经营分析☆ ◇600848 上海临港 更新日期：2024-12-25◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
园区开发
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(行业) 14.78亿 50.14 10.34亿 53.79 69.99
园区开发与经营(行业) 14.69亿 49.86 8.89亿 46.21 60.48
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(产品) 14.78亿 50.14 10.34亿 53.79 69.99
房屋销售(产品) 12.08亿 41.01 8.08亿 42.01 66.84
服务(产品) 2.61亿 8.85 8077.53万 4.20 30.99
其他(产品) 2.22万 0.00 1.66万 0.00 74.67
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(地区) 14.78亿 50.14 10.34亿 53.79 69.99
上海(地区) 14.69亿 49.86 8.89亿 46.21 60.48
─────────────────────────────────────────────────
房屋租赁(业务) 14.73亿 50.00 10.32亿 53.68 70.05
房屋销售(业务) 12.08亿 41.01 8.08亿 42.01 66.84
其他业务(业务) 2.65亿 8.99 8289.06万 4.31 31.29
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业（园区）(行业) 67.18亿 95.26 34.26亿 96.06 50.99
其他业务(行业) 3.34亿 4.74 1.40亿 3.94 41.96
─────────────────────────────────────────────────
房屋销售(产品) 37.21亿 52.76 13.04亿 36.55 35.04
房屋租赁(产品) 29.97亿 42.50 21.22亿 59.51 70.81
其他业务(产品) 3.34亿 4.74 1.40亿 3.94 41.96
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 67.18亿 95.26 34.26亿 96.06 50.99
其他业务(地区) 3.34亿 4.74 1.40亿 3.94 41.96
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(产品) 14.54亿 69.91 --- --- ---
房屋销售(产品) 5.19亿 24.96 2.85亿 20.34 54.88
服务(产品) 1.07亿 5.13 --- --- ---
其他(产品) 4.10万 0.00 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(地区) 14.54亿 69.91 --- --- ---
上海(地区) 6.26亿 30.09 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
房屋租赁(业务) 14.50亿 69.69 10.86亿 77.51 74.89
房屋销售(业务) 5.19亿 24.96 2.85亿 20.34 54.88
其他业务(业务) 1.11亿 5.35 3009.32万 2.15 27.04
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产行业（园区）(行业) 57.41亿 95.69 31.32亿 95.38 54.56
其他(补充)(行业) 2.58亿 4.31 1.52亿 4.62 58.72
─────────────────────────────────────────────────
房屋销售(产品) 33.11亿 55.18 13.69亿 41.68 41.35
房屋租赁(产品) 24.30亿 40.51 17.64亿 53.70 72.56
其他(补充)(产品) 2.58亿 4.31 1.52亿 4.62 58.72
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 57.41亿 95.69 31.32亿 95.38 54.56
其他(补充)(地区) 2.58亿 4.31 1.52亿 4.62 58.72
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售5.57亿元，占营业收入的14.98%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 55732.47│ 14.98│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购49.33亿元，占总采购额的34.48%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 493293.35│ 34.48│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所属行业发展情况上海临港所处行业为产业园区开发。公司围绕园区招商运营、企业专业服
