经营分析☆ ◇600693 东百集团 更新日期：2026-04-22◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(行业) 15.44亿 83.59 8.49亿 78.34 54.96
仓储物流(行业) 1.90亿 10.29 1.75亿 16.20 92.29
酒店餐饮(行业) 8396.07万 4.55 2961.03万 2.73 35.27
其他业务(行业) 1906.36万 1.03 1703.91万 1.57 89.38
商业地产(行业) 993.13万 0.54 1248.82万 1.15 125.75
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 10.70亿 57.95 5.61亿 51.80 52.42
西北地区(地区) 6.23亿 33.72 3.82亿 35.23 61.27
其他地区(地区) 8255.07万 4.47 7404.00万 6.84 89.69
华北地区(地区) 7117.79万 3.85 6648.74万 6.14 93.41
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(业务) 15.62亿 84.57 8.65亿 79.85 55.38
仓储物流(业务) 1.91亿 10.33 1.76亿 16.26 92.32
酒店餐饮(业务) 8396.07万 4.55 2961.02万 2.73 35.27
商业地产(业务) 1018.91万 0.55 1244.17万 1.15 122.11
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-09-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(行业) 11.50亿 84.65 6.28亿 79.96 54.60
仓储物流(行业) 1.28亿 9.42 1.17亿 14.94 91.70
酒店餐饮(行业) 5974.95万 4.40 2119.94万 2.70 35.48
其他(补充)(行业) 1438.68万 1.06 1273.19万 1.62 88.50
商业地产(行业) 645.10万 0.47 616.17万 0.78 95.52
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 7.94亿 58.40 4.11亿 52.34 51.81
西北地区(地区) 4.65亿 34.20 2.84亿 36.09 61.01
其他地区(地区) 4357.05万 3.21 3902.62万 4.97 89.57
华北地区(地区) 4260.24万 3.13 3913.37万 4.98 91.86
其他(补充)(地区) 1438.68万 1.06 1273.19万 1.62 88.50
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 5.53亿 59.53 2.87亿 53.78 51.94
西北地区(地区) 3.21亿 34.54 1.97亿 36.88 61.39
华北地区(地区) 2845.94万 3.06 2622.01万 4.91 92.13
其他地区(地区) 2657.10万 2.86 2361.82万 4.42 88.89
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(业务) 8.00亿 86.15 4.39亿 82.24 54.88
仓储物流(业务) 8355.70万 9.00 7671.35万 14.37 91.81
酒店餐饮(业务) 4044.53万 4.36 1392.68万 2.61 34.43
商业地产(业务) 463.76万 0.50 417.78万 0.78 90.08
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-03-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(行业) 4.21亿 85.76 2.34亿 81.90 55.40
仓储物流(行业) 4021.84万 8.18 3697.22万 12.97 91.93
酒店餐饮(行业) 2206.77万 4.49 774.17万 2.72 35.08
其他(补充)(行业) 533.82万 1.09 460.06万 1.61 86.18
商业地产(行业) 237.12万 0.48 227.48万 0.80 95.93
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 2.94亿 59.92 1.56亿 54.69 52.94
西北地区(地区) 1.66亿 33.71 1.01亿 35.40 60.92
华北地区(地区) 1466.86万 2.98 1354.38万 4.75 92.33
其他地区(地区) 1129.19万 2.30 1011.00万 3.55 89.53
其他(补充)(地区) 533.82万 1.09 460.06万 1.61 86.18
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.89亿元，占营业收入的4.84%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 8931.57│ 4.84│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购5.31亿元，占总采购额的49.04%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 53054.28│ 49.04│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双
轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。
1.商业零售
东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使
命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货
、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。
百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。
门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品
、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心
的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商
品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。
购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的
商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品
、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司
根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区
不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的
购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱
乐等全方位时尚的购物体验。
文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAA
A级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。
线上业务：是致力于运用数字化手段完善线下场景的线上链路，实现线下交易的线上化过程，从而达到
线上线下一体化运营目的。通过需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重构实现了“人找货”-“
货找人”的双向交互时代。用私域流量运营与公域流量运营的结合，盘活资源池子，增加消费者触点，激发
消费者的购物意愿。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，输出了更有效的会员消费数据、会员基础画像分
析以及会员链路数据，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。
2.仓储物流
东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运
营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为
需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。
东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投
资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目
持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资
产管理规模快速增长，提升资产价值。
东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。
（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资
产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。
（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶
段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向资产所有人收取相应比例的管理费报酬。
二、报告期内公司所处行业情况
1.商业零售行业
2025年，我国商业零售行业在政策精准发力与消费需求升级的双重驱动下，实现规模与质量的同步提升
，全年社会消费品零售总额首次突破50万亿元大关，同比增长3.7%，消费对经济增长的贡献率稳定在52%，
持续巩固经济增长“主引擎”地位。从全年走势看，消费市场呈现“前稳后升、结构优化”特征，一季度受
益于春节假日消费拉动，重点零售和餐饮企业销售额同比增长4.2%；二季度延续复苏态势，社会消费品零售
总额增速升至5.0%；三四季度在政策加码与新业态爆发带动下，消费活力进一步释放，其中四季度限额以上
单位消费品零售额增速达5.8%，为全年增长画上圆满句号。
政策端持续强化“扩内需、促消费”的核心导向，形成全周期、多层次的政策支持体系。年初《提振消
费专项行动方案》深入落地，各地累计投放消费券超300亿元，覆盖餐饮、零售、文旅等重点领域；年中国
务院办公厅印发《加快培育服务消费新增长点工作方案》，聚焦服务消费提质扩容，推动冰雪旅游、非遗体
验、县域商业等场景创新；下半年消费品以旧换新政策全面深化，中央统筹625亿元国补资金，带动家电、
通讯器材、家具等大宗耐用消费品零售额分别增长11%、20.9%和14.6%，新能源乘用车市场渗透率提升至53.
9%。同时，政策着力优化消费基础设施，健全县域商业体系、扩大免签国家范围、升级离境退税政策，形成
