经营分析☆ ◇600748 上实发展 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发和经营。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 97.58亿 99.01 38.62亿 99.43 39.57
建筑施工业(行业) 5663.05万 0.57 -162.89万 -0.04 -2.88
其他业务(行业) 4054.37万 0.41 2375.18万 0.61 58.58
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 81.06亿 82.25 35.30亿 90.88 43.55
物业管理服务(产品) 11.19亿 11.35 1.01亿 2.59 8.99
房地产租赁(产品) 3.99亿 4.05 2.29亿 5.89 57.33
酒店经营收入(产品) 1.35亿 1.37 251.84万 0.06 1.87
工程项目收入(产品) 5663.05万 0.57 -162.89万 -0.04 -2.88
其他业务(产品) 4054.37万 0.41 2375.18万 0.61 58.58
───────────────────────────────────────────────
华东(地区) 72.74亿 73.80 25.61亿 65.94 35.21
华北(地区) 24.84亿 25.21 12.84亿 33.06 51.69
西南(地区) 5688.48万 0.58 1509.44万 0.39 26.53
其他业务(地区) 4054.37万 0.41 2375.18万 0.61 58.58
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 34.00亿 98.58 7.25亿 97.87 21.33
建筑施工业(行业) 2797.99万 0.81 1.25万 0.00 0.04
其他(补充)(行业) 2116.22万 0.61 1573.55万 2.12 74.36
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 26.67亿 77.34 5.57亿 75.21 20.89
物业管理服务(产品) 5.12亿 14.83 3599.37万 4.86 7.04
房地产租赁(产品) 2.00亿 5.79 1.22亿 16.50 61.25
工程项目收入(产品) 2797.99万 0.81 1.25万 0.00 0.04
酒店经营收入(产品) 2133.30万 0.62 971.11万 1.31 45.52
其他(补充)(产品) 2116.22万 0.61 1573.55万 2.12 74.36
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 50.96亿 97.11 10.98亿 97.56 21.55
建筑施工业(行业) 1.09亿 2.08 24.50万 0.02 0.22
其他(补充)(行业) 4274.81万 0.81 2720.39万 2.42 63.64
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 38.03亿 72.47 8.96亿 79.57 23.55
物业管理服务(产品) 9.73亿 18.53 7032.06万 6.25 7.23
房地产租赁(产品) 2.90亿 5.52 1.38亿 12.23 47.51
工程项目收入(产品) 1.09亿 2.08 24.50万 0.02 0.22
其他(补充)(产品) 4274.81万 0.81 2720.39万 2.42 63.64
酒店经营收入(产品) 3060.42万 0.58 -546.67万 -0.49 -17.86
───────────────────────────────────────────────
华东(地区) 51.13亿 97.44 10.61亿 94.22 20.74
华北(地区) 5265.52万 1.00 3881.52万 3.45 73.72
其他(补充)(地区) 4274.81万 0.81 2720.39万 2.42 63.64
西南(地区) 3908.19万 0.74 -101.43万 -0.09 -2.60
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产行业(行业) 13.28亿 96.10 3.28亿 97.04 24.67
建筑施工业(行业) 5346.31万 3.87 1043.29万 3.09 19.51
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(产品) 7.24亿 52.37 2.50亿 74.09 34.55
物业管理服务(产品) 4.57亿 33.07 2414.02万 7.15 5.28
房地产租赁(产品) 1.38亿 9.97 6221.85万 18.43 45.16
工程项目收入(产品) 5346.31万 3.87 1043.29万 3.09 19.51
酒店经营收入(产品) 944.90万 0.68 -886.83万 -2.63 -93.85
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售25.84亿元，占营业收入的26.22%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 258436.28│ 26.22│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购24.96亿元，占总采购额的47.88%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 249564.13│ 47.88│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在以习近平同志为核心的党中
