经营分析☆ ◇601155 新城控股 更新日期：2025-04-04◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与销售。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 760.41亿 85.44 89.14亿 50.58 11.72
物业出租及管理(行业) 120.29亿 13.52 84.40亿 47.89 70.17
其他业务(行业) 9.28亿 1.04 2.71亿 1.54 29.16
─────────────────────────────────────────────────
江苏(地区) 155.50亿 17.47 9.08亿 5.15 5.84
其他(补充)(地区) 120.29亿 13.52 84.40亿 47.89 70.17
河南(地区) 63.47亿 7.13 4.53亿 2.57 7.13
山东(地区) 60.11亿 6.75 2.97亿 1.68 4.94
湖南(地区) 57.51亿 6.46 7.82亿 4.44 13.60
广东(地区) 56.29亿 6.32 2.25亿 1.28 4.00
天津(地区) 54.99亿 6.18 2.85亿 1.62 5.18
其他(地区) 48.40亿 5.44 9.87亿 5.60 20.40
浙江(地区) 45.38亿 5.10 8.28亿 4.70 18.24
湖北(地区) 39.31亿 4.42 2.09亿 1.18 5.31
山西(地区) 34.12亿 3.83 4.73亿 2.68 13.86
贵州(地区) 26.62亿 2.99 6.72亿 3.81 25.24
云南(地区) 24.61亿 2.77 8.08亿 4.58 32.83
河北(地区) 24.58亿 2.76 3.63亿 2.06 14.77
陕西(地区) 23.96亿 2.69 7.59亿 4.31 31.68
重庆(地区) 20.00亿 2.25 3.17亿 1.80 15.88
安徽(地区) 12.12亿 1.36 2.75亿 1.56 22.72
福建(地区) 11.59亿 1.30 3.31亿 1.88 28.58
青海(地区) 11.15亿 1.25 2.13亿 1.21 19.09
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 275.50亿 81.26 30.12亿 41.12 10.93
物业出租及管理(行业) 58.04亿 17.12 41.91亿 57.21 72.21
其他业务(行业) 5.51亿 1.62 1.22亿 1.66 22.10
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 1073.36亿 90.07 149.35亿 65.77 13.91
物业出租及管理(行业) 106.31亿 8.92 74.31亿 32.73 69.90
其他(行业) 5.12亿 0.43 1.11亿 0.49 21.78
设计咨询收入(行业) 3.36亿 0.28 1.32亿 0.58 39.27
合联营项目管理费(行业) 1.83亿 0.15 1357.45万 0.06 7.41
酒店运营收入(行业) 1.76亿 0.15 8374.40万 0.37 47.57
─────────────────────────────────────────────────
房地产物业销售收入(产品) 1073.36亿 90.07 149.35亿 65.77 13.91
商业物业出租及管理收入(产品) 106.31亿 8.92 74.31亿 32.73 69.90
其他(产品) 5.12亿 0.43 1.11亿 0.49 21.78
设计咨询收入(产品) 3.36亿 0.28 1.32亿 0.58 39.27
合联营项目管理费(产品) 1.83亿 0.15 1357.45万 0.06 7.41
酒店运营收入(产品) 1.76亿 0.15 8374.40万 0.37 47.57
─────────────────────────────────────────────────
江苏省(地区) 257.50亿 21.61 39.29亿 17.30 15.26
浙江省(地区) 118.85亿 9.97 16.66亿 7.33 14.01
其他(补充)(地区) 106.31亿 8.92 74.31亿 32.73 69.90
天津市(地区) 84.17亿 7.06 6.45亿 2.84 7.66
其他(地区) 72.05亿 6.05 10.29亿 4.53 14.28
山东省(地区) 69.24亿 5.81 4.32亿 1.90 6.24
湖南省(地区) 60.26亿 5.06 3.27亿 1.44 5.43
安徽省(地区) 51.74亿 4.34 10.34亿 4.56 19.99
广东省(地区) 51.14亿 4.29 7.23亿 3.18 14.13
重庆市(地区) 44.80亿 3.76 7.23亿 3.18 16.13
湖北省(地区) 40.87亿 3.43 3.68亿 1.62 9.01
河南省(地区) 36.41亿 3.06 5.90亿 2.60 16.20
四川省(地区) 33.42亿 2.80 4.97亿 2.19 14.88
河北省(地区) 32.30亿 2.71 4.16亿 1.83 12.89
