经营分析☆ ◇600824 益民集团 更新日期：2026-05-06◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商业批发零售、商业物业租赁、餐饮旅游
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(行业) 3.28亿 48.45 1.19亿 35.60 36.29
房产租赁及物业管理(行业) 2.46亿 36.27 1.61亿 48.18 65.61
商业批发(行业) 5705.10万 8.43 2460.04万 7.36 43.12
商业服务(行业) 2918.49万 4.31 1530.82万 4.58 52.45
其他业务(行业) 907.09万 1.34 791.83万 2.37 87.29
旅游餐饮服务业(行业) 818.21万 1.21 643.48万 1.92 78.64
─────────────────────────────────────────────────
房产事业(产品) 2.46亿 36.27 1.61亿 48.18 65.61
内衣服饰(产品) 2.27亿 33.58 1.25亿 37.39 54.99
照相器材(产品) 7284.06万 10.76 1103.08万 3.30 15.14
其他业务(产品) 6184.87万 9.13 2299.52万 6.88 37.18
黄金珠宝(产品) 6133.20万 9.06 781.92万 2.34 12.75
旅游餐饮(产品) 818.21万 1.21 643.48万 1.92 78.64
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 5.81亿 85.81 2.86亿 85.60 49.27
上海以外地区(地区) 9609.45万 14.19 4815.57万 14.40 50.11
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(销售模式) 3.28亿 48.45 1.19亿 35.60 36.29
其他业务(销售模式) 2.92亿 43.12 1.91亿 57.05 65.33
商业批发(销售模式) 5705.10万 8.43 2460.04万 7.36 43.12
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(行业) 2.00亿 54.68 7104.89万 40.61 35.47
房产租赁及物业管理(行业) 1.16亿 31.80 7559.50万 43.21 64.90
商业批发(行业) 2510.70万 6.85 892.51万 5.10 35.55
商业服务(行业) 1686.19万 4.60 1333.28万 7.62 79.07
旅游餐饮服务业(行业) 564.55万 1.54 450.51万 2.58 79.80
其他(补充)(行业) 192.24万 0.52 153.52万 0.88 79.86
─────────────────────────────────────────────────
内衣(产品) 1.32亿 35.91 7844.50万 44.84 59.63
其他(补充)(产品) 1.11亿 30.27 6877.98万 39.32 62.03
百货(产品) 6659.57万 18.18 719.63万 4.11 10.81
黄金珠宝(产品) 3669.39万 10.02 376.54万 2.15 10.26
其他业务(产品) 1494.52万 4.08 1225.04万 7.00 81.97
旅游餐饮服务业(产品) 564.55万 1.54 450.51万 2.58 79.80
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 3.10亿 84.60 1.46亿 83.94 46.97
上海以外地区(地区) 5448.46万 14.87 2784.47万 16.06 51.11
其他(补充)(地区) 192.24万 0.52 153.52万 --- 79.86
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(销售模式) 2.00亿 54.68 7104.89万 40.61 35.47
其他(补充)(销售模式) 1.26亿 34.39 8271.77万 47.28 65.67
商业批发(销售模式) 2510.70万 6.85 892.51万 5.10 35.55
其他业务(销售模式) 1494.52万 4.08 1225.04万 7.00 81.97
