经营分析☆ ◇601155 新城控股 更新日期：2026-04-25◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
商业综合体运营管理、房地产开发销售
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 390.04亿 73.58 50.84亿 34.98 13.03
物业出租及管理(行业) 130.36亿 24.59 90.95亿 62.58 69.77
其他业务(行业) 4.84亿 0.91 1.21亿 0.84 25.12
设计咨询收入(行业) 2.57亿 0.49 1.51亿 1.04 58.49
酒店运营收入(行业) 1.73亿 0.33 7839.87万 0.54 45.32
合联营项目管理费(行业) 5753.51万 0.11 426.19万 0.03 7.41
─────────────────────────────────────────────────
其他(地区) 176.43亿 33.28 101.52亿 69.85 57.54
江苏省(地区) 104.14亿 19.64 6.01亿 4.14 5.77
天津市(地区) 43.49亿 8.20 6.96亿 4.79 16.01
湖北省(地区) 29.12亿 5.49 4.09亿 2.82 14.06
山东省(地区) 26.17亿 4.94 4.78亿 3.29 18.27
福建省(地区) 21.94亿 4.14 1.96亿 1.35 8.93
青海省(地区) 21.41亿 4.04 5.53亿 3.80 25.81
河北省(地区) 20.95亿 3.95 2.93亿 2.01 13.97
河南省(地区) 18.72亿 3.53 4.00亿 2.75 21.36
重庆市(地区) 16.66亿 3.14 3.16亿 2.17 18.96
湖南省(地区) 15.43亿 2.91 3837.10万 0.26 2.49
贵州省(地区) 13.17亿 2.48 1.40亿 0.96 10.62
广东省(地区) 11.38亿 2.15 7114.70万 0.49 6.25
浙江省(地区) 11.10亿 2.09 1.91亿 1.31 17.16
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 151.68亿 68.63 12.07亿 20.34 7.96
物业出租及管理(行业) 64.23亿 29.06 45.73亿 77.06 71.20
其他业务(行业) 5.10亿 2.31 1.54亿 2.60 30.26
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截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 760.41亿 85.44 89.14亿 50.58 11.72
物业出租及管理(行业) 120.29亿 13.52 84.40亿 47.89 70.17
其他业务(行业) 9.28亿 1.04 2.71亿 1.54 29.16
─────────────────────────────────────────────────
江苏(地区) 155.50亿 17.47 9.08亿 5.15 5.84
其他(补充)(地区) 120.29亿 13.52 84.40亿 47.89 70.17
河南(地区) 63.47亿 7.13 4.53亿 2.57 7.13
山东(地区) 60.11亿 6.75 2.97亿 1.68 4.94
湖南(地区) 57.51亿 6.46 7.82亿 4.44 13.60
广东(地区) 56.29亿 6.32 2.25亿 1.28 4.00
天津(地区) 54.99亿 6.18 2.85亿 1.62 5.18
其他(地区) 48.40亿 5.44 9.87亿 5.60 20.40
浙江(地区) 45.38亿 5.10 8.28亿 4.70 18.24
湖北(地区) 39.31亿 4.42 2.09亿 1.18 5.31
山西(地区) 34.12亿 3.83 4.73亿 2.68 13.86
贵州(地区) 26.62亿 2.99 6.72亿 3.81 25.24
云南(地区) 24.61亿 2.77 8.08亿 4.58 32.83
