经营分析☆ ◇601155 新城控股 更新日期：2026-09-12◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商业综合体运营管理、房地产开发销售
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 105.64亿 59.87 10.44亿 17.88 9.89
物业出租及管理(行业) 65.59亿 37.17 46.67亿 79.90 71.15
其他(行业) 3.04亿 1.72 3691.93万 0.63 12.14
设计咨询收入(行业) 1.33亿 0.75 6436.44万 1.10 48.47
酒店运营收入(行业) 7211.26万 0.41 2730.99万 0.47 37.87
合营及联营项目管理费(行业) 1185.73万 0.07 87.83万 0.02 7.41
─────────────────────────────────────────────────
房地产物业销售收入(产品) 105.64亿 59.87 10.44亿 17.88 9.89
商业物业出租及管理收入(产品) 65.59亿 37.17 46.67亿 79.90 71.15
其他业务(产品) 5.21亿 2.95 1.29亿 2.22 24.85
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 390.04亿 73.58 50.84亿 34.98 13.03
物业出租及管理(行业) 130.36亿 24.59 90.95亿 62.58 69.77
其他业务(行业) 4.84亿 0.91 1.21亿 0.84 25.12
设计咨询收入(行业) 2.57亿 0.49 1.51亿 1.04 58.49
酒店运营收入(行业) 1.73亿 0.33 7839.87万 0.54 45.32
合联营项目管理费(行业) 5753.51万 0.11 426.19万 0.03 7.41
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其他(地区) 176.43亿 33.28 101.52亿 69.85 57.54
江苏省(地区) 104.14亿 19.64 6.01亿 4.14 5.77
天津市(地区) 43.49亿 8.20 6.96亿 4.79 16.01
湖北省(地区) 29.12亿 5.49 4.09亿 2.82 14.06
山东省(地区) 26.17亿 4.94 4.78亿 3.29 18.27
福建省(地区) 21.94亿 4.14 1.96亿 1.35 8.93
青海省(地区) 21.41亿 4.04 5.53亿 3.80 25.81
河北省(地区) 20.95亿 3.95 2.93亿 2.01 13.97
河南省(地区) 18.72亿 3.53 4.00亿 2.75 21.36
重庆市(地区) 16.66亿 3.14 3.16亿 2.17 18.96
湖南省(地区) 15.43亿 2.91 3837.10万 0.26 2.49
贵州省(地区) 13.17亿 2.48 1.40亿 0.96 10.62
广东省(地区) 11.38亿 2.15 7114.70万 0.49 6.25
浙江省(地区) 11.10亿 2.09 1.91亿 1.31 17.16
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 151.68亿 68.63 12.07亿 20.34 7.96
物业出租及管理(行业) 64.23亿 29.06 45.73亿 77.06 71.20
其他业务(行业) 5.10亿 2.31 1.54亿 2.60 30.26
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 760.41亿 85.44 89.14亿 50.58 11.72
物业出租及管理(行业) 120.29亿 13.52 84.40亿 47.89 70.17
其他业务(行业) 9.28亿 1.04 2.71亿 1.54 29.16
─────────────────────────────────────────────────