陕西省(地区) 32.24亿 2.71 4.36亿 1.92 13.54
上海市(地区) 24.89亿 2.09 7.70亿 3.39 30.93
山西省(地区) 20.42亿 1.71 3.91亿 1.72 19.13
广西壮族自治区(地区) 17.48亿 1.47 5.06亿 2.23 28.93
甘肃省(地区) 16.74亿 1.40 3.54亿 1.56 21.15
宁夏回族自治区(地区) 13.95亿 1.17 2.11亿 0.93 15.11
设计咨询收入(地区) 3.36亿 0.28 1.32亿 0.58 39.27
合联营项目管理费(地区) 1.83亿 0.15 1357.45万 0.06 7.41
酒店运营收入(地区) 1.76亿 0.15 8374.40万 0.37 47.57
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 363.42亿 87.01 44.45亿 55.90 12.23
物业出租及管理(行业) 48.65亿 11.65 33.83亿 42.55 69.55
其他(补充)(行业) 5.61亿 1.34 1.23亿 1.55 22.01
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售6.18亿元，占营业收入的0.69%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 61812.31│ 0.69│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购21.27亿元，占总采购额的10.14%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 58139.19│ 2.77│
│供应商二 │ 47818.84│ 2.28│
│供应商三 │ 36543.47│ 1.74│
│供应商四 │ 35195.12│ 1.68│
│供应商五 │ 34957.09│ 1.67│
│合计 │ 212653.71│ 10.14│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，在行业发展新格局背景下，全体新城人深耕不辍、坚韧驼行，经受了市场周期的考验，淬炼了
并肩作战的凝聚力。公司凭借“地产开发+商业运营”双轮驱动战略，进一步发挥优势，展现出良好的经营
韧性，以变应变、拥抱变化、稳健发展，确保每一个开发项目如期交付，守护每一个吾悦广场精彩开业。面
对行业挑战，公司以实干精神和高度自律，持续保持“零违约”纪录，牢筑市场和投资者信任基石。
公司根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略，积极把握市场窗口，挖掘不同城市、不同需
求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼。报告期内，公司实现合同销售
面积538.82万平方米，同比下降44.38%；完成合同销售金额401.71亿元，同比下降47.13%。报告期内，公司
实现411.29亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为102.38%（全口径资金回笼率=全口径资金回笼/合
同销售金额）。
自2022年7月中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”持续成为各地稳楼市
的关键词，同时也成为衡量房地产企业的重要指标。2024年，公司上下齐心，共同努力，有力保障全年交付
目标及吾悦广场开业100%达成，实现企业安全稳定的经营。报告期内，公司共计完成超10万套物业，1388.8
5万平方米面积的交付，完成保交付任务。保交付过程中，公司稳定产品品质，从精致的立面美学到丰盛的
庭院情境，每一处细节都蕴含着公司对品质生活的不懈追求；从交付一套好房到交付一种生活方式，每一个
环节都实力兑现公司对美好生活的郑重承诺。报告期内，公司持续打造品质改善“品悦系”特色住宅产品，
秉承“品质空间，与人欢喜”的价值主张，实现居住空间从物理容器到精神载体的跨越，塑造新城独有“味
道”。报告期内，公司在由全联房地产商会指导，亿翰智库与艾迪格设计联合主办的2024超级产品力年度大
会中斩获“2024全国第四代住宅项目典范”、“2024中国房企超级交付力TOP20”、“2024中国房企超级产
品力TOP20”、“2024全国十大优秀代建项目”、“2024年中国代建企业产品力TOP10”等多个殊荣。
公司践行社会责任，坚持商业品质、坚守开业节点，从投资到建设倾力投入，攻坚克难，力保15座吾悦
广场如期开业，开业数量位居行业前列。公司用一座座吾悦广场提升城市综合形象、助力经济的高质量发展
，以一个个有温度、有特色的空间场景回应消费者对美好生活的期待，让人间的烟火气，从各个城市新的中
心弥漫开来。在多变的市场形势下，7座公司持有项目的隆重揭幕兑现了公司对于政府的承诺，8座管理输出
项目的精彩焕新不辜负委托方的信任，反映了公司强大的招商运营能力。截至报告期末，公司在全国136个
城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达173座，开业面积达1601.07万平方米，出租率达97.
