经营分析☆ ◇603506 南都物业 更新日期：2026-07-22◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
物业基础服务；物业增值服务；资产管理服务；非业主增值服务
【2.主营构成分析】
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 18.60亿 99.88 3.12亿 99.89 16.75
其他业务(行业) 225.90万 0.12 34.84万 0.11 15.42
─────────────────────────────────────────────────
物业基础服务(产品) 16.56亿 88.93 2.42亿 77.61 14.62
物业增值服务(产品) 1.82亿 9.75 6952.04万 22.28 38.27
资产管理服务(产品) 1919.51万 1.03 -48.62万 -0.16 -2.53
非业主增值服务(产品) 305.37万 0.16 47.78万 0.15 15.65
其他业务(产品) 225.90万 0.12 34.84万 0.11 15.42
─────────────────────────────────────────────────
杭州市(地区) 9.58亿 51.46 1.77亿 56.66 18.45
江苏省(地区) 3.39亿 18.19 4739.63万 15.19 13.99
浙江省（除杭州市）(地区) 2.92亿 15.67 4659.18万 14.93 15.96
上海市(地区) 1.20亿 6.46 2274.40万 7.29 18.90
河南省(地区) 4720.09万 2.53 194.22万 0.62 4.11
安徽省(地区) 2050.71万 1.10 115.03万 0.37 5.61
江西省(地区) 1929.47万 1.04 323.64万 1.04 16.77
陕西省(地区) 1321.45万 0.71 308.60万 0.99 23.35
重庆市(地区) 1281.17万 0.69 152.52万 0.49 11.90
四川省(地区) 1015.83万 0.55 212.02万 0.68 20.87
山西省(地区) 897.19万 0.48 261.13万 0.84 29.11
湖北省(地区) 731.06万 0.39 58.40万 0.19 7.99
其他省(地区) 617.83万 0.33 171.31万 0.55 27.73
湖南省(地区) 509.08万 0.27 16.39万 0.05 3.22
其他业务(地区) 225.90万 0.12 34.84万 0.11 15.42
─────────────────────────────────────────────────
住宅(其他) 8.91亿 47.86 1.60亿 50.47 17.91
办公(其他) 3.10亿 16.67 4531.31万 14.33 14.60
商业(其他) 1.78亿 9.54 4119.12万 13.02 23.19
产业园区(其他) 1.65亿 8.85 1686.32万 5.33 10.23
其他(其他) 1.13亿 6.05 3608.71万 11.41 32.03
公众(其他) 6375.65万 3.42 610.60万 1.93 9.58
环卫(其他) 6162.50万 3.31 918.73万 2.90 14.91
学校(其他) 4160.65万 2.23 118.50万 0.37 2.85
医院(其他) 2857.95万 1.53 73.34万 0.23 2.57
─────────────────────────────────────────────────
向业主提供服务(销售模式) 17.82亿 95.68 2.88亿 92.16 16.14
向非业主提供服务(销售模式) 7820.58万 4.20 2410.36万 7.73 30.82
其他业务(销售模式) 225.90万 0.12 34.84万 0.11 15.42
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业基础服务(产品) 8.14亿 89.03 1.25亿 77.24 15.41
物业增值服务(产品) 7258.91万 7.94 2941.29万 18.12 40.52
非业主增值服务(产品) 1261.46万 1.38 439.08万 2.70 34.81
其他(产品) 999.73万 1.09 -185.20万 -1.14 -18.53
─────────────────────────────────────────────────
国内(地区) 9.08亿 99.33 1.57亿 96.99 17.35
其他业务(地区) 112.07万 0.12 -12.10万 -0.07 -10.80
─────────────────────────────────────────────────
住宅(其他) 4.51亿 49.39 7188.65万 44.28 15.93
办公(其他) 1.51亿 16.53 3529.88万 21.74 23.38
商业(其他) 1.09亿 11.91 2299.58万 14.16 21.12
