经营分析☆ ◇600684 珠江股份 更新日期：2025-01-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
物业管理与文体运营服务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理业务(行业) 5.34亿 80.48 9295.08万 68.37 17.41
文体运营业务(行业) 1.31亿 19.75 4262.17万 31.35 32.53
房地产销售及相关业务(行业) 532.79万 0.80 182.10万 1.34 34.18
分部间抵销(行业) -686.00万 -1.03 -143.84万 -1.06 20.97
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 17.99亿 54.99 2.23亿 40.75 12.42
物业服务(行业) 10.60亿 32.39 1.79亿 32.68 16.90
文体运营(行业) 3.20亿 9.77 1.02亿 18.59 31.89
其他业务(行业) 5975.43万 1.83 4127.81万 7.53 69.08
物业出租(行业) 3336.52万 1.02 351.44万 0.64 10.53
工程结算及服务收入(行业) 25.47万 0.01 -99.44万 -0.18 -390.38
─────────────────────────────────────────────────
珠江云上花园(产品) 13.34亿 40.75 2.29亿 37.80 17.15
物业服务(产品) 10.60亿 32.39 1.79亿 29.61 16.90
文体运营(产品) 3.20亿 9.77 1.02亿 16.84 31.89
长沙珠江悦界商业中心(产品) 1.38亿 4.21 71.52万 0.12 0.52
长沙四方雅苑(产品) 9018.37万 2.76 -760.43万 -1.26 -8.43
珠江花玙苑(产品) 7135.68万 2.18 377.24万 0.62 5.29
珠江璟园(产品) 6869.26万 2.10 5149.56万 8.51 74.97
其他业务(产品) 5975.43万 1.83 4127.81万 6.82 69.08
长沙新地东方明珠(产品) 5695.92万 1.74 -156.11万 -0.26 -2.74
物业出租(产品) 3336.52万 1.02 351.44万 0.58 10.53
合肥中侨中心(产品) 3179.80万 0.97 308.04万 0.51 9.69
珠江嘉园(产品) 379.25万 0.12 192.53万 0.32 50.77
旧有物业销售(产品) 223.30万 0.07 -53.88万 -0.09 -24.13
长沙珠江郦城(产品) 153.54万 0.05 -81.55万 -0.13 -53.11
御东雅轩(产品) 148.00万 0.05 103.39万 0.17 69.86
工程结算及服务收入(产品) 25.47万 0.01 -99.44万 -0.16 -390.38
─────────────────────────────────────────────────
广东省(地区) 25.43亿 77.71 4.36亿 79.56 17.15
其他地区(地区) 6.70亿 20.47 7079.48万 12.91 10.57
其他业务(地区) 5975.43万 1.83 4127.81万 7.53 69.08
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售及相关业务(行业) 18.35亿 75.00 2.26亿 65.71 12.33
物业管理业务(行业) 5.08亿 20.75 9095.95万 26.42 17.92
文体运营业务(行业) 1.18亿 4.84 3703.96万 10.76 31.30
分部间抵销(行业) -1426.52万 -0.58 -993.63万 -2.89 69.65
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产业(行业) 37.24亿 73.30 5.46亿 74.29 14.67
其他(补充)(行业) 12.39亿 24.39 2.31亿 31.35 18.60