97%。报告期内，吾悦广场客流总量达17.66亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元（不含车辆销售），同
比增长19%，含车辆总销售额为966亿元；截至报告期末，会员人数4370万人，较2023年末增长32%。
2024年，在扩内需政策加码的宏观背景下，公司紧抓消费复苏以及三四线城市消费市场快速增长的利好
，通过多维度创新实现经营提升；作为为数不多的全国性规模化商业地产企业，在挑战与机遇中，公司以精
细化运营为核心驱动，通过沉浸式商业场景打造、智慧化管理系统升级及多元业态组合优化，构建起差异化
竞争优势。报告期内，公司实现商业运营总收入128.08亿元，同比增长13.10%，持续提升对公司的业绩贡献
，展现出全国性商业运营龙头穿越周期的能力。
驼铃悠悠，沙海徐行。2024年10月，公司全新发布“吾悦商管”品牌及其企业人格，标志着“新吾悦、
新征途”的正式启幕。与品牌共生、与品牌共荣、与品牌共赢，已成为新城商业实现差异化发展的运营优势
。强者恒强，随着品牌丰富度的不断提升，吾悦广场势必将迈着更为稳健的步伐，在竞争激烈的商业市场中
占据更有利的地位。新城商业的稳健发展立足于用心服务广域用户。目前，新城控股已与超3.2万家品牌携
手同行，与4370万会员亲密相伴，以专业匠心运营173座与人欢喜的吾悦广场，打造136城商业地标。新城商
业在实现稳健发展的同时，不忘持续内生迭代思维和能力，不断思考和探索如何面对未来，延续健康、可持
续发展的路径。作为业内最具影响力的商业地产领军企业之一，新城商业凭借愈发强大的商业运营能力，持
续赢得消费者的认可。
此外，公司积极践行ESG理念，将可持续发展融入日常经营，报告期内，公司新建及在建项目的绿建覆
盖率达到100%，累计获得68项国内外绿色及智慧认证，100座吾悦广场获得省级以上绿色商场称号。公司着
力推进“公益三小时”活动，号召全体新城人从身边小事做起，让公益融入每个人的生活。作为率先发布可
持续发展报告的上市企业，公司的MSCIESG评级提升至BBB级。
报告期内，在政策支持和中国人民银行的指导下，按照银行间市场交易商协会的统一部署，中债信用增
进投资股份有限公司持续积极支持优质民营房地产企业进行公开市场融资。在其提供全额无条件不可撤销连
带责任保证担保下，公司在报告期内完成2笔共计29.2亿元中期票据的发行，发行利率持续降低，发行期限
有所拉长，保障公司在稳定经营过程中的资金需求，降低融资成本，有效提振市场信心。
报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关
系。截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为849亿元，其中公司及子公司已使用授
信252亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。截至报告期末，公司整体平均融
资成本为5.92%，较去年末下降0.28个百分点。报告期内，公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其
他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。
截至报告期末，公司总资产为3071.93亿元，归属于上市公司股东的净资产为608.69亿元。报告期内，
公司实现结算面积1388.85万平方米，实现结算金额1336.66亿元（含合联营项目）。公司实现营业收入889.
