经营分析☆ ◇600683 京投发展 更新日期：2024-04-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发、经营及租赁
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 106.12亿 99.72 8.04亿 99.52 7.58
服务及其他(行业) 2726.49万 0.26 402.28万 0.50 14.75
其他业务(行业) 223.64万 0.02 -11.67万 -0.01 -5.22
───────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 105.85亿 99.47 7.91亿 97.83 7.47
服务及其他(产品) 2726.49万 0.26 402.28万 0.50 14.75
物业租赁(产品) 2698.78万 0.25 1366.03万 1.69 50.62
其他业务(产品) 223.64万 0.02 -11.67万 -0.01 -5.22
───────────────────────────────────────────────
京津冀区域(地区) 106.00亿 99.61 8.00亿 98.98 7.55
宁波区域(地区) 2663.17万 0.25 495.42万 0.61 18.60
无锡区域(地区) 1271.62万 0.12 341.40万 0.42 26.85
其他业务(地区) 223.64万 0.02 -11.67万 -0.01 -5.22
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 98.51亿 99.84 6.46亿 98.83 6.55
服务及其他(行业) 1550.21万 0.16 762.82万 1.17 49.21
───────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 98.41亿 99.74 6.42亿 98.23 6.52
服务及其他(产品) 1550.21万 0.16 762.82万 1.17 49.21
物业租赁(产品) 995.38万 0.10 390.84万 0.60 39.26
───────────────────────────────────────────────
京津冀地区(地区) 98.41亿 99.75 6.48亿 99.15 6.58
宁波地区(地区) 1441.75万 0.15 382.83万 0.59 26.55
无锡地区(地区) 1027.34万 0.10 171.26万 0.26 16.67
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 55.27亿 99.55 10.84亿 99.87 19.61
服务及其他(行业) 2331.97万 0.42 37.98万 0.03 1.63
其他(补充)(行业) 173.37万 0.03 99.71万 0.09 57.52
───────────────────────────────────────────────
房产销售(产品) 55.07亿 99.18 10.76亿 99.20 19.55
服务及其他(产品) 2331.97万 0.42 37.98万 0.03 1.63
物业租赁(产品) 2054.70万 0.37 725.54万 0.67 35.31
其他(补充)(产品) 173.37万 0.03 99.71万 0.09 57.52
───────────────────────────────────────────────
京津冀区域(地区) 36.90亿 66.46 3.67亿 33.84 9.95
无锡区域(地区) 18.32亿 33.00 7.11亿 65.49 38.78
宁波区域(地区) 2838.06万 0.51 633.94万 0.58 22.34
其他(补充)(地区) 173.37万 0.03 99.71万 0.09 57.52
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 11.97亿 99.11 3.10亿 99.45 25.88
服务及其他(行业) 1038.87万 0.86 167.65万 0.54 16.14
其他(补充)(行业) 34.60万 0.03 3.73万 0.01 10.77
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 11.88亿 98.41 3.07亿 98.57 25.84
服务及其他(产品) 1038.87万 0.86 167.65万 0.54 16.14
物业租赁(产品) 852.58万 0.71 272.99万 0.88 32.02
其他(补充)(产品) 34.60万 0.03 3.73万 0.01 10.77
───────────────────────────────────────────────
无锡(地区) 8.18亿 67.77 2.75亿 88.14 33.55
北京(地区) 3.75亿 31.07 3414.81万 10.96 9.10
宁波(地区) 1369.35万 1.13 275.16万 0.88 20.09
其他(补充)(地区) 34.60万 0.03 3.73万 0.01 10.77
