经营分析☆ ◇600708 光明地产 更新日期：2026-10-10◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产综合开发经营
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及配套(行业) 14.00亿 85.69 1.88亿 104.94 13.40
物业及租赁(行业) 1.81亿 11.07 1021.27万 5.72 5.65
其他(行业) 5300.07万 3.24 -1903.43万 -10.65 -35.91
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 15.69亿 96.03 1.98亿 110.56 12.59
其他业务(地区) 5271.14万 3.23 -1899.74万 -10.63 -36.04
西南地区(地区) 786.62万 0.48 8.13万 0.05 1.03
华中地区(地区) 422.79万 0.26 5.27万 0.03 1.25
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及配套(行业) 40.22亿 89.81 3.21亿 102.65 7.98
物业及租赁(行业) 3.29亿 7.35 1437.89万 4.60 4.37
其他(行业) 1.27亿 2.83 -2265.89万 -7.25 -17.85
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 40.49亿 90.41 3.54亿 113.13 8.73
西南地区(地区) 1.51亿 3.37 -2874.89万 -9.20 -19.06
华中地区(地区) 1.32亿 2.94 926.01万 2.96 7.02
其他业务(地区) 1.25亿 2.79 -2388.13万 -7.64 -19.13
华南地区(地区) 2191.94万 0.49 234.39万 0.75 10.69
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及配套(行业) 25.62亿 91.24 2.03亿 98.10 7.93
物业及租赁(行业) 1.96亿 6.96 1182.31万 5.71 6.05
其他(行业) 5042.46万 1.80 -788.56万 -3.81 -15.64
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 26.11亿 92.98 2.05亿 98.92 7.85
西南地区(地区) 1.18亿 4.19 684.85万 3.31 5.82
其他业务(地区) 4967.86万 1.77 -842.08万 -4.06 -16.95
华中地区(地区) 2980.68万 1.06 381.15万 1.84 12.79
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及配套(行业) 45.36亿 81.66 3.41亿 80.05 7.52
其他(行业) 5.14亿 9.26 591.80万 1.39 1.15
物业及租赁(行业) 5.04亿 9.08 7905.38万 18.56 15.68
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 48.45亿 87.23 4.44亿 104.11 9.15
华中地区(地区) 2.45亿 4.42 -1637.24万 -3.84 -6.67
西南地区(地区) 2.36亿 4.24 2879.15万 6.76 12.21
其他业务(地区) 2.03亿 3.66 -3263.39万 -7.66 -16.05
华南地区(地区) 2489.29万 0.45 269.67万 0.63 10.83
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售17.83亿元，占营业收入的39.81%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│上海市浦东新区大团镇人民政府 │ 47605.97│ 10.63│
│上海市浦东新区川沙新镇人民政府 │ 43500.33│ 9.71│
│上海浦惠投资有限公司 │ 40263.75│ 8.99│
│上海市浦东新区交通投资发展有限公司 │ 33648.27│ 7.51│
│上海陆家嘴（集团）有限公司 │ 13287.02│ 2.97│
│合计 │ 178305.34│ 39.81│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购5.87亿元，占总采购额的15.30%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│上海域邦建设集团有限公司 │ 15388.76│ 4.01│
│中交第三航务工程局有限公司 │ 13414.06│ 3.50│
│江苏天目建设集团有限公司 │ 12104.51│ 3.16│
│上海悦都劳务派遣有限公司 │ 10911.52│ 2.85│
│上海建工集团股份有限公司 │ 6839.05│ 1.78│
