经营分析☆ ◇600823 *ST世茂 更新日期：2024-06-12◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产经营
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 32.40亿 58.42 8.99亿 42.25 27.76
其他(行业) 23.06亿 41.58 12.29亿 57.75 53.30
───────────────────────────────────────────────
住宅销售(产品) 16.48亿 29.72 1.01亿 4.72 6.10
其他(产品) 15.07亿 27.16 7.54亿 35.44 50.07
房地产租赁(产品) 9.93亿 17.90 7.94亿 37.31 80.00
商业地产销售(产品) 5.99亿 10.80 464.11万 0.22 0.77
物业管理(产品) 5.54亿 9.99 3.23亿 15.18 58.30
酒店服务业务(产品) 2.45亿 4.42 1.52亿 7.13 61.87
───────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 28.74亿 51.82 7.82亿 36.75 27.21
其他业务(地区) 14.02亿 25.27 7.03亿 33.02 50.15
其他地区(地区) 12.70亿 22.90 6.44亿 30.23 50.65
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 15.18亿 67.91 4.48亿 57.25 29.53
其他(行业) 4.16亿 18.62 2.36亿 30.19 56.81
其他(补充)(行业) 3.01亿 13.47 9834.75万 12.56 32.66
───────────────────────────────────────────────
商业地产销售(产品) 7.80亿 34.90 -4252.38万 -5.43 -5.45
房地产租赁(产品) 4.81亿 21.50 4.54亿 57.95 94.41
其他(补充)(产品) 3.01亿 13.47 9834.75万 12.56 32.66
住宅销售(产品) 2.57亿 11.51 3706.59万 4.73 14.42
物业管理(产品) 2.44亿 10.92 1.36亿 17.42 55.90
酒店服务业务(产品) 1.22亿 5.44 7680.57万 9.81 63.18
其他(产品) 5054.62万 2.26 2318.17万 2.96 45.86
───────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 14.81亿 66.25 4.29亿 54.77 28.96
其他地区(地区) 4.53亿 20.27 2.56亿 32.67 56.46
其他(补充)(地区) 3.01亿 13.47 9834.75万 12.56 32.66
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 49.06亿 85.38 9.84亿 70.49 20.06
其他(行业) 7.84亿 13.65 4.12亿 29.51 52.55
───────────────────────────────────────────────
商业地产销售(产品) 25.69亿 44.71 4323.42万 3.10 1.68
住宅销售(产品) 13.79亿 23.99 1.48亿 10.57 10.70
房地产租赁(产品) 9.58亿 16.68 7.94亿 56.83 82.81
物业管理(产品) 4.89亿 8.50 2.48亿 17.72 50.66
酒店服务业务(产品) 1.79亿 3.11 9382.49万 6.72 52.48
其他(产品) 1.17亿 2.03 7071.89万 5.06 60.57
───────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 44.83亿 78.01 8.79亿 62.94 19.61
