经营分析☆ ◇600748 上实发展 更新日期：2026-09-12◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发销售、物业服务、自持不动产租赁
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 10.15亿 99.92 1.26亿 100.04 12.37
建筑施工业(行业) 79.25万 0.08 -5.20万 -0.04 -6.56
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(产品) 6.34亿 62.46 4998.49万 39.84 7.88
房地产租赁(产品) 1.73亿 17.06 8778.32万 69.96 50.65
房地产销售(产品) 1.03亿 10.11 -85.25万 -0.68 -0.83
酒店经营收入(产品) 1.01亿 9.90 -1261.38万 -10.05 -12.55
其他业务(产品) 400.15万 0.39 121.76万 0.97 30.43
工程项目收入(产品) 79.25万 0.08 -5.20万 -0.04 -6.56
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 31.76亿 93.73 8.06亿 80.24 25.37
建筑施工业(行业) 1.98亿 5.86 1.94亿 19.29 97.60
其他业务(行业) 1409.12万 0.42 472.66万 0.47 33.54
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 13.49亿 39.83 5.55亿 55.30 41.15
物业管理服务(产品) 12.58亿 37.13 9529.48万 9.49 7.57
房地产租赁(产品) 3.31亿 9.78 1.56亿 15.57 47.19
酒店经营收入(产品) 2.37亿 6.99 -115.06万 -0.11 -0.49
工程项目收入(产品) 1.98亿 5.86 1.94亿 19.29 97.60
其他业务(产品) 1409.12万 0.42 472.66万 0.47 33.54
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 30.51亿 90.04 9.40亿 93.60 30.81
华北(地区) 2.64亿 7.79 4656.90万 4.64 17.64
西南(地区) 5946.88万 1.76 1295.78万 1.29 21.79
其他业务(地区) 1409.12万 0.42 472.66万 0.47 33.54
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 12.32亿 100.00 2.81亿 100.00 22.84
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(产品) 6.43亿 52.15 6067.89万 21.56 9.44
房地产销售(产品) 2.84亿 23.03 1.20亿 42.65 42.30
房地产租赁(产品) 1.83亿 14.89 9812.79万 34.86 53.49
酒店经营收入(产品) 1.06亿 8.56 -985.13万 -3.50 -9.34
其他业务(产品) 1684.92万 1.37 1245.48万 4.42 73.92
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 24.55亿 98.44 6.47亿 97.19 26.35
其他业务(行业) 3605.32万 1.45 2260.28万 3.40 62.69
建筑施工业(行业) 277.63万 0.11 -391.97万 -0.59 -141.19
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物业管理服务(产品) 12.63亿 50.63 1.11亿 16.60 8.75
房地产销售(产品) 5.79亿 23.20 3.37亿 50.60 58.20
房地产租赁(产品) 3.83亿 15.34 2.09亿 31.42 54.66
酒店经营收入(产品) 2.31亿 9.27 -947.18万 -1.42 -4.10
其他业务(产品) 3605.32万 1.45 2260.28万 3.40 62.69
工程项目收入(产品) 277.63万 0.11 -391.97万 -0.59 -141.19
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 21.45亿 86.01 5.89亿 88.56 27.48
华北(地区) 2.54亿 10.17 3749.87万 5.63 14.78
西南(地区) 5908.32万 2.37 1601.85万 2.41 27.11
其他业务(地区) 3605.32万 1.45 2260.28万 3.40 62.69
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售12.36亿元，占营业收入的36.47%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│泉州市歆源实业投资有限公司 │ 74055.59│ 21.86│
│上海申通地铁集团有限公司 │ 19488.90│ 5.75│
│友邦人寿保险有限公司 │ 18867.92│ 5.57│
│上海环球金融中心投资株式会社(日本) │ 5775.77│ 1.70│