产业园区(其他) 7616.29万 8.34 930.10万 5.73 12.21
公众(其他) 3752.45万 4.11 455.79万 2.81 12.15
环卫(其他) 3353.98万 3.67 599.75万 3.69 17.88
学校(其他) 1971.39万 2.16 39.47万 0.24 2.00
其他(其他) 1684.07万 1.84 649.99万 4.00 38.60
医院(其他) 1383.02万 1.51 42.18万 0.26 3.05
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 18.03亿 99.87 2.71亿 99.90 15.04
其他业务(行业) 233.21万 0.13 27.37万 0.10 11.74
─────────────────────────────────────────────────
物业基础服务(产品) 15.94亿 88.28 2.10亿 77.30 13.17
物业增值服务(产品) 1.59亿 8.78 6993.41万 25.76 44.09
资产管理服务(产品) 2690.89万 1.49 -1302.79万 -4.80 -48.41
非业主增值服务(产品) 2368.91万 1.31 445.56万 1.64 18.81
其他业务(产品) 233.21万 0.13 27.37万 0.10 11.74
─────────────────────────────────────────────────
杭州市(地区) 8.35亿 46.26 1.31亿 48.36 15.72
江苏省(地区) 3.72亿 20.62 5988.70万 22.06 16.09
浙江省（除杭州市）(地区) 3.36亿 18.60 4412.21万 16.25 13.14
上海市(地区) 1.01亿 5.59 1815.07万 6.69 17.99
河南省(地区) 3959.00万 2.19 59.88万 0.22 1.51
安徽省(地区) 2948.65万 1.63 114.93万 0.42 3.90
江西省(地区) 1952.07万 1.08 314.54万 1.16 16.11
陕西省(地区) 1395.45万 0.77 404.49万 1.49 28.99
重庆市(地区) 1381.99万 0.77 110.66万 0.41 8.01
湖北省(地区) 1193.55万 0.66 96.03万 0.35 8.05
山西省(地区) 863.24万 0.48 259.26万 0.95 30.03
四川省(地区) 860.46万 0.48 154.15万 0.57 17.91
其他省(地区) 823.88万 0.46 244.97万 0.90 29.73
湖南省(地区) 510.20万 0.28 16.70万 0.06 3.27
其他业务(地区) 233.21万 0.13 27.37万 0.10 11.74
─────────────────────────────────────────────────
医院(其他) 8.86亿 49.05 1.46亿 53.42 16.49
住宅(其他) 2.93亿 16.20 5328.04万 19.49 18.21
其他(其他) 2.14亿 11.84 3403.02万 12.45 15.92
办公(其他) 1.34亿 7.41 1487.97万 5.44 11.12
公众(其他) 7817.47万 4.33 1436.03万 5.25 18.37
产业园区(其他) 6304.88万 3.49 909.39万 3.33 14.42
环卫(其他) 4629.26万 2.56 -37.68万 -0.14 -0.81
商业(其他) 4079.36万 2.26 105.07万 0.38 2.58
学校(其他) 3578.19万 1.98 102.80万 0.38 2.87
─────────────────────────────────────────────────
向业主提供服务(销售模式) 17.28亿 95.69 2.81亿 103.42 16.25
向非业主提供服务(销售模式) 7548.54万 4.18 -954.72万 -3.52 -12.65
其他业务(销售模式) 233.21万 0.13 27.37万 0.10 11.74
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业基础服务(产品) 7.92亿 89.03 1.18亿 75.99 14.89
物业增值服务(产品) 6444.82万 7.25 2977.11万 19.19 46.19
其他(产品) 1276.75万 1.44 562.36万 3.63 44.05
非业主增值服务(产品) 1107.68万 1.25 184.57万 1.19 16.66
其他(补充)(产品) 930.18万 1.05 193.19万 --- 20.77
─────────────────────────────────────────────────
国内(地区) 8.79亿 98.84 1.55亿 98.61 17.62
其他(补充)(地区) 930.18万 1.05 193.19万 1.23 20.77
