经营分析☆ ◇601828 美凯龙 更新日期：2025-04-02◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
经营和管理自营商场和委管商场；互联网家装、互联网零售等泛家居消费服务及物流配送业务。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
家居商业服务业(行业) 68.20亿 87.20 40.82亿 89.59 59.85
其他(行业) 6.69亿 8.55 4.25亿 9.33 63.55
建筑装饰服务业(行业) 3.32亿 4.25 4907.30万 1.08 14.78
─────────────────────────────────────────────────
自营及租赁收入(产品) 53.60亿 68.53 35.21亿 77.28 65.69
委托经营管理收入(产品) 14.60亿 18.67 5.61亿 12.31 38.41
其他收入(产品) 6.69亿 8.55 4.25亿 9.33 63.55
建筑装饰服务收入(产品) 3.32亿 4.25 4907.30万 1.08 14.78
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 24.25亿 31.01 18.35亿 40.28 75.68
华东（不含上海）(地区) 20.75亿 26.52 8.83亿 19.39 42.58
北京(地区) 7.10亿 9.08 4.51亿 9.90 63.53
华中(地区) 5.54亿 7.09 3.20亿 7.03 57.75
西部（不含重庆）(地区) 5.25亿 6.71 2.32亿 5.09 44.18
东北(地区) 5.12亿 6.54 3.31亿 7.26 64.61
重庆(地区) 3.76亿 4.81 2.47亿 5.42 65.59
华北（不含北京、天津）(地区) 3.14亿 4.02 7024.51万 1.54 22.36
天津(地区) 2.13亿 2.73 1.37亿 3.00 64.16
华南(地区) 1.16亿 1.49 4958.68万 1.09 42.60
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截止日期:2024-09-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
自有商场(行业) 37.54亿 61.49 --- --- ---
其他(补充)(行业) 17.61亿 28.85 --- --- ---
租赁商场(行业) 4.53亿 7.42 --- --- ---
合营联营商场(行业) 1.37亿 2.24 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(地区) 17.61亿 28.85 --- --- ---
上海(地区) 10.60亿 17.37 --- --- ---
华东（不含上海）(地区) 10.60亿 17.36 --- --- ---
北京(地区) 5.42亿 8.88 --- --- ---
西部（不含重庆）(地区) 3.52亿 5.77 --- --- ---
东北(地区) 3.45亿 5.64 --- --- ---
华中(地区) 3.40亿 5.56 --- --- ---
重庆(地区) 2.71亿 4.44 --- --- ---
华北（不含北京、天津）(地区) 1.49亿 2.44 --- --- ---
天津(地区) 1.45亿 2.37 --- --- ---
华南(地区) 8008.96万 1.31 --- --- ---
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截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
家居商业服务业(行业) 37.31亿 88.30 23.63亿 92.18 63.33
其他(行业) 2.66亿 6.29 1.60亿 6.23 60.07
建造施工及设计服务业(行业) 1.67亿 3.96 1691.79万 0.66 10.11
家装相关服务及商品销售业(行业) 6115.19万 1.45 2403.58万 0.94 39.30
─────────────────────────────────────────────────
自营及租赁收入(产品) 29.03亿 68.72 20.27亿 79.09 69.83
委托经营管理收入(产品) 8.27亿 19.59 3.35亿 13.08 40.53
