经营分析☆ ◇600823 ST世茂 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产经营
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 15.18亿 67.91 4.48亿 57.25 29.53
其他(行业) 4.16亿 18.62 2.36亿 30.19 56.81
其他(补充)(行业) 3.01亿 13.47 9834.75万 12.56 32.66
───────────────────────────────────────────────
商业地产销售(产品) 7.80亿 34.90 -4252.38万 -5.43 -5.45
房地产租赁(产品) 4.81亿 21.50 4.54亿 57.95 94.41
其他(补充)(产品) 3.01亿 13.47 9834.75万 12.56 32.66
住宅销售(产品) 2.57亿 11.51 3706.59万 4.73 14.42
物业管理(产品) 2.44亿 10.92 1.36亿 17.42 55.90
酒店服务业务(产品) 1.22亿 5.44 7680.57万 9.81 63.18
其他(产品) 5054.62万 2.26 2318.17万 2.96 45.86
───────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 14.81亿 66.25 4.29亿 54.77 28.96
其他地区(地区) 4.53亿 20.27 2.56亿 32.67 56.46
其他(补充)(地区) 3.01亿 13.47 9834.75万 12.56 32.66
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 49.06亿 85.38 9.84亿 70.50 20.06
其他(行业) 7.84亿 13.65 4.12亿 29.51 52.55
───────────────────────────────────────────────
商业地产销售(产品) 25.69亿 44.71 4323.42万 3.10 1.68
住宅销售(产品) 13.79亿 23.99 1.48亿 10.57 10.70
房地产租赁(产品) 9.58亿 16.68 7.94亿 56.84 82.81
物业管理(产品) 4.89亿 8.50 2.48亿 17.73 50.66
酒店服务业务(产品) 1.79亿 3.11 9382.49万 6.72 52.48
其他(产品) 1.17亿 2.03 7071.89万 5.06 60.57
───────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 44.83亿 78.01 8.79亿 62.95 19.61
其他地区(地区) 12.07亿 21.01 5.17亿 37.06 42.86
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 32.01亿 89.44 7.09亿 76.90 22.15
其他(行业) 3.78亿 10.56 2.13亿 23.10 56.32
───────────────────────────────────────────────
商业地产销售(产品) 19.59亿 54.73 1.43亿 15.48 7.28
住宅销售(产品) 7.88亿 22.01 1.53亿 16.61 19.44
房地产租赁(产品) 4.55亿 12.70 4.13亿 44.81 90.87
物业管理(产品) 2.13亿 5.96 1.15亿 12.47 53.84
其他(产品) 8600.59万 2.40 5660.46万 6.14 65.81
酒店服务业务(产品) 7857.62万 2.20 4136.87万 4.49 52.65
───────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 27.97亿 78.15 6.71亿 72.74 23.97
其他地区(地区) 7.82亿 21.85 2.51亿 27.26 32.14
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2021-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 181.79亿 93.75 62.07亿 87.44 34.14
其他(行业) 10.32亿 5.32 8.34亿 11.75 80.85
其他(补充)(行业) 1.81亿 0.93 5760.86万 0.81 31.82
───────────────────────────────────────────────
商业地产销售(产品) 93.22亿 48.07 33.48亿 47.16 35.91
住宅销售(产品) 79.94亿 41.22 20.53亿 28.93 25.69
房地产租赁(产品) 8.63亿 4.45 8.06亿 11.35 93.38
物业管理(产品) 5.23亿 2.70 5.19亿 7.31 99.16
其他(产品) 3.10亿 1.60 2.00亿 2.82 64.63
酒店服务业务(产品) 1.99亿 1.03 1.16亿 1.63 57.99
其他(补充)(产品) 1.81亿 0.93 5760.86万 0.81 31.82
───────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 135.24亿 69.74 48.44亿 68.24 35.82
其他地区(地区) 56.87亿 29.32 21.97亿 30.95 38.63
其他(补充)(地区) 1.81亿 0.93 5760.86万 0.81 31.82
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-06-30
前5大客户共销售5.30亿元，占营业收入的23.71%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 52996.93│ 23.71│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-06-30
前5大供应商共采购2.35亿元，占总采购额的12.45%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 23475.48│ 12.45│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)宏观形势与行业发展情况
2023年上半年，在低基数效应叠加政策发力及市场需求回升的共同作用下，宏观经济恢复性增长态势明
显，需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力得到一定程度的缓解，但宏观经济转暖向微观主体的传导还
存在一定时滞和阻碍，使得上半年整体经济呈现“宏观热、微观冷”的特点，具体到房地产市场则呈现出以
下特点：
1.需求脉冲式恢复，持续性较弱
根据国家统计局数据，2023年1-6月全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，累计商品房销
售额63092亿元，同比增长1.1%。一季度由于积压需求释放导致销售短暂冲高，但二季度市场未能延续2月、
3月的“小阳春”行情，销售趋势明显走弱，其中6月单月销售面积同比下降18.2%，单月销售额同比下降19.