务、科创产业投资三大主业，重点推动核心功能全面增强、推动核心竞争力持续提升、推动核心能力稳步提
升、实现核心贡献进一步提升，争做一流的园区创新生态集成服务商和总运营商，打响具有全球影响力的高
科技园区品牌，推动国有资本和国有企业做强做优做大。
当前，党的二十届三中全会提出，要健全因地制宜发展新质生产力体制机制，健全促进实体经济和数字
经济深度融合制度，完善发展服务业体制机制，健全现代化基础设施建设体制机制，健全提升产业链供应链
韧性和安全水平制度。（二十届三中全会公报）园区作为科技成果转化和产业化的核心承载地，在全国范围
内日益承担起培育新质生产力的重要使命。
（二）公司主营业务情况上海临港主营业务为园区招商运营、企业专业服务、科创产业投资。公司以高
质量发展为主线，以经营思维为指导，聚焦“特色化、可持续”发展模式，服从服务于上海自贸区临港新片
区、上海科创中心及长三角一体化建设等国家重大战略，通过对品牌园区、特色园区和精品园区的建设，正
不断增强园区的产业属性、科创属性，争做一流的园区创新生态集成服务商和总运营商，打响具有全球影响
力的高科技园区品牌。
报告期内，国际外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济运行出现分化，重点领域
风险隐患仍然较多，新旧动能转换存在阵痛。面对这些发展中、转型中的问题，公司一方面增强风险意识和
底线思维，积极主动应对；另一方面主动保持战略定力，坚定发展信心，全面贯彻落实党的二十大和二十届
二中、三中全会精神，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局
，因地制宜发展新质生产力，着力推动上市公司高质量发展。
围绕高质量发展工作主线，公司以经营思维为指导，深耕区域、深耕产业、深耕专业，不断深化租售结
合、产投联动、科创赋能、服务配套的经营特色，着重深化改革创新、强化发展动力、推动机制改革、创造
内生活力，培育壮大新质生产力，构建现代化产业体系，加快从开发思维向产业思维、服务思维、经营思维
转变，以“六创”赋能体系推动从园区运营服务商向创新生态集成服务商转型，打造世界一流高科技园区开
发企业。
1、加快向经营思维转型，推动主责主业高质量发展
上海临港聚焦“特色化、可持续、高质量”的发展目标，坚持围绕服务国家战略和全市发展大局，坚持
贯彻经营为先、风控为重、开发为稳的工作原则，做细做优经营规划、做实做深资产管理、做准做精经营分
析，进一步优化公司资源配置，合理运用REITs等资本运作工具，激活存量、做强增量、催生变量，主动提
升园区资产的经营价值，促进以投资收益和服务性收入为驱动的收入结构优化，稳步推动园区招商运营、企
业专业服务和科创产业投资三大主业均衡发展。
2、打造园区运营服务平台，优化园区营商环境
上海临港聚焦强化运营服务核心，对各类资源进行统筹规划、合理配置和高效利用，推动服务功能布局
向优化营商环境聚焦，以专业园区服务运营主体“上海临港园服企业发展有限公司”为平台，加快优化服务
体系渠道整合，深入打造多维度、全产品线的园区服务业务覆盖能力。报告期内，公司园区运营服务相关收
入同比增长138.02%。
通过规模化服务带动服务品牌升级，公司围绕集成电路、生物医药、人工智能等全市先导产业，全面构
建产业服务体系，为园区企业提供更好的营商环境，带动园区服务运营向“生产性服务业”和“现代服务业
”方向集聚和升级，进而发挥园区产业集聚优势，发展壮大战略新兴产业，逐步形成专业化的轻资产服务管
理模式。同时，依托安家乐居、交通管理、商业管理、数字餐厅、绿色服务、文创体育、教育培训、医养健
康、招商管理等“9+X”园区一线场景服务体系，持续优化园区对产业生态的“亲和力”，有效发挥园区服
务体系对产业与企业的规模化联动赋能能力。
3、构建科创产业投资生态，培育发展新质生产力
上海临港立足“基金+基地”的发展模式，以投资为驱动、创新为引擎，充分挖掘园区特色产业资源，
重点围绕集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业和EDA、智能算力、人形机器人等重点领域，持续加
强产业投资力度、深度和精度。公司围绕“投早、投小、投硬科技”战略支点，着力构建综合化、系统化、
专业化的全生命周期产业投资体系，先后参与投资上海人工智能母基金、元创未来私募基金、大零号湾策源
创业基金等，组建面向科技创新前沿领域的“临港策源基金”平台，增强对于园区新兴产业的投资力度和显
示度，进一步发挥科技创新战略引领作用，促进创新链、产业链、资金链、人才链深度融合，形成“资本+
科技”的良性闭环，加速科技成果转化，赋能园区产业升级和企业发展，加快推动向以园区为载体的创新生
态集成服务商转型。报告期内，公司加速推动“临港策源基金”设立及募资重点任务，并在上半年已储备一
批园区内优质项目，通过以基金为纽带，公司正着力推动科技创新与产业发展紧密结合，整合科技创新资源
