经营分析☆ ◇600708 光明地产 更新日期：2025-05-01◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产综合开发经营、冷链物流产业链
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及配套(行业) 23.81亿 77.88 3.37亿 85.94 14.17
其他(行业) 3.82亿 12.48 2771.54万 7.06 7.26
物业及租赁(行业) 2.95亿 9.64 2748.41万 7.00 9.33
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 24.16亿 79.04 3.34亿 84.95 13.80
华中地区(地区) 4.66亿 15.25 1011.54万 2.58 2.17
西南地区(地区) 1.00亿 3.28 4908.80万 12.50 48.94
其他业务(地区) 7402.47万 2.42 -13.25万 -0.03 -0.18
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及配套(行业) 71.05亿 82.57 13.27亿 87.67 18.68
其他(行业) 8.67亿 10.08 1.21亿 7.99 13.96
物业及租赁(行业) 6.32亿 7.35 6565.09万 4.34 10.38
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 70.60亿 82.04 13.64亿 90.11 19.32
西南地区(地区) 12.18亿 14.16 1.15亿 7.61 9.45
其他业务(地区) 1.70亿 1.97 2178.05万 1.44 12.85
华中地区(地区) 1.19亿 1.38 1084.51万 0.72 9.10
华南地区(地区) 3822.27万 0.44 191.31万 0.13 5.01
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及配套(行业) 37.41亿 83.36 5.63亿 85.11 15.05
物业及租赁(行业) 3.71亿 8.27 7204.67万 10.89 19.42
其他(行业) 3.60亿 8.01 2645.41万 4.00 7.36
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 35.00亿 77.98 5.98亿 90.32 17.08
西南地区(地区) 9.02亿 20.10 6151.20万 9.30 6.82
华中地区(地区) 7023.17万 1.56 251.21万 0.38 3.58
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发及配套(行业) 148.97亿 90.06 29.04亿 95.14 19.50
其他(行业) 8.02亿 4.85 9038.14万 2.96 11.26
物业及租赁(行业) 5.94亿 3.59 5806.15万 1.90 9.77
─────────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 134.70亿 81.43 25.50亿 83.52 18.93
西南地区(地区) 24.75亿 14.96 4.55亿 14.92 18.40
华中地区(地区) 3.02亿 1.82 4296.93万 1.41 14.25
华南地区(地区) 4721.91万 0.29 478.46万 0.16 10.13
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售15.93亿元，占营业收入的18.88%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户一 │ 81030.56│ 9.61│
│客户二 │ 53262.90│ 6.31│
│合计 │ 159266.92│ 18.88│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购11.99亿元，占总采购额的27.91%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 119883.30│ 27.91│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
光明房地产集团股份有限公司，证券代码:600708，证券简称:“光明地产”。光明地产由原上海海博股
份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）股份有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光
明食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五
星级诚信创建企业，上海市著名商标，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、
湖南、广西、四川、云南、江西、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平