其他收入(产品) 2.66亿 6.29 1.60亿 6.23 60.07
建造施工及设计收入(产品) 1.67亿 3.96 1691.79万 0.66 10.11
家装相关服务及商品销售收入(产品) 6115.19万 1.45 2403.58万 0.94 39.30
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 12.44亿 29.44 9.45亿 36.86 75.97
华东（不含上海）(地区) 11.43亿 27.06 5.07亿 19.80 44.39
北京(地区) 3.80亿 8.98 2.66亿 10.36 69.96
西部（不含重庆）(地区) 3.22亿 7.62 1.72亿 6.72 53.53
华中(地区) 3.11亿 7.35 1.98亿 7.73 63.80
东北(地区) 2.57亿 6.09 1.68亿 6.55 65.27
重庆(地区) 2.10亿 4.98 1.50亿 5.85 71.26
华北（不含北京、天津）(地区) 1.76亿 4.17 4093.28万 1.60 23.22
天津(地区) 1.10亿 2.59 7418.82万 2.89 67.68
华南(地区) 7263.17万 1.72 4206.85万 1.64 57.92
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-03-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
自有商场(行业) 12.84亿 60.80 --- --- ---
其他(补充)(行业) 6.20亿 29.35 --- --- ---
租赁商场(行业) 1.63亿 7.73 --- --- ---
合营联营商场(行业) 4483.94万 2.12 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
其他(补充)(地区) 6.20亿 29.35 --- --- ---
华东（不含上海）(地区) 3.69亿 17.49 --- --- ---
上海(地区) 3.66亿 17.34 --- --- ---
北京(地区) 1.72亿 8.15 --- --- ---
西部（不含重庆）(地区) 1.20亿 5.69 --- --- ---
华中(地区) 1.19亿 5.65 --- --- ---
东北(地区) 1.14亿 5.38 --- --- ---
重庆(地区) 9788.16万 4.64 --- --- ---
华北（不含北京、天津）(地区) 5556.68万 2.63 --- --- ---
天津(地区) 5000.67万 2.37 --- --- ---
华南(地区) 2796.65万 1.32 --- --- ---
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售3.22亿元，占营业收入的4.10%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 32224.83│ 4.10│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购3.52亿元，占总采购额的30.62%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 35240.75│ 30.62│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年，受国内经济形势和地产家居后周期消费的震荡调整，行业加速出清，商场出租率同比阶段性下
降；同时，公司作为家居零售领域的领军企业，对部分商户减免了部分租金及管理费；此外，公司积极调整
战略与商场品类布局，引入家装、新能源汽车等品类，使得短期内公司的相关收入呈暂时的下降态势。随着
国家多部委出台的一揽子刺激政策扎实落地，如下调房贷利率等税费、进一步加力扩围实施大规模设备更新
和消费品以旧换新政策等，公司所处行业的高质量发展获得持续支撑，相关消费需求迎来筑底反弹，公司将
把握行业发展机遇，致力提升运营效率，改善经营业绩。
截至2024年12月31日，公司经营77家自营商场，平均出租率为83.0%，257家不同管理深度的委管商场，
平均出租率为82.5%，通过战略合作经营7家家居商场，此外，公司以特许经营方式授权33家特许经营家居建
材项目，共包括405家家居建材店/产业街。覆盖全国30个省、直辖市、自治区的202个城市，总经营面积20,
325,659平方米。
