经营分析☆ ◇601155 新城控股 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
房地产开发与销售。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 275.50亿 81.26 30.12亿 41.12 10.93
物业出租及管理(行业) 58.04亿 17.12 41.91亿 57.21 72.21
其他业务(行业) 5.51亿 1.62 1.22亿 1.66 22.10
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 1073.36亿 90.07 149.35亿 65.77 13.91
物业出租及管理(行业) 106.31亿 8.92 74.31亿 32.73 69.90
其他(行业) 5.12亿 0.43 1.11亿 0.49 21.78
设计咨询收入(行业) 3.36亿 0.28 1.32亿 0.58 39.27
合联营项目管理费(行业) 1.83亿 0.15 1357.45万 0.06 7.41
酒店运营收入(行业) 1.76亿 0.15 8374.40万 0.37 47.57
─────────────────────────────────────────────────
房地产物业销售收入(产品) 1073.36亿 90.07 149.35亿 65.77 13.91
商业物业出租及管理收入(产品) 106.31亿 8.92 74.31亿 32.73 69.90
其他(产品) 5.12亿 0.43 1.11亿 0.49 21.78
设计咨询收入(产品) 3.36亿 0.28 1.32亿 0.58 39.27
合联营项目管理费(产品) 1.83亿 0.15 1357.45万 0.06 7.41
酒店运营收入(产品) 1.76亿 0.15 8374.40万 0.37 47.57
─────────────────────────────────────────────────
江苏省(地区) 257.50亿 21.61 39.29亿 17.30 15.26
浙江省(地区) 118.85亿 9.97 16.66亿 7.33 14.01
其他(补充)(地区) 106.31亿 8.92 74.31亿 32.73 69.90
天津市(地区) 84.17亿 7.06 6.45亿 2.84 7.66
其他(地区) 72.05亿 6.05 10.29亿 4.53 14.28
山东省(地区) 69.24亿 5.81 4.32亿 1.90 6.24
湖南省(地区) 60.26亿 5.06 3.27亿 1.44 5.43
安徽省(地区) 51.74亿 4.34 10.34亿 4.56 19.99
广东省(地区) 51.14亿 4.29 7.23亿 3.18 14.13
重庆市(地区) 44.80亿 3.76 7.23亿 3.18 16.13
湖北省(地区) 40.87亿 3.43 3.68亿 1.62 9.01
河南省(地区) 36.41亿 3.06 5.90亿 2.60 16.20
四川省(地区) 33.42亿 2.80 4.97亿 2.19 14.88
河北省(地区) 32.30亿 2.71 4.16亿 1.83 12.89
陕西省(地区) 32.24亿 2.71 4.36亿 1.92 13.54
上海市(地区) 24.89亿 2.09 7.70亿 3.39 30.93
山西省(地区) 20.42亿 1.71 3.91亿 1.72 19.13
广西壮族自治区(地区) 17.48亿 1.47 5.06亿 2.23 28.93
甘肃省(地区) 16.74亿 1.40 3.54亿 1.56 21.15
宁夏回族自治区(地区) 13.95亿 1.17 2.11亿 0.93 15.11
设计咨询收入(地区) 3.36亿 0.28 1.32亿 0.58 39.27
合联营项目管理费(地区) 1.83亿 0.15 1357.45万 0.06 7.41
酒店运营收入(地区) 1.76亿 0.15 8374.40万 0.37 47.57
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 363.42亿 87.01 44.45亿 55.90 12.23
物业出租及管理(行业) 48.65亿 11.65 33.83亿 42.55 69.55
其他(补充)(行业) 5.61亿 1.34 1.23亿 1.55 22.01
