经营分析☆ ◇600708 光明地产 更新日期：2025-09-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产综合开发经营、冷链物流产业链
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及配套(行业) 25.62亿 91.24 2.03亿 98.10 7.93
物业及租赁(行业) 1.96亿 6.96 1182.31万 5.71 6.05
其他(行业) 5042.46万 1.80 -788.56万 -3.81 -15.64
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 26.11亿 92.98 2.05亿 98.92 7.85
西南地区(地区) 1.18亿 4.19 684.85万 3.31 5.82
其他业务(地区) 4967.86万 1.77 -842.08万 -4.06 -16.95
华中地区(地区) 2980.68万 1.06 381.15万 1.84 12.79
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及配套(行业) 45.36亿 81.66 3.41亿 80.05 7.52
其他(行业) 5.14亿 9.26 591.80万 1.39 1.15
物业及租赁(行业) 5.04亿 9.08 7905.38万 18.56 15.68
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 48.45亿 87.23 4.44亿 104.11 9.15
华中地区(地区) 2.45亿 4.42 -1637.24万 -3.84 -6.67
西南地区(地区) 2.36亿 4.24 2879.15万 6.76 12.21
其他业务(地区) 2.03亿 3.66 -3263.39万 -7.66 -16.05
华南地区(地区) 2489.29万 0.45 269.67万 0.63 10.83
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及配套(行业) 23.81亿 77.88 3.37亿 85.94 14.17
其他(行业) 3.82亿 12.48 2771.54万 7.06 7.26
物业及租赁(行业) 2.95亿 9.64 2748.41万 7.00 9.33
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 24.16亿 79.04 3.34亿 84.95 13.80
华中地区(地区) 4.66亿 15.25 1011.54万 2.58 2.17
西南地区(地区) 1.00亿 3.28 4908.80万 12.50 48.94
其他业务(地区) 7402.47万 2.42 -13.25万 -0.03 -0.18
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及配套(行业) 71.05亿 82.57 13.27亿 87.67 18.68
其他(行业) 8.67亿 10.08 1.21亿 7.99 13.96
物业及租赁(行业) 6.32亿 7.35 6565.09万 4.34 10.38
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 70.60亿 82.04 13.64亿 90.11 19.32
西南地区(地区) 12.18亿 14.16 1.15亿 7.61 9.45
其他业务(地区) 1.70亿 1.97 2178.05万 1.44 12.85
华中地区(地区) 1.19亿 1.38 1084.51万 0.72 9.10
华南地区(地区) 3822.27万 0.44 191.31万 0.13 5.01
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售9.31亿元，占营业收入的16.76%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 93085.53│ 16.76│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购11.99亿元，占总采购额的27.91%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 119883.30│ 27.91│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)公司所从事的主要业务和经营模式
光明房地产集团股份有限公司，证券代码:600708，证券简称:“光明地产”。光明地产由原上海海博股
份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食
品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级
诚信创建企业，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云
南、江西、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上
海的战略布局，致力打造具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。公司主营业务为房地产综合开
发经营，是集房产开发、商业运营、物业服务、建筑施工等为一体的大型国有综合集团型公司。
目前，公司拥有下属企业一百多家，下属房产开发项目、商业房产经营集团、城市建设集团。光明地产
下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协
会理事单位，上海市五星级诚信创建企业。公司开发的房地产项目曾获得中国土木工程最高奖项-詹天佑土
木工程奖；中国建筑工程最高奖-鲁班奖；上海市建筑工程最高奖-白玉兰奖。
光明地产围绕上海打造具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市、浦东新区打造社会主义现代化建
设引领区，以及长三角区域一体化国家战略实施、上海自贸试验区临港新片区建设等重大发展机遇，聚焦稳
