经营分析☆ ◇600724 宁波富达 更新日期：2025-09-13◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商业地产的出租、自营联营及托管业务；水泥及其制品的生产、销售业务和房地产开发业务（已在报告期
内出售）等。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
非金属矿物制品业(行业) 4.80亿 64.61 1482.44万 6.97 3.09
租赁业(行业) 1.82亿 24.48 1.55亿 72.77 84.98
零售业(行业) 3036.19万 4.08 2095.23万 9.86 69.01
商务服务业(行业) 2721.44万 3.66 1607.20万 7.56 59.06
其他(行业) 2348.94万 3.16 602.91万 2.84 25.67
─────────────────────────────────────────────────
水泥销售(产品) 4.32亿 58.09 1400.79万 6.59 3.24
租赁(产品) 1.82亿 24.48 1.55亿 72.77 84.98
混凝土销售(产品) 4852.26万 6.53 81.64万 0.38 1.68
商品销售(产品) 3036.19万 4.08 2095.23万 9.86 69.01
物业管理(产品) 2386.95万 3.21 1278.15万 6.01 53.55
其他(产品) 2348.94万 3.16 602.91万 2.84 25.67
广告(产品) 334.49万 0.45 329.06万 1.55 98.38
─────────────────────────────────────────────────
浙江省内(地区) 5.11亿 68.68 1.95亿 91.50 38.09
浙江省外(地区) 2.16亿 29.04 1755.14万 8.26 8.13
其他业务(地区) 1694.48万 2.28 51.47万 0.24 3.04
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
非金属矿物制品业(行业) 9.26亿 54.47 4812.91万 11.31 5.20
租赁业(行业) 3.43亿 20.18 2.88亿 67.71 84.00
废弃资源综合利用业(行业) 2.47亿 14.54 1332.85万 3.13 5.39
零售业(行业) 6432.66万 3.78 4235.40万 9.95 65.84
其他(行业) 6313.48万 3.71 1145.17万 2.69 18.14
商务服务业(行业) 5643.13万 3.32 2221.95万 5.22 39.37
─────────────────────────────────────────────────
水泥销售(产品) 8.85亿 52.03 4669.96万 10.97 5.28
租赁(产品) 3.43亿 20.18 2.88亿 67.71 84.00
燃料油销售(产品) 2.47亿 14.54 1332.85万 3.13 5.39
商品销售(产品) 6432.66万 3.78 4235.40万 9.95 65.84
其他(产品) 6313.48万 3.71 1145.17万 2.69 18.14
物业管理费(产品) 4933.84万 2.90 1519.02万 3.57 30.79
混凝土销售(产品) 4144.59万 2.44 142.95万 0.34 3.45
广告(产品) 709.28万 0.42 702.93万 1.65 99.10
─────────────────────────────────────────────────
浙江省内(地区) 10.48亿 61.61 3.91亿 91.92 37.35
浙江省外(地区) 6.01亿 35.35 3262.32万 7.66 5.43
其他业务(地区) 5166.07万 3.04 177.98万 0.42 3.45
─────────────────────────────────────────────────
终端(销售模式) 12.55亿 73.82 9356.19万 21.98 7.45
租赁(销售模式) 3.43亿 20.18 2.88亿 67.71 84.00
其他业务(销售模式) 5166.07万 3.04 177.98万 0.42 3.45
联营(销售模式) 5030.62万 2.96 4214.11万 9.90 83.77
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
非金属矿物制品业(行业) 3.92亿 43.55 1677.63万 7.81 4.28
废弃资源综合利用业(行业) 2.47亿 27.46 1342.23万 6.25 5.43