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售1.23亿元，占营业收入的1.16%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 12323.57│ 1.16│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购7.27亿元，占总采购额的47.95%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 72743.09│ 47.95│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
（一）宏观市场环境
1、宏观政策概况
2023年，多重困难挑战交织叠加，全国经济波浪式发展、曲折式前进，中央统筹稳增长和增后劲，加大
宏观调控力度，全年经济运行呈现前低中高后稳态势。围绕扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险
，延续优化一批阶段性政策，及时推出一批新政策。房地产市场供求关系发生重大变化，从需求端来看，降
低首付、降低贷款利率、认房不认贷、、放松限购、带押过户、延期置换退税等政策接连落地，支持刚性和
改善性住房需求，助力购房需求释放；从供给端来看，续期“金融十六条”“三个不低于”“房企白名单”
、优化预售资金监管等纾困措施相继提出，缓解房地产企业资金压力，扎实抓好“保交楼、保民生、保稳定
”工作，支持房地产企业合理融资需求。但是，政策影响周期较短，整体效果不明显，有效需求不足、社会
预期偏弱、就业形势欠佳以及老龄化现象持续加剧，房地产市场进入低位运行阶段。
2、房地产行业数据概况
根据国家统计局数据显示，2023年全国房地产开发企业新开工面积95,376万平方米,同比下降20.4%，创
十六年新低，其中住宅新开工面积69,286万平方米，同比下降20.9%；房屋竣工面积99,831万平方米，同比
增长17.0%，其中住宅竣工面积72,433万平方米，同比增长17.2%；新建商品房销售面积111,735万平方米，
同比下降8.5%，创十一年新低，其中住宅销售面积同比下降8.2%；商品房销售额116,622亿元，同比下降6.5
%，创七年新低，其中住宅销售额102,990亿元，同比下降6.0%；全年房地产开发投资110,913亿元，同比下
降9.6%，创六年新低，其中住宅投资83,820亿元，同比下降9.3%。
3、重点关注区域
1）北京
在始终坚持“房住不炒”的定位下，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，北京市出台多条
楼市新政，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，对特定区域、特定项
目、特定人群精准施策，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。但是，政策影
响周期较短，整体效果不明显，楼市表现不及预期，复苏动能不足。根据北京市统计局数据显示，2023年全
年房屋施工面积12,531万平方米，同比下降6.0%，其中本年新开工面积1,257万平方米，同比下降29.2%，新
开工住宅面积715万平方米，同比下降26.9%；全年房屋竣工面积2,042万平方米，同比增长5.4%，其中住宅
面积1,136万平方米，同比增长3.6%；全年商品房销售面积1,123万平方米，同比增长7.9%，其中住宅面积81
1万平方米，同比增长9.3%；年末商品房待售面积2,950万平方米，同比增长12.7%，其中住宅面积1,064万平
方米，同比增长24.5%。
根据CRIC研究中心数据显示，2023年北京市商品房成交面积1,113万平方米，同比增长5.2%，其中商品
住宅成交面积668万平方米，同比下降2.2%；商品房成交金额4,464亿元，同比增长5.6%，其中商品住宅成交
金额3,913亿元，同比增长5.5%。
2）无锡
在始终坚持“房住不炒”的定位下，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，无锡市全面解除
限购、限价政策，以“增信心、防风险、促转型”为主线，政策力度呈“前稳后松”特点。全年政策出台力
度较大，在供需两端一方面支持地产企业健康经营，一方面满足刚需及改善性住房需求，放开限购、认房不
认贷等政策助力改善市场预期。在相对宽松的政策刺激下，全年楼市先扬后抑、回暖有限，依旧处于低迷状
态。根据无锡市统计局数据显示，2023年全年房地产开发投资1,264亿元，同比下降8.9%；商品房施工面积5
,003万平方米，同比下降11.4%；竣工面积838万平方米，同比下降13.2%。
根据CRIC研究中心数据显示，2023年无锡市商品房成交面积350万平方米,同比下降15.8%，其中商品住
宅成交面积260万平方米，同比下降17.9%；商品房成交金额703亿元，同比下降21.5%，其中商品住宅成交金
额599亿元，同比下降19.7%。
（二）公司经营情况2023年，在行业市场持续下行、经济压力加大的背景下，公司坚持聚焦TOD主业，
植根北京，紧抓区域高能板块优势资源地块，以防风险为底线，安全生产形势总体平稳。围绕用户中心主义
，以客户所需为根本出发点，积极应对市场变化，提升产品品质和服务质量，探索创新模式，不断适应新的
发展环境，基础能力进一步提升，以高品质产品和服务提高客户粘性和品牌美誉。探索构建创新型商业营造
