经营分析☆ ◇600675 中华企业 更新日期：2026-03-28◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、资产经营、城市生活服务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 94.58亿 89.58 29.02亿 97.98 30.68
物业管理(行业) 7.84亿 7.43 5544.06万 1.87 7.07
商业(行业) 3.05亿 2.89 -490.11万 -0.17 -1.60
其他业务(行业) 930.12万 0.09 859.84万 0.29 92.44
服务业(行业) 82.26万 0.01 80.35万 0.03 97.68
─────────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 88.29亿 83.63 27.19亿 91.81 30.80
劳务收入(产品) 7.90亿 7.49 3553.67万 1.20 4.50
租赁(产品) 6.30亿 5.96 1.77亿 5.99 28.17
商品收入(产品) 2.99亿 2.83 2103.92万 0.71 7.03
其他业务(产品) 930.12万 0.09 859.84万 0.29 92.44
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 103.71亿 98.24 29.38亿 99.19 28.33
江苏地区(地区) 1.27亿 1.21 1072.56万 0.36 8.42
安徽地区(地区) 3589.07万 0.34 -318.38万 -0.11 -8.87
其他业务(地区) 930.12万 0.09 859.84万 0.29 92.44
吉林地区(地区) 807.69万 0.08 269.30万 0.09 33.34
浙江地区(地区) 566.41万 0.05 508.99万 0.17 89.86
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 60.99亿 91.31 21.35亿 97.51 35.01
物业管理(行业) 4.12亿 6.17 4637.06万 2.12 11.24
商业(行业) 1.51亿 2.26 -696.35万 -0.32 -4.62
其他业务(行业) 1747.67万 0.26 1518.43万 0.69 86.88
─────────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 58.08亿 86.96 20.58亿 93.98 35.43
劳务收入(产品) 4.12亿 6.17 4619.29万 2.11 11.21
租赁(产品) 2.91亿 4.35 7729.42万 3.53 26.60
商品收入(产品) 1.51亿 2.26 -678.57万 -0.31 -4.50
其他业务(产品) 1747.67万 0.26 1518.43万 0.69 86.88
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 65.60亿 98.22 21.69亿 99.03 33.06
江苏地区(地区) 8307.81万 1.24 711.68万 0.32 8.57
其他业务(地区) 1747.67万 0.26 1518.43万 0.69 86.88
安徽地区(地区) 1320.30万 0.20 -230.73万 -0.11 -17.48
吉林地区(地区) 466.55万 0.07 86.52万 0.04 18.55
浙江地区(地区) 41.27万 0.01 35.77万 0.02 86.67
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 59.18亿 85.04 22.26亿 98.34 37.61
物业管理(行业) 6.99亿 10.04 2866.73万 1.27 4.10
商业(行业) 3.20亿 4.60 295.37万 0.13 0.92
其他业务(行业) 2152.46万 0.31 519.96万 0.23 24.16
服务业(行业) 67.25万 0.01 63.61万 0.03 94.59
─────────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 52.77亿 75.83 20.37亿 90.00 38.60
劳务收入(产品) 7.04亿 10.12 1066.41万 0.47 1.51
租赁(产品) 6.47亿 9.30 1.90亿 8.38 29.33
商品收入(产品) 3.09亿 4.44 2061.86万 0.91 6.67
其他业务(产品) 2152.46万 0.31 519.96万 0.23 24.16