租赁业(行业) 1.73亿 19.17 1.45亿 67.60 84.12
零售业(行业) 3296.78万 3.66 2121.05万 9.87 64.34
其他(行业) 2844.58万 3.16 641.42万 2.99 22.55
商务服务业(行业) 2705.02万 3.00 1178.34万 5.48 43.56
─────────────────────────────────────────────────
水泥销售(产品) 3.92亿 43.55 1677.63万 7.81 4.28
燃料油销售(产品) 2.47亿 27.46 1342.23万 6.25 5.43
租赁(产品) 1.73亿 19.17 1.45亿 67.60 84.12
商品销售(产品) 3296.78万 3.66 2121.05万 9.87 64.34
其他(产品) 2844.58万 3.16 641.42万 2.99 22.55
物业管理(产品) 2334.13万 2.59 810.84万 3.77 34.74
广告(产品) 370.89万 0.41 367.50万 1.71 99.09
─────────────────────────────────────────────────
浙江省内(地区) 4.95亿 54.96 2.01亿 93.51 40.58
浙江省外(地区) 3.84亿 42.64 1320.01万 6.14 3.44
其他业务(地区) 2156.01万 2.39 75.36万 0.35 3.50
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
废弃资源综合利用业(行业) 15.22亿 48.06 -929.80万 -2.07 -0.61
非金属矿物制品业(行业) 11.26亿 35.54 9948.91万 22.12 8.84
租赁业(行业) 3.54亿 11.18 3.00亿 66.74 84.81
商务服务业(行业) 5685.63万 1.80 2003.30万 4.45 35.23
其他(行业) 5652.19万 1.78 1173.77万 2.61 20.77
零售业(行业) 5219.08万 1.65 2768.22万 6.15 53.04
─────────────────────────────────────────────────
燃料油销售(产品) 15.22亿 48.06 -929.80万 -2.07 -0.61
水泥销售(产品) 11.26亿 35.54 9948.91万 22.12 8.84
租赁(产品) 3.54亿 11.18 3.00亿 66.74 84.81
其他(产品) 5652.19万 1.78 1173.77万 2.61 20.77
商品销售(产品) 5219.08万 1.65 2768.22万 6.15 53.04
物业管理费(产品) 4947.30万 1.56 1272.32万 2.83 25.72
广告(产品) 738.34万 0.23 730.98万 1.62 99.00
─────────────────────────────────────────────────
浙江省外(地区) 19.34亿 61.05 4989.76万 11.09 2.58
浙江省内(地区) 11.89亿 37.52 3.97亿 88.35 33.44
其他业务(地区) 4521.78万 1.43 250.25万 0.56 5.53
─────────────────────────────────────────────────
终端(销售模式) 27.32亿 86.26 1.20亿 26.60 4.38
租赁(销售模式) 3.54亿 11.18 3.00亿 66.74 84.81
其他业务(销售模式) 4521.78万 1.43 250.25万 0.56 5.53
联营(销售模式) 3589.92万 1.13 2749.95万 6.11 76.60
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-06-30
前5大客户共销售1.17亿元，占营业收入的15.75%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│客户1 │ 2459.70│ 3.31│
│客户2 │ 2416.24│ 3.25│
│客户3 │ 2332.70│ 3.14│
│客户4 │ 2302.63│ 3.10│
│客户5 │ 2190.99│ 2.95│
│合计 │ 11702.25│ 15.75│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购5.28亿元，占总采购额的40.67%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 52777.29│ 40.67│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内公司主营业务为商业地产的出租、自营联营及托管业务；水泥及其制品的生产、销售。