其他地区(地区) 12.07亿 21.01 5.17亿 37.06 42.86
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产(行业) 32.01亿 89.44 7.09亿 76.90 22.15
其他(行业) 3.78亿 10.56 2.13亿 23.10 56.32
───────────────────────────────────────────────
商业地产销售(产品) 19.59亿 54.73 1.43亿 15.48 7.28
住宅销售(产品) 7.88亿 22.01 1.53亿 16.61 19.44
房地产租赁(产品) 4.55亿 12.70 4.13亿 44.81 90.87
物业管理(产品) 2.13亿 5.96 1.15亿 12.47 53.84
其他(产品) 8600.59万 2.40 5660.46万 6.14 65.81
酒店服务业务(产品) 7857.62万 2.20 4136.87万 4.49 52.65
───────────────────────────────────────────────
华东地区(地区) 27.97亿 78.15 6.71亿 72.74 23.97
其他地区(地区) 7.82亿 21.85 2.51亿 27.26 32.14
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售10.73亿元，占营业收入的19.35%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 107304.09│ 19.35│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购4.72亿元，占总采购额的16.77%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 47181.12│ 16.77│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
近两年来，在经济周期、行业周期的双重叠加之下，房地产行业基本面出现了史无前例的深度调整。面
对我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，公司管理层及骨干团队始终保持冷静、积极应对，坚持
贯彻“三降一缓两争取”的经营方针，即降低运营成本、降低销售费用、降低管理成本，减缓开发建设投入
，努力争取金融机构和债权人的理解并积极争取政策支持和活钱流入。在具体业务开展过程中，公司始终积
极履行企业的社会责任，将保交付作为首要任务，同时利用市场复苏契机做好在管商业项目的经营管理、提
升经营品质。此外，公司还在努力通过展期还款、资产抵债、资产处置等方式推动债务化解，确保公司具有
长期可持续经营能力。整体而言取得以下几方面经营成果：
1)总体经营业绩
2023年全年，公司实现营业收入55.47亿元，同比下降3.48%，其中房地产销售收入22.48亿元，同比下
降43.07%；房地产租赁收入（租金+物管费）15.47亿元，同比增长6.90%。公司实现综合毛利润21.29亿元，
同比增加52.45%，净利润-144.42亿元，同比减少97.82%，归属于上市公司股东净利润-89.96亿元，同比减
少98.71%。
2)地产开发与销售
报告期内，公司累计实现销售签约70.6亿元，同比下降23%。销售签约面积41.8万平方米，同比下降40%
。公司在杭甬和湾区城市群的销售签约分别达到了20.4亿元和12.5亿元，占公司全年销售业绩的47%。
面对销售萎缩和流动性紧张的局面，公司始终坚持“三降一缓两争取”的经营方针，暂时减缓开发建设
投入以集中资源保证交付，报告期内公司房地产新开工面积约5.5万平方米，同比下降91%。同时受益于在保
交付工作上的持续推动，公司竣工面积实现了较大幅度增长，全年累计实现竣工面积约108.3万平方米，同
比增长91%。
3)保交付工作
过往两年，“保交付”始终是公司各项业务工作中的核心重点，为守住“保交付”的基本责任和底线，