江苏(地区) 155.50亿 17.47 9.08亿 5.15 5.84
其他(补充)(地区) 120.29亿 13.52 84.40亿 47.89 70.17
河南(地区) 63.47亿 7.13 4.53亿 2.57 7.13
山东(地区) 60.11亿 6.75 2.97亿 1.68 4.94
湖南(地区) 57.51亿 6.46 7.82亿 4.44 13.60
广东(地区) 56.29亿 6.32 2.25亿 1.28 4.00
天津(地区) 54.99亿 6.18 2.85亿 1.62 5.18
其他(地区) 48.40亿 5.44 9.87亿 5.60 20.40
浙江(地区) 45.38亿 5.10 8.28亿 4.70 18.24
湖北(地区) 39.31亿 4.42 2.09亿 1.18 5.31
山西(地区) 34.12亿 3.83 4.73亿 2.68 13.86
贵州(地区) 26.62亿 2.99 6.72亿 3.81 25.24
云南(地区) 24.61亿 2.77 8.08亿 4.58 32.83
河北(地区) 24.58亿 2.76 3.63亿 2.06 14.77
陕西(地区) 23.96亿 2.69 7.59亿 4.31 31.68
重庆(地区) 20.00亿 2.25 3.17亿 1.80 15.88
安徽(地区) 12.12亿 1.36 2.75亿 1.56 22.72
福建(地区) 11.59亿 1.30 3.31亿 1.88 28.58
青海(地区) 11.15亿 1.25 2.13亿 1.21 19.09
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售5.37亿元，占营业收入的1.03%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 53686.89│ 1.03│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购12.41亿元，占总采购额的8.84%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 124147.11│ 8.84│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)公司的主营业务情况
公司所处房地产行业，主营业务为商业综合体运营管理、房地产开发销售，经营模式以自主运营、自主
开发销售为主。报告期内，公司秉持“商业运营+地产开发”双轮驱动的运作模式，坚持“1+3”战略布局，
以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张。截至报告期末，公司已进入全国155个城
市。
公司商业综合体运营主要为吾悦广场购物中心的出租经营。“吾悦”作为公司旗下的商业综合体项目品
牌，自2012年品牌诞生以来，公司便不断打造升级吾悦品牌、打磨吾悦系产品，从中国家庭最真切的情感需
求出发，致力于将其打造成中国体验式商业领导品牌。2026年，公司旗下“新城吾悦商业管理集团有限公司
”，持续坚持“五边形经营理念”，围绕“品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴”五个维
度构建吾悦商业人格。截至报告期末，全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到212座，其中在营吾悦
广场数量181座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等国内147个大中城市。
商业开发业务历经15年的沉淀，目前商业板块产品主要包括购物中心、特色街区、城市更新、社区商业
等形式。在不同的商业产品内容下，结合项目的市场定位、城市能级、客户需求可实现精准适配，并且不同
的商业产品模式可以灵活组合，提升商业项目的综合性和丰富性。随着商业的持续发展，吾悦商业从最早的
空间体验维度升级到现在聚焦探寻与城市、与客户的情感关联。在“寻味城市”和“情感链接”的产品精神
引导下，吾悦商业开发更加关注商家和客群的需求变化，从新业态、新主题、场景化、数智化、人性化等维
