经营分析☆ ◇600684 珠江股份 更新日期：2026-09-16◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
城市服务板块、文体运营板块公司主营业务为城市服务、文体服务、多业态服务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理业务(行业) 6.25亿 81.27 8954.46万 69.77 14.32
文体运营业务(行业) 1.46亿 18.98 3944.50万 30.73 27.01
房地产出租及其他业务(行业) 536.58万 0.70 225.58万 1.76 42.04
分部间抵销(行业) -730.77万 -0.95 -289.94万 -2.26 39.68
─────────────────────────────────────────────────
物业服务(产品) 6.19亿 80.40 8724.00万 67.97 14.10
文体运营(产品) 1.45亿 18.90 3884.89万 30.27 26.71
物业出租(产品) 536.58万 0.70 227.37万 1.77 42.37
其他(产品) 1357.98 0.00 -1.65万 -0.01 -1214.18
─────────────────────────────────────────────────
广东省(地区) 6.31亿 82.05 1.02亿 79.77 16.22
其他地区(地区) 1.38亿 17.95 2596.20万 20.23 18.80
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业服务(行业) 11.61亿 73.15 1.70亿 56.00 14.61
文体运营(行业) 4.13亿 25.99 1.27亿 41.90 30.77
物业出租(行业) 1127.96万 0.71 435.60万 1.44 38.62
其他业务(行业) 244.53万 0.15 197.66万 0.65 80.83
─────────────────────────────────────────────────
广东省(地区) 11.03亿 69.48 2.10亿 69.18 19.00
其他地区(地区) 4.85亿 30.52 9333.89万 30.82 19.26
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理业务(行业) 5.43亿 73.00 8089.76万 69.79 14.91
文体运营业务(行业) 1.99亿 26.82 3249.57万 28.04 16.30
房地产出租及其他业务(行业) 580.93万 0.78 254.39万 2.19 43.79
分部间抵销(行业) -445.67万 -0.60 -2.75万 -0.02 0.62
─────────────────────────────────────────────────
物业服务(产品) 5.38亿 72.40 8087.41万 69.77 15.03
文体运营(产品) 1.99亿 26.82 3249.57万 28.04 16.30
物业出租(产品) 574.42万 0.77 255.55万 2.20 44.49
其他(产品) 2.57万 0.00 -1.56万 -0.01 -60.61
─────────────────────────────────────────────────
广东省(地区) 5.27亿 70.94 9149.42万 78.94 17.35
其他地区(地区) 2.16亿 29.06 2441.55万 21.06 11.31
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业服务(行业) 10.97亿 70.43 1.91亿 60.89 17.44
文体运营(行业) 3.73亿 23.95 1.07亿 33.94 28.58
房地产业(行业) 7266.61万 4.66 1418.01万 4.51 19.51
物业出租(行业) 1153.94万 0.74 347.21万 1.10 30.09
其他业务(行业) 331.63万 0.21 -140.37万 -0.45 -42.33
─────────────────────────────────────────────────
