经营分析☆ ◇600693 东百集团 更新日期：2025-08-27◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商业零售、仓储物流、商业地产开发、供应链管理服务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 5.53亿 59.53 2.87亿 53.78 51.94
西北地区(地区) 3.21亿 34.54 1.97亿 36.88 61.39
华北地区(地区) 2845.94万 3.06 2622.01万 4.91 92.13
其他地区(地区) 2657.10万 2.86 2361.82万 4.42 88.89
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(业务) 8.00亿 86.15 4.39亿 82.24 54.88
仓储物流(业务) 8355.70万 9.00 7671.35万 14.37 91.81
酒店餐饮(业务) 4044.53万 4.36 1392.68万 2.61 34.43
商业地产(业务) 463.76万 0.50 417.78万 0.78 90.08
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-03-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(行业) 4.21亿 85.76 2.34亿 81.90 55.40
仓储物流(行业) 4021.84万 8.18 3697.22万 12.97 91.93
酒店餐饮(行业) 2206.77万 4.49 774.17万 2.72 35.08
其他(补充)(行业) 533.82万 1.09 460.06万 1.61 86.18
商业地产(行业) 237.12万 0.48 227.48万 0.80 95.93
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 2.94亿 59.92 1.56亿 54.69 52.94
西北地区(地区) 1.66亿 33.71 1.01亿 35.40 60.92
华北地区(地区) 1466.86万 2.98 1354.38万 4.75 92.33
其他地区(地区) 1129.19万 2.30 1011.00万 3.55 89.53
其他(补充)(地区) 533.82万 1.09 460.06万 1.61 86.18
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(行业) 15.60亿 85.92 8.77亿 83.30 56.24
仓储物流(行业) 1.38亿 7.60 1.25亿 11.87 90.56
酒店餐饮(行业) 7616.64万 4.19 2389.32万 2.27 31.37
商业地产(行业) 2459.80万 1.35 1257.83万 1.19 51.14
其他业务(行业) 1691.92万 0.93 1436.83万 1.36 84.92
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华东地区(地区) 11.14亿 61.38 5.92亿 56.22 53.12
西北地区(地区) 6.01亿 33.12 3.74亿 35.47 62.10
其他地区(地区) 5566.01万 3.07 4866.96万 4.62 87.44
华北地区(地区) 4415.15万 2.43 3892.39万 3.70 88.16
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截止日期:2024-09-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(行业) 11.52亿 86.75 6.42亿 83.64 55.71
仓储物流(行业) 9905.62万 7.46 8891.87万 11.59 89.77
酒店餐饮(行业) 5616.28万 4.23 1828.00万 2.38 32.55
其他(补充)(行业) 1197.81万 0.90 1051.41万 1.37 87.78
商业地产(行业) 878.01万 0.66 784.14万 1.02 89.31
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 8.18亿 61.57 4.35亿 56.70 53.21
西北地区(地区) 4.40亿 33.15 2.71亿 35.28 61.50
华北地区(地区) 2970.91万 2.24 2606.87万 3.40 87.75
其他地区(地区) 2841.82万 2.14 2494.46万 3.25 87.78
其他(补充)(地区) 1197.81万 0.90 1051.41万 1.37 87.78
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 1177.88│ ---│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 49029.60│ ---│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司主要业务及经营模式
公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双
轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。
1.商业零售
东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使
命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货
、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。