度呈现大量的优质商业产品落地，紧跟商业变化和市场需求，是吾悦商业产品保持活力和品质的核心。2026
年，吾悦商管继续紧密围绕“经营五步法”方法论引领（即“建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、
分享收益”），以“用户思维”为根本，致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营
造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。
公司目前已形成一支近万人的专业商业运营管理团队，从前期建好空间、组对内容、找到品牌，到后期做高
销售和分享收益，具备全面的商业资源统筹和管理能力。同时，吾悦广场与上万家国内外一流品牌商家建立
了合作伙伴关系，强大的商业磁场聚集海量商流及客流。公司依托精细化管理创新，持续迭代更新“新云智
能化管理系统”为核心的数字化管控平台。该平台通过数据驱动决策，有效降低管理及运营成本，提升综合
管控效能，进一步巩固了公司在项目全周期经营品质上的竞争优势。
2026年上半年，由吾悦广场原创的“我爱你·五月”，在全国178座吾悦广场同步展开，继“吾悦爱陪
伴”“吾悦爱健康”之后，吾悦商管今年围绕“吾悦爱青春”主题开展一系列主题活动，通过聚焦青年发展
、鼓励青年成长，巧妙将青年文化与青春场景相融合，此次活动实现了客流与销售的进阶式突破，收获了较
好的网络声量与口碑。此外，吾悦商管与近百名全业态品牌商户深度对话，举办了一场特别的品牌私享会，
展现了吾悦商管联合品牌为“我爱你·五月”运营护航的决心。新城商业将持续聚焦消费者的情感需求，发
挥线上线下的协同价值，面向未来，回归本质，在更广阔的场景里与消费者建立深度链接。基于吾悦商管在
商业地产领域的核心资源禀赋、行业领先地位及多维资源网络，吾悦商管将矢志不渝深挖商业资产价值潜力
，力争为中国商业地产发展史铸就具有时代标杆意义的里程碑。住宅地产开发业务的主要产品为各类品质住
宅，包括中高层住宅、低密度的多层洋房与别墅等。公司在2025年持续推进轻资产业务向纵深发展，新城建
管内部设置两个业务组织，即新城万嘉建管、新城宏图建管，深化推进各区域建管分公司轻资产业务发展、
运营及管理工作，协同推进轻资产区域深耕。新城在多元化代建赛道持续聚焦价值为先，探索差异化能力，
突破政府住宅代建赛道；专业赋能，挖掘存量商业红利，扩充商业项目代建赛道；延伸边界，开辟多元增长
空间，补充拓展增量服务赛道。2026年上半年，新城建管新签代建项目规划建面553万平方米，代建项目总
计交付70万平方米；目前累计管理项目179个，累计管理商业综合体项目77个，累计总管理建面超3,200万平
方米；荣获“2026年中国代建企业品牌价值TOP8”、“2026年中国代建企业品牌传播力十强”等行业奖项；
优质代建项目频现，新城·央璟颂项目荣获“2026年上半年中国房地产优秀代建项目”。展望2026年下半年
，新城建管将继续秉持长期主义，以产品创新驱动价值增长，以运营服务赋能资产升级，与所有合作伙伴携
手并进，共同构筑可持续的发展格局。
(二)行业情况
1、国家大力提振消费，推动回归实体
2026年是“十五五”规划的开局之年，提出到2030年实现消费市场综合实力大幅跃升的发展目标，力争
社会消费品零售总额达到60万亿元左右。近年来，国家层面出台多项重磅政策大力提振消费、推动实体商业
高质量发展，为购物中心转型升级提供了有力的政策支撑：
（1）促消费政策发力激活内需潜力
6月23日，商务部联合工信部、文旅部、市场监管总局等多部门集中发布系列促消费新政，通过培育壮
大汽车后市场、优化商圈经营环境、深化商旅文体融合、推进消费品以旧换新，持续激活线下实体消费活力
，为购物中心、商业街区、城市商圈高质量发展注入强劲政策动能。
（2）县域商业体系建设持续深化
2026年国家依然在持续推进县域商业体系建设，相关政策不仅延续了此前的工作，还有了新的深化和拓
展，进入了更常态化、更深入的阶段。2026年2月，央行等四部门发布的金融支持乡村振兴文件中，明确要
求“推动深化县域商业体系建设”，加大金融支持力度。同年7月，商务部在相关会议上强调，要“优化县
域商贸流通设施布局，激发下沉市场消费活力”。当月发布的零售业创新发展意见也提出，要“推动县域商
