经营分析☆ ◇600716 凤凰股份 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与销售
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
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镇江凤凰和颐居项目(产品) 3928.35万 40.59 259.34万 10.22 6.60
宜兴凤凰怡然居项目(产品) 3052.26万 31.54 1540.17万 60.72 50.46
其他业务(产品) 1756.30万 18.15 605.84万 23.89 34.50
盐城凤凰项目(产品) 902.36万 9.32 111.17万 4.38 12.32
其他零星项目(产品) 38.57万 0.40 19.91万 0.78 51.61
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
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房地产开发(行业) 6.13亿 94.73 1.45亿 90.98 23.73
租赁(行业) 3299.87万 5.10 1337.15万 8.37 40.52
其他(行业) 104.48万 0.16 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
镇江和颐居项目(产品) 3.21亿 49.71 1466.11万 9.17 4.56
宜兴凤凰怡然居项目(产品) 2.32亿 35.89 1.25亿 78.18 53.83
盐城凤凰等其他项目(产品) 5902.54万 9.13 578.49万 3.62 9.80
其他业务(产品) 3404.35万 5.27 1441.63万 9.02 42.35
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截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
宜兴凤凰项目(产品) 1.94亿 81.21 --- --- ---
其他(补充)(产品) 1622.96万 6.79 --- --- ---
泰兴凤凰项目(产品) 1362.10万 5.70 --- --- ---
盐城凤凰项目(产品) 992.03万 4.15 --- --- ---
其他零星项目(产品) 510.63万 2.14 --- --- ---
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
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房地产开发(行业) 5.82亿 95.83 1.53亿 95.43 26.26
租赁(行业) 2418.69万 3.98 619.01万 3.86 25.59
其他(行业) 113.94万 0.19 --- --- ---
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宜兴凤凰怡然居项目(产品) 4.61亿 75.82 1.51亿 94.04 32.71
盐城凤凰等其他项目(产品) 6669.28万 10.98 1195.17万 7.46 17.92
泰兴凤凰项目(产品) 5486.22万 9.03 -972.90万 -6.07 -17.73
其他(补充)(产品) 2532.63万 4.17 732.95万 4.57 28.94
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售0.45亿元，占营业收入的6.98%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 4515.16│ 6.98│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购3.90亿元，占总采购额的78.52%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 39007.63│ 78.52│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）所属行业情况
从整体来看，2024年上半年全国房地产市场供需两端仍处于深度修复期。从房地产开发投资来看，房企
投资意愿尚待改善。国家统计局数据显示，2024年1—6月份，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.
1%；其中，住宅投资39883亿元，同比下降10.4%。
从商品房销售来看，商品房销售保持低位运行。2024年1—6月份，新建商品房销售面积47,916万平方米
，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47,133亿元，下降25.0%，其中住宅销
售额下降26.9%。
2024年4月中央政治局会议指出要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的
新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，完善“市场+保障”住房供应体系。5月17日，
央行、金融监管总局连发三条住房贷款新政：下调首套和二套住房商贷最低首付款比例、取消首套和二套住
房商贷利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，利好居
民购房意愿提升。总体来看，上半年中央政策导向意在去库存、稳市场、构建房地产发展新模式，促进房地
产市场平稳健康发展。
2024年上半年，全国地级以上城市建立房地产融资协调机制，满足房地产项目合理融资需求。全国各省
市房地产政策松绑加速，各地方政府的针对购房的行政限制性措施已基本退出。商品房“以旧换新”试点持
续推进，加速新房库存去化。地方政策着力于释放购房需求，引导房地产市场逐步恢复供求平衡。
展望2024年下半年，房地产行业仍处于筑底阶段，房地产政策托底效果已现，供给端风险已阶段性出清
。需求端居民购房信心仍需持续修复，随着传统销售旺季的到来，商品房销售或将迎来边际改善。
（二）主要业务
公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、商业为主。
根据《上市公司行业分类指引》，公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露
按照上海证券交易所《上市公司行业信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。
（三）经营模式
公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司聚焦刚需型和改善型
需求，坚持以住宅产品开发为主的产品策略，坚持以核心城市及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业
务范围主要集中于江苏省和安徽省。围绕主营业务，公司积极实现多领域的协调发展，在养老产业方面，因
地制宜，积极探索养老社区的建设与运营。同时公司亦在审慎研究新的产业方向，为公司产业转型提供方向
性指引。
二、报告期内核心竞争力分析
（一）体制优势
公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制人是江苏省人民政府
。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其总体经济规模和综合实力评估连续
多年保持全国新闻出版业第一，名列“全国文化产业30强”。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经
