经营分析☆ ◇601155 新城控股 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与销售。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 1073.36亿 90.07 149.35亿 65.77 13.91
物业出租及管理(行业) 106.31亿 8.92 74.31亿 32.73 69.90
其他(行业) 5.12亿 0.43 1.11亿 0.49 21.78
设计咨询收入(行业) 3.36亿 0.28 1.32亿 0.58 39.27
合联营项目管理费(行业) 1.83亿 0.15 1357.45万 0.06 7.41
酒店运营收入(行业) 1.76亿 0.15 8374.40万 0.37 47.57
───────────────────────────────────────────────
江苏省(地区) 257.50亿 21.61 39.29亿 17.30 15.26
浙江省(地区) 118.85亿 9.97 16.66亿 7.33 14.01
其他(补充)(地区) 106.31亿 8.92 74.31亿 32.73 69.90
天津市(地区) 84.17亿 7.06 6.45亿 2.84 7.66
其他(地区) 72.05亿 6.05 10.29亿 4.53 14.28
山东省(地区) 69.24亿 5.81 4.32亿 1.90 6.24
湖南省(地区) 60.26亿 5.06 3.27亿 1.44 5.43
安徽省(地区) 51.74亿 4.34 10.34亿 4.56 19.99
广东省(地区) 51.14亿 4.29 7.23亿 3.18 14.13
重庆市(地区) 44.80亿 3.76 7.23亿 3.18 16.13
湖北省(地区) 40.87亿 3.43 3.68亿 1.62 9.01
河南省(地区) 36.41亿 3.06 5.90亿 2.60 16.20
四川省(地区) 33.42亿 2.80 4.97亿 2.19 14.88
河北省(地区) 32.30亿 2.71 4.16亿 1.83 12.89
陕西省(地区) 32.24亿 2.71 4.36亿 1.92 13.54
上海市(地区) 24.89亿 2.09 7.70亿 3.39 30.93
山西省(地区) 20.42亿 1.71 3.91亿 1.72 19.13
广西壮族自治区(地区) 17.48亿 1.47 5.06亿 2.23 28.93
甘肃省(地区) 16.74亿 1.40 3.54亿 1.56 21.15
宁夏回族自治区(地区) 13.95亿 1.17 2.11亿 0.93 15.11
设计咨询收入(地区) 3.36亿 0.28 1.32亿 0.58 39.27
合联营项目管理费(地区) 1.83亿 0.15 1357.45万 0.06 7.41
酒店运营收入(地区) 1.76亿 0.15 8374.40万 0.37 47.57
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 363.42亿 87.01 44.45亿 55.90 12.23
物业出租及管理(行业) 48.65亿 11.65 33.83亿 42.55 69.55
其他(补充)(行业) 5.61亿 1.34 1.23亿 1.55 22.01
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 1048.83亿 90.84 161.73亿 69.92 15.42
物业出租及管理(行业) 92.24亿 7.99 66.96亿 28.95 72.60
其他(补充)(行业) 13.50亿 1.17 2.61亿 1.13 19.32
───────────────────────────────────────────────
江苏省(地区) 318.70亿 27.60 56.30亿 24.34 17.67
其他(补充)(地区) 105.74亿 9.16 69.57亿 30.08 65.80
天津市(地区) 95.35亿 8.26 17.37亿 7.51 18.21
山东省(地区) 87.14亿 7.55 6.67亿 2.88 7.65
安徽省(地区) 84.85亿 7.35 12.43亿 5.38 14.65
广东省(地区) 64.79亿 5.61 12.03亿 5.20 18.57
云南省(地区) 52.40亿 4.54 7.30亿 3.16 13.94
浙江省(地区) 46.13亿 4.00 8.12亿 3.51 17.61
