经营分析☆ ◇600683 京投发展 更新日期：2025-01-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、经营及租赁
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产分部(行业) 5.28亿 93.38 -1708.29万 123.78 -3.23
其他分部(行业) 2460.55万 4.35 -304.88万 22.09 -12.39
其他(补充)(行业) 1286.48万 2.27 633.03万 -45.87 49.21
─────────────────────────────────────────────────
房地产业务(产品) 5.21亿 92.08 -2444.14万 120.63 -4.69
服务及其他(产品) 3183.49万 5.63 418.05万 -20.63 13.13
其他(补充)(产品) 1286.48万 2.27 --- --- ---
其他业务(产品) 12.91万 0.02 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
京津冀(地区) 5.15亿 91.04 -1650.23万 119.57 -3.20
其他地区(地区) 3780.98万 6.68 -362.94万 26.30 -9.60
其他(补充)(地区) 1286.48万 2.27 633.03万 -45.87 49.21
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 106.12亿 99.72 8.04亿 99.52 7.58
服务及其他(行业) 2726.49万 0.26 402.28万 0.50 14.75
其他业务(行业) 223.64万 0.02 -11.67万 -0.01 -5.22
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 105.85亿 99.47 7.91亿 97.83 7.47
服务及其他(产品) 2726.49万 0.26 402.28万 0.50 14.75
物业租赁(产品) 2698.78万 0.25 1366.03万 1.69 50.62
其他业务(产品) 223.64万 0.02 -11.67万 -0.01 -5.22
─────────────────────────────────────────────────
京津冀区域(地区) 106.00亿 99.61 8.00亿 98.98 7.55
宁波区域(地区) 2663.17万 0.25 495.42万 0.61 18.60
无锡区域(地区) 1271.62万 0.12 341.40万 0.42 26.85
其他业务(地区) 223.64万 0.02 -11.67万 -0.01 -5.22
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 98.51亿 99.84 6.46亿 98.83 6.55
服务及其他(行业) 1550.21万 0.16 762.82万 1.17 49.21
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 98.41亿 99.74 6.42亿 98.23 6.52
服务及其他(产品) 1550.21万 0.16 762.82万 1.17 49.21
物业租赁(产品) 995.38万 0.10 390.84万 0.60 39.26
─────────────────────────────────────────────────
京津冀地区(地区) 98.41亿 99.75 6.48亿 99.15 6.58
宁波地区(地区) 1441.75万 0.15 382.83万 0.59 26.55
无锡地区(地区) 1027.34万 0.10 171.26万 0.26 16.67
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 55.27亿 99.55 10.84亿 99.87 19.61
服务及其他(行业) 2331.97万 0.42 37.98万 0.03 1.63
其他(补充)(行业) 173.37万 0.03 99.71万 0.09 57.52
─────────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 55.07亿 99.18 10.76亿 99.20 19.55
服务及其他(产品) 2331.97万 0.42 37.98万 0.03 1.63
物业租赁(产品) 2054.70万 0.37 725.54万 0.67 35.31
其他(补充)(产品) 173.37万 0.03 99.71万 0.09 57.52
─────────────────────────────────────────────────
京津冀区域(地区) 36.90亿 66.46 3.67亿 33.84 9.95
无锡区域(地区) 18.32亿 33.00 7.11亿 65.49 38.78
宁波区域(地区) 2838.06万 0.51 633.94万 0.58 22.34
其他(补充)(地区) 173.37万 0.03 99.71万 0.09 57.52
