经营分析☆ ◇600848 上海临港 更新日期：2025-09-13◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
园区开发
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(产品) 12.69亿 46.32 9.12亿 59.41 71.85
房屋销售 (产品) 10.54亿 38.46 4.77亿 31.10 45.30
其他(产品) 2.17亿 7.93 6476.10万 4.22 29.80
服务(产品) 2.00亿 7.28 8077.53万 5.26 40.49
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(地区) 12.69亿 46.32 --- --- ---
上海(地区) 12.53亿 45.74 5.37亿 35.01 42.87
其他业务(地区) 2.17亿 7.93 6472.23万 4.22 29.80
浙江(地区) 15.18万 0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房屋租赁(业务) 14.69亿 53.61 9.93亿 64.68 67.59
房屋销售(业务) 10.54亿 38.46 4.77亿 31.10 45.30
园区综合服务(业务) 2.00亿 7.28 6000.66万 3.91 30.08
其他(补充)(业务) 1771.31万 0.65 471.57万 0.31 26.62
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
园区综合开发(行业) 104.60亿 94.21 47.27亿 94.41 45.19
其他业务(行业) 6.43亿 5.79 2.80亿 5.59 43.54
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园区综合开发-销售(产品) 74.77亿 67.34 28.03亿 55.99 37.49
园区综合开发-租赁(产品) 29.83亿 26.87 19.23亿 38.42 64.48
其他业务(产品) 6.43亿 5.79 2.80亿 5.59 43.54
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 104.48亿 94.10 47.24亿 94.35 45.21
其他业务(地区) 6.43亿 5.79 2.80亿 5.59 43.54
浙江(地区) 1251.60万 0.11 300.59万 0.06 24.02
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(行业) 14.78亿 50.14 10.34亿 53.79 69.99
园区开发与经营(行业) 14.69亿 49.86 8.89亿 46.21 60.48
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(产品) 14.78亿 50.14 10.34亿 53.79 69.99
房屋销售(产品) 12.08亿 41.01 8.08亿 42.01 66.84
服务(产品) 2.61亿 8.85 8077.53万 4.20 30.99
其他(产品) 2.22万 0.00 1.66万 0.00 74.67
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(地区) 14.78亿 50.14 10.34亿 53.79 69.99
上海(地区) 14.69亿 49.86 8.89亿 46.21 60.48
─────────────────────────────────────────────────
房屋租赁(业务) 14.73亿 50.00 10.32亿 53.68 70.05
房屋销售(业务) 12.08亿 41.01 8.08亿 42.01 66.84
其他业务(业务) 2.65亿 8.99 8289.06万 4.31 31.29
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截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