(一)商业地产
2025年上半年，面对内外部复杂环境，我国经济总体保持平稳增长，扩内需、提振消费等政策发力显效
。国家统计局数据显示，2025年1-6月社会消费品零售总额245458亿元，同比增长5.0%。
2025年以来，商办用房供应继续下滑，新开业零售商业项目明显减少。中指研究院发布的《2025中国商
业地产发展白皮书》显示，在房地产行业仍波动调整、部分城市商办用房供过于求等因素的共同作用下，商
办用房整体投资开工意愿显不足。国家统计局数据显示，2025年1-6月全国商业营业用房开发投资额同比下
降8.4%，新开工面积同比下降17.7%，反映供给端偏弱态势；就需求端而言，2025年上半年全国新建商品房
销售面积同比下降3.5%，其中商业营业用房同比下降4.8%，同样呈现下行趋势。
从租金表现来看，随着消费市场逐步回暖，重点城市典型购物中心经营情况总体相对平稳，租金下跌趋
势有所缓解。对于部分核心商圈，其中高端项目营业额上涨，加之引入首店、奢侈品等品质项目，使得租金
得到有效支撑。然而，多数商圈的租金依然承受较大压力，部分非核心商圈的项目选择主动降低租金以吸引
优质品牌入驻。中指研究院发布的《2025上半年中国商业地产租金指数研究报告》显示，2025上半年，国内
主要城市优质购物中心商铺平均租金环比下跌0.12%，跌幅较2024下半年收窄0.19个百分点。
近年来，在行业整体承压和格局重塑的背景下，头部企业积极应对挑战，通过标杆项目打造、招商战略
优化以及业态迭代升级等模式盘活存量资产。同时，商业地产加速向深度体验、多元业态的方向演变。
公司的商业地产业务主要以宁波城市广场开发经营有限公司为主体，核心项目为宁波天一广场，其经营
模式有出租、自营、联营，可供经营面积17.08万平方米，自营国购和酷购两家主力店，同时托管和义大道
购物中心和月湖盛园两个项目。公司商业地产地处宁波商贸核心区，经营业态涵盖奢侈品购物中心、高端精
品百货店、时尚潮流品牌商城、城市商业综合体和历史街区等，经过多年的商业地产运营管理实践，已形成
“天一广场为核心、和义大道与月湖盛园为两翼”的大天一商圈（也称天一和义商圈）管理模式。2025年上
半年，广场公司深入贯彻落实国家“进一步提振消费、扩大内需”的战略性部署，坚决扛起促消费、稳增长
的国企担当，紧扣服务新发展格局，统筹推进商圈品质升级、品牌矩阵优化、全渠道营销创新及精细化管理
提升，在复杂市场环境中实现稳中有进、进中提质。
(二)水泥建材
从需求端看，全国水泥市场总体呈现出需求持续性收缩的态势。数字水泥网数据显示，2025年上半年全
国水泥平均出货率较上年同期略有下降，6月份环比和同比均下降约3个百分点，反映出市场实际需求连续走
弱的趋势。从水泥下游需求结构来看，来自基建的需求偏淡，相关投资增速放缓。尽管基础设施建设领域仍
对水泥消费形成支撑，但受地方财政制约，非核心工程资金到位效率降低，影响了水泥消费。同时，房地产
行业面临投资和资金压力，房屋施工及新开工规模呈下滑趋势，导致地产相关水泥需求呈现低迷状态。国家
统计局数据显示，2025年上半年全国累计水泥产量8.15亿吨，同比下降4.3%，产量为2010年以来同期最低水
平。
从供给端看，水泥熟料产能严重过剩，供需不均衡的局面日益严峻，行业竞争加剧导致“内卷”现象严
重，部分企业以低价恶性竞争，破坏行业秩序。7月1日，中国水泥协会发布《关于进一步推动水泥行业“反
内卷”“稳增长”高质量发展工作的意见》，水泥行业须积极响应“反内卷”政策倡导，推动企业实现价格
自律，减少降价抢量、价格战等行为，进一步寻求可持续发展之路。如积极响应产能置换政策，加大错峰生
产力度，停产落后无效产能，以精准科学的方式完成实际产能与备案产能的统一。通过高效的政策执行力实
现产能的长期结构优化，缓解水泥行业供需矛盾，助力行业效益稳步提升，实现高质量发展。
公司以富达建材为平台对现有水泥业务实行集团化管理，水泥制造业务以科环公司下属子公司——舜江
公司、蒙自公司及新平公司为主体，主要产品为32.5级水泥、42.5级水泥、海工水泥等，年生产各类水泥能
力490万吨。主要产地在宁波余姚、云南蒙自、新平三地。2025年上半年，面对水泥行业供需矛盾突出、低
价竞争的恶劣环境，富达建材经营班子认真分析研究市场政策，妥善制定实施产能指标分类方案，强化成本
控制和精细化管理，加强品牌营销和客户服务，同时加大科研创新力度，不断提升产品质量与环保水平，争
取早日实现高端化、绿色化的升级转型。
二、经营情况的讨论与分析
（一）总体经营情况
2025年上半年，公司严格遵循董事会及股东会年度部署，强化顶层设计，持续深化主业提质增效，在夯
实商业地产、水泥建材业务基本盘的同时，积极探索技术创新驱动和新兴业务布局，加快培育高质量发展新
动能。