│合计 │ 58657.90│ 15.30│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)公司所从事的主要业务和经营模式
光明房地产集团股份有限公司，证券代码：600708，证券简称：“光明地产”。光明地产由原上海海博
股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明
食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星
级诚信创建企业，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、
云南、江西、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕
上海的战略布局，致力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。公司主营业务为房地产综合
开发经营，是集房产开发、商业运营、物业服务、建筑施工等为一体的大型国有综合集团型公司。公司拥有
下属企业近百家，下属房产开发项目、商业房产经营集团、城市建设集团。光明地产下属全资子公司农工商
房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，上海市五
星级诚信创建企业。公司开发的房地产项目曾获得中国土木工程最高奖项-詹天佑土木工程奖；中国建筑工
程最高奖-鲁班奖；上海市建筑工程最高奖-白玉兰奖。
光明地产围绕上海打造具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市、浦东新区打造社会主义现代化建
设引领区，以及长三角区域一体化国家战略实施、上海自贸试验区临港新片区建设等重大发展机遇，聚焦稳
中求进，高质量发展。地产业务板块以“优布局、调结构、去库存、控风险”为重点，在“深耕上海”导向
下，内精管理，外强协同，加速去化存量，合理拓展上海本土区域的重点项目。转型业务板块聚焦美好生活
的需求导向，积极参与城市更新、城市建设、城市保障等进程，通过专业开发建设能力的发挥提升，以高质
量发展为主基调，全力践行“让市民离不开光明”，坚持稳中求进，努力成为光明品牌城市建设、城市保障
等综合城市服务功能的重要载体。
(二)行业情况
2026年是“十五五”的开局起步之年，上半年房地产政策通过持续优化信贷、财税、住房公积金等支持
工具，降门槛、减负担、畅置换等多管齐下，着力激活刚性和改善性住房需求。地方层面积极落实中央稳市
场部署，多地出台购房补贴、住房以旧换新等举措，持续优化楼市政策，推动合理住房需求有序释放。中央
与地方政策协同发力，一季度对核心城市市场修复形成一定支撑，但二季度以来，受市场信心修复节奏不一
、城市基本面差异等因素影响，整体市场仍处在低位运行，市场修复能级分化、新旧房市场表现分化的特征
突出。
（1）销售。2026年1-6月份，新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%；其中住宅销售面积
下降12.4%。新建商品房销售额37945亿元，下降13.6%；其中住宅销售额下降13.7%。图表摘自国家统计局网
站。
（2）投资。2026年1-6月份，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；其中，住宅投资29300
亿元，下降17.8%。
（3）开竣工。2026年1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积554049万平方米，同比下降12.5%。其中
，住宅施工面积384453万平方米，下降12.9%。房屋新开工面积23239万平方米，下降23.4%。其中，住宅新
开工面积16900万平方米，下降24.1%。房屋竣工面积17221万平方米，下降23.7%。其中，住宅竣工面积1214
8万平方米，下降25.3%。
二、经营情况的讨论与分析
在国内外宏观形势复杂多变、房地产市场供求关系发生重大变化、发展新模式加速构建的大背景下，行
业深度调整仍在延续，市场复苏节奏分化，经营压力与市场竞争并存。公司坚定目标导向，积极应对各类经
营挑战，加快存量去化，推动战略重心回归上海，持续深化管理体系改革；严守资金安全底线，以整改实效
夯实风险防控底座，保障企业平稳运行。
经营情况回顾：2026年1-6月，公司实现营业收入16.33亿元，实现利润总额-4.33亿元，归属于上市公
司股东的净利润-4.55亿元。报告期末，归属于上市公司所有者权益57.42亿元。报告期内出现亏损，主要系
受房地产行业的影响，部分区域行业市场低迷，有效需求不足，公司商品房业务的结转规模同比有所下降；
同时在建项目陆续竣工，符合资本化条件的借款费用减少，费用化利息支出相应增加。在房地产市场供求关
系发生重大变化、行业持续调整、市场竞争日趋激烈的背景下，公司将根据市场情况动态调整经营及销售策
略，积极把握政策窗口期，加大推动营销去化力度，加快回笼资金，加速回归上海，保障投融资整体平衡。
攻坚存量去化：2026年上半年，行业政策不断释放支持信号，市场修复基础尚不稳固，区域市场分化特
征显著。公司紧密跟踪市场动态，强化市场研究分析，打通总部、区域及项目层级协同，实施“一城一策、
