经营分析☆ ◇600684 珠江股份 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
物业管理与文体运营服务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 17.99亿 54.99 2.23亿 40.75 12.42
物业服务(行业) 10.60亿 32.39 1.79亿 32.68 16.90
文体运营(行业) 3.20亿 9.77 1.02亿 18.59 31.89
其他业务(行业) 5975.43万 1.83 4127.81万 7.53 69.08
物业出租(行业) 3336.52万 1.02 351.44万 0.64 10.53
工程结算及服务收入(行业) 25.47万 0.01 -99.44万 -0.18 -390.38
───────────────────────────────────────────────
珠江云上花园(产品) 13.34亿 40.75 2.29亿 41.71 17.15
物业服务(产品) 10.60亿 32.39 1.79亿 32.68 16.90
文体运营(产品) 3.20亿 9.77 1.02亿 18.59 31.89
长沙珠江悦界商业中心(产品) 1.38亿 4.21 71.52万 0.13 0.52
长沙四方雅苑(产品) 9018.37万 2.76 -760.43万 -1.39 -8.43
珠江花玙苑(产品) 7135.68万 2.18 377.24万 0.69 5.29
珠江璟园(产品) 6869.26万 2.10 5149.56万 9.39 74.97
其他业务(产品) 5975.43万 1.83 4127.81万 7.53 69.08
长沙新地东方明珠(产品) 5695.92万 1.74 -156.11万 -0.28 -2.74
物业出租(产品) 3336.52万 1.02 351.44万 0.64 10.53
合肥中侨中心(产品) 3179.80万 0.97 308.04万 0.56 9.69
珠江嘉园(产品) 379.25万 0.12 192.53万 0.35 50.77
旧有物业销售(产品) 223.30万 0.07 -53.88万 -0.10 -24.13
长沙珠江郦城(产品) 153.54万 0.05 -81.55万 -0.15 -53.11
御东雅轩(产品) 148.00万 0.05 103.39万 0.19 69.86
工程结算及服务收入(产品) 25.47万 0.01 -99.44万 -0.18 -390.38
───────────────────────────────────────────────
广东省(地区) 25.43亿 77.71 4.36亿 79.56 17.15
其他地区(地区) 6.70亿 20.47 7079.48万 12.91 10.57
其他业务(地区) 5975.43万 1.83 4127.81万 7.53 69.08
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售及相关业务(行业) 18.35亿 75.00 2.26亿 65.71 12.33
物业管理业务(行业) 5.08亿 20.75 9095.95万 26.42 17.92
文体运营业务(行业) 1.18亿 4.84 3703.96万 10.76 31.30
分部间抵销(行业) -1426.52万 -0.58 -993.63万 -2.89 69.65
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 37.24亿 73.30 5.46亿 74.29 14.67
其他(补充)(行业) 12.39亿 24.39 2.31亿 31.35 18.60
物业出租及管理(行业) 5925.23万 1.17 -5639.68万 -7.67 -95.18
工程结算及服务(行业) 5797.58万 1.14 1491.78万 2.03 25.73
───────────────────────────────────────────────
