经营分析☆ ◇600848 上海临港 更新日期：2026-09-16◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
园区招商运营、企业专业服务、科创产业投资
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
其他(行业) 13.55亿 52.11 8.39亿 62.79 61.95
园区开发与经营(行业) 12.45亿 47.89 4.97亿 37.21 39.95
─────────────────────────────────────────────────
其他(产品) 13.61亿 52.35 8.43亿 63.11 61.98
销售(产品) 10.27亿 39.50 4.23亿 31.66 41.20
服务(产品) 2.12亿 8.15 6991.30万 5.23 33.00
─────────────────────────────────────────────────
其他业务(地区) 13.55亿 52.11 8.39亿 62.79 61.95
上海(地区) 12.45亿 47.89 4.97亿 37.21 39.94
浙江(地区) 4.06万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
园区综合开发-租赁(业务) 13.36亿 51.39 8.31亿 62.18 62.19
园区综合开发-销售(业务) 10.27亿 39.50 4.23亿 31.66 41.20
园区综合服务(业务) 2.12亿 8.15 6991.30万 5.23 33.00
其他(业务) 2485.82万 0.96 1249.72万 0.94 50.27
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
园区综合开发(行业) 74.38亿 93.71 27.04亿 95.57 36.35
其他业务(行业) 4.99亿 6.29 1.25亿 4.43 25.12
─────────────────────────────────────────────────
园区综合开发-销售(产品) 45.30亿 57.07 8.61亿 30.45 19.02
园区综合开发-租赁(产品) 29.08亿 36.64 18.43亿 65.12 63.36
其他业务(产品) 4.99亿 6.29 1.25亿 4.43 25.12
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 74.22亿 93.51 26.98亿 95.37 36.36
其他业务(地区) 4.99亿 6.29 1.25亿 4.43 25.12
浙江(地区) 1626.63万 0.20 568.93万 0.20 34.98
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(产品) 12.69亿 46.32 9.33亿 60.77 73.49
房屋销售 (产品) 10.54亿 38.46 4.77亿 31.10 45.30
其他(产品) 2.17亿 7.93 6476.10万 4.22 29.80
服务(产品) 2.00亿 7.28 6000.66万 3.91 30.08
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(地区) 12.69亿 46.32 --- --- ---
上海(地区) 12.53亿 45.74 5.37亿 35.01 42.87
其他业务(地区) 2.17亿 7.93 6472.23万 4.22 29.80
浙江(地区) 15.18万 0.01 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房屋租赁(业务) 14.69亿 53.61 9.93亿 64.68 67.59
房屋销售(业务) 10.54亿 38.46 4.77亿 31.10 45.30
园区综合服务(业务) 2.00亿 7.28 6000.66万 3.91 30.08
其他(补充)(业务) 1771.31万 0.65 471.57万 0.31 26.62
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
园区综合开发(行业) 104.60亿 94.21 47.27亿 94.41 45.19
其他业务(行业) 6.43亿 5.79 2.80亿 5.59 43.54