河北(地区) 24.58亿 2.76 3.63亿 2.06 14.77
陕西(地区) 23.96亿 2.69 7.59亿 4.31 31.68
重庆(地区) 20.00亿 2.25 3.17亿 1.80 15.88
安徽(地区) 12.12亿 1.36 2.75亿 1.56 22.72
福建(地区) 11.59亿 1.30 3.31亿 1.88 28.58
青海(地区) 11.15亿 1.25 2.13亿 1.21 19.09
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发销售(行业) 275.50亿 81.26 30.12亿 41.12 10.93
物业出租及管理(行业) 58.04亿 17.12 41.91亿 57.21 72.21
其他业务(行业) 5.51亿 1.62 1.22亿 1.66 22.10
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售5.37亿元，占营业收入的1.03%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 53686.89│ 1.03│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购12.41亿元，占总采购额的8.84%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 124147.11│ 8.84│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
公司所处房地产行业，主营业务为商业综合体运营管理、房地产开发销售，经营模式以自主运营、自主
开发销售为主。报告期内，公司秉持“商业运营+地产开发”双轮驱动的运作模式，坚持“1+3”战略布局，
以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张。截至报告期末，公司已进入全国151个城
市。
商业开发业务历经14年的沉淀，目前商业板块产品主要包括购物中心、特色街区、城市更新、社区商业
等形式。在不同的商业产品内容下，结合项目的市场定位、城市能级、客户需求可实现精准适配，并且不同
的商业产品模式可以灵活组合，提升商业项目的综合性和丰富性。随着商业的持续发展，吾悦商业从最早的
空间体验维度升级，到现在聚焦探寻与城市、与客户的情感关联。在“寻味城市”和“情感链接”的产品精
神引导下，吾悦商业更加关注商家和客群的需求变化，从新业态、新主题、场景化、数智化、人性化等维度
呈现大量优质商业产品，紧跟商业变化和市场需求，是吾悦商业产品保持活力和品质的核心。公司商业综合
体运营主要为吾悦广场的出租经营。“吾悦”作为公司旗下的商业综合体项目品牌，自2012年品牌诞生以来
，公司便不断打造升级、打磨产品，从中国家庭最真切的情感需求出发，致力于打造中国体验式商业领导品
牌。2025年，吾悦商管焕新升级“吾悦经营五步法”，展现深度思考及战略高度，精准解码从规模效益到质
量效益的转型路径，构建一个可持续升级的方法论体系，为吾悦从规模化迈向高质量发展提供系统化路径。
通过“一个承载休闲、社交、购物功能的大空间与一个主题性的业态空间创新性复合，从而让每一个购
物中心，都拥有一个不同的X空间”的“Mall+X”方式打造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独具特
色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。新城商业打通商业地产开发与运营环节，实现管理输出项目的
落地，整合商业地产全产业链、多业态共同发力，控制项目拓展、规划设计、商业地产开发、商业地产招商
运营、资产管理的各个关键环节和终端出口，统领上下游产业链，把品牌、创新、渠道有机融合，共同打造
系统的商业生态链，为“商业”赋予越来越丰富的定义，为越来越多的消费者带来幸福感。“吾悦广场”以
“经营五步法”为引领，以“用户思维”为根本，致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、
从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价
值关系。公司目前已形成一支近万人的专业商业运营管理团队，从前期建好空间、组对内容、找到品牌，到
