经营分析☆ ◇600895 张江高科 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
张江科学城物业的开发运营、科技创新企业的投资、服务及孵化
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产分部(产品) 12.20亿 99.54 --- --- ---
投资分部(产品) 566.04万 0.46 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
园区综合开发(行业) 20.02亿 98.84 11.55亿 98.19 57.66
服务业(行业) 1255.96万 0.62 1035.42万 0.88 82.44
其他业务(行业) 1087.99万 0.54 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
园区综合开发-租赁(产品) 10.47亿 51.67 5.46亿 46.45 52.17
园区综合开发-销售(产品) 9.56亿 47.17 6.08亿 51.75 63.68
其他(补充)(产品) 1255.96万 0.62 --- --- ---
其他业务(产品) 1087.99万 0.54 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
上海市(地区) 20.12亿 99.33 11.67亿 99.21 57.97
其他业务(地区) 1087.99万 0.54 --- --- ---
外省(地区) 264.52万 0.13 -160.49万 -0.14 -60.67
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房产分部(产品) 5.28亿 97.69 --- --- ---
投资分部(产品) 1250.87万 2.31 --- --- ---
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截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
园区综合开发(行业) 18.85亿 98.84 11.63亿 98.21 61.70
服务业(行业) 258.83万 0.14 159.89万 0.14 61.77
─────────────────────────────────────────────────
园区综合开发-销售(产品) 10.52亿 55.19 6.81亿 58.55 64.70
园区综合开发-租赁(产品) 8.32亿 43.65 4.82亿 41.45 57.90
其他(补充)(产品) 2215.41万 1.16 2116.47万 --- 95.53
─────────────────────────────────────────────────
上海市(地区) 18.84亿 98.81 11.65亿 98.43 61.86
外省(地区) 320.39万 0.17 -100.09万 -0.08 -31.24
─────────────────────────────────────────────────
房产分部(业务) 19.04亿 99.86 --- --- ---
投资分部(业务) 258.83万 0.14 --- --- ---
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售10.22亿元，占营业收入的50.44%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│第一名客户 │ 93243.38│ 46.03│
│第二名客户 │ 2676.75│ 1.32│
│第三名客户 │ 2341.67│ 1.16│
│第四名客户 │ 2073.84│ 1.02│
│第五名客户 │ 1839.09│ 0.91│
│合计 │ 102174.74│ 50.44│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购31.25亿元，占总采购额的37.62%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 312545.89│ 37.62│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，公司作为张江科学城的重要开发主体，张江科学城运营主体中唯一上市公司，积极响应国家
战略机遇，积极对接全球创新资源，加速集聚全球创新要素，激活创新生态圈的活力，强化科学城的创新策
源力。通过打造全生命周期空间载体，为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全产业品线空间载体。通过
布局全产业链的投资基金，发挥国企创投功能，以直投+基金的方式，带动市场资源助推企业发展。通过提
供无限链接的创新服务，汇聚创新资源，全力打造张江科学城的创新生态圈。
二、报告期内核心竞争力分析
经历了上市二十多年以来的经营发展历程，张江高科在持续推进张江高科技园区建设发展中，不断提升
在产业培育与集聚、资本经营及公司内部运营管理等方面的核心能力，积累了创新助力、产业培育、区域开
发经验，在物理空间、产业集群、产业投资、金融资源、资本市场和公共资源六大方面形成了独特的优势。
（1）可持续发展的物理空间优势：公司立足科技产业的发展，围绕科技地产打造了一批具有区域影响