─────────────────────────────────────────────────
园区综合开发-销售(产品) 74.77亿 67.34 28.03亿 55.99 37.49
园区综合开发-租赁(产品) 29.83亿 26.87 19.23亿 38.42 64.48
其他业务(产品) 6.43亿 5.79 2.80亿 5.59 43.54
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 104.48亿 94.10 47.24亿 94.35 45.21
其他业务(地区) 6.43亿 5.79 2.80亿 5.59 43.54
浙江(地区) 1251.60万 0.11 300.59万 0.06 24.02
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售10.94亿元，占营业收入的24.14%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 109363.95│ 24.14│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购43.91亿元，占总采购额的64.29%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 439141.34│ 64.29│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)公司所属行业情况
上海临港所处行业为产业园区开发。产业园区是推动科技创新与产业创新深度融合、培育发展新质生产
力的重要载体，承担着集聚创新资源、培育新兴产业、促进科技成果转化和推动区域产业升级等重要功能。
随着我国经济发展加快向高质量发展阶段转变，产业园区的功能定位和发展模式也在加快转型，产业园区的
功能定位正由空间载体开发向产业生态运营加快转变。
(二)公司主营业务情况
上海临港主营业务为园区开发运营、产业培育服务及配套投资。报告期内，公司围绕创新生态和产业赋
能，在全市范围内重点深耕产业园区，发挥特色产业承载功能，提升产业集聚度和科技创新浓度。公司围绕
上海现代化产业体系建设，聚焦集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业，持续强化特色产业园区建设
和优质项目导入，同时发挥园区产业资源集聚优势，加强科创产业投资布局，不断增强产业属性、科创属性
和服务属性，打造一流园区创新生态集成服务商和总运营商。
二、经营情况的讨论与分析
2026年上半年，上海临港坚持服务上海自贸区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化建设等国家重
大战略和上海发展大局，围绕“园区创新生态集成服务商和总运营商”转型目标，加快推动“由重转轻、轻
重并举”，坚持从“重开发”转向“重服务”、从“重建设”转向“重运营”、从“重规模”转向“重效益
”，落实从大规模开发建设转向招商引资、产业培育和运营服务。
报告期内，公司围绕稳定经营基本盘、加快转型发展、防范化解风险的多重目标，进一步调整发展节奏
、优化资源配置、提升经营质效。在发展节奏上，公司统筹调控在建项目推进节奏，根据市场实际需求科学
安排产品入市节奏。在资源配置上，公司系统提升主业集中度，积极强化业务转型能力建设，加大产业投资
、专业服务、科创孵化等主业培育力度。在经营质效上，公司加快从产业载体供给的“瓦片经济”模式向产
业生态培育转变，紧抓产业主赛道和产业图谱强化“一园一特色”产业生态，因地制宜地推进园区专业服务
能力建设。
报告期内，公司实现营业收入26.00亿元，利润总额10.21亿元，同比增长92.40%，归属于上市公司股东
的净利润5.60亿元，同比增长130.83%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.31亿元，同比
增长54.71%。近年来公司逐步改变“以租售为主”的传统园区开发模式，加快向产业培育服务及配套投资转
型，在加强园区企业服务的同时，积极挖掘具有成长潜力的产业投资机会，加大对园区内优秀科创企业的投
资力度。报告期内通过产业投资基金投资的部分项目实现上市，取得较好的投资收益，公司业务结构和收入
构成持续优化。此外，报告期内公司下属园区企业营收规模超过5,377亿元，公司下属园区企业固定资产投
资总额约48.96亿元。
当前，公司正积极加强自身识变、应变、求变能力，通过研究资本运作、产业投资、市值管理等多方面
实际举措，着力打造“投融资平台+品牌形象”的双重功能：
一、聚焦主责主业提质增效，持续增强产业承载能力