百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。
门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品
、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心
的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商
品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。
购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的
商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品
、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司
根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区
不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的
购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱
乐等全方位时尚的购物体验。
文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAA
A级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。
线上业务：致力于数字化运营提升，实现线上线下一体化经营目标，通过利用线上运营工具的开发与运
用实现需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重塑，从而进一步实现“人找货”-“货找人”的双
向交互时代。运用新媒体资源，盘活公私域流量，促进公域流量转向私域，实现纳新与转化，增加消费者触
点，提升顾客消费意愿度。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，形成系统化的会员消费数据报告、会员基
础数据分析，为线下会员运营提供数据基础与框架模型，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。
2.仓储物流
东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运
营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为
需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。
东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投
资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目
持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资
产管理规模快速增长，提升资产价值。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、
快递物流企业。
东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。
（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资
产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。
（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶
段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向资产所有人收取相应比例的管理费报酬。
（二）报告期行业情况
1.商业零售行业
今年以来，为应对外部挑战，我国把做大做强国内大循环摆在更加突出的位置，各项提振消费扩大内需
政策落地显效，各地促消费活动亮点纷呈，消费市场活力不断增强。上半年内需对GDP增长的贡献率为68.8%
，其中，最终消费支出贡献率为52.0%，较一季度提高0.3个百分点，是增长的主动力。
上半年，我国社会消费品零售总额实现24.55万亿元，同比增长5.0%，增速比去年全年加快1.5个百分点
，其中二季度增长5.4%，较一季度加快0.8个百分点。消费结构中服务消费的占比提升，假日消费拉动效应
显著，春节、五一、端午等节日外出人数创新高。随着95后新一代消费主力军的崛起，新的消费模式和业态
层出不穷，悦己消费、情绪消费以及新兴个性化、多元化消费方兴未艾，消费者更愿意为兴趣买单，接受溢
价，情绪价值、场景体验和内容共鸣成为购买动因，商业零售正在进入一个“能共情、能引爆、能场景”的
新消费周期。在当前市场环境下，需要精细化、差异化运营及价值再造，赢得消费者的青睐。
2.仓储物流行业
据中国物流与采购联合会公布的数据显示，上半年全国社会物流总额171.3万亿元，同比增长5.6%。中
国物流与采购联合会和中储发展股份有限公司联合调查的中国仓储指数，6月份为51%，较上月回升0.5个百
分点，连续八个月运行在扩张区间，显示仓储行业延续良好运行态势。新订单、平均库存周转次数、业务利
润、业务活动预期等主要分项指数均有回升，期末库存指数小幅下降，显示仓储业务需求继续扩张，商品周
转效率保持高效，库存去化速度加快，企业生产经营状况良好，对市场前景信心充足。
非保税高标仓租赁结构保持整体稳定，第三方物流、电商零售和制造业继续占据租赁需求的主导地位。
上半年实物商品网上零售额同比增长6.0%，高出社会消费品零售总额增速，特别是国补政策，激发市场消费
潜力，电商及家电类相关三方物流服务商仓储需求扩张。上半年装备制造业增加值同比增长10.2%，我国制
