经营分析☆ ◇600748 上实发展 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发和经营。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 10.26亿 99.72 1.39亿 99.36 13.50
建筑施工业 (行业) 288.60万 0.28 88.77万 0.64 30.76
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(产品) 6.04亿 58.64 7045.58万 50.53 11.67
房地产租赁(产品) 1.99亿 19.36 1.17亿 83.73 58.59
房地产销售(产品) 1.10亿 10.72 -4472.30万 -32.07 -40.51
酒店经营收入(产品) 9830.72万 9.55 -1438.19万 -10.31 -14.63
其他业务(产品) 1490.51万 1.45 1045.28万 7.50 70.13
工程项目收入(产品) 288.60万 0.28 88.77万 0.64 30.76
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 97.58亿 99.01 38.62亿 99.43 39.57
建筑施工业(行业) 5663.05万 0.57 -162.89万 -0.04 -2.88
其他业务(行业) 4054.37万 0.41 2375.18万 0.61 58.58
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房地产销售(产品) 81.06亿 82.25 35.30亿 90.88 43.55
物业管理服务(产品) 11.19亿 11.35 1.01亿 2.59 8.99
房地产租赁(产品) 3.99亿 4.05 2.29亿 5.89 57.33
酒店经营收入(产品) 1.35亿 1.37 251.84万 0.06 1.87
工程项目收入(产品) 5663.05万 0.57 -162.89万 -0.04 -2.88
其他业务(产品) 4054.37万 0.41 2375.18万 0.61 58.58
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 72.74亿 73.80 25.61亿 65.94 35.21
华北(地区) 24.84亿 25.21 12.84亿 33.06 51.69
西南(地区) 5688.48万 0.58 1509.44万 0.39 26.53
其他业务(地区) 4054.37万 0.41 2375.18万 0.61 58.58
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截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 34.00亿 98.58 7.25亿 97.87 21.33
建筑施工业(行业) 2797.99万 0.81 1.25万 0.00 0.04
其他(补充)(行业) 2116.22万 0.61 1573.55万 2.12 74.36
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房地产销售(产品) 26.67亿 77.34 5.57亿 75.21 20.89
物业管理服务(产品) 5.12亿 14.83 3599.37万 4.86 7.04
房地产租赁(产品) 2.00亿 5.79 1.22亿 16.50 61.25
工程项目收入(产品) 2797.99万 0.81 1.25万 0.00 0.04
酒店经营收入(产品) 2133.30万 0.62 971.11万 1.31 45.52
其他(补充)(产品) 2116.22万 0.61 1573.55万 2.12 74.36
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 50.96亿 97.11 10.98亿 97.56 21.55
建筑施工业(行业) 1.09亿 2.08 24.50万 0.02 0.22
其他(补充)(行业) 4274.81万 0.81 2720.39万 2.42 63.64
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房地产销售(产品) 38.03亿 72.47 8.96亿 79.57 23.55