珠江云上花园(产品) 12.73亿 25.06 2.23亿 30.28 17.49
其他(补充)(产品) 12.39亿 24.39 1.60亿 21.74 12.90
长沙柏悦湾(产品) 10.86亿 21.38 2.49亿 33.92 22.97
珠江花玙苑(产品) 6.20亿 12.20 1546.63万 2.10 2.50
长沙四方雅苑(产品) 3.77亿 7.42 -1169.79万 -1.59 -3.10
合肥中侨中心(产品) 1.12亿 2.20 1679.05万 2.28 14.99
珠江璟园(产品) 8917.93万 1.76 5787.43万 7.87 64.90
长沙珠江悦界商业中心(产品) 7231.09万 1.42 -308.07万 -0.42 -4.26
物业出租及管理(产品) 5925.23万 1.17 -5639.68万 -7.67 -95.18
工程结算及服务(产品) 5797.58万 1.14 1491.78万 2.03 25.73
长沙珠江郦城(产品) 3324.84万 0.65 -339.77万 -0.46 -10.22
旧有物业销售(产品) 1761.61万 0.35 1662.84万 2.26 94.39
长沙珠江花城(产品) 1633.48万 0.32 179.29万 0.24 10.98
珠江嘉园(产品) 1452.52万 0.29 899.05万 1.22 61.90
长沙新地东方明珠(产品) 629.79万 0.12 710.00万 0.97 112.74
珠江新岸公寓(产品) 463.57万 0.09 370.99万 0.50 80.03
御东雅轩(产品) 170.19万 0.03 126.18万 0.17 74.14
珠江颐德大厦(产品) --- --- --- --- ---
───────────────────────────────────────────────
广东广州地区(地区) 20.57亿 40.49 2.82亿 38.32 13.70
湖南地区(地区) 16.61亿 32.70 2.28亿 30.99 13.72
其他(补充)(地区) 12.39亿 24.39 2.31亿 31.35 18.60
安徽地区(地区) 1.23亿 2.42 -488.08万 -0.66 -3.98
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 34.01亿 71.17 13.76亿 79.41 40.44
其他(补充)(行业) 12.27亿 25.68 3.52亿 20.31 28.66
物业出租及管理(行业) 1.06亿 2.22 -1563.08万 -0.90 -14.77
工程结算及服务(行业) 4475.42万 0.94 2063.88万 1.19 46.12
───────────────────────────────────────────────
珠江颐德大厦项目(产品) 15.42亿 32.27 7.29亿 42.05 47.24
其他(补充)(产品) 12.27亿 25.68 3.35亿 19.36 27.33
长沙柏悦湾(产品) 11.49亿 24.04 1.76亿 10.15 15.31
珠江新岸公寓(产品) 2.75亿 5.76 1.79亿 10.32 64.97
旧有物业销售(产品) 1.38亿 2.88 1.32亿 7.59 95.57
物业出租及管理(产品) 1.06亿 2.22 -1563.08万 -0.90 -14.77
珠江嘉园(产品) 1.05亿 2.20 9498.75万 5.48 90.47
合肥中侨中心(产品) 9281.54万 1.94 4353.69万 2.51 46.91
长沙新地东方明珠(产品) 6080.48万 1.27 2976.03万 1.72 48.94
工程结算及服务(产品) 4475.42万 0.94 2063.88万 1.19 46.12
长沙珠江郦城(产品) 1889.51万 0.40 562.40万 0.32 29.76
长沙珠江悦界商业中心(产品) 1437.92万 0.30 263.79万 0.15 18.35