业提质增效，开展‘千集万店’改造提升”。
（3）城市更新与改造焕新激活存量商业空间
2026年，国家在激活存量商业空间方面，推出了《城市更新“十五五”规划》，为激活存量商业空间指
明了方向并提供了系统性的政策支持，规划的核心思路，可以概括为从“大拆大建”转向“存量运营”；将
“传统购物中心”向“复合型城市生活空间”转型；同时政策明确提出，要推动符合条件的城市更新项目发
行基础设施REITs，为商业空间的改造运营提供了“开发—运营—退出”的资本闭环。
（4）入境消费扩大化政策拓展消费增量
2026年上半年，国家在“入境消费扩大化”方面推出了一系列新政策，核心可以概括为两大重量级文件
和持续扩大的免签“朋友圈”。一是《关于促进旅行服务出口扩大入境消费的政策措施》，从7个方面提出1
6项措施，核心思路是构建全链条促进体系，不仅让海外游客“想来、能来”，更要打通他们入境后“吃住
行游购娱”的每个环节，提升消费体验。二是《关于加力优化离境退税措施扩大入境消费的通知》，鼓励更
多商店成为退税商店、退税无纸化办理、优化“即买即退”服务，实现异地互认。三是放宽入境门槛，将持
普通护照单方面免签政策国家扩大至50国。通过以上三项政策真正将入境人潮转化为实实在在的消费增量。
2、新开购物中心数量探底，存量改造与内容创新成主旋律
2026年上半年，全国新开业购物中心约120座，行业从“规模扩张”全面转向“存量优化+价值深耕”的
高质量发展新阶段。市场呈现出鲜明的结构性特征：一是存量改造占比持续攀升，存量焕新项目占比超30%
，老百货、商超物业的转型升级成为重要增量来源；二是中小体量项目占据绝对主导，2-10万平方米的社区
型及区域型项目合计占比超70%，小商业强势崛起，精准服务周边高频消费需求。在增量收缩的背景下，消
费需求的结构性红利加速释放。低线城市进入商业活跃期，四线、五线城市商业开业项目占比提升。与此同
时，体验式消费持续迭代，城市奥莱、精品奥莱多元共生；二次元主题、女性主题、体育主题等垂直细分业
态加速涌现，购物中心正从标准化复制转向“内容创造+场景重构”的差异化竞争，通过首店经济、文化赋
能、科技融合重塑消费空间，在行业深度调整中开辟出新的增长路径。
3、品牌分化加速演进，情绪消费与质价比成为主旋律
2026年上半年，购物中心品牌调整延续“收缩与扩张并存、理性与情感共振、传统零售向科技体验转型
”的鲜明特征。在消费趋于理性、追求质价比的背景下，能够提供情绪价值、沉浸体验、高性价比、科技体
验的品牌逆势扩张，业态结构调整进一步深化。
（1）业态重构加剧，品牌创新持续发力
零售赛道分化重构、餐饮走向跨界复合、文体娱冷热两极、亲子消费IP主题化、生活服务疗愈需求崛起
。传统零售业态向科技体验与情绪消费新品类转型，通过引入智能机器人、沉浸式数码旗舰店及线香等新兴
业态，以“首店+场景+互动”构建竞争壁垒。
（2）情绪消费驱动创新，新兴品牌抢占市场
“情绪价值”成为品牌迭代的核心驱动力。消费者更愿意为价格不高但能带来情感满足的商品买单，大
量新锐品牌通过“质价比+情绪价值”双驱动模型，以“潮趣快时尚”定位切入市场。折扣店与高性价比品
牌持续走热，奥乐齐等国际平价精品超市加速与购物中心战略合作。
（3）品牌下沉趋势延续，持续挖掘低线增量
硬折扣、前置仓、奥莱、品牌旗舰店竞相下沉，全面填补县域商业供给缺口；氛围感正餐、咖啡、小火
锅、地方菜系等深耕下沉，各赛道依托轻量化、平价、特色风味形成差异化拓店路径；文体娱、儿童亲子、
生活服务锚定情绪价值与家庭消费的新蓝海，下沉市场迈向生活方式消费新阶段。
4、市场延续筑底，一线城市率先修复
2026年上半年，全国房地产市场仍在筑底过程中，供需两端延续收缩态势：供应端，房地产开发投资完
成额38,074亿元，同比下降18%；需求端，新建商品房销售额37,945亿元，同比下降13.6%；市场容量进一步
接近平衡中枢。上半年市场整体呈现“L型触底、跌幅收窄”的筑底行情。
70城新建商品房价格指数整体仍处于下跌通道，6月同比下跌3.5%、环比下跌0.2%；但价格端韧性持续
显现，一线城市新建商品住宅销售价格已连续4个月环比上涨；二三线城市降幅亦有所收窄。价格端修复，
一方面得益于市场逐步趋向筑底，另一方面“好房子”优质项目入市带来结构性供给优化，改善型住房占比
提升。
5、货币政策保持适度宽松，购房减负政策持续落地