一盘一策”精细化运营，持续优化销售策略，通过全民营销、企业团购、自销自渠、人才社区赋能等方式，
多措并举打好存量去化攻坚战。上海临港、金山项目把握“沪七条”政策机遇，域外项目用好地方政策窗口
期，结合新媒体宣传矩阵，全力引流获客；严格落实大宗资产处置合规管理，兼顾去化效率与资产保值，加
快资金回笼，多维度促进项目销售。2026年1-6月，公司实现签约面积为10.07万平方米，签约金额为10.48
亿元。
探索转型发展：上半年，在行业转型大趋势下，公司围绕“新地标的建设者、新生活的开拓者、新融合
的先行者、新产业的创业者”的战略导向，以国有企业向上向善的情怀，积极践行“好房子、好品质、好服
务”的要求，聚焦“三大工程”建设、上海区域保障房开发建设、城市更新与功能保障、社区服务与运营等
维度，加快研究推进产业发展转型，力争打破传统地产开发单一经营路径，围绕城市更新、光明物业、光明
商管、产业协同等转型板块，聚焦核心能力培育与内外资源统筹整合，利用在上海、武汉、昆明等地的既有
开发项目和大型社区，积极探索可持续的产业运营新模式。
体制机制改革：公司持续深化机构改革，以总部实体化建设与区域优化整合为目标，强化组织架构与人
力资源集中统一管控，着力理顺权责体系、实现精简提效。总部层面统筹优化职能设置，资金财务部下设财
务信息共享中心，撤销原信息管理部，职能并入财务信息共享中心；撤销原合规风控部（审计中心），设立
法律事务部、审计部；撤销原投资发展部，设立战略发展部；撤销原商业管理部，相关业务并入下属商业集
团。直属企业层面推进合并精简，进一步压实区域管理责任。人员管理方面，持续优化人力资源配置，深化
岗位精简与效能提升，从严把控人员总量规模，推动组织人员体系更好适配企业调整转型的发展需要。
提升运营管控：以全面预算管理为核心抓手，紧扣总体经营目标与项目动态管控，充分依托ERP、EPC、
成本管控、集约招采、质量管控等信息化管理系统，落实各项目成本动态管控与全过程跟踪监测。围绕加快
向城市服务保障品牌运营商的转型，利用浦东惠南L07-02地块保障房建设开发项目，试点智建一体化管控平
台的信息化搭建，进一步提升项目专业化、精细化、智能化的管控能力，推动项目管理中可视、可控、可用
的全覆盖高效合规管控。同时，严格把控项目开发、工程建设、物资采购、营销环节、资产处置等各关键环
节的成本支出与合规管控，从严落实全过程的产品质量验收与品质保障。2026年1-6月，公司竣工面积为2.6
2万平方米。
保障融资平稳：公司坚守现金流安全底线，持续推进开源节流、提质增效，科学统筹资金安排，紧跟市
场动态变化，积极优化债务结构，进一步增强债务结构的稳定性与风险抵御能力。通过拓宽多元化融资渠道
，灵活运用公司债、中期票据、超短期融资券、供应链资产支持计划等标准化融资工具，精准把握市场利率
窗口，持续压降综合融资成本。2026年上半年，公司完成两期债券发行，获得资本市场广泛认可：1月完成6
亿元公司债券发行，合规申购金额20.40亿元，票面利率2.34%；3月完成6亿元中期票据发行，合规申购金额
20.45亿元，票面利率2.65%。通过强化直接融资能力，持续优化债务期限结构，降低整体融资成本，保障公
司现金流平稳运行。
强化风险管控：坚守安全生产底线，压紧压实安全生产主体责任，上半年无重大安全责任事故。严守合
规经营红线，扎实开展各类专项治理与整改，补齐管理短板，新制定与修订各业务与管理条线的各类制度细
则二十余项，并将规范要求全面嵌入日常信息化审核流程。加强资金集中管控，实行资金支付统一集中管理
模式，从严审核各类款项支付，系统梳理应收款项并加大清收力度，加快历史遗留问题处置与化解。持续强
化日常审计监督，夯实内控管理基础。通过各类专项整治挂图作战，推动企业在行业低谷中的合规经营与降
本增效，保障生产经营活动安全平稳有序运行。
治理规范运作：公司董事会坚持对宏观趋势的研究分析，在公司治理上坚持战略领航、规范运作、高效
有序的原则，报告期内，召开董事会3次，审议议案27项，召开股东会1次，审议提案10项。公司积极响应最
新治理导向，完善了对关键少数的薪酬管理机制与年度方案，完成了《董事、高级管理人员薪酬管理制度》
的制订。在市值管理上，线上依托上证e互动平台、投资者热线、专属邮箱，实现投资者咨询、提问即时响
应、高效办结；线下常态化按期召开业绩说明会，在股东会设置投资者专属问答环节，搭建高效透明的沟通
桥梁。
下半年，面对行业复杂形势与挑战，公司上下将紧紧围绕全年目标任务和重点工作，守好经营基本盘，
把牢发展方向盘，围绕“稳业绩、稳资金、保稳定”的导向，坚持稳中求进，全力以赴抓执行、抓推进、抓
落地。
一是经营运行保障平稳。锚定全年总体经营目标，聚焦存量去化、投融资平衡、降本增效等重点工作，
把存量资产去化摆在突出位置，紧盯市场政策机遇窗口，聚焦临港光明星城、金山光明府、湖州梦想城等重
点项目，坚持一盘一策研究，通过积极创新线上线下灵活营销、资产处置、租售并举、社区运营赋能等多元
化路径，提速存量去化节奏，多渠道挖掘潜在客户，抢抓有利窗口期，加快资金回笼。融资端持续拓宽融资
渠道，统筹做好长短期债务调配，推进高低息债务置换，持续优化融资结构、压降融资成本。
二是业务发展稳中转型。坚定成为“好房子、好品质、好服务”的践行者，既不断深化提升在开发、规
划、建设、运营等方面的专业能力，强化市场需求研判，持续打磨产品力，放大品牌价值，加快推进回归上
海，以优质产品服务城市民生。同时，聚焦努力成为具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商，践
