经营分析☆ ◇600791 京能置业 更新日期：2024-04-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
北京(地区) 15.07亿 78.49 7862.64万 64.61 5.22
天津(地区) 3.55亿 18.47 3477.10万 28.57 9.81
其他(补充)(地区) 4115.09万 2.14 188.72万 1.55 4.59
宁夏银川(地区) 1716.62万 0.89 641.50万 5.27 37.37
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 61.42亿 99.41 7.50亿 96.56 12.21
其他(补充)(行业) 3641.24万 0.59 2672.22万 3.44 73.39
───────────────────────────────────────────────
京能丨电建·洺悦湾(产品) 43.47亿 70.36 4.91亿 63.21 11.29
京能·雍清丽苑(产品) 12.85亿 20.80 1.18亿 15.22 9.20
京能·天下川(产品) 2.09亿 3.39 7424.98万 9.56 35.46
京能·丽墅(产品) 1.05亿 1.70 1397.87万 1.80 13.31
金泰·丽富嘉园(产品) 8947.79万 1.45 4231.72万 5.45 47.29
京能·海语城(产品) 7873.26万 1.27 -1085.11万 -1.40 -13.78
其他(补充)(产品) 3641.24万 0.59 2672.22万 3.44 73.39
京能·四合上院(产品) 2735.52万 0.44 2107.22万 2.71 77.03
───────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 45.69亿 73.95 5.68亿 73.17 12.44
天津地区(地区) 13.64亿 22.07 1.07亿 13.83 7.88
宁夏银川地区(地区) 2.09亿 3.39 7424.98万 9.56 35.46
其他(补充)(地区) 3641.24万 0.59 2672.22万 3.44 73.39
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
天津(地区) 7.36亿 77.51 6018.25万 40.68 8.18
宁夏银川(地区) 1.76亿 18.57 6073.81万 41.06 34.44
北京(地区) 5363.00万 5.65 3966.91万 26.82 73.97
分部间抵销(地区) -1640.48万 -1.73 -1266.05万 -8.56 77.18
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截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 20.92亿 98.11 5.75亿 95.12 27.46
其他(补充)(行业) 4037.59万 1.89 2950.99万 4.88 73.09
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京能·天下川 (产品) 13.55亿 63.51 4.51亿 74.65 33.29
京能·雍清丽苑(产品) 5.00亿 23.45 4602.00万 7.62 9.20
金泰·丽富嘉园(产品) 2.19亿 10.26 7135.04万 11.81 32.60
其他(补充)(产品) 4037.59万 1.89 2950.99万 4.88 73.09
京能·海语城 (产品) 1111.83万 0.52 19.92万 0.03 1.79
京能·四合上院(产品) 763.38万 0.36 606.12万 1.00 79.40
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宁夏地区(地区) 13.55亿 63.51 4.51亿 74.65 33.29
天津地区(地区) 5.11亿 23.98 4621.92万 7.65 9.04
北京地区(地区) 2.27亿 10.62 7741.15万 12.81 34.18
其他(补充)(地区) 4037.59万 1.89 2950.99万 4.88 73.09
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2022-12-31
前5大客户共销售1.13亿元，占营业收入的1.85%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 11300.00│ 1.85│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2022-12-31
前5大供应商共采购11.25亿元，占总采购额的54.00%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 112500.00│ 54.00│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，中央提出支持刚性和改善性住房需求，要求做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产
市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。中央积极表态房地产以引导市场预期修复，优化集中供
地等制度以适应当前市场环境，金融层面降准降息稳经济，房地产供需两端也将受益，政策支持居民信贷及
房企融资。根据国家统计局统计数据，2023年1月至6月，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%（
其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%）。房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%（
其中，住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%）。房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%（其中，住
宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%）。房屋竣工面积33904万平方米，增长19.0%（其中，住宅竣工面
积24604万平方米，增长18.5%）。商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%（其中，住宅销售面积下
降2.8%）。商品房销售额63092亿元，增长1.1%（其中住宅销售额增长3.7%）。6月末，商品房待售面积6415
9万平方米，同比增长17.0%（其中，住宅待售面积增长18.0%）。
公司以房地产开发业务为主，主要从事北京、天津的房地产开发业务，经营模式为房产开发型。公司开
发的房地产项目主要包括京能丨龙湖·熙上、京能·西山印、北京城建京能·樾园、京能丨电建·洺悦湾、
京能·丽墅、京能·天下川、金泰丽富嘉园、京能·雍清丽苑、京能·海语城等。2023年，是学习贯彻落实
党的二十大精神开局之年，是公司全面深化改革，实现高质量发展的关键之年。公司以习近平新时代中国特
色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大和中央经济工作会议精神，立足“房住不炒”定位，坚持
稳中求进工作总基调，聚焦改革创新、提质增效、管理提升、转型发展工作主线，在稳投资、稳质量、稳资
金、稳突破、稳效益上持续发力，为推动公司高质量发展而努力奋斗。
二、报告期内核心竞争力分析
公司具备完善成熟的房地产开发和管理模式，拥有稳定专业、结构优化的房地产开发团队。国资背景并
专注于房地产开发，使得公司具有良好的市场合作信誉。在土地资源获取上，公司强化战略引导，关注政策
、市场环境和自身研究，秉承稳健发展理念，注重风险防控，坚守底线思维。立足服务首都发展，与业内优
秀企业合作，抓住市场机遇，通过土地市场择优投资储备项目，优化项目梯次储备，为公司稳步发展奠定基
础。借力京能集团主业，充分发挥京能集团内部协同优势，集中资源优势，打造技术和生态相融合，居住与
产业相结合的房地产项目。
三、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司坚持稳字当头，稳中求进，适应房地产新发展模式要求，围绕保交楼、保民生、保稳定
，聚焦企业“三降一减一提升”等重难点工作，攻坚克难，提质增效，持续推动企业经济运行平稳向好。公
司实现营业收入19.20亿元，主要因本期京能·雍清丽苑项目及京能丨电建·洺悦湾项目销售确认收入所致
，归母净利润-1.02亿元，较上年同期增亏，主要因公司结转项目较去年同期结转项目毛利低，公司本期处
于完工状态项目较同期增加，费用化支出增加。
公司充分利用上市房企再融资重启政策机遇，发布《2023年度向特定对象发行A股股票预案》，积极推
动股权再融资工作，公司向特定对象发行A股股票已获得上海证券交易所受理。公司拟非公开发行的20亿元
公司债项目，已取得上交所无异议函，并于7月在上交所首次发行8亿元（第一期），其中品种一：3亿元，
期限2+1年，发行利率3.24%；品种二：5亿元，期限3+2年，发行利率3.4%。公司通过调降存量债务利率、利
用低成本资金替换高息负债等方式有效减少高成本资金规模，6月末，公司综合融资成本降至4.49%。
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