2026年上半年，国家继续实施适度宽松的货币政策，强化逆周期和跨周期调节协同。央行综合运用多种
货币政策工具，有效保障了银行体系流动性合理充裕，为实体经济平稳运行提供了有力支撑。上半年逆回购
、MLF、国债买卖等工具整体累计净投放8,378亿元。贷款市场报价利率方面，1年期LPR为3.0%、5年期以上L
PR为3.5%，自2025年5月下调10个基点后已连续逾一年保持不变。房贷减负政策持续落地，2026年1月1日起
，存量住房公积金贷款利率统一下调25个基点，调整后首套住房5年以上公积金贷款利率降至2.6%；部分重
定价日在1月1日的存量商业贷款利率也迎来同步下调。政策直接缓解居民房贷压力，稳步释放购房与消费潜
力。
6、政策基调从止跌纾困转向稳定立制，加速构建房地产发展新模式
2026年上半年，面对外部环境不确定性持续及国内房地产深度调整的复杂形势，我国经济展现较强韧性
。GDP同比增长4.7%，增量3.6万亿元为近五年同期最大；规模以上工业增加值增长5.4%，货物贸易进出口增
长16.9%。经济运行总体平稳、稳中有进，为实现全年经济增长目标奠定了坚实基础。中央层面持续深化房
地产领域部署。3月，两会《政府工作报告》首次将“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”纳入重点任务
，定调“着力稳定房地产市场”；《“十五五”规划纲要》首次将房地产独立成章；4月28日，中央政治局
会议提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”；7月30日，中央政治局会议进一步强调“稳定房地
产市场”，并将房地产表述从“防范化解重点领域风险”升级至“切实筑牢安全屏障”框架。政策基调已从
“止跌纾困”演进至“稳定立制”，调控逻辑从单向松绑深化为系统性的供需管理。
地方层面延续政策优化力度。上半年全国超260城累计出台调控政策约560条。需求端，上海、深圳、广
州等一线城市进一步放宽限购政策；二线及三四线城市政策基本应出尽出。供给侧，各地积极落实盘活存量
用地政策，推动国企收购存量商品房用作保障性住房；截至上半年，全国已有多地发行专项债券用于存量商
品房收购。金融监管总局进一步发挥“保交房”白名单制度作用，加快制定与房地产发展新模式相适应的融
资制度。
当前，房地产市场需求基础仍需巩固，部分三四线城市库存压力尚未完全缓解。展望下半年，政策将从
“应急纾困”向“长效机制建设”持续深化，加速构建房地产发展新模式。
二、经营情况的讨论与分析
2026年，在行业加速构建新发展模式的背景下，全体新城人如沙漠里的骆驼，始终朝着绿洲的方向，踏
实而坚定，经受了市场周期的考验，淬炼了并肩作战的凝聚力。公司凭借“商业运营+地产开发”双轮驱动
战略，进一步发挥优势，展现出良好的经营韧性，以变应变、拥抱变化、稳健发展，确保每一个吾悦广场精
彩开业，守护每一个开发项目如期交付。面对行业挑战，公司以实干精神和高度自律，持续保持“零违约”
纪录，成功发行3.55亿美元优先担保票据；成功完成商业不动产REITs申报；成功完成资产规模21.46亿全国
首单消费类机构间REITs扩募发行；成功实现8.958亿元第一期资产支持专项计划(CMBS)在回售期后全额存续
；标准普尔调升公司评级展望由“负面”至“稳定”。这份来自金融市场的信任，是监管机构和投资者对公
司“守信如金”的认可，也是公司为行业传递的信心与希望。公司践行社会责任，坚持商业品质、坚守开业
节点，实现3座吾悦广场精彩开业，持续填补市场空缺、扩容运管规模。公司用一座座吾悦广场提升城市综
合形象、助力经济的高质量发展，以一个个有温度、有特色的空间场景回应消费者对美好生活的期待，让人
间的烟火气，从各个城市新的中心弥漫开来。截至报告期末，公司在全国147个城市布局212座吾悦广场，已
开业吾悦广场数量达181座，开业面积达1,675.31万平方米，出租率达98.35%。报告期内，吾悦广场客流总
量达10.33亿人次，同比增长8.74%；总销售额520亿元（不含车辆销售），同比增长0.97%；截至报告期末，
会员人数6,072万人，较2025年末增长10.46%。
2026年上半年，在扩内需、促消费政策持续深化的宏观背景下，公司充分把握消费市场结构性机遇，依