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 67.32亿 96.74 22.71亿 100.35 33.74
江苏地区(地区) 1.63亿 2.34 -1467.66万 -0.65 -9.00
吉林地区(地区) 2996.12万 0.43 814.10万 0.36 27.17
其他业务(地区) 2152.46万 0.31 519.96万 0.23 24.16
安徽地区(地区) 1031.41万 0.15 -776.57万 -0.34 -75.29
浙江地区(地区) 206.20万 0.03 108.07万 0.05 52.41
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 5.62亿 52.69 2.40亿 90.40 42.61
物业管理(行业) 3.55亿 33.27 2513.82万 9.49 7.08
商业(行业) 1.48亿 13.86 -97.81万 -0.37 -0.66
其他业务(行业) 200.18万 0.19 126.27万 0.48 63.08
─────────────────────────────────────────────────
劳务收入(产品) 3.55亿 33.27 2513.82万 9.49 7.08
租赁(产品) 3.21亿 30.06 1.03亿 39.02 32.23
开发产品(产品) 2.41亿 22.62 1.36亿 51.39 56.41
商品收入(产品) 1.48亿 13.86 -97.81万 -0.37 -0.66
其他业务(产品) 200.18万 0.19 126.27万 0.48 63.08
─────────────────────────────────────────────────
上海地区(地区) 9.59亿 89.90 2.68亿 100.98 27.89
江苏地区(地区) 7970.26万 7.47 -368.23万 -1.39 -4.62
吉林地区(地区) 1942.26万 1.82 451.39万 1.70 23.24
安徽地区(地区) 570.65万 0.53 -422.61万 -1.60 -74.06
其他业务(地区) 200.18万 0.19 126.27万 0.48 63.08
浙江地区(地区) 87.25万 0.08 -46.72万 -0.18 -53.55
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售5.21亿元，占营业收入的4.94%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│上海地产（集团）有限公司及其关联方 │ 29200.52│ 2.77│
│富源滨江名邸某购房业主1 │ 8465.78│ 0.80│
│上海高岛屋百货有限公司 │ 5591.36│ 0.53│
│上海申通地铁集团有限公司及其关联方 │ 5572.00│ 0.53│
│富源滨江名邸某购房业主2 │ 3247.74│ 0.31│
│合计 │ 52077.40│ 4.94│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购2.84亿元，占总采购额的30.53%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│上海建工集团股份有限公司及其关联方 │ 17702.43│ 19.00│
│上海渠聚物业管理有限公司 │ 3215.91│ 3.45│
│上海赛夫保安服务有限公司 │ 2969.39│ 3.19│
│上海沂申保安服务有限公司 │ 2514.98│ 2.70│
│上海佳健环境科技有限公司 │ 2038.97│ 2.19│
│合计 │ 28441.68│ 30.53│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
中华企业股份有限公司于1954年创建，1993年改制A股上市，是上海解放后第一家专业从事房地产开发
经营的企业，经营范围涵盖住宅、商办项目开发、持有物业经营、物业管理服务等。公司经过七十多年的发
展，积累了丰富的城市和房地产开发建设经验，通过提高产品质量，提高资产效益，做深社区服务，持续提
升客户满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦房地产开发及资产经营，深化城市生活服务板块，
通过深耕上海，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”为导向，加强
土地资源拓展，增强发展后劲，努力深化城市生活服务板块，致力于成为“上海有重要影响力的城市更新综
合开发运营企业”。
二、报告期内公司所处行业情况
1、房地产宏观经济市场分析