广东省(地区) 11.90亿 76.34 2.68亿 85.17 22.50
其他地区(地区) 3.69亿 23.66 4661.90万 14.83 12.65
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售3.00亿元，占营业收入的18.87%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第十五届全国运动会和全国第十二届残疾人运动会暨│ 2352.66│ 1.48│
│第九届特殊奥林匹克运动会广州赛区执行委员会 │ │ │
│中共武汉市委党校（武汉市行政学院、武汉继续教育│ 2232.25│ 1.41│
│学院） │ │ │
│合计 │ 29954.59│ 18.87│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购2.40亿元，占总采购额的34.54%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│广州安居住房置业有限公司 │ 1226.56│ 1.76│
│北京睿佳物业管理有限公司 │ 1085.28│ 1.56│
│合计 │ 24024.15│ 34.54│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）主营业务情况
说明报告期内，珠江股份坚定深耕“城市服务+文体运营”双核心主业，通过深度整合旗下珠江城市服
务、珠江文体两大核心业务平台，实现两大业态的有机融合与协同发展，构建起“基础服务稳盘、增值服务
增效、内容运营赋能、生态协同扩容”的多元化业务体系，整体处于提质扩容、融合升级的重要发展阶段。
在城市服务板块，公司以珠江城市服务为核心载体，业务覆盖物业管理全产业链，涵盖住宅、酒店、商
业写字楼、公共设施场馆、产业园、政府办公楼等多元业态的基础物业管理服务，同时延伸布局租售服务、
酒店管理、案场管理、停车场管理、高端清洁、团餐服务、智慧科技服务等专业化、增值化服务领域。截至
2026年6月30日，公司城市服务板块在管项目合计408个，建筑面积约4,725.05万平方米，覆盖全国12个省、
2个直辖市、38个地级市，形成了全业态、全周期、全域化的城市服务布局。
在文体运营板块，公司以珠江文体为核心载体，是国内最早采用市场化手段运营体育场馆的企业之一，
核心业务涵盖体育场馆全国化布局运营、全链条赛事保障、精品文化演艺内容生产、康体培训、智慧文体服
务等领域，构建了“场馆运营+内容生产”双核驱动的经营模式。截至2026年6月30日，公司文体运营板块在
建、在管、在咨询项目合计33个，建筑面积约316.08万平方米，覆盖粤港澳大湾区、长三角、京津冀、成渝
等全国核心城市群，形成了标准化、可复制的场馆运营体系与全产业链文体服务能力。
（二）公司所处行业情况
2026年是“十五五”规划开局之年，公司双主业所处的文体产业与物业管理行业，均处于从“规模扩张
”向“质量深耕、数字赋能、跨界融合”迈进的高质量发展转型深化期，行业发展机遇与挑战并存。
1.城市服务板块
政策环境：“物业服务质量提升”纳入国家战略，行业利好政策频出2026年是“十五五”开局之年，“
物业服务质量提升”写入政府工作报告和《“十五五”规划纲要》。住建部采纳全国人大代表将“物业管理
”改为“物业服务”的建议，并推进相关条例修订工作，行业分类也将由“物业管理”改为“物业服务”。
这标志着行业定位从房地产附属配套跃升为关乎民生、资产与稳定的关键服务。围绕“服务质量提升”导向
，公共收益透明化、物业退出、招投标规范等政策逐步落地，行业监管升级。同时，公积金支付物业费纳入
国家制度，新版《供水条例》发布等行业利好政策相继出台，推动行业回归专业化服务本位，为高质量发展
奠定制度基础。
现实问题：满意度、物业费及收缴率均下降，物业撤场潮持续蔓延
物业服务满意度、物业费价格和物业费收缴率均出现下降趋势。2026年6月，二十城物业服务价格综合
指数同比、环比均下跌；物业服务满意度持续走低，物业服务满意度已降至72.8分。与此同时，百强企业物
业费收缴率从2021年的94.23%连续下滑至2025年的87.32%。物业撤场潮持续蔓延，主动退出成为市场主流，
引发业内关注。行业深陷“低价－降质－撤场”的负向循环，质价矛盾严重制约行业的高质量发展。