模式，打造活力商业聚落，以原创业态、首店商业、地标商业等形式助力公司品牌传播，提升商业招商管理
、运营管理和资源导入能力。报告期内，受内外部多重复杂因素影响，公司出现了首次亏损，但是公司上下
一心，全年顶住压力、克服困难，实现销售额逆势增长并圆满完成了历史新高的交付任务，各项工作取得的
成绩来之不易,全年实现签约销售额82.80亿元，同比增长84.70%，回款额60.14亿元，同比下降6.35%；新开
工面积（权益）26.73万平方米，竣工面积（权益）27.67万平方米。公司始终坚持高标准、高品质交付，计
划项目全部实现按期交付，全年完成岚山、臻御府、檀谷、愉樾天成、倬郡等5个项目交付，交付套数创历
史新高，交付率达到95%，其中北京项目交付率达到99.50%。
1、2023年公司北京及环京各项目具体情况如下：
（1）北熙区：作为公司布局朝阳区东坝板块的重点项目，面对区域内竞争红海，新入市项目产品全面
迭代升级，在价格、产品、附加值、综合品质等多重竞争压力下，2023年北熙区成为朝阳区住宅成交套数、
面积、金额Top1（天朗房研网），项目年度总体满意度提升至领先行业均值。项目一期7栋商品住宅楼全部
楼栋主体结构封顶，实现了签约回款双达标。项目二期顺利开工，通过二期精装提配增加市场竞争力，样板
间改造体验升级。同时，紧跟市场风向紧抓政策窗口快速抢收，持续实践用户中心主义，社群主理人活动贯
穿全年，持续构建超体大盘的可持续成长性。随着区域配套建设加速，项目同步推进盖上绿谷商业街区品牌
落位及示范区营造准备，持续赋能TOD超体大盘社区的丰盛生活方式体验升级。在中指研究院发布的2023年
年度榜单中，北熙区位列中国城市典型样本项目Top10，同时入选中国TOD综合体标杆项目Top5。
（2）檀谷：作为公司长期耕耘的京西项目，檀谷成为一个包括公园商业、优质配套教育、高品质住区
等元素在内的生活方式市镇，带动区域发展，实现了较大的价值提升，成为北京市最具活力的网红打卡地之
一。截至2023年底，檀谷商圈有超过30家高品质商业品牌开业，其中3家全国首店、7家北京首店，10家区域
首店。持续运营优质内容，带动经营良性循环，全年举办艺术文化活动数十场，在自媒体平台自传播总曝光
量达到亿+，成为官媒多次推荐的旅游目的地，也逐步成为热门影视拍摄地和明星综艺取景地。以创新型生
态模式带动住宅销售，在经受住了百年暴雨考验的同时，年内实现销售额翻番、批次精装顺利交付、设计师
酒店开业，取得了良好的市场反响。获得TIMEOUT北京新生活大赏“年度创新商业地标”，并被北京市商业
联合会评为“2023年度北京十大商业品牌-商业新秀奖”。
（3）森与天成：作为公司深耕丰台区的又一TOD项目，首次实现了项目拿地至首批预售证获取用时百天
，及时研判市场动向，合理筹划营销节奏，年内实现全面开工。在中指研究院发布的2023年年度榜单中，森
与天成位列中国楼盘产品力标杆项目Top5。
（4）岚山：作为公司在海淀区远端站点的TOD项目，公司以优异的质量实现住宅全面交付，赢得了用户
口碑，并按照“智慧工地应用示范工程”标准推进项目后续建设。项目北三排、南三排及咽喉区分别获得北
京市工程建设质量管理协会颁发的“北京市年度结构长城杯”奖项，同时完成了国内首次咽喉区建筑结构震
振双控技术实验，对于支持城市TOD开发具有重要意义。
（5）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的TOD综合体项目，年内BS2/3组团内、外装
处于施工收官阶段，招商工作有序推进；BS4/5/6/8组团完成基坑工程，进入基础结构施工阶段，临近地铁
主线施工条件极限压缩，施工难度极大，安全施工的同时保证地铁正常运营。
（6）臻御府：作为丰台区总部基地板块品质综合社区项目，年初二期住宅完成509套交付。年内配合政
府交付回迁住宅156套。
（7）倬郡：作为环京商业办公项目，4月、6月实现两批次精装交付，取得良好的业主反馈；年内完成1
0#楼精装，进一步提升客户体验感。
（8）若丘：作为公司在门头沟区潭柘寺镇板块持续深耕的参股项目，股东联合操盘持续运营。11月样
板间顺利完工，项目以全新姿态亮相市场，一期部分楼栋结构封顶，为交付奠定坚实基础。
2、无锡项目2023年具体情况如下：
愉樾天成：作为中瑞生态城地铁TOD一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段上盖高端社区，2023年面对
市场竞争加剧、竞品打折降价、客户分流严重的大环境，通过深度价值营造、差异化营销、价值观营销，成
为引领锡城全新生活方式的代表项目，2023年愉樾天成项目成为经济开发区成交金额Top1（CRIC数据）。20
23年，项目一期住宅如期交付、二期实景示范区落成、商业酒店及中轴公园工程进度平稳推进、四期住宅正
式开工，随着城市生态定位和品牌地位的持续提升，持续加大投入，完美赋能TOD的迭代升级以及城市幸福
社区标杆的营造。
（三）财务状况分析报告期内，公司实现营业收入1,064,112.84万元，同比增加91.65%，其中房地产业
务实现收入1,058,463.93万元，较上年同期增加507,786.15万元，增幅92.21%。公司的利润主要来源于房地
产项目结转产生的收益，实现归属于上市公司股东净利润-65,923.46万元，较上年同期减少86,142.89万元
，减幅426.04%，扣除永续融资产品利息32,485.00万元影响后，归属于上市公司普通股股东净利润-98,408.