公司努力打造可高效传递信息、可灵活应对变化的“榫卯式”组织结构，建立以客户需求为目标，以高品质
产品和服务为保障的组织系统，打造“压得实、拉得通、穿得透”的网格化管理系统，在守住底线的同时，
果断精准出击，在产品定位、设计研发、生产制造、营销推广、交付服务和增值服务各个环节切实关注客户
需求，为客户提供价值。报告期内公司总计完成17个项目批次共1万余套房源的交付。此外，报告期内公司
累计获得纾困专项资金约4.35亿元，一定程度上缓解了项目层面的短期流动性压力，有力保障了保交付工作
的顺利推进。
4)商业经营与管理
2023年线下消费市场整体经历了预期和现实逐步弥合的过程，年初随着线下消费场景的恢复，市场参与
主体根据历史经验均预判会迎来一波报复性的消费反弹，然而经济基本面的疲软潜移默化地影响着消费者的
消费能力和消费意愿，市场普遍呈现客流恢复度优于销售、客单价下滑、“旺丁不旺财”等特点。消费行为
的变化同时也在引导品牌方预期的转变，品牌方的拓店意愿也逐步趋于谨慎，在租赁条件上的博弈也愈发苛
刻。面对激烈的市场竞争，公司始终围绕消费者的核心需求提升经营品质，在管商业项目整体客流同比22年
提升32%，同比21年实现微增，销售额同比22年提升13%，同比21年基本持平。截至报告期末商业项目的整体
出租率91%，同比提升1个百分点。公司取得上述成绩也得到了业内同行的高度肯定，2023年11月公司荣登观
点地产《2023年度商业地产企业表现》及《2023年度商业地产管理能力表现》百强榜单，分别位列第20位和
第17位，公司在管的标杆项目济南世茂广场和济南世茂宽厚里也获得济南市商务局颁发的市级夜间经济示范
区的称号。
写字楼租赁市场则继续筑底。由于宏观周期下行，各类企业均在想方设法降本增效，作为经营成本的一
部分，客户在选择办公场所时越发变得价格敏感，而在需求萎缩的同时，近两年的市场供应又在不断增加，
供需失衡背景下主要一二线城市的写字楼租赁市场无不呈现空置率攀升、租金下滑的情况。截至报告期末，
公司在管写字楼项目的整体出租率为77%，同比下降约1个百分点。受经济基本面疲弱和行业周期下行的双重
影响，TMT行业、金融服务业、房地产建筑业均呈现较高的退租量，85%以上客户的退租是由于业务收缩、业
务线调整、团队缩编、降低成本等原因。此外，今年大面积主力租户退租的现象时有发生，1,000㎡以上主
力租户的退租量占整体退租面积的比例达到36%以上，由此可见租户业务调整对租赁需求的影响。
2022年末“新十条”的发布以及2023年春节假期的到来吹响了旅游市场复苏的号角，全年维度来看，旅
游市场整体大幅回暖，公司在管的上海世茂精灵之城主题乐园和云上厦门观光厅，牢牢抓住旅游市场复苏契
机，整体表现不俗。两个项目全年累计实现客流101万人次，同比21年提升29%。不过客流大幅增长的同时也
需看到消费降级对文娱项目的潜在影响，以上海世茂精灵之城主题乐园为例，在客流大幅增长的同时，销售
同比21年仅增长1%，客单价同比21年下滑了23%。
5)轻资产业务
由于市场周期波动，近两年来轻资产业务的热度明显退坡，各类市场参与主体趋于理性，不再为冲刺规
模而盲目跑马圈地，拓展策略也更加聚焦各自熟悉的区域和产品。公司自2017年开始就逐步试水轻资产业务
，结合过往的业务拓展经验和对当下市场的判断，公司也在不断调整业务发展策略，形成以重带轻，以轻促
重的发展局面。报告期内，公司践行“聚焦优势、化整为零、资源整合”的策略打法，共签约5个轻资产项
目，均为可以充分发挥公司业务专长的商业管理类项目。截至报告期末，公司共在管轻资产项目10个，管理
面积约50万平米，在管项目分别位于济南、聊城、商丘、德州等地。
6)债务化解
自2022年以来，公司销售情况大幅度下滑的形势尚未好转，融资渠道收窄、受限的局面也未有效改观，
公司仍面临流动性紧张的问题。截至报告期末，公司及子公司公开市场债务、非公开市场的银行和非银金融
机构债务累计108.62亿元未能按期支付。面对困境，公司始终坚持“三降一缓两争取”的自救脱困方针，特
别是投入大量精力制定方案以尽可能争取金融机构和债权人的理解和支持。报告期内已完成合计20.11亿元
的债务展期，此外，公司将积极推进前述未能到期偿还的银行和非银金融机构债务化解，持续沟通债务展期
