经营分析☆ ◇600675 中华企业 更新日期：2025-05-03◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产和物业管理。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 59.18亿 85.04 22.26亿 98.34 37.61
物业管理(行业) 6.99亿 10.04 2866.73万 1.27 4.10
商业(行业) 3.20亿 4.60 295.37万 0.13 0.92
其他业务(行业) 2152.46万 0.31 519.96万 0.23 24.16
服务业(行业) 67.25万 0.01 63.61万 0.03 94.59
─────────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 52.77亿 75.83 20.37亿 90.00 38.60
劳务收入(产品) 7.04亿 10.12 1066.41万 0.47 1.51
租赁(产品) 6.47亿 9.30 1.90亿 8.38 29.33
商品收入(产品) 3.09亿 4.44 2061.86万 0.91 6.67
其他业务(产品) 2152.46万 0.31 519.96万 0.23 24.16
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 67.32亿 96.74 22.71亿 100.35 33.74
江苏地区(地区) 1.63亿 2.34 -1467.66万 -0.65 -9.00
吉林地区(地区) 2996.12万 0.43 814.10万 0.36 27.17
其他业务(地区) 2152.46万 0.31 519.96万 0.23 24.16
安徽地区(地区) 1031.41万 0.15 -776.57万 -0.34 -75.29
浙江地区(地区) 206.20万 0.03 108.07万 0.05 52.41
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 5.62亿 52.69 2.40亿 90.40 42.61
物业管理(行业) 3.55亿 33.27 2513.82万 9.49 7.08
商业(行业) 1.48亿 13.86 -97.81万 -0.37 -0.66
其他业务(行业) 200.18万 0.19 126.27万 0.48 63.08
─────────────────────────────────────────────────
劳务收入(产品) 3.55亿 33.27 2513.82万 9.49 7.08
租赁(产品) 3.21亿 30.06 1.03亿 39.02 32.23
开发产品(产品) 2.41亿 22.62 1.36亿 51.39 56.41
商品收入(产品) 1.48亿 13.86 -97.81万 -0.37 -0.66
其他业务(产品) 200.18万 0.19 126.27万 0.48 63.08
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 9.59亿 89.90 2.68亿 100.98 27.89
江苏地区(地区) 7970.26万 7.47 -368.23万 -1.39 -4.62
吉林地区(地区) 1942.26万 1.82 451.39万 1.70 23.24
安徽地区(地区) 570.65万 0.53 -422.61万 -1.60 -74.06
其他业务(地区) 200.18万 0.19 126.27万 0.48 63.08
浙江地区(地区) 87.25万 0.08 -46.72万 -0.18 -53.55
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 123.11亿 93.35 39.67亿 99.49 32.22
物业管理(行业) 6.02亿 4.56 1453.55万 0.36 2.42
商业(行业) 2.25亿 1.71 -2362.88万 -0.59 -10.49
其他业务(行业) 3737.60万 0.28 1831.93万 0.46 49.01
服务业(行业) 1211.62万 0.09 1098.96万 0.28 90.70
