经营分析☆ ◇600743 华远地产 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与销售、租赁
【2.主营构成分析】
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 106.93亿 97.88 7.47亿 92.29 6.98
酒店(行业) 1.92亿 1.76 5192.33万 6.42 27.01
其他(补充)(行业) 3888.90万 0.36 1043.93万 1.29 26.84
───────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 106.13亿 97.15 6.92亿 85.59 6.52
酒店产品(产品) 1.92亿 1.76 5192.33万 6.42 27.01
租赁产品(产品) 8062.17万 0.74 5417.44万 6.70 67.20
其他(补充)(产品) 3888.89万 0.36 1043.93万 1.29 26.84
───────────────────────────────────────────────
华北地区(地区) 52.54亿 48.09 2.02亿 24.92 3.84
南部地区(地区) 48.10亿 44.03 5.27亿 65.17 10.96
西北地区(地区) 8.21亿 7.52 6970.40万 8.62 8.49
其他(补充)(地区) 3888.90万 0.36 1043.94万 1.29 26.84
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 132.54亿 96.79 21.85亿 92.22 16.48
酒店(行业) 2.33亿 1.70 8041.07万 3.39 34.46
其他(补充)(行业) 2.06亿 1.50 1.04亿 4.39 50.55
───────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 131.41亿 95.96 21.33亿 90.05 16.24
酒店产品(产品) 2.33亿 1.70 8041.07万 3.39 34.46
其他(补充)(产品) 2.06亿 1.50 1.04亿 4.39 50.55
租赁产品(产品) 1.14亿 0.83 5141.37万 2.17 45.26
───────────────────────────────────────────────
南部地区(地区) 62.84亿 45.89 14.27亿 60.21 22.70
西北地区(地区) 48.05亿 35.09 6.20亿 26.17 12.90
华北地区(地区) 23.98亿 17.51 2.19亿 9.24 9.13
其他(补充)(地区) 2.06亿 1.50 1.04亿 4.39 50.55
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2020-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 73.98亿 95.70 19.75亿 94.04 26.69
酒店(行业) 1.95亿 2.52 3814.40万 1.82 19.61
其他(补充)(行业) 1.38亿 1.79 8704.91万 4.15 63.07
───────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 72.76亿 94.12 19.39亿 92.35 26.65
酒店产品(产品) 1.95亿 2.52 3814.40万 1.82 19.61
其他(补充)(产品) 1.38亿 1.79 8704.91万 4.15 63.07
租赁产品(产品) 1.22亿 1.58 3552.17万 1.69 29.08
───────────────────────────────────────────────
华中地区(地区) 24.99亿 32.33 7.00亿 33.32 27.99
华南地区(地区) 23.70亿 30.66 6.32亿 30.11 26.67
西北地区(地区) 23.15亿 29.95 5.95亿 28.32 25.69
华北地区(地区) 4.08亿 5.27 8629.41万 4.11 21.16
其他(补充)(地区) 1.38亿 1.79 8704.90万 4.15 63.07
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2019-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 71.00亿 95.66 18.80亿 92.19 26.49
酒店(行业) 1.89亿 2.55 4240.62万 2.08 22.44