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 1048.83亿 90.84 161.73亿 69.92 15.42
物业出租及管理(行业) 92.24亿 7.99 66.96亿 28.95 72.60
其他(补充)(行业) 13.50亿 1.17 2.61亿 1.13 19.32
─────────────────────────────────────────────────
江苏省(地区) 318.70亿 27.60 56.30亿 24.34 17.67
其他(补充)(地区) 105.74亿 9.16 69.57亿 30.08 65.80
天津市(地区) 95.35亿 8.26 17.37亿 7.51 18.21
山东省(地区) 87.14亿 7.55 6.67亿 2.88 7.65
安徽省(地区) 84.85亿 7.35 12.43亿 5.38 14.65
广东省(地区) 64.79亿 5.61 12.03亿 5.20 18.57
云南省(地区) 52.40亿 4.54 7.30亿 3.16 13.94
浙江省(地区) 46.13亿 4.00 8.12亿 3.51 17.61
北京市(地区) 40.75亿 3.53 6.48亿 2.80 15.91
湖北省(地区) 39.73亿 3.44 8.39亿 3.63 21.12
河北省(地区) 34.74亿 3.01 7.80亿 3.37 22.46
重庆市(地区) 29.55亿 2.56 4.99亿 2.16 16.89
贵州省(地区) 29.50亿 2.56 2.72亿 1.18 9.21
河南省(地区) 28.87亿 2.50 1.16亿 0.50 4.03
湖南省(地区) 21.55亿 1.87 2.36亿 1.02 10.96
四川省(地区) 17.60亿 1.52 9532.29万 0.41 5.42
广西壮族自治区(地区) 16.56亿 1.43 1.81亿 0.78 10.95
辽宁省(地区) 15.55亿 1.35 1.20亿 0.52 7.74
其他(地区) 13.57亿 1.18 6348.88万 0.27 4.68
宁夏回族自治区(地区) 11.49亿 1.00 3.00亿 1.30 26.08
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售6.62亿元，占营业收入的0.62%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 66240.91│ 0.62│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购26.24亿元，占总采购额的7.93%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│供应商一 │ 87509.27│ 2.65│
│供应商二 │ 49005.53│ 1.48│
│供应商三 │ 44807.88│ 1.35│
│供应商四 │ 42040.13│ 1.27│
│供应商五 │ 39003.48│ 1.18│
│合计 │ 262366.29│ 7.93│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司的主营业务情况
公司所处房地产行业，主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司
秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及
重点城市的布局。截至报告期末，公司已进入全国147个城市。
公司地产开发业务包括住宅地产开发业务和商业地产开发业务。其中，住宅地产开发业务的主要产品为
各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司的产品以风格与客群目标两个维度划分
，风格维度上包括“新中式”——樾系、“大都会”——隽系、“现代”——昱系三大产品系列，客群目标
维度上包括基于年轻时尚人群需求的“乐居”、家庭品质升级需求的“圆梦”、颐养享受需求的“尊享”三
大产品线。各维度的组合使公司的产品满足不同经济能力与购房需求的客户对不同风格的偏好，做到客户类
型上的全面覆盖。秉承“让业主不仅拥有一套房，更拥有一种生活方式”的产品理念以及“品质空间，与人
欢喜”的价值主张，公司在报告期内不断打磨并推出新一代高端产品系——品悦系。品悦系产品的价值体系