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售1.23亿元，占营业收入的1.16%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 12323.57│ 1.16│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购7.27亿元，占总采购额的47.95%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 72743.09│ 47.95│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）房地产行业情况
2024年上半年，房地产市场在宏观经济环境和政策调控的双重影响下，整体延续政策调整态势，旨在稳
定市场、促进合理需求释放，推动房地产行业的健康发展。自4月起，中央政治局会议首次提出要“统筹研
究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。与此同时，房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存，进
一步明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作需要解放思想、拓宽思路，同时也要稳妥把握、扎实推
进”。各地纷纷跟进落地具体政策措施，从需求端来看，多地降低首付比例，下调贷款利率，放开限购资格
；从供给端来看，地区政府合理安排土地供应规模和节奏，为房地产企业提供合理的融资渠道，简化房地产
项目的审批流程等。但是，政策影响周期较短，整体效果不明显，有效需求不足、社会预期偏弱、就业形势
欠佳以及老龄化现象持续加剧，房地产市场进入低位运行阶段。
根据国家统计局数据显示，2024年1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积696,818万平方米，同比下
降12.0%，其中，住宅施工面积487,437万平方米，下降12.5%。房屋新开工面积38,023万平方米，下降23.7%
，其中，住宅新开工面积27,748万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积26,519万平方米，下降21.8%，其中，
住宅竣工面积19,259万平方米，下降21.7%。全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%，其中，住宅
投资39,883亿元，下降10.4%。
（二）主营业务情况
京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销
售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD轨道物业开发。
近年来，公司持续构建“TOD智慧生态圈”，以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城
市和轨道科技为加速发展的主要工具，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体。自2011年公司第一个TO
D项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成、北
熙区、森与天成等多个TOD轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级，总开发规模近500万
平方米。未来，公司将继续聚焦TOD轨道物业开发，秉持以客户为中心的经营理念，精细打磨自身产品，不
断提升企业核心竞争力。
二、报告期内核心竞争力分析
公司进入TOD轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、经验积累、融资能
力、运营管理和团队打造上形成了属于自己的核心竞争力：
1、明晰的企业战略
明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩
大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司深耕北京市场，理性扩张，严控风险，审慎选择并严控
京外市场投资，通过优质的服务和产品迭代升级，不断扩大品牌影响力。近年来，公司集中优势资源投入到
北京区域高能板块TOD轨道物业优势资源地块的开发中，通过不断提升产品品质和服务质量，取得了良好的
客户口碑。
2、先进的理念
公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，
以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，人文城市和产业生态共存的价值共同体的“TOD智慧生态圈
”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。
公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品和服务导向，进行科学的客户调研
，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者
需求的具象化。
公司坚持以空间营造和智慧运维作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者
