经营分析☆ ◇600791 京能置业 更新日期：2026-04-25◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发经营
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 21.85亿 97.38 3.10亿 86.94 14.20
其他业务(行业) 5876.11万 2.62 4658.55万 13.06 79.28
─────────────────────────────────────────────────
住宅收入(产品) 20.96亿 93.43 2.93亿 82.23 14.00
其他业务(产品) 5876.11万 2.62 4658.55万 13.06 79.28
车库收入(产品) 3673.00万 1.64 481.14万 1.35 13.10
商业收入(产品) 2610.98万 1.16 1071.14万 3.00 41.02
储藏间收入(产品) 2582.41万 1.15 128.77万 0.36 4.99
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 17.22亿 76.76 3.35亿 93.84 19.44
天津地区(地区) 4.53亿 20.18 -2697.23万 -7.56 -5.96
其他业务(地区) 5876.11万 2.62 4658.55万 13.06 79.28
宁夏银川地区(地区) 983.79万 0.44 236.82万 0.66 24.07
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
住宅收入(产品) 6.79亿 94.53 3426.78万 68.45 5.05
商业收入(产品) 1298.58万 1.81 541.35万 10.81 41.69
储藏间收入(产品) 1183.22万 1.65 -13.07万 -0.26 -1.10
电费收入(产品) 644.09万 0.90 644.09万 12.87 100.00
管理费收入(产品) 313.21万 0.44 77.36万 1.55 24.70
租金收入(产品) 281.88万 0.39 270.95万 5.41 96.12
车库收入(产品) 187.51万 0.26 45.62万 0.91 24.33
其他(产品) 21.56万 0.03 13.39万 0.27 62.09
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北京地区(地区) 5.03亿 70.02 5749.82万 114.85 11.43
天津地区(地区) 2.14亿 29.83 -796.37万 -15.91 -3.72
宁夏银川地区(地区) 103.37万 0.14 53.00万 1.06 51.27
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 54.33亿 99.53 9.75亿 98.00 17.95
其他业务(行业) 2553.69万 0.47 1986.14万 2.00 77.78
─────────────────────────────────────────────────
住宅收入(产品) 53.26亿 97.57 9.42亿 94.72 17.69
车库收入(产品) 6322.59万 1.16 2275.95万 2.29 36.00
储藏间收入(产品) 3572.89万 0.65 676.11万 0.68 18.92
其他业务(产品) 2553.69万 0.47 1986.14万 2.00 77.78
商业收入(产品) 797.33万 0.15 315.21万 0.32 39.53
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 49.77亿 91.17 9.16亿 92.12 18.41
天津地区(地区) 4.45亿 8.15 5506.25万 5.53 12.37
其他业务(地区) 2553.69万 0.47 1986.14万 2.00 77.78
宁夏银川地区(地区) 1113.71万 0.20 347.76万 0.35 31.23
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
住宅收入(产品) 15.40亿 96.90 2.56亿 91.38 16.64
车库收入(产品) 2058.09万 1.29 878.00万 3.13 42.66
储藏间收入(产品) 1033.12万 0.65 520.81万 1.86 50.41
管理费收入(产品) 827.28万 0.52 591.44万 2.11 71.49
商业收入(产品) 780.47万 0.49 224.11万 0.80 28.72
租金收入(产品) 189.61万 0.12 189.61万 0.68 100.00
其他(产品) 21.42万 0.01 13.77万 0.05 64.29
电费收入(产品) 16.10万 0.01 -0.02 0.00 0.00
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 14.04亿 88.30 2.56亿 91.40 18.27
天津地区(地区) 1.76亿 11.09 2069.33万 7.38 11.74
宁夏银川地区(地区) 966.88万 0.61 344.23万 1.23 35.60