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-03-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(品牌) 9996.55万 53.43 --- --- ---
古今内衣(品牌) 7208.24万 38.53 --- --- ---
天宝龙凤(品牌) 1503.14万 8.03 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(行业) 4.04亿 47.19 1.42亿 36.47 35.11
房产租赁及物业管理(行业) 2.66亿 31.09 1.81亿 46.42 67.82
商业批发(行业) 1.38亿 16.07 3512.42万 9.03 25.52
商业服务(行业) 2581.20万 3.01 1258.02万 3.23 48.74
旅游餐饮服务业(行业) 1189.81万 1.39 953.34万 2.45 80.13
其他(补充)(行业) 1063.10万 1.24 931.12万 2.39 87.59
─────────────────────────────────────────────────
内衣(产品) 2.91亿 33.99 1.67亿 71.89 57.55
其他(补充)(产品) 2.50亿 29.23 1.56亿 --- 62.33
百货(产品) 1.46亿 17.10 559.33万 2.40 3.82
黄金珠宝(产品) 1.04亿 12.17 392.02万 1.68 3.76
其他业务(产品) 5239.00万 6.12 4643.56万 19.93 88.63
旅游餐饮服务业(产品) 1189.81万 1.39 953.34万 4.09 80.13
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 7.14亿 83.39 3.15亿 81.05 44.15
上海以外地区(地区) 1.32亿 15.36 6440.15万 16.56 48.96
其他(补充)(地区) 1063.10万 1.24 931.12万 2.39 87.59
─────────────────────────────────────────────────
商业零售(销售模式) 4.04亿 47.19 1.42亿 36.47 35.11
其他(补充)(销售模式) 2.62亿 30.62 1.66亿 42.56 63.14
商业批发(销售模式) 1.38亿 16.07 3512.42万 9.03 25.52
其他业务(销售模式) 5239.00万 6.12 4643.56万 11.94 88.63
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售1.09亿元，占营业收入的16.15%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 10937.97│ 16.15│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购1.17亿元，占总采购额的44.55%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 11679.99│ 44.55│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
上海益民商业集团股份有限公司前身为卢湾区国营大中型商业企业上海益民百货总公司，1993年9月经
上海市人民政府财贸办批准改制为上海益民百货股份有限公司，公司股票于1994年2月4日在上海证券交易所
挂牌上市，2007年10月，公司更名为上海益民商业股份有限公司；2010年11月，公司再次更名为上海益民商
业集团股份有限公司。
经过多年的耕耘与积累，目前公司已经发展成为包括商业批发零售、商业物业租赁、餐饮旅游等多种业
态的综合性商业企业，根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）及中国证监会发布的《上市公司行业
分类指引》（证监会公告[2012]31号），公司所处行业为零售业（代码为F52），涉及到内衣、黄金珠宝、
照相器材、床上用品、物业租赁、酒店餐饮旅游、养老服务等多个产业。
商业批发零售：公司旗下现有古今内衣、天宝龙凤、星光摄影、上海床品、金龙袜业等多个品牌从事商
业批发零售业务，上述品牌在市场上具有良好口碑及品牌影响力，截止本报告期末，公司拥有特色连锁品牌