其他业务(地区) 98.08万 0.11 25.68万 0.16 26.19
─────────────────────────────────────────────────
住宅(其他) 4.19亿 47.12 8188.18万 52.14 19.54
办公(其他) 1.58亿 17.81 2601.07万 16.56 16.42
商业(其他) 1.14亿 12.86 2515.10万 16.02 21.99
产业园区(其他) 5991.62万 6.74 648.83万 4.13 10.83
环卫(其他) 3872.35万 4.35 664.69万 4.23 17.17
公众(其他) 3206.21万 3.61 514.81万 3.28 16.06
学校(其他) 2069.37万 2.33 105.52万 0.67 5.10
其他(其他) 1887.57万 2.12 229.45万 1.46 12.16
医院(其他) 1791.23万 2.01 43.29万 0.28 2.42
其他(补充)(其他) 930.18万 1.05 193.19万 1.23 20.77
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售1.06亿元，占营业收入的5.71%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 10624.93│ 5.71│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购2.61亿元，占总采购额的16.86%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 26131.73│ 16.86│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2025-12-31
●发展回顾:
一、报告期内公司从事的业务情况
公司成立于1994年，是一家市场化运营的物业服务企业，现为中国物业管理协会副会长单位、浙江省物
业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七
色花”价值观和“人文服务、智慧管理”的服务理念，以“一体两翼生态+科技”战略为引领，以物业管理
服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手
段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命
周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。
物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客户提供物业
服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合
管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续
提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括
多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城
市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项
目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满
意。
物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中C、B、G端业主不同需求，打
造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善增值服务全链。社区生活服务板块，覆盖业主
老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱全生活场景，链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务
中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服
务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。
企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府
客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提
升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。
资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下全资子公司悦郡商
管，以轻资产模式为主导，打通存量资产服务产业链，致力于为各类业主方提供全方位解决方案，践行“城
市更新”与“存量不动产运营”的初心。
