经营分析☆ ◇600693 东百集团 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商业零售、仓储物流、商业地产开发、供应链管理服务
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 5.85亿 63.06 3.11亿 58.58 53.14
西北地区(地区) 3.07亿 33.05 1.88亿 35.47 61.40
其他地区(地区) 1851.01万 2.00 1632.21万 3.08 88.18
华北地区(地区) 1759.18万 1.90 1521.19万 2.87 86.47
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(业务) 8.19亿 88.27 4.54亿 85.57 55.45
仓储物流(业务) 6429.55万 6.93 5826.42万 10.98 90.62
酒店餐饮(业务) 3769.76万 4.06 1242.13万 2.34 32.95
商业地产(业务) 682.83万 0.74 589.85万 1.11 86.38
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-03-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(行业) 4.30亿 88.10 2.35亿 86.33 54.63
仓储物流(行业) 3157.18万 6.46 2826.37万 10.38 89.52
酒店餐饮(行业) 2080.50万 4.26 683.24万 2.51 32.84
其他(补充)(行业) 360.43万 0.74 95.12万 --- 26.39
商业地产(行业) 217.73万 0.45 214.66万 0.79 98.59
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 3.11亿 63.66 1.60亿 58.57 51.47
西北地区(地区) 1.57亿 32.14 9795.02万 35.83 62.37
其他地区(地区) 864.67万 1.77 746.63万 2.73 86.35
华北地区(地区) 823.90万 1.69 688.61万 2.52 83.58
其他(补充)(地区) 360.43万 0.74 95.12万 0.35 26.39
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(行业) 15.65亿 82.99 8.14亿 72.93 52.03
商业地产(行业) 1.36亿 7.19 1.82亿 16.32 134.40
仓储物流(行业) 9917.49万 5.26 8678.62万 7.77 87.51
酒店餐饮(行业) 7383.77万 3.91 2188.06万 1.96 29.63
其他业务(行业) 1229.51万 0.65 1138.96万 1.02 92.64
其他(补充)(行业) 44.91 0.00 9.07 0.00 20.20
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 12.41亿 65.80 6.23亿 55.83 50.23
西北地区(地区) 5.87亿 31.10 4.44亿 39.77 75.70
华北地区(地区) 2739.95万 1.45 2195.66万 1.97 80.14
其他地区(地区) 1870.08万 0.99 1575.26万 1.41 84.23
其他业务(地区) 1229.51万 0.65 1138.96万 1.02 92.64
其他(补充)(地区) 44.91 0.00 9.07 0.00 20.20
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-09-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(行业) 11.61亿 82.37 5.90亿 79.99 50.79
商业地产(行业) 1.15亿 8.17 5986.88万 8.12 51.99
仓储物流(行业) 7081.62万 5.03 6218.58万 8.44 87.81
酒店餐饮(行业) 5304.74万 3.76 1632.86万 2.22 30.78
其他(补充)(行业) 939.34万 0.67 907.09万 1.23 96.57
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 9.34亿 66.30 4.57亿 62.01 48.92
西北地区(地区) 4.36亿 30.95 2.47亿 33.53 56.66
华北地区(地区) 2000.90万 1.42 1632.05万 2.21 81.57
其他地区(地区) 939.41万 0.67 750.62万 1.02 79.90
其他(补充)(地区) 939.34万 0.67 907.09万 1.23 96.57
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 5514.10│ ---│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 56645.45│ ---│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2023年，我国GDP同比增长5.2%，消费整体呈现温和复苏趋势，最终消费支出对经济增长的贡献率达82.