，不断增强创新策源能力，强化科技创新策源功能，依托创新引领产业升级，抢先布局战略性新兴产业和未
来产业，在推进科技创新和产业创新深度融合中培育和壮大新质生产力，加快塑造高质量发展新动能新优势
，从而进一步催生公司发展新的增长点和创新价值，加快构筑未来发展战略优势，推进旗下产业园区的发展
动能从要素驱动向创新驱动转型，构筑园区产业生态新空间、新质生产力新摇篮。
4、优化资产管理模式，提升资金效率和资产效益
上海临港坚持“资本、资产、资金、资管”四资联动理念，积极统筹资源配置，强化资产运营体系。报
告期内，公司主动调整资产运营策略，实现运营资产精细化管理，提升资产管理质量。通过积极拓展融资渠
道，公司持续创新资产管理模式，并多措并举地持续降低融资成本、优化融资结构，从资产管理的角度切实
增强了上市公司经营发展的效益、效率和效能，为公司在变动环境下的持续发展提供了强而有力的支撑。
5、高标准履行社会责任，夯实高质量发展根基
上海临港主动践行ESG发展理念，积极把握、应对ESG发展带来的机遇，并将ESG理念全面融入公司发展
战略、重大决策和企业文化建设中。通过积极发挥上市公司“董事会战略与ESG委员会”职能，公司持续深
化ESG治理理念、优化ESG制度体系、强化ESG信息披露、细化ESG管理。报告期内，通过以推进“上海临港国
际ESG发展促进中心”建设为抓手，公司主动对接海外ESG国际标准，积极探索具有中国特色的上市公司ESG
标准以及产业园区ESG建设标准，正持续提高ESG治理能力和绩效水平。
二、报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司的核心竞争力主要表现为：
（一）具备践行国家战略的政策支撑优势上海临港主动将自身发展融入国家发展大局，深入对接国家战
略，在承接国家重大战略和上海发展大局中找准定位，把握在国家发展大局中的战略定位，充分利用国家战
略的引领和支撑作用，积极把握科技革命和产业变革的机遇，谋划布局产业新赛道和未来产业，通过提升科
技创新策源力、创新孵化培育力、科创产业竞争力，推进产业、园区和公司高质量发展，以实际行动践行“
高质量、特色化、可持续”的发展模式。
（二）具有卓越的创新策源驱动能力上海临港着眼于产业发展和变革大势，积极融入科技革命与产业变
革，将科技创新全面融入高质量发展的各领域各环节，将集聚创新资源、推动科技成果转化、培育科创企业
作为着力点，推动科技创新和产业创新深度融合。在发挥好自身产业集聚优势和创新资源优势的同时，公司
通过统筹联动园区科创资源，全力打造科创孵化载体，建设高质量孵化器，培育新领域新赛道，塑造新动能
新优势，提升园区科创高度和科创浓度。目前，公司已形成“苗圃-孵化-加速”科创孵化链条，能够为企业
提供全生命周期的科创服务支持，加快科技成果向现实生产力转化，推动产业向高端化、智能化、绿色化发
展，实现产业链可持续发展，促进高技术企业、高成长性产业健康发展，成为科技创新的园区策源地。
（三）拥有成熟的园区运营服务品牌上海临港充分结合和利用区域经济发展特点及资源禀赋，把资源优
势转化为发展优势，通过实践探索出“区区合作、品牌联动”的合作模式，形成“临港”“漕河泾”“科技
绿洲”等成熟品牌。公司依托成熟的园区开发服务品牌优势，进一步发挥产业引领、创新驱动、服务赋能的
功能，强化“基金+基地”运营模式，构建“六创”赋能体系，构建全生命周期的园区运营体系，打造“特
色园区、特色产业、特色产品”，着力培育发展园区开发行业的新质生产力，持续为产品提升价值、为客户
创造价值、为园区赋能价值。
（四）享有丰富的产业布局拓展空间上海临港坚持服从服务上海自贸区临港新片区、上海科创中心及长
三角一体化建设等国家战略，以“区区合作、品牌联动”模式深度参与上海市重点转型区域和五大新城建设
，在全市重要转型节点深入布局松江新城、南汇新城、奉贤新城等上海未来城市发展的重点板块。同时，公
司已在长三角一体化建设、沪昆东西部协作等上海域外战略区域进行前瞻性布局，通过集聚创新资源、产业
资源、人才资源，持续增加对关键领域的资源投入，促进传统产业转型升级，发展壮大战略性新兴产业，推
动产业链向上下游延伸，依托跨区域的产业资源“双向赋能、双向联动”，为园区发展提供充沛的战略资源
空间。
三、经营情况的讨论与分析
2024年上半年，外部环境复杂性严峻性不确定性明显上升、国内结构调整持续深化等带来新挑战。在外
部环境更趋复杂严峻和不确定的背景下，国内结构调整阵痛有所显现，影响经济增长的因素较以往更为复杂
。在这种复杂局面下，我国经济顶住压力，运行总体平稳、结构不断升级，宏观政策效应持续释放、外需有
所回暖、新质生产力加速发展等因素也形成新支撑。上半年，国民经济延续恢复向好态势，运行总体平稳、
稳中有进，成绩来之不易。公司在复杂多变的国内外环境下，全面辩证地把握经济发展短期波动之“形”和
长期发展之“势”，在服从服务国家重大战略和推动科技创新与产业发展的同时，公司主动识变、应变、求
变，加快从开发思维转向经营思维，践行“三深耕、三经营、三自我、四资联动”理念，以“六创”赋能体
系推动从园区运营服务商向创新生态集成服务商转型。
报告期内，公司下属园区企业营收规模超过6,372.7亿元，同比增长10.8%，园区企业纳税总额超过189.