长沙珠江花城(产品) 292.58万 0.06 -16.04万 -0.01 -5.48
珠江璟园(产品) 264.26万 0.06 68.64万 0.04 25.97
───────────────────────────────────────────────
广东广州地区(地区) 20.99亿 43.91 11.28亿 65.13 53.77
湖南地区(地区) 13.45亿 28.15 2.23亿 12.86 16.56
其他(补充)(地区) 12.27亿 25.68 3.52亿 20.31 28.66
安徽地区(地区) 1.08亿 2.26 2950.72万 1.70 27.31
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售4.18亿元，占营业收入的12.77%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│珠江实业集团及其附属企业 │ 23415.53│ 7.16│
│客户一 │ 6864.30│ 2.10│
│客户二 │ 6045.78│ 1.85│
│客户三 │ 3499.20│ 1.07│
│客户四 │ 1931.20│ 0.59│
│合计 │ 41756.01│ 12.77│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购3.39亿元，占总采购额的44.94%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│珠江实业集团及其附属企业 │ 21614.03│ 28.65│
│供应商一 │ 7119.18│ 9.44│
│供应商二 │ 2255.85│ 2.99│
│供应商三 │ 2154.08│ 2.86│
│供应商四 │ 754.72│ 1.00│
│合计 │ 33897.86│ 44.94│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
报告期内，公司完成重大资产重组，将持有的涉房业务相关资产及负债与珠江实业集团、广州珠江健康
资源管理集团有限公司合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换，差额部分以现金补足。顺利实现从
“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型。
2023年，公司实现营业收入327,237.06万元，同比减少35.58%；当期归属于母公司股东的净利润-6,295
.91万元，较去年同期减亏；当期每股收益-0.07元；加权平均净资产收益率为-12.01%，同比增加102.17个
百分点。
截至2023年12月31日，公司资产总额298,381.61万元，同比下降90.75%，归属于母公司所有者权益44,3
55.50万元，同比下降37.14%。
二、报告期内公司所处行业情况
城市服务行业持续贯彻高质量发展的主旋律，在平衡管理规模与服务质量的同时，积极探索更加适合自
身特点的发展路径，聚焦优势领域，愈发独立前行。高质量发展已经成为时代“主旋律”和“最强音”，从
中央到地方纷纷出台政策规定(如国务院办公厅《关于进一步构建高质量充电基础设施体系的指导意见》、
广州市住房和城乡建设局《关于广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法的通知》等)，提高城
市功能和品质，实现城乡一体化发展，以及提升人民群众的生活质量和幸福感。城市服务企业积极参与老旧
小区改造，城乡环境综合服务，加速融入社会基层治理，在满足市场需求的同时，不断拓展业务范围，丰富
业务链条，进一步提升竞争力与服务力。
文体运营业务分类属于体育行业。以政策为导向：第一，发展完善全民健身，建设推广体育公园。2023
年6月，国家五部门联合研制《全民健身场地设施提升行动工作方案（2023-2025年）》，提出到2025年社区
