36亿元，净资产（归属母公司所有者权益）为28.76亿元，每
股收益-1.1803元，加权平均净资产收益率为-30.13%。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
1、行业发展趋势展望
2024年，各级政府积极推动房地产市场止跌回稳，下调住房贷款利率和首付比例，降低交易环节税费水
平，扎实推进保交房工作。4季度，商品房销售面积累计同比降幅逐月收窄，多数城市出现翘尾行情。2024
年12月中央经济工作会议以及2025年3月政府工作报告提出，要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。预
计2025年，在更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策的支持下，随着政府加力实施城中村和危旧房改造
、合理控制新增房地产用地供应、推进收购存量商品房、拓宽保障性住房再贷款使用范围、发挥房地产融资
协调机制作用，房地产市场信心将逐步修复，行业基本面将得到稳步改善。
2、公司主要业务所在城市的行业发展状况及市场地位分析
根据克尔瑞、中原地产等第三方机构数据显示，2024年，西安市土地市场规模收缩，商品住宅市场量跌
价稳，全年商品住宅成交面积同比下降约12%，成交均价基本保持平稳，库存去化周期约15个月，房地产市
场整体基本面相对较好，有望实现市场筑底。咸阳市商品住宅市场呈现量价齐跌的态势，全年商品住宅供应
面积同比下降79%，成交面积同比下降44%，销售价格同比下降13%，预计咸阳市场仍将延续低位运行的态势
。苏州市土地市场继续缩量，成交面积同比下滑超过四成，全年商品住宅供应量下降约46%，成交面积同比
下降约30%，房价同比下降约4%，库存去化周期下降至10个月，市场基本面较好。镇江市商品住宅市场持续
低迷，全年商品住房成交面积同比下降20%，成交均价同比微涨，库存去化周期达到28个月，预计市场仍将
以去库存为主，维持低位运行。广州市土地成交面积同比下降31%，全年商品住宅成交量同比下降14%，去化
周期约28个月，预计随着政策持续发力，市场有望筑底。珠海市全年商品住房成交面积同比下降21%，库存
去化周期上涨至43个月，预计市场将维持低位运行态势。天津市土地成交量价齐跌，成交面积下降近四成，
全年商品住宅成交面积同比下降17%，成交价格基本稳定，库存去化周期约22个月，预计市场将逐步波动筑
底。重庆市土地出让规模再创新低，成交面积同比下降接近八成，中心城区全年商品住宅成交面积同比下降
19%，库存去化周期约14个月，中心城区住宅成交有望筑底回稳。
2024年，面对行业形势和市场政策的不断变化，公司加快运营节奏，创新营销举措，10个项目按期竣备
，5200多户按期交付，公司收入基本达成年度目标，行业排名稳中有升。公司荣获中国企业评价协会、清华
大学地产研究所等联合评定的“2025中国房地产百强企业”第62位，“2025中国房地产百强企业——稳健性
TOP10”“2025中国房地产年度社会责任感企业”等称号。
(二)公司发展战略
1、战略定位：以稳健成长、规模突破为导向，以多元布局、持续发展为手段，营造文化产品服务，构
筑美好生活场景，致力于发展成为“文化地产引领者、美好生活运营商”，坚持以文化筑美好。
2、商业模式：以精品住宅为基础业务，以商业地产、长租公寓、酒店等为成长业务，做强地产开发主
业；围绕新质生产力产业，积极拓展新的发展领域，培育新的业绩增长点，形成双主业驱动的发展态势。
3、总体战略规划：做文化地产引领者、美好生活运营商，把握产品致胜、开放合作、高效运营、金融
助力四大核心策略，优化“1+3+N”区域布局，强化投资发力、产品精进、运营提升、资产经营、资本运作
五项关键举措，以党建引领、组织优化、人才保障、数字转型、品牌建设、风险管控为支撑体系。
(三)经营计划
2025年，公司计划实现销售收入80亿元。全年公司开发的项目有：
西安万熙天地、西安棠颂坊、西安高新宸樾、西安永安观棠、镇江时光里、珠海悦唐阁、广州伴山溪谷
、郑州熙樾坊、重庆水墨江山、咸阳珺樾坊。
2025年重点工作如下：
