经营分析☆ ◇600675 中华企业 更新日期：2025-09-13◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产和物业管理。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 60.99亿 91.31 21.35亿 97.51 35.01
物业管理(行业) 4.12亿 6.17 4637.06万 2.12 11.24
商业(行业) 1.51亿 2.26 -696.35万 -0.32 -4.62
其他业务(行业) 1747.67万 0.26 1518.43万 0.69 86.88
─────────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 58.08亿 86.96 20.58亿 93.98 35.43
劳务收入(产品) 4.12亿 6.17 4619.29万 2.11 11.21
租赁(产品) 2.91亿 4.35 7729.42万 3.53 26.60
商品收入(产品) 1.51亿 2.26 -678.57万 -0.31 -4.50
其他业务(产品) 1747.67万 0.26 1518.43万 0.69 86.88
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 65.60亿 98.22 21.69亿 99.03 33.06
江苏地区(地区) 8307.81万 1.24 711.68万 0.32 8.57
其他业务(地区) 1747.67万 0.26 1518.43万 0.69 86.88
安徽地区(地区) 1320.30万 0.20 -230.73万 -0.11 -17.48
吉林地区(地区) 466.55万 0.07 86.52万 0.04 18.55
浙江地区(地区) 41.27万 0.01 35.77万 0.02 86.67
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 59.18亿 85.04 22.26亿 98.34 37.61
物业管理(行业) 6.99亿 10.04 2866.73万 1.27 4.10
商业(行业) 3.20亿 4.60 295.37万 0.13 0.92
其他业务(行业) 2152.46万 0.31 519.96万 0.23 24.16
服务业(行业) 67.25万 0.01 63.61万 0.03 94.59
─────────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 52.77亿 75.83 20.37亿 90.00 38.60
劳务收入(产品) 7.04亿 10.12 1066.41万 0.47 1.51
租赁(产品) 6.47亿 9.30 1.90亿 8.38 29.33
商品收入(产品) 3.09亿 4.44 2061.86万 0.91 6.67
其他业务(产品) 2152.46万 0.31 519.96万 0.23 24.16
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 67.32亿 96.74 22.71亿 100.35 33.74
江苏地区(地区) 1.63亿 2.34 -1467.66万 -0.65 -9.00
吉林地区(地区) 2996.12万 0.43 814.10万 0.36 27.17
其他业务(地区) 2152.46万 0.31 519.96万 0.23 24.16
安徽地区(地区) 1031.41万 0.15 -776.57万 -0.34 -75.29
浙江地区(地区) 206.20万 0.03 108.07万 0.05 52.41
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 5.62亿 52.69 2.40亿 90.40 42.61
物业管理(行业) 3.55亿 33.27 2513.82万 9.49 7.08
商业(行业) 1.48亿 13.86 -97.81万 -0.37 -0.66
其他业务(行业) 200.18万 0.19 126.27万 0.48 63.08
─────────────────────────────────────────────────
劳务收入(产品) 3.55亿 33.27 2513.82万 9.49 7.08
租赁(产品) 3.21亿 30.06 1.03亿 39.02 32.23
开发产品(产品) 2.41亿 22.62 1.36亿 51.39 56.41
商品收入(产品) 1.48亿 13.86 -97.81万 -0.37 -0.66
其他业务(产品) 200.18万 0.19 126.27万 0.48 63.08
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 9.59亿 89.90 2.68亿 100.98 27.89