2%，降幅均较5月进一步扩大。
2.土地成交同比下滑，企业拿地依然谨慎
2023年上半年，全国300城住宅用地供求规模同比下降超过30%，创下2010年以来同期最低水平。销售端
未见明显起色、企业现金流紧张、市场信心匮乏致使全国土地市场整体表现仍较为低迷。谨慎投资意愿使得
房企在投资策略上更聚焦核心城市及优质地块，北京、上海、杭州、合肥等高线城市地价上限成交占比均达
到五成以上，而非核心地块则多以底价成交。相较高线城市，三四线城市无论在土地出让面积、成交面积还
是土地出让金方面同比降幅均超过三成。
3.到位资金降幅扩大，融资规模继续下滑
2023年1-6月，房地产开发企业合计到位资金约6.87万亿元，同比下降9.8%，其中国内贷款同比下降11.
1%，利用外资同比下降49.1%，自筹资金同比下降23.4%，包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比
下降0.6%。融资规模方面，上半年房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元，同比下降16.2%，各类渠道同
比均呈回落态势，尤其是海外债和信托渠道，降幅明显。
尽管今年年初监管部门明确了“需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债
表、完善住房租赁金融支持政策”四大金融支持房地产的政策方向，央行、银保监会、证监会等相关部门也
相继表态，但受行业景气度下降、预期转弱、销售脉冲式恢复、出险房企增多等因素影响，房企资金面紧张
的局面并未得到明显改观。
4.政策层面基调未变，仍以精准施治为主
中央层面，上半年除金融端降准降息、下调LPR和推动房贷利率下限动态调整之外，对地产行业本身更
多只是加大对现行制度的优化调整。地方层面则聚焦需求端，继续深化因城施策。据第三方机构统计，上半
年117个省市共出具188次房地产相关政策，多地松绑“四限”并下调最低首付比例。然而，由于中央政策基
调仍为“防风险、促需求”，再加上4月政治局会议再次重申“房住不炒”，因此地方政策力度终究较为审
慎，仍以精准施治为主，政策效果并未完全达到预期。
5.社零整体向好，消费潜力持续复苏
2023年上半年社会消费品零售总额227588亿元，同比增长8.2%，随着经济社会全面恢复常态化运行，线
下消费逐步实现改善修复。根据赢商网数据，上半年全国典型购物中心累计场均客流同比2019年已实现微增
。然而，由于疤痕效应带来的影响，复苏之路任重道远。上半年全国新开业购物中心新增体量同比下降14%
，新增数量同比下降24%，略显乏力的供应量反映出行业信心仍待进一步恢复。写字楼方面，在宏观经济恢
复基础尚不稳固的情况下，企业对扩大经营的决策仍较为谨慎，加之前期积压的新增供应集中入市，市场竞
争日趋加剧。根据第三方调研结构的数据显示，2023年第二季度全国15个重点城市主要商务区写字楼的平均
租金环比继续下探。
(二)主营业务情况
公司是集综合商业地产开发与销售、商业经营及管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。公司紧跟
国家发展战略，聚焦沿海发达经济带和内陆经济重镇，以打造高标准的商用综合物业为己任，将满足人民日
益增长的对美好生活的需求作为发展动力。
公司始终关注商业经营的本质，在夯实基础管理的同时，不断提升运营效率，优化组织结构，以实现稳
定高质量的发展，为客户、员工、股东和社会创造更大价值。
二、报告期内核心竞争力分析
二十大报告提出，要着力扩大内需，增强消费对经济发展的基础性作用。消费既是经济高质量发展和稳
增长的重要元素，也是畅通国内大循环的关键环节和重要引擎。作为一家以商业地产开发与销售、商业项目
经营与管理为主营业务的上市企业，公司提供的产品与服务与国家把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部
署关系密切。国家为增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景、促使消费潜力充分释放出来所出台的各
