经营分析☆ ◇600665 天地源 更新日期：2024-11-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产业务的开发与经营
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 19.24亿 94.35 2.07亿 109.98 10.78
物业服务(行业) 1.51亿 7.39 1833.10万 9.72 12.17
其他(行业) 1044.92万 0.51 -151.61万 -0.80 -14.51
分部间抵销(行业) -4580.98万 -2.25 -3563.61万 -18.89 77.79
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 19.05亿 93.40 1.98亿 105.10 10.41
物业(产品) 1.28亿 6.27 -445.47万 -2.36 -3.48
其他(产品) 675.99万 0.33 -516.29万 -2.74 -76.38
─────────────────────────────────────────────────
苏州(地区) 8.43亿 41.32 7327.51万 38.85 8.70
咸阳(地区) 5.18亿 25.40 1427.07万 7.57 2.76
西安(地区) 4.76亿 23.36 1.03亿 54.67 21.65
重庆(地区) 1.08亿 5.31 -398.62万 -2.11 -3.68
天津(地区) 4937.06万 2.42 -141.92万 -0.75 -2.87
其他地区(地区) 4475.41万 2.19 336.52万 1.78 7.52
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 112.92亿 97.97 14.53亿 101.22 12.87
物业服务(行业) 2.96亿 2.57 1955.81万 1.36 6.61
其他(行业) 2713.94万 0.24 212.39万 0.15 7.83
分部间抵销(行业) -8861.25万 -0.77 -3922.45万 -2.73 44.27
─────────────────────────────────────────────────
房地产(产品) 112.64亿 97.73 14.73亿 102.57 13.07
物业(产品) 2.42亿 2.10 -3165.27万 -2.20 -13.08
其他(产品) 1955.29万 0.17 -520.42万 -0.36 -26.62
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西安(地区) 88.79亿 77.03 12.36亿 86.06 13.92
苏州(地区) 10.06亿 8.73 -625.59万 -0.44 -0.62
重庆(地区) 6.94亿 6.02 -1.10亿 -7.67 -15.86
咸阳(地区) 5.52亿 4.79 2.70亿 18.82 48.92
天津(地区) 2.85亿 2.47 -1256.47万 -0.88 -4.41
其他地区(地区) 1.09亿 0.95 5882.31万 4.10 53.80
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 47.27亿 97.69 5.54亿 100.20 11.72
物业服务(行业) 1.40亿 2.90 1428.82万 2.59 10.20
其他(行业) 1203.98万 0.25 59.97万 0.11 4.98
分部间抵销(行业) -4058.38万 -0.84 -1599.90万 -2.89 39.42
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 103.11亿 97.71 26.55亿 100.00 25.75
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房地产业(产品) 103.11亿 97.71 26.55亿 100.00 25.75
─────────────────────────────────────────────────
西安(地区) 69.46亿 65.83 21.17亿 79.75 30.48
榆林(地区) 8.50亿 8.05 3.01亿 11.33 35.40
珠海(地区) 7.67亿 7.27 -6344.91万 -2.39 -8.27
咸阳(地区) 6.37亿 6.04 1.92亿 7.22 30.08
重庆(地区) 4.78亿 4.53 342.26万 0.13 0.72
天津(地区) 2.60亿 2.46 391.82万 0.15 1.51
泰州(地区) 2.43亿 2.31 7159.05万 2.70 29.41
苏州(地区) 7924.81万 0.75 2552.46万 0.96 32.21
宝鸡(地区) 3459.19万 0.33 154.54万 0.06 4.47
惠州(地区) 1265.10万 0.12 73.19万 0.03 5.79
深圳(地区) 291.32万 0.03 189.75万 0.07 65.14
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售1.43亿元，占营业收入的1.44%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 14319.16│ 1.44│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购22.19亿元，占总采购额的47.94%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 221940.64│ 47.94│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主要从事房地产开发与经营业务，具有国家建设部颁发的房地产开发一级资质。按照“立足于区域