附注1：公司持有山东银座家居有限公司46.5%股权，与山东省商业集团有限公司并列为山东银座家居有
限公司第一大股东。截至2024年12月31日，山东银座家居有限公司及其下属控股子公司在中国境内合计运营
7处家居商场。战略合作经营商场是指公司基于战略目的考虑，通过与合作方共同投资、共同持有物业并且
共同经营的家居商场。
附注2：特许经营家居建材项目指公司以特许经营方式开业经营的家居建材店、家居建材产业街。对于
该类特许经营家居建材项目，公司部分参与项目开业后的日常经营管理。附注3：家居建材店/产业街指公司
在综合考虑经营物业物理形态、经营商品品类等情况下，从便于经营管理角度出发,将拥有独立场馆标识的
家居建材店及街区称作家居建材店/产业街。
（一）3+星生态战略推进，业态融合与场景创新
公司以“家”为核心，从家居延伸到家电、家装，三者互为外延、互为入口、互为增量，共同创造好产
品、好服务和创新的场景价值。报告期内公司大力拓展智能电器主题馆，M+高端设计中心，推进餐饮品类全
覆盖，汽车品类招商入驻，同时鼓励休闲娱乐、超市、教培等生活业态品类引进，释放潜力品类经营面积，
完善业态内品类组合，提升商场综合竞争力。
高端家电方面，2024年3月，公司在厦门举办“中国高端电器行业生态大会”，正式发布“3+星生态”
战略，明确高端电器为“智慧生活场景芯片”，提出“高端电器智选最优渠道”目标，并与海尔智家、海信
、美的等头部品牌深化合作，通过以旧换新、设计师运营等举措，共同挖掘存量市场的增量机会。上半年，
高端生活电器馆潮电荟在红星美凯龙郑州中原全球家居1号店正式开业。未来两年，公司将在全国布局100家
高端生活电器馆，馆内集合厨房小家电、清洁电器、个护产品、咖啡休闲、儿童娱乐等品类，与原有的大家
电形成互补，让消费者实现真正的全屋家电一站购。
家装业务方面，2024年1月，公司在河南郑州主办中国家装设计生态大会暨红星美凯龙M+高端家装设计
中心百MALL发布会，在首批16家M+高端家装设计中心落成的基础上，正式启动第二批84家中心的打造，预计
到2025年实现M+高端家装设计中心全国百MALL覆盖，截至报告期末，已完成规划出租率81.3%。同时，公司
还发布了“533”优租长租免装期政策，力邀全国更多家装设计专业力量进驻。2024年9月，上海M+高端设计
中心开业，10月沈阳揭幕M+高端设计中心，面积3.6万平方米，入驻60家设计工作室，成为全国最大设计中
心，推动东北三省家装业务升级，11月，北京全球家居1号店M+高端设计中心启动。截至报告期末，公司在
全国打造的M+高端设计中心总面积已超70万平方米，覆盖上海、北京、成都、重庆、武汉、哈尔滨、沈阳、
昆明等数十个城市。
新业态业务方面，2024年公司着力于研究适合美凯龙体系的新业态品类，制定规划指引，建立跨业态合
作典型品牌阵营。新业态品牌合作上，挖掘休闲娱乐、教育培训、体育运动、婚纱摄影、酒店、超市品类中
的头部企业，并达成密切合作。通过总对总推荐、对接品牌资源在全国红星美凯龙商场进行选址，落地开店
。2024年拓新对接40个新品牌，合作落地品牌12个，如《你好酒店》入驻成都佳灵商场，《小铁台球》入驻
武汉汉阳商场等。指导完成25家试点商场新业态规划方案，并共同推动招商，探索泛家居的创新模式，同时
牵头调研新业态各品类发展情况，全年制订4版新业态引入指导书，并完成全国宣导10场，帮助各地招商人
员更好的洞悉市场变化。截止报告期末，新业态（含汽车、餐饮等）经营面积为91万平方米，同比提升28.6
万平方米。其中新能源汽车业态方面，公司成立了上海建美智慧汽车服务有限公司，负责新能源汽车的板块
的招商和运营，发布汽车业态的“3100规划”，即3年内孵化出汽车业态的新赛道，汽车业态总经营面积突
破100万平方米的规划。截至报告期末，公司已与25家车企品牌合作，布局26个城市，经营面积16.4万平方
米，同比面积增长6万平方米。
报告期内，红星美凯龙凭借“打破家电家居家装边界，‘3+星生态’再造商业现场”上榜中国连锁经营
协会（CCFA）2024“CCFA金百合时尚零售与时尚消费”最佳实践案例名单。未来十年，美凯龙家居卖场将形
成建材家具占比经营面积60%，电器占比15%，家装占比15%，新业态10%的业态新格局。
（二）以旧换新成效显著，凸显运营实力
2024年国家及各地“以旧换新”政策密集出台，公司积极响应，拉动终端消费需求。2024年3月，公司
在全国15城32店成功跑通“以旧换新”全链路流程，针对多元场景深度挖掘，构建标准化流程体系，同时积
极对接品牌工厂资源，形成以旧换新的广泛合力，确保消费者各环节体验顺畅。3-9月，电器拖旧量达8,162
单，转化订单量38,359单，销售订单总金额3.34亿；家居品类拖旧量2,450单，转化订单量3,488单，订单总