后期做高销售和分享收益（即“吾悦经营五步法”），吾悦商管具备全面的商业资源统筹和管理能力。同时
，吾悦广场与上万家国内外一流品牌商家建立了战略合作伙伴关系，强大的商业磁场聚集海量商流及客流。
通过不断创新精细化管理体系，打造信息化智能管控平台“新云智能化管理系统”。从而实现“提升管理效
能”、“扩大管理范围、降低管理成本”、“保证项目运行品质”、“降低项目能耗及人力成本”的目标。
报告期内，由吾悦广场原创的“幸福中国家”，联动全国在营175座吾悦广场同步展开，此次活动实现
了客流与销售的进阶式突破。通过“我爱你五月”赠送爱健康套餐，收获了较好的网络声量与口碑。此外，
组织了第八届“新商会”专项活动，提出了“V8模型优秀实践奖”，未来将进一步形成优秀案例进行全国推
广。在创新维度，正式确定了吾悦商管的企业人格—“五边形经营理念”。通过“悦会员”进行付费制会员
的尝试，悦会员权益上线以来已累计预约26.6万次。新城商业将持续聚焦消费者的情感需求，发挥线上线下
的协同价值，面向未来，回归本质，在更广阔的场景里与消费者建立深度链接。基于吾悦商管在商业地产领
域的核心资源禀赋、行业领先地位及多维资源网络，吾悦商管将矢志不渝深挖商业资产价值潜力，力争为中
国商业地产发展铸就具有时代标杆意义的里程碑。
住宅地产开发业务的主要产品为各类品质住宅，包括中高层住宅、低密度的多层洋房与别墅等。公司在
2025年大力发展轻资产业务，新城建管内部设置两个业务组织，即新城万嘉建管、新城宏图建管，深化推进
各区域建管分公司轻资产业务发展、运营及管理工作，协同推进轻资产区域深耕。新城在多元化的代建赛道
持续聚焦价值为先，探索差异化能力，突破政府住宅代建赛道；专业赋能，挖掘存量商业红利，扩充商业项
目代建赛道；延伸边界，开辟多元增长空间，补充拓展增量服务赛道。
二、报告期内公司所处行业情况
(一)国家大力提振消费，推动回归实体
2025年，国家层面出台多项重磅政策大力提振消费、推动实体商业高质量发展，为购物中心转型升级提
供了有力的政策支撑：
1、《城市商业提质行动方案》推动购物中心场景革新
2025年10月，商务部等5部门联合印发《城市商业提质行动方案》，提出21项主要任务，明确在城市中
心区域、重点步行街、旅游休闲区培育一批大型商业综合体，集聚多元化业态、场景和服务，一站式满足多
元消费需求；支持改造提升传统百货店、购物中心，打造商品和服务供给丰富的消费载体；深化“商旅文体
健”融合发展，支持“商业+旅游”“商业+文化”“商业+体育”等业态创新，推动体育赛事进街区、进商
圈；强化新兴技术赋能，推广“人工智能+消费”场景，完善智能导引、精准营销、沉浸体验等智慧商业新
模式。
2、县域商业体系建设持续深化
2025年是《县域商业三年行动计划（2023-2025年）》的收官之年，国家持续推进县域商业体系建设，
目标在全国打造500个左右的县域商业“领跑县”，建设改造一批县级物流配送中心、乡镇商贸中心，90%的
县达到“基本型”及以上商业功能。各地通过专项资金支持县域大型商贸流通企业下沉供应链，推动乡镇商
贸中心、集贸市场改造升级，拓展县域消费潜力。
3、城市更新与改造焕新激活存量商业空间
国家持续推进城市更新行动，鼓励“一店一策”开展存量商业设施改造，将符合条件的商业设施改造项
目纳入大规模设备更新及城市更新行动支持范畴，引导商业设施因地制宜开展更新改造，引进服务业态、创
新沉浸式体验式场景。同时，通过低效用地再开发试点，允许优化存量商业土地利用，支持低效商业用地转
型，推动土地混合开发和用途合理转换。
4、入境消费扩大化政策拓展消费增量
国家支持符合条件的商店成为离境退税商店，扩大入境消费；推动步行街（商圈）结合城市更新，促进
国内外优质品牌、新业态新模式新场景集聚，打造一批立足本地、辐射全国、面向世界的全国示范步行街（
商圈）。
(二)新开购物中心数量探底，存量改造与内容创新成主旋律
2025年，全国新开业购物中心337个，创近11年来新低，行业从“规模扩张”全面转向“存量优化+价值
深耕”的高质量发展阶段。市场呈现出鲜明的结构性特征：一是存量改造占比持续攀升，全年存量焕新项目
占比超20%，部分季度存量改造项目占比甚至突破30%，老百货、商超物业转型升级成为重要增量来源；二是
中小体量项目占据绝对主导，2-10万平方米的社区型及区域型项目合计占比超70%，大商业项目较为有限。
在增量收缩的背景下，消费需求的结构性红利加速释放。低线城市进入商业活跃期，商业四线、五线城