市场拓展：行业洗牌提速，存量汰换驱动增量空间释放
伴随行业深度调整与监管规范化升级，存量项目迭代汰换节奏全面提速。前期行业普遍存在的质价失衡
、服务不达标、管理粗放等问题，加速了低效、老旧物业项目的淘汰更替速度，市场优胜劣汰机制全面激活
，为优质合规、服务能力突出的物企腾出广阔拓展空间。招投标市场活跃度持续攀升，据中指研究院监测数
据，2026年上半年全国物业服务行业招标信息累计达19.70万条，同比增长9.47%，行业市场化拓展渠道持续
扩容。从业态结构来看，市场需求呈现多元分化特征，办公、公众物业凭借高性价比、标准化服务需求成为
市场主力赛道，招标体量与中标规模稳居行业首位；同时住宅、学校、医院、产业园区、商业综合体等多元
业态迭代需求同步释放，形成全业态拓展格局。
2.文体运营板块
公司主营的体育场馆运营与文体内容服务业务，隶属于国家重点扶持的文体产业赛道。伴随“文化强国
”“体育强国”国家级战略稳步纵深推进，叠加国民精神消费升级、粤港澳大湾区文体产业协同提质等多重
红利加持，国内文体行业摆脱传统单一运营模式，整体迈入数字化、融合化、高品质的全新发展周期，行业
发展韧性充足、成长空间持续拓宽。
政策层面：国家及粤港澳大湾区、广东省持续完善文体产业扶持体系，围绕智慧体育场馆改造升级、沉
浸式文体演艺打造、高端体育赛事落地、文体综合体建设等核心领域，出台专项补贴、赛事奖励、产业赋能
等多项利好政策，持续推动湾区文体资源整合、业态联动、协同发展，加速区域文体产业一体化进程，为公
司扎根广州、深耕粤港澳大湾区、稳步拓展全国业务版图，构建了完善的政策支撑体系与良好的营商环境。
市场需求层面：随着居民生活品质持续提升，大众文体消费理念全面革新，基础健身、观演观赛等传统
刚需消费稳步增长，个性化、沉浸式、智能化的体验型文体消费成为主流消费趋势。智慧健身、数字演艺、
跨城文体休闲等新型消费场景快速兴起，有效带动餐饮、住宿、零售等关联配套产业协同增长。粤港澳大湾
区凭借密集的消费人群、活跃的市场氛围、丰富的文体活动资源，成为全国文体消费核心腹地，持续释放规
模化、多元化的市场需求，为公司场馆常态化运营、文体内容落地与业态创新发展提供了充足的市场支撑。
行业竞争层面：当前国内文体运营行业竞争格局清晰，呈现头部资源集聚、区域差异化竞争的态势。具
备国资背景、全国化布局能力、全产业链内容运营优势的头部企业，占据行业优质资源与核心市场份额。行
业转型升级节奏持续加快，单纯依靠场地租赁的传统粗放式运营模式竞争力持续弱化，行业整体向“科技赋
能+内容赋能+场馆运营”的复合型综合运营模式迭代升级。公司凭借完善的全赛事链条运营体系、成熟的多
元业态运营经验，在区域及全国市场竞争中构筑了独特的差异化核心竞争力。
技术与产业融合层面：人工智能、大数据、VR/AR等前沿数字技术已深度渗透文体产业全链条，广泛应
用于场馆智慧运维、文体内容创作、线上服务输出、赛事数字化运营等核心场景。与此同时，体育、文化、
旅游、商业跨界融合态势愈发显著，传统文体场馆不再局限于体育赛事、健身服务等基础功能，逐步转型为
集休闲体验、商业消费、文化传播、赛事举办于一体的城市综合文体消费载体。数字技术赋能与多业态跨界
融合，为公司推进存量场馆数字化改造、创新业务模式、拓展多元经营业态指明了清晰的产业方向。
二、经营情况的讨论与分析
2026年1-6月，公司实现营业收入76,943.05万元，同比增加3.53%；当期归属于母公司股东的净利润1,3
73.18万元，较去年同比减少29.50%，主要源于2025年A股市场回暖，公司持有的股票资产二级市场价格上涨
，对上年同期利润增长产生较大正向贡献；当期每股收益0.01元；加权平均净资产收益率为1.08%，同比减
少3.06个百分点，主要受2025年定向增发增厚净资产影响，本期盈利被摊薄。
截至2026年6月30日，公司资产总额221,138.53万元，较报告期期初增加4.31%，归属于母公司所有者权
益128,013.54万元，较报告期期初增加1.07%。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
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2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
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