经营分析☆ ◇600791 京能置业 更新日期：2025-05-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 54.33亿 99.53 9.75亿 98.00 17.95
其他业务(行业) 2553.69万 0.47 1986.14万 2.00 77.78
─────────────────────────────────────────────────
住宅收入(产品) 53.26亿 97.57 9.42亿 94.72 17.69
车库收入(产品) 6322.59万 1.16 2275.95万 2.29 36.00
储藏间收入(产品) 3572.89万 0.65 676.11万 0.68 18.92
其他业务(产品) 2553.69万 0.47 1986.14万 2.00 77.78
商业收入(产品) 797.33万 0.15 315.21万 0.32 39.53
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 49.77亿 91.17 9.16亿 92.12 18.41
天津地区(地区) 4.45亿 8.15 5506.25万 5.53 12.37
其他业务(地区) 2553.69万 0.47 1986.14万 2.00 77.78
宁夏银川地区(地区) 1113.71万 0.20 347.76万 0.35 31.23
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
住宅收入(产品) 15.40亿 96.90 2.56亿 91.38 16.64
车库收入(产品) 2058.09万 1.29 878.00万 3.13 42.66
储藏间收入(产品) 1033.12万 0.65 520.81万 1.86 50.41
管理费收入(产品) 827.28万 0.52 591.44万 2.11 71.49
商业收入(产品) 780.47万 0.49 224.11万 0.80 28.72
租金收入(产品) 189.61万 0.12 189.61万 0.68 100.00
其他(产品) 21.42万 0.01 13.77万 0.05 64.29
电费收入(产品) 16.10万 0.01 -0.02 0.00 0.00
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北京地区(地区) 14.04亿 88.30 2.56亿 91.40 18.27
天津地区(地区) 1.76亿 11.09 2069.33万 7.38 11.74
宁夏银川地区(地区) 966.88万 0.61 344.23万 1.23 35.60
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 44.55亿 98.23 3.17亿 95.61 7.11
其他业务(行业) 8010.33万 1.77 1455.20万 4.39 18.17
─────────────────────────────────────────────────
住宅收入(产品) 42.23亿 93.11 2.61亿 78.81 6.18
车库收入(产品) 1.13亿 2.49 3293.32万 9.94 29.14
储藏间收入(产品) 1.12亿 2.46 2107.72万 6.36 18.89
其他业务(产品) 8010.33万 1.77 1455.20万 4.39 18.17
商业收入(产品) 771.11万 0.17 161.02万 0.49 20.88
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 38.13亿 84.08 2.58亿 77.93 6.77
天津地区(地区) 6.16亿 13.58 4931.35万 14.89 8.01
其他业务(地区) 8010.33万 1.77 1455.20万 4.39 18.17
宁夏银川地区(地区) 2566.67万 0.57 922.12万 2.78 35.93
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
北京(地区) 15.07亿 78.49 7862.64万 64.61 5.22
天津(地区) 3.55亿 18.47 3477.10万 28.57 9.81
