经营分析☆ ◇601588 北辰实业 更新日期：2026-10-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
会展及配套设施服务、房地产开发
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(业务) 17.29亿 56.78 2.48亿 31.35 14.36
会展及配套设施服务(业务) 12.38亿 40.66 5.12亿 64.62 41.34
其他业务(业务) 7819.73万 2.57 3187.58万 4.02 40.76
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
会展及配套设施服务(行业) 29.77亿 49.11 12.04亿 60.65 40.44
房地产开发(行业) 29.20亿 48.17 7.44亿 37.51 25.49
其他(补充)(行业) 1.61亿 2.66 3320.43万 1.67 20.62
其他业务(行业) 330.26万 0.05 330.26万 0.17 100.00
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(产品) 37.20亿 61.38 15.11亿 --- 40.63
长沙北辰三角洲(产品) 6.64亿 10.96 3.49亿 73.84 52.59
北京北辰红橡墅(产品) 4.76亿 7.85 1.98亿 41.81 41.58
重庆北辰悦来壹号(产品) 4.16亿 6.87 -5201.04万 -10.99 -12.49
苏州观澜府(产品) 3.03亿 4.99 -581.45万 -1.23 -1.92
北京金辰府(产品) 2.20亿 3.63 -2303.77万 -4.87 -10.46
四川北辰龙熙台(产品) 8914.86万 1.47 221.63万 0.47 2.49
重庆北辰香麓(产品) 8597.95万 1.42 195.08万 0.41 2.27
廊坊北辰香麓(产品) 8290.67万 1.37 -65.39万 -0.14 -0.79
其他业务(产品) 330.26万 0.05 330.26万 0.70 100.00
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 34.13亿 56.32 16.58亿 83.57 48.59
长沙地区(地区) 12.10亿 19.97 3.42亿 17.25 28.28
其他(补充)(地区) 9.30亿 15.35 2914.82万 1.47 3.13
重庆地区(地区) 5.04亿 8.31 -4874.11万 -2.46 -9.68
其他业务(地区) 330.26万 0.05 330.26万 0.17 100.00
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
会展（含酒店）及商业物业(业务) 14.77亿 48.91 5.73亿 74.32 38.77
房地产开发(业务) 14.61亿 48.40 1.54亿 19.97 10.53
其他业务(业务) 8126.19万 2.69 4405.12万 5.72 54.21
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
房地产开发(行业) 40.11亿 56.07 4.92亿 26.39 12.27
会展（含酒店）及商业物业(行业) 29.61亿 41.40 13.33亿 71.46 45.03
其他(补充)(行业) 1.61亿 2.25 2228.96万 1.19 13.82
其他业务(行业) 1976.73万 0.28 1794.38万 0.96 90.78
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(产品) 56.60亿 79.13 13.86亿 --- 24.48
长沙北辰三角洲(产品) 8.86亿 12.39 4.01亿 83.57 45.27
重庆北辰悦来壹号(产品) 5.87亿 8.21 6091.86万 12.69 10.38
其他业务(产品) 1976.73万 0.28 1794.38万 3.74 90.78
─────────────────────────────────────────────────
北京地区(地区) 27.95亿 39.08 14.12亿 71.00 50.52
长沙地区(地区) 14.55亿 20.35 5.58亿 28.05 38.34
重庆地区(地区) 9.67亿 13.52 89.36万 0.04 0.09
其他业务(地区) 1976.73万 0.28 1794.38万 0.90 90.78