物业出租及管理(行业) 5925.23万 1.17 -5639.68万 -7.67 -95.18
工程结算及服务(行业) 5797.58万 1.14 1491.78万 2.03 25.73
─────────────────────────────────────────────────
珠江云上花园(产品) 12.73亿 25.06 2.23亿 30.28 17.49
其他(补充)(产品) 12.39亿 24.39 1.60亿 21.74 12.90
长沙柏悦湾(产品) 10.86亿 21.38 2.49亿 33.92 22.97
珠江花玙苑(产品) 6.20亿 12.20 1546.63万 2.10 2.50
长沙四方雅苑(产品) 3.77亿 7.42 -1169.79万 -1.59 -3.10
合肥中侨中心(产品) 1.12亿 2.20 1679.05万 2.28 14.99
珠江璟园(产品) 8917.93万 1.76 5787.43万 7.87 64.90
长沙珠江悦界商业中心(产品) 7231.09万 1.42 -308.07万 -0.42 -4.26
物业出租及管理(产品) 5925.23万 1.17 -5639.68万 -7.67 -95.18
工程结算及服务(产品) 5797.58万 1.14 1491.78万 2.03 25.73
长沙珠江郦城(产品) 3324.84万 0.65 -339.77万 -0.46 -10.22
旧有物业销售(产品) 1761.61万 0.35 1662.84万 2.26 94.39
长沙珠江花城(产品) 1633.48万 0.32 179.29万 0.24 10.98
珠江嘉园(产品) 1452.52万 0.29 899.05万 1.22 61.90
长沙新地东方明珠(产品) 629.79万 0.12 710.00万 0.97 112.74
珠江新岸公寓(产品) 463.57万 0.09 370.99万 0.50 80.03
御东雅轩(产品) 170.19万 0.03 126.18万 0.17 74.14
珠江颐德大厦(产品) --- --- --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
广东广州地区(地区) 20.57亿 40.49 2.82亿 38.32 13.70
湖南地区(地区) 16.61亿 32.70 2.28亿 30.99 13.72
其他(补充)(地区) 12.39亿 24.39 2.31亿 31.35 18.60
安徽地区(地区) 1.23亿 2.42 -488.08万 -0.66 -3.98
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售4.18亿元，占营业收入的12.77%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│珠江实业集团及其附属企业 │ 23415.53│ 7.16│
│客户一 │ 6864.30│ 2.10│
│客户二 │ 6045.78│ 1.85│
│客户三 │ 3499.20│ 1.07│
│客户四 │ 1931.20│ 0.59│
│合计 │ 41756.01│ 12.77│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购3.39亿元，占总采购额的44.94%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│珠江实业集团及其附属企业 │ 21614.03│ 28.65│
│供应商一 │ 7119.18│ 9.44│
│供应商二 │ 2255.85│ 2.99│
│供应商三 │ 2154.08│ 2.86│
│供应商四 │ 754.72│ 1.00│
│合计 │ 33897.86│ 44.94│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所处行业情况公司所在的城市服务行业持续贯彻高质量发展的主旋律，在平衡管理规模与服
务质量的同时，积极探索更加适合自身特点的发展路径，聚焦优势领域，愈发独立前行。高质量发展已经成
为时代“主旋律”和“最强音”，从中央到地方纷纷出台政策规定（如国务院办公厅《关于进一步构建高质