中求进，高质量发展。地产业务板块以“优布局、调结构、去库存、控风险”为重点，在“深耕上海”导向
下，内精管理，外强协同，加速去化存量，合理拓展上海本土区域的重点项目。转型业务板块聚焦美好生活
的需求导向，积极参与城市更新、城市建设、城市保障等进程，通过专业开发建设能力的发挥提升，以高质
量发展为主基调，全力践行“让市民离不开光明”，坚持稳中求进，努力成为光明品牌城市建设、城市保障
等综合城市服务功能的重要载体。
(二)行业情况
2025年是“十四五”的收官冲刺之年，上半年房地产政策围绕“稳市场、防风险、促转型”的目标精准
发力。房地产方面出台一揽子金融支持政策，降成本、扩需求、稳预期三管齐下，促进稳需求。地方层面也
积极落实中央稳市场要求，多地出台促消费政策，并进一步放开管控，促进刚需和改善性需求释放。中央和
地方政策面的积极推进，在一季度为房地产市场的稳定形成了一定支撑，但二季度以来，受季节和政策效应
减弱等因素影响，市场成交有所回落，整体区域分化特点仍十分明显。
（1）销售。2025年1—6月份，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积
下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。
（2）投资。2025年1-6月份，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；其中，住宅投资35770
亿元，下降10.4%。
（3）开竣工。2025年1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积633321万平方米，同比下降9.1%。其中，
住宅施工面积441240万平方米，下降9.4%。房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工
面积22288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积16266万
平方米，下降15.5%。
二、经营情况的讨论与分析
面对国内外复杂多变的宏观形势，在房地产市场供求关系发生重大变化、房地产发展新模式加快构建的
背景下，当前行业深度调整，市场持续承压，竞争日趋激烈，公司锚定目标，攻坚克难，积极应对市场变化
，全力推进存量去化，加速战略回归上海，深入推进管理改革，为企业保持稳定发展夯实基础。经营情况回
顾：2025年1-6月，公司实现营业收入28.08亿元，实现利润总额-3.71亿元，归属于上市公司股东的净利润-
3.98亿元。报告期末，归属于上市公司所有者权益94.35亿元。
攻坚存量去化：2025年上半年，行业政策持续释放积极信号，一季度市场延续修复态势，跌势有所回稳
，但二季度受政策效应减弱等因素影响，成交有所回落，虽然整体库存减少，但各区域冷热分化。公司密切
关注市场形势，加强市场研究，总部与各区域、各项目上下联动，全面推行“一盘一策”差异化营销策略，
通过租售并举、打造情景样板间、增设夜间接待服务、创新在线购房等各类手段多措并举，积极推动了上海
临港、金山、江苏宜兴、常州、浙江杭州、云南昆明、山东菏泽、湖北武汉等项目的阶段性快速去化。2025
年1-6月，公司签约面积为22.74万平方米，上年同期为23.60万平方米，同比下降3.63%。签约金额为24.12
亿元，上年同期为23.08亿元，同比上升4.52%。
探索转型发展：公司聚焦“三大工程”建设，重视服务城市建设与功能保障，促进形成健康运行和稳定
发展相结合的新模式。其中，第一事业部重点推进临港光明星城项目的年内交付工作；第二事业部通过与上
海金山、奉贤等区域政府的持续协调统筹，持续跟踪金山城中村项目“房票购房”等政策的落实，积极争取
奉贤城中村项目规划调整，研究项目前策分析；保障房事业部锚定重点项目攻坚，加快推进浦东川沙03-04
项目地块和惠南L07-02项目地块的建设，并探索对接上海区域的保障房建设需求。同时，公司利用在过往项
目建设中的专业团队和能力，研究在各地的代建项目拓展，发挥政府沟通和专业背景的优势，探索稳健性代
建业务的可行性，努力寻求在代建领域的业务发展。
体制机制改革：公司通过机构改革，切实提高运营效率，重点聚焦总部规模收缩和功能性集群整合。总
部层面将原战略投资、产业发展研究职能整合成为投资发展部、将运营、成本、质量等职能部门归并为运营
管理部，减少部室数量的同时，进一步厘清职能、提升效率；区域层面将原物业管理与商业运营两大平台，
融合归入华都集团，进一步夯实物业底板，做实资产管理，加速尾盘去化；人员结构方面，全面梳理岗位编
制及职责，推进干部队伍结构优化工作，更好地适应当前行业调整的趋势。
提升运营管控：围绕全面预算管理，结合年度目标计划，通过内部ERP、EPC、成本控制、集约招采、质
量管控等信息化系统，以控本增效为原则，对成本控制严格动态跟踪，严格落实各个环节的品质管控与提升
，并持续对统一招采平台及信息安全系统进行优化，助力运营合规与提效。2025年1-6月，公司竣工面积为4
1.78万平方米，上年同期为29.06万平方米，同比增长43.75%。
保障融资平稳：公司重视现金流和财务稳健，开源节流，严格执行预算要求，有序排布资金计划，灵活
运用各类融资方式，不断优化融资结构和成本。通过及时关注融资市场变化趋势，运用好公司债、中期票据
、超短期融资券、供应链资产支持计划、保债计划等融资产品和方式，有效降低公司融资成本，助力资金整
体平衡与现金流平稳。
强化风险管控：公司坚持守住合规红线，通过重视产品品质管理，始终把安全生产作为经营管理的底线
，上半年无重大安全责任事故；通过系统性推进亏损企业专项治理、应收账款自查清收、小产证督办、尾盘
企业清算注销等各类专项工作，通过管理为企业降本增效。
治理规范运作：公司董事会坚持对宏观趋势的研究分析，在公司治理上坚持战略领航、规范运作、高效
有序的原则，报告期内，召开董事会5次，审议议案38项，召开股东大会1次，围绕新《公司法》与《上市公
司章程指引》等治理导向，完成了对《公司章程》及配套制度的修订，以董事会审计委员会替代监事会。在
市值管理上，积极通过现场股东大会、年度业绩说明会、投资者热线等各类形式，多渠道和投资者充分互动
沟通，并通过制定市值管理制度、制订年度估值提升计划暨提质增效重回报行动方案等举措，积极维护投资