其他(补充)(行业) 1.33亿 1.79 1.17亿 5.73 87.88
───────────────────────────────────────────────
开发产品(产品) 69.68亿 93.89 18.54亿 90.92 26.61
酒店产品(产品) 1.89亿 2.55 4240.62万 2.08 22.44
其他(补充)(产品) 1.33亿 1.79 1.17亿 5.73 87.88
租赁产品(产品) 1.31亿 1.77 2596.31万 1.27 19.77
───────────────────────────────────────────────
西北地区(地区) 48.48亿 65.33 11.20亿 54.92 23.11
华南地区(地区) 9.71亿 13.09 4.34亿 21.30 44.72
华中地区(地区) 9.18亿 12.37 1.75亿 8.59 19.10
华北地区(地区) 5.51亿 7.43 1.93亿 9.46 35.00
其他(补充)(地区) 1.33亿 1.79 1.17亿 5.73 87.88
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2022-12-31
前5大客户共销售3.74亿元，占营业收入的3.42%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 37382.71│ 3.42│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购9.39亿元，占总采购额的20.83%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 93851.85│ 20.83│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司的主营业务为房地产开发与销售、租赁，属于房地产行业。公司开发的房地产产品涉及住宅、写字
楼、商业、酒店等多种业态。开发完成后的房地产产品以销售为主，自持部分投资性物业，主要为商业和酒
店。报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。
报告期内，在政策逐渐向好的环境下，市场尚未展现出预期的回暖迹象，仍持续低迷。
2023年上半年，中央明确房地产行业支柱地位，同时多次强调坚持“房住不炒”，因城施策支持刚性和
改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”“促需求”“
防风险”的各项举措逐步落位。上半年，全国各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，涉及
公积金支持政策、发放购房补贴、优化限购、降低首付比例及房贷利率等方面，超40城下调首套房贷利率下
限至4%以下，普通二线及三四线城市房地产限制性政策已基本取消。
市场方面，2023年上半年百城新房价格保持横盘态势，二手房价格持续下跌，涨跌幅分别为0.01%和0.8
2%，二手房价已连续14个月下跌。二季度，市场恢复节奏有所放缓，百城新建住宅均价环比由涨转跌，二手
房受挂牌量持续走高影响，环比跌幅逐步扩大。据国家统计局和中指数据显示，2023年上半年，房地产开发
企业房屋施工面积79.15亿平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积55.71亿平方米，下降6.9%。房屋新
开工面积4.99亿平方米，下降24.3%。其中，住宅新开工面积3.63亿平方米，下降24.9%。房屋竣工面积3.39
亿平方米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积2.46亿平方米，增长18.5%。商品房销售面积5.95亿平方米，同
比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额6.31万亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%
。商品房待售面积6.42亿平方米，同比增长17.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。期间，重点100城新建
商品住宅成交活跃度一季度回升、二季度回落，累计成交规模同比增长11%，成交规模为近年来同期较低水
平，二季度市场持续转弱，6月销售面积同比降幅超20%。市场需求仍持续保持在较低水平尚未有明显转暖迹
象，市场成交走势也尚未得到明显的改善。
土地方面，上半年全国土地市场延续低迷态势，300城住宅用地供求规模同比下降均超三成，降至近十
年来同期最低；核心城市优质地块放量，带动楼面价结构性上涨。全国销售承压背景下，房企在核心城市补
货意愿增强，局部城市土拍升温，北京、杭州等城市多宗地块竞拍至最高上限，参拍企业数量创新高。上半