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.66亿元，占营业收入的2.94%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 6600.00│ 2.94│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购5.78亿元，占总采购额的70.29%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 57800.00│ 70.29│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
从稳步推进到提质见效，重点任务落地有声。公司业务开发板块严格锚定专业化服务要求，聚焦“好房
子”建设目标，推动西贤府项目顺利实现结构封顶及二次结构施工，实景示范区亮相；金泰丽富五期A段项
目圆满完成全部开发建设任务，顺利达成阶段性目标。同时，公司创新建立“一案一策、一事一专班”工作
机制，精准聚焦重大案件，全力推动历史遗留问题攻坚化解。报告期内，公司ESG评级实现稳步提升，从202
4年BB级跃升至2025年BBB级，显示公司在环境、社会及治理方面的持续进步与责任担当。
从高效管理到创新赋能，管理效能持续释放。公司全面推行任期制和契约化管理，持续优化组织绩效体
系，创新构建“KPI+OKR”双驱考核模式，严格执行“月跟踪、月考核、年度总核算”管理机制，明确“业
绩升、薪酬升，业绩降、薪酬降”的市场化激励导向，充分调动全员干事创业积极性。同时，统一招标采购
体系建设成效显著，实现招采集约化、规范化管理，有效降低采购成本、提升采购效率，进一步强化供应链
管理水平。
从规范合规到主动防控，合规底线防线牢固。公司始终将合规管理贯穿经营发展全过程，坚持把法律合
规审核意见及风险防控建议全面纳入“三会”决策管理流程，严格落实事前防范、事中控制、事后复盘的全
流程合规管理要求，实现法律合规审核100%全覆盖，切实防范法律合规风险，保障公司经营活动合法合规、
有序开展。
从全面管控到精细施策，成本管控精准发力。公司牢固树立“过紧日子”的经营理念，坚持源头管控、
全过程管控相结合，制定成本管控专项方案，构建全流程、全方位成本管理体系，将降成本目标全面纳入企
业负责人综合绩效考核，层层压实成本管控责任。精准管控财务费用等支出，杜绝铺张浪费；实施“一企一
策、一项一策”差异化减亏治亏策略，针对性破解经营痛点难点。通过权益融资、发行中期票据等多元化融
资方式，有效优化资本结构，降低上市公司资产负债率，提升公司财务稳健性。
从常态防控到闭环管理，安全底线坚不可摧。公司始终坚持安全发展理念，严格执行月度安全例会机制
，持续推进应急预案修订完善及安全责任书签订工作，全面落实安全生产责任“一岗一清单”建设，明确岗
位职责、压实安全责任。深入开展安全隐患专项排查整治及安全环保巡查行动，强化全员安全教育培训，提
升安全管理智能化、精细化水平，扎实做好应急管理各项工作，持续加强安全生产标准化建设。报告期内，
公司圆满达成“十个不发生”和“一个持续提高”的安全环保工作目标，京能·西山印项目成功获评“北京
市绿色安全样板工地”，显示出公司安全管理工作的过硬水平。
二、报告期内公司所处行业情况
近年来国家将房地产定位为国民经济支柱产业、重要民生工程与风险防控关键领域，坚持“稳字当头、
稳中求进”，2025年延续“止跌回稳”政策主基调，以供需两端协同发力推动市场持续修复。需求端，房贷
利率、首付比例及交易税费维持低位，因城施策释放刚性与改善性住房需求，有效降低购房门槛、提振居民
置业意愿；供给端，“保交楼”专项行动扎实推进，存量商品房收储、城中村改造与城市更新加速落地，推
动行业风险有序出清、存量资源高效盘活。在明确的政策信号与持续改善的市场预期共同作用下，行业信心
稳步回升，市场运行总体平稳。
立足顶层设计与长远发展，我国房地产行业正从高速规模增长全面转向高质量发展轨道，加快构建新发
展模式。绿色、智慧、高品质住宅更受市场青睐，城市群与都市圈成为区域增长核心引擎；行业多元化持续
发展，高杠杆、高负债、高周转的传统开发模式逐步调整，房企加快向轻资产运营、代建服务、物业管理等
方向多元化分化，存量资产盘活与城市更新成为新的增长点。政策托底与市场自主调节形成合力，短期稳市
场、长期促发展协同推进，为房地产行业长期平稳健康发展、更好服务民生改善与经济高质量发展筑牢坚实
基础。
三、经营情况讨论与分析
2025年，京能置业锚定既有战略，以提速谋发展、精细管理增质效为主线，实现稳健运营。业态运营稳
定，房地产开发领域京能·西山印、京能·城建樾园等项目顺利交付，国典华园车位去化率较高，各项经营
工作有序推进。2026年作为“十五五”开局之年，公司紧扣提升协同效能等主线。重点举措包括：一是深化
业务提升，拓展城市更新业务；二是实施“一盘一策”精准去化，攻坚重点项目清盘；三是深化“KPI+OKR
”考核，推进扁平化管理与成本管控，筑牢安全与合规防线。2025年公司在多个方面取得阶段性成果，但仍
面临市场竞争与内部治理的双重挑战。2026年，公司将以既定战略为指引，强化党建引领，聚焦主业协同与
精细运营，通过业态升级与风险防控，全力打造首都一流城市综合运营服务商，为公司“十五五”开局奠定
坚实基础。
四、报告期内核心竞争力分析
公司拥有二十余年房地产开发经验，具备完善成熟的房地产开发和管理模式。公司具有国资背景，拥有
稳定专业、结构优化的房地产开发团队，能够高效推进项目开发和管理。在规划设计方面，公司具备较好的