46万元，较上年同期减少86,142.89万元，减幅702.31%，公司2023年度亏损主要系交付结利的项目基本是限
竞房，毛利率较低，同时受土地增值税清算影响，计提土地增值税以及公司2023年度计提资产减值损失所致
。
报告期内，公司三项费用总计54,733.97万元，较上年同期增加15,843.97万元，增幅40.74%，其中管理
费用18,962.55万元，较上年同期增加2,220.11万元，增幅13.26%；销售费用20,293.41万元，较上年同期增
加4,225.60万元，增幅26.30%，主要系收入增加，代理渠道费、广告宣传费增加所致；财务费用15,478.01
万元，较上年同期增加9,398.27万元，增幅154.58%，主要系本期公司融资规模增加及部分项目公司完工停
止资本化利息所致。
报告期末，公司资产总额5,954,845.16万元，较去年期末增加473,537.67万元，增幅8.64%，资产总额
中存货期末余额3,681,058.40万元，占资产总额的61.82%，较去年期末减少65,058.21万元，减幅1.74%，公
司各项目资产质量良好。负债总额5,009,020.50万元，较年初相比增加615,228.45万元，增幅14.00%。随着
建设进度的推进，公司各项目持续预售并实现结转，负债总额中合同负债（主要系预收房款）期末余额390,
055.59万元，占负债总额7.79%，合同负债较去年期末减少635,609.75万元，减幅61.97%；本报告期末公司
有息负债总计3,832,089.29万元，占负债总额76.50%，2023年度公司各类借款净增加1,302,528.56万元，增
幅51.49%。公司控股股东借款期末余额3,041,900.00万元，占负债总额60.73%，占有息负债的79.38%。公司
各项目预售资金将继续快速回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，有能力偿还各项到期款项。
截至2023年12月31日，公司资产负债率84.12%，与年初相比增加3.96个百分点，公司处于发展期，规模
进一步扩大，资产与负债同时增加。通过开发贷、公司债券、中期票据等多元的融资渠道较低成本获取优质
资金，2023年度公司借款综合资金成本5.75%，较上年同期减少0.15%。报告期末，归属于上市公司股东的净
资产784,258.22万元，剔除其他权益工具（永续融资产品）600,000.00万元后，归属于上市公司普通股股东
的净资产184,258.22万元,归属于上市公司普通股股东净资产减少103,320.49万元,减少系公司其他综合收益
变动及公司当期亏损及支付永续融资产品利息所致。
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为净流出432,576.64万元，较上年同期减少402,807.70万
元，减幅48.22%，其中销售商品、提供劳务收到的现金465,896.86万元，较上年同期增加16,052.06万元，
增幅3.57%；经营活动现金流出较上年同期减少373,770.09，其中购买商品、接受劳务支付的现金较上年同
期减少427,472.96万元，减幅36.93%，主要系本报告期新设房地产项目公司购买土地所致；缴纳的各项税费
较上年同期增加63,264.44万元，增幅78.68%。公司投资活动现金流量净额净流入为39,803.14万元，净流入
主要系公司本报告期收回投资。公司筹资活动现金流量净额净流入为1,000,210.42万元，筹资活动现金净流
量较上年同期增加326,011.28万元，增加主要原因系公司规模扩大，本期融资总额较上年同期增加。
二、报告期内公司所处行业情况
房地产行业对国计民生、国民经济具有重要作用。宏观经济对我国房地产行业具有深远的影响。2023年
全国房地产市场供求关系发生重要变化，房企在产品和服务上的竞争进一步加剧，房地产行业深度调整，进
入新、旧模式交替之年，房地产企业进入优胜劣汰、两极分化阶段。政策端实施因城施策，以促进房地产行
业良性循环和健康发展为目标，调控政策延续宽松态势且宽松力度不断加大，房地产供需两端均有利好政策
陆续出台，但是政策影响周期较短，整体效果不明显，居民购房信心恢复较为缓慢，房地产市场整体进入低
位运行阶段。
三、报告期内公司从事的业务情况
京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销
售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD轨道物业开发。
近年来，公司持续构建“TOD智慧生态圈”，以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城
市和轨道科技为加速发展的主要工具，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体。自2011年公司第一个TO
D项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成、北
熙区、森与天成等多个TOD轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级，总开发规模近500万