实体门店柜共733家（自营299家，加盟434家），分布在全国各大中城市主要商圈及百货商店。
商业物业租赁经营：公司目前自有物业16.70万平方米，其中位于上海市淮海中路沿线及周边地区有9.5
0万平方米左右，主要以商铺和写字楼为主；其余物业分布在浦东北蔡、闵行莘庄等地，主要以厂房为主，
上述物业约有1.70万平方米为企业经营自用，其余均对外招商出租经营。养老服务：公司与第三方专业养老
服务机构合作的福荟颐养院和益福荟颐养院为专业特色养老服务机构，共计拥有182张床位。
线上销售：目前公司旗下古今内衣、天宝龙凤等品牌已在天猫商城、京东商城及其他主流电商平台开设
了旗舰店，同时积极拓展其他各类新型零售渠道。
报告期内公司经营以自营销售为主，古今内衣、天宝龙凤品牌以自主设计、加工生产和销售相关产品为
主；星光摄影器材城产品以品牌代理为主；上海床上用品公司业务包括其他品牌代理，以及自有的“上上”
品牌产品的设计、生产和推广。
表格：公司报告期与去年同期各经营模式数据比较
二、报告期内公司所处行业情况
2025年是“十四五”规划收官之年，是中国式现代化进程中具有重要意义的一年。据国家统计局相关数
据显示，2025年经济顶压前行、向新向优发展，全年国内生产总值140.19万亿元，比上年增长5.0%。人均国
内生产总值99,665元，比上年增长5.1%。国民总收入139.37万亿元，比上年增长5.1%。全年全国居民人均可
支配收入43,377元，比上年增长5.0%；居民人均消费支出29,476元，比上年增长4.4%。
全年社会消费品零售总额50.12万亿元，比上年增长3.7%；实物商品网上零售额13.09万亿元，占社会消
费品零售总额比重为26.1%，内需成为拉动整体经济发展的重要支柱之一。
公司主营的批发零售、物业租赁等行业为竞争充分的市场化行业。根据上海市统计局公布的数据，2025
年，全市实现社会消费品零售总额16,600.93亿元，比去年同期增长4.6%。
三、经营情况讨论与分析
2025年度，在董事会和管理层的领导下，公司全体员工围绕年度主要工作目标和经济指标，坚持创新理
念、深化内部改革、实施产业结构调整、促进主业提质增效、推动品牌转型，各项重点工作有序推进。公司
全年实现营业总收入6.77亿元，实现归属于上市公司股东净利润1.22亿元。
（一）围绕聚焦商业主业，稳步推动旗下品牌转型古今品牌锚定“体感管家”品牌定位，通过科学调研
，满足消费者对不同年龄层、场景化的穿着需求；紧扣悦己消费趋势，挖掘“一人体验，带动全家复购”的
潜在价值；成功研发兼具塑形功能与透气舒适性的“轻氧系列”内衣，上市首月销量突破5万件，获得行业
“年度创新产品”奖项；研发可监测健康数据的智能内衣原型，探索布局智能穿戴领域；拓展深耕社交媒体
、直播等领域，依托自播团队扩大品牌在年轻客群中的影响力；继续优化门店结构，提升门店坪效；深化校
企合作，与东华大学、中国科技大学等高校联合举办内衣设计大赛，推进健康内衣合作研发工作。
天宝龙凤品牌围绕“精、专、新”的品牌定位，深入挖掘传统珠宝文化内涵，推出主题性投资金条系列
，全年成功引进镜面金、螺钿系列、古法点钻等创新工艺产品及小克重黄金摆件百余款；研发完成金条及白
玉兰首饰系列等20余款新品设计制作；积极推动小红书等线上平台全域营销方案落地，提高品牌市场影响力
；与立达学院及外部设计师合作，激发老字号团队活力与创造力。
星光摄影紧跟数码影像与文创消费融合大趋势，以非遗、文创和便民服务为抓手，全年举办摄影培训20
期、进校课程81场，开发冰岛、云南等23条摄影旅拍线路，吸引爱好者超1500人次；“星回收”积极拓展销
售平台，新增拼多多、闲鱼等店铺；“星租赁”强化宣传，丰富租赁商品线，提升自营销售；年内新开业星
光大疆徐汇店，星光大疆两家门店全年完成销售超2800万元，活动场次超80场。
淮国旧积极拓展竞卖业务，培育新的营收增长点。全年共开展9次二手奢侈品竞卖，单场销售稳步攀升
；基于国内目前二手贵重乐器的保有量，与日本石桥乐器达成战略合作，积极培育中古乐器的采购与出口业
务；线下探索“店中店+跨界联名”模式，在淮海路门店引入BplusBrewer咖啡、文创体验等业态实现多元化
发展，提升“淮国旧”品牌影响力。
（二）围绕服务商圈建设，积极实施商业结构调整报告期内，公司紧紧围绕淮海路商圈建设核心目标，
根据主支马路不同定位、协同发展的思路，全面推进商业物业结构调整工作。
在淮海路沿线着力引入国际知名品牌旗舰店与首店经济项目；对周边支马路通过改造老旧物业，打造特
色小店集群、文创市集等主题街区，吸引年轻消费群体聚集。全年公司引进多家知名商业品牌，包括H&M旗
舰店回归、潮牌STAPLE亚洲首店、潮牌emis全国首店、Dunst快闪店、设计师品牌lostinecho和流量女包品