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房地产行业（园区）(行业) 67.18亿 95.26 34.26亿 96.06 50.99
其他业务(行业) 3.34亿 4.74 1.40亿 3.94 41.96
─────────────────────────────────────────────────
房屋销售(产品) 37.21亿 52.76 13.04亿 36.55 35.04
房屋租赁(产品) 29.97亿 42.50 21.22亿 59.51 70.81
其他业务(产品) 3.34亿 4.74 1.40亿 3.94 41.96
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 67.18亿 95.26 34.26亿 96.06 50.99
其他业务(地区) 3.34亿 4.74 1.40亿 3.94 41.96
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售40.08亿元，占营业收入的53.60%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 400816.13│ 53.60│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购61.91亿元，占总采购额的60.27%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 619094.28│ 60.27│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所属行业发展情况
上海临港所处行业为产业园区开发。产业园区是区域经济发展、产业迭代升级的空间聚集形式，担负着
聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列重要使命。随着我国经济的高质量发展，产业园区
正逐步从传统的粗放型向精细化、智能化、绿色化的发展模式转变，正成为推动城市高质量发展的重要引擎
之一。
作为产业园区开发企业，公司正聚焦园区招商运营、企业专业服务、科创产业投资三大主业，根据“招
商去化、经营提升、降本增效、改革转型、风险防控”五大攻坚战方向，全力加快向招商引资、产业培育、
运营服务及产业投资转型，在强化科技创新能力、优化科创产业结构、培育园区创新生态的新征程上，公司
正以高质量发展推进核心能力提升，并为驱动区域经济社会发展贡献更大力量。
（二）公司主营业务情况
上海临港的主营业务为园区招商运营、企业专业服务、科创产业投资，公司以高质量发展为主线，切实
将自身发展融入国家战略和全市发展大局。报告期内，公司以经营思维为指导，在打造园区创新生态集成服
务商和总运营商的目标指引下，围绕开放经济升级、前沿产业跃迁、创新企业挖潜等方面持续攻坚突破，聚
焦强化精准招商、培育运营产业生态、构建集成服务体系、优化科创产业投资，不断深化公司的转型发展之
路，有力提升打造领先科创产业园区的核心能力，全力增强园区的产业属性、科创属性。
二、经营情况的讨论与分析
上海临港坚持服从服务上海自贸区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化建设等国家重大战略及上
海发展大局，紧紧围绕“五大攻坚战”任务目标，聚焦招商去化、经营提升、降本增效、改革转型、风险防
控，锚定“租、售、投、服”核心经营指标，主动优化公司资源配置，加速高新技术产业集聚，合理运用RE
ITs等资本运作工具提升园区资产价值，进一步强化产业属性、科创属性，积极开辟园区服务和科创产业投
资“第二曲线”，全力当好园区创新生态集成服务商和总运营商。
公司坚持“稳中求进、以进促稳”发展节奏，以实际行动加快培育“新质生产力”，紧抓科技创新策源
和高端产业引领功能，努力打造园区科创生态、产业生态，抢先布局前沿技术和颠覆性技术领域，加快培育
园区经济新兴的增长点。报告期内，公司实现营业收入27.40亿元，其中园区运营服务相关收入2.00亿元；
归属于上市公司股东的净利润3.31亿元，较上年同期增长8.42%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益
的净利润3.02亿元。截至报告期末，公司总资产860.81亿元，归属于上市公司股东的净资产187.98亿元。报