产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空间赋能，助力产业升
级，实现资产的升值；陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运
营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。
住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅致、完善、有品位的
居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，打造“城市生活
家”。
非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。
案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管
理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。
顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。
1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型
等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。
2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，
向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。
二、报告期内公司所处行业情况
报告期内，物业行业在复杂多变的环境中持续发展步入关键转型期，行业规模扩张转向提质增效、精细
化运营。在市场与政策双重驱动下，数字化、智慧化加速渗透，服务向社区增值等多元领域延伸，市场竞争
趋于理性，行业整体迈向高质量发展。
1、政策端多维赋能提供转型引导
2025年，物业行业在政策端迎来诸多变革与机遇，从国家顶层设计到地方具体举措，均对行业发展产生
深远影响。2025年中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《提振消费专项行动方案》提出将物业服务纳
入鼓励外商投资目录，为行业引入外资、拓展国际化空间创造条件。此外，服务融合成为政策引导的重要方
向。此前，国务院印发的《关于促进服务消费高质量发展的意见》，倡导“物业服务+生活服务”模式，养
老、托育、餐饮、家政等业态与物业加强融合。中央首个养老服务纲领性文件明确“社区+物业+养老服务”
路径，要求将社区养老服务纳入城市一刻钟生活圈，为物业企业开辟社区服务新场景。
市场规范方面，各地同步完善维修资金使用、车位管理、物业退出等细则，破解行业治理顽疾，推动行
业从“价格竞争”向“价值竞争”转型。
2、市场端告别高速增长，聚焦质效提升
伴随房地产市场从增量开发步入存量经营时代，物业行业告别规模高速扩张阶段，迈入提质增效的调整
期。据中指研究院的数据，截至2024年底，全国物业管理行业管理面积为314.14亿平方米，预计到2029年将
增长至近380亿平方米，行业总营收规模已突破1.7万亿元，超越部分传统服务业，彰显出强劲的发展潜力；
但行业增速明显放缓，百强企业管理面积均值同比增速为2.18%，营收增速也降至5%以内，“存量时代”特
征愈发显著，全面迈向质量与效益并重的新发展路径。
行业格局加速优化，许多企业退出低密度、高协调成本的项目，聚焦核心城市群，从追逐管理面积的“
量变”转向深耕服务价值的“质变”。头部企业放缓外拓步伐，深耕在管项目提效，中小企业生存压力加剧
，行业洗牌提速，整体朝着精细化运营、差异化服务的方向迈进，构建存量时代的核心竞争优势。
3、服务端提升品质多点发力
2025年，物业企业在服务品质提升上积极作为，多维度探索突破路径，力求在“存量时代”契合业主不
断升级的需求。服务模式创新上，“弹性定价”机制开始推行，物业企业提供详细服务清单，打破传统固定
收费模式，业主按需选择并定价，既化解“质价不符”质疑，又为企业提供高品质服务奠定经济基础。同时
，物业企业不断拓宽服务边界，将服务从维修、保洁等基础刚需，向新婚布置、宠物投喂、社区养老等多元
场景延伸，打造更贴合需求的服务体系。
科技应用为服务品质提升提供了有力支撑，AI摄像头、智能传感器、智慧服务平台等数字化设备应用，
实现小区安全、设施设备运行的实时监测与高效管理。借助智能巡检设备、AI客服、数字维保系统等工具，
物业服务实现从被动转向主动预判、前置处置，提升了服务响应速度和质量。
尽管客户满意度行业均值受部分物业企业低价竞争策略影响，但标杆企业依托智能化技术赋能、多元化
增值服务布局，客户满意度仍维持高位水平。
三、经营情况讨论与分析
2025年，公司主动寻求战略升级，积极布局新兴赛道，持续夯实“住宅、商写、城市服务”全业态发展
，全面推进战略落地。
报告期内，公司实现营业收入186228.66万元，实现归属于母公司净利润为9924.96万元，同比上升353.
09%.实现扣非归母净利润4546.96万元，较去年同期上涨11.36%。
（一）战略升级深耕拓新局
近年来，随着人工智能、具身智能技术的快速发展，叠加政策对AI科技发展、智慧化应用等方面的大力