方米。公司秉持深耕上海的战略布局，致力建设为具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。公司
主营业务为房地产综合开发经营、冷链物流产业链，是集房产开发、商业运营、冷链物流、物业服务、建筑
施工等为一体的大型国有综合集团型公司。目前，公司拥有下属企业一百多家，下属房产开发项目、商业房
产经营集团、物流集团、服务集团、城市建设集团。光明地产下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公
司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业。公
司开发的房地产项目曾获得中国土木工程最高奖项-詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖-鲁班奖；上海
市建筑工程最高奖一白玉兰奖。
光明地产围绕上海打造具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市、浦东新区打造社会主义现代化建
设引领区，以及长三角区域一体化国家战略实施、上海自贸试验区临港新片区建设等重大发展机遇，聚焦稳
中求进，高质量发展。地产业务板块以“优布局、调结构、去库存、控风险”为重点，在“深耕上海”导向
下，内精管理，外强协同，加速去化存量，合理拓展上海本土区域的重点项目。转型业务板块聚焦美好生活
的需求导向，积极参与城市更新、城市建设、城市保障等进程，通过专业开发建设能力的发挥提升，以高质
量发展为主基调，全力践行“让市民离不开光明”，坚持稳中求进，努力成为光明品牌城市建设、城市保障
等综合城市服务功能的重要载体。
二、报告期内核心竞争力分析
（一）良好的品牌影响力
公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一，光明地产是上海上市公司协
会理事单位，公司下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上
海市房地产行业协会理事单位，“农工商房产”为中国驰名商标，公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中
国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发稳健经营10强”。公司所开发的房地产项目获得过中国土木
工程最高奖项—詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖—鲁班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。
2024年上半年，光明地产上下满载荣誉：
1、2024年3月，海博西郊物流安全设备能源部青年团队获评“2023年度上海市青年安全生产岗”；
2、2024年5月，上海海博物流（集团）有限公司团支部“2023年度上海市基层团组织典型选树”通报表
扬；
3、2024年5月，服务集团直管项目部李闯荣获2024年上海市五一劳动奖章；
4、2024年6月，第一事业部下属汇慈公司荣获2023年度上海市重点工程实事立功竞赛优秀集体。
（二）完善的法人治理结构
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和上海证券交易所有关要求，不断完善公司
法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决策和指导作用，强化监事会及纪委的监督机制，完善各
类议事规则，合法合规开展信息披露工作，建立健全独立董事工作机制，规范公司运作，切实维护公司及全
体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会、经营层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，
积极参加公司股东大会、董事会和监事会，关联董事对相关关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、
稳定、健康、持续的发展。公司结合行业新趋势、企业新动向，不断完善对各条线工作的精细化、精准化，
不断夯实提升法人治理水平。
（三）坚持高质量发展主基调
公司董事会通过积极研判与适应宏观变化，面对行业变局、市场变化、政策调整等因素的影响，聚焦提
升企业管理水平，优化内部管理效能，围绕高质量发展的导向，持续推进管理的深化与效率的提升，重点通
过战略引领、规范治理、组织架构、存量去化、控本增效、风险防范、人才建设、党建引领等方面的结构优
化与能力提升，以全覆盖管理、全过程管控的强化，为企业的高质量发展积蓄新的动能。通过项目精致化、
管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速回归上海、回归主业、回归效益的战略推进。聚焦“深耕上海
”的战略布局，全力践行“让市民离不开光明”的愿景，推动从地产向资产的转变，努力成为光明总部实体
化和综合城市服务功能的重要载体。
（四）资金运作降本创新
在当前经济存在下行压力、房地产市场信心受到冲击的背景下，公司积极深化金融创新，致力降低融资
成本。结合经营发展需求，拓宽融资渠道，盘活存量资产，公司通过中期票据、超短期融资券、公司债等业
务，进一步调整和优化公司债务结构，降低财务费用，保障可持续发展。
（五）创新协同的产业平台