方案。
7)资产处置
为缓解公司流动性困难，降低企业经营风险，推动公司可持续发展，公司于2023年3月将全资子公司上
海仕仝实业及其持有的上海南京西路258号商场予以转让，股权转让对价为人民币6.65亿元。2023年9月公司
将控股子公司持有的珠海世茂新领域51%股权予以转让，股权转让对价合计39.1亿元。2023年11月公司发布
公告将子公司持有的南京市鼓楼区南通路118号部分商业地产、南京市雨花台区安德门大街62号1层商业及7
至14层办公楼房产、徐州市云龙区三环东路世茂广场商业房地产、厦门市思明区演武西路188号20-35层办公
及其他部分单元予以转让，上述资产转让合计交易金额为15.89亿元。截至报告期末，上海仕仝实业及其持
有的上海南京西路258号商场及珠海世茂新领域51%股权的转让已完成，2024年3月29日、2024年4月13日公司
分别发布临时公告，南京市鼓楼区南通路118号部分商业地产、徐州市云龙区三环东路世茂广场商业房地产
均已完成过户，详见公司临2024-026、临2024-032公告。其余资产交易正在履行相关交易手续，待落实后公
司将根据监管要求进一步发布进展公告。
报告期外，公司全资子公司苏州世茂投资发展有限公司将其持有的深圳市坪山区城投宏源投资有限公司
60%股权以对价人民币30,000,000元予以转让，公司全资子公司南昌悦盈企业管理有限公司将其持有的对深
圳市坪山区城投宏源投资有限公司的债权以对价215,707,155.17元予以转让，详见公司临2024-022公告。公
司子公司泉州世茂新里程置业有限公司将其持有的泉州台商投资区亚艺街3888号商业地块及地面商业配套建
筑物以对价28,500万元予以转让，详见公司临2024-024公告。
二、报告期内公司所处行业情况
(一)宏观形势与行业发展情况
2023年，全球经济整体呈现弱复苏但保持一定韧性，全球经济增长保持温和态势。我国经济总体向好发
展，尽管复苏进程并非一帆风顺，但仍呈现出极具韧性的内生性增长态势。具体到房地产行业，一方面支持
政策不断调整优化，另一方面在行业长短周期转换的背景下，行业企稳回暖尚需时日。
1.市场供需低位徘徊，价格进入下降通道
需求侧，市场低迷致销售中枢不断下移，2023年全国商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%。全
国商品房销售额11.7万亿元，同比下降6.5%。供给侧，低基数下供给规模持续下滑，2023年全国房地产开发
投资额11.1万亿元，同比下降9.6%。全国房屋新开工面积9.5亿平方米，同比下降20.4%。价格方面供需双弱
令价格表现同样疲软，自2023年3月以来，70个大中城市新建商品住宅销售价格再次进入下降通道。截至202
3年12月，新建商品住宅销售价格环比下降的城市已高达62座，同比下降的城市也达到48座，同环比下降的
城市数量均触及年内高点。
2.土地成交持续缩量，规模下探近年新低
在地产销售尚未出现明显改善，房企资金紧张的局面未得到实质缓解的背景下，企业拿地态度仍较为谨
慎。根据第三方调研机构的数据显示，截止12月底，全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降了21%
和18%，成交建面再度刷新近十年新低。分能级来看，无论一线、二线还是三线城市，成交建面和成交金额
均不及去年同期水平。此外，受市场低迷、价格下行、企业资金紧张等各类因素影响，土地市场仍处低温运
行，房企参拍热情不高，全年溢价率仅4.5%。
3.融资困局仍未解决，到位资金继续吃紧
地产销售萎靡，使得大量房企遭遇阶段性流动性压力，信用风险攀升进而造成房企融资环境进一步承压
。2023年全国房地产开发企业合计到位资金约127,459亿元，同比下降13.6%，其中国内贷款同比下降9.9%，
利用外资同比下降39.1%。受信用风险扩散影响，地产行业的债务发行规模继续回落，2023年房地产行业累
计发行境内债5,101亿元，同比下降8.4%，净融资额188亿，同比下滑272亿元，债券融资体量继续收缩。与
此同时，债务违约规模继续扩大，信用风险仍待化解。
4.宽松政策层出不穷，助力购房需求释放