北京市(地区) 40.75亿 3.53 6.48亿 2.80 15.91
湖北省(地区) 39.73亿 3.44 8.39亿 3.63 21.12
河北省(地区) 34.74亿 3.01 7.80亿 3.37 22.46
重庆市(地区) 29.55亿 2.56 4.99亿 2.16 16.89
贵州省(地区) 29.50亿 2.56 2.72亿 1.18 9.21
河南省(地区) 28.87亿 2.50 1.16亿 0.50 4.03
湖南省(地区) 21.55亿 1.87 2.36亿 1.02 10.96
四川省(地区) 17.60亿 1.52 9532.29万 0.41 5.42
广西壮族自治区(地区) 16.56亿 1.43 1.81亿 0.78 10.95
辽宁省(地区) 15.55亿 1.35 1.20亿 0.52 7.74
其他(地区) 13.57亿 1.18 6348.88万 0.27 4.68
宁夏回族自治区(地区) 11.49亿 1.00 3.00亿 1.30 26.08
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 377.36亿 88.16 60.84亿 64.91 16.12
物业出租及管理(行业) 43.79亿 10.23 31.62亿 33.74 72.22
其他业务(行业) 6.89亿 1.61 1.26亿 1.35 18.32
───────────────────────────────────────────────
房地产物业销售收入(业务) 377.36亿 88.16 60.84亿 64.91 16.12
商业物业出租及管理收入(业务) 43.79亿 10.23 31.62亿 33.74 72.22
其他(业务) 2.58亿 0.60 3397.40万 0.36 13.16
设计咨询收入(业务) 1.98亿 0.46 6595.71万 0.70 33.36
合营及联营项目管理费(业务) 1.85亿 0.43 1368.63万 0.15 7.41
酒店运营收入(业务) 4809.35万 0.11 1260.04万 0.13 26.20
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售6.62亿元，占营业收入的0.62%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 66240.91│ 0.62│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购26.24亿元，占总采购额的7.93%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│供应商一 │ 87509.27│ 2.65│
│供应商二 │ 49005.53│ 1.48│
│供应商三 │ 44807.88│ 1.35│
│供应商四 │ 42040.13│ 1.27│
│供应商五 │ 39003.48│ 1.18│
│合计 │ 262366.29│ 7.93│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2023年，在行业新周期的背景下，全体新城人聚势砺行，携手共进，经历了风雨洗礼，感受了风雨同舟
。公司凭借“住宅+商业”双轮驱动战略进一步发挥优势，展现出良好的经营韧性，以变应变、拥抱变化、
稳健发展，确保项目如期交付。在这信用事件频发的时代，公司用实际行动和高度自律，坚守“零违约”记
录，为市场和投资者注入信心。
公司根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略和营销策略，积极把握市场窗口机会，挖掘不
同城市、不同需求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼。报告期内，公
司实现合同销售面积968.78万平方米，同比下降18.69%；完成合同销售金额759.83亿元，同比下降34.52%。
根据中国指数研究院发布的《2023年中国房地产企业销售业绩排行榜》，公司2023年房地产合同销售面积和
金额在全国房地产企业中分别排名第10位和第18位。报告期内，公司实现812.1亿元的全口径资金回笼，全
口径资金回笼率为107%（全口径资金回笼率=全口径资金回笼/合同销售金额）。
自2022年7月中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”成为2023年各地稳楼