支持，物业服务场景正成为AI科技技术落地的重要场景。基于此，公司主动寻求战略升级，以“一体两翼生
态+科技”战略为引领，以物业基础服务为一体，生态和科技为两翼，凭借基础服务筑牢发展根基，生态业
态拓展服务边界，科技赋能驱动创新发展，将人工智能、具身智能等前沿技术深度融入物业服务全链条，推
动一体两翼业务的深度融合，实现公司高质量发展。
1、“一体”——物业基础服务
报告期内，公司持续完善市场拓展组织架构，积极优化项目布局。全年新签项目92个，新签面积1141.5
9万平方米。从业态结构看，新签面积中住宅项目占比10.61%，商写项目占比60.61%，城市服务项目占比28.
78%，其中商写项目面积占比较上年同期提升22个百分点。从区域布局看，新签面积中江浙沪区域占比76.15
%，较去年下降16个百分点。新签项目业态与区域结构的变化，主要系公司主动加大江浙沪区域外非住业态
的拓展力度所致。
截至报告期末，公司总签约项目681个，总签约面积9000.74万平方米。业态分布上，住宅项目占比60.6
3%，商写项目占比28.09%，城市服务项目占比11.28%；区域分布上，江浙沪区域面积占比84.69%，较上年度
微降0.89个百分点，主要受新签项目区域结构变化影响。目前公司已完成住宅、商写、城市服务三大领域全
业态布局，覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、场馆、市政环卫等各类业态。
年内，公司新签多个代表项目，商写领域，公司成功签约中国移动通信集团浙江有限公司湖州全域，以
及嘉兴、台州、杭州部分标段物业服务项目，浙盐杭州食盐配送有限公司杭配大楼园区、冠山数智产业园、
各类物流园区等项目；城市服务领域，成功签约常熟文旅景区、龙游河生态公园三期、朗城村环卫、灵山景
区等项目；住宅领域，成功签约维港名苑、尚璟名筑、温岭峻岭山庄、万年乐享城等项目。
2、“两翼”——多元增值生态
（1）物业增值服务
报告期内，公司持续深化专业企业服务能力，通过建立企业保洁标准化操作流程（SOP），提供定制化
解决方案，确保流程科学高效；同时上线石材养护、高空幕墙清洗、空气治理等专项服务，精准适配客户多
元需求。
在便民生活与房务服务方面，公司上线自营洗衣缝纫店“净邻衣舍”，开业5个月已服务业主3000余位
，完成衣物清洗超10000件；全资子公司乐勤楼宇推出“第三方查验咨询服务”产品，打造多场景查验解决
方案，全年通过市场化竞争获取业务28项；培育“无人机”房屋外立面安全评估服务，已取得民用无人驾驶
航空器运营合格证，并成功中标蒋村花园等项目，服务面积超百万方。
新零售与供应链板块，公司打造全新品牌“寻山邻”，深入源头产地，通过全链路品控为用户探寻优质
产品；持续加强“悦享供应链”体系建设，依托知味观、良品铺子、周黑鸭、采芝斋、船牌、UUKI等优质品
牌，以“供应链服务+新零售”双线协同，对内深耕私域运营，对外输出供应链能力与高附加值产品，不断
增强企业核心优势。
（2）资产管理服务
报告期内，公司住宿运营板块多举措降低整体租赁成本，目前在管3个长租公寓项目，管理公寓套数598
套，出租率85%；产商运营板块以轻资产运营为主，打造“物业服务+资产运营”一体化模式，成功签约文鸿
顾问咨询、之江未来社区顾问咨询项目。
2、“两翼”——科技投资落地
报告期内，公司为深化科技端“NacityRobotics”战略落地，投资云象机器人。本轮投资由南都物业领
投，杭州高新金投控股集团有限公司下属伍零伍零基金跟投。投资完成后，公司将成为云象机器人最大的机
构股东与产业方股东。通过投资云象机器人，公司与云象机器人双方可形成“研发+应用”生态协同。一方
面，公司可深度参与云象机器人的产品设计、技术研发、实地测试等重要环节，从自身需求出发定制化功能
型机器人产品，在降本增效的同时优化服务流程，提升服务满意度；另一方面，云象机器人可依托公司全业
态的应用场景，根据场景实际运行数据，加速产品迭代与技术升级，并不断构建“算法+硬件+场景”的闭环
生态，推动人工智能、机器人技术在智慧物业场景的规模化应用。
5月，公司为进一步拓宽人工智能及具身智能领域的产业布局并提升综合竞争力，联合浙大网新（60079
7.SH）、景业智能（688290.SH）、浙江赛智伯乐股权投资管理有限公司共同设立“赛智助龙基金”，基金
主要关注人工智能、机器人、具身智能等领域，重点支持浙大系、“六小龙”生态圈企业及AI、具身智能等
优质创业项目，和上市公司从事相关业务、上下游有产业协同的创新企业发展，促进各方相互赋能，重点打
造浙大系人工智能+具身智能产业链。
6月，“赛智助龙基金”正式启动投资，首个投资项目为杭州云深处科技有限公司。
10月，公司完成对境智具身智能科技（北京）有限公司的投资。通过本次投资合作，公司将依托在物业
服务场景中的广泛布局，为境智具身的技术迭代与产品优化提供真实的落地环境和应用反馈。这种“技术+
场景”的协同模式，不仅有助于加速具身智能在物业领域的应用探索，也进一步体现了公司以实际场景推动
技术落地的长期投资逻辑。
（二）精益服务品质筑牢安全
公司围绕服务品质提升，持续开展专项与精细化运营。报告期内，在专项提升方面，开展“好房子、好
服务、好邻里”品质专项提升行动，梳理三好服务清单，推动各项目对标落地整改；同时围绕供应商招标、
