经营分析☆ ◇600675 中华企业 更新日期：2024-11-23◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产和物业管理。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 5.62亿 52.69 2.40亿 90.40 42.61
物业管理(行业) 3.55亿 33.27 2513.82万 9.49 7.08
商业(行业) 1.48亿 13.86 -97.81万 -0.37 -0.66
其他业务(行业) 200.18万 0.19 126.27万 0.48 63.08
─────────────────────────────────────────────────
劳务收入(产品) 3.55亿 33.27 2513.82万 9.49 7.08
租赁(产品) 3.21亿 30.06 1.03亿 39.02 32.23
开发产品(产品) 2.41亿 22.62 1.36亿 51.39 56.41
商品收入(产品) 1.48亿 13.86 -97.81万 -0.37 -0.66
其他业务(产品) 200.18万 0.19 126.27万 0.48 63.08
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 9.59亿 89.90 2.68亿 100.98 27.89
江苏地区(地区) 7970.26万 7.47 -368.23万 -1.39 -4.62
吉林地区(地区) 1942.26万 1.82 451.39万 1.70 23.24
安徽地区(地区) 570.65万 0.53 -422.61万 -1.60 -74.06
其他业务(地区) 200.18万 0.19 126.27万 0.48 63.08
浙江地区(地区) 87.25万 0.08 -46.72万 -0.18 -53.55
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 123.11亿 93.35 39.67亿 99.49 32.22
物业管理(行业) 6.02亿 4.56 1453.55万 0.36 2.42
商业(行业) 2.25亿 1.71 -2362.88万 -0.59 -10.49
其他业务(行业) 3737.60万 0.28 1831.93万 0.46 49.01
服务业(行业) 1211.62万 0.09 1098.96万 0.28 90.70
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开发产品(产品) 116.23亿 88.14 36.62亿 91.86 31.51
租赁(产品) 6.94亿 5.26 3.04亿 7.61 43.76
劳务收入(产品) 6.15亿 4.67 2542.41万 0.64 4.13
商品收入(产品) 2.18亿 1.66 -2260.35万 -0.57 -10.36
其他业务(产品) 3737.60万 0.28 1831.93万 0.46 49.01
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 128.49亿 97.44 39.85亿 99.96 31.02
江苏地区(地区) 2.39亿 1.81 -1748.88万 -0.44 -7.31
吉林地区(地区) 4431.71万 0.34 580.68万 0.15 13.10
其他业务(地区) 3737.60万 0.28 1831.93万 0.46 49.01
安徽地区(地区) 1594.99万 0.12 -550.12万 -0.14 -34.49
浙江地区(地区) 132.64万 0.01 33.96万 0.01 25.60
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 20.16亿 74.25 --- --- ---
租赁(产品) 3.35亿 12.33 --- --- ---
劳务收入(产品) 2.73亿 10.05 --- --- ---
商品收入(产品) 8793.29万 3.24 --- --- ---
其他(补充)(产品) 369.04万 0.14 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 26.28亿 96.79 --- --- ---
江苏地区(地区) 5340.15万 1.97 --- --- ---
吉林地区(地区) 2012.67万 0.74 --- --- ---
安徽地区(地区) 894.56万 0.33 --- --- ---
其他(补充)(地区) 369.04万 0.14 --- --- ---
浙江地区(地区) 97.95万 0.04 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 16.75亿 64.38 6.52亿 88.30 38.95
物业管理(行业) 6.13亿 23.58 3070.93万 4.16 5.01
商业(行业) 2.48亿 9.52 498.55万 0.67 2.01