造业持续向高端化转型，催生了高附加值产品的高标仓需求。
二、经营情况的讨论与分析
2025年上半年，面对复杂多变的市场环境，公司围绕“创新商业场景、提升服务体验”的经营思路，通
过深化供应链资源整合与数字化能力建设，强化品牌矩阵协同效应，实现营业收入9.29亿元，同比增长0.11
%，实现归属于上市公司股东的净利润0.72亿元，同比增长2.40%。
（一）商业零售调改，服务体验升级赋能发展
1.首店经济引领品牌焕新浪潮
依托门店区位优势，东百商业持续深化首店战略，积极推动品牌焕新升级，上半年新引进品牌201个，
其中首店品牌67个，包括FASCINO、裕莲茶楼、野果餐饮、星星地堡、MOODYTIGER等，为区域消费者带来了
丰富的“首购、首尝、首体验”机会，公司核心门店东百中心、兰州中心也成为品牌首店的核心聚集地。同
时，通过品牌调改存量升级,持续优化商业生态结构，提升经营效益，其中：东百中心23个品牌销售额跻身
全国TOP10，169个品牌销售额位居福建第一，197个品牌销售额福州第一；兰州中心22个品牌销售额进入全
国TOP10，159个品牌销售额位居甘肃省第一，43个品牌销售额兰州第一。
2.情感体验与场景创新深度融合
东百商业以“情绪价值”为切入点，将消费服务与情感共鸣深度绑定，全方位升级顾客的情感体验与消
费获得感，东百商业上半年客流量超7,100万人次，同比增长1.92%。东百中心上半年累计举办40余场文化交
互活动，包括宋制婚礼、端午屈原话剧、木偶戏、窗台音乐会、古风巡游等，同时打造花园天台、卡皮巴拉
IP策展等美陈活动，通过沉浸式传统文化体验，构建多维体验场景，精准挖掘年轻客群情感触点，提升品牌
好感与粘性。兰州中心承接火热旅游资源，联动甘肃省博物馆，以及风起大汉沉浸式演艺项目，打造文化、
旅游与商业深度融合的城市新名片；同时联合天真蓝与女企业家协会发起“她，无限可能”主题活动，聚焦
本地女性成长故事，将女性力量与在地情感融入场景互动，精准触达消费者深层情感需求，实现全网曝光5
万+，强化品牌与消费者的情感联结。
3.会员体系与数字化运营持续优化
东百商业秉持“精准营销、会员服务”理念，不断完善会员生命周期管理，截至报告期末会员总量超43
0万人，较2024年底增长5.19%。上半年公司策划亲子互动、童趣手工等会员活动超150场，为会员提供多元
化、品质型的活动体验，提升会员忠诚度与粘性。公司自主研发的“东百会员中心”平台持续迭代，完善会
员服务功能，为线上线下一体化经营提供高效载体，平台浏览量超2,200万次。
东百商业通过“内容预埋-互动引导-场景预体验”递进式营销策略，让客户在线上就产生“想亲临现场
”的期待，为线下场景引流，并放大体验后的二次传播效应。上半年，东百商业通过抖音、视频号、小红书
、公众号等新媒体账号运营，精准营销，合计曝光量超1,000万人次；打造同城热点，笔记曝光量超3,800万
次，抖音官方话题累计曝光量近6,500万次；策划并打造16个爆款话题，4次登顶同城热榜；此外，员工深度
参与公司营销活动，产出内容1.35万篇，带动曝光量超2,400万，凝聚全员传播的强劲势能。
4.商管输出项目持续拓展
今年4月，公司与甘肃省新投商业管理有限公司正式达成合作，将全面承接兰州新区“新投时代中心”
项目的轻资产管理合作，该项目是继庆阳昊鑫时代广场项目后，公司商业轻资产管理模式在西北市场的又一
重要布局。新投时代中心项目位于兰州新区中心城区核心地带，项目建筑面积约7万㎡，具备打造城市商业
新地标的优越条件。公司将为该项目提供前期策划、项目定位、规划改造、招商运营等商业全链条服务，助
力该项目成为兰州新区商业新标杆。
（二）仓储物流项目全面竣工，资产证券化稳步推进
自公司布局仓储物流业务以来，累计获取18个物流项目，总建筑面积约180万平方米，总土地面积约202
万平方米。根据仓储物流业务经营思路，公司已顺利完成7个物流项目的退出，涉及建筑面积约70万平方米
；目前剩余自持物流项目11个，合计建筑面积约110万平方米。报告期内，公司新增竣工物流项目3个，建筑
面积约30万平方米；至此，公司自持11个项目已全部竣工。
随着物流项目的陆续竣工交付，公司加大招商运营力度，充分发挥与商业零售板块的协同效应，通过千
余家终端商业客户资源共享，拓展渠道，提升招商转化效率。此外，持续深化与京东、顺丰、SHEIN（希音
）、中国邮政等战略合作伙伴的紧密联动，夯实核心客户基本盘；同时精准捕捉新能源汽车、电商新模式、
快消茶饮等领域的增长机遇，成功吸引比亚迪、小米、美团、霸王茶姬、古茗茶饮、沃尔玛山姆等行业标杆
企业入驻，客户群体结构进一步优化，覆盖领域更趋多元。2025年上半年，公司仓储物流板块实现主营业务
收入8,348.07万元，同比增长29.52%。
公司积极推进仓储物流业务轻资产发展战略，今年3月，公司向上海证券交易所申报了东百集团仓储物
流持有型不动产资产支持专项计划（以下简称“专项计划”），专项计划底层资产为福州华威项目和肇庆大
旺项目，公司已收到上交所反馈意见，目前正在积极推进各项发行工作。专项计划发行成功后，作为公司仓
储物流资产证券化平台，可有效盘活公司存量资产，提升资产流动性，增加公司营运资金，促进整体业务发
展。
（三）文旅奥莱业态，创新融合激活消费潜力
福清利桥古街作为公司文商旅战略的核心载体，上半年持续释放增长活力，二期文旅奥莱街区通过“奥
莱+古街”的互补生态，以千人风筝节、小龙虾啤酒节等活动吸引亲子及年轻客群，精准覆盖多元客群；古
街区结合坊塔市集、古风巡游等特色内容，联动政府节庆资源形成“商业活动+城市IP”的联动效应；在招
商方面，福清利桥古街上半年引进37个品牌，其中14个为区域首进品牌，持续完善业态布局和品牌组合，推
动客流稳步攀升。上半年福清利桥古街客流超1,100万人次，同比增长30.83%。
未来，奥特莱斯板块将聚焦名品美妆、运动潮流等品类，打造契合新中产消费偏好的场景，持续强化福
清利桥古街的IP独有性，挖掘历史文化底蕴，创新融合“商业街区+文化旅游”概念，创建打造城市名片级
项目。
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