99亿元，较上年同期下降25.32%；实现归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，较上年同期增长2.07%。报
告期内，公司共实现126个子项目竣工交付，竣工面积为1529.14万平方米（含合联营项目）。截至报告期末
，公司共有160个子项目在建，总建筑面积达1968.46万平方米（含合联营项目）。
二、报告期内公司所处行业情况
(一)市场延续筑底行情，成交规模再创新低
2024年，全国房地产市场呈现低位调整态势，商品房销售金额和销售面积双降。其中，商品房销售金额
9.68万亿元，首次跌破10万亿关口，同比下降17.1%；商品房销售面积9.74亿平方米，同比下降12.9%。整体
市场呈现前低后高、先抑后扬的趋势，下半年供需两端修复加快。
70城新建商品房价格指数整体仍处于下跌通道，整体降幅相较2023年进一步扩大。2024年10月以来，70
城新建商品房价格指数同环比跌幅均实现连续两个月收窄，出现止跌回升的迹象。分能级来看，一线及部分
热点二线城市韧性较好，三四线城市短期内房价上涨的动力依然不足。
(二)货币政策灵活适度，精准有效发力
2024年以来，我国加大逆周期调节力度，频频打出货币政策“组合拳”，灵活适度、精准有效。截至四
季度，金融机构人民币各项贷款余额255.68万亿元，同比增长7.6%，全年人民币贷款增加18.09万亿元。央
行年内两次全面降准，合计释放中长期流动性约2万亿元，三次下调基准利率，将1年期和5年期LPR分别累计
下调35和60个基点，降至3.1%和3.6%。同时，央行取消房贷利率下限并推动存量房贷利率降低，直接减轻居
民的房贷负担，释放消费潜力。
(三)国家大力提振消费，推动回归实体
2024年，国家层面通过多项政策推动商业地产尤其是消费端购物中心的发展，旨在扩大内需、促进消费
升级和优化商业布局。
1、“两新”政策促进消费与设备更新
国家“两新”政策（大规模设备更新和消费品以旧换新）通过补贴和税收优惠，带动大宗耐用消费品（
如家电、汽车）的销售。2024年安排超长期特别国债资金支持设备更新，间接提升购物中心内相关业态的消
费活力。
2、县域商业拓展与下沉市场开发
国家持续推进《县域商业三年行动计划（2023-2025年）》，鼓励购物中心向县城及乡镇延伸服务，提
升县域消费潜力。例如，支持县城购物中心建设并辐射周边乡镇，通过下沉市场扩大消费覆盖面。
3、国际消费中心城市建设
国务院《关于培育建设国际消费中心城市的指导意见》继续深化，推动购物中心等业态升级为综合性商
业体，引入高端品牌和消费新场景（如沉浸式体验、智慧商圈等），提升消费吸引力。
4、金融支持与多层次基础设施REITs
2021年，公募REITs试点正式落地，首批9单公募REITs项目在沪深交易所挂牌上市。作为深化金融供给
侧改革、盘活存量资产的重要抓手，公募REITs自试点启动便承载着服务实体经济转型的战略使命。2023年
，国家发改委和中国证监会分别将消费基础设施纳入公募REITs的底层资产范围，标志着公募REITs突破资产
类型限制，市场边界向民生保障、商业服务等领域拓展。公募REITs致力打造“募-投-建-管-退”全周期闭
环，与持有型不动产ABS、Pre-REITs、类REITs等创新工具协同共振，构建起多层次、全链条的资本生态体
系。四年间，公募REITs市场实现从零到千亿级的规模跃迁，在2024年进入常态化发行新阶段，市场加速扩
容，助力实体经济高质量发展和现代化产业体系建设。
5、城市更新与存量改造
城市更新政策鼓励老旧商业设施改造升级，推动购物中心向数字化、绿色化转型。例如，支持存量项目
改造为融合文化、娱乐、社交功能的复合空间，提升消费体验。
(四)调控政策重大转向，加快构建行业发展新模式
2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，国内经济稳步复苏，实现国内生产总值13
4.9万亿元，首次突破130万亿元，同比增长5%，顺利完成全年经济增长目标。全年经济呈现前高、中低、后
扬的态势，四季度经济增速拉升至5.4%，展现出了强大的韧性和潜力。