5%。公司优化组织架构，压缩管理层级，扁平化及精细化管理，降本增效，经营管理能力明显提升，整体业
绩表现良好，归母净利润同比增长60.89%，扣非后归母净利润同比增长192.28%。商业零售业务业绩恢复较
好，2023年客流量超1.2亿人次，同比增长超50%，销售规模超100亿元，同比增长37%，销售规模超过2019年
水平，保持区域龙头地位。仓储物流板块新增竣工3个项目，合计建筑面积约28万平方米，公司物流产业园
网络进一步完善。
（一）零售消费聚焦，商业中心虹吸效应显著
1.首店效益，品牌级次提升
公司紧跟市场潮流品质趋势，各门店持续调改升级，全年调改面积约6万平方米，新引进269个品牌，提
升品牌级次，首店效应持续升级，全年完成8个西北首进品牌，31个福建首进品牌，34个甘肃首进品牌，19
个福州首进品牌，3个兰州首进品牌，15个旗舰店/概念店。东百商业品牌标签持续深化，2023年核心门店东
百中心有33个品牌销售额进入全国TOP10，172个品牌销售额福建省第一，145个品牌销售额福州第一；核心
门店兰州中心有19个品牌销售额进入全国TOP10，85个品牌销售额甘肃省第一，13个品牌销售额兰州第一。
2.强化服务，会员促活提频
东百商业会员运营以“精准营销，会员服务”为核心，强化服务，通过金钻卡维护、银卡提频、沉睡会
员唤醒，三大维度实现会员促活提频。会员活动的形式和主题多样化，以美妆沙龙、亲子活动、DIY手工、
赠礼、小课堂、瑜伽、户外运动等方式推进。截至报告期末公司会员人数超360万人，较年初增长14%，活跃
会员增长20.5%。公司定期分析会员运营报告，匹配并深入挖掘用户需求，围绕消费者多渠道精准营销，搭
建“重营销强运营”的会员服务体系。此外，公司自主研发的东百会员中心完成全部门店上线运营，线上体
验已从“多个线上云商城”转变为“一体化线上会员服务中心”，为会员提供更加智慧、全面、舒适的服务
体验。
3.紧抓热点，营销迭代推进
面临快速发展的新消费环境，紧密监测市场环境及消费趋势变化，紧追时尚热点，合作热门IP，举办创
意文化节，迎合Z世代潮流需求；联动商、旅、文等优质商业资源，瞄准度假娱乐场景，开展节点性营销活
动。2023年核心门店东百中心客流量超3500万人次，同比增长40%；核心门店兰州中心客流量超3300万人次
，同比增长76%。另外，公司搭建全渠道宣传矩阵，覆盖小红书、抖音、大众点评等平台，采用多场景直播
，实现点对点精准营销。
4.商管输出，轻资产蓄力启航
东百商业以双塔为标杆，辅以专业的业务团队、独家的品牌资源、灵活的合作模式等，积极开拓轻资产
商管项目。2023年，公司首个全面轻资产运营的商业调改项目开业，公司提供研策定位、品牌输出、规划设
计、品牌招商、运营管理等服务，最终招商率达到96%，开业率高达93%。未来，东百商业将继续依托福州和
兰州两大核心区域，向周边地区辐射，持续推进公司商业轻资产战略。
（二）仓储物流持续稳定发展
截至报告期末，公司累计获取18个物流项目，合计建筑面积约180万平方米，土地面积约202万平方米。
其中，已出售4个物流项目80%的股权，建筑面积约50万平方米；已出售3个物流项目100%的股权，建筑面积
约19万平方米；自持已竣工物流项目8个，建筑面积约74万平方米；自持在建物流项目3个，建筑面积约37万
平方米。报告期内，公司新增竣工物流项目3个，建筑面积约28万平方米。
2022年5月，公司就转让3家仓储物流项目公司100%股权事项与亚洲市值排名前列的上市REITs香港领展
基金签署协议，暂定股权转让对价合计为9.47亿元。嘉兴大恩、常熟神州通及常熟榕通100%股权分别于2022
年6月、2023年4月、2023年5月完成交割。根据交易安排，股权转让完成后，公司全资子公司平潭睿志投资
管理有限公司仍将继续为上述3个仓储物流项目提供运营管理服务，收取相关管理费。
公司与京东、顺丰、菜鸟、SHEIN（希音）、安踏、美宜佳等20多家大客户开展了密切合作，电商零售
、跨境电商及快递快运类客户是需求的主要动力，租赁面积占比约72%。报告期内，公司抓住跨境电商扩张
机会，积极满足其仓储物流需求，肇庆大旺项目已竣工，并交付SHEIN（希音）使用；在东莞沙田项目竣工
前，已与某头部跨境电商签订租赁合同，预计2024年交付使用。
（三）文商旅项目顺利推进
福清东百利桥项目是公司首个“文商旅”结合项目，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创
建打造的城市名片级项目。截至报告期末，福清东百利桥项目已竣工建筑面积17.07万平方米，其中已商业
运营即“福清东百利桥古街”建筑面积11.49万平方米，已销售建筑面积0.39万平方米；在建建筑面积9.29
万平方米。
福清东百利桥古街持续引进区域“首进”品牌，报告期内引进32个首进福清品牌，持续焕新城市商业迭
代，提升区域内品牌级次。持续推动项目作为城市文旅重点项目的文化属性，引进了福清市闽剧文化传承艺
术中心、西泠印象等一批文化属性业态，激活城市文化消费新动能。通过多样化的营销活动吸引客流获取曝
光，包括“卓越超越最福清”元宵灯会、利桥庙会、城市消费季、利桥古街周年庆等多场大型活动，已多次
创造话题并被央媒、官媒等平台报道，跨年期间客流突破60万人次，最高客流达20万人次。
未来，福清东百利桥古街将持续加强“文商旅”业态的整合，持续创新，深化打造夜色经济，奥莱经济
，加重文化业态、休闲娱乐等招商工作，同时全新启动的文商旅奥莱商业街区正火热招商中，以文商旅奥特
莱斯进行定位，引进城市奥莱零售与体验式业态，以“全景式”、“全时式”文商旅综合街区为目标，深化
项目核心吸引力，打造成为全新一代漫游式文旅融商天地，为城市贡献一张全新名片。
（四）积极推进向特定对象发行股票
报告期内，公司向上海证券交易所申请向特定对象发行股票，公司于2023年11月收到中国证券监督管理
委员会出具的《关于同意福建东百集团股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》，公司将积极推进向
特定对象发行股票事宜实施完成。本次发行拟募集资金总额为不超过人民币65486.28万元且不低于人民币35
000.00万元，在扣除相关发行费用后，全部用于补充流动资金及偿还银行贷款，公司控股股东丰琪投资拟以
现金方式全额认购。本次发行有利于公司主业升级以及业务拓展，优化公司资本结构，夯实公司资本实力，
增强发展动力，为公司未来的战略实施提供有力支撑。
二、报告期内公司所处行业情况