服务方案优化等，实施集约型保绿一体化管理，覆盖五大区域63个项目。在标准建设与国际认证方面，参与
制定国家标准《智慧城市基础设施·连接城市和城市群的快速智慧交通》，并通过ISO41001设施管理体系认
证，接轨国际认证体系。在客户体验与服务深耕方面，持续开展“我为业主做件事”“聆听计划”“美颜计
划”“守卫计划”，梳理服务品质提升项，聚焦项目“常新、常绿、常亮”，完善服务细节，提升业主满意
度。此外，公司将项目的安全平稳运营放在首位，积极开展“百日安全检查行动”，组织专业团队对消防设
施、电气设备、公共区域等进行全面排查，对发现的问题及时整改，确保项目在安全方面无死角、无盲区。
（三）数智赋能强企精进人才力
公司立足行业深度转型期，以数智化、效能化、价值化为导向，通过组织优化、数智化赋能、学习型组
织建设及文化凝聚，扎实推进人才力建设，为公司高质量发展筑牢根基。
报告期内，公司以数智化转型为引擎，全面推进组织与人力资源体系升级。在组织效能方面，推进架构
扁平化，精简管理层级，推行项目集群化管理，构建“资源共享、专业协作、责任共担”的管理体系，实现
属地项目集约化运营。依托数智技术强化资源统筹、数据赋能与风险管控能力，组织效能整体提升。在人才
发展方面，上线数智化学习平台，形成覆盖员工全职业周期的“线上+线下”学习网络，通过直播课堂、专
题研习、技能比武、专项赋能等方式沉淀业务实战经验，推动知识资产向服务能力转化。落地管家带教、师
徒带教机制，针对管理层开展“服务提质增效”专题培训及管理读书会，加速人才成长。坚持价值化导向，
推行差异化考核与动态管理机制，实现业务成果与团队激励深度联动，激发一线活力。紧跟市场趋势，引进
年轻复合型人才，优化人才梯队结构，推进职业技能等级认定，提升关键岗位专业素养与持证率。在文化驱
动方面，畅通员工沟通渠道，通过高管接待日、恳谈会、满意度调研等机制倾听员工心声，推动员工发展需
求与组织目标深度融合。举办“西溪福行”等特色文化活动，营造积极的组织氛围。报告期内，公司获评“
智联招聘年度优选雇主”及“杭州市物业行业雇主典范”奖项。
（四）数智聚力赋能内控提效
公司持续推进内部管理协同升级，完成人力、财务、采购三大共享服务体系的深化应用，打通数据壁垒
，实现资源统筹调度与高效协同；同时构建数字化管理协同，以数据中台为基座，打通全业务链条，实现跨
域协作与智能决策的闭环落地，驱动资源全域优化和多业务主体共生发展。此外，集采商城的上线以图形化
交互方式引导项目采购，并对供应商货品铺排进行集中管理，替代了原流程审批的采购管理模式，有效提升
了采购效率，降低了管理成本。
对客服务方面，公司持续提升智慧便捷水平。升级访客管理智慧化全场景服务，实现客户自助邀约、访
客快速通行的服务闭环；完善缴费渠道，新增智能POS机、扫码盒子等应用能力，为客户提供多元便捷的体
验。
四、报告期内核心竞争力分析
公司成立于1994年，2018年上市成为首家登陆A股市场的物业服务企业。深耕物业服务行业三十余年，
公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织管理优势及智慧服务优势等核心竞争力。
（一）机制优势
公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市
场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会
公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需
求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。
（二）品牌优势
公司作为首家登陆A股的物业服务企业，已通过职业健康管理体系、质量管理体系、环境管理体系、企
业诚信管理体系、商品售后服务评价认证、SA8000社会责任管理体系、污水和垃圾处置、公共卫生及其他环
境保护服务、合规管理体系、生活垃圾分类服务能力认证、资产管理体系、反贿赂管理体系、物业服务认证
、食品安全管理体系、HACCP危害分析与关键控制点认证、信息安全管理体系、信息技术服务管理体系、能
源管理体系、设备维护保养服务认证、园林绿化养护服务认证等一系列体系认证，多年来公司一直侧重于品
质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。
公司凭借较强的品牌影响力、不断提升的综合实力，自2018年起持续入围全国物业服务企业综合实力前
二十强。报告期内，公司荣获杭州物业管理协会、中国指数研究院、克而瑞物管、中物研协、中物智库等组
织评选的“2025中国物业服务综合实力百强企业”第12名、“2025中国物业服务企业综合实力20强”第18名
、“2025中国物业服务企业品牌价值100强”“2025中国物业品牌影响力百强企业”“2025中国物业高品质
服务力百强企业”等荣誉，同时，公司旗下控股子公司江苏金枫物业服务有限责任公司获“2025中国物业服
务企业综合实力100强”第57名，浙江中大普惠物业有限公司获“2025中国物业服务企业综合实力100强”第
68名。公司多年来坚持诚信经营、品质为基的品牌形象，积极履行社会责任，近年来获评浙江省市场监督管
理局评定的浙江省AAA级“守合同重信用”企业、西湖区人民政府颁发的“西湖区政府质量奖”、中共杭州