中央层面多次对房地产行业做出部署和指导性意见，为行业指明发展方向。“926新政”成为转折点，
行业定调转向，释放强烈的稳经济信号。地方层面优化调整力度加大，优化政策应出尽出，多数城市全面放
开限制性政策。存量政策实现突破，政府工作报告首次提出盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房
。政策在不断试探市场的敏感点，以期找到最佳平衡点来推动房地产市场健康可持续发展。
由于市场需求尚未完全恢复，不确定性仍然较高，保持政策的连续性与稳定性至关重要。展望2025年，
房地产政策有望在现有宽松基础上优化完善，下阶段继续围绕“促进需求”和“优化供给”展开，行业加快
构建新发展模式。房企仍需轻重并举，开拓多元化业务布局，通过精细化管理，实现资金回笼和资产经营的
高效运转，逐步重启增长。
(五)新开购物中心增速放缓，三四线消费红利凸显
2024年，全国新开363个商业项目，新开业数量呈下降趋势，市场已从“重资源、重规模”直接进入“
重品质、重运营”；存量改造逐年攀升，占新开业项目数量超10%，焕新调整成为强竞争的必备能力。
低线城市单位商业面积远未饱和，且消费意愿走高，2024年低线城市新开业餐饮、文化娱乐、生活休闲
商户数同比增长47%、27%和58%，三四线消费需求的增长红利凸显。
(六)品牌收缩与扩张并存，体验与效率并重
2024年购物中心品牌调整呈现“收缩与扩张并存，体验与效率并重”的特征。核心趋势包括：零售精细
化、餐饮多元化、体验场景化、连锁规模化、区域下沉化。
1、业态结构调整显著，餐饮与体验类业态持续扩张
零售业态收缩，细分品类分化，整体开关店比低于1，服装类收缩尤为明显，尤其是男女装和童装品牌
；数码电器、潮玩、美妆等细分品类逆势增长。
餐饮业态强势增长，开关店比达1.02-1.43，饮品、快餐、地方茶饮成为扩张主力；性价比快餐和垂直
细分烘焙成为新热点。
儿童亲子业态大幅收缩，开关店比低至0.67，教育类品牌收缩最明显。
文体娱及生活服务崛起，开关店比达1.32，休闲娱乐（如VR剧院、电竞体验）、生活服务（个人护理、
汽车体验店）占比提升，强调现场体验与社交属性。
2、新兴品牌与体验经济驱动创新
新兴品牌抢占市场，轻量化、高性价比品牌快速崛起，如折扣店和“白牌”平价商品成为热门赛道；二
次元经济带动“谷子经济”品牌拓店，结合IP衍生品与互动体验吸引年轻消费者。
3、连锁化与区域扩张并行，资源共享模式兴起
连锁品牌门店数增长显著（占比提升0.2%），头部品牌（如瑞幸咖啡、李宁、安踏）依托抗风险能力加
速布局；运动品牌通过“非标概念店”覆盖细分市场，强化品牌形象。
区域下沉与资源共享，县域商业布局加速，政策支持下购物中心向县城延伸，覆盖下沉市场消费潜力，
同时地方品牌通过区域特色走向全国。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司所处房地产行业，主营业务为房地产开发销售、商业综合体运营管理，经营模式以自主开发销售、
自主运营为主。报告期内，公司秉持“地产开发+商业运营”双轮驱动的运作模式，坚持“1+3”战略布局，
以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张。截至报告期末，公司已进入全国143个城
市。
地产开发业务的主要产品为各类品质住宅，包括中高层住宅、低密度的多层洋房与别墅等。公司住宅产
品的客群维度包括基于年轻时尚人群需求的“乐居”、家庭品质升级需求的“圆梦”、颐养享受需求的“尊
享”三大产品线。各维度的组合使公司的产品满足不同经济能力与购房需求的客户对不同风格的偏好，做到
客户类型上的全面覆盖。报告期内，公司持续打造品质改善“品悦系”特色住宅产品，秉承“品质空间，与
人欢喜”的价值主张，实现居住空间从物理容器到精神载体的跨越，塑造新城独有“味道”。
商业运营业务历经13年的沉淀，目前商业板块产品主要包括购物中心、特色街区、城市更新、社区商业
等形式。在不同的商业产品内容下，结合项目的市场定位、城市能级、客户需求可实现精准适配，并且不同