项重要举措，均有助于公司发挥在商业地产经营管理方面的优势，实现行稳致远的高质量发展。
1、双轮驱动的运营模式
公司将继续坚持并优化“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的运营模式，同时加大向商业轻
资产业务方向的转型力度，以逐步摆脱对传统地产运营模式的依赖。
2、多元的产品阵营
公司多元化的产品阵营能契合客户在生活、办公、文娱方面的各种需求。多样化的产品类型，使得公司
能因地制宜地选择最合适的产品组合，在项目运营过程中公司将不断注入创新理念、优化用户体验、丰富产
品内涵、实现投资价值的最大化。
3、丰富的品牌资源
凭借与行业内大量优质品牌在多个项目上的合作，公司积累了丰富的品牌资源并与其建立了良好的战略
合作关系。与此同时，与品牌方的密切协作也能在公司输出轻资产管理时，为业主方带来品牌赋能，优化投
资回报。
4、体系化的管理方案
依托在商业综合体领域多年的开发运营经验，公司已形成一套涵盖全产业链的体系化管理方案，以更好
地降低管理成本，提升运营效率。公司也有能力以此为基础对外输出定制化的管理方案，以满足不同客户的
多样化需求。
5、携手共创服务生态
公司将积极推动商用物业服务生态的构建，继续以空间服务为核心，携手合作伙伴，整合供应链资源，
从而为用户提供更完善、丰富、贴心的服务，实现美好生活体验。
三、经营情况的讨论与分析
(一)报告期内主要经营情况说明
2023年上半年经济社会全面恢复常态化运行，在前期积压的需求得到逐步释放和宏观政策靠前协同发力
的共同作用下，三重压力得到缓解，经济增长的势头好于预期。然而正如2023年4月政治局会议中所指出的
，当前我国经济运行好转主要是恢复性的，内生动力还不强，需求仍然不足，经济转型升级面临新的阻力，
推动高质量发展仍需克服不少困难挑战。
具体到房地产市场，随着前期积压的购房需求得到有效释放，保交付工作得到顺利推进，以及房企融资
“三支箭”的逐步到位，再叠加各地出台的刺激政策的落地实施，行业各项指标在一季度出现明显回暖。然
而，自二季度以来，房地产复苏的动力已明显减弱，尤其是销售端，预期偏弱下居民购房意愿降低，致使销
售数据的当月同比显著走弱。
尽管公司预见到上半年的市场复苏不会一蹴而就，并在制定全年经营策略时做出了相应部署，但市场波
动和预期的转弱，仍给公司各项生产经营活动的恢复带来不少压力和挑战。具体到经营业绩上，尽管上半年
努力实现了减亏，但要完全恢复至正常经营状态，仍需要一定时间。
1、总体经营业绩
2023年上半年，公司实现营业收入22.35亿元，同比下降37.56%，其中房地产销售收入10.37亿元，同比
下降62.24%；房地产租赁收入（租金+物管费）7.25亿元，同比增长8.46%。公司实现综合毛利润7.83亿元，
同比减少15.07%，净利润-4.09亿元，同比减亏14.10%，归属于上市公司股东净利润-1.90亿元，同比减亏45
.60%。报告期末公司剔除预收账款之后的资产负债率为65.54%，有息负债率为70.39%。
2、地产开发与销售
报告期内，公司累计实现销售签约49亿元，同比增长1%。销售签约面积30万平方米，同比下降9%。公司
在杭甬和苏沪城市群的销售签约分别达到了16.6亿元和7.4亿元，占公司上半年销售业绩的近50%。
随着流动性压力得到一定程度缓解，公司的新开工进度有所回暖。今年1-6月，公司房地产新开工面积
约5.5万平方米，同比增长4%。受益于在保交付工作上的持续推动，公司竣工面积实现了较大幅度增长，上
半年累计竣工面积约55.8万平方米，同比增长38%。
3、保交付工作
公司始终坚持“以产品为核，以用户为先”的理念，针对保交付专项工作，努力打造“压得实、拉得通
、穿得透”的网格化管理系统，努力完成交付指标的同时，保证交付品质。报告期内公司总计完成5个项目
批次共2323套房源的交付。公司下半年还有约1.2万套房源待交付，预计全年可实现交付约1.4万套。此外，