面对行业困境，行业政策延续宽松基调。需求侧，“四限”宽松和补贴优惠成为调控的主旋律。根据克
而瑞数据，截至12月全国至少273个省市出台了622次宽松性政策，且适用的城市能级由二三线城市转向核心
一线城市。供给侧，纾困重点从具体项目逐步过渡为项目与主体并重，通过加大“三支箭”实施力度、保交
楼专项贷款和纾困基金、“三个不低于”要求、延长“金融16条”、房地产项目“白名单”制等支持政策，
对行业参与主体予以积极呵护，旨在引导市场预期回归理性。
5.消费市场复苏回暖，办公市场仍旧承压
2023年社会消费品零售总额471,495亿元，同比增长7.2%，其中四季度社零总额同比增长8.3%，环比增
长4.1个百分点。随着经济社会全面恢复常态化运行，线下消费复苏回暖步入正轨。不过客流的恢复并未立
即带来出租率和租金水平的上涨，以上海为例，截至年末全市购物中心空置率仍达到12.7%，同比略有增长
，整体租金水平仍呈下行态势。
相较线下消费市场，写字楼租赁市场的形势更不容乐观，一方面由于宏观经济恢复保持温和态势，另一
方面由于各地新增供应持续放量，因此整体呈现出空置率继续攀升、租金波动加剧的特点。以上海为例，全
年甲级写字楼新增供应量高达155万平方米，为近五年来最高，甲级写字楼全年净吸纳39万平方米，同比下
降38%，全市甲级写字楼空置率已达到21.8%，同比上涨5.1个百分点，而租金水平则降至十年内最低水平。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司是集综合商业地产开发与销售、商业经营及管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。公司紧跟
国家发展战略，聚焦沿海发达经济带和内陆经济重镇，以打造高标准的商用综合物业为己任，将满足人民日
益增长的对美好生活的需求作为发展动力。
公司始终关注商业经营的本质，在夯实基础管理的同时，不断提升运营效率，优化组织结构，以实现稳
定高质量的发展，为客户、员工、股东和社会创造更大价值。
四、报告期内核心竞争力分析
二十大报告提出，要着力扩大内需，增强消费对经济发展的基础性作用。消费既是经济高质量发展和稳
增长的重要元素，也是畅通国内大循环的关键环节和重要引擎。作为一家以商业地产开发与销售、商业项目
经营与管理为主营业务的上市企业，公司提供的产品与服务与国家把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部
署关系密切。国家为增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景、促使消费潜力充分释放出来所出台的各
项重要举措，均有助于公司发挥在商业地产经营管理方面的优势，实现行稳致远的高质量发展。
1)双轮驱动的运营模式
公司将继续坚持并优化“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的运营模式，同时加大向商业轻
资产业务方向的转型力度，以逐步摆脱对传统地产运营模式的依赖。
2)多元的产品阵营
公司多元化的产品阵营能契合客户在生活、办公、文娱方面的各种需求。多样化的产品类型，使得公司
能因地制宜地选择最合适的产品组合，在项目运营过程中公司将不断注入创新理念、优化用户体验、丰富产
品内涵、实现投资价值的最大化。
3)丰富的品牌资源
凭借与行业内大量优质品牌在多个项目上的合作，公司积累了丰富的品牌资源并与其建立了良好的战略
合作关系。与此同时，与品牌方的密切协作也能在公司输出轻资产管理时，为业主方带来品牌赋能，优化投
资回报。
4)体系化的管理方案
依托在商业综合体领域多年的开发运营经验，公司已形成一套涵盖全产业链的体系化管理方案，以更好
地降低管理成本，提升运营效率。公司也有能力以此为基础对外输出定制化的管理方案，以满足不同客户的
多样化需求。
5)携手共创服务生态
公司将积极推动商用物业服务生态的构建，继续以空间服务为核心，携手合作伙伴，整合供应链资源，
从而为用户提供更完善、丰富、贴心的服务，实现美好生活体验。
五、报告期内主要经营情况
2023年全年，公司实现营业收入55.47亿元，同比下降3.48%，其中房地产销售收入22.48亿元，同比下