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售2.31亿元，占营业收入的3.81%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 23062.47│ 3.81│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购8.05亿元，占总采购额的29.65%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 80493.56│ 29.65│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司业务概要
公司主营业务包括会展及配套设施服务、房地产开发。
1.会展及配套设施服务
公司以首都会展为依托，大力整合会展资源，不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，积极推进
会展全产业链布局，已成为中国国际服务贸易交易会（以下简称“服贸会”）专业运营商、高端国务政务活
动服务商、首都国际会展产业发展的重要载体，承担着聚焦首都城市功能定位、培育首都会展核心竞争力的
职责使命，助力北京“四个中心”功能建设和国际消费中心城市建设，并致力于打造“国内领军、国际领先
的会展产业链链主企业”。
公司以北辰商管为依托，统筹开展会展配套设施服务，以产业思维做实资产运营，对公司持有的写字楼
、公寓、综合商业等多业态资产进行专业化资产运营和物业服务管理，积极服务北京国际科创中心和全球数
字经济标杆城市建设，打造具有北辰特色的资产运营管理模式和物业管理标准体系，树立北京亚奥商圈资产
管理新标杆。
2.房地产开发
公司房地产开发业务已形成多区域、多层级的全国规模化发展布局，业务涉及住宅、公寓、别墅、写字
楼、商业等多元化、多档次的物业开发和经营。截至报告期末，公司开发项目及土地储备分布在京津冀、长
江经济带、川渝城市群、海南自贸港以及粤港澳大湾区等15个核心城市。
（二）公司所属行业发展情况
二零二六年上半年，面对更加复杂多变的外部环境和国内周期性、结构性问题交织叠加的形势，国内经
济顶住压力延续总体平稳、向新向优的发展态势，展现出强大的韧性和活力，高质量发展取得新进展，上半
年GDP增速为4.7%，其中，服务业增加值同比增长5.2%，对经济增长的支撑作用进一步增强。
1.会展及配套设施服务
二零二六年上半年，会展业在国家“扩内需、促消费、稳外贸”政策推动下延续恢复向好态势，行业发
展政策环境持续优化，推动行业向数字化、绿色化、智能化方向转型升级，深化“会展+”融合发展模式，
放大会展综合带动效应，国际化与专业化水平稳步提升，但行业整体仍面临有效需求不足、市场结构性调整
等挑战。酒店业整体仍处于弱复苏阶段，节假日和大型会展赛事成为业绩核心拉动点，但商务客源恢复节奏
滞后于供给增长，区域分化加剧，行业竞争较为激烈。北京写字楼市场处于筑底调整阶段，并无大规模新增
供应入市，空置率呈小幅回落态势，租户议价能力较强，业主多通过优惠举措稳定出租率，租金水平仍处于
下行通道。
2.房地产开发
我国房地产市场的供需关系逐步改善，市场预期有所回升。中央坚持因城施策，提出控增量、去库存、
优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等，推动房地产发展模式加快转
型。各地继续结合市场实际优化住房政策，通过调整限制性措施、降低购房成本、支持刚性和改善性住房需
求、推进城中村和危旧房改造等举措，有效稳定市场预期，在政策合力推动下，市场出现积极变化。
总体来看，上半年“稳楼市”政策持续显效，市场积极信号进一步增强，一季度因春节后阶段性政策窗
口释放，市场出现短暂修复，二季度市场处于从“止跌”向“回稳”过渡的关键阶段，房地产开发投资、新
开工和企业到位资金继续承压，市场分化特征进一步加深。根据国家统计局数据，上半年全国新建商品房销
售面积40,140万平方米，同比下降11.6%；其中，商品住宅销售面积33,318万平方米，同比下降12.4%。上半
年土拍市场延续分化格局，热点高度集中于核心一、二线城市的优质地块，行业集中度进一步提升。
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司经营回顾
二零二六年上半年，公司聚焦“协同发展、改革创新”，积极谋划经营发展，深化多业态资源整合与
协同联动，持续提升管理效能，在会展及配套设施服务、房地产开发核心板块持续发力，全力应对行业挑战
，寻求新的增长机遇。报告期内，公司实现营业收入人民币304,548.1万元，同比上升0.87%。公司利润总额
、归属于母公司股东的净利润分别为人民币-82,082.4万元、-88,020.4万元，比去年同期分别减亏68,157.3
万元、70,521.0万元。
1.会展及配套设施服务
二零二六年上半年，公司会展及配套设施服务板块紧扣国家战略与行业发展需求，全链条业务协同发力
，经营质效与市场布局再上新台阶。报告期内，公司会展及配套设施服务板块实现营业收入人民币123,821.
0万元，受去年同期主承办国际旗舰会议首次在国内举办的影响，同比下降16.15%；税前利润为人民币14,53
0.7万元，同比下降27.90%。
（1）会展服务能级与运营效能增强
公司依托高端国务政务活动服务保障、会展活动主承办、场馆及酒店运营管理、会展产业研究咨询以及
数字化综合服务平台五大业务支撑，通过积极拓展政府类展会和国际化展会、大力培育自主品牌展会、为战