市开业项目占比近30%。与此同时，体验式消费持续迭代，城市奥莱、体验式购物中心多元共生；二次元主
题、女性主题、体育主题等垂直细分业态加速涌现，购物中心正从标准化复制转向“内容创造+场景重构”
的差异化竞争，通过首店经济、文化赋能、科技融合重塑消费空间，在行业深度调整中开辟出新的增长路径
。
(三)品牌分化加速演进，情绪消费与质价比成为主旋律
2025年，购物中心品牌调整呈现“收缩与扩张并存、理性与情感共振”的鲜明特征。在消费趋于理性、
追求质价比的背景下，能够提供情绪价值、沉浸体验及高性价比的品牌逆势扩张，业态结构调整进一步深化
。
1、业态重构加剧，餐饮与体验类业态持续主导
零售业态整体收缩，但结构性分化显著。传统服装业态持续承压，男女装开关店比低于1，快时尚品牌
加速退出商场首层核心位置。与此同时，户外运动品类逆势狂飙，2025年商场首层户外运动品牌占比较2023
年飙升114.35%，专业运动品牌成为高端商场新的引流利器。潮流数码、黄金珠宝凭借政策补贴及保值属性
占据首层核心位置。
餐饮业态强势扩张。高档商场餐饮开关店比达1.51，茶咖、烘焙、小火锅、面馆“四大金刚”密集抢占
商场首层黄金铺位。性价比快餐、地方特色餐饮成为新热点，西式简餐开关店创近三年新高。文体娱与生活
服务持续崛起。IP主题店、二次元品牌加速扩张，“谷子经济”带动收藏玩具品牌占据商场黄金位置。
2、情绪消费驱动创新，新兴品牌抢占市场
“情绪价值”成为品牌迭代的核心驱动力。消费者更愿意为价格不高但能带来情感满足的商品买单。新
锐品牌首创“质价比+情绪价值”双驱动模型，以“潮趣快时尚”定位切入市场。折扣店与高性价比品牌持
续走热，国际平价精品超市加速与购物中心战略合作。
奢侈品市场进入调整期，品牌向核心商圈高端商场聚集。2025年上半年奢侈品牌新开门店同比下降38%
，关闭低效能门店、集中资源布局一线城市及新一线城市核心商圈成为主流策略。品牌要求商场提供更多优
惠补贴与尊享服务以拉动销售。
3、连锁化与区域下沉并行，城市更新释放新空间
连锁头部品牌加速布局，依托规模效应持续下沉，县域市场成为扩张新蓝海。城市奥莱逆周期繁荣，传
统商场转型城市奥莱成为重要趋势，通过品牌资源整合与买手体系搭建，以“真折扣+品牌力”吸引性价比
敏感客群。存量改造项目占比持续攀升，老百货、商超物业通过引入荟品仓等仓储式集合店焕新升级。
(四)房地产市场进入总量平衡阶段，价格下跌幅度显著收窄
2025年，全国房地产市场仍在筑底过程中，供需两端同步下滑：供应端，房地产开发投资额8.28万亿元
，同比下降17.2%；需求端，新建商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%；市场容量逐步接近平衡中枢。
全年市场走势前高后低，一季度修复回升，二季度回调走弱，三季度波动下探，四季度加速下行。
70城新建商品房价格指数整体仍处于下跌通道，但整体降幅相较2024年有所收窄，各能级城市同比降幅
收窄约2个百分点，一线城市整体韧性显著强于2024年，二线和三四线城市跌幅也有所收窄。价格指数下跌
收敛，一方面得益于市场逐步趋向筑底，另一方面“好房子”结构性供给优化，改善型住房占比提升。
(五)货币政策强化跨周期与逆周期调节协同，稳步释放购房消费潜力
2025年以来，国家强化逆周期与跨周期调节协同，实施适度宽松的货币政策，精准打出总量与结构并重
的金融政策“组合拳”。截至四季度，金融机构人民币各项贷款余额271.91万亿元，同比增长6.4%，全年人
民币贷款增加16.27万亿元。央行年内实施一次全面降准并叠加定向支持，合计释放中长期流动性约1万亿元
，同步下调政策利率0.1个百分点，带动1年期和5年期LPR各下调10个基点，分别降至3.0%和3.5%。同时，央
行完善存量房贷利率动态调整机制，推动商业性存量首套房利率批量下调至LPR-30个基点，并下调个人住房
公积金贷款利率0.25个百分点，直接缓解居民房贷压力，稳步释放购房与消费潜力。
(六)政策基调从止跌纾困到稳定立制，深入推进房地产发展新模式
2025年，面对全球经济复苏疲软、美国加征关税带来的外部冲击，以及国内需求恢复动能不足、房地产
仍然深度调整的复杂环境，我国经济顶压前行、稳中有进，实现国内生产总值140.19万亿元，首次突破140
万亿元，同比增长5%，圆满完成全年经济增长目标。全年经济呈现“前高后稳、逐季回落”的态势，一季度