1.商业零售行业
根据国家统计局数据，2023年我国社会消费品零售总额47.15万亿元，同比增长7.2%，消费行业总体复
苏趋势较为平稳，消费信心仍有进一步释放的潜力。按零售业态分，限额以上零售业单位中百货店、便利店
、专业店、品牌专卖店零售额比上年分别增长8.8%、7.5%、4.9%、4.5%，超市零售额比上年下降0.4%，百货
业态受益线下消费场景复苏而实现恢复性增长。
面对新的经济周期与消费环境，国内理性消费主义崛起，居民更偏好高性价比商品，根据德勤报告，“
我买的都是我真实需要的东西”、“我乐于寻找性价比最高的品牌和产品”分别被41%和36%的消费者列为最
符合的三项消费观念之一。同时，随着新一代消费群体崛起，消费者越来越重视消费过程中的情感体验和消
费品质，更多关注商品的个性化特征、情感附加、文化内涵等，渴望从中获取情绪价值和能量，服务消费需
求上升。
另外，2023年3月国家发改委、证监会发文指出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场
景的消费基础设施发行基础设施REITs。将消费类基础设施纳入REITs试点，明确优先支持百货商场、购物中
心、农贸市场城乡商业网点项目、社区商业项目。短期来看，政策可以助力拥有优质零售资产的企业通过发
行消费类基础设施REITs的方式盘活资产；从长期来看，消费类公募REITs的收益与分红率的强相关，对资产
的专业运营管理能力提出了更高的要求，有助于推动市场追求高质量的运营管理能力来提升资产吸引力。
2.仓储物流行业
据中国物流与采购联合会统计数据显示，2023年全国社会物流总额352.4万亿元,按可比价格计算，同比
增长5.2%，增速比上年提高1.8个百分点，物流需求规模持续恢复向好，增速稳步回升。2023年12月份中国
物流业景气指数为53.5%，全年走出波动的复苏曲线，物流业呈现稳中有进的发展态势。
2023年，全国经济恢复向好，消费市场持续修复，物流需求逐步释放，高标仓市场租赁活动表现分化。
据仲量联行报告显示，在仲量联行定期追踪的24个主要物流市场中，2023年高标仓全年共录得净吸纳量732
万平方米，较2022年同比增长48%，但仍低于全年新增供应量。不同区域仓储物流市场表现分化，其中，在
华南地区，跨境电商平台的需求在华南地区持续放量，正抢筹优质仓储资源，高标仓市场需求旺盛；在长三
角地区，由于电商、第三方物流及制造业需求，高标仓租赁市场整体表现平缓；部分城市由于新增供应量较
大，需求处于逐步复苏阶段，高标仓租赁市场承受一定压力。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双
轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。
1.商业零售
东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使
命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货
、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。
百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。
门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品
、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心
的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商
品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。
购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的
商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品
、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司
根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区
不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的
购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱
乐等全方位时尚的购物体验。
文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAA
A级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。
线上业务：是致力于运用数字化手段完善线下场景的线上链路，实现线下交易的线上化过程，从而达到
线上线下一体化运营目的。通过需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重构实现了“人找货”-“
货找人”的双向交互时代。用私域流量运营与公域流量运营的结合，盘活资源池子，增加消费者触点，激发
消费者的购物意愿。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，输出了更有效的会员消费数据、会员基础画像分
析以及会员链路数据，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。
2.仓储物流
东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运
营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为
需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。
东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投
资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目
持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资