1亿元，公司下属园区企业固定资产投资总额达到137.7亿元。报告期内，公司实现营业收入29.47亿元，较
上年同期增长41.64%，其中，园区运营服务相关收入2.65亿元，同比增长138.02%；归属于上市公司股东的
净利润3.09亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.52亿元。截至报告期末，公司总资产
849.64亿元，归属于上市公司股东的净资产183.70亿元。
上半年，公司连续两年荣登中央广播电视总台联合国务院国资委等多家权威机构颁发的“中国ESG上市
公司先锋100榜单”，入选“中国ESG上市公司长三角先锋50”榜单，荣获上海报业集团颁发的界面·金勋章
“年度优秀上市公司”奖。同时，公司积极参与“2024上海国际碳中和博览会”，以高质量发展创新打造新
质生产力。
（一）践行临港新片区国家战略，深耕临港新片区重点区域2024年，是实现“十四五”规划目标任务的
关键一年，也是临港新片区成立5周年。报告期内，上海临港坚持落实国家重大战略，精准把握发展趋势，
主动融入新发展格局，紧抓全面深化改革重大机遇，主动承接临港新片区重点区域开发、重大项目建设和特
殊经济功能培育任务。公司积极利用临港新片区对外开放优势、制度创新优势、丰富场景优势、集聚人才优
势，着力打造聚焦滴水湖金融湾、临港新片区大飞机产业园、洋山特殊综保区等特殊经济功能承载区，大力
发展跨境金融、新型国际贸易、高能级航运服务业、跨境电商、保税维修制造等新兴业态，推动跨境服务贸
易、数据跨境流动、离岸金融等先行先试。
报告期内，公司立足上海国际金融中心建设，找准离岸金融发展的切入点和主攻方向，利用好临港新片
区制度型开放优势，对标最高标准、最高水平，全力打造“滴水湖金融湾”，积极探索离岸账户功能拓展，
推进国际金融资产交易平台、国际再保险中心、上海石油天然气交易中心等重大功能平台落地运行。在滴水
湖新兴金融大会·春季大会上，公司正式发布覆盖30余家金融机构的“金服通”平台上线。同时，公司聚焦
“跨境通”平台功能升级，打造“RCEP服务专区”“DEPA服务专区”。截至2024年上半年，“跨境通”平台
已成功完成了近2000笔离岸贸易和服务贸易业务，总收付汇额逾2000亿人民币。在持续加强滴水湖金融湾“
3+X”现代服务业产业生态体系工作上，公司全力推进“招大引强”项目导入，重点推进申能财险、复衡保
险经纪、大地再保险等持牌类金融机构。在构建新型国际贸易体系方面，公司推动包括上市公司卫星化学股
份子公司等头部企业落地临港新片区。在建立高端国际航运联动发展模式方面，公司推动新启航船管、赫斯
特船管等重点项目落地，聚焦国际航运金融、航运管理、数字航运三大产业集群，打造高能级全球航运枢纽
。
报告期内，公司抢抓国产C919大飞机产能爬坡机遇，深化央地联动、政企协同作用，在临港新片区加快
打造大飞机产业集群。在大飞机产业链的重点项目导入上，公司上半年已推动上飞装备、三角航空、翔运航
材分拨中心等重点项目导入落地，正着力推进大飞机产业链上高端复材、大型结构件、动力安装、航空物流
等细分产业集群的加速聚集。同时，公司依托“链主引领”与技术外溢优势，推进大飞机产业链科创服务体
系建设，激活大飞机航空产业的创新策源能力。报告期内，公司旗下一谷一园大厦内科创载体空间已获得临
港新片区管委会“滴水科创驿站大飞机园分站”授牌，上半年新增入孵企业6家。同时，公司参与承办的202
4年中国商飞供应商大会及新片区民用产业推介会系列活动，成功汇集55个国家209家全球大飞机产业链配套
供应商踊跃参会。
（二）聚焦上海科创中心建设，承载上海科创中心重要功能报告期内，公司紧跟新一轮科技革命与产业
变革竞争格局，牢牢把握产业变革趋势，把科技创新放在全局发展的核心位置，积极构建科创生态体系，赋