平方米。未来，公司将继续聚焦TOD轨道物业开发，秉持以客户为中心的经营理念，精细打磨自身产品，不
断提升企业核心竞争力。
四、报告期内核心竞争力分析
公司进入TOD轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、经验积累、融资能
力、运营管理和团队打造上形成了属于自己的核心竞争力：
1、明晰的企业战略
明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩
大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司深耕北京市场，理性扩张，严控风险，审慎选择并严控
京外市场投资，通过优质的服务和产品迭代升级，不断扩大品牌影响力。近年来，公司集中优势资源投入到
北京区域高能板块TOD轨道物业优势资源地块的开发中，通过不断提升产品品质和服务质量，取得了良好的
客户口碑。
2、先进的理念
公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，
以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，人文城市和产业生态共存的价值共同体的“TOD智慧生态圈
”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。
公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品和服务导向，进行科学的客户调研
，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者
需求的具象化。
公司坚持以空间营造和智慧运维作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者
调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理的进行户型设计优
化和家居配备；在室外空间上，公司针对TOD项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的
公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。智慧运维是公司打造产品差异化，提升运营服务核
心竞争力的另一工具，其主要体现在精确分析、精准管理和精细服务上。根据大数据等科技手段精确分析的
结果，对社区周边商圈业态进行合理科学的精准管理，并通过智能家居等硬件设施和社区APP等软件的联动
，打造安全、便捷的智能系统，提供高效、定制化、个性化的精细服务。
除了运用智慧手段，公司在尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇
为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化IP，举办论坛、沙龙、山
谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名
度和影响力，积累了较好的社会口碑。
3、先发优势经验积累
公司进入TOD开发领域较早，深耕多年积累了一定的先发技术优势，其主要体现为以下三点：
（1）多种结构转换方式及应用
为了适应地铁车辆段上盖开发的不同类型，确保上盖物业在安全稳定的前提下，实现价值最大化和体验
最优化，需要选择不同的结构转换方式，公司在这方面具有先发优势和丰富经验。
（2）减振降噪技术的研发和应用
在轨道物业开发中，振动和噪音对工作生活的影响是用户最关注的痛点之一，公司下属企业京投科技是
国家级的高新技术企业、中关村高新技术企业，在减振降噪领域拥有多项专利，技术上拥有自主研发、独立
生产能力。公司技术成果除在我们自身项目中应用外，也广泛应用于杭州、深圳、成都等多个地铁物业中。
2023年12月15日，京投发展参与的《既有运行地铁停车库上盖区综合开发群体装配式建筑关键施工技术研究
与应用》课题，被科技成果评价委员会认定为“成果整体达到国际先进水平”。
（3）与轨道相连通的多业态空间场景整合营造能力
在TOD开发中，公司长期对标东京、香港等地的标杆项目，以用户视角为出发点，塑造城市核（UrbanCo
re）、垂直多功能交通核、绿谷等高品质、非标化、高审美的多种生活场景，在此方面积累了一定宝贵经验
。
4、优秀的财务融资能力
公司一方面加快去化和项目周转，努力保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面积
极拓展融资渠道，丰富融资方法，充分利用总部融资优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银
行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期
票据、公司债等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗
风险能力，有效保障了各项目开发建设资金需求，避免公司出现流动性风险，确保公司稳健经营。报告期内