报告期内公司累计获得纾困专项资金约2.94亿元，部分缓解了公司在推进保交楼工作中所面临的资金压力。
4、商业经营与管理
受益于线下场景恢复所带来的重启效应，零售消费市场整体呈现复苏回暖态势，但烟火气逐渐回归的背
后，各项数据显示居民消费能力和消费意愿还略显不足，民间投资的信心和积极性仍相对欠缺，而表现在线
下零售商业市场则具体呈现为以下特征：
（1）客流恢复度优于销售。报告期内公司在管商业项目的整体客流同比提升32%，销售额同比提升14%
，几乎所有商业项目均呈现客流恢复度优于销售的特点；
（2）客单价下滑，服务型消费优于购物型消费。以整体恢复度最好的餐饮行业为例，无论是高端餐饮
还是大众连锁，客单价下滑20%-30%已成为普遍事实。而相较服务型消费，零售购物型消费的恢复则略显滞
后，服装鞋履等零售品类的单店销售均较疫前下滑一个台阶，不少项目不得不面临餐饮区热火朝天但零售区
门口罗雀的窘境；
（3）出租率继续承压，租金水平降幅收窄。居民消费意愿不足传导至品牌端，则使得品牌方投资开店
的决策更加谨慎，进而导致购物中心的出租率持续承压。调研数据显示，各大主要城市典型购物中心的平均
空置率仍维持高位，门店净增率在基准线附近徘徊，租金水平降幅虽有收窄，但仍未触及拐点。以公司在管
的商业项目为例，今年上半年整体出租率最终维持在88.2%，租金水平同比下降3.5%。
写字楼方面的情况则更加不容乐观。由于宏观经济疲软，各类企业均面临去库存、降成本的巨大压力，
降低租赁成本已成为上半年企业退租搬迁的最主要原因。以南京雨花世茂智汇园项目为例，项目入市后出租
率迅速攀升并一直稳定在90%以上，但今年上半年不少楼内整层大租户均由于公司战略调整、业务条线优化
而搬迁至租赁成本更低的楼宇以降低企业运维成本，致使项目的出租率一路下探至80%左右。公司在管写字
楼均位于所处城市的核心区位，受租户降本外迁的影响，今年上半年整体出租率最终维持在77.9%。
相较而言，旅游市场的整体复苏则达到市场预期，公司在管的上海世茂精灵之城主题乐园项目，牢牢抓
住旅游市场的复苏契机，采取高举高打的经营策略，成效显著。上半年累计实现客流45万人次，同比21年提
升34%。此外公司通过与比利时蓝精灵版权方的良好沟通，积极拓展新的合作领域，为后续经营提升奠定基
础。
5、债务化解
尽管今年市场整体有所复苏，但自2022年至今公司销售大幅下滑的局面并未明显好转，上半年实现销售
签约49亿，较21年同期下降约70%，销售不振叠加融资渠道受限，使得公司流动性紧张的局面并未得到实质
缓解。面对困境，公司始终在坚持“三降一缓两争取”的自救脱困方针，降低成本费用开支、推动资产处置
、协调各方筹措资金，同时积极与金融机构和债权人沟通，争取理解和支持。今年年初，公司5笔存续公司
债券与持有人就展期议案达成一致意见，此外，年初至今公司已完成合计11.67亿元非公开市场的银行及非
银金融机构债务的展期。
6、内控调查
2023年4月，年审会计师对公司2022年度财务报告出具了保留意见并对公司内部控制出具了否定意见，
就年审会计师在出具保留意见审计报告的专项说明中所提到的问题以及内部控制审计报告中所指出的重大缺
陷，公司已委任外部中介机构进行独立调查，对所涉问题进行全面核查，后续公司将根据调查结果研究制定
具体的解决方案和解决措施，最大限度的保护投资者利益。
●未来展望:
1.行业格局和发展趋势
1)加大宏观调控力度，适应市场变化新形势
不同于传统意义上典型经济周期的复苏，本轮经济恢复着眼于宏观层面恢复性增长和微观基础深度修复
，过程是“波浪式发展、曲折式前进”。预判下半年在提振市场信心、稳定就业、促进消费方面将回归更积
极的支持政策，从而对经济增长起到更为显著的推动作用。在此基础上，房地产政策思路正转向长短兼顾，
应对市场供求关系发生重大变化的新形势。需求端，预计高线城市的首套首付比例和贷款利率有望进一步下
调；供给端，“地产金融16条”部分政策延期将有助于改善房地产企业融资，稳定市场信心和预期，而城中
村改造将有望温和提振投资并激发上下游产业链的活力。整体而言，政策将向着提振市场信心、支持房地产
市场健康平稳发展的方向推进。