─────────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 116.23亿 88.14 36.62亿 91.86 31.51
租赁(产品) 6.94亿 5.26 3.04亿 7.61 43.76
劳务收入(产品) 6.15亿 4.67 2542.41万 0.64 4.13
商品收入(产品) 2.18亿 1.66 -2260.35万 -0.57 -10.36
其他业务(产品) 3737.60万 0.28 1831.93万 0.46 49.01
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 128.49亿 97.44 39.85亿 99.96 31.02
江苏地区(地区) 2.39亿 1.81 -1748.88万 -0.44 -7.31
吉林地区(地区) 4431.71万 0.34 580.68万 0.15 13.10
其他业务(地区) 3737.60万 0.28 1831.93万 0.46 49.01
安徽地区(地区) 1594.99万 0.12 -550.12万 -0.14 -34.49
浙江地区(地区) 132.64万 0.01 33.96万 0.01 25.60
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 20.16亿 74.25 --- --- ---
租赁(产品) 3.35亿 12.33 --- --- ---
劳务收入(产品) 2.73亿 10.05 --- --- ---
商品收入(产品) 8793.29万 3.24 --- --- ---
其他(补充)(产品) 369.04万 0.14 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 26.28亿 96.79 --- --- ---
江苏地区(地区) 5340.15万 1.97 --- --- ---
吉林地区(地区) 2012.67万 0.74 --- --- ---
安徽地区(地区) 894.56万 0.33 --- --- ---
其他(补充)(地区) 369.04万 0.14 --- --- ---
浙江地区(地区) 97.95万 0.04 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售2.20亿元，占营业收入的3.16%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│上海中星城际置业有限公司 │ 7126.95│ 1.02│
│上海高岛屋百货有限公司 │ 6530.71│ 0.94│
│上海好饰家建材园艺超市有限公司 │ 3238.10│ 0.47│
│上海世纪联华超市虹口有限公司 │ 2964.62│ 0.43│
│上海世博文化公园建设管理有限公司 │ 2114.18│ 0.30│
│合计 │ 21974.56│ 3.16│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购7.06亿元，占总采购额的61.01%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 70596.71│ 61.01│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，面对房地产行业深度调整与转型升级的双重挑战，中华企业紧密围绕地产集团战略部署，深化
改革、创新发展，坚持“稳中求进、提质增效”的总体基调，积极应对房地产市场调整。公司以党建凝聚人
心，用改革激发活力，通过优化产业布局、提升运营质量、强化财务管理等多方面举措，抓重点、破瓶颈、
补短板、强弱项，着力提升企业核心竞争力，推动公司迈向高质量发展新阶段。公司2024年主要经营情况如
下：
1、夯实地产主业，优化产品体系
公司紧抓市场机遇，优化产品结构，加快项目建设进度，确保项目按计划推进。云萃森林、云启春申及
誉品银湖湾等多个重点项目取得重要进展，部分项目实现集中交付或具备交付条件，工程进度和质量得到有
力保障。面对市场供需变化，公司积极推进产品创新，以客户需求为导向，优化产品力，增强项目竞争力。
通过升级产品体系、提升项目品质、打造住宅精细化，公司进一步优化了住宅配置，提高了产品附加值，为
客户提供更优质的居住体验，同时加强了智能家居、绿色建筑等新技术的应用。
2、优化新赛道布局，业务拓展增效益
资产管理板块方面，公司聚焦存量资产优化，稳步扩大租赁业务规模，提升资产管理效能。截至2024年
