经营分析☆ ◇600773 西藏城投 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产、开发和经营、租赁
【2.主营构成分析】
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 23.26亿 94.69 6.68亿 86.43 28.71
客房餐饮收入(行业) 5359.56万 2.18 4753.07万 6.15 88.68
商场经营(行业) 5001.35万 2.04 4265.90万 5.52 85.30
其他(补充)(行业) 2677.98万 1.09 1469.01万 1.90 54.86
───────────────────────────────────────────────
佘山和园(产品) 15.40亿 62.68 4.19亿 54.16 27.18
海宸尊域二期(产品) 6.11亿 24.88 1.84亿 23.79 30.08
海宸尊域一期(产品) 1.56亿 6.35 6112.96万 7.91 39.17
客房餐饮收入(产品) 5359.56万 2.18 4753.07万 6.15 88.68
商场经营(产品) 5001.35万 2.04 4265.90万 5.52 85.30
其他(补充)(产品) 2677.98万 1.09 1469.01万 1.90 54.86
静安广场(产品) 1479.77万 0.60 201.22万 0.26 13.60
上海存量项目(产品) 433.05万 0.18 238.48万 0.31 55.07
───────────────────────────────────────────────
上海(地区) 15.98亿 65.04 4.68亿 60.62 29.32
泉州(地区) 7.67亿 31.23 2.45亿 31.70 31.93
西安(地区) 6481.12万 2.64 4467.12万 5.78 68.93
其他(补充)(地区) 2677.98万 1.09 1469.01万 1.90 54.86
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产销售(行业) 24.17亿 96.13 6.72亿 89.68 27.81
客房餐饮收入(行业) 5389.90万 2.14 4871.23万 6.50 90.38
商品销售(行业) 2418.70万 0.96 1649.91万 2.20 68.21
其他(补充)(行业) 1912.56万 0.76 1215.34万 1.62 63.55
───────────────────────────────────────────────
佘山和园(产品) 12.00亿 47.74 2.88亿 38.39 23.98
海宸尊域一期(产品) 7.04亿 28.00 2.46亿 32.83 34.95
海宸尊域二期(产品) 4.27亿 16.98 1.20亿 15.96 28.02
静安广场(产品) 7698.80万 3.06 1359.74万 1.81 17.66
客房餐饮收入(产品) 5389.90万 2.14 4871.23万 6.50 90.38
商品销售(产品) 2418.70万 0.96 1649.91万 2.20 68.21
其他(补充)(产品) 1912.56万 0.76 1215.34万 1.62 63.55
上海存量项目(产品) 879.24万 0.35 518.01万 0.69 58.92
───────────────────────────────────────────────
上海(地区) 12.63亿 50.23 3.42亿 45.58 27.05
泉州(地区) 11.31亿 44.99 3.66亿 48.79 32.33
西安(地区) 1.01亿 4.02 3009.66万 4.01 29.75
其他(补充)(地区) 1912.56万 0.76 1215.34万 1.62 63.55
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2020-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
主营业务(行业) 18.53亿 99.40 6.30亿 99.28 34.01
其他业务(行业) 1123.93万 0.60 460.07万 0.72 40.93
───────────────────────────────────────────────
佘山和园(产品) 10.26亿 55.03 2.96亿 46.70 28.90
海宸尊域·九龙居(产品) 7.39亿 39.63 2.67亿 42.09 36.17
客房餐饮收入(产品) 4594.86万 2.47 4058.68万 6.40 88.33
商品销售(产品) 2533.40万 1.36 1772.29万 2.79 69.96
上海存量项目(产品) 1703.22万 0.91 820.18万 1.29 48.15
其他(补充)(产品) 1123.93万 0.60 460.07万 0.72 40.93
───────────────────────────────────────────────
上海(地区) 10.89亿 58.41 3.45亿 54.39 31.71
泉州(地区) 7.39亿 39.63 2.67亿 42.09 36.17
西安(地区) 2533.40万 1.36 1772.29万 2.79 69.96
其他(补充)(地区) 1123.93万 0.60 460.07万 0.72 40.93