2)“新”城中村改造，“新”发展模式
今年7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，以城市
更新、老旧小区改造、保租房等为基点，政策脉络逐步向鼓励“好房子，好社区，好城区”展开。本次城中
村改造在改造对象、土地性质、改造模式、资金来源、安置方式等方面更加强调对民生福祉的关注和对沉淀
资产的盘活。预计相关工作仍将以地方政府为主导，积极引入民间资本参与，根据不同群体需求，重塑房地
产产业链关系，建立一种可长期发展的新模式。
在这个过程中，房企可以参与其中，发挥自身在代建管理、物业服务、康养地产和商业运营方面的经验
和优势，以实现从传统地产开发向城市运营新模式的转型。
3)消费紧抓性价比路线，把握结构性增长机会
今年7月底，国务院办公厅转发国家发改委关于恢复和扩大消费措施的通知，要求坚持有效市场和有为
政府更好结合，坚持优化供给和扩大需求更好结合，坚持提质升级和创新发展更好结合。通知从稳定大宗消
费、扩大服务消费、扩展新型消费、完善消费设施等七个方面提出了二十条针对性举措。深入分析《二十条
措施》的具体内容，公司预计下半年国家将会继续加大在家电家居领域、汽车领域、服务类消费领域和消费
基础设施方面的支持力度，进而在促进消费形成内生增长和良性循环方面起到更大作用，尤其在完善消费设
施和优化消费环境方面的支持举措，可能将有利于商业项目得到地方政府的大力支持。
2.公司发展战略
长期来看，受人口结构变化、城镇化进程放缓和居民杠杆约束等多方面因素影响，房地产行业正逐步进
入供需结构性调整的新阶段，行业短期发展面临较大的转型压力。然而，鉴于房地产行业对上下游产业拉动
和整体经济的带动作用，目前仍将是我国的支柱性产业，并在国家推动产业结构实现转型升级的关键时期起
到稳定全局的作用。
历经多年政策调控，目前房地产行业正面临投资疲软、需求萎缩、信心不足等诸多问题，而今年7月政
治局会议对我国房地产市场供求关系发生重大变化的最新定调，表明中央已高度重视行业发展所面临的诸多
问题，而适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱的要求则高瞻远瞩地为行业未来的平稳健康发
展指明了方向。随着供给侧出清、总量需求趋于稳定，预计今年下半年房地产行业将迎来新的政策周期，公
司将抓住政策调整的重要机遇，努力在新形势下找准发展定位。
1)发展目标：公司将继续聚焦自身在商业地产开发运营方面的禀赋及优势，致力于成为能实现可持续发
展的商业地产运营商。
2)发展主线：公司将始终坚持“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的发展模式，进一步发挥
自身在商业管理方面的突出优势，逐步将其升级为驱动未来业务发展的主动轮。
3)发展理念：公司深刻意识到在行业格局优化的关键时期，只有扎实做好基础运营、努力做好降本增效
、提升发展质量才能抵御行业转型所带来的风险和挑战。
4)能力建设：多管齐下，想方设法努力提升公司化解流动性风险的能力。
3.经营计划
基于政治局会议的最新定调和相关部委的积极表态，公司预计下半年政策层面将从扩大内需、提振信心
和防范风险三个角度着手，加大逆周期调节力度，托底经济确保实现全年5%左右的GDP增速目标，其中消费
将在拉动经济增长的过程中发挥基础性作用，进而获得政策层面的全方位支持，而房地产作为国民经济的支
柱产业，在因城施策的框架下，将出台更多满足居民刚性和改善性住房需求的政策。面对暖风劲吹的下半年
，公司将继续鉴定信心、保持定力，努力完成年初制定的各项目标。
(1)保交付工作
公司对保交付工作始终高度重视，自2022年下半年开始已由核心管理层亲自挂帅成立专项工作小组，随
着保交付工作的深入推进，已逐步形成以区域为中心，总部-区域-项目三级纵向支撑，由区域生产运营负责
人牵头，工程-成本-用服互相协同的网格化管理体系，严格要求各职能之间横要连得起来、纵要插得下去，
以“交得了、交得稳、交得好”为工作目标，务必确保交付工作平稳有序、做细做实。公司全年计划实现1.