15分钟健身圈实现全覆盖的目标。相关政策的支持引导逐步推进，构建更高水平的全民健身公共服务体系俨
然成为国家体育发展的战略目标和未来支持重点，以体育公园为主要形式的嵌入式体育场地或将取得较大增
长，以此破解全民健身场地紧缺的难题。第二，着力推动体育消费，完善赛事活动监管。2023年被定调为经
济复苏年，拉动内需成为重中之重，体育消费也被视为拉动内需的重要抓手之一，体育竞赛表演业、体育培
训、全民健身、智能体育均成为体育消费的重要支点。10月国家发改委等部门印发《促进户外运动设施建设
与服务提升行动方案（2023—2025年）》，大力促进户外运动产业发展，满足人民群众对户外运动提质增效
的新期待，把户外运动打造成为全民健身的优势产业。第三，持续深化体教融合。自国家层面出台“双减”
政策以来，全国各省市体教部门均陆续实施相关政策，推动落实体育教育改革升级。在地方层面，如6月广
州市教育局、体育局联合出台《关于深化体教融合促进青少年健康发展的实施方案》，从学校体育、青少年
体育赛事体系、青少年体育训练等7个方面提出了体教融合的具体任务和要求。随着“双减”及体教融合的
持续落实，学校体育、青少年体育将取得进一步的发展，青少年体育市场有望进一步扩大。
体育产业经济规模与消费需求稳步增长。根据国家统计局最新公布数据，2022年全国体育产业总产出达
33,008亿元，较上年增长5.9%。此外，根据体育产业结构分类来看，公司主营的体育服务业在产业结构中占
比由2016年的35.90%提高至2022年的53.9%，超过体育用品成为体育产业占比最大的类别。随着我国物质生
活的日益改善、居民收入水平的稳步提高、健康意识的不断增强，体育消费结构也在不断升级，呈现出由传
统实物型消费向参与型、观赏型消费转变的多元化特点。
报告期内，杭州亚运会、成都大运会等重要赛事相继举办完成，大湾区全运会进入筹备阶段，大型演艺
活动市场复苏，音乐演出、展览、职业赛事等数量均大幅上升，有效带动了我国体育产业及周边产业的发展
，这类体育场馆下游产业的市场需求不断扩张，促使体育场馆的经营权改革进程不断加快，体育场馆的投资
主体和业主方越来越多元化，业态多元的综合运营成为体育场馆运营行业发展趋势。
三、报告期内公司从事的业务情况
珠江股份在“十四五”期间全面围绕“1+2+N"战略框架开展业务，主营业务由城市服务、文体运营以及
多业态服务三大板块开展。
（一）城市服务板块主要指包括城市生活服务和城市公建服务，其中城市生活服务为社区住宅客户提供
“四保一服”等物业服务和社区增值服务(主要包括上门维修保养服务、家政清洁服务、素质教育服务等)。
城市公建服务是以城市空间运营为主要方向的业务，业态包括政府机关、商业写字楼、医院、学校、交通枢
纽、产业园区等，公司为细分业态提供定制化、标准化、品质化服务。
（二）文体运营板块2023年，珠江文体突出“提质增效、创新改革、转型升级、精细管理”主基调，坚
持“走出去”战略，以改革推动、市场带动、机制撬动、创新驱动“四大机制”，推动总量、增量、质量三
量齐升，其中：
1.业务拓展方面：成功拓展广东、河南、山东、贵州项目5个，截至目前珠江文体在运营项目达25个。
2.赛事活动方面：全年举办大型演艺活动88场次，参与人数逾65万人次。其中广州体育馆单场馆举办演
出场次数位居全国前列；衢州薛之谦演唱会作为国内2023年首场举办的体育场演唱会，通过一场演唱会，唤
醒一座城，用文娱活动撬动衢州当地经济8.9亿收入发展；2023年12月31日，珠江文体首次作为投资方、场
地运营方，与浙江卫视联手打造的2023-2024浙江卫视跨年晚会收官之战圆满完成。
全年共举办318场大型体育赛事活动，其中国际级4场，国家级37场，省级58场，市级94场，区域级81场
。珠江文体在管的杭州、温州项目以专业顾问咨询及赛事保障服务全程护航杭州亚运会（亚残会），获亚组
委加冠认定。
3.IP规格方面：聚焦主业，积极变保障者为主办者、承办者，用活用好赛事资源提高珠江赛事IP规格。
2023年珠江文体承办运营了美林湖半程马拉松、广州市白云区首届“绿美江高”十公里挑战赛暨乡村振兴慈
善跑；成功获得2024-2026年茂名滨海马拉松赛事运营权；结合大型演唱会及赛事人流，打造珠江文体“非