深耕，拓展全国”的主业发展思路，目前公司布局以西安为总部中心的西部经济圈、以苏州为中心的长三角
经济圈、以深圳为中心的粤港澳大湾区经济圈、以天津为中心的京津冀经济圈、以重庆为中心的成渝双城经
济圈和以郑州为中心的中原经济圈，形成集地产开发、地产运营等于一体的全国协同发展战略格局。报告期
内，公司以“文化地产引领者，美好生活运营商”为战略定位，以产品致胜、开放合作、高效运营、金融助
力为核心策略，积极构建地产开发和资产运营双轮驱动经营模式。
二、报告期内核心竞争力分析
公司核心竞争优势主要体现在发展战略、公司治理、产品品质、融资能力、人才队伍等方面。
（一）稳健清晰的战略规划
公司形成了清晰科学、系统完善，能够引领公司持续稳健发展的战略规划，并在业务组合、区域布局等
方面制定了切实可行的发展策略和实施路径。
（二）健全规范的公司治理
公司严格按照相关法律法规要求，不断完善公司治理机制，规范日常运作，防范经营风险，切实维护广
大投资者的利益，为公司的持续健康发展奠定坚实基础。
（三）品质为先的工匠精神
公司始终坚持“文化地产引领者、美好生活运营商”的战略定位，以打造“精品住宅”为己任，坚持客
户至上、文化引领、产品主义，持续优化产品线，打造优质的产品和服务。
（四）多元创新的融资能力
公司凭借稳健的经营和良好的企业信用，与各大金融机构建立了长期、稳固的战略合作关系，在融资规
模和融资利率方面取得了相对优势。同时，公司积极开展创新融资业务，不断改善公司债务结构。
（五）凝心聚力的人才队伍
经过多年发展，公司从“选、育、用、留”四个层面建立了适合公司发展的人力资源开发与管理体系，
打造了一支适应行业发展的专业化人才队伍。
三、经营情况的讨论与分析
报告期内，全国房地产市场持续调整，4月30日中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增
量住房的政策措施”；“5·17”房地产一系列新政出台，聚焦稳市场、去库存；6月7日国常会再次明确，
要扎实推进存量房产的消化、盘活工作。多项政策的落地，对部分核心城市起到一定促进作用，但市场整体
尚未明显改善，需求仍显不足，销售不及预期。
2024年上半年，在经营指标方面，公司实现营业收入20.39亿元，净利润-2,867万元。在运营管理方面
，公司紧密围绕“转型升级·创新发展”突破年经营目标，以夯实“四个创新和精细化”为抓手，以保障“
四个安全”为支撑，在资金融通、运营提效、资源盘活等方面，取得了较好的效果和成绩。
（一）求新求变，营销工作有所突破
一是紧抓市场及政策窗口期，及时解读运用行业新政策，精准制定销售策略，西安高新宸樾项目趁势三
次加推，西安永安华府项目加快资源清盘，同时全力推进非住资源去化，确保了公司经营性现金流平稳顺畅
。
二是制定并实施全民营销管理办法，加大拓客力度；严格落实周调度、月总结工作要求，每周组织召开
营销工作调度会，实时掌握各项目销售情况，及时调整营销策略，灵活应对市场变化。
三是创新线上营销，开展天地源“6·18”超级直播秀，作为天地源首个抖音超长直播活动，曝光热度
位列同时段、同行业首位，并实现引流获客的新突破。
（二）提质提效，运营效率稳中有升
一是运营速度持续提升。以实现“快运营”为目标，刷新了“5-8-18”的标准工期，对新项目运营提出
了更高的要求，西安永安观棠项目树立了公司运营速度的新标杆。全力保障项目交付，完成镇江君和雅苑、
咸阳和樾溪谷项目共970套房屋的交付工作，其中咸阳和樾溪谷项目提前6个月交付，兑现力赢得了社会认可
。
二是产品力持续增强。结合房地产发展新模式以及住房需求的新特点和新变化，持续推进产品标准化建
设，开展第四代住宅产品、商办地块项目、商业智能化技术研究，严控关键技术节点，提高设计管理质量，
加快推进产品标准化应用。
三是资产运营稳步推进。加快落实“住宅开发和资产运营”双轮驱动的发展模式，分别确定了“水墨江
山项目长租公寓”和“上唐府项目长租+酒店式公寓”的业态定位，其中重庆水墨江山项目长租公寓已筹备
首开，珠海上唐府公寓已完成精装修方案。
四是品牌建设增添动力。强化国企品牌形象，焕新升级“文化地产”主题标识，持续打造“文化+”IP
品牌活动。公司荣获中国企业评价协会、清华大学地产研究所联合评定的“2024中国房地产百强企业（第64
名）”“2024中国房地产百强企业——稳健性TOP10”“2024中国房地产年度社会责任感企业”等荣誉，品
牌力持续提升。
（三）保稳促增，管理效能持续释放
一是资金安全平稳顺畅。持续强化资金的动态安全管理，科学统筹资金平衡。上半年累计融资到账27.1
7亿元，其中6月底簿记发行的5亿元中期票据票面利率3.53%，创公司债券业务历史新低；存量开发贷利率最
高下浮2.9%。
二是降本增效常抓不懈。制定修订了《招标采购监督管理办法》《成本管理办法》等5项制度，规范招
采业务流程，实现了全成本闭环管理；严格落实降本控费，督促降本措施落地见效。上半年，销售费用、管
理费用较去年同期有较大幅度减少。
三是公司治理规范高效。积极落实独立董事制度改革要求，严格执行独立董事专门会议制度及董事会专
门委员会履职规定。优化考核激励的节点设置和奖惩力度，修订完善了绩效考核、奖金管理等4项制度，强
化考核的引导和激励效能。
四是安全管理平稳有序。建立健全公司安全生产管理体系，推进安全生产标准化建设。制定了《安全生
产管理规定》《安全生产责任制》等15项制度及应急预案；扎实开展常态化安全检查，组织开展专题培训、
知识竞赛及应急演练，进一步提升全员安全意识和管理能力。
下半年，公司将继续坚持稳中求进的总基调。重点做好以下工作：一是抓销售、抓回款，保进度、保安
全，冲刺指标任务，打开新局面；二是持之以恒创新营销，加大产品创新力度，加快推进资产运营，坚持创
新驱动，激发新活力；三是全力确保资金安全，持续强化激励机制，抓实抓细降本控费，加快突破重难点问
题，坚持精细管理，厚植新动能，坚决打好“转型升级·创新发展”攻坚战。
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