市的关键词，同时也成为衡量房地产企业的重要指标。2023年，面对在建项目多、体量大，尤其在项目销售
放缓的行业大背景下，公司流动性承压，保交付压力加大。面对重重困难，公司上下齐心，共同努力，深入
落实“保交付、守价值、筑能力、创未来”的经营方针，有力保障全年交付目标及吾悦广场开业100%达成，
实现企业安全稳定的经营。报告期内，公司共计完成超14万套物业，2,210万平方米面积的交付，完成保交
付任务。保交付过程中，公司稳定产品品质，从精致的立面美学到丰盛的庭院情境，每一处细节都蕴含着公
司对品质生活的不懈追求；从交付一套好房到交付一种生活方式，每一个环节都实力兑现公司对美好生活的
郑重承诺。报告期内，公司在由全国工商联房地产商会和中国节能协会碳中和专业委员会指导的2023不动产
行业高质量发展峰会暨超级产品力&服务力年度大会中斩获“2023中国房企超级产品力TOP20”，同时获得“
2023全国优居100项目”、“2023全国优秀产品体系”、“2023全国优秀商业产品线”、“2023全国十大优
质精选作品”、“2023全国十大绿色低碳项目”等多个殊荣。
公司践行社会责任，坚持商业品质、坚守开业节点，从投资到建设倾力投入，攻坚克难，力保22座吾悦
广场如期开业，开业数量位居行业前列。公司用一座座吾悦广场提升城市综合形象、助力经济的高质量发展
，以一个个有温度、有特色的空间场景回应消费者对美好生活的期待，让人间的烟火气，从各个城市新的中
心弥漫开来。在多变的市场形势下，14座自持项目隆重揭幕兑现了公司对于政府的承诺，8座代管项目的精
彩焕新不辜负委托方的信任，既反映了公司的招商运营能力，也体现了公司的商业输出能力。截至报告期末
，公司在全国135个城市布局198座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达161座，开业面积达1,499.11万
平方米，出租率达96.48%。
2023年，市场渐进性复苏，消费预期低靡，零售业消费动能不足。作为为数不多的全国性规模商业地产
企业，新城商业在逆境中多举措提振消费活力，实现逆势增长，商场规模持续增长、经营收入稳步提升、体
系建设持续迭新。报告期内，公司实现商业运营总收入即含税租金收入113.24亿元（包含：商铺、办公楼及
购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同比增长13.17%，对公司业绩贡献
进一步提高。
报告期内，公司举办以“幸福重逢、向新而行”为主题的2023年新城商业年会。作为业内具有引领力的
重要峰会之一，本次大会吸引了逾6,000人次。此次新商会的顺利召开，为处于变革之中的商业地产行业，
搭建起吾悦广场与品牌之间双向交互的平台。与品牌共生、与品牌共荣、与品牌共赢，已成为新城商业实现
差异化发展的运营优势。强者恒强，随着品牌丰富度的不断提升，吾悦广场势必将迈着更为稳健的步伐，在
竞争激烈的商业市场中占据更有利的地位。
新城商业的稳健发展立足于用心服务广域用户。目前，吾悦广场年服务用户达14.8亿人次，会员基数超
3,000万人，其中活跃会员突破2,000万人。新城商业在实现稳健发展的同时，不忘持续内生迭代思维和能力
，不断思考和探索如何面对未来，延续健康、可持续发展的路径。“深度运营”是公司经营管理团队反复研
讨和实践，最终选择的道路。作为业内最具影响力的商业地产领军企业之一，新城商业凭借愈发强大的商业
运营能力，持续赢得消费者的认可。2022年，公司商业运营总收入首次超百亿，站在“百亿俱乐部”的全新
起点上，2023年新城商业持续拓展商业发展的广度与深度，继续秉承初心，回归商业本质，珍惜商业资源，
聚焦深度运营，通过建立起以用户为中心的运营模式，深入洞察用户的真实需求，识别用户并建立有效的连
接，高效驱动货品的组织及服务提供，提升广场经营业绩，追求“为用户创造价值”。
2023年是新城商业“深度运营”的元年，公司以用户思维来重新塑造吾悦广场的经营心智，在数字化技
术支持下，吾悦自研会员体系上线，助力于定位吾悦广场核心用户人群，发掘消费特征圈层。同时，运用数
字化工具提升管理效率，促进优本增效，创新管理模式，从数字化、可视化、产品化三方面完善经营健康评
价工具与组织绩效考核的分类分策；以数字化信息技术，完善合作品牌的商务条件的对比分析机制和预警机
制，从不同维度利用基础数据进行预警，做到发现问题，并解决问题。房地产项目生产布局散、非标准、单
向性，质控是企业生产经营难点，报告期内，公司建立了数字化质控体系，尝试在业内率先通过数字化变革
，实现重大工序影像留档、赋能、前方测速、现场检查发现及整改问题、过程管理留痕及工序验收。
近年来，随着住宅需求向“居者优其屋”过渡，房地产行业发展回归本质，产品力竞争时代全面开启。