物业管理服务(产品) 9.73亿 18.53 7032.06万 6.25 7.23
房地产租赁(产品) 2.90亿 5.52 1.38亿 12.23 47.51
工程项目收入(产品) 1.09亿 2.08 24.50万 0.02 0.22
其他(补充)(产品) 4274.81万 0.81 2720.39万 2.42 63.64
酒店经营收入(产品) 3060.42万 0.58 -546.67万 -0.49 -17.86
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华东(地区) 51.13亿 97.44 10.61亿 94.22 20.74
华北(地区) 5265.52万 1.00 3881.52万 3.45 73.72
其他(补充)(地区) 4274.81万 0.81 2720.39万 2.42 63.64
西南(地区) 3908.19万 0.74 -101.43万 -0.09 -2.60
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售25.84亿元，占营业收入的26.22%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 258436.28│ 26.22│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购24.96亿元，占总采购额的47.88%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 249564.13│ 47.88│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在
创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上多元扩展物业管理业态，增加物业管理规模。
2024年上半年，外部环境复杂性严峻性不确定性明显上升、国内结构调整持续深化等带来新挑战，但宏
观政策效应持续释放、外需有所回暖、新质生产力加速发展等因素也形成新支撑。房地产行业方面，2024年
上半年行业整体下行压力较大，据国家统计局发布的数据显示，1-6月份全国房地产开发投资约52,529亿元
，同比下降10.10%，住宅投资约39,883亿元，同比下降10.40%；同期新建商品房销售面积约47,916万平方米
，同比下降19%，其中住宅销售面积下降约21.90%；截至6月末，商品房库存待售面积约73,894万平方米，同
比增长15.20%，其中住宅待售面积增长23.50%。房地产政策方面，中央政府定调楼市政策方向，提出“统筹
研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，并进一步明确“对于存量房产、土地消化、盘活等工作既
要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”，在此基调下，今年上半年各级政府持续出台多项房地
产市场利好政策，但传递到市场前端见效仍需时间。
二、报告期内核心竞争力分析
公司坚持以“融产结合、创新发展”为目标，以上海为核心的长三角经济区等重点区域战略布局，集合
优势资源，强化内部管理，积极对外拓展。一是坚持主责主业，以提升主业运营能力为核心，以信息化和精
益化管理为手段，促进主业升级，积极参与城市更新，适时增持优质项目资源；二是优化资产配置，依托技
术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，增强资产经济效益；三是提升服务能力，加大物业服务业
等产业培育、整合力度，以专业化和标准化管理为抓手，积极探索和提升品牌内涵，有效提升市场竞争力。
三、经营情况的讨论与分析
（一）上半年经营情况分析
2024年上半年，公司紧跟上实集团战略规划，围绕“盘活资产、加快建设、优化经营、提升服务”为重
点，明确年度经营目标，梳理资产情况，有序处置风险事件，推动项目建设，保障公司日常经营整体平稳。
1、落实重大风险事项整改，筑牢公司治理防线
报告期内，公司持续落实处理前期重大风险事项。2024年上半年，公司先后收到上海证监局的行政处罚
决定书及上海证券交易所的纪律处分决定书，对公司前期违规事项进行了处罚。近两年来，公司在重大风险
事件发生后积极采取各种针对性措施对所涉事项进行整改，有效填补漏洞。同时，公司经营管理团队深刻总
结事件经验教训，全面审视现有公司治理结构，从内部制度梳理修订、推广落实到监督执行全方位提升公司
治理，尽可能消除管理盲区，形成管理闭环，筑牢治理架构与防线。
2、房地产销售不及预期，重点项目建设正常推进