者权益，争取市场与投资者的理解与支持。
下半年，公司上下将在充分认识行业当前困难和挑战的基础上，紧密结合全年目标任务与重点工作，力
争守住“基本盘”，稳住“方向盘”，扛住“风险盘”，坚持稳中求进、以进促稳，集中精力抓推进、抓落
实。
一是经营运行确保平稳。总体坚持围绕全年经营目标计划，持续做好存量去化、现金流平衡管控、降本
增效等工作。将存量去化工作置于首要位置，紧跟市场政策窗口，通过全员营销、政府协调、租售并举、社
区运营赋能等各类创新营销模式的探索推进，加快去化速率，对大宗资产处置通过多元拓展客户、抢抓窗口
期，进一步推进现金流回笼。融资上，通过推进融资渠道拓展、长短期债务调整、高低息成本置换等方式，
进一步优化融资结构，降低融资成本。
二是主业发展稳中求进。在业务方面，要通过苦练内功，筑牢安全屏障，深化在开发、建设、运营等专
业领域的优势，立足城市更新、保障房建设经验，深化产品与运营优势，结合行业当前发展阶段、企业特点
和资源布局，始终坚定实施回归战略，始终坚持“建设好房子”的一贯理念，加快推进回归上海，加强客户
需求调研，提升产品力和品牌影响力，努力用好的产品来服务市民，践行产业与服务共生的导向；在资源融
合方面，要立足城市发展和光明战略，加强与光明集团、头部企业的协同合作，提升公司资产运营能力，积
极争取发展增量。
三是内部管控平稳优化。管控方面，在上半年改革的基础上，进一步适应行业变化和公司改革的需要，
重点加强总部部室间、部室与下属企业间、项目与项目间的协作效率；在人才建设方面，推行动态考核机制
，优化干部队伍建设与人力运行效能；在运营与安全方面，要强化项目成本管控、坚决杜绝各类安全事故和
突发事件的发生，做好安全、合规与风控管理，以努力践行“让市民离不开光明”的目标导向，助力光明品
牌的提升及运营的安全有序。
三、报告期内核心竞争力分析
(一)良好的品牌影响力
公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一，光明地产是上海上市公司协
会理事单位，公司下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上
海市房地产行业协会理事单位，公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强”、“中
国房地产开发稳健经营10强”。公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖
；中国建筑工程最高奖—鲁班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。
2025年上半年，光明地产上下满载荣誉：
2025年2月，光明地产直属事业部所属宜兴鸿鹄地产开发有限公司荣获宜兴市2024年度“城镇建设明星
企业”称号，直属事业部见习副总经理蒙向国荣获宜兴市2024年度“优秀企业家”称号。
2025年4月，光明地产第二事业部党支部“城市更新的攻坚者”、原旺都物业党支部“红色家园行动”
荣获光明食品集团党建品牌；第一事业部党支部“保障房的护航者”、直属事业部党支部“紫砂红向光明”
复评成功为光明食品集团党建品牌。
2025年5月，光明地产第一事业部2021-2023年度上海市文明单位复评获得通过。
(二)完善的法人治理结构
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和上海证券交易所有关要求，不断完善公司
法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决策和指导作用，完善各类议事规则，合法合规开展信息
披露工作，建立健全独立董事工作机制，规范公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司股东会、董事
会、经营层职责明确，各董事、高级管理人员勤勉尽责，积极参加公司股东会、董事会等，关联董事对相关
关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续的发展。公司结合行业新趋势、企业新动
向，不断完善对各条线工作的精细化、精准化，不断夯实提升法人治理水平。
(三)坚持高质量发展主基调
公司董事会通过积极研判与适应宏观变化，面对行业变局、市场变化、政策调整等因素的影响，聚焦提
升企业管理水平，优化内部管理效能，围绕高质量发展的导向，持续推进管理的深化与效率的提升，重点通
过战略引领、规范治理、组织架构、存量去化、控本增效、风险防范、人才建设、党建引领等方面的结构优
化与能力提升，以全覆盖管理、全过程管控的强化，为企业的高质量发展积蓄新的动能。通过项目精致化、
管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速回归上海、回归主业、回归效益的战略推进。聚焦“深耕上海
”的战略布局，全力践行“让市民离不开光明”的愿景，推动从地产向资产的转变，努力成为光明总部实体
化和综合城市服务功能的重要载体。
(四)资金运作降本创新
在当前经济存在下行压力、房地产市场信心受到冲击的背景下，公司积极深化金融创新，致力降低融资
成本。结合经营发展需求，拓宽融资渠道，盘活存量资产，公司通过中期票据、超短期融资券、公司债等业
务，进一步调整和优化公司债务结构，降低财务费用，保障可持续发展。
(五)创新协同的产业平台
公司聚焦产业，协同推进转型平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与到城市更新的进程中，从物业
增值服务、商业经营管理、城市更新建设等产业切入点着手，助推公司持续向城市产业建设运营集成服务商
迈进，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将资源转化为资产。
(六)精简高效的管理构架
公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司上下众志成城，具有很强的
凝聚力与向心力。公司以“员工第一，崇尚奋斗，爱与尊重”为企业文化，将筑梦人生、造福社会、做强企
业、成就员工全面融合，形成了高效的执行力。在公司的不断发展中，形成了一支想做事、能做事、做成事
的优秀管理团队。
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