央坚强领导下，我国各地区各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，完整
、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，加大宏观调控力度，着力扩大内
需、优化结构、提振信心及防范化解风险，2023年内我国经济回升向好，在供给需求稳步改善的同时也积极
推进了转型升级。
房地产市场方面，2023年房地产市场供求关系变化较大，叠加受到国内外多重因素交织影响，导致行业
全年处于低迷下行的趋势。
在此情况下，公司全体员工团结一心，在上实集团“稳字当头、稳中求进、战略引领、强化执行”的年
度工作方针指导下，紧紧围绕“解放思想、实事求是、规范运营、守住底线、突出重点、提高效率”的年度
经营策略，积极应对行业下行的外部压力，一方面以财务管控为抓手，多措并举、降本增效，扎实保障经营
业绩基本盘；另一方面以重大项目为依托，服从大局、聚焦资源、化解风险，为公司平稳健康发展打好基础
。
1.顺应趋势促进去化回款，安全施工保障经营业绩
报告期内，一方面，公司紧跟各项目所在地房地产市场动态和政策导向，精准蓄客、不断优化销售方案
，保障公司主要在售项目的去化效率。公司于2023年全年实现签约金额超过人民币5亿元，签约面积约15,56
2平方米，完成回款金额约人民币11.46亿元。其中上海青浦上实·海上湾五期别墅项目于上半年实现清盘，
签约金额约人民币4.88亿元，回款金额约人民币7.06亿元；青岛国际啤酒城项目T2楼销售回款金额约人民币
3.03亿元。另一方面，公司也紧抓施工进程，在保质保量保安全的前提下压实工程建设。报告期内，公司在
建项目4个，在建面积约41.23万平方米；竣工项目3个，竣工面积约39.27万平方米。其中上海青浦上实·海
上湾五期别墅于2023年内竣工交付约108,190平方米，为公司贡献结转金额约人民币28.79亿元。报告期内，
公司新增上海市宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块，该地块出让面积为4.08万平方米，规划计
容面积约为141,467平方米，为公司参与区域产城融合、城市更新的积极探索。
2.精细应对提升租赁质量，业态突破优化物业服务
报告期内，公司不动产经营板块新增青岛钓鱼台美高梅酒店及上海宝山顾村项目配建长租公寓，新增经
营面积约10.3万平方米。在传统商办出租类业务方面，公司以市场需求为导向，以稳定优质老客户为基石，
有序调整客户结构，提高核心资产的出租率，2023年年内实现租赁收入超过人民币4亿元；酒店经营方面，
公司下属青岛钓鱼台美高梅酒店于6月正式开张营业，该酒店为公司继湖州皇冠假日酒店后的又一酒店经营
项目，也是公司十年磨一剑的旗舰酒店经营项目，2023年全年青岛钓鱼台美高梅酒店实现营业收入约人民币
9,200万元，湖州皇冠假日酒店营业收入约人民币4,200万元；长租公寓方面，公司嘉定项目长租公寓于报告
期内出租率高达95%，宝山顾村长租公寓也稳步推进进入试运营。
物业服务方面，上实服务通过市场化竞争不断拓展做大规模，在管面积于报告期内首次突破3,000万平
方米，并实现非居住类管理面积占比首次超过居住管理业态。同时，上实服务依靠优质的服务和口碑不断巩
固行业地位，在报告期内分别荣获2023年中国物业服务企业综合实力500强第36位、2023年中国国有物业企
业综合实力100强第12位。
3.实事求是完善风险管理，架构调整强化公司治理
2023年上半年，公司根据2022年内对上实龙创持续内部核查的结果，以尽可能还原相关业务实质为前提
，对公司历年财务报表进行了会计差错更正及追溯调整。2023年年内，公司也继续致力于上实龙创事件的风
险化解工作，为公司平稳经营清除障碍。报告期内，公司顺利完成了公司第八届董事会、监事会与第九届董
事会、监事会的换届选举工作，公司新一届董、监事会成员将积极发挥各自专业特长，为公司新一个三年经
营计划出谋划策、保驾护航。公司也于报告期内开展强化公司治理专题工作，于年内全面梳理各级内部管控
制度，根据相关法律法规的更新集中新增、修订了与主业开发经营相关、与公司综合管理相关、与公司合规
管控相关的制度合计28项，切实加强制度管控、风险管控，筑牢公司治理架构。
二、报告期内公司所处行业情况
2023年，我国房地产行业困难重重，市场供求关系发生重大变化为楼市基调，传统高周转模式无以为继
。据国家统计局发布的数据显示，我国2023年商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住
宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品
房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。在此情况下，各级政府部
门在房住不炒的总基调下，优化楼市政策频出力保房地产市场运行平稳。
三、报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司扎实做好主业经营，多措并举有效应对房地产市场下行趋势。
房地产开发销售方面，公司于2023年年内盘点可售库存，根据不同项目特点制定一城一策，抓住窗口期
积极推动可售项目的去化工作。报告期内，公司完成了上海青浦上实·海上湾五期的续售清盘工作。2023年
公司全年销售签约金额约人民币5.53亿元。
主业投资方面，公司于2023年7月新增竞得上海市宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块，该