年地方国资托底乏力，22城中拿地金额占比由上年的42%降至9%，央国企仍是拿地主力，上半年拿地金额占
比升至58%。
面对上述行业发展环境，公司积极实施“强回款、降成本、提品质”的经营方针，有效把握市场需求释
放节奏，根据市场情况动态调整经营及销售策略，同时不断调整债务结构，稳步降低负债水平，努力改善三
条红线的指标数据，保障公司现金流安全，积极稳健推进公司各项经营管理工作。
展望下半年，随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强，但房地产政策的调整力度和节奏取
决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济“稳定器”，托底政策或将
加快落地。需求端政策或仍将聚焦在降低购房门槛和购房成本上。基于“因城施策”，核心一二线城市存在
一区一策优化可能；企业端有望继续落实资金支持政策；“保交楼”资金和配套政策亦存在进一步发力空间
。公司将不断提升经营管理水平，强化销售回款，降低运行成本，优化资本结构，结合整体发展状况灵活安
排投资，防范运营风险;同时积极开拓思路推进转型发展战略，拓展“房地产+”业务，努力聚集各项资源从
各方面保障公司长期稳健发展。
二、报告期内核心竞争力分析
今年是“华远”品牌创立整整四十年。从1983年到2023年，华远品牌创立与国家改革开放同频，秉承与
生俱来的国企红色基因，穿越四十年行业周期与风雨，始终坚守“责任地产，品质建筑”的企业使命，将坚
韧、团结、探索、奋斗的精神融入一代代华远人跳动的脉搏。
华远地产作为国内房地产行业的先驱企业，在房地产开发投资业务领域积累了丰富的行业经验和核心竞
争力，成功跨越多个行业周期。公司主要以房地产开发业务为核心，目前已经形成支持该业务发展的健全组
织体系、深厚行业经验、成熟团队配置和知名品牌支撑。公司时刻关注行业宏观政策的调整方向，凭借着多
年经验灵活调整经营策略，应对多变的市场环境，不断强化公司核心竞争力，促进公司长期稳健的发展。
1、以党建引领发展，赓续国企红色基因。
公司自创立之始一直跟随党的脚步前进，深入贯彻落实新时代党的建设总要求，带领全体干部职工守正
创新，凝心聚力、埋头苦干，彰显国企责任与担当，推动基层党组织从有形覆盖向有效覆盖转变，促进党建
与经营深度融合，以红色基因实现基业长青。
报告期内，公司在北京市西城区国资委党委、华远集团党委的坚强领导下，坚持以政治建设为统领，贯
彻落实“两个一以贯之”，以落实全面从严治党主体责任为主线，以规范党内政治生活为重点，以保障公司
安全生产稳定为主要目标，充分发挥党对企业发展的领导和政治核心作用，把方向、管大局、促落实，持续
推进公司法人治理结构建设，进一步规范党组织和董事会、经理层等治理主体的权责，将党建工作融入公司
治理各环节。创新党建工作方法，凝聚发展合力，推动党建工作与生产经营深度融合，把党的政治优势、组
织优势和群众工作优势转化为企业的竞争力和发展优势，有力保障公司健康持续发展。
2、四十载沉淀铸品牌，夯实根基促发展。
公司控股股东华远集团为北京市西城区国有独资企业，自1983年创建“华远”品牌，距今已整整40年的
历史，是国内最早从事房地产开发的企业之一，旗下全资、控股及参股二级企业30余家（含上市公司4家）
，业务涵盖房地产、金融服务、商业服务、科技实业、扶农助农等多个领域，系立足西城、深耕北京、面向
全国的综合性企业集团。公司始终以“来源于社会，服务于社会”为企业宗旨，坚持将践行国企责任、打造
专业能力和提升产品品质视为长久稳健发展的根基，并以强大的国有资本作为坚强后盾为公司长期稳定的可
持续发展提供有力的支持。报告期内，随着公司多个具备市场影响力项目入市，叠加华远品牌创立40周年、
国企品牌价值凸显等因素，公司持续积累品牌力量，获得更多的信赖与认可，赢得了平稳发展及良好品牌口
碑。报告期内公司持续入围行业品牌百强榜单，在克而瑞发布的《2023上半年中国房地产企业品牌传播力TO
P100排行榜》中排名第55位，并持续刷新亿翰发布的《2023年中国典型房企品牌研究指数TOP50》排名，最
高排名第27位。同时，随着自媒体平台私域流量池的逐步培育及客户黏性提升，公司官方微信公众号持续入
围克而瑞发布的《人气官微TOP10》，最高排名第4位，并持续入围乐居财经发布的《房企官微影响力100强
》，最高排名第28位。短视频平台上公司品牌口碑及影响力进一步扩大，公司官方视频号入围凤凰网风财讯
房企官方视频号榜《影响力指数50强》榜单，位列第28位。
3、坚守初心，践行使命，深化产品与服务双轮驱动。
华远地产始终坚守“责任地产，品质建筑”的企业使命，坚持长期主义，走高质量、可持续发展道路，
将产品品质与企业责任视为发展的根基，坚持践行高品质“产品+服务”的双轮驱动战略，以全维度开发运
营理念，从不同客户的需求出发，实现全业态产品打造、全龄化业主服务、全流程管控，向社会提供不断精
细化的高品质产品与服务。
多年来，公司海蓝系、和墅系、裘马系、悦享系等住宅产品及国际中心系、悦中心系、华中心系等商办