其他(补充)(地区) 4115.09万 2.14 188.72万 1.55 4.59
宁夏银川(地区) 1716.62万 0.89 641.50万 5.27 37.37
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售2.28亿元，占营业收入的4.19%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 22800.00│ 4.19│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购11.28亿元，占总采购额的88.17%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 112800.00│ 88.17│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
（一）房地产市场回顾展望
2024年，各地因城施策的节奏加快，涵盖了从需求端的购房信贷政策优化，到供给端的房企融资环境改
善等多个维度，特别是在9月26日政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，政策目标更加明确，
各地政府纷纷出台配套政策，从土地出让、税费减免等方面给予房企更多支持。总体上看，2024年房地产市
场在政策调控、经济环境和人口结构等多重因素影响下市场从高速增长阶段逐步转向高质量发展阶段，未来
将更加注重居住品质和可持续发展。
展望未来，中央经济工作会议定调要持续用力推动房地产市场止跌回稳。在供需方面，预计将有更多实
质性举措出台。随着供需两端政策的协同推进与精准施策，预计2025年的房地产市场将持续展现“总量趋于
稳定、结构进一步分化”的特征。在这一大背景下，房地产行业正加速向质量效益型发展模式转型，其中，
数字化转型、绿色生态建设以及城市更新项目将成为推动行业发展的新引擎与增长点。
（二）公司主要经营工作情况
在建项目稳步推进，有序开展去化工作。京能·西贤府项目已完成零米以下结构工程，首栋住宅实现主
体结构封顶。京能·云璟壹号项目提前实现竣工备案，持续优化园区绿化市政。京能·西山印项目一标段已
启动首批集中交付入住，二标段住宅楼完成二次结构工程。北京城建·京能·樾园项目大部分实现竣备。京
能龙湖·熙上项目完成正式电平稳切换，保障业主用电需求。金泰丽富嘉园五期项目完成前期规划报批，已
取得建设工程规划许可证。公司建立月调度机制，督导各在售项目统筹政策变化与经营现状。
积极深耕项目投拓，提质增效成果显著。公司坚持审慎、精准的投资原则，深耕北京区域，深入研究并
论证了数十宗项目，重点跟踪新挂牌宗地的入市进展。公司于2024年摘取丰台大瓦窑地块，并全速推进项目
开发建设，增加总建筑规模12.89万平方米。公司通过调降存量债务利率、利用低成本资金替换高息负债等
方式，有效减少了高成本资金规模。综合融资成本3.6%，较去年同期下降。强化项目开发全周期成本控制，
通过优化设计、加强变洽签管理、严把招标控制价等措施，节约各项目开发成本。
落实国企改革部署，化解历史遗留问题。公司聚焦提质增效，持续深化“国有企业改革三年行动”以及
“双百行动”，编制“双百行动”综合改革、国企改革深化提升行动实施方案（2023—2025年），涵盖所属
企业与各项改革任务。组建深化改革领导小组和办公室，动态协调监督跟进各项任务执行情况，确保改革任
务有序推进，落地见效，注重解决企业效益效率和发展质量短板。公司坚持领导包案，专班攻坚，靶向调研
督导，大连阳光公司土地无法开发案一审判决胜诉，以法律手段解决历史遗留问题。
逐步夯实内部管控，统筹兼顾安全稳定。公司不断优化上市公司治理，申报2个案例成功入选2024年北
京市企业社会责任优秀案例。加强对重大经营决策事前审查，确保决策事项合法合规。完善内控建设，完成
公司总部及所属企业内控自评价，覆盖所有关键业务领域。压实信访维稳和接诉即办责任，坚持“一案一领
导”包案机制。落实安全生产责任制，高频度部署安全工作，通过召开安全工作例会、开展安全环保巡查、
专项安全检查以及工程巡查等方式，第一时间督导整改落实，全年未发生安全生产事故及突发环境事件。
二、报告期内公司所处行业情况
2024年，我国房地产市场迎来重要政策调整。中央政治局会议首次明确提出促进房地产市场“止跌回稳