2025年，全国房地产市场整体延续调整态势。二季度以来新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换
量”，市场整体仍处于“止跌回稳”过程中。8月，国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌
回稳态势”，释放了积极信号。10月，《“十五五”规划建议》明确指出要“推动房地产高质量发展”，并
提出清理住房消费不合理限制性措施。12月，中央政治局会议指出“明年经济工作要坚持稳中求进、提质增
效，继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期
和跨周期调节力度，切实提升宏观经济治理效能。”并强调“要坚持内需主导，建设强大国内市场”，为20
26年宏观政策定调。
2025年以来，核心城市在优质项目带动下表现平稳，其中一季度市场延续修复态势，但二季度以来市场
动能有所转弱；四季度在房企促销、改善项目入市推动下，核心城市仍维持一定规模。在“以价换量”策略
下，重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长。同时，随着开工及上市规模持续缩减，上半年重点城市可售
库存持续回落，但下半年下降趋势放缓，出清周期有所延长。
2、土地市场分析
2025年，各地政府保持“缩量提质”的供地策略。全国300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降15.8%
，土地出让金总额下降6%。房企拿地进一步向核心城市聚焦，北京、上海、深圳、杭州等城市土地拍卖市场
热度较高，带动一、二线城市整体出让金同比增长4%。全年土地市场热度呈现“前高后低”的走势：自第三
季度以来，核心城市优质地块供应节奏放缓，市场热度有所下降。从城市集中度看，TOP20城市住宅用地出
让金占全国总额的比重达到57%。目前，中央及国有企业仍是土地市场的绝对拿地主力，而地方国有资本平
台的托底力度则有所减弱。
三、经营情况讨论与分析
2025年，房地产行业仍处于深度调整与转型攻坚的关键阶段。中华企业在董事会的坚强领导下，始终牢
记国有企业使命担当，紧密围绕上海地产（集团）有限公司的战略部署与总体要求，坚持以高质量党建引领
高质量发展，以深化改革激发内生活力，坚定发展信心，保持战略定力，强化实干担当，主动迎接新挑战。
公司持续推动转型升级，坚持稳中求进、进中提质的总基调，统筹推进房地产开发、资产经营、城市生活服
务三大主营业务协同发展，稳步推动公司迈向更高质量、更可持续的发展新阶段。公司2025年主要经营情况
如下：
（一）强化党建引领，深化改革赋能
公司始终将党建工作摆在全局突出位置。严格执行“第一议题”和党委理论学习中心组学习制度，落实
党建入公司章程要求，规范党委前置研究讨论重大经营管理事项程序，严格执行“三重一大”决策制度。着
力压实党建工作责任制，深化“党委点题、支部领题、党员破题”课题攻坚，扎实推进“一个支部一件实事
”实践活动，不断提升党支部标准化、规范化建设水平。坚持党建带群建，顺利完成工会、团委换届选举，
广泛开展公益帮扶和社区共治共建活动，切实履行国有企业社会责任。全面筑牢党员干部廉洁从业防线，深
入贯彻落实中央八项规定及其实施细则精神，强化政治监督与专项监督检查，持续推动全面从严治党“四责
协同”，为公司高质量发展提供坚强政治保障。
（二）深耕地产主业，筑牢发展根基
2025年，公司聚焦项目全生命周期管理，以高效交付、精准去化与品质提升为核心目标，扎实推进重点
项目开发与销售工作。其中，中企·云萃森林05-14地块于2月圆满完成集中交付，提前履约100余天，累计
交付面积超10万平方米，实现到访交付率100%，后续已顺利取得住宅不动产权证及车库大产证，车位销售工
作也在有序推进中；中企·云启春申项目于9月完成预看房活动，12月实现竣工备案并取得交付许可，项目
荣获“白玉兰优质建设工程”评审认定；中企誉品·银湖湾07-10地块于10月完成集中交付，高效办结车位
大产证启动销售，3天获得认购率超95%。此外，东安沈家里项目于10月取得施工许可证，桩基工程全面启动
。
（三）优化多赛道运营，提升盈利效能
资产管理板块方面，公司坚持聚焦优质资产精细化运营，以精准招商为抓手，推动产业集聚与结构优化
，持续增强资产管理核心能力与综合效益。截至2025年末，公司累计完成新增招商面积6.8万平方米，实现
租金收入6.30亿元，整体出租率稳定在85%的较高水平。其中，中企国际金融中心围绕科技金融产业集群建
设，成功引进联储证券、前海证券、上海银行同业公会、上海基金同业公会等标杆机构，其获得“陆家嘴卓
越品质楼宇”称号，标志着项目作为区域金融地标的定位进一步巩固。
物业服务板块方面，报告期内，公司新接管物业管理项目39个，其中第三方市场拓展25个，涵盖公寓租
赁房、办公、住宅、公众物业、银行、机关、学校、综合体等多个业态，已签署合同金额约4.28亿元。古北
物业凭借其服务品质与市场化拓展能力，位列上海市物业服务综合百强企业第6名，并在多种经营领域取得