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2019-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
主营业务(行业) 12.40亿 92.24 4.99亿 86.01 40.27
其他业务(行业) 1.04亿 7.76 8116.67万 13.99 77.83
───────────────────────────────────────────────
海宸尊域C-3-1地块一期(产品) 7.97亿 59.31 3.41亿 58.82 42.82
佘山和园(产品) 3.19亿 23.75 9316.07万 16.05 29.18
其他(补充)(产品) 1.04亿 7.76 8116.67万 13.99 77.83
商场经营收入(产品) 6937.24万 5.16 1553.68万 2.68 22.40
客房餐饮收入(产品) 5140.09万 3.82 4779.87万 8.24 92.99
和源名城一期(产品) 152.92万 0.11 74.27万 0.13 48.57
和源福邸(产品) 51.43万 0.04 27.43万 0.05 53.33
临汾名城(产品) 42.86万 0.03 29.35万 0.05 68.49
───────────────────────────────────────────────
泉州(地区) 7.97亿 59.31 3.41亿 58.82 42.82
上海(地区) 3.73亿 27.76 1.42亿 24.52 38.13
其他(补充)(地区) 1.04亿 7.76 8116.67万 13.99 77.83
陕西(地区) 6937.24万 5.16 1553.68万 2.68 22.40
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2022-12-31
前5大客户共销售0.67亿元，占营业收入的2.61%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 6740.63│ 2.61│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购7.88亿元，占总采购额的63.21%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 78814.85│ 63.21│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所属行业的情况说明
公司主营业务为房地产开发与销售，属于房地产行业。2023年以来，各方面政策均积极表态房地产以引
导市场预期修复：优化集中供地以适应当前市场环境，降准降息稳经济，支持居民信贷及房企融资等，但效
果并不显著。2023年上半年，全国商品房销售面积5.95亿平，同比下降5.3%；销售金额6.31万亿元，同比增
长1.1%。其中，住宅上半年销售金额、面积同比增速分别为3.7%和-2.8%，短期内居民购房信心不足的态势
难以扭转，后续销售大概率将低位持稳。上半年，房地产开发企业到位资金6.88万亿元，同比下降9.8%。房
企到位资金6月降幅扩大，受销售走弱的影响，房款增速明显下降。上半年房地产开发企业累计投资5.86万
亿元，同比下降7.9%；累计新开工面积4.99亿平，同比下降24.3%，开工意愿持续低迷。当前购房者置业情
绪仍受众多因素影响，因此预计下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势。
（二）报告期内公司主营业务的情况说明
报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。
公司的房地产经营模式以自主开发销售为主。公司开发的房地产产品为普通住宅、商办楼等多种物业类
型。公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度低层住宅等。公司商业地
产开发业务主要经营商业写字楼和商业综合体的开发及运营管理，其房地产产品以销售为主，租赁为辅，并
部分持有经营。公司的业务范围主要集中于上海、福建泉州、陕西西安等区域。
面对房地产行业监管调控，供给需求持续改革的新形势，公司把“以提质增效为抓手，实现房地产开发
新突破；以产业培育为先导，实现商业资产运营新突破；以业务转型为重点，实现锂盐碳材料新突破”做为
重点工作进行推进，扎实推进“创新驱动、转型发展”的战略实施。
二、报告期内核心竞争力分析
1、丰富的行业经验
公司从事房地产开发工作二十几年来，累计了丰富的行业经验，先后开发了永和小区、永乐苑、永盛苑
、越秀苑、北方佳苑、富友嘉园、和源名邸、和源祥邸、和源企业广场、彭浦十期、桥东二期等20余个动迁
安置房及普通商品房项目。其中，“和源”系列系公司开发的高品质生活社区，为公司在业内树立了良好的
品牌形象。同时，公司在上海市旧城改造重点区域从事多年保障性住房（动迁安置房）开发和建设，积累了
丰富的经验。此外，上海松江佘山玺樾项目从“翠山环抱，碧水为玺，道樾似锦”的概念推演而来，以“新
中式”风格荣获多项园林景观奖项，公司在高端型住宅的开发上也获取了成功的经验。
2、专业的管理团队
公司依托上海人才优势，形成了一支稳定而优秀的管理团队。公司的董事及核心经营班子中多名成员拥
有硕士研究生学历或高级职称，公司董事长陈卫东先生、总经理曾云先生、副总经理王柏东先生、程晓林先