行产业与服务共生的导向，主动探索适配自身资源的新业态新模式，结合社区生活、产业运营、物业服务、
商业经营等基础，培育产业增长新动能，围绕城市更新与美好生活导向，深化与光明集团内部产业的协同联
动，加强与相关产业头部企业的协同合作，积极挖掘潜在机遇。
三是内部管控提质增效。管控层面，在上半年改革治理工作的基础上，持续推进管理重构，拥抱变化，
以适配行业发展趋势与专业转型需求，人力资源管理中，落地动态考核评价机制，持续建强干部人才队伍，
坚决落实全体干部员工能上能下、优胜劣汰。运营安全管理上，从严抓实项目成本管控，严守安全底线，坚
决防范各类安全事故及突发事件，做细做实安全生产、合规管理与风险防控各项工作，锚定“让市民离不开
光明”目标导向，建立向上向善的企业文化，保障公司经营运营平稳有序。
三、报告期内核心竞争力分析
(一)良好的品牌影响力
公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一，光明地产是上海上市公司协
会理事单位，公司下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上
海市房地产行业协会理事单位，公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强”“中国
房地产开发稳健经营10强”。公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖；
中国建筑工程最高奖—鲁班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。2026年上半年，光明地产上下满载荣
誉：
1、1月，公司下属第一事业部临港光明星城项目，荣获GBE地产设计评选的“最佳建筑设计奖”；
2、2月，光明地产荣获“2024-2025年度上海市守合同重信用企业”，合同信用等级为AAA级；
3、2月，农工商房产荣获“2024-2025年度上海市守合同重信用企业”，合同信用等级为AAA级；
4、5月，公司下属上海金山卫置业有限公司项目总经理蒋铖，荣获2026年度光明食品（集团）有限公司
“优秀共产党员”称号；
5、5月，公司党委工作部部长、工会副主席施裕，荣获2026年度光明食品（集团）有限公司“优秀党务
工作者”称号；
6、6月，公司下属上海农工商旺都物业管理有限公司，荣获上海市物业管理行业协会颁发的“2026年度
五星级物业服务企业”。
(二)完善的法人治理结构
公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》及上交所监管要求，持续优化法人治理体系
。充分发挥董事会及各专门委员会的决策研判与专业支撑作用，健全完善议事规则，高标准做好信息披露工
作。着力做实独立董事制度建设，保障独立董事独立履职，以独立董事规范运作强化董事会制衡监督效能；
从严规范关联交易决策流程，严格执行关联董事回避表决机制，确保关联交易公允合规，充分保护公司及全
体股东利益。股东会、董事会、经营层各司其职、权责清晰，董事及高级管理人员勤勉尽责，依规参与各类
会议。通过健全有效的治理机制护航公司经营，持续推进各条线精细化管控，不断提升法人治理规范化水平
。
(三)坚持高质量发展主基调
公司董事会主动研判宏观环境，积极应对行业变局、市场波动及政策调整带来的多重影响，以高质量发
展为导向，在持续提升企业管理能力、优化内部运营效能的同时，加大产业融合探索力度，深化管理变革、
挖掘发展内生动力。围绕党建引领、规范治理、组织架构、存量资产去化、风险防控、人才队伍建设等关键
维度，强化全覆盖、全流程闭环管理，为公司高质量发展积蓄新动能。以项目精致化、管理精细化、组织精
简化、人员精英化为抓手，加快回归战略。立足“深耕上海”核心布局，践行“让市民离不开光明”发展愿
景，积极探索地产与新业态的产业融合路径，推动从地产向资产转变，努力向城市服务保障品牌运营商转型
。
(四)资金运作降本创新
面对经济下行压力及房地产市场信心不足的外部环境，保障投融资平衡与现金流稳健，聚焦优化负债结
构、降低综合融资成本等目标，持续拓展融资渠道，加大存量资产盘活力度。灵活用好中期票据、超短期融
资券、公司债等融资产品，优化整体债务结构，降低财务费用成本，确保资金平稳安全。
(五)创新协同的产业平台
公司聚焦产业，协同推进转型平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与到城市更新的进程中，从物业
增值服务、商业经营管理、城市更新建设等产业切入点着手，助推公司持续向城市产业建设运营集成服务商
迈进，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将资源转化为资产。
(六)精简高效的管理构架
公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司上下众志成城，具有很强的
凝聚力与向心力。公司以“员工第一，崇尚奋斗，爱与尊重”为企业文化，将筑梦人生、造福社会、做强企
业、成就员工全面融合，形成了高效的执行力。在公司的不断发展中，形成了一支想做事、能做事、做成事
的优秀管理团队。
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