末，公司运营资产可租赁规模达80余万平方米，出租率保持在较高水平，累计租金收入6.47亿元。在确保稳
定经营的基础上，公司进一步优化资产结构，推进低效资产处置，提升运营效率，通过多渠道方式实现资产
成交额和溢价收入的双增长。
物业服务板块方面，公司持续优化物业管理体系，提升服务质量，拓展增值服务，增强市场竞争力。报
告期内，公司在管项目296个，管理面积达2550万平方米，实现营业收入显著提升。通过标准化管理，公司
进一步提升了增值服务能力，提高了物业服务质量和客户满意度。
都市农业板块方面，公司深化都市农业产-加-销一体化产业链布局，强化市场拓展，提高供应链管理水
平。自闵行加工中心一期投产后产能大幅提升，净菜业务成功推向市场，业务规模不断扩大，2024年实现营
业收入3.20亿元。
3、深化企业改革，优化管理体系
公司持续推进组织架构重塑、流程优化及管理机制升级，结合房地产开发、资产经营、城市生活服务三
大主营业务，调整组织架构，优化职能职责，提高管理效率。同时，健全“三重一大”制度，加强董事会及
经营班子专业委员会管理，确保决策科学化、规范化。落实“以利润指标为核心”的经理层契约化管理，实
现全员绩效考核全覆盖，人工成本得到有效控制。
4、提升资金效率，降低融资成本
公司积极优化资产结构，强化资金管理，提高财务稳定性，确保资金使用效率最大化。2024年，公司带
息负债平均利率从4.34%压降至3.87%。除传统金融产品外，公司积极探索各类融资渠道，通过公司债回售与
转售工作、成功发行低利率公司债及资产支持专项计划等方式，进一步降低财务成本，创造了中华企业公开
市场融资的最低利率记录，为公司发展提供了有力的资金支持。
二、报告期内公司所处行业情况
1、房地产宏观经济市场分析
2024年，中国国民经济运行总体平稳、稳中有进，全年国内生产总值同比增长5.0%。分季度来看，经济
走势呈现“前高后低”再“前低后高”的态势：一季度GDP同比增长5.3%，二季度增长4.7%，三季度增长4.6
%，四季度在政策推动下大幅回升至5.4%。在政策方面，9月26日中央政治局召开非常规经济主题会议，明确
要求“有效落实存量政策，加力推出增量政策”，随后一揽子增量政策落地，有效带动了经济增长。这些政
策推动了四季度经济的显著回升，特别是房地产市场和资本市场的活跃度显著提升。展望2025年，外部环境
的不确定性可能对出口造成一定拖累，但宏观政策将继续加大逆周期调节力度，以提振国内消费和投资。
2024年房地产市场整体呈现“止跌回稳”态势。前三季度，新房销售同比下降，二手房市场活跃度有所
提升。9月26日中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”，随后多部门推出“四个取消、四个降低
、两个增加”等政策组合拳，包括取消限购、限售、限价等限制性措施，降低住房贷款首付比例和存量贷款
利率等。这些政策推动房地产市场在四季度显著回暖：12月，30个重点城市新房销售面积环比、同比均增长
20%左右，20个重点城市二手房成交套数同比增长近70%。此外，一线城市新房和二手房价格环比上涨，市场
预期逐渐修复。展望2025年，政策将继续支持房地产市场稳定发展，预计市场跌幅将进一步收窄，核心城市
有望率先止跌回稳。
2、土地市场分析
全国土地市场整体下行，土地出让金和成交面积均显著下滑。2024年，全国300城住宅用地出让金达2.0
8万亿元，同比下降27.81%；土地出让面积为186,706万平方米，同比下降16.1%。各线城市土地成交规模均
缩量，但一线城市土地出让金占比有所提升，房企拿地进一步聚焦核心城市。土地市场分化明显，整体维持
点状高热与持续分化的趋势。9月26日政策出台后，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地块竞拍出高
溢价，但全国土地市场仍面临调整压力。从溢价率来看，一线城市平均溢价率最高，为7.6%，二线和三四线
城市分别为4.4%和3%。央国企和地方国资仍是拿地的绝对主力，城投公司拿地占比达33%，较2023年增加2个
百分点。
三、报告期内公司从事的业务情况
中华企业股份有限公司于1954年创建，1993年改制A股上市，是上海解放后第一家专业从事房地产开发
经营的企业，经营范围涵盖住宅项目开发、商办项目开发、持有物业经营、物业服务管理等。公司经过七十
年的发展，积累了丰富的房地产开发与城市开发建设经验，通过提高产品质量，提高资产效益，做深社区服