报告期内，房地产行业大环境持续低迷，公司密切关注各城政策及楼市变化，主动应对行业整体不景气
状况，于报告期内实现签约金额2.4亿元人民币。具体开发项目方面，苏州楼市持续走低，“海上都荟”项
目于5月中旬现房入市遇冷，未达成上半年目标，项目加强高品质精装现房优势的宣传，及时调整拓客策略
，为下半年销售有起色做好铺垫；上海青浦海源别墅二期北项目，借助庄园式独栋的稀缺产品优势，提前锁
定客户，销售有所突破，于报告期内实现签约1.6亿元人民币；泉州海上海项目，积极拓展商办客户，论证
合理价格，为加快整盘商办产品去化做好准备。项目建设方面，公司依然秉承安全生产至上原则，于今年上
半年重点建设项目包括上海青浦项目配套湖滨小学工程、上海宝山吴淞创新城15更新单元03-02地块和上海
虹口北外滩90#地块，其中在90#号地块的建设过程中不断克服历史保护建筑加固、临近地铁线路保护建设等
一系列建设难题，在确保施工安全的情况下有序推进建设工作。另外，公司土地储备中的上海青浦朱家角D2
地块，因整体规划调整，于今年上半年变更为上海青浦朱家角20-05、20-03地块，其中20-03地块用途为公
共设施用地，20-05地块为住宅开发建设用地，住宅开发建设总量与规划调整前的总量保持一致。
3、不动产事业平稳经营，物业管理进一步提升品质
报告期内，公司不动产事业经营聚焦核心商办项目，多措并举努力化解市场整体下行压力。2024年上半
年，在商办租赁市场承压的情况下，公司稳定主要客户结构，保障上海、青岛等核心地区主要商办项目的出
租率不降。酒店运营方面，今年上半年商务、游客、宴会等酒店主要业务收入来源较去年同期相比有所下降
。公司自持的长租公寓方面，上海嘉定项目长租公寓于上半年继续保持约95%较高的出租率，新增的上海宝
山顾村项目配套长租公寓出租率也接近6成。物业管理方面，上实服务于2024年上半年坚持以高品质、稳收
入、促品牌为经营方针，1-6月新拓展项目17个，成功续标项目32个，在管项目合计317个。上半年整体在管
面积约3160万平方米，其中非住宅项目约占58%，住宅项目约占42%。上实服务品牌于上半年荣获“2024中国
物业服务力百强企业第24名”、“2024上海市物业服务企业综合百强第3名”、“2024中国物业服务华东品
牌企业30强”等殊荣。
（二）下半年经营展望
2024年下半年，公司需着力趋势预测与机遇把握，秉承重点突破、加强执行的原则，全力以赴推动项目
销售及回款，保障资金平衡，平稳推进重点项目建设。
1、总结经验教训，加强风控治理
2024年下半年，公司在处理风险事项的善后工作的同时全体上下必须持续加强对各类最新法律法规的学
习和理解。在日常工作实践中，充分发挥上市公司三会体系互补职能，优化上市公司治理结构。另一方面，
公司亦会持续完善企业风险管理体系，以风险管理为核心、合规监督为要点更新内控制度建设，确保内部控
制形成严格、有效、规范、全面的闭环体系。
2、优化资产结构，平衡经营资金
2024年下半年，公司土地储备和可售项目较少，公司需进一步盘点及梳理资产结构，排摸市场情况，做
好低效资产的处置工作。同时，对于各开发项目尾盘库存进行统筹规划，以期尽可能一揽子盘活库存资产，
为公司后续经营发展留出空间。另一方面，在行业整体仍待复苏的情况下，公司必须加强经营性资金链的安
全管理，时刻做好现金流监控，合理配置资源，改善资产负债结构，增强企业的抗风险能力。
3、丰富销售手段，提升建设效率
2024年下半年，在房地产销售去化方面，公司需抓住房地产政策宽松的窗口期，持续跟踪各在售项目地
方市场情况，在市场有所回暖时抓住时机，及时调整销售策略促进项目去化。项目建设方面，下半年要融合
精细化管理、数字化管理、强化目标成本控制与市场对标机制的前提下提升开发效率，推动各在建项目完成
年度建设目标。
4、物业管理转型升级，租赁业务规范运营
2024年下半年，物业管理方面，公司要以技术更新为抓手，从传统物业管理向智慧物业服务转型，进一
步提升物业管理服务质量。实践中通过服务分级深化，完成模块化物业服务特色产品，为客户提供个性化定
制服务产品。聚焦IFM和城市运营服务，拓展物业服务深度与宽度，力争拓展更多非住宅和城市公共服务项
目，为公司物业服务板块拓展规模及增加新的利润增长点。不动产租赁方面，公司经营要严格监管部门对国
有资产租赁管理相关工作实施意见的框架自我审视，形成公开化、市场化、标准化的运营实施机制。酒店和
长租公寓运营等新租赁业态方面，公司要通过与专业运营机构的合作和学习优秀管理经验，找差距、补短板
，做好项目运营和品牌建设的长效工作。
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