衢不可”美食街IP，获央媒认可，构建营收新通道。
4.增值业务方面：珠江文体整合演出行业产业链的上下游资源，在场地出租的基础上探索开发广告赞助
、场馆包厢冠名等无形资产业务，同时积极推进广告权益开发，应收尽收最大化场馆收益。
5.品牌价值方面：珠江文体成功入选国家体育产业示范单位，成为本批次唯一一家获此殊荣的广东企业
，旗下亚运城公司申报的番禺区村级男子篮球赛获评“2022年广东省体育产业示范项目”；借势杭州亚运盛
事，整合全媒体资源矩阵，形成百万级传播声浪。
（三）多业态服务板块珠江股份整合内外部资源，通过设立一系列专业分、子公司提供定制化、专业化
、标准化服务，实现多业态全面发展。
1.高端清洁服务
具有多年五星级酒店及超甲级写字楼等高端物业保洁服务经验，广州市最早提供专业化清洁服务的公司
之一，培养了一批敬业精神强、管理水平高的管理团队和技术操作规范、责任心强、吃苦耐劳、服务技能熟
练的员工队伍。另配备先进的清洁设备和工具，例如无人驾驶地板清洗机、智能化室内环境传感器、高效的
吸尘器、专业高效的清洁工具和清洁剂、专业舒适的工作服等，提供全包式清洁保养、开荒清洁、高空清洁
、地毯清洁、石材翻新及养护、消毒服务、除四害、绿化养护等服务。
2.酒店管理服务
由国内资深酒店专家团队组建而成，提供酒店策划、顾问、设计、建设装修、管理、培训等一站式服务
的酒店管理专业服务机构。主要业务:（1）酒店项目顾问咨询；（2）酒店项目托管经营；（3）酒店品牌加
盟服务。以赋能为原动力，为酒店品牌加盟商提供品牌使用、派驻管理团队支持、开业支持、供应链支持、
培训支持、服务支持、运营支持、销售支持、系统平台支持、渠道导流支持等一揽子赋能项目。
3.不动产租售服务
提供房地产营销策划、项目代理销售、渠道分销、不动产租赁、按揭服务、案场服务、兼职拓展、商业
经营等全方位的置业服务。
4.科技服务
珠江股份紧跟物业行业发展步伐，致力于服务升级和科技创新，通过搭建CATS数字信息化协同体系，将
数字科技赋能于物业服务，自主研发“珠江惠”智慧社区APP平台以“项目运营管理系统”建设为抓手，构
建现代化智慧物业服务体系，为业主提供更优质便捷的在线缴费、移动报事报修、智能门禁、医护康养、智
慧停车、舆情风控等服务。利用智慧物业“线上+线下”服务模式，为社区构筑起全业态、全融合、全场景
的智慧物业应用体系。
5.停车场管理服务
提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务。
6.安保服务
提供高端勤务、科技安防、消防运营等安保服务。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）城市服务板块
1.市场化基因显著，业务外拓能力强
珠江城市服务是国企中较早有意识地注入市场化基因的企业，成立之初即积极拓展外部市场业务，市场
拓展团队的素质较高，市场感良好，应变能力强，形成灵活高效的外部业务拓展模式。
2.多年精耕细作打下良好基础，品牌知名度进一步提升
珠江城市服务进入物业管理、专业保洁等领域早，经过多年的精耕细作，建立起较高的行业地位。“珠
江城市服务”、“江迅清洁”等历史性、传承性品牌具有较高的品牌美誉度和影响力。
3.业态丰富且关联度高，具有城市服务全产业链优势
珠江城市服务现有业态丰富，已开展住宅、商业写字楼、政府机关、企事业单位办公、医院、学校、酒
店、购物中心、公共设施场馆、交通枢纽设施、产业园区、房地产项目案场等多种空间和场景管理，积极探
索全域化管理和数智创新等业务，业态之间的关联度高、可协同性和互补性强，有利于相关业务纵深拓展、
提升资源利用效率和服务能力，具有综合城市服务的全产业链优势。
4.特色业态突出，细分领域具有较强竞争力
由于进入较早，且注重专业知识的积累，在行政办公、医院、高端物业保洁等若干细分领域具有一定专
业优势。其中，在医院和行政办公楼的管理领域标杆项目较多，为企业在行业内赢得很高美誉度;“江迅清
洁”则是高端商业、写字楼物业物业保洁的一面旗帜，代表着国内这一细分行业最高服务标准。
5.企业凝聚力强，员工具有强烈主人翁意识