包括两层内涵：品质空间，通过对业主生活和归家动线上的重要触点进行升级与精研，提升物理空间的舒适
感与品质感；与人欢喜，则表达了公司对业主生活方式的理解与洞察，通过细致入微的细节，与业主分享生
活的喜悦。秉承“品质空间，与人欢喜”的价值主张，公司锚定品质建筑、六有景观、悦享生活和科技住宅
四大核心内容，营造新城“味道”。报告期内，作为首个亮相的“品悦系”高端产品，漳州新城品悦四季以
现代设计手法，“海上花园”为主题，“扬帆、遇岛、穿林、听风、踏浪”为故事线，打造精奢度假酒店式
社区，荣获LIA园匠杯年度地产示范区景观类优秀奖。
公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主，辅以自持运
营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有型物业两部分。其
中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型物业自持运营或对外租赁，主
要为购物中心。“吾悦”作为公司旗下的商业综合体项目品牌，自2012年开出第一家购物中心武进吾悦广场
之后，吾悦经过12年的发展，规模已位于行业第二。多年来，公司不断打造升级吾悦品牌、打磨吾悦系产品
，从中国家庭最真切的情感需求出发，致力于将其打造成中国体验式商业领导品牌，通过为业主创造资产回
报、为商家提供平台、为客户创造舒适体验获取管理费收入。截至报告期末，全国开业及在建的吾悦广场城
市综合体已达到201座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等国内137个大中城市。
作为体验式商业的代表，吾悦广场打破传统业态规划布局，通过“一个承载休闲、社交、购物功能的大
空间与一个主题性的业态和空间创新性复合，从而让每一个购物中心，都拥有一个不同的X空间”的“Mall+
X”方式打造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独具特色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。
十多年来，公司85%的吾悦广场布局于“十四五”19个国家级城市群，进入了覆盖全国GDP80%的区域，服务
所在城市80%的主流消费人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应，并用专业的力量，让每一
位关联者收获幸福。报告期内，新城商业秉持“让商业空间更有价值”的愿景，从“持有资产运营、轻资产
运营、社区商业运营、商业内容孵化与投资”出发，灵活匹配商业模块，沉淀共创工作能力，为打造个性化
、有特色、有价值的商业空间，精准引导产品创新方向。通过同行对标，提质增效，价值挖掘，创新突破，
做到“相同品质更低成本，相同成本更高品质”。吾悦广场秉持“深度运营”的经营方针，以用户思维为根
本，致力于从空间运营到用户运营，从招商思维到经营思维，从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为
核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。
（二）行业情况
2024年以来，在“稳市场、防风险、促转型”的政策导向下，房地产市场整体延续调整态势。一季度房
地产市场在中央精神及全国两会的指引下，多项政策组合发力，保持持续宽松，市场方面继续探底筑底，部
分区域及局部城市出现向好迹象；二季度政策持续发力，取消贷款利率下限、首付比例下调，直接降低了购
房者的贷款成本，提高了购房能力，同时降低了购房门槛，进一步促进了需求释放。
市场在政策刺激下呈短期脉冲式拉动、分化显著，部分一线及强二线城市楼市在政策的强刺激中，存在
回暖趋势。一、二线城市及高端改善项目受到客户青睐。高端改善项目的热销与市场整体低迷对比，体现了
城市间、区域间及项目间冷热不均的分化现象。在政策宽松的大环境下，房地产市场在低迷中寻求复苏，但
整体下行压力依然不容忽视。根据国家统计局数据，2024年上半年商品房销售面积为47,916万平方米，同比
下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售金额为47,133亿元，同比下降25.0%，其中住宅
销售额下降26.9%。截至报告期末，商品房待售面积为73,894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面
积增长23.5%。