金额2,816万元。
2024年第四季度，全国范围开启大规模家电家居以旧换新消费补贴活动，公司充分利用龙头线下渠道红
利，展现卓越的组织行动执行力，积极对接政府、行业协会，组织帮助商户完成资质申请，政策、流程宣讲
等工作，同时及时向政府反馈政策推进中遇到的问题和改进建议，有效推动地方补贴政策的细化和顺利执行
。截至报告期末，实现全国249家商场覆盖，多地商场跻身政府指定企业名录，北京、上海、黔贵区域更是
率先成为省内国补首批线下试点企业，公司线下超150家高端电器馆成为线下家电“以旧换新”政府补贴主
渠道之一。报告期内国庆、双十一商场联合商户大促，叠加政府“以旧换新”补贴，把真正的实惠让利给消
费者，促进消费升级，改善居家品质。
随着人口老龄化进程加快，家居适老化改造逐渐成为老人家庭的刚需。2024年7月，北京、上海等城市
率先出台居家适老化补贴项。公司依托“适老化家居体验中心”的试点打造，上海、北京两地13家商场成为
首批适老化改造补贴商场，率先开展适老化补贴，打造行业适老化家居样板。
2024年11月，以厦门红星美凯龙商业营运管理有限公司为主体，建立“美凯龙焕新”小程序，11月22日
上线32家商场，当日4小时销售额突破1,000万大关，实现政府补贴200万。此项目荣获国家商务部授予的“
以旧换新推荐单位”及三大协会联合颁发的“2024年建材以旧换新行动重点推广企业”荣誉。
2024年第四季度公司全国卖场以旧换新订单数72.4万单，销售额66.9亿，中央补贴金额11.5亿，补贴占
销售额17%左右，龙头聚集效应显著，切实拉动消费，充实商户营收。
（三）数智化赋能业务运营，降本增效提升转化
2024年，公司数智化升级聚焦于“战略业务支撑”与“系统整合”两大领域，确保核心业务战略的有效
实施。
商户端，推出“招商扣点合同”、“商户通”及“M+臻选设计师”三大产品。扣点合同推动了租赁业务
从单一租金模式向租金与扣点并行的转变，共计覆盖26家商场、121家商户，累计收缴租金超492万元；商户
通构建了品牌/商户专属服务平台，实现了2.52万商户合同签署、对账、缴费及日常服务的一站式管理，打
造了商户全生命周期服务体系；M+设计师系统则服务于设计师群体，已上线81家商场。
消费者端，推出了“红星美凯龙小程序”、“SCRM系统”，并为“全国以旧换新业务”提供系统支持。
红星美凯龙小程序为全国各商场提供了统一的流量运营阵地，自上线以来，新增注册会员66万条，新增客户
留资45万条，消费者服务工作从各自为阵到统一标准、统一入口；SCRM系统整合了各渠道数据超140万条用
户线索，生成80万用户oneID，新客户25万条；成功支持了北京、上海和厦门的以旧换新业务，其中北京带
动销售2.21亿元，获取政府补贴3,859万元，上海带动销售超5亿元，获取政府补贴7,500万元，厦门带动销
售额978万元，获取政府补贴190.8万元。
面向管理端，完成了“招商电子合同”优化升级，2024年度累计签署招商合同25,233份，其中电子签约
8,470份，招商电子合同签约率为33.57%，确保了续签工作的高效稳定进行，提高了合同签订效率。
在系统整合方面，通过对龙翼管理系统的迭代升级，实现发展、招商、营运、物业系统的全面融合；将
同质化的合同和订单能力打造为中台，有效避免了未来新业务开展时的重复建设。
（四）线上线下全平台营销升级，助推战略转型商场经营
首倡「3+星生态」战略，围绕业务策划高端家装生态大会、高端电器行业大会、千商大会等大事件，助
力业务转型升级；推动并传播昆明、沈阳等落地成功的标杆商场案例，构建全新招商模版；借助行业大咖资
源，链接主流媒体发声，全年传播量高达2.2亿，夯实美凯龙业务转型战略主张。
聚焦公司主营业务，打造M+高端家装设计中心用户心智，围绕“设计生意”核心主题，协助重点商场策
划设计师论坛、设计游学、16城M+大赛等高质量活动；同步开发设计师小程序，利用服务权益增加设计师粘
性，以数据量化设计师的贡献度，助推设计师的入驻和运营。
紧跟汽车业态发展，成功推动π空间首发及成都落地，积极参与广州车展前论坛，高频产出原创内容，
累计获媒体报道60余次，内容曝光超5,000万，视频播放量超百万，成功打响“家居+汽车”新业态布局的第
一枪。推动一线与建发房产、联发房产的楼盘深度合作，带动超9,000万销售增长。
紧跟国家“以旧换新”、“国补”政策热点，借势主流媒体，抢占“以旧换新”、“适老化”等业务先
机，策划发布系列内容，增强品牌工厂感知，实现业务传播曝光，赋能大促开展。锁定S级大交通传播渠道
，与品牌共建高曝投放。精准定位主营品类，锁定S级大交通传播渠道，如上海双机场和京沪线和谐号专列
，实现高浓度商务差旅人群全覆盖。其中，虹桥T1到达定制包柱和上海双机场国内数码矩阵化累计曝光超1.