降43.07%；房地产租赁收入（租金+物管费）15.47亿元，同比增长6.90%。公司实现综合毛利润21.29亿元，
同比增加52.45%，净利润-144.42亿元，同比减少97.82%，归属于上市公司股东净利润-89.96亿元，同比减
少98.71%。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
1)宏观呈现波动修复，适应短中长期新形势
展望2024年，房地产市场仍处于筑底企稳的阶段，波动式、螺旋式修复是主旋律。短期而言，稳信心、
稳增长、稳地产等各种“稳”尚需政策加码，需求端和供给端政策的持续放松有望推动市场温和复苏。中期
而言，经济发展推动消费需求释放，行业格局重塑和房地产业务专业化将是大势所趋。长期而言，“三大工
程”中的保障性住房规划建设、城中村改造的逐步推进将成为拉动房地产开发投资的有力抓手，推动行业向
双轨制的新发展模式转型。
2)“三大工程”落地实施，提振行业良性发展
2023年4月政治局会议以来，中央层面已多次提及三大工程建设，10月中央金融工作会议明确提出，加
快保障性住房等“三大工程”建设，12月中央经济工作会议又再次要求加快推进“三大工程”，完善相关基
础性制度，加快构建房地产发展新模式。与此同时，广州、深圳等一线城市已率先推出城中村改造的相关细
则。从中央高层会议的多次表态以及部分一线城市的具体动作来看，三大工程已进入落地实施期，有望形成
实物工作量，提振行业良性发展。长期来看，城中村改造+住房双轨制将是行业破局的关键，既有助于推动
新型城镇化建设、释放内需，又兼顾效率、公平、稳定和质量。
3)金融支持多管齐下，防范化解系统性风险
2023年12月中央经济工作会议指出要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的
合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。2024年1月12日，住建部、金融监管总局发布关于建立城市
房地产融资协调机制的通知，对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压
贷。截至24年2月底，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，已有57个城市162个项目获得银
行融资共294.3亿元。中央层面的多次发声以及相关部委的通知要求表明，房地产融资协调机制正在加快落
地实施中，预计24年将为房地产项目开发建设提供精准融资支持，有效推动政银企联动，对促进房地产市场
平稳健康发展发挥重要作用。
(二)公司发展战略
2023年，全球经济整体呈现弱复苏，全球经济增长保持温和态势。23年年底的中央政治局会议特别提出
“三个统筹”要求，并指出应切实增强经济活力、防范化解风险、改善社会预期，特别是“要持续有效防范
化解重点领域风险”被放在极其重要的位置，由此可见稳定经济发展，防范化解风险仍将是24年的主旋律。
此外，本次会议明确提出“以进促稳、先立后破”，精准指向经济转型层面出现的各类问题。当前，房地产
供求关系已发生重大变化，行业短期发展虽面临较大转型压力，但其在国内经济发展中的支柱性产业地位仍
未改变，房地产行业的良性发展在国家推动产业结构实现转型升级的关键时期能起到稳定全局的作用。公司
将牢牢抓住政策调整的重要机遇，努力在新形势下找准发展定位。
1)发展目标：公司将继续聚焦自身在商业地产开发运营方面的禀赋及优势，致力于成为能实现可持续发
展的商业地产运营商。
2)发展主线：公司将始终坚持“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的发展模式，进一步发挥
自身在商业管理方面的突出优势，逐步将其升级为驱动未来业务发展的主动轮。
3)发展理念：公司深刻意识到要实现高质量发展，必须要勇敢探索新发展模式，在行业格局优化的关键
时期，只有积极响应国家号召，扎实做好基础运营、努力做好降本增效、提升发展质量才能跟上行业转型步
伐，牢牢抓住企业在市场中的立身之本。
4）能力建设：多措并举，持续强化提升风险防控与化解能力，牢牢守住不发生重大风险和系统性风险
的底线。
(三)经营计划