增速达5.4%，二季度增长5.2%，三季度放缓至4.8%，四季度增速为4.5%，在多重压力下展现出较强的韧性与
抗风险能力。
中央层面持续深化房地产领域部署，以“稳预期、防风险、促转型”为核心，推动政策从应急纾困向长
效机制建设过渡。存量首套商品房贷利率批量调整新政，成为年内房地产市场的标志性举措；同时，中央进
一步完善“保交楼”长效支持机制，扩大城市房地产融资协调机制覆盖范围，有效化解房企流动性风险。
地方层面延续政策优化力度，在中央政策框架下精准施策。需求端，多数城市已全面放开限购、限贷等
限制性政策，四大一线城市进一步放宽市场限制政策，二线及三四线城市房地产政策基本已应出尽出。供给
侧改革持续深化，各地积极落实盘活存量用地和商办用房政策，借助保障性住房再贷款工具，推动地方国企
收购存量商品房用作保障性住房、城中村改造安置房。
当前，房地产市场需求基础仍需巩固，房企经营恢复不均衡，部分三四线城市库存压力较大，市场不确
定性尚未完全消除，保持政策的连续性、稳定性与精准性至关重要。展望2026年，后续政策基调将从“止跌
纾困”到“稳定立制”，调控逻辑从“单向松绑”深化为“系统性的供需管理”，促进市场专业化精细化发
展，深入推进房地产发展新模式。
三、经营情况讨论与分析
2025年，在行业加速构建新发展模式的背景下，全体新城人如沙漠里的骆驼，始终朝着绿洲的方向，踏
实而坚定，经受了市场周期的考验，淬炼了并肩作战的凝聚力。公司凭借“商业运营+地产开发”双轮驱动
战略，进一步发挥优势，展现出良好的经营韧性，以变应变、拥抱变化、稳健发展，确保每一个吾悦广场精
彩开业，守护每一个开发项目如期交付。面对行业挑战，公司以实干精神和高度自律，持续保持“零违约”
纪录，成功发行近三年来民营房企首单纯信用境外债券；成功挂牌上市以上海青浦吾悦广场为底层资产的全
国首单消费类机构间REITs；还成功发行三期中期票据。这份来自金融市场的信任，是监管机构和投资者对
公司“守信如金”的认可，也是公司为行业传递的信心与希望。
公司践行社会责任，坚持商业品质、坚守开业节点，力保5座吾悦广场如期开业，开业数量位居行业前
列。公司用一座座吾悦广场提升城市综合形象、助力经济的高质量发展，以一个个有温度、有特色的空间场
景回应消费者对美好生活的期待，让人间的烟火气，从各个城市新的中心弥漫开来。在多变的市场形势下，
5座吾悦广场的如期开业反映了公司强大的招商运营能力。截至报告期末，公司在全国141个城市布局207座
吾悦广场，已开业在营数量达178座，开业面积达1,649.07万平方米，出租率达97.86%。报告期内，吾悦广
场客流总量达20.01亿人次，同比增长13.31%；总销售额970亿元（不含车辆销售），同比增长7.18%；截至
报告期末，会员人数5,497万人，较2024年末增长25.82%。
2025年，在扩内需、促消费政策持续深化及县域商业体系建设加快推进的宏观背景下，公司充分把握消
费市场结构性机遇，依托吾悦商管“经营五步法”的核心理念，聚焦资产价值提升与消费体验升级；作为全
国性商业运营龙头企业，公司在行业深度调整期以差异化策略构建核心竞争力，通过强化匹配消费需求的项
目定位、精细化品牌组合、沉浸式的场景创新、多维度会员生态联动，持续夯实商业基本盘。报告期内，公
司实现商业运营总收入140.90亿元，同比增长10.00%，在行业下行周期内彰显了稳健的业绩增长韧性，进一
步巩固了吾悦商管作为实体商业高质量发展标杆的行业地位。
2025年，吾悦商管在“五边形经营理念”基础上，经过一年的沉淀，焕新迭代“吾悦经营五步法”，展
现出对商业运营全链路的深度思考与智慧解法。彰显了从“规模领先”向“品质领航”战略转型的决心，通
过方法论破局，打通从空间建设到收益分享的全链路；通过机制创新，启动首届“悦链计划”，成立“代理
商×吾悦×品牌”三位一体生态平台；通过生态扩容，纳入品牌方、代理商、资本方等多维力量，展开全景
式商业对话；通过品质升级：迈向“品质领航”，将以金标项目为标杆，重塑高端商业旗舰标准。同时，新
城商业的稳健发展立足于持续用心服务广大用户。目前，新城控股已与超3.55万品牌携手同行，与5,497万
会员亲密相伴，以专业匠心运营178座与人欢喜的吾悦广场，打造141城商业地标,新城商业凭借愈发强大的
商业运营能力，持续赢得消费者的认可。
公司根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略，积极把握市场窗口，挖掘不同城市、不同需