调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理的进行户型设计优
化和家居配备；在室外空间上，公司针对TOD项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的
公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。
智慧运维是公司打造产品差异化，提升运营服务核心竞争力的另一工具，其主要体现在精确分析、精准
管理和精细服务上。根据大数据等科技手段精确分析的结果，对社区周边商圈业态进行合理科学的精准管理
，并通过智能家居等硬件设施和社区APP等软件的联动，打造安全、便捷的智能系统，提供高效、定制化、
个性化的精细服务。
除了运用智慧手段，公司在尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇
为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化IP，举办论坛、沙龙、山
谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，在檀谷商街引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”
小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。
3、先发优势经验积累
公司进入TOD开发领域较早，深耕多年积累了一定的先发技术优势，其主要体现为以下三点：
（1）多种结构转换方式及应用
为了适应地铁车辆段上盖开发的不同类型，确保上盖物业在安全稳定的前提下，实现价值最大化和体验
最优化，需要选择不同的结构转换方式，公司在这方面具有先发优势和丰富经验。
（2）减振降噪技术的研发和应用
在轨道物业开发中，振动和噪音对工作生活的影响是用户最关注的痛点之一，公司下属企业京投科技是
国家级的高新技术企业、中关村高新技术企业，在减振降噪领域拥有多项专利，技术上拥有自主研发、独立
生产能力。公司技术成果除在我们自身项目中应用外，也广泛应用于杭州、深圳、成都等多个轨道物业中。
（3）与轨道相连通的多业态空间场景整合营造能力
在TOD开发中，公司长期对标东京、香港等地的标杆项目，以用户视角为出发点，塑造城市核（UrbanCo
re）、垂直多功能交通核、绿谷等高品质、非标化、高审美的多种生活场景，在此方面积累了一定宝贵经验
。
4、优秀的财务融资能力
公司一方面加快去化和项目周转，努力保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面积
极拓展融资渠道，丰富融资方法，充分利用总部融资优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银
行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期
票据、公司债等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗
风险能力，有效保障了各项目开发建设资金需求，避免公司出现流动性风险，确保公司稳健经营。上半年，
公司有序推动大股东委贷降息工作，并着手启动新一期公司债和中期票据注册工作。
5、科学的运营管理模式
当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红利的时代过渡至管理红利的时代，科学高效的运营管理模式
将为公司未来的发展保驾护航。公司在运营管理上，始终坚持用户中心主义，以精细化服务、高品质输出为
导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过科学制定考核机制，实现全项目、全周期和全专业
的科学高效统筹。
6、高效能的组织团队
公司通过高层共创和企业文化宣贯，在领导及员工团队中形成普遍的战略共识，继而设置考核目标，以
自上而下的形式实现愿景牵引和压力传导，从而形成全公司的发展合力；通过强化职能平台建设，加大职能
管理的穿透力，形成规范的工作流程和统一的人才选用标准；通过建立公开透明的评价体系，实现多维度考
评，形成“能者上，庸者下”的人才机制，筛选出高绩效业务骨干，打造一支高共识、高效能、高驱动的组
织团队。
三、经营情况的讨论与分析
（一）公司经营情况
2024年上半年，公司始终坚持用户中心主义，回归用户价值，链接新观念、新产品、新用户，通过TOD
模式探索更好的生活方式。作为城市运营服务商，公司顺应时代转型发展，聚焦用户社区营造，通过整合各
方资源、深度客研并聚焦民生实事，共同营造新场景、新生活方式。报告期内，公司聚焦主业，强化独立价
值塑造，各项工作稳步推进。2024年上半年实现签约销售额26.93亿元，回款额20.73亿元，新开工面积（全
口径）18.23万平方米，竣工面积（全口径）17.90万平方米。公司始终坚持高标准、高品质交付，上半年按
期交付愉樾天成B地块盖上住宅。
1、2024年上半年北京及环京各项目具体情况如下：
（1）北熙区：作为公司布局朝阳区的重点项目，上半年紧跟市场政策及竞品动态、推动区域配套落地
发展，强化双轨大盘核心优势，加快落地区一二期产品去化，多措并举，保增量促转化。落地区精装样板间
相继亮相、升级客户体验、助力落地区去化；社群主理人计划有序执行，凝聚北熙社群力。落地区一期住宅