量充电基础设施体系的指导意见》、广州市住房和城乡建设局《关于广州市引入社会资本参与城镇老旧小区
改造试行办法的通知》等），提高城市功能和品质，实现城乡一体化发展，以及提升人民群众的生活质量和
幸福感。城市服务企业积极参与老旧小区改造，城乡环境综合服务，加速融入社会基层治理，在满足市场需
求的同时，不断拓展业务范围，丰富业务链条，进一步提升竞争力与服务力。
文体运营业务分类属于体育行业。报告期内，全球范围内多项重要体育赛事相继举行，包括年初的亚洲
杯、夏季的巴黎奥运会、欧洲杯、美洲杯及世界游泳锦标赛等。在国内各类赛事活动全面恢复，办赛数量、
参赛规模不断扩大；户外运动产业蓬勃发展，冲浪板、桨板、滑雪板“新三板”运动快速发展，户外运动正
在吸引更多群体，形成新的潮流；升级类商品成为社会消费新增长点，2024年1-6月体育娱乐用品类零售额
同比增长11.2%（数据来源：国家统计局网站）。国家体育政策聚焦青少年体育发展，发布《中国青少年足
球改革发展实施意见》；各地持续从政策层面推进体育场地建设开放、公共场馆所有权与经营权分离、鼓励
社会力量参与体育产业各板块、促进文体消费提质扩容等方向促进体育产业高质量发展。
（二）主营业务情况说明珠江股份在“十四五”期间围绕“1+2+N”战略框架，主营业务由城市服务、
文体运营以及多业态服务三大板块组成。
1、城市服务板块
（1）城市生活服务：为社区住宅客户提供“四保一服”等物业服务和社区增值服务。四保一服的内容
包括保安、保洁、保绿、保修以及客服中心提供的综合服务。公司提供保安服务，包括设置门禁系统、监控
摄像头、定期巡逻等措施，以预防并应对各种安全隐患。例如，在住宅小区中，保安人员会24小时值班，对
进出人员进行登记和询问，确保居民的生活安全。
公司提供保洁服务涉及到小区或大厦的日常清洁工作，包括公共区域的清扫、垃圾的收集与处理、卫生
设施的维护等。
公司为小区或大厦内的绿化提供保绿养护工作，包括草坪的修剪、花木的浇灌与养护、节日花坛的布置
等。
公司为小区或大厦内公共设施的维修与保养服务，比如电梯的定期检修、水管的维修、照明设施的更换
等。
同时，公司建立客服中心作为物业服务的窗口，提供综合性的服务，包括接待居民的咨询与投诉、处理
物业费用缴纳事宜、组织社区文化活动等。
社区增值服务，除基础物业服务外，公司为业主提供上门维修保养服务、家政清洁服务、素质教育服务
、二手房租售、送货上门、社区零售等增值服务。
（2）城市公建服务：以城市空间运营为主要方向的业务，业态包括政府机关、商业写字楼、医院、学
校、交通枢纽、产业园区等，公司为细分业态提供定制化、标准化、品质化服务。
2、文体运营板块
积极打造“场馆+体育赛事、文化娱乐、商贸会展、文体培训、体育商业”的文体产业生态圈，持续为
场馆导入内容资源与文体活力，挖掘体育场馆的商业价值。
（1）场馆运营体育场馆是体育产业发展的重要载体及城市服务运营的重要平台。历经二十余年的发展
磨砺，公司文体板块以点带线、以线带面，锲而不舍、努力开拓，目前在管场馆25个，分布全国9个省市，
已基本形成“做强东部、拓展西部、巩固北方、深耕南方”的全国发展布局。
（2）赛事活动公司以馆为平台，具有丰富的赛事保障经验，成功保障过区域级-市级－省级－国家级－
国际级全赛事链。近年来公司积极拓宽赛事活动的发展思路，探索赛事IP的投资经营与培育孵化，打造城市
铁人三项、村BA、鸟巢啤酒节、音乐节等自有IP赛事体系，区域IP建设初具规模。
（3）康体培训公司始终坚持“因材施教、以质取胜”的宗旨，紧跟体育产业发展潮流携手冠军教练，
重点发展特色化体育、文化、艺术项目培训，积极开发课后托管、假期训练营等业务，打造“一站式”青少
年培训基地，年培训人次约1.4万人。2022年公司打造自有培训品牌“青禾未来”，科学统筹在管场馆培训
资源，形成联动优势，并同步打造以“网络、课程、场地、师资”四大矩阵为内核的体培平台。
（4）会议展览充分发挥各场馆的区位和空间优势，为各式各样的会展活动提供一站式服务，以场地保
障为核心，在策划、组织、执行、宣传等方面延伸服务内容。会展内容涵盖了美食文化、机动车展、教育科
技，生活家居，时尚艺术等多种业态，形式也包括新品发布、展览展销、宴会年会等。
（5）城市路跑公司先后举办中国田径协会大众田径健身达标系列赛、广州快乐趣跑系列赛(海心沙站)
等众多赛事活动，充分发挥路跑赛事助力全民健身、城市展示、产业协同、商业营销等积极作用。作为广州