公司聚焦产业，协同推进转型平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与到城市更新的进程中，从生活
增值服务、商业经营管理、城市更新建设、物流冷链仓储等产业切入点着手，助推公司持续向城市产业建设
运营集成服务商迈进，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将资源转化为资产。
（六）精简高效的管理构架
公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司上下众志成城，具有很强的
凝聚力与向心力。公司以“员工第一，崇尚奋斗，爱与尊重”为企业文化，将筑梦人生、造福社会、做强企
业、成就员工全面融合，形成了高效的执行力。在公司的不断发展中，形成了一支想做事、能做事、做成事
的优秀管理团队。
三、经营情况的讨论与分析
(一)房地产行业
1、优化房地产政策、化解房地产风险
2024年是我国实现“十四五”规划目标任务的关键一年，面对严峻复杂的国际环境和艰巨繁重的国内改
革发展稳定任务，在此背景下，党的二十届三中全会和中央政治局会议定调楼市政策方向，通过防范化解风
险、构建新发展模式、改革融资与预售制度以及完善房地产税收制度等措施，促进房地产市场的平稳健康发
展，满足人民群众的多样化住房需求。同时，支持收购存量商品房用作保障性住房等具体举措的提出，为去
库存提供了新的思路。此外，新型城镇化、深化户籍制度改革等政策预计也将对提升房市需求产生积极的作
用。
（1）销售。2024年1-6月份，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积
下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。
（2）投资。2024年1-6月份，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资39883
亿元，下降10.4%。
（3）开竣工。2024年1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积696818万平方米，同比下降12.0%。其中
，住宅施工面积487437万平方米，下降12.5%。房屋新开工面积38023万平方米，下降23.7%。其中，住宅新
开工面积27748万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积26519万平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面积1925
9万平方米，下降21.7%。
2、房地产行业发展新模式加快构建
自今年5月中旬以来，全国层面统一部署，地方层面“因城施策”，多项房地产支持政策密集出台。新
一轮房地产政策优化调整力度正持续加大。5月，上海市住房城乡建设管理委等四部门联合印发《关于优化
本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持“
以旧换新”等九条政策措施。在金融市场方面，中国人民银行发布多项通知，明确取消全国层面房贷利率下
限、下调房贷首付比例和公积金贷款利率，推出保障性住房再贷款。总的来看，各地各城各区域两极分化的
趋势正在加大，构建新发展模式、建设高品质住宅的态势正在稳步推进。
(二)冷链物流行业
国家发改委、交通运输部、财政部、商务部等陆续出台政策支持冷链物流基础设施建设，推进冷链物流
高质量发展，以冷链物流建设为支点，带动农产品、生物医药、冷链食品等其他产业发展，加速一二三产业
融合，满足人们日益增长的对美好生活的需求。2023-2025年是“十四五”的后半程，国家发展改革委印发
《关于做好2024年国家骨干冷链物流基地建设工作的通知》，河北石家庄、江苏徐州、广西南宁等20个城市
获批建设国家骨干冷链物流基地。自2020年以来，国家发展改革委已分4批将86个国家骨干冷链物流基地纳
入重点建设名单，覆盖31个省区市及新疆生产建设兵团。随着2024年中央一号文件的发布，农产品冷链物流
行业迎来了新的发展机遇。文件中明确提出，优化农产品冷链物流体系，加快建设骨干冷链物流基地和县域
产地公共冷链物流设施，为行业发展指明了方向。伴随着我国城乡居民收入水平不断提高,消费者对食品的
多样性、营养性、口感需求亦大幅提升,加之生鲜电商市场快速崛起,共同助推冷链物流行业发展。
(三)报告期内主要经营情况
面对国内外复杂多变的宏观形势，在房地产市场供求关系发生重大变化、房地产发展新模式加快构建、
行业持续深度调整、市场竞争日趋激烈的背景下，公司锚定目标、加压奋进，坚持深耕上海，整合周边区域
，加速战略回归，坚定不移促改革、抓发展、控风险，报告期内努力保持了整体生产经营的稳健发展。
经营情况回顾：2024年1-6月，公司实现营业收入30.57亿元，实现利润总额7726万元，归属于上市公司
股东的净利润824万元。报告期末，归属于上市公司所有者权益108亿元。
稳健投资布局：坚定围绕回归战略，聚焦“深耕上海”的投资布局导向，积极响应国家关于保障性住房
等“三大工程”建设导向，在上半年第二季度办理获取了上海市浦东新区民乐大型居住社区（PDS3-0201单
元）L07-02地块的土地权证。同时加快理性收缩非战略重点区域，逐步清理退出低效率、非深耕区域，进一
步优化投资结构和区域布局。1-6月，公司新增房地产储备面积为3.12万平方米，上年同期为3.65万平方米
，同比下降14.36%。