告期内，公司下属园区企业营收规模5,035.63亿元，同比增长约9.05%，公司下属园区企业固定资产投资总
额达到67.94亿元。
一、锚定创新生态集成服务商和总运营商，培育产业打造新质生产力
报告期内，公司紧密对接国家高水平科技自立自强战略需求，聚焦“国家亟需、战略必需”的重点领域
，围绕集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业以及元宇宙、人形机器人、智慧医疗、低空经济等核心
产业赛道，以“科创+产业+投资”的特色模式，培育高能级创新产业，重点深化打造了一大批“上海特色产
业园区”。在全市“3+6”“2+2”“4+5”的现代化产业体系指导下，公司推动“漕河泾元创未来”园区转
型深化元宇宙、人工智能、数字经济等产业赛道，引进落地云想科技、四维图新等重点项目和“硬科技”企
业，持续打造颠覆性技术中心、模速空间等重要的产业孵化载体和公共服务平台。公司推动“浦江创芯之城
”园区深化聚焦生物医药、集成电路、数字文创等产业赛道，新引进贺利氏、东箭南医疗等标杆项目，推进
壁仞科技、车仪田等多家集成电路企业扩产，实现临港浦江国产算力平台正式验收运营。公司推动“临港松
江科技城（工业互联网）”园区持续深耕工业互联网、商业卫星、智能柔性生产等产业赛道，实现格思航天
定制项目启动，推动万木生源项目扩大资产购置，并在产业孵化体系中重塑联辰千帆合作机制、开拓海归小
镇孵化器合作模式，且切实推进运营服务管理输出覆盖了长三角国际协同创新中心、希姆科技等项目。公司
推动“南桥智行生态谷”园区加强挖潜智能网联汽车、先进材料、时尚消费等产业赛道，持续深化数字化国
际产业城区内的上海数据品牌孵化基地功能。公司推动临港新片区“大飞机航空产业园”紧跟国家级产业政
策导向，长期深耕打造大飞机高端产业集群赛道，新引进华测品正、钢研纳克等一批大飞机产业链上企业，
成功组织承办了“大飞机园重点项目集中启动仪式”，有序强化园区内众创空间、科创驿站的孵化运营，全
力构建自主可控的航空产业生态。
同时，公司结合最新政策导向，积极响应中央金融委员会《关于支持加快建设上海国际金融中心的意见
》等相关政策，以“滴水湖金融湾”为开放型经济核心承载体，加速推动跨境金融、数据流通、金融科技产
业赛道，新导入上海保险交易所、太保私募基金等重点项目，并依托“走出去”综合服务平台，全面推进“
出海”服务全球服务网络布局，探索研究资产上链稳定币兑换应用场景，深化上海国际再保险登记交易中心
链主能级，高规格推进日企产业园开园运营和产业导入，积极推动融资租赁公共服务平台功能深化。此外，
在公司已推进REITs扩募发行的底层资产“临港康桥商务绿洲”内，公司持续助力人形机器人产业赛道突破
，陪伴园区总部企业智元机器人（Agibot）深耕国产具身智能赛道，研发通用具身基座大模型，以资源聚焦
、场景开放、平台建设、要素支撑为手段，全方位强化对于“新质生产力”的创新策源能力，加速园区发展
动能从要素驱动向创新驱动的战略转型。
二、深化园区运营服务改革，持续优化营商环境与安商稳商成效
上海临港聚焦园区运营服务改革，围绕“做强服务能力、做优服务效能、做大服务收入”目标，全力提
升赋能企业、赋能产业、赋能园区的核心能力，开辟新发展阶段的增长“第二曲线”。报告期内，公司围绕
园区生产性服务、生活性运营等多重维度发力，统筹服务资源、提升服务收入、做强服务主体、强化服务赋
能。基于前期的综合筹备，公司在报告期内继续加大对于专业园区服务运营主体“上海临港园服企业发展有
限公司”的投入力度，在统筹整合园区服务资源的基础上，进一步强化分工协作、优化工作机制，打造开放
的服务生态，践行“服务创造价值、质量锻造品牌”的运营服务改革要求。报告期内，公司根据园区产业特
性及企业一线发展特点，强化服务赋能招商、赋能稳商、赋能投资的“三重功效”，并明确“十五五”规划
时期服务收入、服务营收占比“双增长”目标，目前已在上半年实现运营服务收入2亿元。
在具体的园区运营服务实践中，公司正积极对标一流园区服务标准，结合各园区运营服务工作实际，深
入推进服务机制、服务标准改革，持续完善服务协同机制，优化园区营商环境，加快推进园区综合服务中心
建设，打造标准化的园区服务管理体系。此外，结合园区服务数字化发展趋势，公司正进一步推动打造精准
化的服务方案，以“一企一策”精准施策，高效助力“安商稳商”，使运营服务工作赋能招商引资、产业投
资与科创生态。
三、深耕科创产业投资矩阵，以投资生态圈激活园区科创策源功能
上海临港坚持科技创新与产业创新深度融合，充分发挥园区创新资源集聚优势，围绕集成电路、生物医