”的战略目标，随后中央经济工作会议进一步强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为行业发展指明
了方向。在此政策基调下，各级地方政府积极响应，密集出台“四个取消、四个降低、两个增加”等一揽子
支持政策，通过收储存量商品房、盘活闲置土地等创新举措多管齐下。从政策力度来看属于大力支持：需求
端方面，房贷利率、交易税费、首付比例等关键指标均降至历史低位，显著降低居民购房成本与门槛；供给
端则同步发力，通过加强“保交楼”金融支持、加大项目贷款投放等措施保障项目顺利交付，同时积极推进
城中村改造、存量房转保障房等工作。这一系列政策组合拳的持续发力，正在推动行业运行环境呈现边际改
善态势，为房地产市场平稳健康发展注入新动能。
从市场反馈而言，从中央到地方的一系列政策调整，明确了房地产市场“止跌回稳”的大方针，向市场
传递了积极的信号，改善了市场预期，提升了购房者、开发商和投资者对市场的信心。市场信心的恢复有助
于稳定房地产市场的交易活动，促进市场的健康发展。未来，随着居民生活水平提高，预计改善型住房需求
成为市场主力，高品质、绿色环保住宅更受欢迎。城市群和都市圈的发展成为房地产市场的主要增长极。市
场从高速增长阶段逐步转向高质量发展阶段，未来将更加注重居住品质和可持续发展。房地产也需加快转型
，适应市场变化，而购房者则需根据自身需求和经济能力，理性决策。总体来看，房地产行业正朝着更加健
康、稳定的方向发展。
三、报告期内公司从事的业务情况
2024年，公司攻坚克难、奋力前行，面对复杂多变的内外部环境，始终坚持谋发展、转作风、提质效的
工作主线，积极应对各种风险和挑战，深化内部改革，优化管理制度，不断提升市场适应能力。
积极参与项目投拓。公司始终保持战略定力，深入研究土地市场供需变化规律，通过实时跟踪重点区域
土地供应计划，于2024年通过北京市土地市场成功获取丰台大瓦窑地块，并全速有序推进京能·西贤府项目
开发建设，致力于打造位于北京中心城区的一个高端住宅项目。
稳步提升项目运营。公司全面加强项目方案设计、成本造价、工期进度、施工质量和竣工验收等全流程
管理，压紧压实“保交楼、保民生、保稳定”的企业责任。北京城建·京能·樾园项目提前实现竣工备案，
获评“2024年度北京市建筑（长城）结构精品工程”即“长城杯金奖”；京能龙湖·熙上项目按期完成交付
；京能·西山印项目实现第一批交付，荣获“北京市建筑（长城）结构优质工程奖”；京能·西贤府项目兑
现建设优质工程承诺。
科学统筹项目去化。公司科学统筹在售项目去化工作，创新构建多元化营销体系，通过线上线下全渠道
布局激活去化路径，确保年度经营目标高质量达成。公司深度整合内外部资源，精准挖掘市场潜力,全面提
升营销转化效能。深化协同联动机制，以精细化服务提升客户满意度，打造优质项目口碑，形成销售闭环。
同时，公司积极布局新媒体营销矩阵，创新运用数字化营销工具，紧跟行业转型升级趋势，为公司可持续发
展注入新动能。
四、报告期内核心竞争力分析
公司拥有二十余年房地产开发经验，具备完善成熟的房地产开发和管理模式。公司拥有一支稳定专业、
结构优化的房地产开发团队，能够高效推进项目开发和管理。公司具有国资背景，这一背景为公司提供了稳
定的资金支持和良好的市场信誉。公司拥有完善的房地产开发和管理模式，形成了稳定专业的房地产开发团
队。在规划设计方面，公司具备较好的市场定位、需求发现、功能规划和设计识别能力；在成本管控方面，
公司坚持以目标成本为导向，运用全生命周期和全要素成本管控策略，贯彻“五精管理”原则，确保项目稳
健、可持续发展；在安全与工程管理方面，公司具有较强的施工管理和安全控制能力以及完备的施工进度、
质量安全控制体系；在营销方面，公司善于准确分析把握市场脉络，具备优质的产品策划和营销推广能力；
在财务管理方面，公司具有较强的融资能力，能够通过多种渠道获取资金以支持项目开发。2024年，公司继
续秉承服务首都发展的宗旨，持续寻求并扩充优质项目储备，审慎投资、合理规划土地储备，为公司的稳健
前行奠定坚实基础。此外，公司积极投入商品房、保障房、共有产权房建设，打造多元化住宅供应体系。不
仅满足不同消费者的住房需求，也提升公司在房地产市场的竞争力。
五、报告期内主要经营情况
2024年末，公司资产总额197.59亿元，净资产23.02亿元，资产负债率88.35%。2024年度，公司实现营
业收入54.59亿元，利润总额0.06亿元，经营活动产生的现金流量净额为-40.42亿元。