“政策+场景+保障”的消费促进闭环，推动乡村消费与入境消费双增长，全年乡村消费品零售额达6.8万亿
元，增速比城镇快0.5个百分点，离境退税商品销售额近乎翻倍。
消费结构呈现深刻变革，从“物质消费为主”向“商品与服务消费并重”转型，服务消费占比持续提升
，全年居民人均服务性消费支出13,602元，同比增长4.5%，占居民消费支出比重稳定在46.1%，接近“半壁
江山”。需求端呈现三大特征：一是情绪价值与健康需求成为核心驱动力，95后等年轻消费群体引领“悦己
消费”潮流，Labubu手办、Loopy联名产品等情绪消费品热销，药食同源类产品成为商超顶流，艾灸、推拿
等中式理疗门店数增速接近50%；二是体验消费与场景创新蓬勃发展，“餐饮+零售”融合的“餐超”模式全
面普及，胖东来、华润万家等企业通过现制熟食、堂食体验重构线下场景，自助KTV、攀岩馆等体验式消费
订单同比增速超90%；三是全域消费格局加速形成，线上线下深度融合，实物商品网上零售额增长5.2%，即
时零售、跨境消费持续扩容，中低线城市休闲玩乐订单增长近三成，“多代同游”“反向带动长辈消费”等
新场景推动家庭消费结构优化。
行业策略导向全面转向“精细化运营+价值化创新”，以适配新消费周期的发展需求。一方面，存量竞
争下的差异化运营成为核心抓手，零售企业从“规模扩张”转向“精准深耕”；另一方面，业态创新与价值
再造成为增长关键，头部企业加速“商品销售”向“生活方式服务”转型。全行业形成“技术赋能效率、创
新创造价值、服务凝聚人心”的发展共识，推动商业零售进入“能共情、能引爆、能场景”的高质量发展新
阶段。
2.仓储物流行业
在当今全球供应链深度重构与数字化转型加速推进的时代背景下，仓储物流行业作为物流产业链的核心
枢纽，正经历着前所未有的变革与重塑。它不仅是商品流通的关键节点，更是企业优化供应链管理、提升运
营效率、增强市场竞争力的重要支撑。
技术迭代方面，从自动化迈向智能化仓储行业的技术升级正呈现出“全链路智能化”的显著特征；需求
结构深度调整消费升级与产业转型正驱动仓储物流需求发生结构性变化，在消费端，即时零售、跨境电商等
新兴模式的兴起，对仓储的时效性、灵活性提出了更高要求；在产业端，制造业向柔性化、智能化转型，要
求仓储物流具备精准库存管理与快速响应能力。
2025年中国仓储物流行业正处于一个关键的分水岭阶段，从过去的规模扩张转向高质量发展。行业开发
与运营分离，专业化分工加速，不再单纯依赖租金差，开始关注资产全周期管理和精细化运营。另外，REIT
s产品为仓储物流资产打通“投融管退”闭环，为企业提供资产退出渠道，并且市场需求结构优化，仓储物
流资产长期价值依然可期。
三、经营情况讨论与分析
2025年，公司围绕“系统经营、能力建设”的经营思路，推动各业务板块在存量环境中稳步运行、持续
优化，实现营业收入18.47亿元，同比增长1.71%，净利润1.42亿元，同比增长7.06%，归属于上市公司股东
的净利润4,576.31万元，同比增长5.23%。东百商业坚持以内容力和运营效率为抓手，着力构建“核心城市
资产+文商旅融合运营+轻资产管理输出”的生态闭环，依托核心地段的稀缺资源优势与区域市场引领地位，
打造穿越经济周期、支撑企业稳健发展的长期核心价值。东百物流随着最后三个项目的竣工，实现全部资产
交付，相关业务进入收获期，仓储物流板块全年主营业务收入同比增长37.72%，同时积极推进仓储物流项目
资产证券化工作，稳步落实轻资产发展战略。
（一）行业审视与“城市引领者”的战略觉醒
2025年，国内商业零售行业进入“存量博弈”与“深度调改”的阵痛期，东百商业展现较强的抗周期韧
性，通过锁定核心资产、主导供应渠道、定义消费场景，完成了从“空间经营者”向“城市引领者”的身份
转换。
（二）核心旗舰分析——从“业绩高地”到“区域垄断”
1.兰州中心：全景化漫游空间的商业奇迹
兰州中心位于兰州市市中心，毗邻甘肃省博物馆，2025年度全馆销售额实现45.11亿元，剔除汽车商户
后销售额37.71亿元，同比增长8%；客流近3,900万人次，同比增长7%，销售规模及客流量保持甘肃省市场第
一。
首店经济的绝对优势：全年引入首进品牌57家，其中“甘青宁”三省首进品牌36家。通过引入HOURGLAS
S、JOMALONE等顶级美妆及HELLYHANSEN、KOLONSPORT等轻奢户外矩阵，持续强化项目在区域商业的引领地位
。全馆30个品牌销售额进入全国TOP10，179个品牌销售额甘肃省第一，20个品牌销售额兰州市第一。
运营颗粒度的提升：3楼少淑女装通过品类重组，实现了千万级楼层的业绩突破；5-6楼餐饮区引入“山
野板扎”等首店，保持了20%以上的品牌更新率，通过引进不同客群适销品牌的策略实现客群全覆盖。
2.福州东百中心：引领生活方式的城市标杆
东百中心位于福州市核心区域，毗邻我国十大历史文化名街三坊七巷，2025年度全馆销售额实现28.88
亿元，剔除汽车商户后销售额25.26亿元，同比增长3%。
全年引入首店37家，首店数量依然保持区域领先优势；全馆23个品牌销售额进入全国TOP10，168个品牌
销售额福建省第一，179个品牌福州市第一，周大福荟馆、优衣库、LANCOME等48个品牌年销售额破千万元。
文商旅融合逻辑：通过“强促销、重文旅、重会员”的策略，落地近30场主题策展和宋制婚礼、木偶戏
等数十场文化联动，打造城市文旅打卡目的地。
（三）生态矩阵深度剖析——福建大本营的“全方位护城河”
东百商业通过差异化的门店定位，精准覆盖了全维度的消费需求：
年轻动力：东百城永嘉天地
位于福州大学城核心区域，紧邻多所高校，致力于打造成服务大学校园与周边社区的时尚化购物中心。
定位为娱乐、生活“补给站”，打造新兴零售、童真趣玩、珍馐美味、人文艺术、潮流科技五大消费场景。
2025年通过对一楼调改升级，引入27家体系首店及33家区域首店，稳固“大学城年轻客群”的基本盘，全年
客流同比增长11.88%。
县域标杆：东百城福安店
作为所在区域唯一购物中心，门店定位为全客层生活休闲广场，打造集“游乐+零售+体验”于一体的商