务，持续提升客户满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦房地产开发及资产经营，深化城市生活
服务板块，通过深耕上海，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”为
导向，加强市场化土地资源拓展，增强发展后劲，努力深化城市生活服务板块，致力于成为“上海有重要影
响力的城市更新综合开发运营企业”。
四、报告期内核心竞争力分析
1、发展战略明确
公司十四五战略规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、资
产经营、城市生活服务等板块。
2、产业协同发展
公司发展主业的同时，全力打造城市生活服务板块，积极培育形成新的业绩增长点。旗下子公司新弘农
业作为公司针对城市生活餐食服务、都市现代农业的产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产-
加-销一体化产业链为核心竞争力的城市生活餐食服务体系。旗下物业品牌古北物业集团（筹）对标“国内
领先、国际先进”的要求，构建以物业管理为平台，物业多元经营与物业专业服务为发展的“一体两翼”产
业结构，业务规模、专业能力和服务品质均位列行业前茅，参与了《公众物业管理服务认证要求》的认证，
实现了企业品牌影响力再提升。
3、股东回报稳定
在国内经济复苏动能放缓的环境下，公司始终注重股东回报，上市以来累计现金分红43.41亿元。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入69.59亿元，较去年同期减少47.23%，实现归属于上市公司股东的净利润
为-3.17亿元，较去年同期减少157.06%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-4.31亿元
，较去年同期减少289.89%。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
1、行业政策趋势
展望2025年，宏观政策需加大逆周期调节力度提振国内消费与投资。预计2025年各项逆周期政策力度将
进一步加大，推动经济持续回升向好，同时更加积极有为的宏观政策也有利于实现房地产止跌回稳。中央经
济工作会议定调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，预计房地产政策宽松基调或将延续，下阶段政策
有望继续围绕促进需求、优化供给两个方面展开。
2、行业发展趋势
中国指数研究院报告预测，展望2025年，政策加力有望带动预期修复，但房地产市场恢复仍面临诸多挑
战，整体或仍处于筑底阶段。中性情形下，2025年全国商品房销售面积预计下降约6%，市场销售的恢复节奏
有赖于已出台政策的推进与落实，尤其是货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策。同时，土地
缩量、房企资金承压及较高库存下，短期开工投资下行态势难改，2025年盘活存量闲置土地政策的实施进展
，是推动市场进入新的循环、稳定投资开工的关键因素。
若政策持续加力，预计2025年上半年部分核心城市房价将逐步“止跌”。一方面，随着支持政策的密集
出台，居民房价预期明显改善；另一方面，随着房贷利率的持续下调，居民购房成本正逐步降低，目前大约
在2.6%～2.8%之间，与租售比（2.1%左右）的差距正在逐步缩小。
从各级城市的楼市预期来看，一线城市辐射范围广，人口吸附力强，购房需求旺盛，且下调交易税费对
一线城市惠及力度大，北上深限购仍有优化空间，市场或率先止跌回稳。杭州、成都、西安、合肥、苏州等
强二线城市产业基础较好，人口吸附力较强，且库存压力相对可控，未来市场恢复节奏或相对较快。而南京
、武汉、郑州、无锡等库存水平较高、去化压力较大，重庆人口流出规模较大，这部分二线城市市场恢复节
奏或相对较慢。
(二)公司发展战略
2025年，公司将在上海地产集团的总体要求和自身经营发展的基础上，进一步梳理发展战略，明确中长
期发展目标。我们将持续优化主业布局，聚焦核心赛道，细化发展路径，确保改革转型落地生根。在巩固房
地产开发传统优势的同时，公司将积极探索城市生活服务领域，深化新赛道的培育与布局，构建市场化拓展
机制，积极融入城市更新建设。我们的目标是致力于成为上海具有重要影响力的城市更新综合开发运营企业
，为城市发展贡献更多力量。