在珠江城市服务发展过程中,形成了积极向上、开拓进取的企业文化，凝聚力强。大部分老员工具有丰
富的行业经验和较高的行业地位，有很强烈的主人翁意识和企业自豪感，对品牌的忠诚度高，是企业重要的
资产。大部分员工服务意识强，与客户关系良好，有利于保持较高的服务满意度、维系现有业务和拓展新业
务。
（二）文体运营板块
1.国内较大文体运营服务提供商之一，规模优势突出
珠江文体目前在管体育场馆项目25个，规模体量位居全国前列。其中，在以委托运营和公私合营（PPP
）模式参与场馆建设以及管理运营服务方面拥有极大优势和丰富经验，并不断向浙江、福建、重庆等经济发
达地区输出其经验和服务。此外，区别于传统物业管理项目，体育场馆项目大多通过委托运营或者PPP模式
获取，运营期可以取得5年以上，平均15-17年，甚至最高30年，业务现金流稳定，可持续发展能力强。
2.国内较早采用市场化运营场馆的企业，运营优势突出
自2001年珠江文体运营管理的广州体育馆就实现国内最早探索公司化、市场化运营模式，是国有企业中
最先向体育场馆提供管理及运营服务的先驱企业。作为文体运营的一站式全链条综合服务商，珠江文体以体
育场馆为媒介，提供包括赛事活动、运营管理、体育培训、顾问咨询等在内的服务，具有举办大型赛事、大
型政府活动及大型商业活动等的丰富经验，是国内目前唯一成功全赛事链的专业公司。
3.国内拥有较丰富内外部资源的文体运营企业之一，整合资源优势突出
2021年，珠江文体入选广州市首批“体育与健身”链主企业。珠江文体在当地政府的直接主导下，依托
控股股东强大的国资背景资源，充分利用链主企业话语权及其技术、资本、品牌等资源优势，立足广州及湾
区，通过整合产业链上、中、下游相关体育公园、社区场馆、赛事IP、文化演艺IP、企业年会及运动会活动
等资源和业务，并逐步辐射全国，持续提升自身品牌影响力和品牌溢价。同时将抢抓粤港澳大湾区联合承办
2025年全运会的重大机遇，以承接相关专业赛事为契机，整合大型体育场馆资源、社区体育场地资源及校园
体育资源等，引领湾区文体事业高质量发展。
此外，珠江文体以战略合作方式挑选实力雄厚、行业领先、专业扎实的著名央企、民企、科研机构寻求
合作，先后与同济大学建筑设计研究院，长江精工钢构，中国建筑钢构集团，中国宝冶集团，中国建筑第一
、七、八工程局，中建海峡建设发展有限公司，浙江江南管理达成战略合作关系，开展体育建筑建设、设计
、运营、管理、咨询及场馆项目等方面的密切合作，进一步完善了公司产业链条，增强了竞争实力。
4.国内具有行业引领性的品牌场馆运营商之一，品牌效益显著
（1）科技创新方面，珠江文体2022年高新技术企业申请目前已通过公示，主持研发《珠江文体智慧场
馆管理系统V1.0》目前已投用。
（2）认证资质方面，成功入选国家体育产业示范单位，是本批次唯一一家获此殊荣的广东企业，旗下
项目先后获评“2022年广东省体育产业示范单位”、“2022年度山东省体育产业示范单位”。
（3）行业规范方面，旗下拥有2个省级体育产业示范单位、1个省级体育场馆运营管理科产研融合实践
教学基地、1个区域级链主企业，珠江文体的管理创新成果——《以三个转变破解体育场馆经营管理难题的
实践》获得全国国企管理创新成果一等奖，成为全国体育场馆管理行业改革成功的典范。
（4）行业荣誉方面，珠江文体自成立以来，凭借丰富的管理经验，过硬的专业素质，优良的工作作风
获得过国家体育总局等六部委授予的荣誉称号，是中国大型演出场馆活力十强企业，获得过“广州市先进集
体”，是2019年男篮世界杯表彰中唯一获得“最佳贡献奖”的比赛场馆，挂牌新三板期间被“体育产业界BB
C”的媒体公司“懒熊体育”评为“最具投资价值的新三板体育公司”。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入327,237.06万元，同比减少35.58%；实现归属于母公司股东的净利润-6,2
95.91万元，较去年同期减亏。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
1.城市服务方面
行业发展回归服务本质，便是服务至上，以品质贏得市场。让客户在服务中获得高度的满足感和最好的