第3名的佳绩，成为上海市首家同时获得公众物业与住宅物业“上海品牌”认证的企业。同时，整合工作取
得阶段性进展，年内已向地产集团收购盛宇物业股权，相关工商变更手续已于2026年1月完成。
都市农业板块方面，新弘农业深化都市农业产-加-销一体化产业链布局，强化市场拓展，提高供应链管
理水平。报告期内，新弘农业落地世博耀华智慧餐厅项目并获多项绿色认证，食材供应链产能利用率达70%
，驻场供应模式有效提升运营效率。农业生产提质增效，获评“2025年度上海市林果机械化生产示范基地”
，所产“崇明大米”入选《全国名特优新农产品名录》并获全国品鉴会“特等奖”“金奖”，产品品质获权
威认可。
（四）强化资金管控，降低融资成本
公司多措并举优化融资结构、压降资金成本。2025年成功发行15.2亿元公司债券，票面利率1.88%创公
司融资产品最低纪录，认购倍数达3.68倍。并通过提前归还15.6亿元经营性物业贷款、重组银团置换、市场
化竞争议价等方式，公司带息负债平均利率从3.87%下降至3.22%，有效提升财务稳健性。同时，中国证监会
已同意公司向特定对象发行股票的注册申请。
四、报告期内核心竞争力分析
1、发展战略明确
公司战略规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、资产经营
、城市生活服务等板块。
2、产业协同发展
公司发展主业的同时，全力打造城市生活服务板块，积极培育新的业绩增长点。旗下子公司新弘农业作
为公司针对城市生活餐食服务、都市现代农业的产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产-加-销
一体化产业链为核心竞争力的城市生活餐食服务体系。旗下品牌物业古北物业集团对标“国内领先、国际先
进”的要求，构建以物业管理为平台，物业多元经营与物业专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务
规模、专业能力和服务品质均位列行业前茅，参与了《公众物业管理服务认证要求》的认证，实现了企业品
牌影响力再提升。
3、股东回报稳定
在国内经济复苏动能放缓的环境下，公司始终注重股东回报，上市以来累计现金分红43.41亿元。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入105.57亿元，较去年同期增加51.71%，实现归属于上市公司股东的净利润
为1.19亿元，较去年同期增加4.35亿元；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.73亿元，
较去年同期增加5.03亿元。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
1、行业政策趋势
展望2026年，宏观政策将保持逆周期调节力度以提振国内消费与投资。作为“十五五”规划开局之年，
中央明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，房地产政策宽松基调将延续，重点围绕稳定预期、激活
需求、优化供给展开。政策框架将聚焦“控增量、去库存、优供给”协同部署；需求端，北上深等一线城市
限制性政策仍具备优化空间，将通过继续降低房贷利率、中介费用及加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低
购房成本；供给端，将加大存量商品房和闲置土地收储力度，同时深化住房公积金制度改革，有序推动“好
房子”建设，加快构建房地产发展新模式。
2、行业发展趋势
中国指数研究院报告预测，2026年政策持续加力有望带动预期修复，但房地产市场恢复仍面临诸多挑战
，整体仍处于筑底阶段。在中性情形下，2026年全国新建商品房销售面积预计同比下降幅度将较2025年有所
收窄，市场分化态势延续。市场销售的恢复节奏有赖于增量政策的推进与落实，特别是城中村改造、存量房
收储及专项债支持收地等政策工具的实施进展。
同时，在土地供应缩量、房企资金承压及较高库存压力下，短期开工投资下行态势难改，预计2026年新
开工面积和房地产开发投资均将同比下降。2026年盘活存量闲置土地政策的实施进展，仍是推动市场进入新
循环、稳定投资开工的关键因素。
若政策持续加力，预计2026年上半年部分核心城市房价将逐步回稳。一方面，支持政策密集出台将改善
居民房价预期；另一方面，房贷利率持续下调使购房成本进一步降低，与租售比的差距逐步缩小。中长期来
看，“十五五”期间全国新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7-8亿平方米左右。随着库存逐步回落，
市场有望在“十五五”中后期走出调整阶段。
从各级城市楼市预期来看：一线城市辐射范围广、人口吸附力强，购房需求旺盛，交易税费下调惠及力
度大，且北上深等地的限购政策仍有优化空间，市场或率先止跌回稳。强二线城市如杭州、成都、西安、合