托吾悦商管“经营五步法”深化专业建设，聚焦资产价值提升与消费体验升级；作为全国性商业运营龙头企
业，公司在行业深度调整期以差异化策略构建核心竞争力，通过强化匹配消费需求的项目定位、精细化品牌
组合、沉浸式的场景创新、多维度会员生态联动，持续夯实商业基本盘。报告期内，公司实现商业运营总收
入71.12亿元，同比增长2.42%，在行业下行周期内彰显了稳健的业绩增长韧性，进一步巩固了吾悦商管作为
实体商业高质量发展标杆的行业地位。
公司根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略，积极把握市场窗口，挖掘不同城市、不同需
求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼。报告期内，公司实现合同销售
面积102.48万平方米，同比下降23.24%；完成合同销售金额63.57亿元，同比下降38.46%。报告期内，公司
实现75.30亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为118.45%（全口径资金回笼率=全口径资金回笼/合同
销售金额）。
自2022年7月中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”持续成为各地稳楼市
的关键词，同时也成为衡量房地产企业的重要指标。2026年上半年，公司上下齐心，共同努力，有力保障全
年交付目标及吾悦广场开业100%达成，实现企业安全稳定的经营。报告期内，公司共计完成超1万套物业的
高品质交付。保交付过程中，公司稳定产品品质，从精致的立面美学到丰盛的庭院情境，每一处细节都蕴含
着公司对品质生活的不懈追求；从交付一套好房到交付一种生活方式，每一个环节都实力兑现公司对美好生
活的郑重承诺。报告期内，公司在由中指研究院主办的“2026中国房地产百强企业研究成果发布会”上，凭
借“商业+住宅”双轮驱动战略展现出的穿越周期经营韧性与核心竞争力，荣膺“2026中国房地产百强企业-
综合实力TOP10”及“2026中国商业地产百强企业TOP3”等多项殊荣。
公司积极践行ESG理念，将可持续发展融入日常经营，报告期内，公司新建及在建项目的绿建覆盖率达
到100%，累计获得73项国内外绿色及智慧认证，106座吾悦广场获得省级及以上绿色商场称号。公司着力推
进“公益三小时”活动，号召全体新城人从身边小事做起，让公益融入每个人的生活。
报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关
系。截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为644亿元，其中公司及子公司已使用授
信237亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。
截至报告期末，公司总资产为2,576.76亿元，归属于上市公司股东的净资产为624.76亿元。报告期内，
公司实现结算面积192.90万平方米，实现结算金额109.17亿元（含合联营项目）。公司实现营业收入176.44
亿元，较上年同期下降20.16%；实现归属于上市公司股东的净利润8.49亿元，较上年同期下降5.15%。报告
期内，公司共实现23个子项目竣工交付，竣工面积为116.40万平方米（含合联营项目）。截至报告期末，公
司共有141个子项目在建，总建筑面积达1,379.23万平方米（含合联营项目）。
三、报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力保持稳定，延续了2025年的良好发展态势。公司始终坚持“商业运营+地产
开发”双轮驱动的经营模式，在维持现有竞争优势的基础上，持续挖掘、提升核心竞争力。
(一)优越的经营模式
秉承“让幸福变得简单”的企业使命，公司不断夯实各项能力，与时俱进创新产品与业务。面对行业新
格局，公司持续践行商业管理与地产开发“双轮驱动”的战略模式，一方面沉下心来持续提升品质、优化服
务，做到产品品质与服务品质同步提升，另一方面也不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储