业中心，项目涵盖生活、购物、餐饮、休闲、文化娱乐等全方位城市生活业态。全年客流同比增长8.69%，
其“福安新鲜事”的定位，通过引入“冠乐福”超市等主力店，成功在县域市场建立起品牌虹吸效应。
精致社区：东百仓山店
门店引入国内外知名珠宝、国际化妆品、女装，并辅以休闲、娱乐、餐饮等多元化业态，打造集精致时
尚购物、多元化配套为一体的综合性购物百货，满足家庭一站式需求。2025年聚焦“商圈营销融合与会员提
质”，通过打造“脆皮养生市集”等IP活动，15个千万品牌的稳定表现证明了其作为精致家庭生活中心的稳
定性。
（四）战略前瞻——政策红利、焕新升级与资产管理
1.“十五五”规划下的副中心爆发：福清东百利桥古街
福州市“十五五”规划提出，“加快形成以福州中心城区为核心、福清为副中心”。福清市将承担着承
接福州中心城区功能外溢，辐射带动周边区域一体化发展的重要职能。
福清东百利桥古街作为公司首个“文商旅”结合项目，紧抓政策机遇，引入大疆、朱富贵、达美乐等16
家首店，持续优化业态布局和品牌组合，同时聚焦年轻客群与在地文化融合，结合坊塔市集、古风巡游等特
色内容，联动政府节庆资源形成“商业活动+城市IP”的联动效应，2025年全年客流量2,166万人次，同比增
长39%，并于2026年初获评国家3A级旅游景区。项目在微度假商业模式上进行有效探索，为福州都市圈副中
心建设提供了“文商旅”融合的实践样本。
2.存量资产“焕新”
2025年，东百中心B馆启动调改，将原有家电家纺业态升级为以高人气特色餐饮为核心的餐饮消费空间
，聚焦“质价比”与“时尚烟火气”，引进1,500平方米的法式风格海底捞大排档标准店，主打沉浸式山野
主题的餐饮品牌漫山食野，以及人气餐饮品牌大鱼寿司、龍歌小火锅、逐山鹿、重磅串城、洪发发等餐饮品
牌，与A馆的网红餐饮、品质餐饮形成互补。
3.轻资产合作：商业零售第二生命曲线
东百商业正全力构建以“运营输出”为核心的新增长支柱，旨在从重资产持有向高周转管理转型。
标准化模式构建：将兰州、福州项目的成功经验封装为标准化运营模块（招商、运营、物业、营销）及
定制化工具箱，创立独立的轻资产管理品牌，确立“城市商业焕新专家”的价值主张。
区域化布局拓展：聚焦闽浙赣、甘青宁及长三角、珠三角二三线城市、东部沿海经济强县，通过全委托
、咨询输出等模式灵活切入。
多元化产品创新：研发可复制的“微度假”文旅模型及城市更新非标产品线，并探索精品仓储会员店、
亲子娱乐综合体等创新业态。
报告期内，公司与甘肃省新投商业管理有限公司正式达成合作，全面承接兰州新区“新投中心”项目的
轻资产管理，该项目是继庆阳昊鑫时代广场项目后，公司商业轻资产管理模式在西北市场的又一重要布局。
项目位于兰州新区中心城区核心地带，建筑面积约7万方，具备打造城市商业新地标的优越条件。公司将为
该项目提供前期策划、项目定位、规划改造、招商运营等商业全链条服务，助力该项目成为兰州新区商业新
标杆。
（五）仓储物流——项目全面竣工，进入收获期
1.新竣工3个物流项目，营业收入快速增长
自公司布局仓储物流业务以来，累计获取18个物流项目，总建筑面积约180万平方米，总土地面积约202
万平方米。根据仓储物流业务经营思路，公司已顺利完成7个物流项目的退出，涉及建筑面积约70万平方米
；目前剩余自持物流项目11个，合计建筑面积约110万平方米。报告期内，公司新增竣工物流项目3个，建筑
面积约30万平方米；至此，公司自持11个项目已全部竣工。随着物流项目的陆续竣工交付，公司仓储物流板
块实现主营业务收入1.90亿元，同比增长37.72%。
2.稳健高效的运营管理服务，客户覆盖领域更趋多元
东百物流加大招商运营力度，不断提升客户服务品质，为客户降本增效，持续得到客户和市场认可，全
年新增和续租客户的租约面积超过55万平方米，同比增长约93%，各领域客户合作成效显著。零售消费：为
顺应消费提振带动内需持续走强的大潮，积极拓展头部零售行业和连锁餐饮茶饮客户，携手顺丰冷运，成为
沃尔玛山姆运营的生鲜配送中心，并吸引古茗茶饮、塔斯汀、美宜佳等零售消费行业标杆企业入驻。
电商客户：公司与京东、SHEIN（希音）等电商建立紧密合作关系，其中，与京东在多个项目深度合作
，凭借优质服务获得京东集团招采体系“最具潜力供应商奖”。
智能制造：精准对接智能制造企业需求，吸引全球智能家电巨头追觅科技入驻园区，构建集研发、生产
、创新于一体的总部经济；推动小米科技入园，打造更具成本优势、效率更敏捷的供应链；比亚迪在园区设
立零配件中心，助力企业出海业务和汽车产业供应链升级。
快递快运：持续深化与顺丰、中国邮政等战略客户合作，同时积极拓展大零担物流、融辉物流、第三方
物流、至和天下物流等客户，完善快递快运客户布局。
3.可持续发展，建设绿色物流园区
东百物流高度重视物流园区可持续发展，通过引入新能源企业，推进绿色物流园区低碳转型。2025年，
福州华威、武汉黄陂、肇庆大旺项目屋顶分布式光伏电站项目已正式发电并网运营，其他部分园区亦在推进
绿色电站建设。东百物流通过场地资源开放，推动储能、充电设施，以及园区节能诊断与改造等多项内容调
整，帮助园区构建更高效、更清洁的能源体系。
4.轻资产发展，稳步推进资产证券化
公司积极推进仓储物流业务轻资产发展战略，报告期内，公司向上海证券交易所申报了东百集团仓储物
流持有型不动产资产支持专项计划（以下简称“专项计划”），专项计划底层资产为福州华威项目和肇庆大
旺项目，公司已收到上交所反馈意见，目前正在积极推进各项发行工作。专项计划发行成功后，作为公司仓
储物流资产证券化平台，可有效盘活公司存量资产，提升资产流动性，增加公司营运资金，促进整体业务发
展。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）经营模式优势
公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式
，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和兰州两大核心区域拓展，向周边地区辐射。同时关注市场变