营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。
（二）文化品牌优势
公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司依靠凤凰集团丰富的文化资源，通过全
面复制文化主题地产开发模式，以文化产业基础设施建设和文化街区开发为依托，同时推进周边商、住项目
开发，实现了文化与地产的有效整合。公司始终坚持文化地产发展观，着力于实现内部互动、资源共享、优
势互补。随着文化地产模式的开创，不仅满足了人们的文化需求，营造了浓郁的文化氛围，同时也促进了城
市文化事业的发展。
公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列的住宅、办
公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。
（三）产品优势
近年来，公司聚焦市场需求，结合自身实际情况，找准市场定位，走差异化竞争路线，致力于打造高品
质改善性住宅产品，着力提升产品竞争力，保障公司可持续发展。
（四）资金优势
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融资手段逐渐
收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资金，控股股东凤凰集团每年为公司提供30亿元的借款
额度授信，公司亦可以通过出售部分公司存量金融资产，保证公司正常经营资金需求，资产负债率在同类上
市企业中处于较低水平。
（五）管理优势
公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康发展。此
外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳
步发展。
三、经营情况的讨论与分析
（一）公司开发项目进展情况
2024年上半年，公司在建项目3个，总建筑面积约50.48万平方米。
南京紫金和旭府项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.73万平方米，总投资额为3
5亿元。该项目位于玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为R2二类居住用地，
容积率1.55；其中，地上建筑面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其它配套用房；地下面积
约3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。
该项目于2023年1月18日取得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于2023年3月8日取得“建筑工程
施工许可证”，目前项目已全部开工。截止2024年上半年，所有15栋住宅楼全部主体封顶，其中6栋外立面
已基本施工完毕，计划于2024年底前完成竣工验收工作。其余楼栋外立面与室内精装修正在施工中。截止本
报告期末，该项目累计投资额为276,008.87万元，本报告期实际投资额为14,194.67万元。2024年上半年累
计签约面积为4,813.63平方米，签约金额26,214.41万元。
镇江凤凰和颐居项目：该项目占地8.87万平方米，总建筑面积约22.58万平方米，总投资额为20.50亿元
。该项目东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为
居住，容积率1.8，地上建筑面积约15.98万平方米，地下面积约6.45万平方米，市政配套设施约0.15万平方
米。规划有19栋多层住宅、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。该项目已于2019年12月19日取得
施工许可证开工建设。截止2024年6月30日，14栋多层住宅完成竣工验收并实现一期集中交付入住；5栋多层
、1栋小高层及6栋高层完成主体结构封顶，二次结构、外立面、外门窗、公区装修、室外正式水电气、雨污
水管网施工已完成，正在进行楼栋分户验收、地下室设备安装调试、室外园林绿化总平施工。2022年12月9
日，项目首次开盘销售。截止本报告期末，该项目累计投资额为181,803.81万元，本报告期实际投资额为8,
568.80万元。2024年上半年累计签约面积为7,667.44平方米，签约金额9,034.26万元。
宜兴凤凰怡然居项目：占地18,87万平方米，总建筑面积约17.20万平方米，总投资额为13.80亿元。该
项目产品类别为多层住宅、低层双拼别墅，项目配套有活动中心、医疗保健及康复中心。该项目为公司进军
养老产业的试点项目。目前该项目住宅四个组团已全部竣工交付。配套的活动中心规划总面积5,797.46平方
米，（地上3,058.47平方米，地下2,738.99平方米，地下面积计容554.76平方米），于2024年2月2日通过竣
工验收，目前已投入使用；医疗保健及康复中心规划总面积15,294.87平方米（其中地上11,283.41平方米、
地下4,011.46平方米），于2024年1月30日通过竣工验收，并于2024年6月5日领取康复中心、活动中心不动
产权证。截止本报告期末，该项目累计投资额为128,789.71万元，本报告期实际投资额为3,748.13万元。20
24年上半年累计签约面积1,242.97平方米，签约金额3,686.93万元。
（二）公司项目去库存销售情况
2024年上半年公司各项目累计实现签约面积15,038.26平方米，累计实现签约金额39,922.87万元。其中
，南京紫金和旭府项目住宅累计签约26,214.41万元，目前可售住宅面积63,531.89平方米；镇江和颐居项目
累计签约9,034.26万元，目前可售住宅面积119,946.81平方米；宜兴凤凰怡然居项目累计签约3,696.73万元
，目前可售住宅面积3,800.37平方米；盐城项目累计签约1314.22万元，剩余商业办公可售面积64,630.66平
方米；南通项目剩余办公可售面积21,308.06平方米；镇江凤凰和润项目剩余商业可售面积3,624.00平方米
；合肥项目剩余办公可售面积68,776.82平方米。
除积极推进销售进度外，公司还采取“以租带售”等多种模式积极推进去化工作。公司合肥项目写字楼
总建筑面积为79,994.48平方米，其中1层为大堂、2层为社区物业配套、12及27层为避难层。截止本报告期
末，剩余可销售面积68,776.82平方米，其中低区（3-11层）已租赁面积为17,067平方米，高区（28-42层）
已租赁面积为27,084平方米，出租率达64.19%。
（三）积极推进健康养老产业的试点
公司在致力于发展主营业务的同时，也积极推进养老产业试点项目的建设工作。公司在江苏宜兴重点打
造的健康养老地产试点项目——凤凰怡然居，项目配套有活动中心、医疗保健及康复中心等养老产业配套服
务与设施，其中康复中心于2024年1月30日通过竣工验收；活动中心于2024年2月2日通过竣工验收，并于202
4年6月5日领取康复中心、活动中心不动产权证。
（四）持续保持规范治理的良好态势
公司积极建立健全治理结构、完善治理制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导作用，不断
强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流程，充分保障中小股东的知情权和决策权，切实维护广大投
资者的利益，为公司的健康发展打下坚实的基础。公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东
完全分开，具有完整的业务及自主经营能力；信息披露真实、准确、完整。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
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