在行业聚变的当下，公司除了坚持保交付、保信用之外，也在全力迭代产品。报告期内，通过开展“质控战
役”、“景观战役”等专项工作，公司实现了建造品质与景观呈现的突破性进展。公司“品悦系”产品成功
入选房地产行业权威研究机构克而瑞研究中心评选的“2023年全国十大品质美宅产品系”。此外，公司天津
宝坻吾悦广场荣获国内首个超10万平方米的商业综合体超低能耗建筑设计标识认证，为寒冷地区商场类超低
能耗建筑设计和推广提供了成功经验，为国内建筑领域碳达峰与碳中和战略目标实现做出了实质性的工作举
措。自2022年推出绿色品牌“新蓝行动”以来，公司在绿色建筑领域的深耕已获得业界的广泛认可。
自“金融16条”实施以来，在监管部门的大力支持下，银行等金融机构积极响应监管政策支持优质房地
产企业融资业务，公司融资环境有所改善。作为示范性房地产企业，公司凭借“双轮驱动”战略优势和经营
良好的基本面，获得了省市各级政府、监管机构和金融市场等各方面的支持和认可。报告期内，公司以“央
地联动”模式完成11亿元境内公司债的发行，综合票面利率为5.65%；完成13.16亿元绿色（碳中和）商业房
地产抵押贷款支持证券的发行，不断实现融资端的突破。在政策支持和人民银行指导下，按照银行间市场交
易商协会统一部署，中债信用增进投资股份有限公司积极支持优质民营房地产企业进行公开市场融资。在其
提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保下，公司在报告期内完成2笔共计17亿元中期票据的发行，保障
了公司在稳定经营过程中的资金需求、降低了融资成本，也有效提振市场信心。同时，公司在境外发行总额
为1亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还公司于报告期内到期本金为1亿美元的境外美元债券，本期美元
债为今年3月份以来第一笔地产境外美元债券新发，也是纯公司信用高级无抵押的普通美元债。截至报告期
末，公司整体平均融资成本为6.20%（2022年末为6.52%）。
报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关
系。截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1,090亿元，其中公司及子公司已使用
授信281亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。
截至报告期末，公司总资产为3,741.09亿元，归属于上市公司股东的净资产为600.78亿元。报告期内，
公司实现结算面积1,711.34万平方米，实现结算金额1,558.28亿元（含合联营项目）。公司实现营业收入1,
191.74亿元，较上年同期增长3.22%；实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，较上年同期下降47.12%
。报告期内，公司共实现161个子项目竣工交付，竣工面积为2,016.79万平方米（含合联营项目）。截至报
告期末，公司共有220个子项目在建，总建筑面积达3,705.50万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转
面积达到2,170.12万平方米（含合联营项目），提前锁定未来业绩。
二、报告期内公司所处行业情况
（一）全年商品房销售继续下滑，成交规模再创新低
2023年，全国商品房销售金额和销售面积延续下跌趋势，但降幅有所收窄，其中商品房销售金额11.7万
亿元，同比下降6.5%，创近8年新低；商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%。在去年低基数影响下
，销售金额和销售面积同比降幅较2022年分别收窄20.2和15.8个百分点。
70城新建商品房价格指数呈现先增后降态势，6月份以来，房价指数同环比均持续下降，各地房价压力
逐渐加大，10月-12月，房价指数均环比下跌0.4%，整体房价仍在市场底部徘徊，尚未进入修复通道。
（二）市场库存持续高位，库存量接近2016年水平
2023年，新建商品房销售去化速度处于低位，推高市场整体待售面积，去库存压力创7年新高。年末商
品房待售面积6.73亿平方米，同比增加19.0%，其中商品住宅待售面积3.31亿平方米，同比增加22.2%。2023
年1-3季度，待售面积保持平稳，4季度明显攀升，年末市场成交规模回升并未缓解高库存压力。
（三）土地市场低位运行，开发投资进一步收缩