市场定位、需求发现、功能规划和设计识别能力；在成本管控方面，公司坚持以目标成本为导向，运用全生
命周期和全要素成本管控策略，贯彻“五精管理”原则，确保项目稳健、可持续发展；在安全与工程管理方
面，公司具有较强的施工管理和安全控制能力以及完备的施工进度、质量安全控制体系；在营销方面，公司
善于准确分析把握市场脉络，具备优质的产品策划和营销推广能力；在财务管理方面，公司具有较强的融资
能力，能够通过多种渠道获取资金以支持项目开发。2025年，公司继续秉承服务首都发展的宗旨，持续寻求
优质项目储备，审慎投资、合理规划土地储备，为公司的稳健前行奠定坚实基础。此外，公司积极投入商品
房、保障房、共有产权房建设，打造多元化住宅供应体系。不仅满足不同消费者的住房需求，也提升公司在
房地产市场的竞争力。
五、报告期内主要经营情况
2025年末，公司资产总额163.07亿元，归属于上市公司股东的净资产14.80亿元，资产负债率83.93%。2
025年度，公司实现营业收入22.43亿元，利润总额-14.20亿元，经营活动产生的现金流量净额为0.39亿元。
2025年公司在建项目实现开复工面积29.12万平方米，实现竣工面积16.23万平方米。京能·西贤府项目
有序推进现场施工，年度实现主体结构全部封顶，二次结构和屋面工程全部施工完成，住宅精装工程、外立
面工程、小市政工程按计划推进现场施工。京能·西山印项目二标段按计划实现竣备交付。京能·城建樾园
项目剩余楼栋按计划实现竣备交付。朝阳金泰丽富嘉园五期(B段)有序推进前期准备工作，完成施工图消防
设计审查，取得合格意见书。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
当前房地产行业已从高速增长转向高质量发展，格局呈现“风险出清、集中度提升、分化加剧”的特征
。行业风险逐步缓释，2025年多项化债工具落地，多家出险房企完成债务重组，行业信用逐步修复。市场格
局上，国企与稳健民企主导市场，头部企业依托融资优势深耕核心城市，出险企业通过资产处置、轻资产转
型聚焦主业，行业调整持续推进。趋势方面，政策导向明确，以“存量提质、保障扩容、风险缓释”为核心
，推进现房销售制、租购同权等制度完善，因城施策优化供需平衡。市场层面，总量收缩与局部回暖并存，
核心城市优质项目、保障性租赁住房表现突出，城市间、项目间分化进一步深化。行业转型加速，城市更新
成为新引擎，老旧小区改造、城中村升级持续推进；产品力升级与轻资产转型成为重点，绿色智能住宅、代
建、物业增值服务成为企业核心竞争力，行业正逐步构建“住有宜居”的新发展模式。
(二)公司发展战略
公司积极把握城市发展机遇，深耕核心区域，聚焦重点城市。通过科学统筹在建在售项目，持续提升产
品品质，创新打造低碳智慧住宅，构建智慧社区与智能家居生态，全面提升项目竞争力。同时，公司强化精
细化管理，优化成本控制，提升运营效率。紧跟政策导向与市场趋势，密切关注土地市场与保障房机会，拓
展多元化业务，强化内部协同，积极探索新质生产力发展方向，推动企业可持续发展。
(三)经营计划
2026年主要业务目标：公司计划新开工面积4.75万平方米；计划实现复工面积12.89万平方米；计划实
现竣工面积12.89万平方米。计划实现销售签约面积6.83万平方米。
该经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应保持足够的风险意识，并且应当理解经营计划
与业绩承诺之间的差异。
(四)可能面对的风险
1.宏观环境风险
宏观环境风险是指由于国内、国际经济形势发生变化，对市场供求关系产生重大影响，可能导致企业面
临不利的市场环境，而给公司发展带来不确定性。
公司将强化国内经济形势系统性调研，严谨编制战略规划草案，广泛征求意见、组织专题论证，按程序
审议并经批复、审批后发布实施。同时动态跟踪经济与市场变化，若出现较大波动导致规划不适应发展需求
，及时修订调整，快速响应变化，降低经营不确定性。
2.政策法规风险
政策法规风险是指由于国家或地方产业政策、国家对房地产调控政策、拆迁政策、环保节能政策、银行
信贷政策以及税收政策发生变化，而公司并未及时跟踪、研究和应对等原因，可能导致违规可能性增大、项
目成本提高、项目执行受阻，而给公司发展带来不确定性。
公司将精准追踪房地产、信贷、税收等国家及地方政策，科学编制战略规划，并紧盯政策与市场变化及
时动态调整，规避相关风险。同时将政策合规要求融入项目策划全流程，严格审核外委策划成果，确保各项
工作合法合规。
3.业务拓展风险
业务拓展风险是指未制定符合战略且科学可行的项目拓展计划，未就项目拓展事项进行必要的可行性研
究或可行性研究流于形式，盲目投资或错失良好的投资机会，可能导致投资失败并对项目实际运作造成损失
。
公司聚焦京津冀、服务首都建设，紧盯地产市场与政策，严格按战略审慎拓展项目，规范履行决策程序
；依托行业政策导向，定期开展市场动态分析，多条线综合研判，科学编制相关拓展报告，为项目决策提供
坚实支撑。
4.战略规划风险
由于公司发展规划的决策论证依据不充分，规划目标制定不科学、不明确，执行缺乏计划性和严肃性，
实施资源配置不到位，监督机制设置不合理，未依据环境变化及时评估与调整战略目标等原因，而给公司未
来的持续发展带来的不确定性。
公司将结合行业趋势与经营实际，开展内外部综合分析，科学编制战略规划。同时建立常态化评估监督
机制，跟踪执行情况，根据经营与环境变化适时调整优化规划，合理配置资源，确保规划贴合发展实际、目
标顺利落地。
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