其他(补充)(行业) 5688.64万 2.19 4483.92万 6.07 78.82
服务业(行业) 867.11万 0.33 586.38万 0.79 67.62
─────────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 12.02亿 46.20 5.61亿 76.00 46.72
劳务收入(产品) 6.27亿 24.10 3686.51万 4.99 5.88
租赁(产品) 4.81亿 18.47 8824.75万 11.95 18.37
商品收入(产品) 2.35亿 9.04 731.35万 0.99 3.11
其他(补充)(产品) 5688.64万 2.19 4483.92万 6.07 78.82
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 19.24亿 73.96 5.83亿 78.91 30.30
江苏地区(地区) 5.78亿 22.22 1.17亿 15.82 20.22
其他(补充)(地区) 5688.64万 2.19 4483.92万 6.07 78.82
安徽地区(地区) 2200.49万 0.85 -1054.65万 -1.43 -47.93
吉林地区(地区) 1746.32万 0.67 457.89万 0.62 26.22
浙江地区(地区) 304.15万 0.12 8.08万 0.01 2.66
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-06-30
前5大客户共销售1.23亿元，占营业收入的11.57%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│上海中星城际置业有限公司 │ 3563.48│ 3.34│
│上海高岛屋百货有限公司 │ 3154.03│ 2.96│
│陆家嘴滨江壹号院某业主1 │ 2069.89│ 1.94│
│陆家嘴滨江壹号院某业主2 │ 1927.31│ 1.81│
│上海好饰家建材园艺超市有限公司 │ 1619.05│ 1.52│
│合计 │ 12333.75│ 11.57│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购15.69亿元，占总采购额的59.05%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 156929.48│ 59.05│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
1、所属行业情况说明
根据中指研究院发布《2024上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2024年上半年，中国房地
产市场经历了显著的调整。在这一时期，百城二手房价格累计下跌了2.91%，而新房价格却呈现出相反的趋
势，累计上涨了1.09%。尽管新房价格有所上涨，但新房销售整体表现并不强劲。具体来看，重点100城的新
建商品住宅销售面积同比下降了约四成，显示出市场需求的疲软。不过，进入6月，随着政策效果的逐步显
现，销售面积的同比降幅有所收窄，显示出市场开始出现一定的回暖迹象。与此同时，二手房市场的表现则
相对更为积极。尽管1-5月重点城市的二手房成交套数同比下降了13%，但进入6月后，市场活跃度有所提升
，成交套数有所回升。这一变化可能与二手房价格的调整以及政策优化有关，使得二手房对购房者更具吸引
力。在土地市场方面，上半年全国300城的住宅用地供求规模同比降幅均超过30%，显示出土地市场的低迷。
由于优质地块较少，加之房企拿地意愿尚未恢复，多数土地以底价成交，市场情绪低于一季度。
展望下半年，预计宏观政策可能进一步发力以稳定经济。在房地产领域，政策预计将更加聚焦于“稳市
场”和“去库存”。随着配套政策的继续优化和落实，预计全国新房销售的同比降幅将逐步收窄。然而，由
于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，新房市场或仍处于筑底阶段，投资和开工的表现可能仍将延
续偏弱的走势。这意味着房地产市场的全面复苏仍需时间和更多政策的支持。
2、公司主营业务情况说明
公司秉承战略聚焦，致力于房地产开发和资产经营的核心领域，同时积极拓展现代农业和物业服务生活
板块。我们以深耕上海市场为基础，全面参与上海地产集团的“城市更新平台”建设，致力于服务集团的“
区域整体开发”战略。在此过程中，我们不断加强市场化土地资源的拓展，以增强企业的持续发展动力。
我们的目标是深化城市生活服务板块，通过创新和优化服务，提升城市居民的生活质量。我们致力于成
为在上海乃至更广泛区域具有重要影响力的“城市更新综合开发运营企业”。这一愿景不仅体现了我们对城
市发展的深刻理解，也彰显了我们对社会责任的坚定承诺。通过不懈努力和持续创新，我们期待在未来的发
展道路上，为城市更新和居民生活带来更多价值和活力。
二、报告期内核心竞争力分析
1、发展战略明确
在“十四五”规划的宏伟蓝图中，公司被定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。