1、以快为先，抢抓市场新机遇，实现业绩提升
（1）坚持营销创新，强去化
扎实做好行业形势、市场政策、竞品策略的分析研究，增强市场敏锐度，找准客户敏感点，精准制定营
销策略；加强销售案场精细化管理，提高营销的规范化、标准化；夯实营销团队管理，提升自销能力；不断
创新线上营销的方式方法，提高点击量和转化率。
（2）坚持高效协同，快运营
强化项目开发全过程管控，严格落实项目运营计划标准；加大各业务条线协同力度，密切跟进项目建设
进度，动态监控销售及成本情况；及时开展项目运营关键节点的复盘，做好先进经验的总结和运用；持续优
化项目绩效考核机制，强化全过程绩效管理，保障经营目标的达成。
（3）坚持品质为先，夯根基
以“好房子”需求为导向，创新设计，完善住房功能，提升产品竞争力。加强小区出入口、住宅地库等
客户敏感点的设计研究，提高呈现效果及品质；持续完善产品标准化体系，编制《唐潮公寓标准化模块》《
永安观棠示范区标准化模块技术手册》，为项目快速复制提供技术支撑。
（4）坚持运营创新，促盘活
持续探索存量资产盘活的新路径。依托唐潮公寓品牌，构建天地源长租公寓运营模式；加快珠海上唐府
酒店、公寓开发运营，探索多元化增值服务；针对未开发项目，同步做好专项债收储存量房等相关政策的研
究，积极获取政策支持。
（5）勇于开拓创新，挖潜能
围绕房地产产业链上下游，加快构建专业细分、轻重并举的多元化业务发展模式。聚焦新质生产力及消
费升级等新兴领域，通过综合运用投资并购、股权收购合作、参与上市公司定增等多元化手段，拓展未来发
展空间。
2、以精为要，坚持抓管理精细化，激活发展内力
（1）抓好资金统筹精细化
严格执行新签、回款业务周期标准，加快经营性现金流回笼；拓宽融资渠道，强化融资落地，做好到期
债券借新还旧的置换；持续强化短期及中长期各阶段资金风险动态预警监控，确保到期贷款如期兑付；主动
利用房地产融资协调机制，统筹推进拟到期融资的续贷、展期、置换等工作。
（2）抓好成本管控精细化
对标行业先进，加强全过程成本管控，提升效益；严格落实成本、招投标管理相关制度流程，实时跟进
招标及结算进展，做好清标及招标后评估工作；研究探索大宗材料集中采购的模式，逐步完善相关招标流程
及管理机制，实现规模化效益；持续强化降本控费各项措施的执行和落实，提升工作实效。
（3）抓好风险管控精细化
持续完善风险管理体系，强化重大风险事项的防控和化解措施。持续加强品牌阵地建设，焕新品牌，确
保品牌安全。持续完善安全生产管理体系，推进安全生产标准化建设；扎实开展常态化安全检查，确保安全
责任和管理措施落实到位。
（4）抓好团队管理精细化
牢固树立“有为有位、能上能下”的用人原则，完善人员定编模型，整合岗位职能。持续优化薪酬体系
，做好年度工资总额及各项费用的统筹管控。创新业务培训，建立“纵向融合、横向覆盖”的学习机制，加
大学习成果交流和创新成果宣贯力度，促进团队业务能力的有效提升。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济影响
当前我国经济运行仍面临不少困难和挑战，国内需求不足，风险隐患仍然较多。宏观经济形势的变化将
会对房地产市场产生一定影响。
应对举措：加强宏观经济、行业政策研究，做好市场监控，及时调整经营策略，最大程度减少经济波动
对公司经营的不利影响。
2、市场风险
现阶段，房地产行业持续深度调整，市场竞争将进一步加剧。
应对举措：坚持获取确定性高、盈利性强的优质土地资源；抢抓市场结构性机会，加快产品销售去化；
围绕“好房子”标准，坚持创新驱动，强化精细管理，通过经营、管理创新抵御市场风险。
3、资金风险
房地产作为资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金保障。行业的持续调整，对公司的经营效
率、资金流动性、销售回款速度、融资效能提出了更高要求。
应对举措：创新营销策略，加大销售力度，加快销售回款；拓宽融资渠道，加强资金筹措，优化融资结
构，进一步降低资金成本。
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