地块出让面积为4.08万平方米，规划计容面积约为141,467平方米，土地用途为科研设计用地，居住用地，
办公楼。
2023年第四季度，公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司通过上海联合产权交易所以人民币26
,621.14万元的价格公开挂牌转让上海实业养老投资有限公司38%股权，完成了对公司非重要项目的出售。
不动产经营方面，公司以市场需求为导向，稳定优质老租户，调整业态及客户结构，租赁业务整体稳中
有升，2023年全年实现不动产出租收入超过人民币4亿元。报告期内，公司青岛钓鱼台美高梅酒店盛大开业
，于2023年全年实现营业收入约人民币9,200万元，湖州皇冠假日酒店全年营业收入约4,200万元，为开业至
今最佳。
物业管理方面，上实服务在管项目面积首次突破3,000万平方米，较2022年涨幅约达10%，其中市场化拓
展非居住类项目取得较好的成效，非居住类项目的比例也首次超过居住类项目。2023年，上实服务荣获2023
年中国物业服务企业综合实力500强第36位、2023年中国国有物业企业综合实力100强第12位。
四、报告期内核心竞争力分析
公司坚持“融产结合、创新发展”为目标，以上海为核心的长三角区域展开战略布局，集合优势资源，
强化内部管理，积极对外拓展。一是坚持主责主业，以提升主业运营能力为核心，以信息化和精益化管理为
手段，促进主业升级，积极参与城市更新，适时增持优质项目资源；二是优化资产配置，依托技术和管理优
化，不断提高项目管理的效率和精度，增强资产经济效益；三是提升服务能力，加大物业服务业等产业培育
及整合力度，以专业化和标准化管理为抓手，积极探索和提升品牌内涵，有效提升市场竞争力。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
2024年，中央各部委、各级地方政府将坚决贯彻落实中央、国务院决策部署，全力做好房地产各项工作
，坚持房住不炒定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，一是坚持因城施策、精准施策，稳
定房地产市场。二是持续抓好保交楼保民生保稳定的工作，落实企业主体责任和城市属地责任，确保交楼任
务，同时加强预售资金监管，防止新的交付风险。三是稳妥处置房地产企业风险，一视同仁抓好各项金融支
持政策落地，缓解房企的流动性紧张问题，保障企业正常经营。四是重拳整治房地产市场秩序，纠正行业乱
象，维护行业信心。五是着力构建房地产发展新模式，推进供给侧改革，完善“保障+市场”体系，完善房
屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度。在上述有力的政策保障下，展望2024年我国房地产市场
也将继续回归居住属性，房地产行业逐步转向健康有序发展。
(二)公司发展战略
公司将继续聚合资源，做实房地产开发，做精地产服务，做专产业地产。在战略布局上，坚持以上海为
中心，深耕优势区域，作为上海国有企业做好服务上海工作。在业务结构上，以房地产开发、运营为主，辅
以不动产经营和物业服务的一核双翼驱动，探索在城市更新、长租公寓等房地产细分领域的全周期产业互动
运营模式，保障公司主业多层次、多领域、高附加值的立体化发展。
(三)经营计划
2024年，公司将持续优化资产结构、财务结构、管理结构、人才结构，加强目标管理，提高效益效率，
积极面对行业、企业目前面临的困境和困难，防范经营风险，建立健全长效机制。
1.建立健全风险长效机制，加强管理完善公司治理
公司在经历前两年重大事项的风险化解工作，充分意识到加强完善公司治理的紧迫性和重要性。2024年
，公司作为国有企业一方面要深刻学习党的“二十大”精神，加强责任认识，把握企业经营发展方向，保障
公司重点工作有序落实。对内要以完善公司治理为核心，以健全有效的机制建设为抓手，筑牢公司平稳经营
、安全生产的底层基石，防范经营风险。对外要彰显国企担当，履行社会责任，提升公司形象和市场地位。
2.顺势而上加快库存去化，守住底线常保安全建设
2024年，预计我国房地产市场政策趋于宽松，房地产市场形势将有所回暖。房地产销售方面，公司须梳
理项目库存，抓住市场回暖的契机，有针对性地研究去化策略，精准蓄客、提高销售效率、加快现金回流。
工程建设方面，公司应根据2024年整体建设计划布置开展建设工作，在保证安全施工的前提下控成本、保节
点，保障公司开发建设节奏在合理可控范围内。
3.资产经营尝试模式转型，服务升维提升行业地位
2024年，公司的持有型资产板块将须在收入稳定的基础上提高运营效益。对于所处地理位置优越的商办
楼，公司要继续做好客户结构优化、业态优化，稳定优质客源，提前安排好全年的租赁计划，在保证出租率
的前提下进一步探索不同经营模式提高运营收益。物业服务方面，上实服务在管面积要做到稳中求进，在规
模不断扩大的同时更要着力于提升专业化、规模化、精细化服务目标，做专做精服务内容，充分挖掘行业上
下游资源，打通服务链，以优质的服务擦亮上实服务品牌，进一步提升客户认可度和行业知名度。
4.多措并举优化财务结构，全力以赴保障资金平衡
2024年，公司要继续以保障企业流动性充沛为工作重点。一方面要特别关注流动性安全，做好资金平衡
，保持良好的偿债能力，运用不同融资通道和融资工具为公司争取多元化低利率的经营资金。另一方面，公
司要加大低效资产处置力度，为公司下一步经营发展腾挪资金空间。
(四)可能面对的风险
2024年，全球经济形势依然错综复杂，国内经济环境处于恢复期。房地产行业在经历重大变革后，虽然
政府出台了一系列宽松政策支持房地产行业企稳，但市场信心仍需要一定时间恢复，行业以往高周转的模式
也难以为继，房地产公司之间的竞争将愈发激烈，中小型房地产企业也将面临生存考验。在此情况下，公司
也需在行业景气度下降的情况下积极应变，谋求生存空间、谋求发展出路。
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