能科创产业投资平台，全力打造“以园区为主要载体的创新生态集成服务商”。在承载上海科创中心建设的
具体工作中，公司坚持产业为本、科创为先，围绕国家高水平科技自立自强的重大战略需求，锚定科技发展
的重点领域和关键环节，聚焦关键核心技术和前沿技术，全面开展前瞻性、战略性、体系化的布局。报告期
内，公司通过“科创+产业+投资”的特色模式，深化漕河泾元创未来、浦江创芯之城、临港松江科技城（工
业互联网）、南桥智行生态谷等一批“上海特色产业园区”的功能挖掘。
依托不同资源禀赋，公司在报告期内发挥特色产业园区创新突破、示范引领作用，围绕先导产业、重点
产业和未来产业，加快拓展元宇宙、数字经济、人形机器人等新赛道，推动创新链、产业链、人才链、价值
链深度融合，促进项目、资源要素耦合共生，加快科技创新成果产业化，强化园区产业承载能力。
在漕河泾园区，公司引入沐瞳科技、瀚博半导体、利洁时等一大批重点赛道项目，强化园区对于科技创
新龙头企业的承载能力。同时，漕河泾园区正积极推动人工智能研究院、临港国家实验室漕河泾转化中心、
上海交大医疗芯片转化中心建设，同步推动元创未来AI基金启动运营。在浦江园区，公司在报告期内聚焦“
生物医药+集成电路”产业增长点，引进了一批细分赛道明星企业。生物医药领域新导入瑞澜医疗等优质企
业，集成电路领域新导入朗力微等细分龙头。在南桥园区，公司积极发挥数字江海场景和空间载体优势，聚
焦智能终端、精准医疗领域，深入推进领域内领军企业对接联动。同时，公司制订并发布“数字园区标准场
景指南”，并已正式启动运行“数字江海”数字孪生城市系统，同步启动升级“数字江海”算力中心规划。
在此基础上，公司正进一步聚焦智能网联、合成生物等新兴产业赛道，积极推动相关创新龙头企业导入。在
松江园区，公司积极抢抓卫星互联网产业先发优势，紧密联动链主企业、龙头企业，推动产业上下游集聚和
企业间协同联动，不断完善产业生态、做强产业链条。同时，公司目前已完成G60科创云廊数字化提升应用
场景方案设计。在金山园区，公司聚焦制药装备细分领域，通过对产业地图按图索骥，稳步推动园区新赛道
产业集聚发展。
（三）深入参与长三角一体化，以创新推动区域高质量协同发展报告期内，公司把促进区域协调发展作
为构建新发展格局、推动高质量发展的重要内容之一。通过统筹科技创新要素和产业创新要素的跨区域流动
，公司正积极拓展发展新空间、培育发展新动能、催生新产业新业态，在区域协同中将科技创新能力转换为
新质生产力。报告期内，通过优势互补、资源共享、创新协同，公司不断强化品牌输出、管理输出、模式输
出，打造平台支撑、区域联动、双向赋能的跨区域发展体系，切实推动“长三角一体化高质量协同发展”“
沪滇东西部协同联动”“一带一路”高质量发展，助推区域一体化发展向更深层次更宽领域拓展。
在长三角一体化高质量协同发展战略下，公司以长三角区域“跨区域共建共享”为指导，有序推动产业
跨区域联动和生产要素合理配置，积极推进沪苏、沪浙等跨省域产业合作，着力推动常熟、大丰、海宁园区
产业合作；在沪滇两地东西部协同联动战略下，公司依托沪滇临港昆明科技城积极融入沪滇协作“4个+”协
作模式，联动招引华彩光能等一批重点签约企业入驻当地，深度参与第八届“中国-南亚博览会暨中国昆明
进出口商品交易会”，推动“中国-南亚”协作，共谋“一带一路”发展。同时，以中老铁路通车一周年为
契机，公司积极参与中老磨憨-磨丁经济合作区开发建设，加快推进域内域外园区战略联动、产业联动、管
理联动、人才联动，助力上海建设“国内大循环中心节点和国内国际双循环战略链接”，助推区域一体化发
展向更深层次更宽领域拓展。
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