求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼。报告期内，公司实现合同销售
面积253.58万平方米，同比下降52.94%；完成合同销售金额192.70亿元，同比下降52.03%。报告期内，公司
实现212.76亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为110.41%（全口径资金回笼率=全口径资金回笼/合
同销售金额）。
自2022年7月中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”持续成为各地稳楼市
的关键词，同时也成为衡量房地产企业的重要指标。2025年，公司上下齐心，共同努力，有力保障全年交付
目标及吾悦广场开业100%达成，实现企业安全稳定的经营。报告期内，公司共计完成超3.8万套物业，完成
保交付任务。保交付过程中，公司稳定产品品质，从精致的立面美学到丰盛的庭院情境，每一处细节都蕴含
着公司对品质生活的不懈追求；从交付一套好房到交付一种生活方式，每一个环节都实力兑现公司对美好生
活的郑重承诺。报告期内，公司在由亿翰智库主办的“2025超级产品力年度大会”上，凭借卓越的产品打造
能力、专业的产品体系与标杆级的项目交付表现，斩获“2025中国代建企业产品力TOP20”、“2025中国代
建企业好房子赋能力TOP10”、“2025全国代建项目交付标杆”等多个殊荣。
公司积极践行ESG理念，将可持续发展融入日常经营，报告期内，公司新建及在建项目的绿建覆盖率达
到100%，累计获得72项国内外绿色及智慧认证，106座吾悦广场获得省级及以上绿色商场称号。公司着力推
进“公益三小时”活动，号召全体新城人从身边小事做起，让公益融入每个人的生活。
报告期内，在政策支持和中国人民银行的指导下，按照银行间市场交易商协会的统一部署，中债信用增
进投资股份有限公司持续积极支持优质民营房地产企业进行公开市场融资。在其提供全额无条件不可撤销连
带责任保证担保下，公司在报告期内完成3笔共计36.5亿元中期票据的发行，发行利率持续降低，发行期限
有所拉长，保障公司在稳定经营过程中的资金需求，降低融资成本，有效提振市场信心。
报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关
系。截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为629亿元，其中公司及子公司已使用授
信241亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。截至报告期末，公司整体平均融
资成本为5.44%，较去年末下降0.48个百分点。
截至报告期末，公司总资产为2,656.43亿元，归属于上市公司股东的净资产为615.98亿元。报告期内，
公司实现结算面积697.15万平方米，实现结算金额470.24亿元（含合联营项目）。公司实现营业收入530.12
亿元，较上年同期下降40.44%；实现归属于上市公司股东的净利润6.80亿元，较上年同期下降9.61%。报告
期内，公司共实现68个子项目竣工交付，竣工面积为561.10万平方米（含合联营项目）。截至报告期末，公
司共有150个子项目在建，总建筑面积达1,473.47万平方米（含合联营项目）。
四、报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力保持稳定，延续了2024年的良好发展态势。公司始终坚持“商业运营+地产
开发”双轮驱动的经营模式，在维持现有竞争优势的基础上，持续挖掘、提升核心竞争力。
(一)优越的经营模式
秉承“让幸福变得简单”的企业使命，公司不断夯实各项能力，与时俱进创新产品与业务。面对行业新
格局，公司持续践行商业管理与地产开发“双轮驱动”的战略模式，一方面沉下心来持续提升品质、优化服
务，做到产品品质与服务品质同步提升，另一方面也不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储
备。相较于专注商业运营业务的企业，公司在市场化程度较高的地产开发领域实现了快速发展，展现出卓越
的项目全周期管控能力和资金高效周转优势，这为企业在重点区域的战略深耕奠定了坚实基础。与纯粹住宅
开发企业相比，公司在商业地产领域形成了独特的规模化开发体系和精细化运营模式，这种商业模式能够持