我们的战略规划不仅聚焦于房地产开发这一核心领域，更涵盖了资产经营、现代农业和物业服务生活等多元
化板块。通过这一战略布局，我们致力于在城市更新和综合开发运营中发挥引领作用，为上海乃至更广泛的
区域带来积极的影响。
2、产业协同发展
在主营业务稳健发展的同时，公司全力推动产业协同，致力于打造城市生活服务板块，以此作为新的业
绩增长点。旗下子公司新弘农业，作为我们在城市生活餐食服务和都市现代农业领域的产业投资与资产管理
平台，已经初步构建了一个以都市农业产-加-销一体化产业链为核心的城市生活餐食服务体系。这一体系不
仅提升了我们的核心竞争力，也为城市居民提供了更加丰富和便捷的服务。
同时，我们的物业品牌古北物业集团（筹），秉承“国内领先、国际先进”的标准，构建了一个以物业
管理为核心，物业多元经营与物业专业服务为两翼的产业结构。我们的业务规模、专业能力和服务品质均处
于行业领先地位，并积极参与了《公众物业管理服务认证要求》的认证，进一步提升了企业品牌的影响力。
3、股东回报稳定
在当前国内经济复苏动能放缓的大背景下，我公司始终将股东回报放在重要位置。自上市以来，我们累
计现金分红高达43.41亿元，体现了公司对股东的深厚承诺和对企业社会责任的坚定履行。我们坚信，通过
持续的稳定回报，能够增强股东的信心，同时推动公司的长期健康发展。
三、经营情况的讨论与分析
报告期内，中华企业在稳健的经营策略下，财务健康度与成本优势显著提升，四大业务板块取得积极进
展。房地产开发方面，中企云启春申、中企云萃森林和中企誉品银湖湾等重点项目按计划推进，确保业务的
连续性和交付能力，并着力推进住宅产品力提升；资产经营方面，高效推进资产处置，优化资产结构，建立
资产收支管理体系；物业板块方面，进一步完成组织优化，业务拓展与品牌建设均取得突破；现代农业板块
方面，拓展食材供应链和团餐业务规模，实现业务增长和安全管理的双重提升。
一、强化党建引领聚力，赋能企业高质量发展
公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大精神，推动党建工作
与企业中心工作深度融合。通过加强党纪学习教育、推进“数智化”党建平台建设，丰富企业文化活动，有
效提升党组织的凝聚力和战斗力，为公司的高质量发展提供坚强的政治保证和文化支撑。
二、持续拓宽融资渠道，有效构筑成本优势
公司积极拓宽融资渠道，以古北国际财富中心办公楼为基础资产，成功发行“国君-中企1期资产支持专
项计划”，发行金额24亿元，优先A级利率仅为3%，创同等级原始权益人CMBS/CMBN利率历史新低；顺利完成
公司债回售工作，将“21中企01”票面利率由3.7%有效降至2.55%，进一步降低财务成本，为公司未来的发
展奠定了坚实基础。
三、重点项目稳步推进，聚焦产品品质升级
报告期内，公司云萃森林、云启春申、誉品银湖湾等在建项目严格按总控计划推进，确保施工进度和质
量；聚焦三个重点项目销售去化，外地项目续销及尾盘车位实施专项去化策略，启动住宅项目产品力提升专
项课题研究，结合70年品牌历程，提炼产品价值，推进在建项目品质全面升级，力求为市场提供更高品质住
宅产品。
四、多元发展持续发力，增厚企业经营韧性
物业服务板块通过组织优化和成本控制，显著提升服务效率和市场竞争力。上半年，公司新接管物业管
理项目16个，新增管理面积约146万平方米，接管物业项目总建筑面积已达2500万平方米左右，已签署合同
金额约33642万元。同时获得了“上海品牌”认证，进一步增强品牌影响力。
现代农业板块稳步扩展食材供应链和团餐业务，续签率均达到100%，实现业务增长和安全管理的双重提
升。报告期内，食材供应链方面新增9个重点项目，日均出货量达40吨，实现净菜、肉类自产，机械化加工
超70%，有效降低人力成本。团餐业务新增12个项目，通过集采集配和标准化菜单有效降低成本，完成智能
化烹饪可复制模式成功试点，试行项目点内部合伙人运营机制，更大激发项目经营单元主观能动性和盈利能
力。同时，进一步强化安全管理体系，完成大规模安全检查与培训，确保隐患排查整改率100%，为高质量发
展保驾护航。
五、优化资产管理流程，夯实基础提效增收
报告期内，公司以资管应用场景落地执行为抓手，推进业务端全流程闭环管理，显著提升了运营效率。
一是通过竞价提升租金坪效，针对热门商业项目，通过意向租户“背靠背”报价、充分实现“价高者得”，
有效提升单方租金坪效；二是通过多措并举强化租金收缴，加强“应缴尽缴”力度回收历史欠款；三是全面
落实安全巡检，确保资产安全，将不动产租赁的安全风险防范和隐患排查整改落到实处。在资产处置方面，
成功完成南苏州路255号动迁资产交接。
下半年，公司将继续围绕全年计划，一是按计划推进在建项目，重点聚焦中企云萃森林、中企誉品银湖
湾、中企云启春申三大项目去化力度，加强营销管控；二是搭建收支体系，完善管控机制，确保租金收入目
标，积极应对市场变化；三是以客户为中心重塑古北物业品牌，强化系统运营，培育增长与盈利能力，提升
基础管理能力；四是继续加大现代农业板块市场拓展、业务研发、降本增效力度，提高经营效率，建立良好
运管体系。
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