公司控股（全资）子公司开发建设的京能丨电建·洺悦湾、京能龙湖·熙上、金泰丽富嘉园、北京城建
·京能·樾园、京能·西山印、京能·云璟壹号、京能·西贤府等项目，累计实现开复工面积68.71万平方
米，其中新开工面积12.89万平方米，实现竣工面积39.59万平方米，实现签约面积7.6万平方米。公司持续
聚焦首都优质土地资源，于2024年以38.41亿元取得丰台区大瓦窑地块，增加土地储备面积3.01万平方米，
增加总建筑规模12.89万平方米。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
房地产行业在政策的引导和市场机制的完善下，正逐步迈向高质量发展阶段，形成更加稳定、健康、可
持续的发展格局。在“止跌回稳”的引导下，市场正逐步形成“总量稳定、结构优化”的新格局。随着租赁
住房市场的加快发展以及共有产权住房等保障性住房供给的增加，政策环境趋于稳定，长效机制逐步建立，
这将有效引导市场预期，促进市场平稳健康发展。租赁市场和保障性住房体系进一步完善，推动住房市场向
租购并举转型。未来，随着数字化转型的深入推进，房地产行业将迎来全面变革。智慧社区的普及、线上营
销渠道的拓展以及数字化管理工具的广泛应用，将成为行业发展的重要趋势。这些创新技术的融合应用，将
显著提升行业运营效率和服务水平，推动房地产行业向智能化、精细化方向转型升级。绿色建筑和可持续发
展成为重要方向，在“双碳”目标下，节能环保技术和绿色建材应用加速普及。房地产行业将更加注重稳健
运营、创新发展和长期价值，逐步从粗放式增长转向精细化、可持续的高质量发展模式。
(二)公司发展战略
公司积极把握城市发展机遇，深耕核心区域，聚焦重点城市。通过科学统筹在建在售项目，持续提升产
品品质，创新打造低碳智慧住宅，构建智慧社区与智能家居生态，全面提升项目竞争力。同时，公司强化精
细化管理，优化成本控制，提升运营效率。紧跟政策导向与市场趋势，密切关注土地市场与保障房机会，拓
展多元化业务，强化内部协同，积极探索新质生产力发展方向，推动企业可持续发展。
(三)经营计划
2025年主要业务目标：公司计划实现开复工面积29.12万平方米，主要包括京能·西贤府项目、京能·
西山印二标段、北京城建·京能·樾园在建楼栋。计划实现竣工面积16.23万平方米，主要包括京能·西山
印二标段、北京城建·京能·樾园在建楼栋。计划实现销售签约面积9.87万平方米，主要包括京能·西贤府
、北京城建·京能·樾园、京能·西山印、京能·雍清丽苑、京能·丽墅等项目。
该经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应保持足够的风险意识，并且应当理解经营计划
与业绩承诺之间的差异。
(四)可能面对的风险
1.政策法规风险
由于国家或地方产业政策、国家对房地产调控政策、拆迁政策、环保节能政策、银行信贷政策以及税收
政策发生变化，而公司并未及时跟踪、研究和应对等原因，可能导致违规可能性增大、项目成本提高、项目
执行受阻，而给公司发展带来不确定性。
公司将紧密追踪国家房地产行业调控政策、金融政策等动态变化，对政策走向进行深度剖析，严守政策
法规风险红线制定战略规划；密切关注国家或地方行业政策形势变化，适时调整实施战略规划；构建政策法
规动态跟踪机制；严格落实合规三道防线审查机制。
2.宏观环境风险
由于国内、国际经济形势发生变化，对市场供求关系产生重大影响，可能导致企业面临不利的市场环境
，而给公司发展带来不确定性。
公司将加强对宏观环境的深度调研，综合考量经济走势、政策导向、行业动态等多维度因素，全方位剖
析宏观环境现状及未来趋势，依据企业发展实际情况制定战略规划；紧密关注国内经济形势的动态变化，灵
活调适战略规划。
3.营销策略风险
由于政策法规跟踪不及时，对市场的了解、判断不准确，销售前准备工作不到位，广告宣传、市场推广
角度偏离，销售思路与实际不符，销售策略选择不科学、不明确，无法满足市场的需求，或与国家政策不符
，难以完成公司既定销售计划。
公司将强化政策法规跟踪和市场调研，优化销售计划管理流程；构建销售计划监督审批机制，贯彻“无
预算不支出”；推行项目负责制，全流程督导日常工作；细致调研市场，锚定目标客户，精准制定营销策略
；定期跟踪评估策略的有效性，确保销售目标的达成。
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