江苏地区(地区) 7970.26万 7.47 -368.23万 -1.39 -4.62
吉林地区(地区) 1942.26万 1.82 451.39万 1.70 23.24
安徽地区(地区) 570.65万 0.53 -422.61万 -1.60 -74.06
其他业务(地区) 200.18万 0.19 126.27万 0.48 63.08
浙江地区(地区) 87.25万 0.08 -46.72万 -0.18 -53.55
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 123.11亿 93.35 39.67亿 99.49 32.22
物业管理(行业) 6.02亿 4.56 1453.55万 0.36 2.42
商业(行业) 2.25亿 1.71 -2362.88万 -0.59 -10.49
其他业务(行业) 3737.60万 0.28 1831.93万 0.46 49.01
服务业(行业) 1211.62万 0.09 1098.96万 0.28 90.70
─────────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 116.23亿 88.14 36.62亿 91.86 31.51
租赁(产品) 6.94亿 5.26 3.04亿 7.61 43.76
劳务收入(产品) 6.15亿 4.67 2542.41万 0.64 4.13
商品收入(产品) 2.18亿 1.66 -2260.35万 -0.57 -10.36
其他业务(产品) 3737.60万 0.28 1831.93万 0.46 49.01
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 128.49亿 97.44 39.85亿 99.96 31.02
江苏地区(地区) 2.39亿 1.81 -1748.88万 -0.44 -7.31
吉林地区(地区) 4431.71万 0.34 580.68万 0.15 13.10
其他业务(地区) 3737.60万 0.28 1831.93万 0.46 49.01
安徽地区(地区) 1594.99万 0.12 -550.12万 -0.14 -34.49
浙江地区(地区) 132.64万 0.01 33.96万 0.01 25.60
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-06-30
前5大客户共销售3.07亿元，占营业收入的4.60%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│上海地产（集团）有限公司及其关联方 │ 14633.05│ 2.19│
│陆家嘴壹号院某业主1 │ 8372.45│ 1.25│
│陆家嘴壹号院某业主2 │ 3203.40│ 0.48│
│上海高岛屋百货有限公司 │ 3154.03│ 0.47│
│中企云萃森林某业主 │ 1380.06│ 0.21│
│合计 │ 30743.00│ 4.60│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购7.06亿元，占总采购额的61.01%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 70596.71│ 61.01│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
1、所属行业情况说明
根据中指研究院发布的《2025上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2025年以来，房地产成
交整体平稳，重点城市新房市场一季度延续修复态势，二季度以来有所降温。在这一时期，百城二手房价格
累计下跌了2.88%，而新房价格却呈现出相反的趋势，累计上涨了0.97%。2025年上半年，得益于中央和地方
稳市场政策持续发力，新房市场交易总体平稳，但各线城市出现明显分化，其中，一线城市总体增长，二线
城市基本持平，三四线城市总体下降。从趋势来看，政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影
响城市市场修复节奏的核心因素，预计不同城市、不同项目分化趋势将延续，“好城市+好房子”新房市场
空间仍在。土地市场方面，2025年上半年300城住宅用地出让金同比增幅超两成，TOP20城市出让金占全国比
重升至66%。市场热度仅集中于核心城市优质地块，如北上深、杭州、成都等地是房企重要布局区域，这些
城市优质地块往往实现高溢价出让，但核心城市郊区地块及大多数城市土拍仍保持平淡。
展望下半年，考虑到去年四季度市场在一揽子政策带动下，销售基数升高，预计下半年销售降幅较上半
年将略有扩大，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。
2、公司主营业务情况说明