略性新兴产业的头部企业提供一站式会展服务等措施，打造“国内领军、国际领先的会展产业链链主企业”
。
国务政务活动综合服务能力持续增强。公司深度融入首都国际交往中心建设战略布局，报告期内圆满完
成2026中关村论坛、纪念“三八”国际妇女节中外妇女招待会、“北京之夜”中国发展高层论坛年会等一系
列重大活动的服务保障任务。“北辰服务”获得各方高度认可，品牌影响力进一步提升。
会展活动主承办市场化水平持续提升。公司会展主承办业务紧扣服务新质生产力发展与国际消费中心城
市建设主线，聚焦生物医药、人工智能、具身机器人、银发经济等多个重点赛道。报告期内成功举办第二十
八届中国北京国际科技产业博览会（科博会）、2026中国制冷展、北京国际插画艺术展、北京健康生活博览
会等项目，其中科博会总面积约5万平方米，800余家中外企业和机构参展，升级数字平台实现智能撮合，累
计发布成果148项、签约总金额5.9亿元，成果转化创历史新高。
此外，公司创新融合“文商旅体展”多元业态，积极拓展会展消费新场景，主办首届大都新春庙会、大
都潮饮节、大都乐活展、国会音乐会等“大都”“国会国韵”系列品牌活动，打造兼具“科技感、国际范、
中国味”的沉浸式节庆消费体验。同时积极推进2026服贸会筹办，举办服贸会驻华使节及代表交流会等常态
化活动。
场馆及酒店运营管理规模稳步扩张。报告期内，公司持续提升会展场馆及酒店的综合运营能力，积极拓
展展览、会议、赛事、演出及配套服务等多元化经营场景，会展场馆资源利用效率和综合经营效能稳步提升
。会展场馆累计承接各类展会活动644场，吸引客流量265万人次。
品牌输出管理业务持续领跑全国市场，截至目前，公司会展场馆及酒店输出管理业务已覆盖全国34个城
市，布局京津冀、粤港澳、成渝等国家重要战略区域，累计受托管理场馆及酒店项目71个，受托管理总面积
超700万平方米。
报告期内，公司受托管理的首都国际会展中心承接多个重大会展赛事活动，其中首次承接2026北京国际
汽车展览会，总规模超38万平方米、接待观众128万人次，创北京车展历史新高、刷新全球车展规模纪录；
首次承接2026中国机器人大赛，汇聚了清华大学、浙江大学、国防科技大学等全国300余所高校的顶尖机器
人团队，参赛师生超过5000人。
（2）会展配套设施服务质效稳步提升
以产业思维做实资产运营。公司整合内部资源，形成总规模超50万平方米的“全谱系”写字楼产品体系
，涵盖超甲级、甲级、5A级等多种商务空间，针对亚运、奥运两大区域市场实施精准营销，同时创新数字化
营销矩阵并打造特色圈层活动，形成全方位营销闭环以提升客户黏性。报告期内写字楼实现“稳存量、拓增
量”，签约率与入住率均实现显著提升，续租情况保持良好态势，稳步推进物业服务提质与市场外拓。
双品牌矩阵成型，商业活力全面释放。公司运营的“北辰荟”及“北辰萃”项目商业运营质量与市场吸
引力稳步提升。2026年7月，北京北辰萃开启试营业，引入14家区域首进及特色品牌亮相，首店占比高达72%
，超8000平方米的庭院式下沉空间，以“艺术+科技+美食”为核心，打造沉浸式文商旅体验空间，依托优越
的区位交通与重磅艺术展资源，构建差异化商业竞争力；北京北辰荟持续创新运营模式、优化消费体验，通
过引入周同学IP主题展、张雪机车快闪展等潮流活动，持续刷新亚奥商圈商业格局，报告期内接待客流347
万人次；长沙北辰荟充分结合本地消费习惯与文化特质，打造兼具全国视野与地域特色的商业生态，并与北
京北辰荟实现南北资源联动、品牌协同升级，国际主题市集获央媒集中报道，单日客流历史纪录被刷新至8.
1万人次。
产业园区积极联动，产业集聚效应初显。报告期内，公司统筹朝阳数据要素产业园、人工智能会展产业
园及智能机器人创新应用基地一体化运营，同步搭建产业协会、孵化器、金融服务组等配套平台。其中，朝
阳数据要素产业园依托时代大厦载体优势被朝阳区“十五五”规划定位为全国首个数据商务区（DBD）核心
承载区，吸引世界数据组织（WDO）正式入驻；智能机器人创新应用基地引入深朴智能、大咖机器人等企业
，完成多项区级产业政策申报，并依托公司多元业态资源推动多类实景应用落地；人工智能会展产业园统筹
推进资源联动、结构改造、客户拓展，探索复合运营模式。
2.房地产开发
在房地产市场持续调整的复杂环境下，公司统筹去库存、保交付、防风险、谋转型，持续推进地产平稳
经营。受房地产开发板块结算收入增加的影响，报告期内房地产开发板块实现营业收入人民币172,907.4万
元（含车位），同比上升18.32%；本期结算产品变化，毛利率水平有所上升，但受房地产行业影响，整体仍
为亏损，税前利润为人民币-86,441.6万元，比去年同期减亏74,230.7万元。
精准营销促进项目去化。公司紧跟市场动态，高效落实“一盘一策”差异化营销方案，强化重点项目高
频调度与促销策略灵活适配。同时，加大数字化营销投入，依托“北辰橙享家”平台持续拓展线上获客渠道
，数字营销成交额占比创近年新高。报告期内，公司实现合同销售金额（含车位）人民币15.59亿元，销售
面积15.09万平方米。其中，北辰红橡墅项目持续领跑奥北别墅市场，长沙、重庆、苏州等多个京外项目销
售表现稳居属地市场前列。