基于对政策周期和行业形势的分析判断，短期来看，房地产市场仍将处于筑底调整阶段，市场信心的恢
复可能会经历一波三折，但正所谓预则立不预则废，随着支持政策效力的显现，公司认为市场会逐步趋于理
性，在此关键时刻，更需要不忘初心、坚定信念，以经营为锚，稳中求进、先立后破，为攻守转换做好充分
准备。
(1)保交付、振销售、促新供
回顾过去两年，尽管面临宏观周期下行、市场需求低迷、融资渠道收窄引发流动性危机等诸多困难，公
司始终竭尽全力维持正常经营，将“保交付”作为公司各项业务工作的核心，用行动兑现公司应尽的社会责
任。2024年，公司将继续以“保交付”为业务工作重点，计划实现交付约1万套，其中武汉左岭、淄博CBD、
深圳龙岗二期等项目团队正在紧锣密鼓地冲刺交付前的各项工作。
此外，公司在守住“保交付”的基本责任和底线要求的同时，还要果断出击打好攻守转换之战。新供方
面，通过对资源的分级分类管控，力求精准供投，力争实现同比两位数增长。销售方面，公司将全力以赴投
入“全链营销”，各个部门和业务团队之间用客户需求、客户价值来统一组织内部沟通语言，重点攻坚商办
、车位和库存现房的销售，力争实现全年销售的止跌回升。
(2)商业经营与管理
线下消费场景恢复以来，整体呈现服务型消费复苏优于零售型、消费水平降级、市场信心略显不足等特
点，尤其是普通消费者，由于经济增速放缓对消费能力和消费意愿的影响，致使普通居民在消费时更加理性
，追求极致性价比往往成为绝大部分消费者的首选。公司认为，一方面消费降级、需求不足仍会是短期消费
市场的背景和底色，会对线下消费市场带来不小冲击，但另一方面在消费结构转型的过程中总会衍生出结构
性机会，因此如何在把握消费行业发展趋势的同时，自下而上抓住品牌战略转型契机并沟通落地机会是跑赢
大市的关键，因此公司始终与各大品牌和区域代理商保持紧密沟通，密切关注产品结构和产品线的调整，努
力争取开店指标，与品牌方共同谋划适应当地消费需求的经营策略。
从供需角度分析写字楼租赁市场，预计24年的形势依然严峻。根据多家调研机构的数据显示，主要一二
线城市未来两年的写字楼市场仍呈放大趋势，以上海市场为例，24年将是有史以来的写字楼供应量最高的一
年，预计全年供应量将超过600万㎡。与此同时，需求端则尚未看到明显起色，在新增需求萎靡的背景下，
同一商务区成熟楼宇与新入市楼宇间客户的内循环争夺，将是造成区域写字楼租赁市场交易行为的核心原因
。面对如此的市场环境，公司在写字楼项目的经营中将采取“守正出奇”的经营策略，所谓“守正”即指在
下行市场中稳住既有租户尽快出清空置面积是根本，所谓“出奇”指的是通过经营业态上楼等举措创造新的
租赁需求。
(3)轻资产业务
2024年公司在轻资产业务发展上将遵循“6步走”的发展方针：1）强化夯实核心竞争力。有的放矢实现
差异化竞争，不断思考如何提升资源的转化率，扬长避短努力在市场竞争中脱颖而出；2）描摹目标客户画
像。针对不同客户的特点和需求定制化服务方案，长短结合精准匹配；3）不断升级策略打法。继续践行“
聚焦优势、化整为零、资源整合”的业务拓展策略，同时不断顺应市场变化升级打法；4）积极探索新的合
作模式。随着商业地产存量时代的到来，结合国家对“三大工程”建设的大力推动，市场上涌现出一些新的
合作模式和拓展机遇，在风险可控的基础上将择机尝试一些非标合作模式；5）加强投后管理，注重风险收
益均衡。尽管相较重资产项目，轻资产业务前期不需要投入大量资金，风险相对可控，但由于市场波动，行
业中也不乏有因业主方资金链断裂、双方合作不畅等原因而造成解约违约的案例，因此加强投后管理，增强
客户粘性和合作的稳定性，保障项目回款及利润收益将是24年轻资产业务的关注重点；6）明确发展目标，
助力均衡发展。短期目标是以点带面，全年新获取5-7个商业轻资产项目，轻资产业务的整体收入实现大幅
增长。长期目标则是通过深耕区域，构筑优势区域的竞争壁垒，同时择机辐射全国，逐步将轻资产业务升级
为驱动公司业务发展的重要动力。
(4)债务风险化解
对于目前未能按期支付的公开市场债务，公司将按照市场化、法制化原则，持续与债权人开展沟通协商
，在避免对企业生产经营产生较大影响、不损害债权人利益的情况
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