备。相较于专注商业运营业务的企业，公司在市场化程度较高的地产开发领域实现了快速发展，展现出卓越
的项目全周期管控能力和资金高效周转优势，这为企业在重点区域的战略深耕奠定了坚实基础。与纯粹住宅
开发企业相比，公司在商业地产领域形成了独特的规模化开发体系和精细化运营模式，这种商业模式能够持
续输出稳健现金流，有效增强企业抵御市场波动周期的能力。两大业务板块形成的差异化竞争优势与协同共
生关系，构成了企业核心竞争力得以持续强化的重要根基。
在Z世代成为消费主力军的当下，单纯的“买与卖”正在被“社交+沉浸+文化”的复合需求所取代，消
费者不再只为商品买单，更愿意为空间带来的情绪价值和圈层认同付费。这种由“人的连接”驱动的空间革
命，迫使商业地产从传统的“流量收割场”向“生活方式策源地”转型。吾悦广场“千城千面、城城不同”
的风格，融入所在地的自然人文、历史传统等特色元素，将当地文化情怀融入购物中心，打造地方特色的美
陈景观，使其兼具年轻时尚潮流与当地人文情怀，拉近与消费者的距离。好的空间会创造新的生活场景，构
建人与人之间新的关系和链接，这也是场景营造对未来城市生活的引领所在。新城商业通过建好空间来革新
城市生活未来场景，引领城市未来生活新风向。吾悦广场深度洞察和细分核心用户的需求，采取“2+3”的
工作模式。“2”即突出两个朋友圈，“邻里圈”聚焦广场周边家庭，“潮派圈”锁定城市年轻新锐，“3”
即满足功能需求、社交需求，以及情感需求三个维度，强化与用户之间的深度连接，为城市及区域消费者带
来潮流、潮玩、娱乐、社交等多元业态及品牌，丰富其消费选择。
每一座吾悦广场都是结合科学洞察，在解读市场环境及用户需求的基础上，进行精准的研判和定位，结
合在地文化释放独有的商业DNA。报告期内，吾悦广场不断落实“经营五步法”的战略要求，携手商户共同
服务用户，为商家嫁接有效用户流量，与商家共赢。截至报告期末，公司坚持吾悦广场的产品升级和进化，
持续挖掘双轮驱动模式的内涵，通过住宅地产与商业地产的联动，实现资源与品牌的共享，已在全国范围内
布局212座吾悦广场，已开业及委托管理的吾悦广场达181座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。
公司在规模上的先发优势，成为其他公司难以轻易逾越的护城河。
公司商业运营与地产开发的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。
(二)商业地产综合运营能力持续提升
以新城控股的“使命、愿景、价值观”为初心，聚焦长期主义发展，以吾悦广场的“规模领先深度运营
”的核心优势为信心，吾悦商管与超3.55万家品牌商家亲密相伴，已悄然在全国绽放181座璀璨的商业地标
。2026年上半年，吾悦商管实现稳定经营，新开吾悦广场3座，商业运营总收入实现71.12亿元，销售、收入
、客流、会员消费均同比提升。2026年，公司持续通过“经营五步法”串联出一条完整、系统、连贯的经营
主线，保障整个体系对经营的理解和执行不漏项、不散乱、不孤立、不失焦，主动锤炼经营能力作为核心优
势，从而打开效率上限，为当前市场环境下应对竞争、兑现收益提供有效支撑。持续为业主创造资产回报、
为商家提供平台、为客户创造舒适体验，坚持做有人格的商业。吾悦商管潜心研究各种小切口，通过色彩、
光线、温度等触点的人性化更新，让消费者愿意留在吾悦广场。通过“我爱你五月”、“春纷新聚场”、“
周周有花样”等各种量级的品牌IP活动及“悦会员”付费会员体系的打造及运营，让消费者因为线下商业而
欢喜，用健康、陪伴、愉悦的情绪价值，建立线下的差异化优势。对每个广场基于品牌级次进行商业内容评
分，邀请内部中高管和外部品牌方领导授课，拥抱“绿色”，拥抱“智能”，拥抱“ESG”，做到低能耗，
高绩效。自研的ERP平台绿洲系统，依托信息化、智能化高效地管理与整合关键业务流程，进一步提升管理
质效和消费者购物体验。珍惜吾悦平台上每一个品牌，一视同仁地去管理每一个委托方的项目。伴随有落地
的管理动作、有辨识度的管理体现，吾悦商管核心优势未来将持续转化为有质量的经营业绩。
(三)良好的品牌影响力
公司持续深化“商业管理+地产开发”双轮驱动战略，推进资管战略转型，强化产品协同、拓宽战略纵
深，聚焦长期价值与高质量可持续发展。凭借产品实力、全周期商业资产运营能力、精准的市场布局及客户