严控风险保障项目建设。强化项目全周期精细化管控，在严控成本、确保工程质量的基础上，全力推进
开发建设。持续落实现金流动态管控，定期复盘收支数据，坚持“以收定支”原则，强化资金预算与过程管
控，确保现金流安全稳定。
稳步推进转型发展。坚持“一项目一方案、分类施策、精准破局”的工作思路，量身定制项目盘活路径
，落地差异化、精细化经营举措，采用阶梯式验证的推进模式，通过市场调研、客群定位、小体量产品试点
运营。
3.数字化建设
健全管控数字化体系。公司已建成覆盖财务、人力、采购、资产、投资、审计、法务、党建、档案等领
域的14个核心管控系统，形成了“资业财一体化”的全链路管控体系，实现管控业务流程线上化率达90%，
管控业务流程审批效率平均提升40%以上。
提升会展业务运营数字化水平。报告期内，公司持续在管控数字化、会展产业数字化、会展消费数据产
业化方面发力。公司迭代智慧场馆管理平台4.0，实现自持场馆与展会业务联动，将会展标准化流程纳入场
馆数字化服务，提升运营效率、优化场馆能耗。牵头编制《智慧会展场馆系统建设及运维规范》团体标准，
形成“数字化运营+行业标准”对外服务能力。科博会期间大都会展数智平台正式发布并试运行，推动展会
一站式服务水平提升，梳理会展科技产品合作路径，探索智能设备定制、租赁等市场化模式。有序开展数据
“春苗行动”，归集多场大型展会业务数据，搭建会展数据集与监测分析平台，启动会展数据资源目录编制
，挖掘数据资产价值，推动数字业务规模化发展。
推动会展及配套设施数智化转型。报告期内，公司持续提升会展及配套设施治理水平与全员劳动生产率
，实现经营性资产动态管控，提升租赁管理效能。数字营销方面，完成“亚奥圈”数字化平台升级，上线亚
奥消费地图，搭建亚奥消费分析指数模型；稳步推进“北极星”大会员体系数字化建设，整合会展及配套设
施服务、房地产开发两大业务板块数字化营销资源，构建统一对外数字营销平台。数据治理方面，公司已获
得数据管理能力成熟度评估（DCMM）三星级认证，目前正在联合行业机构开展大模型、智能体及会展可信数
据规划，带动上下游配套业务数智化转型升级，数字化转型成熟度评估认证再度获评DLMM三星级优秀企业。
4.融资工作
公司加强资金整体统筹，强化债务管控，合理减少有息负债规模，为公司经营发展提供稳定的资金保障
，报告期末融资总额229.4亿元。同时持续优化债务结构、合理规划融资渠道，努力压降资金成本，整体平
均融资成本进一步下降至3.24%。
三、报告期内核心竞争力分析
公司的优势及核心竞争力主要体现为会展品牌综合影响力及复合地产开发运营能力。国内领先的会展业
务及专业化、品牌化的酒店、写字楼、公寓、综合商业等业务，为公司提供了稳定的收益基础。近年来，公
司以会展及配套设施服务为核心，通过会展“引领”战略带动房地产开发板块协同发展，两大业务板块相互
联系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航。
会展及配套设施服务板块，公司凭借30余年会展专业运营及国际化服务经验，积极布局会展生态产业，
以成为会展业综合解决方案服务商为目标，打造全产业链发展模式。主承办业务方面，公司是服贸会的官方
专业运营商，负责展会的市场化及国际化运营等工作；中国制冷展是中国乃至全球暖通空调与制冷行业最具
影响力的专业展会之一，公司作为主承办企业之一，凭借其专业运营能力和资源优势，为中国制冷展的规模
化、专业化、国际化提供了坚实保障。会展场馆管理方面，公司通过自持及轻资产管理输出等方式，在管理
规模上维持全国第一的地位，主要自持场馆包括国家会议中心、北京国际会议中心、长沙北辰国际会议中心
等，轻资产管理输出遍布全国30余个城市及地区，公司以国际车展等高规格展会为载体，深度融入现代服务
体系，在服务新质生产力发展中的平台作用日益凸显。会展服务业方面，公司依托管理场馆为参展商提供搭
建、物流、信息化等方面服务，同时公司深度开展会展政策研究，强化研究咨询对主承办项目全流程的服务
支撑，稳步拓展会展教育培训业务，扎实推进CIBEP项目各项工作，持续打造集智力支撑、战略引领与人才
培养于一体的会展综合服务平台。
房地产开发板块，公司具有复合地产开发运营能力，涵盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商
业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力。结合当前行业发展形势
，公司积极创新发展模式，推进“会展+地产”项目联动。
此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，年度主体信用评级持续维持AAA水平，凭借良好的信用
水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出
优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低
融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力。
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