中华企业股份有限公司创立于1954年，1993年改制为A股上市公司，系上海解放后首家专业房地产开发
经营企业。其业务范围涵盖住宅开发、商办项目开发、持有型物业经营及物业服务管理。历经七十余年发展
，公司在房地产开发与城市建设领域积淀了深厚经验，致力于提升产品品质与资产效益，深化社区服务，持
续增进客户满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦地产开发及资产经营，强化城市生活服务板块
，深耕上海市场，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”战略为指引
，加大市场化土地资源获取力度，夯实发展基础，着力深化城市生活服务领域，矢志成为“上海有重要影响
力的城市更新综合开发运营企业”。
二、经营情况的讨论与分析
2025年上半年，面对市场深度调整与政策持续优化的双重环境，中华企业坚持“稳中求进、以质取胜”
的总基调，围绕党建引领、资金保障、产品兑现、资产盘活、服务增值等主线，为公司行稳致远筑牢韧性与
活力根基。
一、党建引领，把稳高质量发展方向盘
2025年上半年，中华企业党委以强化党建引领作为首要任务，通过领导班子带头“领”学、党员干部全
面“普”学、纪检党群上门“送”学、警示教育以案“促”学、紧盯关键从严“重”学，把贯彻中央八项规
定精神贯穿决策全流程；同步加强基层组织的动态管理，加速推进党支部标准化建设，发挥群团组织作用和
工作优势，为企业行稳致远筑牢政治与群众根基。
二、财务筑基，夯实稳健资金底盘
公司成功完成15.2亿元公司债发行，票面利率1.88%创公司融资产品历史最低利率，认购倍数3.68倍；
提前归还经营性物业贷款15.6亿元，通过控制融资规模压降财务费用，降低融资利率105个BP；启动CMBS“
发新还旧”重组形式控制融资规模和利率，多渠道锁定低成本长周期资金，有利于优化公司融资结构，为公
司守牢现金流安全底线。
三、产品升级，兑现高品质交付
上半年，公司围绕“海派好房子”理念，聚焦产品力与标准化双轮驱动：云萃森林项目以超低能耗技术
完成东区高品质交付，实现一次性到访交付率、整体交付率双100%；松江广富林项目结合业主需求与体验，
对外立面、景观等进行点状提升，打造新中式美学社区；云启春申项目融入摩登海派元素，年内预看房在即
，兑现品质承诺。
四、资产提质，释放存量价值新动能
报告期内，公司通过腾笼换鸟、精准招商，实现新签面积同比增长35%。中企国际金融中心引入多家标
杆金融机构，加速释放金融产业集聚效应；古北财富中心成功导入芯片龙头企业，区域产业地标加速成型。
另一方面，住宅尾盘项目依托“空间改造+场景展示+政策驱动”组合拳，难点户型与车位去化提速，形成可
快速复制模板，存量资产价值持续释放。
五、多元服务，培育可持续盈利新曲线
物业板块完成整合更名，管理规模增至2531万㎡，古北、申城物业双双获“五星”及“上海品牌”认证
，市场化拓展新接物业管理项目22个。住宅、商办、高校、城市公共空间等多业态齐头并进。农业板块依托
崇明基地与净菜加工中心，持续优化供应链与团餐运营，毛利率稳中有升，食材供应链新增上海客运段、中
海油、特斯拉等十余家客户，团餐业务服务项目总数已增至45家，续签率均达100%；同时探索链接业主开展
农旅体验、公益认养等活动，为公司贡献持续现金流与利润增量。
下半年，公司将围绕“保交付、促去化、稳现金流”的主线，一是紧抓推盘节奏和现房去化，确保现金
流回笼；二是深化招商稳商，聚焦重点项目出租率爬坡，力保全年租金应收尽收；三是加大业务板块成本管
控力度，提升经营效率；四是多元融资并举，优化资金结构，持续压降财务支出，为公司稳健经营注入持续
动能。
三、报告期内核心竞争力分析
1、发展战略明确
公司“十四五”规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、资
产经营、城市生活服务等板块。
2、产业协同发展
公司于发展主业之际，着力打造城市生活服务板块，积极培育新业绩增长点。旗下新弘农业公司作为面
向城市生活餐食服务、都市现代农业的产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产、加、销一体化
产业链为核心竞争力的餐食服务体系。旗下古北物业集团对标“国内领先、国际先进”标准，构建以物业管
理为平台，物业多元经营与专业服务为发展方向的“一体两翼”格局，业务规模、专业能力及服务品质均居
行业前列，参与制定《公众物业管理服务认证要求》，品牌影响力持续提升。
3、股东回报稳定
国内经济复苏动能趋缓背景下，公司始终重视股东回报，自上市以来累计现金分红43.41亿元。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
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性、安全性以及出错发生都不作担保。
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