口碑，公司稳步夯实差异化竞争优势，品牌行业地位保持稳定，业务协同效应持续显现。
2026年上半年，公司在各大权威行业榜单中斩获多项重磅认可。在中国房地产业协会、上海易居房地产
研究院联合发布的行业榜单中，公司凭借稳健的经营实力与突出的运营水平，位列“商业地产综合实力TOP1
0”第4位、“商业地产运营TOP10”第2位，同时在代建赛道表现优异，获评“2025中国房地产企业代建综合
能力TOP10”第8位、“2025中国房地产优秀商业代建企业”，代建业务竞争力得到充分验证。
同期，中指研究院从综合实力、经营质量、专业运营、代建服务等多个维度对行业企业进行综合评定，
授予公司七项重量级荣誉，涵盖“房地产百强企业”“综合实力10强”“商业地产百强”“商业地产运营10
强”“融资能力10强”“盈利性10强”“代建运营优秀企业”，全方位认可公司稳健的经营能力、优质的资
产运营水平与强劲的可持续发展实力。此外，中国房地产业协会为公司颁发二星级“代建企业综合能力评价
证书”，进一步印证公司代建业务的规范化、专业化水准。
在社会责任、ESG建设及雇主品牌领域，公司同样收获多项荣誉。依托完善的治理体系与成熟的ESG实践
，公司在第二十届雇主品牌促进大会中获评“ESG卓越企业”“2025年度最佳雇主”；同时，公司积极投身
乡村振兴公益事业，主动践行企业社会担当，获上海市普陀区工商联授予“2025年度助力乡村振兴爱心企业
”称号。
(四)进取高效的人力资源管理与组织赋能机制
人才是公司行稳致远的根本动力。公司将人才供给与组织能力提升作为支撑公司资管战略落地、穿越行
业周期的核心能力，持续优化“选、育、用、留”全链条机制，致力于营造公平、透明、有温度的工作环境
，持续提升员工敬业度。
在人才供给端，公司坚持外部引进与内部培养并重。2025年启动“三年千人”校招生招聘计划，为企业
储备长期年轻力量；同时，公司将上线AI智能招聘系统，提升招聘精准度与效率。在关键岗位补给上，公司
将通过竞聘答辩、跨组织流动、外部猎聘等机制，推动人才向战略业务高效配置。
在员工职业发展上，公司建立标准化、定期化的“双晋”机制，为员工提供清晰、公平的晋升路径。
在员工培养赋能上，公司围绕业务支持与梯队建设，构建分层分类的培养体系。公司打造的“驼系列”
培训（新驼、骏驼、明驼、鸿驼、领驼）覆盖从新人到高层的全层级员工，推动培训成果转化为人才储备优
势。2026年，公司进一步将AI能力、资管能力融入人才培养，通过虚拟员工、AI效能大赛、内部培训、外部
考察学习等提升、沉淀组织能力。
在沟通与文化建设上，公司高度重视员工声音。设立董事长诚议邮箱并上线“有诚议”系统，叠加定期
面对面沟通、员工满意度调查等多元渠道，确保建议“听得见、改得了”；面对投诉举报严肃核查、问责到
人。同步推行员工信用积分体系与“六提倡六反对”行为准则，以透明机制守护公平公正。
(五)具有新城特色的可持续发展战略
低碳可持续发展已成为当下全球经济的核心议题，我国“双碳”目标引领的战略体系正在系统推进，绿
色消费与健康生活理念正加速渗透社会各领域，重塑着公众的生活方式与价值选择。公司秉持“让幸福变得
简单”的企业使命，基于国家政策、行业发展、产品创新等维度对绿色生活方式进行探索，将“幸福”的内
涵分成“营造幸福美好生态、呵护幸福绿色生活、创享幸福品质体验、奏响幸福和谐乐章”四部曲，以诚信
经营和可持续发展为基础，坚持长期主义，逐步构建具有新城特色的可持续发展管理模式。公司立足“双碳
”战略时代机遇，以前瞻性视野重构人居空间价值体系，着力打造集安全、舒适、绿色、智慧、品质、服务
于一体的好房子体系，持续输出具有行业标杆意义的低碳化、数字化、生态化人居实践范本。截至目前，公
司新建及在建项目的绿建覆盖率达到100%，累计获得73项国内外绿色认证，106座吾悦广场获得省级以上绿
色商场称号。公司着力推进“公益三小时”活动，号召全体新城人身体力行参与志愿服务。未来公司将持续
沉淀综合能源技术能力、全周期绿建认证覆盖能力、超低能耗技术能力、碳排放管理能力及绿色金融创新工
具应用能力等，通过构建“技术研发+标准输出+场景赋能”的价值链闭环，着力打造具备行业引领性的技术
解决方案输出能力，锻造成未来发展的新型收益增长极。
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