，公司于2023年8月公开发行公司债20亿元，期限3年，票面利率3.07%。
5、科学的运营管理模式
当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红利的时代过渡至管理红利的时代，科学高效的运营管理模式
将为公司未来的发展保驾护航。公司在运营管理上，始终坚持用户中心主义，以精细化服务、高品质输出为
导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过科学制定考核机制，实现全项目、全周期和全专业
的科学高效统筹。
6、高效能的组织团队
公司通过高层共创和企业文化宣贯，在领导及员工团队中形成普遍的战略共识，继而设置考核目标，以
自上而下的形式实现愿景牵引和压力传导，从而形成全公司的发展合力；通过强化职能平台建设，加大职能
管理的穿透力，形成规范的工作流程和统一的人才选用标准；通过建立公开透明的评价体系，实现多维度考
评，形成“能者上，庸者下”的人才机制，筛选出高绩效业务骨干，打造一支高共识、高效能、高驱动的组
织团队。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
2024年，全国坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着
力推动高质量发展，加大宏观调控力度，统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，切实增强经济活力、防范
化解风险、改善社会预期，巩固和增强经济回升向好态势，强化宏观政策逆周期和跨周期调节，持续推动经
济实现质的有效提升和量的合理增长。房地产市场困难与希望同在、机遇与挑战并存，要更加清晰的认识市
场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚改和改善性住房需求，促进
房地产市场平稳健康发展。
一是政策环境持续优化，在政策层面加大对房地产市场的支持力度。通过调整限购、限售等政策，降低
房贷利率，提高公积金贷款额度等手段，减轻购房者负担，进一步激活市场需求；二是投资增速放缓，一方
面企业自身新增投资意愿下降；另一方面，融资环境存在不确定性，企业资金压力较大，也制约了投资的增
长；
三是销售市场呈现分化态势，一二线城市与其他城市在商品房销售量上的差距呈进一步扩大趋势；
四是土地市场有所调整，2023年全国土地市场成交规模和溢价率均有所下降。同时，土地价格也呈现出
稳中有降的趋势。这反映出土地市场正在逐步回归理性，企业拿地更加谨慎。
(二)公司发展战略
2024年，公司将继续聚焦TOD轨道物业开发领域，进一步加强轨道物业综合体开发运营的经验与技术积
累，打造轨道物业开发经营核心竞争力，不断丰富“TOD轨道物业专家”的内涵；秉承用户中心主义，精细
化打磨产品，以智慧城市和轨道科技加速发展，切实践行“轨道+土地”的一体两翼战略，形成人文城市和
产业生态共存的价值共同体；以地铁车辆段上盖综合开发消除车辆段孤立存在“城市伤疤”效应，在实现房
地产开发经济价值的同时，对土地集约化利用做出了重要贡献。
(三)经营计划
2024年公司将主要做好以下几个方面的工作：
一是夯实安全管理，强化体系建设。2024年，公司将认真贯彻相关安全管理要求，以“零事故”为工作
目标，“人防为主，技防为辅”，以风险控制为核心，以大频次渗透性的坚持管理为主要手段，以制度执行
为保障，以责任落实为关键，以相关方管理为支撑，进一步夯实安全管理机制，重视各业务条线安全风险管
控，强化分级管理，有效控制重大风险，不断提升安全管理水平，为公司的稳定发展保驾护航；
二是坚持用户中心主义，深度践行公司战略。公司将继续以用户主义为中心，从资源分配角度转向用户
角度，持续升级组织架构、流程体系、人力资源、产品业务的各种能力，从守节阶段艰难地向提质阶段迈步
，在前期介入、审图为先和样板带路的三重保障下，保证交付品质，实现品牌和客户口碑双赢。
三是经营结果导向，力争实现高质量稳增长。公司在2024年将持续关注市场信息，把握市场脉搏，以财
务经营目标为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，“抓回款、去库存、降成本、提效率”，
以销定产，合理筹划营销节奏，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹；
四是持续商业创新，打造新场景新内容，2024年公司将依托檀谷项目，加强夯实已开业商街的运营管理
，优化公共空间场景体验，广泛联系团建资源与企业客户，力争实现业绩和口碑的全面提升。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业受政策调整影响较大，近年来各地政府陆续出台了房地产支持政策，但其作用于市场仍需较
长时间。
针对该项风险，公司一方面将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发的市场反应并积极应对
，积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加大去化力
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