报告期内，在房企融资政策持续优化、项目“白名单”持续推进带动下，房企到位资金指标有所改善。
但受市场销售较弱的影响，客观上仍制约房企的资金状况，房企资金面持续承压。2024年上半年，房地产开
发企业到位资金为53,538亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷款8,207亿元，下降6.6%；利用外资13亿元，
下降51.7%；自筹资金18,862亿元，下降9.1%；定金及预收款15,999亿元，下降34.1%；个人按揭贷款7,749
亿元，下降37.7%。
报告期内，大部分地区房地产市场处于深度调整阶段，房企资金来源、房屋新开工面积累计同比跌幅超
过两成，施工及竣工跌幅扩大，导致上半年房地产投资跌幅依旧超过10%。尽管房地产开发投资下行趋势未
改，但房屋新开工面积跌幅的收窄，显示出市场在调整中的积极变化。未来，随着政策的进一步优化落地和
国企收储政策的推进，行业或许会逐渐恢复。
此外，在“以销定投”策略下，房企拿地仍较谨慎，同时在自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用
地供应”后，地方政府推地节奏放缓。土地招拍挂方面，仅部分热点城市优质地块尚能实现溢价成交，大多
数城市地块底价成交甚至出现流拍，整体成交楼面均价同比下降8.0%，溢价率较去年同期下降2.5个百分点
。
目前，市场仍面临挑战，但在政策层面的积极信号下，未来市场有望逐步复苏和稳定。
二、报告期内核心竞争力分析
公司在报告期内的核心竞争力相较2023年未发生重大变化。公司深耕于“住宅+商业”地产的经营模式
，持续挖掘、提升核心竞争力。
（一）优越的经营模式
秉承“让幸福变得简单”的企业使命，公司不断夯实各项能力，与时俱进创新产品与业务。面对行业新
格局，公司持续践行地产开发与商业管理“双轮驱动”的战略模式，一方面沉下心来持续提升品质、优化服
务，做到产品品质与服务品质同步提升，另一方面也不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储
备。相比于聚焦商业运营的公司，公司的开发业务在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资金
回笼能力，是公司区域深耕的压舱石；而相比于纯住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方
面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流助力于公司穿越周期。两个事业部之间的协同发展、相互促进
，正是公司核心优势的最基本前提。
随着新生代消费者的崛起，品质消费、精神文化消费、享受消费等已然成为消费主流趋势，商业运营商
通过捕捉潮流趋势，回归到每个与人相关的细节。吾悦广场“千城千面、城城不同”的风格，融入所在地的
自然人文、历史传统等特色元素，将当地文化情怀融入购物中心，打造地方特色的美陈景观，使其兼具年轻
时尚潮流与当地人文情怀，拉近与消费者的距离。好的空间会创造新的生活场景，构建人与人之间新的关系
和链接，这也是场景营造对未来城市生活的引领所在。新城商业通过建筑空间来革新城市生活未来场景，引
领城市未来生活新风向。吾悦广场深度洞察和细分核心用户的需求，采取“2+3”的工作模式。“2”即突出
两个朋友圈，“邻里圈”聚焦广场周边家庭，“潮派圈”锁定城市年轻新锐，“3”即满足功能需求、社交
需求，以及情感需求三个维度，强化与用户之间的深度连接，为城市及区域消费者带来潮流、潮玩、娱乐、
社交等多元业态及品牌，丰富其消费选择。让吾悦广场变成周边三公里的体验配套，通过体验去创造需求，
让用户对吾悦广场更有依赖感。报告期内，吾悦广场不断落实“深度运营”的战略要求，携手商户共同服务
用户，为商家嫁接有效用户流量，与商家共赢。截至报告期末，公司坚持吾悦广场的产品升级和进化，持续
挖掘双轮驱动模式的内涵，通过住宅地产与商业地产的联动，实现资源与品牌的共享，已在全国范围内布局
201座吾悦广场，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位，在行业中形成了规模影响力，在各大品牌中
产生了重要的合作影响力。公司在规模上的先发优势，成为其他公司难以轻易逾越的护城河。
公司地产开发与商业运营的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。
（二）土地储备聚焦重点城市群