产管理规模快速增长，提升资产价值。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、
快递物流企业。
东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。
（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资
产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。
（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶
段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向外部资产所有人收取相应比例的管理费报酬。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）模式优势
公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式
，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和兰州两大核心区域拓展，向周边地区辐射。同时关注市场变
化和行业风向，不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费动态需求，确保经营发展的稳定性和
可持续性。
公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作
模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式，为持
续获取物流项目奠定基础。
（二）精细化运营优势
东百商业依托于数字化的深耕，发掘品牌潜能、成长空间、赋能经营，从洞察消费者需求层面来看，定
期分析会员运营报告，匹配并深入挖掘用户需求，围绕消费者开拓了有针对性的多渠道精准营销模式，找到
核心突破点，提升顾客转化率、复购率。在全维度了解消费者的同时，建立以消费者需求为中心的营销模式
，定向导流、精准营销，最终实现经营赋能。
东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过
市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配
置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，
逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。
（三）区位优势
公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的
核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博
物馆。东百中心所在的东街口作为福州最早的商业中心，不仅是地标式的存在，更拥有坚实的商圈客流保障
，承载东百六十多年来累积的人文与忠实客源。兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资
源，在地标之上再创文化制高点。
公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流核心区域，地域布局优势明
显。
（四）管理优势
公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥
有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管
理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。
（五）战略资源优势
公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业上下游资源联动与合作。公司积极探
索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关
系，通过互利共赢，提升供应商的战略协同性。
（六）物流融资优势
布局仓储物流板块至今，公司不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务等核心能力，所开发的物流
项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团
、亚洲市值排名前列的上市REITs香港领展基金完成多个项目合作，获得了新项目滚动开发的资金。同时，
公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。REITs政策推出后，公司未来
将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交
易，有效拓宽公司的融资渠道。
（七）政策优势
福建被定位为“21世纪海上丝绸之路核心区”，加之中国（福建）自由贸易试验区的设立，将推动福建
区域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。
（八）数据优势
公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时仓储物流项目位于全国物流
核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司数字化建设已初具成效，实现系统覆盖核心业务，通过整合
优化商流、物流、信息流、资金流，提升客户服务以及金融服务能力，提高公司竞争优势。
五、报告期内主要经营情况
报告期，公司实现营业收入18.86亿元，较上期增加2.15亿元，同比增长12.84%；实现归属于上市公司
股东的净利润0.35亿元，较上期增加0.13亿元，同比增长60.89%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性
损益的净利润1.03亿元，较上期增加0.68亿元，同比增长192.28%。
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