体验感，增强用户粘性，把回归服务本质融入到企业发展战略之中,并对其内涵做出新的诠释。为保障服务
品质，行业未来以标准化为基点，逐步推进“四化建设”，即服务标准化、标准产品化、产品品牌化、品牌
价值化。
客户服务在密度与浓度提升后，物业服务企业通过硬件改造和软件升级，运用智慧化手段规模化运营，
优化人员，提高服务效率；同时，还能够打造高效供应链，线下流量线上化，方便部分增值服务的开展。百
强企业智能化建设更加理性、坚定和深入，利用物联网等技术，通过网格化管理、跨区域调度、融合线上线
下服务等为各场景提供解决方案，提升人均效能。目前，百强企业已基本完成数字化基础建设，实现了停车
场管理系统、收费管理系统、工单管理系统、品质管理系统、合同管理系统、采购管理系统等数字化应用全
覆盖。
行业未来将会理性发展社区增值服务、拓展业务边界有利于物业服务企业改善收入结构及增厚利润。从
“社区租赁、购物协助”，到“公共资源使用、房屋经纪、团购”，再到“家政服务、社区传媒服务、拎包
入住服务、增值创新服务、房地产经纪服务、园区空间服务”，社区增值服务从有到全，经过多年探索与尝
试，在广度和深度上都得到了较快发展。
2.文体运营方面
体育场馆是体育事业领域赖以生存和发展的基础设施，是构建社会体育公共服务体系、满足人民群众日
益增长的体育文化需求的主要载体和物质基础。场馆服务业是体育产业的核心内容之一，场馆服务业是我国
体育产业的重要组成部分，也是除体育用品及相关产品制造、销售之外第三大体育产业门类，其总产值已超
过千亿元，已成为体育产业展示的核心平台。
伴随宏观经济下行压力增加，地方财政收缩，专业运营主体涌入，行业竞争格局进一步加剧。竞争对手
从仅有的央/国企专业化体育场馆运营集团与民营企业扩展至建筑企业运营公司、体育行业上游发展商、地
方国有体育产业集团。
随着体育场馆使用率的不断提升、各类市场竞争主体的涌入和体育场馆运营机构专业化水平的不断提高
，体育场馆运营商在赛事运营与市场开发等方面积累的核心竞争力难以变现并持续创造增长收益。从体育场
馆层面来看，功能复合与业态多元的体育服务综合体是体育场馆未来的发展方向。从运营商层面来看，未来
体育场馆运营商将逐步转型为体育产业综合运营商，走出场馆，积极拓展经营范围，承接体育赛事运营、文
体活动策划、体育产业投资等相关业务，由过去单一的体育场馆运营商转型为体育产业综合运营商，甚至部
分体育场馆运营商根据城市发展需要，最终成功转型为体育城市运营商，助力所在城市打造体育名城。
(二)公司发展战略
战略定位：国内一流的智慧城市运营服务商
战略目标：珠江股份将在“十四五”规划期内以“科技+资本”为抓手，结合精准投资和收并购，抢占
优质战略资源，优化业务布局，提升管理效能，激发组织活力，全面发展体育场馆运营、住宅、公建、商写
物业管理等核心业态，围绕核心业态赋能酒店服务、环卫清洁、智慧停车、安保防护、团餐服务、维修改造
、体育培训、赛事服务、演艺服务、商业零售、租售服务、绿化养护等上下游产业链，建成涵盖“全业态、
全周期、全域化”的城市服务与文体运营多元业务体系，迅速做大规模、做优管理、增加营收，强化品牌，
为后续发展积聚动能。中远期，以资本运作丰富业务版图，以科技赋能促进业务生态融合发展，以用心服务
赢得客户和公众信赖，在综合文体产业运营、综合设施管理（IFM）和全域化服务等新赛道做大做强，带动
企业实现跨越式发展，成为“国内一流的智慧城市运营服务商”，践行“提供优质服务，创造持久价值”的
使命。
(三)经营计划
1.做优战略规划主要方向。把握好在珠江股份载体上融合发展的新机遇，城市服务板块要有所侧重，提
升住宅基础服务品质，建立标准化作业流程，用良好的口碑换取规模的扩张和效益的提升，强化和深挖保障
房与公房管理业务空间，进一步拓展公建服务市场，在医院和行政办公等细分业态建立竞争优势与行业地位
；文体板块以链主企业资源为撬动，制定广州市体育与健身产业链主规划报告，充分利用链主企业话语权及
其技术、资本、品牌等优势，通过整合资源和业务，引领湾区文体事业高质量发展，并逐步辐射全国。
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