(三)经营计划
2025年，中华企业将继续围绕企业改革三年行动计划，聚焦年度目标，坚持党建引领，强化改革创新，
推动高质量发展，为股东和社会创造更大价值。
1、推进项目交付，优化开发管控
2025年，中华企业将全力加快重点项目建设进度，确保各项目按计划有序推进。云萃森林项目（05-14
地块）将按计划完成集中交付，并办理大产证，为车位销售创造条件；誉品银湖湾项目（7-10地块）计划于
年内完成竣工备案与交付工作，同时推进03-04地块的产品提升和开盘加推；云启春申项目将完成质量预看
房与竣工备案，确保交付顺利进行。在项目交付与报建方面，公司将推进环通项目的竣工验收工作，力争在
2025年取得竣工备案证；同时继续推进雪野家园、美兰湖湖畔雅苑等存量资产盘活，确保报建工作的全面覆
盖。此外，在上海地产集团指导下，积极推进三林九单元两地块的规划调整工作，为项目尽早开工创造条件
。
2、夯实开发管控，赋能产品提升
公司将继续聚焦住宅项目产品力提升，优化在建项目的设计与产品配置，确保符合市场需求。
特别是在云萃森林、云启春申及誉品银湖湾项目中，推动产品价值体系落地实施，优化样板房和售楼处
展示效果。与此同时，强化成本管控，确保在建项目的变更率小于3%，结算率小于5%，提升项目盈利水平。
在工程建设方面，公司将完善管控体系，加强标前沟通、招标要求与质量评估，确保项目过程管理有序进行
。客户服务方面，将继续提升“优佳交付”标准化，确保项目交付后通过系统性管理提升客户满意度，特别
是交付后维修工作将通过标准化管理进行高效处理。
3、优化资产结构，提升运营效益
2025年，公司将推动存量资产管理和增量资产出租，提升资产运营效率。通过强化安商稳商，确保租户
续租，重点关注市国资委重大租赁事项，减少空置率，提升收益率。在重点项目招商方面，公司将加快中企
国际金融中心、古北国际财富中心等项目的招商进度，拓宽招商渠道，通过细分客户群体与错位招商，实现
租户的精准对接。同时，公司将持续优化资产结构，提升存量资产的市场竞争力和盈利能力。
4、多元协同发展，拓展服务领域
物业板块将依据《物业板块2025-2027三年行动计划》，构建“物业管理+增值服务+城市服务”的综合
服务体系，提升市拓、品牌、运营、成本、数智化和组织能力，形成多元互补的竞争力。通过改革和结构调
整，推动物业板块在服务质量和运营效益上的持续提升，确保年度绩效指标的完成。
农业板块将紧扣盈利目标，并围绕“初加工集中化、技术标准化、烹饪智能化”核心战略，提升供应链
整合、技术标准化和运营体系能力。公司将加强市场化拓展，推动销售团队建设，优化闵行加工中心的运营
效率，提升供应链作业的稳定与高效。团餐业务将通过标准化建设和自有供应链降本增效，特别是在高校及
普教系统中放大食当家管理体系价值，提升营收和利润。农业生产方面，围绕“业主后花园+精品优品农产
品”定位，借助专业农技服务团队，推动农业现代化进程，提升农业生产的科学化和精细化管理水平。
(四)可能面对的风险
一、政策风险
在当前经济形势下，全球主要经济体的经济增长前景仍不明朗。国内外经济形势的复杂性与不确定性，
对房地产市场的总体供求关系产生显著影响，进而导致市场波动。尽管相关部门已出台一系列政策以支持房
地产企业的合理融资需求，旨在推动行业良性循环与健康发展，但政策环境的动态变化仍需高度关注。公司
需密切关注后续调控政策的走向，进一步深化转型升级，夯实企业发展基础，以有效应对政策变化可能带来
的潜在风险。
二、市场风险
近年来，房地产行业整体增速显著放缓，市场格局正从以增量开发为主逐步转向存量运营主导。尽管需
求端及信贷环境有所优化，但房地产市场的深度调整态势仍未改变，行业前景仍面临不确定性。此外，房地
产项目开发周期长、资金回收慢，且对运营人员的专业性、管理范围的广泛性提出了更高要求，这对公司的
投融资能力、运营成本控制以及项目安全管理机制构成了严峻挑战。公司需持续优化资源配置，提升运营效
率，以应对市场风险带来的潜在影响。
三、经营风险
中央及地方政府的调控政策变化，对房地产企业的经营产生直接影响。房地产开发具有开发周期长、资
金投入大、综合性强等特点，对项目开发的全流程管控、销售策略的精准实施以及市场环境的适应能力均提
出了较高要求。面对诸多困难与挑战，公司需进一步完善风险防范措施，增加优质土地储备，加快资金回笼
速度，优化项目管理流程，提升抗风险能力，以应对未来可能出现的经营风险，确保企业稳健发展。
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