生、吴昊先生、唐耀琪先生等均具有多年的房地产开发经验，其他董事及高级管理人员亦具有丰富的企业管
理经验及业务专长，高层次、高素质的管理和经营团队为公司经营和发展提供了有力保障。除此之外，上海
北方智选假日酒店（现变更为“上海静安假日酒店”）委托知名酒店品牌洲际集团管理，被授权使用洲际集
团的预订系统和注册商标，对酒店的服务质量和管理水平有充分的保障。公司组建的商业管理经营团队在国
内拥有丰富的商业运营经验，其团队成员均为从事商业地产和零售业多年的业界人士，对商业市场发展具备
精准的洞察能力，能够全面的为我公司提供投资预测、项目规划、开发定位等技术支持和多元化的服务，助
推项目在行业领域的成功发展。
3、准确的市场战略定位
公司拥有十多年的房地产开发与旧城改造经验，多个高品质的产品为公司在区域市场上赢得了良好的品
牌效应，建立了良好的市场形象，也为公司带来了更多发展机会。一方面公司依托静安区旧城改造建设主体
的区域优势，紧紧跟随国家房地产行业最新的政策变化趋势，围绕城市发展的整体规划，将旧城改造、保障
性住房建设与普通商品房开发有机结合，注重普通商品房开发与保障性住房建设并行，重点打造公司持续发
展的盈利增长点，不断凸显自身的核心竞争力，不断做大做强公司主营业务。另一方面在巩固现有住宅地产
业务的基础上，将房地产业务拓展至商业地产领域，并积极响应国家整体发展要求，布局西咸新区和泉州等
“一带一路”战略重要节点城市和国家级新区，既可以改变既往业绩单纯依赖于住宅地产的情形，也进一步
降低住宅地产行业变化带来的业绩波动，有利于保持公司业务规模和盈利能力的稳定性。
4、独特资源禀赋和技术优势
在产业投资方面，公司投资开发的西藏阿里龙木错和结则茶卡两个盐湖，合计碳酸锂储量390万吨（储
量大型），氯化钾2800万吨（储量中型），硼（以三氧化二硼）330万吨（储量中型），其中碳酸锂储量居
世界前列。西藏国能矿业发展有限公司聘请了国内盐湖开发的专家宋彭生、李武为顾问，组建了自己的盐湖
研发部门，经过近几年的工业化试验，基于独特资源禀赋形成的工艺流程共获得了18项发明专利，国能矿业
自主开发的两个提锂技术的中试项目均已通过了科技成果评价会，同时公司持续与技术方保持合作，深化原
卤萃取的研究，维持技术竞争性。新材料方面，依托清华大学的技术优势，已经建成石墨烯杂化物吨级工业
化试验线，该工业化试验线目前是该领域技术领先的生产线。
三、经营情况的讨论与分析
2023年上半年，公司积极推进各项生产经营工作，紧抓房地产主营业务，持续加快转型发展步伐，进一
步深入推动“创新驱动、转型发展”的战略，积极推动新能源、新材料战略转型。房地产开发方面，公司主
要在建项目分布在陕西西安、福建泉州等地，其中泉州C-3-2项目于今年4月份竣工，西安北关DK1项目、北
关DK2、DK4项目、西咸世贸铭城DK1、DK2、DK3项目、西咸世贸馨城DK1、DK2项目、西咸世贸新都项目等均
按计划进度施工中。截至报告期末，公司房地产项目在建面积共104.21万平方米。
房地产销售方面，公司继续加大资金回笼力度，主要在售房源包括上海松江佘山和园二期、陕西西安静
安广场商办部分、陕西西安璟宸尊域府、福建泉州海宸尊域（一期）及海宸尊域（二期）商业部分、西咸崇
文尊域万樾府以及其他存量项目等。报告期内，公司共计实现房地产项目合同销售金额4.00亿元，销售面积
1.70万平方米。
酒店运营方面，上海北方智选假日酒店于2023年1月份停业装修，从智选假日品牌升级至假日品牌，同
时更名为上海静安假日酒店，待完成装修及品牌升级后重新开放。泉州东海假日酒店正在开业前期的筹备当
中，目前该酒店各部门负责人均已完成招聘，正在按照计划完成装修及物资、设备的采购工作。
商业运营方面，公司以提升商业板块经营效益最大化为目标，以创新营销策略和提升客户满意度为抓手
，开创商业发展新格局。西安静安荟奥莱公园及静安荟生活广场目前运营面积共计7.6万平方米，出租率达
到81%。报告期内，静安荟奥莱公园组织企划活动11档，活动天数88天，静安荟生活奥莱组织企划活动12档
，活动天数74天。在丰富活动内容的同时，商场加大选品力度，提升选品质量，多形式多方面宣传品牌活动
，加大自媒体宣传力度，避免制式任务性宣传，提高目标受众活动知晓度；并紧抓小长假营销节点结合场地
环境优势策划大型引流类型活动，通过不断寻找异业资源提升场内客流、销售、会员粉丝等指标。一方面不
断挖掘新业态新品牌，开发新品数量，力争提升客流及消费动能，另一方面根据市场情况对现有购物中心不
断进行调整改造，提升差异化竞争能力，进一步提升商业运营板块对公司整体业绩的贡献度。
对外投资方面，西藏国能矿业发展有限公司一边力争达成利用现有盐田工艺生产千吨锂精矿的计划目标
，一边致力于推动两湖扩能项目设计、能源方案、人员培训、生产物资踩点和资金准备等各项工作。国能矿
业结则茶卡盐湖3万吨氢氧化锂项目的前期手续完成了关键节点审批，于7月20日收到西藏自治区生态环境厅
《关于西藏自治区日土县结则茶卡盐湖矿区（改扩建）6万吨锂盐矿产资源（3万吨工业级氢氧化锂）开发利
用项目环境影响报告书的批复》，目前国能矿业正在加快与西安蓝晓科技股份有限公司委托加工1万吨氢氧
化锂产线的建设工作；国能矿业龙木错盐湖7万吨锂盐项目的《可行性研究报告》及《开发利用方案》正在
编制，其他前期审批报告正在落实编制单位。同时，国能矿业的萃取中试产线及300吨吸附中试产线正常投
入使用中，并在进一步收集工艺参数、优化工程化技术方案和加强生产人员培训，为结则茶卡盐湖开发提供
一条新的工艺路线，进一步验证和优化龙木错原卤吸附提锂工艺及设备选型。
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