报告期内，围绕全市“2+3+6+6”的现代化产业体系建设方向，公司进一步强化产业思维、经营思维，
聚焦集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业以及新一代电子信息、商业航天、民用航空等重点产业赛
道，以精准的“产业标签”充分发挥园区资源禀赋和产业基础，以“一园一特色”紧抓龙头企业、链主企业
、高成长科技企业及专业机构导入效率，围绕产业主赛道和产业图谱强化加快特色产业集群建设、提升科创
孵化能力及产业投资统筹布局，深化打造“上海市特色产业园区”。
在人工智能、AI+、具身智能等创新前沿产业领域，公司旗下漕河泾园区进一步强化“AI+硬科技”产业
生态布局，导入一批优质企业和产业项目，引入源策未来、魔形智能等重点赛道“硬科技”企业，导入了舜
宇光学、天复康医疗等一批高能级创新项目。通过集聚产业、科技、人才和资本等创新要素，助力稀宇科技
、龙旗科技等企业登陆港交所，提升了园区对科技创新成果和高成长企业的承接能力。
在集成电路、生物医药两大主导产业领域，公司旗下浦江园区持续深耕锚定细分领域行业标杆，通过强
化龙头企业的牵引辐射作用，成功吸纳了一批高技术含量、高成长性的优质企业和项目落地，先后引入腾复
医疗、糖吉术创等医疗器械、创新药、新一代信息技术领域龙头企业和重点项目。通过推动园区产业链向价
值链攀升，进一步激发了园区企业活力，助推壁仞科技、天数智芯等本土企业登陆资本市场，持续增强园区
对产业创新和企业成长的赋能能力。
在商业航天、卫星互联网、新材料等特色赛道领域，公司加强重点产业方向建立专业化产业专班开展产
业研究，扶持特色产业赛道创新企业，旗下松江园区等先后引入了首芯半导体、华恩熠新材料等重点企业和
项目，进一步丰富园区产业生态，提升园区产业集聚能力。
在跨境金融、跨境贸易领域，公司围绕滴水湖金融湾进一步强化离岸金融、跨境贸易、国际再保险等特
色功能，以高能级功能平台集聚产业资源、以专业服务增强企业黏性、以特色载体承接创新主体，引入埃萨
贸易等出海服务及跨境贸易企业，持续集聚保险、再保险及相关专业机构，入驻中意财险、紫金财险等机构
，逐步形成较为完整的金融产业生态，进一步增强园区国际化产业生态和开放型服务功能。
在大飞机航空产业领域，公司围绕大飞机产业链关键环节，持续加强龙头项目导入和产业生态完善，旗
下大飞机产业园落地了飞沃科技等一批重点产业项目，进一步增强园区在航空动力、维修及改装等领域的产
业承载能力，推进波音航空、东航维修等产业项目落成，提升了航空产业集聚度和园区综合价值创造能力。
二、积极挖掘潜力企业，持续增强产业投资力度
公司围绕打造“产业引领+投资驱动+科创赋能”体系，进一步发挥园区产业资源集聚优势，加强科创产
业投资布局，积极打造投资矩阵，深化“基金+直投”双轮驱动策略，推动产业投资逐步成为公司转型发展
的重要增长动能。围绕集成电路、生物医药、人工智能等优势产业及重点新兴产业赛道，公司充分挖掘园区
贴近产业、贴近企业的优势，通过多种方式提前深入布局具有成长潜力、产业协同价值和长期投资价值的优
质科技企业，进一步增强与优质企业的产业链接，增强公司赋能企业成长的能力。
报告期内，公司通过基金所投资的壁仞科技、盛合晶微、长鑫科技等项目陆续实现境内外上市，产业投
资成果初步显现，公司业务结构和收入构成持续优化，为打造“第二增长曲线”奠定了基础。
三、深化园区运营服务转型，持续提升综合服务能力
以园区企业全生命周期需求为导向，公司在报告期内进一步整合产业、资本、金融及专业服务资源，强
化服务对招商稳商和产业培育的赋能作用，推动园区运营服务由基础保障功能向价值创造功能转型。
在全产业生态服务理念下，公司通过紧贴园区企业发展的一线需求，正积极强化“生产性服务业+生活
性服务业+高附加值专业服务”的综合能力建设，积极打造与园区主导产业适配的特色服务供给，持续加大
对园区服务运营主体的投入力度，增强服务资源统筹和业务协同能力，构建与园区产业特色和企业需求相适
配的专业服务体系及可持续盈利模式。同时，依托专业的园区品牌和成熟的运营管理经验，公司在报告期内
进一步加强轻资产运营服务输出的团队能力，增强定制化专业服务对公司盈利结构的支撑作用，加快从“空
间载体提供者”向“创新生态运营商”的跨越式发展。
四、强化精细化运营，持续提升资产和资金使用效率
公司坚持以效益和价值创造为导向，全面加强经营计划管控、项目投资评审和资产运营管理，持续强化
资产配置效率，深化资金集约化管理，积极拓宽融资渠道、优化融资结构，推动公司综合融资成本进一步下
降。同时，积极发挥金融资源对经营发展的促进作用，持续探索REITs、Pre-REITs等资本工具的运用路径，