类产品已为社会提供了大量高品质居所和商办场所，为客户所广泛认可，创造了良好的企业口碑。但公司仍
深悉市场处于不断进化阶段，始终保持深入调研与创新思路，不断升级产品标准，根据不同客群设计相应建
筑，力求将产品品质永远保持在行业最前沿。同时，公司亦不断升级客户服务标准，公司着力打造的华远Hi
平台作为公司独有的客户服务平台，从客户需求中诞生，是公司对于居民生活、社区生长与城市共建的系统
性解决方案。
2016年至今，华远Hi平台已成长为公司成熟的服务品牌，获得客户与行业认可，并成为公司“房地产+
”业务转型的重要能力之一。报告期内，Hi平台持续释放多重价值，让C端用户感知服务的同时，使B端、G
端甚至更广泛人群感知华远地产运营、管理等全方位能力，实现共创共赢。上半年，Hi平台全新孵化交付增
值服务，为客户提供交付一站式拎包入住服务；延长“Hi想家”业务链，为业主提供社区便捷消费、房屋租
赁等一系列服务，解决离家1公里的生活问题；与客户共创社区Hi空间多样业态，让社区生活丰富多彩。随
着在迭代创新中所积累的多重能力，以及所展现的对客户、行业及多维受众的价值，Hi平台与58,000余位业
主建立链接，实现良好的社区生态与服务体验。
4、做优主业，积蓄力量，培育转型发展新业务。
公司在全国范围内已布局京津冀区域、西部区域、南部区域，入驻城市包括北京、西安、长沙、天津、
广州、重庆、石家庄、佛山、银川、涿州、任丘等。未来公司将继续发挥现有核心城市已经积淀的资源、品
牌、人力等方面优势，持续深耕现有区域，做优主业，积蓄力量。同时，公司基于40载地产行业深耕底蕴，
利用成熟的开发经营管理经验、市场化运营团队以及良好的品牌声誉和国企信用优势，不断努力探索和拓展
新的业务发展方向，以长效助力公司稳健持续发展。报告期内，公司在城市更新、项目代建、商业经营运营
、提供增值服务等领域大力开拓，稳步推进转型发展，积极打造公司新的核心竞争力。随着京西大悦城项目
圆满开业，公司实现了“房地产+”业务开门红，为转型发展迈出坚实的一步。
5、高质量管控、多端口协同发力、保障信用安全。
当前行业形势下，确保现金流安全是维系企业经营安全的基础。面对监管政策的变化，公司始终能够迅
速反应，及时调整经营策略，改善资本负债结构，严守资金安全底线。公司长期与多家金融机构保持稳定的
战略合作伙伴关系，以合理的融资成本、多元化的融资渠道获取资金，保证持续稳固的融资能力，为公司稳
定、可持续发展提供资金保障。
报告期内，公司贯彻“保信用、防风险、促发展”的经营方针，继续狠抓回款，严控支出，持续调整筹
资结构，多端口协同发力，确保公司资金安全。在保证新开项目融资落位的同时，公司坚持科学谋划，多维
贡献资金增量，有效优化负债期限结构，保障主体信用安全，彰显国企韧性。
6、优化管理体系，提升管理效率，聚焦人才发展。
华远地产历经中国房地产市场数十年跌宕起伏的考验，公司管理团队具有丰富的项目运作经验，具备专
业的企业运营能力，能够灵活调动资源、转换经营策略，主动适应房地产周期波动，在各种市场环境下均能
确保企业获得稳定的发展。
报告期内，为提升组织管理效率，加强总部与一线协同，对公司现行组织架构进行了优化调整，进一步
加强了公司对经营风险的防范能力。面对房地产行业发展的新形势，结合“十四五人才发展规划”及“提升
工作效能水平、提升干部队伍素质能力”的双提升工程要求，华远地产推行实施多项创新举措，有效推进组
织建设等工作，并通过科学的绩效管理工具灵活运营组织绩效与个人绩效的关联性，有效促进激发员工工作
积极性，真正实现奖优罚劣。针对组织目标聚焦的专题，华远地产从人力资源专业维度，搭建推出华远目标
共识管理工具，强调通过团队合力，共同找出团队面临的问题，有效赋能助力一线业务达成。面对行业新形
势，立足业务根本需求，针对性的推出“职能进一线”等专项培训，基于不同人群，拓宽线上学习资源，赋
能专项学习资源，打造公司内部自驱型学习文化。在人才发展层面，推出专业序列“我要发展”项目，鼓励
员工主动发展，提升团队人才核心竞争力，助力公司稳健发展。
三、经营情况的讨论与分析
公司开发项目分布于北京、涿州、任丘、石家庄、西安、银川、重庆、长沙、天津、广州、佛山等城市
。报告期内，公司操盘及并表项目实现开复工面积约316万平方米，其中新开工面积约4万平方米，竣工面积
约40万平方米；完成销售签约额36.48亿元，同比减少0.8%；完成销售签约面积30.51万平方米，同比增加25
.1%。
〖免责条款〗
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用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
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性、安全性以及出错发生都不作担保。
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