公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，
形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中游、成渝等城市群为重点的布局体系，其中一、二线城市约
占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的19%。全国重点城市群相对优良的
土地储备保障了公司开发业务的稳健性。
（三）良好的品牌影响力
公司在国内房地产行业中具有较强的品牌影响力。报告期内，公司荣获中国房地产业协会及上海易居房
地产研究院评测的“2024房地产开发企业商业地产综合实力TOP10”、“2024房地产开发企业商业地产运营T
OP10”、“2024房地产开发企业综合实力TOP10”。公司子公司新城吾悦商业管理集团有限公司以用户为导
向，深度运营焕新商业能力，引领行业变化和发展，荣获第19届中国商业地产节“年度商业地产领军企业—
—金坐标奖”和“数智化运营影响力企业”两大奖项。
（四）高效的人力资源开发与管理机制
人才是企业的核心资产，公司30多年来所积累的关键资源之一就是人才。公司依据“勤者授誉，功者受
禄，能者授职，庸者受罚”的人才管理的理念，确保人才“有归属、有保障、有前途”，不断迭代员工激励
体系，强化人才赋能培训，让金子发光、让人才有为。“引进人才、培养人才、留住人才”是公司人才队伍
建设的基本策略。公司在招聘端做好人才的识别和选择，引进优质人才；建立人才流动机制，明确各层级人
员任职履历要求和培养方案，鼓励人员在公司内部流动，培养业务的多面手和管理通用型人才；通过管理层
面谈鼓励、常态化访谈关注、赋能培训反馈辅导，实现人才的保留和焕新。同时，外部人才引进与内部人才
培养并重。通过引入洞悉行业发展趋势，具有前瞻性视野的优秀人才，保障了公司的良性运转，提升了公司
人才密度，为公司的高质量发展保驾护航。
人才是公司的未来，也是公司穿越周期发展的根本。公司管理层把30%的精力花在员工身上，关注员工
的个体心态和状况，对员工的付出和成绩给予认可，对其遇到的困难和失败给予帮助和开导；加强对公司建
言献策、贡献价值、带来改变创新的人才的表彰；持续提升人文关怀，强化员工权益保障，提升文化担当，
让与公司一起并肩奋斗的每位员工，真正感受到公司的关怀。
报告期内，公司不断人才焕新，保留与培育优秀人才，高效、有序、平稳地实现优秀人才的赋能、识别
、带教、落岗，从而保障新城人能一如既往地勇往直前，持续不断向上，挑战一个个新的目标。
（五）踏实进取的经营团队
面对房地产开发业务下行的环境，公司保留有学习能力、创新能力、高执行力、耐受逆境的团队，主动
拥抱变化，积极转变思维、提升紧迫感，发扬实干精神，常反思、勤对标、戒骄戒躁，以身作则，以上率下
，切实做到“面向未来，乐于担当，诚信踏实，相互成就”。
公司全体员工以实际行动践行“诚实做人，踏实做事”的企业精神，搭建“想干、能干、敢干”的经营
团队，做到“调得动、顶得上、扛得住”。在极具挑战的行业环境中，整合利用各项资源，充分协同，不断
优化升级运营效率，始终坚持以客户为中心，以客户思维理解不同的客户需求，以匠心打造优质产品和服务
，保持旺盛的组织活力，助力产品品牌建设，做好“美好生活服务商”的角色。
（六）具有新城特色的可持续发展战略
绿色低碳已成为全球经济发展的必然趋势，我国“双碳战略”亦蓬勃推进，绿色健康的生活方式逐渐成
为一种新风尚。公司秉持“让幸福变得简单”的企业使命，基于国家政策、行业发展、产品创新等维度对绿
色生活方式进行探索，将“幸福”的内涵分成“营造幸福美好生态、呵护幸福绿色生活、创享幸福品质体验
、奏响幸福和谐乐章”四部曲，以诚信经营和可持续发展为基础，坚持长期主义，逐步构建具有新城特色的
可持续发展管理模式。公司“新蓝行动”以双碳目标为总领，践行具有新城特色的可持续发展战略，希望通
过构建绿色建造的管理蓝图，绿色低碳运维蓝图及绿色可持续的发展蓝图，让绿色成为新城的底色，用行动
守护天蓝、地绿、水清的幸福家园。公司前瞻时代发展的脉络，顺应“双碳战略”趋势所向，致力于打造符
合未来需求更加低碳化、智能化的四维科技住宅，围绕健康、舒适、智慧、安全四个维度，多维营造智慧型
社区生活。未来将持续沉淀综合能源技术能力、绿建认证获取能力、超低能耗技术能力、碳排放管理能力及
绿色金融融资能力等，围绕泛房地产领域实现技术咨询输出，锻造成未来发展的新型收益增长点。
三、经营情况的讨论与分析
近几年是房地产行业最为艰难的时期，大量房企暴雷，标杆房企经营困难。身处行业下行阶段，在“稳
运营、守价值、谋发展”的经营方针下，公司高流项目保障供货，低流项目以销定产，为公司实现有回笼的