主体已全部封顶，二次结构全部完成，一期展示区景观、外立面、首层大堂、公区、精装样板间、工艺工法
样板间有序推进中，项目二期5栋商品住宅楼主体结构施工，预计2024年四季度完成封顶。
（2）檀谷：一期商业自全面开街后，经过半年多的运营，檀谷已然成为京西山系微度假目的地。为业
主和广大消费者带来兼具品质感和烟火气的生活氛围，市场影响力再获认可，商业经营实现新突破，檀谷转
型成效逐渐凸显。上半年商街引进6家特色新店铺，存量30余家店铺运营状况稳步提升，多家店铺斩获业内
奖项；举办檀谷开山节、古典音乐节、靠山市集等20余场艺术文化活动，全面实现了运营能力和市场影响力
的破圈提升。日臻完善自营商业产品，联手单向空间、Joyland乐园打造的京投发展首家自营酒店运营状况
良好，市场好评率98.98%，完善檀谷生态闭环；全面升级了邻里中心服务和环境，打造结合社区食堂、健身
房、邻里社交场的复合空间，实现对业主幸福生活的承诺，构建用户型居住社区。
随着项目商业氛围和市场知名度的提升，市区各级领导多次考察调研檀谷。2024年上半年檀谷小镇作为
微度假新地标登上《新闻联播》，多次获得央视新闻频道《新闻直播间》关注，获得《北京日报》、北京卫
视、《新京报》等20余家主流媒体100余次报道，成为主流媒体多次推荐的文旅目的地，总曝光量破亿。同
时，檀谷作为非标商业典型新样本，斩获万商俱乐部“最具影响力在营非标项目”、中国商场价值榜“非标
商业设计力大奖”、赢商网“年度商业地产创新推动潮企业”、“金坐标”奖，联商网“星商业项目”等多
项业内大奖。
（3）森与天成：2024年上半年项目建设正常推进，盖上主体结构已完成封顶，基于区域过往高效的运
作经验，项目密切关注市场动态，积极拓展客户群体；产品品质方面严格把控过程建造环节，力求精益求精
。上半年，森与天成紧抓政策契机，强化低密洋房价值输出及森系生活方式营造在区域内的口碑持续提升，
市场关注度不断增高。
（4）岚山：作为公司位于海淀区的远端站点TOD项目，上半年咽喉区办公楼建设工作有序推进；通过全
面市场调研及精准定位，有效完成车位及仓储去化工作，快速启动属地剩余安置房源签约及剩余房源市场销
售；紧盯利好政策，积极探寻咽喉区商办产品的多元化销售模式。
（5）北京公园悦府：公司在昌平区深耕十年的集住宅、商业、办公、教育、公园为一体的TOD综合体项
目，小站公园作为区域精品站点商业样板BS2/3组团即将建设完成，招商工作有序推进；商办楼BS4/5/6/8组
团均进入主体结构施工，顺利完成定制楼的回款。
2、2024年上半年无锡项目具体情况如下：
愉樾天成：作为中瑞生态城地铁TOD一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段上盖高端社区，2024年通过
深度社区营造、社群孵化、服务创新赋能以及差异化营销渗透，打造高质量、可持续、有特色的情感利益共
同体，为幸福社区的长期有序运营夯实基础。2024年上半年，项目二期住宅实现高品质、里程碑式交付在客
户及行业端获得好评，商办酒店及中轴公园工程进度平稳推进，四期住宅结合市场情况弹性运营，项目始终
坚持用户中心主义与“生态、智慧、幸福”三大理念，结合社群运营持续深化幸福生活方式，以高品质产品
力和服务力为驱动，打造城市幸福社区标杆。
（二）财务状况分析
2024年上半年公司实现营业收入56,569.88万元，较上年同期减少930,050.83万元，减幅94.27%，其中
房地产销售结转实现收入52,087.00万元，减少主要系公司在建项目开发周期及工程节点计划排期影响，公
司营业收入结转规模减小。
报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润-14,263.41万元，扣除永续融资产品利息16,198万元
，归属于上市公司普通股股东净利润-30,461.41万元。公司三项费用总计25,293.77万元，较上年同期27,05
9.69万元，减少1,765.92万元，其中管理费用8,026.80万元，较上年同期减少561.59万元，主要系公司缩减
各项开支；销售费用4,683.73万元，较上年同期减少6,753.38万元，主要系销售结转额下降；财务费用12,5
83.23万元，较上年同期增加5,549.05万元，主要系费用化借款增加。
本报告期末，公司资产总额6,000,564.82万元，较期初增加45,719.66万元，变化不大。资产总额中存
货期末余额4,521,230.01万元，占资产总额的75.35%，公司存货主要包括北京地区轨道物业项目等项目，资
产质量良好。公司负债总额5,093,405.33万元，较上年同期增加84,384.83万元，负债总额中合同负债期末
余额517,284.11万元，占负债总额的10.16%。
截至2024年6月30日，公司向京投公司借款本息余额为3,156,458.74万元，占负债总额61.97%。公司各
项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。公司资
产负债率84.88%，较期初变化不大。
本报告期公司经营活动现金净流量为净流出794,540.91万元，净流出主要系支付地价款等；本报告期公
司筹资活动现金净流出11,649.42万元；投资活动现金净流出10,999.56万元，主要系增加公司向无锡望愉支
付增资款。
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