2023年，全国商品房新开工面积9.54亿平方米，同比下降20.4%，相较2022年降幅收缩。全年房屋竣工
面积为10.0亿平方米，同比上涨16.3%，增速较2022年扩大32个百分点。
房地产市场继续收缩，土拍明显降温。全年房地产开发投资11.09万亿元，创6年新低，同比下降9.6%，
与2022年相比，增速降幅收窄0.4个百分点，年内累计值同比降幅逐月扩大。集中供地22个城市供应住宅用
地建面1.4亿平方米，同比减少15.4%，成交建面1.2亿平方米，同比2022年减少17.5%，较2021年大幅减少43
.6%。
（四）货币政策维持宽松基调，结构性精准发力
2023年货币政策在总体稳健的基调下，更加强调结构性发力。全年人民币贷款增加22.75万亿元，同比
多增1.31万亿元；贷款利率继续维持4.75%的历史低位；央行两次全面降准，释放约1万亿元长期流动性，并
三次下调基准利率，将1年期和5年期LPR分别累计下调20个基点和10个基点。
行业资金层面，各项政策稳步宽松，尤其居民信贷和企业融资的监管明显松绑，资金环境维持宽松。20
23年房地产开发资金共12.8万亿元，同比下降14.4%，降幅较2022年收缩11.5个百分点；从资金来源构成来
看，国内贷款占比为12.2%，较去年提升0.6个百分点，自筹资金占比32.9%，较去年下降2.6个百分点，占比
明显下降，其他资金来源（主要为预收款和按揭款）占比上涨2.0个百分点至54.8%，同比金额下降11.1%，
利用外资占比与去年持平，同比金额下降39.7%。
（五）政策继续处于宽松周期，行业新发展模式将逐步清晰
2023年经济恢复呈现波浪式发展、曲折式前进，国内生产总值超过126万亿元，同比增长5.2%，基本完
成年初设定目标。国际经济低迷，外部环境复杂性、严峻性、不确定性上升，国内周期性、结构性矛盾比较
多，但长期向好的基本面没有改变，仍然具有较大的发展韧性和潜力。
房地产行业继续优化调整供求政策，促进市场平稳运行。中央层面，政治局会议明确“市场供求关系发
生重大变化”后，政策放松明显加力，助推市场修复。需求端重点关注合理住房需求的满足、房贷利率保持
下行趋势，企业端对房企流动性的关注度明显上升，加大对企业或项目的融资支持。地方层面，各地购房限
制性政策“应退尽退”，释放购房需求。
展望2024，经济增速将维持在5%左右，经济回升向好态势将进一步巩固和增强。房地产仍然是发展国民
经济和改善人民生活的基础产业之一，进一步宽松政策仍在路上，给市场提供良好预期。房地产企业则应牢
守安全底线，注重现金流管理，实施审慎的投融销策略。同时，顺应行业新发展模式的趋势，探索多元化发
展方向，创建全产业链、大资管模式，稳固长效发展根基。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司所处房地产行业，主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司
秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及
重点城市的布局。截至报告期末，公司已进入全国147个城市。
公司地产开发业务包括住宅地产开发业务和商业地产开发业务。其中，住宅地产开发业务的主要产品为
各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司的产品以风格与客群目标两个维度划分
，风格维度上包括“新中式”——樾系、“大都会”——隽系、“现代”——昱系三大产品系列，客群目标
维度上包括基于年轻时尚人群需求的“乐居”、家庭品质升级需求的“圆梦”、颐养享受需求的“尊享”三
大产品线。各维度的组合使公司的产品满足不同经济能力与购房需求的客户对不同风格的偏好，做到客户类
型上的全面覆盖。报告期内，公司提出了“让业主不仅拥有一套房，更拥有一种生活方式”的产品理念以及
“品质空间，与人欢喜”的价值主张，并围绕以上产品理念和价值主张，推出了新一代高端产品系——品悦
系。品悦系产品的价值体系包括两层内涵：品质空间，通过对业主生活和归家动线上的重要触点进行升级与
精研，提升物理空间的舒适感与品质感；与人欢喜，则表达了公司对业主生活方式的理解与洞察，通过细致
入微的细节，与业主分享生活的喜悦。秉承“品质空间，与人欢喜”的价值主张，公司锚定品质建筑、六有
景观、悦享生活和科技住宅四大核心内容，营造新城“味道”。
公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主，辅以自持运
营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有型物业两部分。其