力的产品，形成了张江西北城市更新片区、上海集成电路设计产业园、张江中区城市副中心等多个特色产品
区域集聚地。
（2）张江产业集群的禀赋优势：张江科学城已建立起以信息技术、生物医药、文化创意为主导产业，
以人工智能、航空航天、低碳环保为新兴产业的“三大、三新”产业格局。其中，集成电路产业拥有中国大
陆产业链最完整的集成电路布局。生物医药产业是中国研发机构最集中、研发链条最完善、创新活力最强、
新药创制成果最突出的标志性区域。
（3）产业投资的增值服务优势：张江高科建有专业的投资团队，通过直投、创投、设立基金等方式，
已经参投了诸多项目。同时，积极借助银行、证券、保险、天使投资、风险投资、股权投资等科技金融机构
的牵引作用，整合科技金融服务资源，借船出海，实施从天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局。
（4）金融资源赋予园区企业的优势：张江高科积极探索与银行、券商、保险等金融机构开展合作，利
用其金融资源和专业优势，结合张江高科产业资源优势，为科技创新主体提供孵、投、贷、保联动金融服务
。
（5）畅通的资本市场通道优势：张江高科拥有全资及合资创投公司平台，发起设立张江科创基金，参
股有上海股权托管交易中心、张江小额贷款公司、上海金融发展投资基金、上海市科创母基金、上海浦东科
技创新投资基金等，对接多层次资本市场的经验丰富、通道畅通。2023年张江REITs作为首批扩募REITs获得
市场一致认可，张江高科对于底层资产的培育经验，招商能力，企业赋能专业度方面赢得资本市场优质口碑
，完全打通旗下优质资产变现渠道，为公司提供稳健的现金流支持，保障公司未来战略发展。
（6）整合公共平台资源的集成优势：公司通过与企业共建、自建等方式，建设不同能级、功能的张江
芯片测试公共服务平台，解决企业共性问题；围绕产业人才“引、育、留”工作，不断推动人才链与产业链
、创新链深度融合，全力打造多层次产业人才高地建设。同时与科学城办公室、各行业协会、公共媒体都保
持着很好的合作关系，具有把资源导入后进行整合，再标准化输出的能力，有利于营造园区创新创业氛围、
提升创新服务能级。
三、经营情况的讨论与分析
2024年是浦东国际科创中心核心区建设十周年，2024年上半年公司按照浦东新区面向“十五五”规划聚
焦的主线：以科技创新催生新质生产力的重大战略方向，积极把握引领创新战略机遇。截至2024年6月末，
公司资产总额537亿元，归母净资产124亿。2024年1-6月公司实现营业总收入12.25亿元，实现归属于上市公
司股东的净利润2.66亿元。各项业务完成情况如下：
(一)产业服务体系建设2024年上半年，上海产业园区市场略微回暖，租赁需求仍处于筑底阶段，从宏观
经济来看，上海的投资保持较快增长，企业盈利状况逐步好转，随着宏观经济周期的重启，上海市场产业园
区的租赁需求也有望持续恢复。截至六月末，公司在产业租赁端展现出强劲韧性，引进集成电路重点企业7
家。负责的张江科学城片区内资注册资本完成28.42亿元，实到外资0.84亿美元，新增内资企业136个，新引
进央企、民营500强、地方国企项目及龙头企业7个，合同外资≥1000万美元以上项目（新设或增资）3个。
同时，继续强化园区内企业的增值服务，建设张江科学城内首个“芯片测试公共服务平台”，提升公司在集
成电路产业方面培育能力，为芯片设计公司提供早期阶段的芯片测试工程方案的开发、验证以及数据分析，
加快芯片导入量产速度并助力提升芯片良率和性能，该平台于6月基本建设完成，计划7月向全社会企业开放
运营。
(二)产业投资体系建设公司继续以“直投+基金+孵化”的方式，聚合资本市场助推产业生态发展，进一
步提升产业投资力度。2024年4月，公司发起设立张江燧玥基金，基金首关规模1.16亿元；2024年6月，张江
燧锋二期基金完成设立，全体合伙人已完成第一期出资，后续资金募集正在进行中。截至2024年6月末，公
司累计产业投资规模已达94.41亿元，同比增长8.36%。其中，直投项目55个，投资金额40.77元；参与投资
的基金30个，认缴出资54.64亿元，撬动了588.96亿元的资金规模。同时，公司继续做强895孵化器，孵化全
球一流人才，通过全要素资源整合能力培养本土高科技企业，提供硬科技创新策源。2024年上半年，完成89
5路演共5场、895孵化课堂4场、创业营宽禁带半导体专场1季、第二届海创浦东活动，基地新入驻企业18家
。
(三)产业空间开发建设2024年上半年，张江高科存量在建项目14个，涉及总建筑面积约242万方竣工项
目3个，涉及总建筑面积50.8万方。2023年末获取的康桥汇康天地地块项目已于2024年5月开工，预计2027年
完成建设。该项目是自张江科学城2021年发布十四五规划“扩容”，张江高科获取周浦41-01地块后的又一
次外延式布局获取的优质核心科研土地资源。计划作为“集成电路设计产业园”拓展区，重点围绕集成电路
材料及装备两大细分领域，打造材料装备产业园。并与集成电路设计产业园实现优势互补、联动发展，进一
步构建张江科学城内功能完善、可持续发展的集成电路产业集群体系。
(四)乡村振兴建设2024年上半年，张江高科已完成“张江高科.棋杆村田园公寓”建设，将民宅改建造
成为高品质、高标准的公寓项目，吸引住科技人才融入乡村，为棋杆村“人才振兴”做出贡献。并同步推动
沈西村、北庄村、瓦南村等3个村乡村振兴调研工作。针对沈西村实际需求，以乡村振兴中的“农村养老”
为切入点，推进以数智化助力乡村养老，补齐民生短板，完善农村养老服务体系，探索打造全区首个“智慧
睦邻点”。
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