肥、苏州等，产业基础较好、人口吸附力较强且库存压力相对可控，市场恢复节奏或相对较快。弱二线城市
如南京、武汉、郑州、无锡等，因库存水平较高、去化压力较大，以及重庆等人口流出规模较大的城市，市
场恢复节奏或相对较慢。
(二)公司发展战略
2026年，公司将继续深入贯彻上海地产集团的总体部署，紧密围绕城市发展新阶段的需求，落实“十五
五”规划的发展方向与实施路径。我们将坚持聚焦与深耕并重，持续优化以城市更新为核心、房地产开发与
运营服务协同推进的业务格局。在巩固提升传统开发业务精益管理与品牌优势的基础上，公司将进一步深化
对城市生活服务、资产运营管理、区域综合开发等新赛道的研究与培育，建立健全高效的市场化拓展与运作
机制，全方位、深层次地参与上海城市更新行动。公司的发展愿景是成为深耕上海、具有核心竞争优势和持
续创新能力的城市更新综合开发运营服务商，为提升城市功能、焕新城市活力贡献专业力量。
(三)经营计划
2026年，中华企业将坚持不懈抓好党建引领和作风建设，切实增强推动企业发展的责任感和使命感，聚
力夯实三大业务板块，全面稳固经营基本盘，为高质量发展筑牢根基，奋力实现年度目标任务，确保“十五
五”新征程开好局、起好步。
1、聚焦开发板块，助力止跌回稳
2026年，中华企业将着力推进存量项目开发建设进度，加快广富林06-02地块设计条件优化，探索多元
开发模式；实现沈家里项目2026年下半年示范区呈现并开盘销售。公司将存量商品房去化作为首要任务，通
过大宗定向交易转向批量租赁合作探索、建立头部代理合作等多方资源整合，实现销售突破。同时，借力与
标杆企业合作项目，实现优势互补与高效协同，全面提升产品力。
2、强化资产经营，坚持稳中求进
2026年，公司将健全“一剔除、两保留、三优先”内控处置标准，精准清理低效资产，优化资产配置。
通过机制改革与降本增效稳固经营基本盘，聚焦优质资产，探索盘活更新模式。针对新增资产，以中企国际
金融中心为例，将聚焦楼宇特色与区位优势，实施灵活招商策略，挖掘金融机构大客户资源，助力快速起租
；针对存量资产，以古北国际财富中心为例，将采取稳扎稳打策略，以租金、免租期等组合优惠政策精准招
商，联动政府部门协同发力，保障高出租率；针对整租项目，结合项目需求推进更新改造与业态转型，深挖
资产增值潜力。
3、围绕城市生活服务，实现进中做强
物业板块将加强资源整合，对内通过股权、业务整合及供应商集中采购，扩大业务规模，提高整体创利
水平；对外构建“物业管理+增值服务”城市空间管理与美好生活综合服务业务体系。同时，聚焦社区商业
项目落地，推进三林等多个商业项目开业运营，实现从“空间租赁”到“价值运营”的升级；拓展服务边界
，承接内外部优质项目，覆盖多元租赁产品，打造专业服务标杆；推进市优项目创建，推动已获市优项目复
评与新项目争创市优；此外，通过标准化服务、智慧化升级与特色服务创新，夯实品牌基础，为后续市场拓
展奠定优势。
农业板块将对外扩规模、狠抓市场拓展，以突破发展边界；对内调模式、深化机制改革，以提升运营效
能。聚焦食当家餐配一体化业务，深耕医院、教育、国企等优势领域；优化激励办法以强化自主拓展，并探
索行业合作以拓宽第三方渠道。同时，通过推进食堂智慧化、食材标准化与管理轻量化升级，持续降本增效
、构建竞争壁垒，为实现业务增收增利提供坚实支撑。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
当前房地产政策进入“宽松+精准”新阶段，融资“白名单”、项目“认房不认贷”及限购政策持续优
化调整，为行业创造了相对有利的政策环境。但政策落地效果存在区域分化，且不排除未来根据市场变化动
态调整的可能。公司需保持政策敏感性，在利用政策窗口期改善融资结构的同时，加快存量去化与转型升级
步伐，以应对政策环境变化带来的不确定性。
2、市场风险
房地产市场供需关系已发生根本性转变，存量房时代特征愈发明显。行业整体仍处于筑底阶段，市场信
心修复缓慢，区域分化加剧，部分三四线城市面临较大库存压力。同时，行业利润空间持续收窄，资产盘活
难度加大，对公司现金流管理、成本精细化管控及非住业务运营能力提出更高要求。公司需聚焦核心城市，
优化货值结构，提升资产周转效率，以应对市场持续调整带来的挑战。
3、经营风险
房地产行业正处于“保交楼、去库存、防风险”的关键期，项目开发周期长、资金密集的特点更加凸显
。市场环境变化对公司的销售回款效率、成本控制能力及项目全周期风险管控体系构成持续考验，任何环节
的疏忽都可能放大经营风险。公司需进一步强化现金流管理，严守交付底线，提升项目开发运营效率，夯实
风险防控机制，确保经营安全与可持续发展。
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据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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