中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型物业自持运营或对外租赁，主
要为购物中心。“吾悦”作为公司旗下的商业综合体项目品牌，自2012年品牌诞生以来，公司便不断打造升
级吾悦品牌、打磨吾悦系产品，从中国家庭最真切的情感需求出发，致力于将其打造成中国体验式商业领导
品牌。截至报告期末，全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到198座，足迹遍布上海、天津、重庆、
南京、长沙、西安等国内135个大中城市。
作为体验式商业的代表，吾悦广场打破传统业态规划布局，通过“一个承载休闲、社交、购物功能的大
空间与一个主题性的业态和空间创新性复合，从而让每一个购物中心，都拥有一个不同的X空间”的“Mall+
X”方式打造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独具特色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。
十多年来，公司85%的吾悦广场布局于“十四五”19个国家级城市群，进入了覆盖全国GDP80%的区域，服务
所在城市80%的主流消费人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应，并用专业的力量，让每一
位关联者收获幸福。报告期内，新城商业秉持“让商业空间更有价值”的愿景，从“持有资产运营、轻资产
运营、社区商业运营、商业内容孵化与投资”出发，灵活匹配商业模块，沉淀共创工作能力，为打造个性化
、有特色、有价值的商业空间，精准引导产品创新方向。通过同行对标，提质增效，价值挖掘，创新突破，
做到“相同品质更低成本，相同成本更高品质”。2023年是新城商业“深度运营”的元年，吾悦广场以用户
思维为根本，致力于从空间运营到用户运营，从招商思维到经营思维，从客流营造到用户服务的转变，构建
以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。这次转型，不仅体现了吾悦
广场运营模式的升级，更体现其对市场趋势的敏锐把握和对消费者需求的深度理解。
报告期内，由吾悦广场原创的“幸福中国家”，联动全国逾150座吾悦广场同步展开。此次活动实现了
客流与销售的进阶式突破。面对消费客群和商业环境的变化，“幸福中国家”持续迭代，步履不停，将为实
体商业原创IP的打造提供更多新的思路与可能。新城商业以深度运营为指导，聚焦消费者的情感需求，发挥
线上线下的协同价值，面向未来，回归本质，在更广阔的场景里与消费者建立深度链接。
四、报告期内核心竞争力分析
公司在报告期内的核心竞争力相较2022年未发生重大变化。公司深耕于“住宅+商业”地产的经营模式
，持续挖掘、提升核心竞争力。
（一）优越的经营模式
秉承“让幸福变得简单”的企业使命，公司不断夯实各项能力，与时俱进创新产品与业务。面对行业新
格局，公司持续践行地产开发与商业管理“双轮驱动”的战略模式，一方面沉下心来持续提升品质、优化服
务，做到产品品质与服务品质同步提升，另一方面也不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储
备。相比于聚焦商业运营的公司，公司的开发业务在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资金
回笼能力，是公司区域深耕的压舱石；而相比于纯住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方
面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流助力于公司穿越周期。两个事业部之间的协同发展、相互促进
，正是公司核心优势的最基本前提。
随着新生代消费者的崛起，品质消费、精神文化消费、享受消费等已然成为消费主流趋势，商业运营商
通过捕捉潮流趋势，回归到每个与人相关的细节。吾悦广场“千城千面、城城不同”的风格，融入所在地的
自然人文、历史传统等特色元素，将当地文化情怀融入购物中心，打造地方特色的美陈景观，使其兼具年轻
时尚潮流与当地人文情怀，拉近与消费者的距离。好的空间会创造新的生活场景，构建人与人之间新的关系
和链接，这也是场景营造对未来城市生活的引领所在。新城商业通过建筑空间来革新城市生活未来场景，引
领城市未来生活新风向。吾悦广场深度洞察和细分核心用户的需求，采取“2+3”的工作模式。“2”即突出
两个朋友圈，“邻里圈”聚焦广场周边家庭，“潮派圈”锁定城市年轻新锐，“3”即满足功能需求、社交
