经营分析☆ ◇600748 上实发展 更新日期：2025-08-27◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发和经营。
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 12.32亿 100.00 2.81亿 100.00 22.84
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物业管理服务(产品) 6.43亿 52.15 6067.89万 21.56 9.44
房地产销售(产品) 2.84亿 23.03 1.20亿 42.65 42.30
房地产租赁(产品) 1.83亿 14.89 9812.79万 34.86 53.49
酒店经营收入(产品) 1.06亿 8.56 -985.13万 -3.50 -9.34
其他业务(产品) 1684.92万 1.37 1245.48万 4.42 73.92
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 24.55亿 98.44 6.47亿 97.19 26.35
其他业务(行业) 3605.32万 1.45 2260.28万 3.40 62.69
建筑施工业(行业) 277.63万 0.11 -391.97万 -0.59 -141.19
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物业管理服务(产品) 12.63亿 50.63 1.11亿 16.60 8.75
房地产销售(产品) 5.79亿 23.20 3.37亿 50.60 58.20
房地产租赁(产品) 3.83亿 15.34 2.09亿 31.42 54.66
酒店经营收入(产品) 2.31亿 9.27 -947.18万 -1.42 -4.10
其他业务(产品) 3605.32万 1.45 2260.28万 3.40 62.69
工程项目收入(产品) 277.63万 0.11 -391.97万 -0.59 -141.19
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华东(地区) 21.45亿 86.01 5.89亿 88.56 27.48
华北(地区) 2.54亿 10.17 3749.87万 5.63 14.78
西南(地区) 5908.32万 2.37 1601.85万 2.41 27.11
其他业务(地区) 3605.32万 1.45 2260.28万 3.40 62.69
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截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 10.26亿 99.72 1.39亿 99.36 13.50
建筑施工业 (行业) 288.60万 0.28 88.77万 0.64 30.76
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物业管理服务(产品) 6.04亿 58.64 7045.58万 50.53 11.67
房地产租赁(产品) 1.99亿 19.36 1.17亿 83.73 58.59
房地产销售(产品) 1.10亿 10.72 -4472.30万 -32.07 -40.51
酒店经营收入(产品) 9830.72万 9.55 -1438.19万 -10.31 -14.63
其他业务(产品) 1490.51万 1.45 1045.28万 7.50 70.13
工程项目收入(产品) 288.60万 0.28 88.77万 0.64 30.76
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
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房地产行业(行业) 97.58亿 99.01 38.62亿 99.43 39.57
建筑施工业(行业) 5663.05万 0.57 -162.89万 -0.04 -2.88
其他业务(行业) 4054.37万 0.41 2375.18万 0.61 58.58
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房地产销售(产品) 81.06亿 82.25 35.30亿 90.88 43.55
物业管理服务(产品) 11.19亿 11.35 1.01亿 2.59 8.99
房地产租赁(产品) 3.99亿 4.05 2.29亿 5.89 57.33
酒店经营收入(产品) 1.35亿 1.37 251.84万 0.06 1.87
工程项目收入(产品) 5663.05万 0.57 -162.89万 -0.04 -2.88
其他业务(产品) 4054.37万 0.41 2375.18万 0.61 58.58
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华东(地区) 72.74亿 73.80 25.61亿 65.94 35.21
华北(地区) 24.84亿 25.21 12.84亿 33.06 51.69
西南(地区) 5688.48万 0.58 1509.44万 0.39 26.53
其他业务(地区) 4054.37万 0.41 2375.18万 0.61 58.58