│上海博物馆 │ 5396.96│ 1.59│
│合计 │ 123585.14│ 36.47│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购7.52亿元，占总采购额的33.90%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│上海建工集团股份有限公司 │ 33002.74│ 14.87│
│中国五矿集团有限公司 │ 22434.64│ 10.11│
│中国交通建设集团有限公司 │ 8106.14│ 3.65│
│中国建筑股份有限公司 │ 6622.60│ 2.98│
│江苏南通二建集团有限公司 │ 5053.11│ 2.28│
│合计 │ 75219.23│ 33.90│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，公司的主营业务以房地产开发销售、物业服务、不动产租赁三大板块为主。房地产开发销售
以上海为核心的长三角地区为主，开发产品涵盖别墅、中高层住宅、商办楼宇等；物业服务对象以住宅类与
非住宅类各占半壁江山，其中非住宅类服务对象以政府机关、高校、医院、轨道交通及大型机构为主；不动
产租赁方面，公司的自持物业主要集中于上海地区及青岛金家岭金融区内，项目总体地理位置较佳。
近年来，我国各地区按照党中央的决策部署因城施策，持续优化调整房地产的政策，控增量、去库存、
优供给，有序放宽购房限制，深化住房公积金制度改革，加大保障房住房供给，推动实施城市更新改造，从
供需两端双向发力，出台了一系列配套政策。2026年上半年，根据国家统计局数据来看，政策成效逐步显现
。具体数据显示报告期内，（1）新建商品房销售面积约40,140万平方米，同比有所下降，截至6月底待售面
积76,315万平方米，同比下降0.9%；（2）我国一线城市商品住宅销售价格环比连续4个月上涨，二三线城市
商品住宅销售价格总体降幅收窄。
二、经营情况的讨论与分析
(一)2026年上半年经营情况分析
2026年上半年，公司贯彻落实上实集团战略规划，紧紧围绕“存量盘活、提质增效”工作主线，全力推
进资产处置、项目建设、历史问题化解与转型发展。上半年，在资产盘活、重点项目攻坚、战略规划落地、
风险防范等方面取得进展，但房地产产品开发销售不及预期，整体运营仍面临较大挑战。
1.应对市场变化，经营业务依然面对挑战
报告期内，公司房地产开发销售板块的业务受制于产品所在不同地区的市场环境，各项目分化显著，库
存去化进度缓慢。其中，上海青浦海源别墅签约金额3,635万元；泉州上实海上海项目在SOHO、办公楼、商
铺和车位的库存签约约3,229万元；苏州上实海上都荟签约34套住宅，签约金额约9,688万元；上海宝山吴淞
道一号项目上半年签约3,835万元，去化进度不及预期。不动产租赁方面，上半年总体租赁面积约为39万平
方米，其中青岛“上实中心”项目商办稳定，出租率及租金水平均保持平衡，上海地区因地段和产品有所分
化，通过租金优惠等举措保障出租率维持在77.81%。长租公寓方面，上海顾村菁英荟保持了97%的高出租率
。酒店经营方面，青岛美高梅酒店上半年业绩表现平稳，湖州皇冠假日酒店业绩有所下滑。
2.物业服务持续发力，转型提速稳健增长
报告期内，公司物业服务板块表现不俗。上实服务经过多年的耕耘已跻身行业前列。上实服务围绕城市
运营服务，特别在医疗大健康服务领域取得突破，成为上海医药物流中心、沪申五官科医院等项目的物业服
务供应商，继续保持非住宅业务的版图拓展。截至2026年上半年，上实服务合计在管项目304个，合同在管
面积约3317万平方米，非住宅业务超过六成。同时荣获“2026中国物业服务企业综合实力25名”等多项行业
殊荣。
3.董事会换届平稳完成，持续加强公司治理
报告期内，公司第九届董事会届满到期。公司根据控股股东的推荐，做好第十届董事会候选人的各项背
调及诚信查询工作，确认候选董事符合任职资格后提交董事会及股东会审议。截至6月底，公司第十届董事
会成员已顺利当选，董事会同步聘任了新一届的经营管理团队。公司董事会及经营管理团队未发生重大调整
，换届工作顺利完成。另外，公司也持续关注资本市场法律法规的更新，于上半年根据《上市公司治理准则
》最新版的要求完成了《公司董事、高管薪酬管理制度》的更新，保证董事、高管的薪酬与经营业绩相匹配
的原则落地，为加强公司治理的关键举措之一。经营发展方向方面，经董事会战略与投资委员会审议通过，
公司完成了十五五规划纲要，拟在上实集团十五五规划的框架内，结合市场及行业情况，以城市运营服务主
体为定位，以存量盘活、物业提升为目标，构建具体的战略体系并推动落实。风险化解方面，君证（宁波梅
山保税港区）股权投资合伙企业（有限合伙）诉公司大额合同纠纷一案经一审判决驳回原告请求，后续公司
将继续做好二审的应对工作。
(二)2026年下半年工作展望
在充分分析和总结上半年的经营问题和挑战后，2026年下半年公司将聚焦“抢销售、稳租赁、育服务、
破难题”四大方面，坚持攻坚年度工作目标。
房地产开发销售方面，公司下半年要做好上海青浦别墅项目“海上湾鎏”的入市销售前期准备工作，持
续因城施策做好上海宝山吴淞道一号、苏州海上都荟、泉州上实海上海非住宅产品等持续在售项目的销售工
作。
物业服务方面，持续以上实服务、上实商管两大平台锚定城市运营服务工作，紧扣“智慧城市空间运营
商”“绿色健康生态服务集成商”，以公司去年与上海北外滩（集团）有限公司的战略合作为基础，在上海
北外滩地区实际开展工作摸索区域化城市运营服务。加强数字化平台管控，更高效开展日常经营工作。
公司治理方面，公司将继续集中精力做好重要诉讼的应对，维护公司权利。
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