经营分析☆ ◇600748 上实发展 更新日期：2026-03-25◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发销售、物业服务、自持不动产租赁
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 31.76亿 93.73 8.06亿 80.24 25.37
建筑施工业(行业) 1.98亿 5.86 1.94亿 19.29 97.60
其他业务(行业) 1409.12万 0.42 472.66万 0.47 33.54
─────────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 13.49亿 39.83 5.55亿 55.30 41.15
物业管理服务(产品) 12.58亿 37.13 9529.48万 9.49 7.57
房地产租赁(产品) 3.31亿 9.78 1.56亿 15.57 47.19
酒店经营收入(产品) 2.37亿 6.99 -115.06万 -0.11 -0.49
工程项目收入(产品) 1.98亿 5.86 1.94亿 19.29 97.60
其他业务(产品) 1409.12万 0.42 472.66万 0.47 33.54
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 30.51亿 90.04 9.40亿 93.60 30.81
华北(地区) 2.64亿 7.79 4656.90万 4.64 17.64
西南(地区) 5946.88万 1.76 1295.78万 1.29 21.79
其他业务(地区) 1409.12万 0.42 472.66万 0.47 33.54
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 12.32亿 100.00 2.81亿 100.00 22.84
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(产品) 6.43亿 52.15 6067.89万 21.56 9.44
房地产销售(产品) 2.84亿 23.03 1.20亿 42.65 42.30
房地产租赁(产品) 1.83亿 14.89 9812.79万 34.86 53.49
酒店经营收入(产品) 1.06亿 8.56 -985.13万 -3.50 -9.34
其他业务(产品) 1684.92万 1.37 1245.48万 4.42 73.92
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 24.55亿 98.44 6.47亿 97.19 26.35
其他业务(行业) 3605.32万 1.45 2260.28万 3.40 62.69
建筑施工业(行业) 277.63万 0.11 -391.97万 -0.59 -141.19
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(产品) 12.63亿 50.63 1.11亿 16.60 8.75
房地产销售(产品) 5.79亿 23.20 3.37亿 50.60 58.20
房地产租赁(产品) 3.83亿 15.34 2.09亿 31.42 54.66
酒店经营收入(产品) 2.31亿 9.27 -947.18万 -1.42 -4.10
其他业务(产品) 3605.32万 1.45 2260.28万 3.40 62.69
工程项目收入(产品) 277.63万 0.11 -391.97万 -0.59 -141.19
─────────────────────────────────────────────────
华东(地区) 21.45亿 86.01 5.89亿 88.56 27.48
华北(地区) 2.54亿 10.17 3749.87万 5.63 14.78
西南(地区) 5908.32万 2.37 1601.85万 2.41 27.11
其他业务(地区) 3605.32万 1.45 2260.28万 3.40 62.69
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 10.26亿 99.72 1.39亿 99.36 13.50
建筑施工业 (行业) 288.60万 0.28 88.77万 0.64 30.76
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(产品) 6.04亿 58.64 7045.58万 50.53 11.67
房地产租赁(产品) 1.99亿 19.36 1.17亿 83.73 58.59
房地产销售(产品) 1.10亿 10.72 -4472.30万 -32.07 -40.51
酒店经营收入(产品) 9830.72万 9.55 -1438.19万 -10.31 -14.63
其他业务(产品) 1490.51万 1.45 1045.28万 7.50 70.13
工程项目收入(产品) 288.60万 0.28 88.77万 0.64 30.76
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售12.36亿元，占营业收入的36.47%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│泉州市歆源实业投资有限公司 │ 74055.59│ 21.86│