探索转型发展：通过聚焦“三大工程”建设，加快形成健康运行和稳定发展相结合的新模式，通过成立
保障房事业部，重点加快浦东川沙六灶03-04地块、浦东惠南民乐L07-02地块的开发建设，并积极对接上海
区域政府未来的保障房建设需求；通过与上海奉贤、金山等区域政府的不断协调统筹，积极争取公司城中村
项目的规划调整、指标平衡与整体开发推进；通过利用公司在已有项目建设中的专业团队与专业能力，积极
推进在浦东三林、大团、云南昆明、江苏等地的代建项目拓展，最大化发挥政府沟通和专业背景的优势，探
索稳健性代建业务模式的可行性，努力寻求公司在代建领域的业务发展。
营销存量去化：上半年前5个月，房市量价齐跌接近冰点，形势十分困难，6月在各级、各方、各类政策
的刺激下，部分城市出现阶段性回暖迹象，公司紧抓政策窗口期机遇，利用总部“三部两中心”存量去化机
制协同各区域、各项目，“一盘一策”灵活制订并实施营销方案，利用全员营销、线上营销、大宗商办资产
整体挂牌去化等各类手段多措并举，积极推动了上海临港、金山、浙江湖州、江苏宜兴等重点项目的阶段性
集中快速去化。2024年1-6月，公司签约面积为23.60万平方米，上年同期为33.50万平方米，同比下降29.56
%。签约金额为23.08亿元，上年同期为36.58亿元，同比下降36.91%。
提升运营管理：围绕全面预算管理，结合年度目标计划，通过内部ERP、EPC、成本控制、集约招采、质
量管控等信息化系统，运营管理重视控本增效、成本控制严格动态跟踪，对年内各开竣工项目的重要指标、
重要节点逐一梳理，严格落实各个重要环节的品质管控与提升，并通过积极通过统一招采平台的建设，进一
步形成信息化、流程化、表单化、数字化助力运营中的合规管控与降本增效。2024年1-6月，公司竣工面积
为29.06万平方米。
融资保障平稳：坚持有序推进以现金流平衡为重点的年度资金工作，合理安排好年内的融资计划与资金
安排，发挥运用好公司债、中期票据等融资渠道，尤其是通过今年7月初成功发行的7亿元中期票据，合规申
购金额24.3亿元，票面利率2.53%，为历年债券发行价格新低，8月初成功发行的三年期6亿元中期票据同样
获得市场普遍认可，合规申购金额22亿元，票面利率2.55%。持续降低企业融资成本，稳健保障资金整体平
衡与现金流平稳。
强化风险管控：一是结合上海等战略深耕区域的工作推进，以及部分战略回归的区域收缩，持续对二级
区域、组织架构和人员进行优化整合，重点通过阳光机制优化中层干部数量与结构、推进工效联动优化绩效
考核，更好的适应当前行业调整趋势；二是重点系统性推进如亏损企业专项治理、应收账款自查清收、受限
资金盘活释放、小产证督办、尾盘企业清算注销等一系列专项治理工作，积极通过管理精细化水平的防范风
险；三是坚持守牢合规红线、重视产品品质管理，以安全生产为经营管理的底线。
治理规范运作：公司董事会坚持对宏观趋势的研究分析，在公司治理上坚持战略领航、规范运作、高效
有序的原则，报告期内，召开董事会5次，审议议案35项，完成《独立董事工作制度》、《独立董事专门会
议议事规则》等制度的建立，召开股东大会2次，顺利通过定期报告、关联交易、年度投资融、借款担保、
董事补选等重要事项。在市值管理上，积极通过现场股东大会、年度业绩说明会、投资者热线等各类形式，
通过年度利润分配的权益分派实施、制订未来三年股东回报规划、年度“提质增效重回报”方案并全面推进
落实等举措，多渠道充分进行投资者互动沟通，积极维护投资者权益与股东投资回报，争取投资者与市场的
理解与支持。
下半年，公司上下将在充分认识行业当前困难和挑战的基础上，紧密结合全年目标任务与重点工作，进
一步把握“发展、活力、风险”的要求，集中精力抓推进、抓落实。
一是稳定现金流平衡，一方面重点加快存量去化，持续提升市场洞察力和政策敏感性，以现金流回笼为
重点，灵活采用市场化手段，抓住每一个窗口期去化存量，努力在市场竞争中求生存。一盘一策、一时一策
，加大回款力度，用好精准营销、集中销售、自销模式和团购优惠等政策工具，集中力量攻坚大宗资产、规
模存量和股权转让。同时，探索对收购商品房用作保障性住房政策的研究，压降存量房产规模，加快实现回
归上海、回归主业。另一方面，综合统筹好销售回笼、融资、工程等因素，科学合理安排，落实各项贷款按
期发放，确保有序兑付债务，并进一步优化融资结构，降低融资成本。
二是稳定业务发展，一方面深化开发建设运营全链条专业优势，以高品质落地为目标，不断提升在设计
、招采、施工、成本等方面的计划、实施、控制能力，努力用好的产品来服务市民，真正践行产业与服务共
生的战略要求。同时，在实践中不断优化统一招采平台和合格供应商库管理机制，进一步形成公开透明、公
平公正的招采体系。另一方面，立足于城市发展和光明战略，维持合理业务增量，如开拓三大工程、输出管
理服务、内部业务协同等，重点做好与政府间的沟通对接，抓住政策机遇。同时，探索研究代建业务工作的
系统性管理模式，力争开拓光明代建品牌。
三是稳定管控优化，一方面加快建立与业务规模、发展方向相匹配的管理体系，作为改革的重点任务，
进一步优化组织架构，精简人员数量，压缩管理层级，整合后台管理机构，配强一线业务力量。提升干部队
伍建设，强化考核结果运用，形成合理的薪酬绩效体系，形成能上能下的良性机制，统筹用好各年龄段干部
，加快对优秀年轻人才的培养。另一方面，坚持阶段性行业困难时期下风雨同舟、团结奋进的共识，坚决遏
制各类安全事故和突发事件发生，攻坚突破效率堵点，全力投入到年内各项重点工作推进落实中。
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