通过多元化方式盘活存量优质园区资产，进一步打通“投、融、管、退”全链条闭环，提升资产周转效率和
资本回报水平，以精益化运营助力公司高质量发展。
五、增强风险管理能力，夯实稳健经营基础
公司坚持规范治理与风险防控并重，将风险防控贯穿经营管理和改革转型全过程，持续完善公司治理和
风险管理体系，推动规范治理与经营发展、资本运作和业务转型深度融合，逐步形成以规范治理为基础、以
风险管控为保障、以内在价值为支撑的良性机制，不断增强规范经营和稳健发展能力。报告期内，公司围绕
法人治理、财务管理、投融资管理、资产管理等重点领域开展制度梳理和流程优化，完善重大事项决策和前
置研判机制；发挥内控审计部门监督作用，加强对财务会计工作的监督和检查，加强与审计委员会等专业人
士和专业机构的沟通，不断提升公司规范经营和稳健发展能力。同时公司将采取多种措施优化经营模式和融
资结构，降低综合融资成本，确保经营业务稳健发展。公司进一步强化风险管理的顶层设计，制定了《董事
、高级管理人员薪酬管理制度》，增强体系管控能力，逐步健全全覆盖穿透式的风险防范机制。同时，公司
加强对重大事项风险研判、舆情监测和应对，进一步提升风险识别、预警、防范和处置能力，为公司转型发
展和稳健经营提供有力保障。
六、强化市值管理机制，提升上市公司长期价值
公司持续强化经营发展与资本市场价值的联动，坚持以内在价值提升为基础，进一步健全市值管理工作
机制。报告期内，公司积极开展市值管理专题研究，分析公司转型发展路径和价值提升空间，研究上市公司
战略发展报告；根据年度经营发展和国资委市值管理要求，研究制定年度市值管理方案，明确市值管理的重
点举措，推动市值管理与公司战略发展和经营管理深度融合。同时，公司主动加强与资本市场的深度沟通，
增强资本市场沟通的针对性和有效性，推动公司内在价值更加充分、准确地向市场传递。为进一步加强股东
回报，公司在报告期内积极保持稳定的现金分红政策，与股东共享公司发展成果，提升上市公司发展质量和
长期价值创造能力。
三、报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司围绕园区开发运营、产业培育服务及配套投资，持续提升产业资源协同和园区价值创造
能力，进一步巩固和提升公司核心竞争力。
(一)战略承载与园区品牌优势
上海临港坚持服务国家战略和上海发展大局，积极融入上海自贸试验区临港新片区、上海国际科技创新
中心和长三角一体化发展等重大战略，聚焦集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业以及商业航天、高
端装备、新能源等战略性新兴产业，承载重大产业项目、集聚高端产业要素、培育创新产业生态。公司专业
化运营“临港”“漕河泾”“科技绿洲”等具有较高市场影响力的园区品牌，在长期园区开发运营实践中积
累了丰富的经验，并通过“区区合作、品牌联动”机制，不断提升园区品牌价值和特色产业集聚能力，具备
较强的战略承载和产业集聚能力。
(二)园区运营与专业服务优势
上海临港持续完善覆盖产业导入、招商运营、物业管理、企业服务和金融服务等环节的全生命周期服务
体系，形成了专业化的运营管理团队和较为完善的产业研究体系。公司能够根据区域资源禀赋和产业发展趋
势，开展产业链精准招商和优质项目筛选，并围绕企业全生命周期需求，开展精准招商和差异化服务，为企
业发展提供综合支持。同时，公司积极推进园区管理精细化、服务数字化和发展绿色化，提升资产运营效率
、客户服务质效和企业黏性，推动园区由企业“物理集聚”向产业“生态集聚”转型。
(三)空间布局与资源配置优势
上海临港长期深耕上海重点产业区域，深入布局漕河泾、松江、浦江、南桥、临港新片区等多个区域，
园区覆盖上海重点产业集群和战略性新兴产业主要承载区域，具备较好的跨区域资源配置和多园区协同发展
能力。公司能够依托不同园区的产业定位和空间资源，进一步统筹运用产业资源、服务资源和创新资源。同
时，公司积极推进存量资产盘活和园区资产证券化，提升资产运营效率与空间价值释放能力，逐步形成“空
间+资本+服务”的业务格局。
(四)产业投资与创新生态优势
上海临港充分发挥园区产业资源和创新企业集聚优势，围绕重点产业和前沿科技领域，持续完善科创产
业投资布局。公司通过深化“基金+直投”模式，加强对链主企业、科技领军企业和高成长性科创企业的培
育。报告期内，公司通过产业投资基金投资的部分项目实现上市，投资布局成果进一步显现。
同时，公司加强与高校、科研院所、产业平台及市场化专业机构合作，推动创新资源集聚、科技成果转
化和产业项目落地，逐步形成以产业引领、投资驱动和科创赋能为支撑的创新生态培育能力。
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