药、人工智能三大先导产业，积极打造产业投资矩阵。目前，在参与投资的多支产业基金中，公司充分发挥
基金管理人的“投招联动”优势，推动链主企业产业项目落地园区。其中，为助力上海打造世界级产业集群
，公司已参与投资上海先导基金人工智能母基金，目前认缴金额8亿元。
另一方面，公司遵循产业链思维，持续优化“基金+直投”策略，坚持打通“科创-投资”链路，不断强
化公司对链主企业、独角兽企业、瞪羚企业的产业投资属性。围绕园区产业链的“固链补链强链延链”目标
，公司已累计推动对字节跳动、江波龙、壁仞科技、商汤科技、心泰医疗等一批知名企业的产业投资。报告
期内，公司还进一步深化“基金+基地”发展模式，以整体规模超10亿元的“上海临港策源创业投资基金”
为核心平台，有力加强对于前沿技术和颠覆性技术的布局培育，目前已完成对国内3D封装龙头企业盛合晶微
的项目投资，并成功推动该项目在临港地区产业落地。同时，公司正持续前瞻性地布局具有潜力的“硬科技
”企业，并已积极储备了一批园区内优质项目，目前正通过精准开展走访调研，带动一批优质产业项目落地
园区，推动产业价值链向高端环节延伸，力争强化投资赋能产业转型，有力提升科技创新策源功能。
四、发挥金融赋能主业功能，助力完善投融资良性循环
公司持续深化资金集控管理工作，通过加强资金管控，在严格遵循年度预算管控的要求下，持续优化金
融结构，压降融资成本，实现金融降本增效。报告期内，公司结合主业经营实际，推动综合融资成本率下降
，着力形成“期限结构优化、资金效率提升、融资成本压降、金融安全提升”的良性金融循环。同时，公司
强化金融赋能园区一线，用好金融机构平台资源、对接园区金融需求，以产融结合、场景赋能和客户共享等
多种手段实现多方共赢。
在REITs扩募发行方面，公司围绕“轻重结合、由重转轻”的转型要求，以存量促进增量、以增量带动
存量，持续推动资产结构优化。报告期内，公司通过推进资产证券化计划，持续释放优质资产价值，提升资
产管理效益，增强未来发展潜力。目前，公司以旗下“临港康桥商务绿洲”为底层资产，已推动优质园区资
产注入REITs平台，完成REITs基金扩募份额的募集，有效盘活公司存量资产，促进投融资机制变革和资产管
理模式创新，完善“投融管退”的良性循环。同时，公司作为基础设施公募REITs扩募基金份额的持有者，
公司全资子公司作为扩募基础设施项目的受托运营管理机构，未来可在获得稳定收益的同时，进一步增强公
司资产运营服务能力，提升公司的核心竞争力及可持续发展能力。
五、践行高质量发展要求，多维度深化市值管理与ESG治理
上海临港根据上市公司高质量发展要求，围绕“强内核、优沟通、拓价值”的发展理念，积极提升主业
经营质量、深化资本市场沟通、创新价值管理工具，多维度深化公司市值管理工作。报告期内，公司制定了
“提质增效重回报”行动方案，从提升经营质量、增加投资者回报、加快发展新质生产力等多个方面推出具
体举措，并主动参照证监会和国资委的相关要求制定《市值管理制度》，进一步加强与规范公司的市值管理
行为，增强投资者对公司价值的理解与认同，促进公司价值与市场价值的共同成长。
同时，在公司董事会下属“战略与ESG委员会”的制度安排下，公司切实推动ESG理念融入公司各项经营
发展工作，持续打造“上海临港国际ESG发展促进中心”，主动对标国内外权威的ESG主流评级体系，探索对
接国际主流ESG投资基金。报告期内，公司还以加入“长三角G60科创走廊ESG发展联盟”为契机，进一步构
建园区绿色低碳发展体系，并推动产业绿色转型与协同发展，切实将环境责任、社会价值、治理效能转化为
核心竞争力，全面提升上市公司ESG治理能力和绩效水平。
六、优化治理结构，提升风险管控效能
上海临港坚守底线思维，全面提升风险管理与公司治理效能。报告期内，公司全面贯彻落实最新法律法
规要求，进一步深化公司治理改革，强化公司制度建设。根据新《公司法》、《上市公司治理准则》、《上
市公司章程指引》等规定，公司修订完善了《公司章程》、《股东会规则》、《董事会议事规则》等核心制
度，并进一步按照监管要求优化了治理机制，撤销监事会，由董事会审计委员会行使公司法规定的监事会职
责。
另一方面，公司积极完善构建“早识别、早预警、早干预”的风险防控体系，筑牢风险管控防线。报告
期内，通过聚集关键风险领域，公司提前制定年度工作计划，全面梳理并完善了公司内部控制制度体系，有
效加强了公司风险防控的前瞻性与执行效能。
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