马拉松赛事组委会成员单位，公司已与广东省田径协会签订协议，成为其战略合作伙伴。报告期内，公司全
流程运营的中国田协A1类认证赛事——2024茂名马拉松赛顺利举办，赛事总规模达1.2万人。
（6）创意活动公司各在管场馆因地制宜、集腋成裘提升场地利用率，利用演唱会、音乐节、小型音乐
会、亲子嘉年华、文旅嘉年华、舞台剧、话剧、相声小品、脱口秀等大型活动形成的人流量，配套美食节、
粉丝应援服务、车尾箱节、亲子露营、飞盘团建、围炉煮茶等扩大大型活动衍生商业收益，破圈引领“体育
+文娱”新气象。
3、多业态服务板块
通过整合内外部资源，公司设立了多个专业子公司，提供定制化、专业化和标准化的服务，推动了多业
态的全面发展。
（1）高端清洁服务具有多年五星级酒店及超甲级写字楼等高端物业保洁服务经验，广州市最早提供专
业化清洁服务的公司之一，培养了一批敬业精神强、管理水平高的管理团队和技术操作规范、责任心强、吃
苦耐劳、服务技能熟练的员工队伍。另配备先进的清洁设备和工具，例如无人驾驶地板清洗机、智能化室内
环境传感器、高效的吸尘器、专业高效的清洁工具和清洁剂、专业舒适的工作服等，提供全包式清洁保养、
开荒清洁、高空清洁、地毯清洁、石材翻新及养护、消毒服务、除四害、绿化养护等服务。
（2）酒店管理服务由国内资深酒店专家团队组建而成，提供酒店策划、顾问、设计、建设装修、管理
、培训等一站式服务的酒店管理专业服务机构。主要业务:酒店项目顾问咨询；酒店项目托管经营；酒店品
牌加盟服务。以赋能为原动力，为酒店品牌加盟商提供品牌使用、派驻管理团队支持、开业支持、供应链支
持、培训支持、服务支持、运营支持、销售支持、系统平台支持、渠道导流支持等一揽子赋能项目。
（3）不动产租售服务提供房地产营销策划、项目代理销售、渠道分销、不动产租赁、按揭服务、案场
服务、兼职拓展、商业经营等全方位的置业服务。
（4）科技服务公司紧跟物业行业发展步伐，致力于服务升级和科技创新，通过搭建CATS数字信息化协
同体系，将数字科技赋能于物业服务，自主研发“珠江惠”智慧社区APP平台以“项目运营管理系统”建设
为抓手，构建现代化智慧物业服务体系，为业主提供更优质便捷的在线缴费、移动报事报修、智能门禁、医
护康养、智慧停车、舆情风控等服务。利用智慧物业“线上+线下”服务模式，为社区构筑起全业态、全融
合、全场景的智慧物业应用体系。
（5）停车场管理服务提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务
。
（6）安保服务提供高端勤务、科技安防、消防运营等安保服务。
（7）区域环卫服务与广州智善物业服务有限公司成立合资公司广州珠实智美环境服务有限公司，承接
以从化区温泉镇、村落及国道环卫项目为代表的全域化环卫项目业务。公司得以通过该项目的实践进军全域
化环卫服务赛道，并逐步拓展广东省内其他市域的同类业务，达成强链补链的业务战略发展目标。
二、报告期内核心竞争力分析
（一）城市服务板块
1、多年精耕细作打下良好基础，行业内具备较高的品牌知名度和美誉度
珠江股份进入物业管理、专业保洁等领域早，经过多年的精耕细作，建立起较高的行业地位。“珠江城
市服务”（曾用名：“珠江酒管”）、“江迅清洁”等历史性、传承性品牌具有较高的品牌美誉度和影响力
。珠江股份重大资产重组更进一步提高了珠江城市服务在物业服务领域的知名度，利于项目拓展。
2、市场化基因显著，业务外拓能力强
珠江股份是国企中较早有意识地注入市场化基因的企业，无论是原来的“珠江酒管”还是“江迅清洁”
等，成立之初即积极拓展外部市场业务，机制较灵活，市场拓展团队的能力较强，市场感良好，形成高效的
外部业务拓展模式。
3、特色业态突出，若干细分领域具有一定话语权
由于进入较早，且注重专业知识的积累，在行政办公、医院、高端物业保洁等若干细分领域具有一定专
业优势。其中，在医院和行政办公楼的管理领域，有“武汉火神山医院”“广州市人大办公楼”等标杆项目
，为企业在行业内赢得很高美誉度；“江迅清洁”则是高端商业、写字楼物业保洁的一面旗帜，代表着国内
这一细分行业最高服务标准。因此，公司有特色鲜明的业态，在相关细分领域具有较强话语权。
4、企业文化积极进取，员工具有强烈主人翁意识，凝聚力强
在珠江城市服务发展过程中,形成了积极向上、开拓进取的企业文化，凝聚力强。大部分老员工具有丰
富的行业经验和较高的行业地位，有很强烈的主人翁意识和企业自豪感，对品牌的忠诚度高，是企业重要的