056亿。同时跑通品牌联合冠名高铁专列模式，推动两辆定制品类专列（睡眠专列、沙发专列）发车，免费
获得价值400万以上的优质曝光资源。
积极拓展线上流量运营矩阵，赋能商场经营，构建起“天猫同城站”+“抖音本地生活”双主阵地为核
心的线上流量运营矩阵，跑通家居行业小红书运营链路，打造可复制的成功案例，并梳理小红书家居行业运
营操作手册1.0，为后续全国商场小红书运营提供可快速上手的操作指导和可复制案例。
“抖音本地生活”作为新晋重点运营平台，合计上线252家商场，其中平台优秀商场98家，占比39%。继
续深化运营KA品牌聚合项目，从一盘货、联合营销2个维度支持淘天、抖音双平台深度运营；在品牌侧，完
成海尔、美的、海信、小天鹅、奥克斯、左右沙发等35个品牌签约合作，一盘货SKU达到600个以上；在联合
营销侧，北京同城五店A.O史密斯案例、东北三省多城多店海尔卡萨帝案例、天津、郑州喜临门联合营销案
例，通过一盘货支撑，好礼、特价，引流到店，单场客资获取达到100个以上，实现赋能转化目的。主导88v
ip深度合作和金牌内容创作大赛落地，完成淘天、字节抖音、腾讯视频号等多平台大促运营，获得客资同比
增长。内容运营方面，万人直播项目全年通过营发、商场、导购培训超80场，超5000人次，建立起完整的账
号矩阵和体系。公司已拥有线上最大的职人账号体系，拥有活跃账号2万个，全年短视频发布72万条，直播
超6万场，是家居行业唯一入选抖音S级IP企业。新平台抖音本地生活带来券销售达30万张，全年共计开展有
效直播52581场，累计获取1728万流量。
（五）强化扶商力度，提振商户经营
经销商是家居行业重要单元，为经销商提供更广阔的发展空间，始终是红星美凯龙使命责任所在。报告
期内，公司在广州首次发布“亿元新店补贴”政策，提出发挥红星美凯龙“展店联动”优势，以提供新店补
贴的方式，帮助主流品类的更多优质品牌的渠道布局落地。在天津举办全国十佳诚信青年商户颁奖典礼，并
正式宣布商户经营提振六大政策，包括“统一收银速捷返款”“亿元新店补贴”“生态融合+流量赋能”“
聚质优价，质控价优双护航”“家居家电以旧换新”“服务到家上门维保”。
二、报告期内公司所处行业情况
2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，在党中央坚强领导下，全国上下深入贯彻
落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，国民经济运行总体平稳、稳中有进，特别是及时
部署出台一揽子增量政策后，社会信心有效提振。
根据国家统计局的相关数据显示，2024年全年我国国内生产总值同比增长5.0%，经济总量首次突破130
万亿元，稳居全球第二位。在各地区、各部门深入落实惠民举措，更大力度稳就业、促增收的背景下，全国
居民人均可支配收入比上年同期名义增长5.3%，扣除价格因素，实际增长5.1%，与经济增长同步。2024年全
国居民人均消费支出比上年同期名义增长5.2%，扣除价格因素，实际增长5.1%。
2024年全年社会消费品零售总额（以下简称“社零总额”）同比增长3.5%，社零总额中，商品零售同比
增长3.2%，家具类同比增长3.6%，比上年加快0.8个百分点，家用电器和音像器材类同比增长12.3%，加快11
.8个百分点，建筑及装潢材料类同比下降2.0%。四季度，在消费品以旧换新政策加力带动下，家具类、家用
电器和音像器材类、建筑及装潢材料类、汽车类商品零售额合计拉动社会消费品零售总额增长约1个百分点
。总的来看，9月26日中央政治局会议（以下简称“926会议”）召开之后，出台的一揽子增量政策有效地扩