商业地产：面对不断加剧的商业竞争，积极推进商圈品质升级改造，加强品牌价值内核重构，塑强立体
生态，通过精细化管理、营销模式拓新、服务优化深耕等方式，努力加强商业板块核心竞争力。报告期内，
一是推动天一和义商圈更新项目攻坚提速增效，激活消费场景焕新动能，不断提升商圈品质形象；二是面对
商业需求的深刻调整，通过业态精筛与组合创新、首店经济差异化招商、客群分层精准触达三大策略，重构
商业竞争力。2025年上半年，天一和义商圈共引进新品牌53个，其中宁波首店27家，独有店13家，旗舰店8
家。商圈正努力形成“高端引力场·年轻能量场·生活聚合场”三位一体的立体生态；三是聚合全域流量势
能，激发多元消费活力。通过城市级活动传播全域声量，强化地标影响力；以年轻化主题IP，激活消费新热
点；创新智慧营销活动，夯实长效竞争力；四是深化会员生态运营，精铸服务价值标杆。紧扣“体验升级、
效率优化、价值深化”核心目标，以流程重塑为基础、技术赋能为驱动、精细化运营为支撑，构建起高品质
服务体系，实现服务品质与客户满意度双向跃升。截至6月底，会员总数达160.97万名，客户满意度达100%
，用户规模稳步增长，服务价值进一步凸显。公司积极响应政策，和义大道、国际购物中心成为宁波首批实
现离境退税“即买即退”政策的试点商场。2025年1月，公司选送的国企品牌“天一的故事”获国务院国资
委“地方国资国企优秀品牌故事”。
水泥建材：2025年上半年，在水泥市场需求低迷、价格竞争激烈的背景下，富达建材通过研究调整销售
策略，持续深耕商混企业、重点工程等业务领域，实现水泥板块产销量逆市增长。根据旗下各水泥子公司特
点，制订产能指标分类方案，积极应对工信部水泥行业产能指标置换新政策；加快推进数智化转型工作，通
过搭建数智化系统平台，完成“人、财、物”三大核心数据库，形成“系统平台、应用系统、功能模块、业
务流程”四个层级的数智化管理应用场景。报告期内，舜江公司深化精细管理，优化廉价替代料应用，强化
质量管控体系，进一步降低生产成本；调整经营策略，持续深耕商混企业、重点工程、工地项目以及包装水
泥等业务领域。蒙自公司报告期内水泥销量同比去年增加14.06%，商混业务拓展取得成效，助推企业效益向
好发展；积极响应国家绿色发展号召，全力推进绿色低碳节能技术改造及生产线超低排放改造项目,在节能
降耗与绿色技术改造领域稳步前进；充分利用厂区建筑屋顶等位置铺设光伏组件，推动2.96MWp屋顶分布式
光伏发电项目正式并网运行，采用“自发自用、余电上网”模式实现绿色电力厂内应用，提升能源利用效率
。新平公司紧紧围绕扭亏目标，强化内部管理、优化资源配置、拓展外部市场，整体经营运行稳中有进，部
分关键指标实现同比改善。
（二）主要经济指标及产业板块简况
1、主要经济指标
2025年上半年度公司共完成营业收入7.44亿元，同比下降17.46%，利润总额1.48亿元，同比下降3.57%
，归属于上市公司股东的净利润1.16亿元，同比下降1.79%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净
利润0.99亿元，同比下降4.58%。实现每股收益0.0802元，加权平均净资产收益率3.9384%。期末股东权益合
计31.62亿元，注册资本14.45亿元。
2024年3月起，富达金驼铃因股权转让不再纳入公司合并报表范围。剔除上年同期富达金驼铃相关数据
后，公司营业收入同比增长13.79%，利润总额同比增长8.37%，归属于上市公司股东的净利润同比增长7.75%
。
报告期末公司资产总额39.93亿元，其中货币资金6.77亿元、投资性房地产9.60亿元、一年内到期的非
流动资产及其他非流动资产10.54亿元（主要为可转让大额存单及利息10.22亿元）；负债总额8.31亿元，其
中银行借款3.92亿元；归属于母公司的股东权益28.00亿元，资产负债率20.81%，分别比年初下降2.98%和减
少1.46个百分点。
2、产业板块简况
（1）商业地产：2025年上半年度完成营业收入2.58亿元（占公司上半年营业收入的34.69%，其中租金
收入1.82亿元，商品销售收入0.30亿元，物业广告收入0.27亿元，托管收入0.01亿元），实现利润总额1.68
亿元（占公司利润总额的113.14%)，净利润1.25亿元（归属于上市公司净利润贡献率为107.71%），分别比
上年同期上升2.78%、9.76%和9.11%。天一广场可供经营面积17.08万平方米，出租率94.77%（含自营和联营
）。
（2）水泥建材：2025年上半年度累计销售各类水泥179.79万吨，完成营业收入4.85亿元（占公司上半
年营业收入的65.29%），实现利润总额-0.18亿元（占公司利润总额的-12.06%)，净利润-0.16亿元（归属于
上市公司净利润贡献率为-4.31%），水泥销量和营业收入分别比上年同期增长14.30%、20.66%。
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