销售及有销售的回笼，以稳定的现金流保交付、保开业、稳运营。
报告期内，公司根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略和营销策略，加强风险管理和资金
控制，紧抓销售和资金回笼，保障量价平衡。2024年1-6月，公司完成合同销售金额235.54亿元，比上年同
期下降44.45%；实现合同销售面积326.22万平方米，比上年同期下降36.86%，根据中国指数研究院发布的《
2024年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》，公司上半年房地产合同销售金额和面积在全国房地产企业
中分别排名第20位和第9位。报告期内，公司实现247亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为105%（按
全口径回笼/全口径签约计算）。
“让幸福变得简单”是公司一直以来的企业使命，公司坚持“保交付、保民生、保品质”，将实景倾心
呈现，彰显品牌兑现力，向业主呈现一份份诚意答卷，满足业界、业主的关注与期待未来，让每一位业主都
能在“新城质造”找到属于自己的美好生活。报告期内，公司克服困难，在深圳、南京、苏州等各大城市密
集交付超5.7万套商品房，从“好房子”到“好生活”积极兑现产品力。
同时，公司的深耕细作、卓越的设计理念与内涵作品赢得了行业高度的认可。从住宅到商业，公司持续
挖掘项目所在地文化资源，以迭代的产品力，斩获国内外多项殊荣——泰兴新城湖畔天境荣获美国IDA国际
设计大奖赛荣誉奖；温州新城江湾云筑荣获AHLA亚洲人居景观社区景观类优秀奖；常州飞龙吾悦广场荣获美
国MUSE国际创意设计金奖等等。
“住宅+商业”的双轮驱动，是公司一直坚持的经营模式。经过多年的发展，吾悦广场已成为公司的一
张名片，是新城商业版图的重要载体。吾悦广场以“品质化、体验化、精细化”彰显着强大的管理运营能力
，也推动着公司与合作伙伴聚力前行。吾悦广场结合每座城市的人文印记，为消费者提供欢聚、社交新据点
，报告期内，公司太原吾悦广场、合肥坝上吾悦广场、平潭吾悦广场、云浮云城吾悦广场、滑县吾悦广场、
泰安泰汶吾悦广场等6座吾悦广场实现精彩开业。
随着深度运营的持续推进，商管业务对公司业绩的贡献度不断提升，这也成为推动公司在行业低迷中率
先企稳的重要力量。截至报告期末，公司实现137个大中城市、201个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积
达1,527.98万平方米，出租率达97.24%。报告期内，吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入61.95亿
元，同比增长19.55%。“轻重并举”的商业模式不断彰显成效，并带来了长期、稳定的现金流。
目前，吾悦广场已形成覆盖全年、周期性、有辨识度的营销推广体系。“我爱你·五月”是其全年最重
要且专属于吾悦的营销IP，至今已是第八年。报告期内，第八季“我爱你·五月”以“吾悦爱陪伴”为主题
，融合了情感的深度链接和丰富的商品活动。面对众多的线上供给，线下商业能为用户提供的独特价值是“
情感链接”，而线下商业的大量体验业态，正好为用户提供了充分的陪伴场景。期间，全国137座城市、百
余座吾悦广场、近8万组家庭共同参与了本次的“520拥抱日”活动，他们一起分享拥抱的画面，收获亲密与
幸福，全网曝光量达到10.1亿次，抖音话题数以亿计，将本季“我爱你·五月”IP活动推向高潮，极大提高
了新城商业的品牌美誉度。
新城建管是公司旗下专注于房地产代建代管领域的业务平台，依托公司多年来品质开发经验，整合公司
开发系统多职能的专业能力，坚持严格的品质标准，从前期定位到后期建造管理，涵盖住宅、商业、酒店、
办公等多元业态，新城建管都将为委托方提供一站式全流程品质代建服务。2024年是新城建管组织实体化元
年，新城建管充分发挥“商住协同、多元整合”的核心优势，坚持与客户共创开放性商业价值，强化三大管
控——品质控制、风险控制、成本控制，实现七大价值——“优、精、专、省、育、智、快”，与每一位委
托方共建、共担、共赢，以作品精神和管家态度为业主方创造价值。
报告期内，新城建管凭借不断精进的服务力和产品力，收获委托方和市场的高度认可，收获了由中国企
业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产