│上海申通地铁集团有限公司 │ 19488.90│ 5.75│
│友邦人寿保险有限公司 │ 18867.92│ 5.57│
│上海环球金融中心投资株式会社(日本) │ 5775.77│ 1.70│
│上海博物馆 │ 5396.96│ 1.59│
│合计 │ 123585.14│ 36.47│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购7.52亿元，占总采购额的33.90%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│上海建工集团股份有限公司 │ 33002.74│ 14.87│
│中国五矿集团有限公司 │ 22434.64│ 10.11│
│中国交通建设集团有限公司 │ 8106.14│ 3.65│
│中国建筑股份有限公司 │ 6622.60│ 2.98│
│江苏南通二建集团有限公司 │ 5053.11│ 2.28│
│合计 │ 75219.23│ 33.90│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司的主营业务为房地产开发销售、物业服务及自持不动产租赁三大板块。其中，房地产开
发销售以上海为核心的长三角地区为主，开发产品涵盖别墅、中高层住宅、商办楼宇等；物业服务对象呈现
住宅服务与非住宅服务各占一半的态势，非住宅业务服务对象以政府机关、高校、医院、轨道交通及大型机
构为主；不动产租赁方面，公司的不动产集中在上海市的核心区域及青岛市崂山金家岭金融服务区内，具有
较好的地理位置优势，相应商办楼宇租赁在2025年内的出租率维持在80%，嘉定项目长租公寓出租率约为78%
、宝山顾村项目长租公寓出租率约为96%。
报告期内，公司房地产现有开发销售主要集中于上海、苏州及泉州地区，因各地房地产市场回暖速度不
同导致公司产品去化速度不一，所开发产品与周边其他竞品相比各有优劣；物业服务方面，公司旗下“上实
服务”板块近年来大力拓展承接非住宅业务，特别着重于公共服务类较为稳定的中长期服务对象，保障物业
服务板块的经营业绩稳中有升；不动产租赁板块，公司在年内持续紧跟市场情况，重点规划存续优质老客户
的续租方案，根据不同租户的要求给予不同优惠或保障，以期将整体出租率稳定在可控区间。
二、报告期内公司所处行业情况
2025年，房地产行业整体景气指数有所下滑，行业仍处于“止跌回稳”回调期间。据国家统计局数据显
示，报告期内，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%，施工面积659,890万平方米，同比下降10
%；新房销售88,101万平方米，同比下降8.7%，其中住宅销售面积同比下降9.2%；库存方面，2025年末的全
国商品房待售面积为76,632万平方米，同比增长1.6%。房地产政策方面，2025年国家以“稳市场、惠民生、
防风险、促转型”为核心，通过精准调控和供需协同，构建高质量发展新格局。房地产优化政策从三四线城
市往一线城市延伸，例如广州全面取消限购、北京上海放宽郊区限制，公积金利率降至2.6%，多地推出购房
补贴和“以旧换新”政策，同时加速盘活存量资产，推动“好房子”建设，完善住房保障体系，为行业转型
奠定坚实基础。
三、经营情况讨论与分析
2025年，公司围绕上实集团“12345”战略，以“稳经营、去库存、控风险、促转型”为核心，积极应
对行业挑战。公司通过深化业务结构调整、强化资产盘活、优化管理效能，实现经营基本面的总体稳定。
1、抢去化抓回款，针对性应对销售市场
报告期内，公司房地产开发销售产品主要集中在上海、苏州及泉州地区。公司积极研判项目所在地的房
地产市场政策及行情，因城施策有效针对，2025全年实现签约金额约人民币29.08亿元。其中，上海青浦海
源别墅持续对接意向客户，年内完成签约约人民币1.17亿元；宝山吴淞道一号于十一黄金周前夕入市，在提
前充分蓄客的准备下实现签约约人民币5.13亿元；苏州上实海上都荟利用“618”购物节等制造营销热点，
实现签约约人民币2.66亿元；泉州上实海上海也以人民币约19.79亿元的对价一揽子出售存量住宅及车位，
盘活存量库存。
2、物业服务稳中突破，不动产经营维持平稳
报告期内，物业服务方面，上实服务跻身2025上海物业服务综合百强前三甲、2025中国国有物业服务企
业综合实力百强榜第十，行业排名持续攀升。上实服务以“质效攻坚、格局突破”为主线和引领，巩固行业
地位，营收与利润保持稳健增长，展现了强劲的发展动能。截至2025年末在管项目298个，在管面积3276万
平方米。非居物业面积占比提升至68.10%，新增项目中第三方项目管理面积占比达到97.30%。年内战略重点
突破的领域——学校、公众、园区、医疗健康板块均取得标杆性项目的签约，如轨交机场联络线、上海交大
、上海中医大、虹桥研创中心、东航大飞机园、远大医院等项目。随着年内公司与虹口区北外滩集团签订战
略合作协议后，上实服务借助上实集团及公司对北外滩区域重大投资的机遇，有望在城市运营服务领域取得
突破，与属地平台公司共建区域化城市服务合作平台，创建城市运营服务新标杆，探索“市政+楼宇”一体
化模式。报告期内公司不动产经营方面面临行业变革及挑战，不动产出租率和租金价格年同比均有所下降。
短期来看，商办租赁市场进入存量博弈，同类产品纷纷降价追求出租率，同时优化硬件投入等措施争抢优质
客户。公司通过精细化管理，旗下主要商办项目的出租率指标暂优于市场平均水平，但商办空置率上升、租