的商业产品模式可以灵活组合，提升商业项目的综合性和丰富性。随着商业的持续发展，吾悦商业从最早的
空间体验维度升级，到现在聚焦探寻与城市、与客户的情感关联。在“寻味城市”和“情感链接”的产品精
神引导下，吾悦商业开发更加关注商家和客群的需求变化，从新业态、新主题、场景化、数智化、人性化等
维度呈现大量的优质商业产品落地，紧跟商业变化和市场需求，是吾悦商业产品保持活力和品质的核心。
“吾悦”作为公司旗下的商业综合体项目品牌，自2012年品牌诞生以来，公司便不断打造升级吾悦品牌
、打磨吾悦系产品，从中国家庭最真切的情感需求出发，致力于将其打造成中国体验式商业领导品牌。2024
年，面对消费增长放缓、差异化市场崛起等新的行业趋势，公司将旗下的“商业管理事业部”升级至“新城
吾悦商业管理集团有限公司”，并正式发布“五边形经营理念”，即“品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿
色智能、双向奔赴”五个维度，标志着“吾悦新征途”的正式启幕。
通过“一个承载休闲、社交、购物功能的大空间与一个主题性的业态和空间创新性复合，从而让每一个
购物中心，都拥有一个不同的X空间”的“Mall+X”方式打造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独具
特色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。新城商业打通商业地产开发与运营环节，实现轻资产管理输
出项目的落地，整合商业地产全产业链、多业态共同发力，控制项目拓展、规划设计、商业地产开发、商业
地产招商运营、资产管理的各个关键环节和终端出口，统领上下游产业链及商业链，把品牌、创新、渠道有
机融合，共同打造系统的幸福商业生态链，为“商业”赋予越来越丰富的定义，为越来越多的消费者带来幸
福感。吾悦广场以“深度运营”为引领，以“用户思维”为根本，致力于从空间运营到用户运营、从招商思
维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价
值诉求的新型价值关系。公司目前已形成一支数千人的专业商业运营管理团队，从前期商业规划、招商落位
，到后期营运管理和营销推广，具备全面的商业资源统筹和管理能力。同时，吾悦广场与上万家国内外一流
品牌商家建立了战略合作伙伴关系，强大的商业磁场聚集海量商流及客流。通过不断创新精细化管理体系，
打造信息化智能管控平台“新云智能化管理系统”。从而实现“提升管理效能”、“扩大管理范围、降低管
理成本”、“保证项目运行品质”、“适当降低各项目能耗及人力成本”的目标。
报告期内，由吾悦广场原创的“幸福中国家”，联动全国逾170座吾悦广场同步展开，此次活动实现了
客流与销售的进阶式突破。通过“我爱你五月”赠送陪伴套餐，收获了较好的网络声量与口碑。此外，组织
了“大漠有悦”专项活动，提出了“周周有花样”，未来将进一步形成优秀案例进行全国推广。在创新维度
，正式确定了吾悦商管的企业人格—“五边形经营理念”。通过“悦会员”进行付费制会员的尝试，悦会员
权益上线以来已累计预约3.2万次。新城商业将持续聚焦消费者的情感需求，发挥线上线下的协同价值，面
向未来，回归本质，在更广阔的场景里与消费者建立深度链接。基于吾悦商管在商业地产领域的核心资源禀
赋、行业领先地位及多维资源网络，吾悦商管将矢志不渝深挖商业资产价值潜力，力争为中国商业地产发展
史铸就具有时代标杆意义的里程碑，为全球商业文明演进贡献东方商业智慧。
四、报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力保持稳定，延续了2023年的良好发展态势。公司始终坚持“地产开发+商业
运营”双轮驱动的经营模式，在维持现有竞争优势的基础上，持续挖掘、提升核心竞争力。
(一)优越的经营模式
秉承“让幸福变得简单”的企业使命，公司不断夯实各项能力，与时俱进创新产品与业务。面对行业新
格局，公司持续践行地产开发与商业运营“双轮驱动”的战略模式，一方面沉下心来持续提升品质、优化服