大了市场需求、提升了市场活跃度、增强了发展信心，对四季度经济回升和全年目标顺利实现起到了决定性
作用。
2024年人口总量有所下降，但我国仍有14亿多人口，人口规模优势和超大规模市场优势将长期存在。20
24年城镇化水平继续提高，城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为67.00%，比上年末提高0.84个百分点，
城镇化空间布局持续优化，新型城镇化质量稳步提高。
房地产与经济发展、民生改善都有紧密联系，对国民经济具有重要影响。2024年，针对房地产市场的复
杂形势，926会议明确提出“促进房地产市场止跌回稳”，多个部门抓紧完善土地、财税、金融等政策，各
地区也因城施策、一城一策、精准施策。房地产市场在政策组合拳作用下积极变化增多，市场信心在逐步提
振。随着存量政策和增量政策的有效落实，下阶段房地产市场有望继续改善。从中长期来看，我国新型城镇
化还没有完成，刚需和改善性住房需求还有潜力，更多安全舒适、绿色智慧的好房子需求还会增加，房地产
市场发展新模式也将逐步构建，这都将有助于房地产市场平稳健康发展。
随着居民收入水平的增长、品质化需求的持续增加、绿色环保理念的深入人心、持续推进的城镇化进程
、新的健康的房地产市场的加快建立、存量房翻新需求的持续增长等因素，家居装饰及家具行业将迎来持续
稳步的发展。公司将发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司是国内领先的家居装饰及家具商场运营商和泛家居业务平台服务商，主要通过经营和管理自营商场
、委管商场、特许经营商场和战略合作商场，为商户、消费者和合作方提供全面服务。同时，公司还提供包
括互联网零售、装修设计等泛家居消费服务。
自营模式是就自营商场而言，公司战略性地在一线和二线城市通过自建、购买或者租赁的方式获取经营
性物业后，统一对外招商，为入驻商场的商户提供综合服务，包括设计商场内展位、场地租赁、员工培训、
销售及市场营销、物业及售后等在内的日常经营及管理以及客户服务，以收取固定且稳定增长的租金及相关
收入。
委管模式是就委管商场而言，公司利用强大的渠道品牌心智和多年的经营管理经验，通过组建管理团队
，为合作方提供全面的咨询和委管服务，包括商场选址咨询、施工咨询、商场设计装修咨询、招商开业以及
以“红星美凯龙”品牌名称日常经营及管理合作方的家居装饰及家具商场；相应地，公司根据与合作方签署
不同管理深度的委管协议在不同参与阶段收取项目前期品牌咨询费、工程项目商业管理咨询费、招商佣金、
项目年度品牌咨询费等不同费用。
特许经营模式是就特许经营家居建材项目而言，公司利用强大的品牌心智和多年的经营管理经验，根据
合作方要求提供咨询及招商服务，授权合作方以公司同意的方式使用公司旗下品牌“星艺佳”，并部分参与
项目开业后的日常经营管理，以向合作方收取商业咨询费。
公司在一、二线城市核心地区通过自营业务模式构建行业进入壁垒，稳固其市场领导地位；通过委管及
特许经营模式在三线及以下城市拓展商场网络，对下沉市场进行有效的渗透。
公司作为全国性家居装饰及家具商场运营商，公司商场地域覆盖面广阔、数量多、经营面积大。公司强
大的品牌影响力、丰富的管理经验和全国性的布局网络体系，使公司在我国稳健增长的家居装饰及家具零售
行业中具备绝对领先优势。
截至报告期末，公司经营了77家自营商场，257家委管商场，7家战略合作商场，33个特许经营家居建材
项目，共包括405家家居建材店/产业街，覆盖全国30个省、直辖市、自治区的202个城市，商场总经营面积2
0,325,659平方米。
四、报告期内核心竞争力分析