牌AMAZINGSONG等，全年租金整体收缴情况良好。报告期内，公司完成金雁坊外立面改造一期工程，启动新
歌商厦外立面改造项目，不断推动商业物业升级改造，为后续招商工作打下良好基础；通过聚焦重点招商项
目，将人民坊、柳林大厦等核心商业项目作为招商突破口，成立专项招商小组，制定“一项目一方案”精准
招商策略，吸引对接知名零售品牌、特色餐饮连锁、文创体验机构等优质商户，招商工作取得新进展。报告
期内，公司结合上海开埠百年等历史印迹，举办了淮海路文化记忆展、老字号品牌传承周等主题活动，邀请
非遗传承人现场展示技艺；联合商圈内老字号品牌与新兴业态，开展五五购物节、绿色消费季等促销活动；
通过“潮流无限淮海路”黄浦专用消费券活动、东方小飞人等特色活动，与上海昆剧院联合举办“古今风雅
·水磨昆韵”雅韵艺术展览并推出联名产品等举措，吸引年轻客户群体。
（三）围绕提升运作效率，持续优化股权投资改革报告期内，公司按照国资管理要求，认真落实管理层
级收缩，优化企业投资架构；有序推动壳公司清理工作，年内完成4家壳公司的清理注销；扎实推进置业公
司与商投公司统一运营事项，提升运作效率；顺利完成金龙公司股权划转、退管会职能移交等工作，促进各
个子公司专注主业，聚焦品牌发展；密切跟进德同益民消费产业基金投资项目退出情况，确保股东和投资人
的权益；通过与华住酒店集团租赁合作，进一步盘活存量资产，提升资产收益率。
（四）围绕健全内控体系，扎实推进人才队伍建设报告期内，公司修订完善各部门和岗位工作职责与考
核标准，形成“岗位有职责、工作有标准、考核有依据”的管理机制；将重点工作目标分解为具体任务，层
层压实、责任到人；强化制度建设，年内公司共修订完善制度共计55项，构建起以制度管权、管事、管人的
长效机制；聚焦财务、运营、法律等重点领域，不断完善公司合规体系；强化审计监督职能，形成重点项目
审计常态化、审计整改持续化；严格落实安全生产责任制，深入开展隐患排查治理专项行动，定期组织各类
应急演练，切实提升应急处置能力，确保安全生产无事故。
报告期内，公司通过制定“加快人才培养工作三年行动计划（2025-2027年）”，建立中层管理人员、
青年人才两级储备库，完善“能进能出”动态管理机制；建立市场化招聘与内部培育双轨机制，引进数字化
运营、新零售管理等核心业务领域高层次人才多名；通过岗位交流、挂职锻炼、对外交流、管理提升培训等
多种方式培养和锻炼了一批内部青年员工，为企业未来可持续发展做好人才储备。
四、报告期内核心竞争力分析
1、良好的品牌竞争力：公司旗下拥有“古今内衣”、“天宝龙凤”、“星光摄影”、“上上”等沪上
知名品牌商标，“古今内衣”有较为完善的、遍布全国、线上线下结合的销售网络；“天宝龙凤”为沪上黄
金珠宝行业的知名老字号品牌；“星光摄影”为沪上摄影文化产业集聚高地，“上上”是沪上知名老字号床
上用品品牌，相关品牌在业内均具有良好的品牌竞争力。
2、优质的物业资产：公司目前自有物业约16.70万平方米，为公司旗下的品牌经营和物业经营提供坚实
稳定的保障。
3、专业的团队：经过多年的锻炼和培育，公司现拥有一支在品牌经营和物业招商等行业具有丰富经验
的经营团队，为企业长期稳步发展提供有力支持。
五、报告期内主要经营情况
2025年度，在董事会和管理层的领导下，公司全体员工围绕年度主要工作目标和经济指标，坚持创新理
念、深化内部改革、实施产业结构调整、促进主业提质增效、推动品牌转型，各项重点工作有序推进。公司
全年实现营业总收入6.77亿元，实现归属于上市公司股东净利润1.22亿元。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
2025年中国经济总量首次突破140万亿元，连续五年实现5%以上增长，标志着“十四五”规划圆满收官
，经济基础更加稳固。最终消费支出对经济增长贡献率达52%，成为稳定经济运行的“压舱石”，较去年提
升5%，内需驱动特征显著增强。一是服务零售额增长5.5%，快于商品零售1.7%，文体休闲、旅游咨询、交通
出行等服务类消费持续升温，居民消费结构加速向“商品+服务”双轮驱动转型。二是实物商品网上零售额
占社零总额比重达26.1%，直播带货、即时零售等新模式持续拓展，仓储会员店等实体零售业态实现两位数
增长，线上线下融合消费生态加速成型。三是电影总票房同比增长超20%，IP衍生品、国潮文创、汉服、“
马面裙”等新中式消费成为热点，文化自信转化为消费动能。
2025年中国经济在“稳中求进”中实现质的有效提升和量的合理增长，消费市场正从规模扩张转向结构
优化与品质升级。随着“十五五”规划启动，政策将持续聚焦提振消费、完善供给、培育新质生产力，消费
作为经济增长主动力的地位将进一步巩固。
(二)公司发展战略