需求，以及情感需求三个维度，强化与用户之间的深度连接，为城市及区域消费者带来潮流、潮玩、娱乐、
社交等多元业态及品牌，丰富其消费选择。每一座吾悦广场都是结合科学洞察，在解读市场环境及用户需求
的基础上，进行精准的研判和定位，结合在地文化释放独有的商业DNA。报告期内，吾悦广场不断落实“深
度运营”的战略要求，携手商户共同服务用户，为商家嫁接有效用户流量，与商家共赢。截至报告期末，公
司坚持吾悦广场的产品升级和进化，持续挖掘双轮驱动模式的内涵，通过住宅地产与商业地产的联动，实现
资源与品牌的共享，已在全国范围内布局198座吾悦广场，已开业及委托管理的吾悦广场达161座，商场开业
数量位居我国境内外上市公司首位。公司在规模上的先发优势，成为其他公司难以轻易逾越的护城河。
公司地产开发与商业运营的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。
（二）土地储备聚焦重点城市群发展
公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，
形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系，其中一、二线城市约
占公司总土地储备的41%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的20%。全国重点城市群、重点城市
全面开拓，相对优良的战略布局与丰富土地储备保障了公司的持续稳步发展。
（三）良好的品牌影响力
公司在国内房地产行业中具有较强的品牌影响力。报告期内，公司在中国房地产业协会及上海易居房地
产研究院评测的“2023房地产开发企业商业地产综合实力TOP10”及“2023房地产开发企业商业地产运营TOP
10”的榜单中位列第4及第2位；公司南京建邺吾悦广场和乌鲁木齐会展吾悦广场分别被其评选为“2023房地
产开发企业典型项目”和“2023房地产优秀品牌项目”。此外，公司荣膺中指研究院评选的“2023中国房地
产百强企业-综合实力TOP10”、“2023中国房地产公司品牌价值TOP30”、“2023中国商业地产公司品牌价
值TOP10”、“2023中国上市公司商业地产运营TOP10”及“2023中国房地产上市公司代建运营优秀企业”，
更被观点指数研究院评为“2023房地产卓越企业表现”、“2023房地产企业品质交付力卓越表现”、“2023
房地产管理与团队卓越表现”及“2023房地产商业模式卓越表现”、“表现力指数·2023年度商业地产企业
表现”。
（四）高效的人力资源开发与管理机制
人才是企业的核心资产，公司30年所积累的关键资源之一就是人才。在公司开发规模收窄的过程中，依
然实现了高比率的人才保留。公司依据“勤者授誉，功者受禄，能者授职，庸者受罚”的人才管理的理念，
确保人才“有归属、有保障、有前途”，不断迭代员工激励体系，强化人才赋能培训，让金子发光、让人才
有为。“引进人才、培养人才、留住人才”是公司人才队伍建设的基本策略。公司在招聘端做好人才的识别
和选择，引进优质人才；建立人才流动机制，明确各层级人员任职履历要求和培养方案，鼓励人员在公司内
部流动，培养业务的多面手和管理通用型人才；通过管理层面谈鼓励、常态化访谈关注、赋能培训反馈辅导
，实现人才的保留和焕新。同时，外部人才引进与内部人才培养并重。通过引入洞悉行业发展趋势，具有前
瞻性视野的优秀人才，保障了公司的良性运转，提升了公司人才密度，为公司有质量的增长保驾护航。
人才是公司的未来，也是公司穿越周期发展的根本。公司管理层把30%的精力花在员工身上，关注员工
的个体心态和状况，对员工的付出和成绩给予认可，对其遇到的困难和失败给予帮助和开导；加强对公司建
言献策、贡献价值、带来改变创新的人才的表彰；持续提升人文关怀，强化员工权益保障，提升文化担当，
让与公司一起并肩奋斗的每位员工，真正感受到公司的关怀。
（五）踏实进取的经营团队
面对行业下行的环境，公司保留有学习能力、创新能力、高执行力、耐受逆境的团队，主动拥抱变化，
积极转变思维、提升紧迫感，发扬实干精神，常反思、勤对标、戒骄戒躁，以身作则，以上率下，切实做到
“面向未来，乐于担当，诚信踏实，相互成就”。
公司全体员工以实际行动践行“诚实做人，踏实做事”的企业精神，搭建“想干、能干、敢干”的经营
团队，做到“调得动、顶得上、扛得住”。在极具挑战的行业环境中，整合利用各项资源，充分协同，不断
优化升级运营效率，始终坚持以客户为中心，以客户思维理解不同的客户需求，以匠心打造优质产品和服务
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