化和行业风向，不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费动态需求，确保经营发展的稳定性和
可持续性。
公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作
模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式。
（二）精细化运营优势
东百商业依托于数字化运营，充分挖掘品牌潜能、拓展品牌成长空间、全方位赋能经营。定期分析会员
运营数据，分析会员消费习惯，形成会员运营报告，洞察会员消费趋势。深入挖掘用户需求，围绕消费者开
展精准营销模式，寻求核心突破点，进一步提升顾客拉新、转化、复购。同时，建立以消费者需求为中心的
营销模式，坚持“一切从顾客出发”定向导流、精准营销，最终实现经营提升。东百物流以标准化设计为基
础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提
高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况
，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN
（希音）等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。
（三）区位优势
公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市
的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省
博物馆。东百中心所在的东街口作为福州最早的商业中心，不仅是地标式的存在，更拥有坚实的商圈客流保
障，承载东百六十多年来累积的人文与忠实客源。兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP
资源，在地标之上再创文化制高点。
公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流核心区域，地域布局优势明
显。
（四）管理优势
公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥
有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管
理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。
（五）战略资源优势公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业上下游资源联动
与合作。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳
定的长期战略合作关系，通过互利共赢，提升供应商的战略协同性。
（六）物流融资优势
公司布局仓储物流板块至今，不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务等核心能力，所开发的物
流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集
团、亚洲市值排名前列的上市REITs香港领展基金完成多个项目合作，为业务持续运营提供资金保障。同时
，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。REITs政策推出后，公司未
来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市
交易，有效拓宽公司的融资渠道。
（七）政策优势
福建作为“21世纪海上丝绸之路核心区”的战略定位，加之中国（福建）自由贸易试验区的政策优势，
正形成强大的发展合力，持续推动区域经济整体升级，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。
（八）数据化优势
公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时仓储物流项目位于全国物流
核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司数字化建设实现系统覆盖核心业务，通过整合优化商流、物
流、信息流、资金流，提升客户服务能力，提高公司竞争优势。
五、报告期内主要经营情况
报告期，公司实现营业收入18.47亿元，较上期增加0.31亿元，同比增长1.71%；公司实现归属于上市公
司股东的净利润0.46亿元，较上期增加0.03亿元，同比增长5.23%；公司实现归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润0.67亿元，同比增长0.15%。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
1.商业零售行业
根据国家相关数据显示，2026年开年消费市场延续复苏向好态势，春节假期全国重点零售和餐饮企业日
均销售额较2025年同期增长5.7%，重点商圈营业额增幅达7.5%，为全年市场增长奠定坚实基础。政策端持续
强化精准发力，以“十五五”规划开局为契机，商务部联合多部门开展“乐购新春”专项行动，统筹20.5亿
元消费券资金与625亿元消费品以旧换新国补资金直达市场终端，同时通过完善消费基础设施、优化消费环
境等政策组合拳，持续释放内需潜力，筑牢消费对经济增长的基础性作用。
行业发展层面，商业市场已全面进入“质效并举”的深度转型期，存量竞争下的精细化运营向“精准化
、场景化、价值化”升级。优质运营商加速轻资产模式深化与数字化能力沉淀，通
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