4万套房源交付，上半年已完成2300余套房源的交付，下半年将按计划实现多个批次逾千套房源的交付，目
前上述项目团队正在紧锣密鼓地推动完成交付前的最后收尾工作。
(2)商业经营与管理
2023年以来，消费市场虽有恢复，但整体呈现服务型强于零售型、消费水平降级、消费信心略显不足的
特点。上半年，公司预见到消费市场的恢复不会一蹴而就，因此采取以价换量的策略期望尽快提升整体出租
水平，但实际效果并不理想，主要原因是当全市场都在以价换量时，会形成负反馈效应，期望通过降低租赁
条件来提升出租率就像推绳子一般无法发挥成效。
有鉴于此，下半年公司将调整相对低效的总量型策略，更加侧重结构性刺激。所谓结构性刺激，具体是
指根据项目上半年的经营表现进行分类，针对不同项目的痛点和难点有针对性地实施策略，避免发生价减而
量不增的现象：1）对于预算指标完成度较好的稳健型项目，逐步从稳增长过渡到调结构，从以价换量调整
为以量提质；2）对于整体定位稳定但仍有一定提升空间的进取型项目，则通过补强团队和总部资源倾斜的
方式，有的放矢、对症下药；3）而对于定位方向需要进行重大调整的底线型项目，则以不破不立的决心和
勇气，努力打破固有经营思维，跳出低水平重复的怪圈。公司希望，通过上述经营策略的调整，再加上市场
环境的持续复苏，目标至今年年底，在管商办项目的整体租赁水平能恢复至2021年年底的状态。对于乐园项
目，则继续推进高举高打的策略，尽可能挖掘经营资源，积极开发衍生商品和售卖渠道，努力做出超额收益
。
(3)轻资产管理
截至目前，公司共有13个在管的轻资产项目，其中商业管理类项目9个，管理面积约40万平米，物业管
理类项目4个。除此之外公司还有约50个在拓项目，从项目类型来看，标准购物中心的占比约三成，办公和
配套商业的占比超过四成。从业主方背景来看，履约能力较强的政府平台和国企背景业主的项目占比超过50
%。从跟进阶段来看，其中有约15个项目已推进至商务条件洽商阶段。下半年公司将继续坚持“聚焦优势、
化整为零、资源整合”的策略打法，尽快夯实落定在途项目，进一步扩大公司在管轻资产项目的数量和规模
。
(4)债务化解
2023年7月初，央行及国家金融监督管理总局联合发布通知，明确将“地产金融16条”部分政策的适用
期限统一延长至2024年底。预计此次延期将在一定程度上打消金融机构顾虑，缓解房企的短期债务压力，对
维持地产行业流动性起到积极作用。截至报告期末，公司公开市场债务累计7.8亿元未能按期支付，公司正
积极与有关各方商讨包括展期、票据置换等多元化债务化解方案，并计划尽快组织召开持有人会议，保障和
维护投资者合法权益。此外，截至6月30日，公司及下属子公司有50.76亿元非公开市场的银行和非银金融机
构债务未能按期支付，其中有约22.57亿元的债务已与金融机构达成初步展期方案，将尽快推进落实。
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