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售4.11亿元，占营业收入的16.47%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 41061.00│ 16.47│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购4.01亿元，占总采购额的22.92%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 40087.66│ 22.92│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营，配以多元化物业管理业态逐步打造品牌形象、形成品牌效应。
2025年上半年，国际环境复杂多变，不稳定性、不确定性增加。面对复杂局面，在以习近平同志为核心
的党中央坚强领导下，各地区各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持统筹国内经济工作，加紧
实施更加积极有为的宏观政策，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，主要指标好于预期，高质量发展扎
实推进，经济保持了稳中有进、稳中向好的发展态势。
房地产市场方面，各地区各部门按照党中央促进房地产止跌回稳的决策部署和要求，“因城施策”出台
相关措施推动房地产止跌回稳。从统计数据来看，相关政策措施成效开始体现，上半年房地产虽然有所波动
，但总体上朝着止跌回稳的方向迈进。据国家统计局数据显示今年上半年：（1）全国新建商品房销售面积
同比下降3.5%，比去年同期收窄15.5个百分点，比去年全年收窄9.4个百分点；商品房销售额下降5.5%，比
去年同期收窄的幅度更大，收窄了19.5个百分点，比去年全年收窄11.6个百分点。商品房交易比较活跃，尤
其是二手房的交易量比去年同期是增长的。（2）一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分
别比上月收窄0.3、0.5和0.3个百分点。（3）房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16.4个百分点，
比去年全年收窄10.8个百分点，其中国内贷款同比增长0.6%，去年国内贷款下降6%左右。去库存也取得了积
极成效。截至6月末，全国商品房待售面积比5月末减少了479万平方米，连续四个月减少。虽然房地产调控
的有关政策取得了一定效果，但目前房地产销售面积和销售金额都在下降，房地产筑底需要一个过程，在筑
底和转型阶段相关指标会有所起伏波动，也需要下一阶段更大力度推动房地产市场止跌回稳。
二、经营情况的讨论与分析
（一）2025年上半年经营情况分析
2025年上半年，公司围绕上实集团“12345”战略，结合自身业务情况，紧扣重点工作，持续推动存量
去化、治理优化、物业拓展、风险处置等工作，聚力城市更新、城市运营及城市服务三大业务主线。
1、因城施策，房地产销售抓去化抓结转
报告期内，公司主要可售房地产住宅项目集中于上海、苏州、泉州等地，公司持续研究各地市场环境，
在不断变化的市场中因城施策谋求去化，于2025年上半年总体实现签约金额约2.90亿元。其中上海青浦海源
别墅二期签约7567万元；苏州上实海上都荟充分利用“618”购物节制造营销热点，实现签约1.94亿元，为
该项目自开售以来打开销售局面的关键举措。另外，上半年公司也就泉州上实海上海项目库存住房、车位及
在建工程与当地国有企业进行洽谈，于7月中旬正式签约将合计14.11万平方米的存量住宅、819个车位及一
处约5.72万平方米的在建工程以约20.53亿元一揽子出售。
2、物业服务不断突破，资产经营相对平稳
报告期内，公司下属上实服务一方面充分发挥品牌及国企优势继续对外拓展，在政法、公共物业、医院
等领域发力，于今年上半年增加在管面积约105.5万平方米，合计在管面积约3314.60万平方米。另一方面，
公司于7月与北外滩集团签订战略合作协议，将在北外滩地区积极参与城市更新及城市运营服务。同时上实
服务团队也持续向国内外及香港地区知名物业管理企业及先进个人、集体学习，以期在未来更好地在城市运
营领域取得突破、更好地提升业务能力及行业地位。不动产经营方面，鉴于租赁市场整体处于供大于求的情
况，公司积极调整策略，采取“留客户、调价格、增新量、节支出”等一系列措施保障经营业绩平稳。截至
上半年，租赁面积约为48万平方米，其中公司近两年新增的长租公寓表现稳定，宝山海上菁英出租率保持在
95%以上、嘉定实荟阁出租率稳定在80%；酒店运营方面，公司下属青岛钓鱼台、美高梅酒店及湖州皇冠假日
酒店也不断挖掘经营亮点，增加主题活动，更好地吸引客户。
3、提质增效，优化日常经营管理
公司在报告期内根据上实集团的战略目标和管理体系要求，梳理公司自身的管理体系。通过归并托管等
方式对下属直管企业进行更为科学的管控归集，强调业务重点、聚焦核心业务指标。调整持有资产经营模式
，明确将经营和管理分离，加大管控力度、提高管理效益。
（二）2025年下半年工作展望
2025年下半年，公司将继续以年度经营目标为基础，做好十四五收官工作，同步谋划十五五规划。
房地产开发销售方面，公司继续以顺应市场、去化库存为首要目标，坚持“一城一策”去库存保交付，
保障回款及时补充公司流动资金。项目建设方面以上海虹口区北外滩重点项目为核心，保障工程建设节点。
物业管理方面，上实服务要抓住与北外滩集团战略合作的平台，迅速打造区域化城市服务样板，形成有
效案例和经营，积极推广至各重点布局区域和城市，拓展业务边界新模式。
不动产经营方面，迎合租赁市场实际情况，积极做好预案，确保长期合作优质客户，尽可能保证租赁业
绩的稳定。
公司治理方面，公司也将根据新《公司法》等法律法规的要求，及时梳理调整公司相关制度，与时俱进
更新完善公司治理体系，确保新老治理体系的平稳过渡。
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