金下降的趋势预计会持续一段时间。公司下属长租公寓顾村菁英荟达成90%以上出租率，表现较佳。酒店经
营方面，受益于暑假旺季，青岛酒店表现优异，营收同比增加6.60%；湖州酒店受到区位及环境的影响较大
，收入和利润有所同比下降。
3、提质增效，强化公司治理提升资本市场信心
报告期内，公司根据新《公司法》等法律法规的要求，全面梳理公司治理制度，于年内完成14项制度的
修订及新增，同步完成修订《公司章程》暨取消监事会的工作，由董事会审计委员会承继原有监事会重要职
能，确保公司治理的连贯性及一致性。日常管理方面，公司通过归并托管等方式对下属直管企业进行更为科
学的管控归集，强调业务重点、聚焦核心业务指标。调整持有资产经营模式，明确经营、管理分离，加大管
控力度、提升管理效益。资本市场表现方面，公司年内制定《估值提升计划》《市值管理制度》，对于公司
在市值管理相关的工作做出了有效的指引，以便公司在后续的市值管理工作开展中有法可依、有规可循。年
内公司股价表现稳中有升，从上半年的低价徘徊稳步提升至年末市值规模接近百亿的水平。社会责任实践方
面，公司于2025年3月发布了第二份ESG报告获得市场认可，于2025年万得ESG体系评价、华证ESG指数评价均
为A，均较上一年度有所提升。
四、报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司在以上海为核心的长三角经济区为重心，集合资源，强化内部管理，调整探索发展模式
。一是以主责主业为基石，以信息化及精益化管理提升主业运营能力；二是依托技术及管理优化，提高项目
管理的效率与精度，从而增强资产运营经济效益；三是继续加大物业服务的培育能力，专业化及标准化管理
，不断提升上实服务品牌内涵，提升市场竞争力。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
展望2026年的房地产市场，将继续以“修复、稳定、转型”为核心，首先化解旧有行业模式风险，其次
推动房地产市场止跌回稳，最终实现房地产领域新旧动能转换。政策端，2025年各项具体政策工具又进一步
细化完善，需求端有国务院《提振消费专项行动方案》等提出的系列举措，供给端有“控增量、去库存、优
供给”部署，已经形成了较为完整和稳定的政策工具箱。这种基于成型政策体系的、增量措施与存量政策的
协同发力，将为市场稳定提供良好的政策环境。2026年是十五五开局之年，房地产行业将在2025年风险化解
取得重大成绩、转型路径逐渐明晰的基础上深化转型、稳健发展。
(二)公司发展战略
2026年，公司作为上海市国有企业，将以上海市政府“十五五规划”为根本，在上实集团“12345”发
展战略背景下，结合公司资产、经营情况，行业周期性等因素，探索转型可能性，尽快完善制定出符合公司
自身情况的十五五规划战略。
(三)经营计划
2026年是公司十五五的开局之年，公司将以“强销售、拓服务、防风险”为核心，做好在售项目的销售
回款，把握经营性现金流平衡，协同上实集团战略做好服务板块的转型发展，化解风险筑牢公司治理防线。
1、多措并举推动项目销售，定目标打好攻坚战
面对“止跌企稳”中的市场趋势，房地产项目销售仍是支撑公司业绩的主要路径，必须上下齐心，通过
各种合理合规的措施，夯实客户地图的描摹，重新梳理项目标签和客户需求痛点之间的匹配性，选择适合的
表现形式和渠道通路，寻找客户打动客户促成销售。2026年度存量在售项目仍以上海青浦、宝山、苏州、泉
州等为主，公司须持续密切留意各地市场行情变化，调整营销策略，关注蓄客情况、管控营销费用投入，努
力促成交易，实现签约回款目标。
2、拓展融资渠道，持续提升公司治理，加强公司抗风险能力
2026年，公司的财务工作将在合规前提下积极探索拓宽多元化融资渠道，谋划多样化融资路径，努力降
低资金成本，保障公司运营资金安全。公司治理方面，2026年正值公司董事会换届之年、也是董事会审计委
员会继承监事会职责的第一个完整年度、恰逢《上市公司治理准则》执行重要修订，公司将以保障公司治理
的延续性为基础，做好董事会换届的平稳过渡，持续研学资本市场及国资最新法律法规，更新公司治理相关
制度，为合法合规治理公司提供保障，全方位加强公司抗风险能力。
3、推动资物管一体化，培育城市运营服务增长点
在房地产开发销售仍处于修复期时，公司也积极研究行业转型对策，加强对存量资产运营、物业服务的
有机结合，在为公司经营业绩做好保障的同时履行国有企业责任，为上海为核心的城市运营服务保驾护航。
公司将以“上实商管”运营公司和“上海上实城市运营服务”平台公司为基础，深耕上海北外滩地区，聚集
公共交通、医院、学校等公建民生领域，落实与上海北外滩（集团）有限公司的战略合作，打造为超大城市
核心区综合服务的示范样板，以可复制化模式在长三角等重点区域进行推广输出。推动“上海上实城市运营
服务有限公司”的实体化运作与市场拓展，强化“资物管”一体化的协同效应，提升全链条服务价值，确保
公司在主业协同领域做优做精。
(四)可能面对的风险
房地产行业仍处于“止跌回稳”阶段，但各地情况有所不同，公司在不同地区所面临的库存去化速度不
一且普遍未达理想预期，对公司经营业绩及资金回笼带来了一定压力。在此情况下，公司应以开放的态度及
谨慎的流程加大库存去化力度，在市场环境进一步明朗之前尽可能回笼资金。同时，鉴于传统的房地产开发
销售周转模式的大变革，公司也迫切需要探索符合公司自身情况的转型道路，服务国家战略及上海战略。
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