1.公司经营全国性的家居装饰及家具零售网络，具有备受赞誉的品牌
公司作为全国性家居装饰及家具商场运营商，公司商场地域覆盖面广阔、数量多、经营面积大。全国性
布局网络的口碑效应以及中高端市场定位的成功实现、线上线下营销和服务创新升级使得公司的“红星美凯
龙”品牌成为国内最具影响力的家居装饰及家具行业品牌之一，在消费者心目中享有较高的品牌认知度及认
可度。公司强大的品牌影响力、丰富的管理经验和全国性的布局网络体系对处于品牌强化期的家居装饰及家
具生产企业具有较强的号召力。
公司积极打造价值感鲜明、文化意蕴丰富且与企业品牌定位紧密衔接的IP化品牌活动及文化体系：爱家
日是以家文化以及和谐文化为核心；M+设计大赛以家居美学文化追求为核心。公司在弘扬传统家文化与美学
文化、进一步塑造品牌的文化内涵的同时，以品牌的文化价值打动消费者，与消费者进行情感沟通互动，从
而产生情绪共鸣，进一步收获消费者的认可与信赖。
公司主动履行社会责任，响应国家号召，开展全国商场联动的环保质量月活动，线上线下全覆盖宣传绿
色环保，加强行业环保质量水平、提升消费者环保品质消费意识。公司通过集中的宣传互动，形成环保质量
月新IP，打造绿色环保的品牌形象。
2.公司经营模式难以被复制：核心商业物业构筑强大护城河，轻资产模式助力补位布局
自营商场确保实现公司在战略区域的布局并提供相对稳健的租金收入。公司超八成的自营商场分布于国
内一、二线城市的优质地段，具备行业内竞争对手难以复制的区位优势。由于商场内经营商品的特性，家居
装饰及家具零售企业在选择物业时比其他零售企业面临更大的限制，适合作为家居装饰及家具商场经营的物
业需要具有足够的经营面积、具备家居消费挖掘潜力的商业环境和良好的地理位置条件，因此，特定市场区
域内的家居装饰及家具商场物业具有较高的稀缺性。公司商场的标志性物业设计还能兼顾品牌宣传的目的。
公司自营商场产生的租赁及相关收入相对稳健，且长期而言，具有确定性的增长前景。由于部分商场物
业为公司自持，无需承担物业租赁成本，在市场出现不利波动时能够保持较为稳定的经营性现金流及利润水
平。
公司自营商场的良好运营状况充分体现了公司作为家居装饰及家具商场领先运营商的专业水平和管理能
力，对于持续吸引潜在优质商户、拓展和巩固与轻资产模式合作方及地方政府的合作关系起到积极示范作用
。
委管商场及特许经营家居建材项目以低投入实现在下沉市场的有效布局。凭借公司颇具知名度的品牌、
成熟的管理体系及服务流程、深厚的行业关系及庞大的商户资源，公司以轻资产模式，即委管商场与特许经
营家居建材项目，在三线及以下城市布局商场版图。同时，公司通过为合作方提供高附加值及稀缺性服务，
在许多城市领先竞争对手。
3.公司不断优化完善商场内的品类及业态布局
由于国人对美好生活的需要日益增长，公司于2021年落地全国首个智能电器生活馆。通过打造与传统家
电卖场所不同的，差异化、套系化、场景化、高端化为标签的智能电器生活馆，公司成功切入高端电器市场
，已成为行业公认的“中国高端电器第一流通渠道”。
公司持续优化商场内的品类布局，于2022年将品类战略升级为十大主题馆战略，将品类拓展至顶地空间
，即瓷砖、地板、吊顶等品类，实现十大品类的全面覆盖。
公司在商场内引入高频消费业态，根据商场体量、位置等因素，利用家居品牌联名、连锁餐饮、地域合
作等多种形式，打造符合“红星美凯龙”空间的多功能餐饮产品组合，满足消费者在场内进行较长时间的家
居消费时的餐饮需求，优化消费者的整体消费体验，同时，辐射商场周边的餐饮消费需求。
公司将
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