TOP10研究组承办的“2024中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十一届中国房地产百强企业家论坛”
的重量级认证——2024中国房地产代建运营优秀企业、2024中国房地产上市公司代建运营优秀企业；并在20
24半年度新签约代建规模中排名TOP6、2024半年度代建销售规模TOP9。报告期内，新城建管代建的天津武清
品悦万澜，凭借高品质社区的专业营造经验，落地新城高端产品“品悦”系，推出天津武清区首个拥有架空
层、3D空中花园、高定悦会所的现代化住区。在市场量价双跌环境下，逆势首开成功，树立区域标杆，既为
委托方提供了充裕的现金流回款，又保障了委托方投资回报率，实现逆市热销。新城建管以产品的高质量创
新突围市场竞争，将项目打造成为地区的先锋作品，树立民生工程建设的标杆，提升当地人居幸福指数，助
推片区高质量发展。
融资方面，5月17日，公司成功发行“新城控股2024年度第一期中期票据”，本期中票发行规模13.6亿
元，总认购倍数超2.7倍，中债信用增进投资股份有限公司为该笔中票提供全额无条件不可撤销连带责任保
证担保，这也是公司继成功发行四笔中债信用增进投资股份有限公司全额担保中票后在报告期内再次得到民
企债券融资支持工具政策的支持。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.05%（2023年末为6.20%）。
公司始终坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。报告期内，公司已如期偿还境内外公开市场
债券19.70亿元。在保持信用的同时，近年来公司不断改善资产结构，压降有息负债，不断夯实稳定安全的
财务基本面。截至报告期末，公司的合联营公司权益有息负债合计39.52亿元。
报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关
系。截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1,059亿元，其中公司及子公司已使用
授信275亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。
截至报告期末，公司总资产为3,556.49亿元，归属于上市公司股东的净资产为614.27亿元。报告期内，
公司实现结算面积494.12万平方米，实现结算金额562.59亿元（含合联营项目）。公司实现营业收入339.04
亿元，较上年同期下降18.83%；实现归属于上市公司股东的净利润13.18亿元，较上年同期下降42.16%。报
告期内，公司共实现61个子项目竣工交付，竣工面积为690.31万平方米（含合联营项目）。截至报告期末，
公司共有194个子项目在建，总建筑面积达3,070.11万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积为1,9
16.44万平方米（含合联营项目）。
展望未来，为保障房地产市场继续按“稳市场、去库存”政策目标推进，中央及各地可能推出更多去库
存政策举措；另一方面，着力推动再贷款、白名单等已出台政策落地也逐渐见效。供给端，放松备案价格、
容积率、预售资金留存比例等限制，多措并举鼓励高品质住宅供给，以需定购推进收购存量住房用作保障性
住房，进而完善“市场+保障”供应体系。预计在政策托底和高基数效应减弱影响下，全国新房销售同比降
幅将逐步收窄，但投资开工表现或延续偏弱走势，市场或仍处筑底阶段，房企的经营压力仍将持续。一方面
，由于市场复苏不及预期，房企的销售和回款压力加大，现金流仍然紧张；另一方面，房企在过去的扩张过
程中过度依赖债务融资，导致债务负担沉重。只有尽快适应新的发展方式，熟练掌握新阶段地产运营的关键
要素和操作模式，才能保证企业在平稳运行的同时实现转型发展。
面对行业发展与城市更新，公司将持续研习人居需求变化，为城市打造“好房子”、创造“好生活”。
从建筑美学到礼序园林、从户型设计到生活服务，公司将日复一日、坚定笃行，以稳健的交付力给行业及业
主带来难能可贵的信心。2024年下半年，“保交付”工作仍是公司运营管理的重中之重，公司将一如既往地
积极践行企业主体责任，确保全年“保交付”任务的高质完成。每一期项目的交付是公司对幸福人居的交心
承诺，公司责任在心，用匠人精神和扎实技术坚守品质，用严谨态度和不懈追求筑造项目，持续推动高品质
社区的交付兑现，将“品质生活”带到每一位业主眼前。
商管收入的稳定提升，是公司穿越周期、用时间换空间的基本盘。2024年下半年，吾悦广场将持续发力
，推进
|