续输出稳健现金流，有效增强企业抵御市场波动周期的能力。两大业务板块形成的差异化竞争优势与协同共
生关系，构成了企业核心竞争力得以持续强化的重要根基。
在Z世代成为消费主力军的当下，单纯的“买与卖”正在被“社交+沉浸+文化”的复合需求所取代，消
费者不再只为商品买单，更愿意为空间带来的情绪价值和圈层认同付费。这种由“人的连接”驱动的空间革
命，迫使商业地产从传统的“流量收割场”向“生活方式策源地”转型。吾悦广场“千城千面、城城不同”
的风格，融入所在地的自然人文、历史传统等特色元素，将当地文化情怀融入购物中心，打造地方特色的美
陈景观，使其兼具年轻时尚潮流与当地人文情怀，拉近与消费者的距离。好的空间会创造新的生活场景，构
建人与人之间新的关系和链接，这也是场景营造对未来城市生活的引领所在。新城商业通过建好空间来革新
城市生活未来场景，引领城市未来生活新风向。吾悦广场深度洞察和细分核心用户的需求，采取“2+3”的
工作模式。“2”即突出两个朋友圈，“邻里圈”聚焦广场周边家庭，“潮派圈”锁定城市年轻新锐，“3”
即满足功能需求、社交需求，以及情感需求三个维度，强化与用户之间的深度连接，为城市及区域消费者带
来潮流、潮玩、娱乐、社交等多元业态及品牌，丰富其消费选择。每一座吾悦广场都是结合科学洞察，在解
读市场环境及用户需求的基础上，进行精准的研判和定位，结合在地文化释放独有的商业DNA。报告期内，
吾悦广场不断落实“经营五步法”的战略要求，携手商户共同服务用户，为商家嫁接有效用户流量，与商家
共赢。截至报告期末，公司坚持吾悦广场的产品升级和进化，持续挖掘双轮驱动模式的内涵，通过住宅地产
与商业地产的联动，实现资源与品牌的共享，已在全国范围内布局207座吾悦广场，已开业的吾悦广场达178
座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。公司在规模上的先发优势，成为其他公司难以轻易逾越的
护城河。
公司商业运营与地产开发的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。
(二)商业地产综合运营能力持续提升
以新城控股的“使命、愿景、价值观”为初心，聚焦长期主义发展，以吾悦广场的“规模领先、深度运
营”的核心优势为信心，吾悦商管与超3.55万品牌商家亲密相伴，已悄然在全国绽放178座璀璨的商业地标
。2025年，吾悦商管实现稳定经营，新开吾悦广场5座，商业运营总收入实现140.90亿元，销售、收入、客
流、会员消费均同比提升。2025年，公司在“五边形经营理念”基础上，进一步方法论破局、机制创新、生
态扩容、品质升级，焕新迭代了“吾悦经营五步法”，即“建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分
享收益”，通过“五步法”串联出一条完整、系统、连贯的经营主线，保障整个体系对经营的理解和执行不
漏项、不散乱、不孤立、不失焦，主动锤炼经营能力作为核心优势，从而打开效率上限，为当前市场环境下
应对竞争、兑现收益提供有效支撑。持续为业主创造资产回报、为商家提供平台、为客户创造舒适体验，坚
持做有人格的商业。吾悦商管潜心研究各种小切口，通过色彩、光线、温度等触点的人性化更新，让消费者
愿意留在吾悦广场。通过“我爱你五月”、“幸福中国家”、“周周有花样”等各种量级的品牌IP活动及“
悦会员”付费会员体系的打造及运营，让消费者因为线下商业而欢喜，用健康、陪伴、愉悦的情绪价值，建
立线下的差异化优势。对每个广场基于品牌级次进行商业内容评分，邀请内部中高管和外部品牌方领导授课
，拥抱“绿色”，拥抱“智能”，拥抱“ESG”，做到低能耗，高绩效。自研的ERP平台绿洲系统，依托信息
化、智能化高效地管理与整合关键业务流程，进一步提升管理质效和消费者购物体验。珍惜吾悦平台上每一
个品牌，一视同仁地去管理每一个委托方的项目。伴随有落地的管理动作、有辨识度的管理体现，吾悦商管
核心优势未来将持续转化为有质量的经营业绩。
(三)良好的品牌影响力
公司在国内房地产领域持续保持领先的品牌优势，凭借优质的产品力、全周期商业资产运营管理能力、
精准的市场定位及良好的客户口碑，持续构建差异化的品牌护城河。报告期内，公司在中国房地产业协会及
上海易居房地产研究院发布的权威榜单中表现亮眼：荣获“房地产开发企业综合实力TOP10
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