务，做到产品品质与服务品质同步提升，另一方面也不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储
备。相较于专注商业运营业务的企业，公司在市场化程度较高的地产开发领域实现了快速发展，展现出卓越
的项目全周期管控能力和资金高效周转优势，这为企业在重点区域的战略深耕奠定了坚实基础。与纯粹住宅
开发企业相比，公司在商业地产领域形成了独特的规模化开发体系和精细化运营模式，这种商业模式能够持
续输出稳健现金流，有效增强企业抵御市场波动周期的能力。两大业务板块形成的差异化竞争优势与协同共
生关系，构成了企业核心竞争力得以持续强化的重要根基。
在Z世代消费力量全面崛起的背景下，品质化、场景化、体验型的消费需求正重塑商业市场格局。当代
消费者对空间体验的价值诉求已超越单纯物质满足，转向精神共鸣与文化认同。这种以人为中心的空间营造
思维，正在重新定义商业地产的价值维度。吾悦广场“千城千面、城城不同”的风格，融入所在地的自然人
文、历史传统等特色元素，将当地文化情怀融入购物中心，打造地方特色的美陈景观，使其兼具年轻时尚潮
流与当地人文情怀，拉近与消费者的距离。好的空间会创造新的生活场景，构建人与人之间新的关系和链接
，这也是场景营造对未来城市生活的引领所在。新城商业通过建筑空间来革新城市生活未来场景，引领城市
未来生活新风向。吾悦广场深度洞察和细分核心用户的需求，采取“2+3”的工作模式。“2”即突出两个朋
友圈，“邻里圈”聚焦广场周边家庭，“潮派圈”锁定城市年轻新锐，“3”即满足功能需求、社交需求，
以及情感需求三个维度，强化与用户之间的深度连接，为城市及区域消费者带来潮流、潮玩、娱乐、社交等
多元业态及品牌，丰富其消费选择。每一座吾悦广场都是结合科学洞察，在解读市场环境及用户需求的基础
上，进行精准的研判和定位，结合在地文化释放独有的商业DNA。报告期内，吾悦广场不断落实“深度运营
”的战略要求，携手商户共同服务用户，为商家嫁接有效用户流量，与商家共赢。截至报告期末，公司坚持
吾悦广场的产品升级和进化，持续挖掘双轮驱动模式的内涵，通过地产开发与商业运营的联动，实现资源与
品牌的共享，已在全国范围内布局200座吾悦广场，已开业及管理输出的吾悦广场达173座，商场开业数量位
居我国境内外上市公司首位。公司在规模上的先发优势，成为其他公司难以轻易逾越的护城河。
公司地产开发与商业运营的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。
(二)商业地产综合运营能力持续提升
以新城控股的“使命、愿景、价值观”为初心，聚焦长期主义发展，以吾悦广场的“规模领先深度运营
”的核心优势为信心，吾悦商管与超3.2万家品牌商家亲密相伴，已悄然在全国绽放173座璀璨的商业地标。
2024年，吾悦商管实现稳定经营，新开吾悦广场15座，商业运营总收入实现128.08亿元，销售、收入、客流
、会员消费均同比提升。2024年，公司在深度运营基础上，进一步迭代机制、深挖效能、创新经营，发布了
吾悦商管“五边形经营理念”，持续为业主创造资产回报、为商家提供平台、为客户创造舒适体验，坚持做
有人格的商业。吾悦商管潜心研究各种小切口，通过色彩、光线、温度等触点的人性化更新，让消费者愿意
留在吾悦广场。通过“我爱你五月”、“幸福中国家”、“周周有花样”等各种量级的品牌IP活动及“悦会
员”付费会员体系的打造及运营，让消费者因为线下商业而欢喜，用健康、陪伴、愉悦的情绪价值，建立线
下的差异化优势。对每个广场基于品牌级次进行商业内容评分，邀请内部中高管和外部品牌方领导授课，拥
抱“绿色”，拥抱“智能”，拥抱“ESG”，做到低能耗，高绩效。自研的ERP平台绿洲系统，依托信息化、
智能化高效地管理与整合关键业务流程，进一步提升管理质效和消费者购物体验。珍惜吾悦平台上每一个品
牌，一视同仁地去管理每一个委托方的项目。伴随有落地的管理动作、有辨识度的管理体现，吾悦商管核心
优势未来
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