公司将紧密结合国家和市、区相关的发展规划及改革要求，依托区域内的优质商业资源和“百年淮海路
”的建设平台，全面打造市场化运作的有竞争力的商业上市企业；坚持立足于创新驱动和多元合作，实现企
业的集团化、品牌化和专业化转型；全力打造商业品牌发展、商业地产营运等各业务板块；建设好古今内衣
、天宝龙凤、星光摄影、上上床品等知名品牌，稳步提升品牌知名度和影响力。
(三)经营计划
2026年是“十五五”规划开局年，公司将依托区域经济发展和淮海路商圈的建设，紧抓机遇、找准定位
、做好谋划，围绕商业主业着力推动老字号品牌转型，持续深化商业物业结构调整，积极探索产业链上下游
延伸，培育孵化新的经济增长点，有效增强盈利能力，提升企业核心竞争力。2026年度要抓好四个方面的重
点工作。
1、围绕重点项目和主要经济指标达成，层层分解狠抓落实
在董事会和管理层的统一部署下，公司全体将紧紧围绕年度各个重点项目的达成，层层分解，按期推进
，责任到人，确保重点项目和主要经济指标如期完成。
全年公司计划实现销售7.06亿元；营业成本3.30亿元，费用3.06亿元；实现利润总额2,235万元（未考
虑公允价值变动）；归属于母公司净利润620万元（未考虑公允价值变动）。
2、围绕打造老字号经典，全力推动品牌转型
一是古今品牌聚焦转换经营模式、打造渠道布局、创新产品设计、优化人才结构和完善供应链建设，做
好旗舰店升级项目；二是天宝龙凤品牌聚焦国潮珠宝、非遗工艺，优化供应链整合，积极寻找优质源头厂商
；三是星光摄影围绕打造数字化摄影生态链目标，拓展无人机特色服务，丰富商品线，升级旅拍产品，推进
星光摄影老年大学、星光市民夜校、摄影移动课堂等品牌项目；四是淮国旧品牌深化二手奢侈品拍卖合作，
推出自有IP“淮小宝”，深化代客找货业务的多元化拓展，打造中古乐器品类垂直领域的专业服务平台；五
是金龙袜业明确年轻消费市场战略方向，致力成为新设计、新面料、新品类与新赛道的孵化器；六是上上品
牌依托“中华老字号”品牌价值，打造“家居生活引领者”品牌形象。
3、围绕百年淮海路建设，优化商业结构提升服务质量
今年完成新歌商厦外立面改造工程，重点引入首店品牌及夜间经济业态；按照主支马路不同定位推进招
商工作，形成差异化竞争；开展闲置物业、低效资产专项排查，建立资产数据库并制定专门方案，重点攻坚
淮海路沿线核心地段、柳林大厦裙房及办公楼等核心物业；对部分存量物业实施业态升级，转型社区新零售
服务中心。
4、围绕健全内控合规体系，积极推动人才队伍建设
强化内控体系建设，打造由财务、法务、审计及业务部门构建的立体风险防控体系；提高合规经营意识
，健全内部合规制度建设；实施人才强企战略，落实“引、育、用、留”全链条人才工作机制，推进人力资
源信息系统建设；完善考核与激励机制，优化薪酬分配结构；做好安全生产应急预案，确保企业安全运行。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济波动对商户经营的传导风险
消费市场与宏观经济周期高度联动。公司核心租赁客户的经营韧性受居民消费意愿与可支配收入变化直
接影响。2025年虽社零总额增长3.7%，但消费信心指数环比趋缓，部分区域实体消费仍存结构性承压。在消
费分层加剧背景下，低毛利、高周转型小微商户抗周期能力薄弱，易因短期客流下滑或客单价回落引发退租
、空置率上升，形成物业端租金收入的波动性风险。另外近年来随着上海各个城市副中心的建设和区域性商
圈的逐步成熟，租赁客户和消费人群从中心城区向外扩散趋势加强，对企业的目标客户群体产生分流效应。
2、渠道重构下的零售业态竞争压力
中国零售市场已进入“全渠道融合”新阶段。2025年实物商品网上零售额达13.09万亿元，占社零总额2
6.1%，直播带货、即时零售等新模式深刻重塑消费路径。公司主营的内衣、珠宝、摄影器材、床上用品等品
类，线上渗透率普遍超40%，而公司当前线上销售占比仍低于20%，渠道结构滞后于市场演进。实体门店销售
疲软直接削弱招商吸引力，导致优质品牌入驻意愿下降，租金议价能力承压，传统百货“以店带租”模式面
临系统性挑战。同时，在电商渠道冲击下，实体门店销售下滑将会直接影响到公司物业的招商及租金水平。
3、转型投入与市场响应的时滞风险
公司正推进从“物业持有者”向“消费场景运营商”转型，布局智慧门店、国潮联名、体验式零售等创
新板块。然而，2025年消费偏好加速向“高性价比+情感价值”双维度迁移，新业务培育需跨越技术适配、
供应链重构与用户教育三重门槛。当前创新业务尚处投入期，且受政策导向（如以旧换新补贴退坡）、区域
消费力分化等外部变量影响，转型成效存在显著不确定性，短期难以对冲传统业务下滑压力。
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