资产。大部分员工服务意识强，与客户关系良好，有利于保持较高的服务满意度、维系现有业务和拓展新业
务。
5、城市服务板块业态丰富，具有全产业链优势
城市服务板块现有业态较丰富，已开展住宅小区、商业写字楼、行政办公、医院、学校、酒店、购物中
心、交通枢纽、产业园区、房地产项目案场等多种空间和场景管理，还将积极探索全域化管理和数智创新等
业务，业态之间的关联度高、协同性和互补性强，有利于相关业务纵深拓展、提升资源利用效率和服务能力
，具有综合城市服务的全产业链优势。
（二）文体运营板块
1、国内较大文体运营服务提供商之一，规模优势突出
珠江文体目前在管体育场馆项目25个，规模体量位居全国前列。其中，在以委托运营和公私合营（PPP
）模式参与场馆建设以及管理运营服务方面拥有极大优势和丰富经验，并不断向浙江、福建、重庆等经济发
达地区输出其经验和服务。此外，区别于传统物业管理项目，体育场馆项目大多通过委托运营或者PPP模式
获取，运营期可以取得5年以上，平均15-17年，甚至最高30年，业务现金流稳定，可持续发展能力强。
2、国内较早采用市场化运营场馆的企业，运营优势突出
自2001年珠江文体运营管理的广州体育馆就实现国内最早探索公司化、市场化运营模式，是国有企业中
最先向体育场馆提供管理及运营服务的先驱企业。作为文体运营的一站式全链条综合服务商，珠江文体以体
育场馆为媒介，提供包括赛事活动、运营管理、体育培训、顾问咨询等在内的服务，具有举办大型赛事、大
型政府活动及大型商业活动等的丰富经验，是国内目前唯一成功全赛事链的专业公司。
3、国内拥有较丰富内外部资源的文体运营企业之一，整合资源优势突出
2021年，珠江文体入选广州市首批“体育与健身”链主企业。珠江文体在当地政府的直接主导下，依托
控股股东强大的国资背景资源，充分利用链主企业话语权及其技术、资本、品牌等资源优势，立足广州及湾
区，通过整合产业链上、中、下游相关体育公园、社区场馆、赛事IP、文化演艺IP、企业年会及运动会活动
等资源和业务，并逐步辐射全国，持续提升自身品牌影响力和品牌溢价。同时将抢抓粤港澳大湾区联合承办
2025年全运会的重大机遇，以承接相关专业赛事为契机，整合大型体育场馆资源、社区体育场地资源及校园
体育资源等，引领湾区文体事业高质量发展。此外，珠江文体以战略合作方式挑选实力雄厚、行业领先、专
业扎实的著名央企、民企、科研机构寻求合作并达成战略合作关系，开展体育建筑建设、设计、运营、管理
、咨询及场馆项目等方面的密切合作，进一步完善了公司产业链条，增强了竞争实力。
4、国内具有行业引领性的品牌场馆运营商的之一，品牌效益显著
（1）科技创新方面，珠江文体2022年成功获高新技术企业认证，主持研发《珠江文体智慧场馆管理系
统V1.0》已投用。
（2）认证资质方面，成功入选国家体育产业示范单位，是本批次唯一一家获此殊荣的广东企业，旗下
项目先后获评“2022年广东省体育产业示范单位”、“2022年度山东省体育产业示范单位”。
（3）行业规范方面，旗下拥有2个省级体育产业示范单位、1个省级体育场馆运营管理科产研融合实践
教学基地、1个区域级链主企业，珠江文体的管理创新成果——《以三个转变破解体育场馆经营管理难题的
实践》获得全国国企管理创新成果一等奖，成为全国体育场馆管理行业改革成功的典范。
（4）行业荣誉方面，珠江文体自成立以来，凭借丰富的管理经验，过硬的专业素质，优良的工作作风
获得过国家体育总局等六部委授予的荣誉称号，是中国大型演出场馆活力十强企业，获得过“广州市先进集
体”，是2019年男篮世界杯表彰中唯一获得“最佳贡献奖”的比赛场馆，挂牌新三板期间被“体育产业界BB
C”的媒体公司“懒熊体育”评为“最具投资价值的新三板体育公司”。
三、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司实现营业收入66348.21万元，同比减少72.89%；归属于母公司股东的净利润为-623.59
万元，较上年同期减亏；每股收益-0.01元；公司加权平均净资产收益率为-1.42%，同比增加10.71个百分点
。
截至报告期末，公司资产总额233998.64万元，较报告期期初减少21.58%，归属于母公司所有者权益438
34.93万元，较报告期期初减少1.17%；公司资产负债率为79.75%，较报告期期初减少4.36个百分点。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
|