市委创建“平安杭州”领导小组颁发的杭州市“平安示范单位”、杭州市人力资源和社会保障局颁发的“杭
州就业援助公益示范企业”、西湖区古荡街道办事处颁发的“2025年度古荡街道经济高质量发展突出贡献企
业”、中物研究院颁发的“2024中国物业社会责任贡献领军企业”等多项荣誉，连续多年被浙江省住房和城
乡建设厅评为浙江省物业服务企业信用等级AAA。
公司在业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业
服务企业等称号，目前为浙江省物业管理协会会长单位，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。
（三）全业态服务优势
通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区、学校、医
院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态的专业服务能力。2024年4月，公司在三十周年之际，推
出“南都嘉寓”“南都云邸”“南都联行”“南都城服”四大业态子品牌，并发布各个业态的标准化服务手
册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获得行业协会等机
构认可，近年来荣获“2025中国物业城市服务企业TOP10”“2025中国公建物业服务领先企业”“2025中国
行政办公物业服务领先企业”“2025中国产业园区物业服务企业TOP20”“2024中国写字楼物业服务领先企
业”“2022中国交通枢纽物业服务领先企业”“2020中国特色物业服务领先企业-保障房服务”等多项荣誉
。
近几年公司加快全国化布局，已完成向全国性城市综合运营商转型，通过战略牵引，将美好生活的外延
扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓宽服务业态类型，形成了细分品类专业化的服
务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量资产管理、餐饮服务等业务独立运行，提供更
加标准化、专业化、精细化的服务，荣获克而瑞物管、中物研协评选的“2025中国物业增值服务运营领先企
业”。
（四）组织管理优势
优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系统，制定自身
管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、智慧和相对稳定的组织管理体系，强调跨部门
之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定
标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范
化。
公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源规划，建立
人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和精神奖励。
（五）智慧服务优势
公司根据战略规划和长远发展，通过外部合作和自主开发建立了大数据平台，通过智能设施设备引入、
移动互联网应用，打造以实现多种生态设计理念和各类场景应用的智慧服务平台，同时不断完善和改良各种
设施设备传感设备，可全天候地对设施设备的运行情况进行监管，通过智慧车管、智慧消防、远程监控等技
术手段提高项目管理效率与经济效益。凭借在设施管理领域的专业实力及物业数字化建设，公司荣获克而瑞
物管、中物研协、中物智库评选的“2025中国物业FM设施管理领先企业”“2025中国物业智慧物业服务领军
企业”。公司自主研发的社区生活服务平台，已推出面向住宅社区客户的终端“悦嘉家”、面向园区企业客
户的终端“悦园区”、面向物业企业员工的终端“悦服务”三大APP，目前已应用于旗下各个物业项目，并
迭代至7.0版本，实现业主、员工、企业需求数据的融合互联，不断驱动管理进阶及服务提质增效。旗下全
资子公司悦都科技获“国家高新技术企业”认定，通过智慧化平台实现对园区的人、财、物、事等重要指标
日常运行的监测及资源的综合调度，实时、可视化掌握各系统运行状态，结合大数据与AI技术，为运营提供
决策分析依据，有效赋能智慧园区建设。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入186228.66万元，同比上升3.15%；实现营业成本155030.82万元，同比上
升1.06%；实现归属于母公司净利润为9924.96万元，同比上升353.09%，总资产为264865.65万元，同比上升
8.15%，其中归属于母公司所有者权益为119087.71万元，同比上升9.04%。
●未来展望:
(一)行业格局和趋势
在政策强引导、市场需求升级与行业自我革新的三重驱动下，物业行业历经从权责归位到标准重塑、从
模式创新到秩序规范的变革，行业格局加速优化，迈入以“服务为本、品质为核、多元融合、良性竞争”为
核心的高质量发展时期。
行业马太效应持续加剧，规范化、高品质成为物业企业立足的核心门槛。一方面，头部企业凭借品牌优
势、标准化服务体系、全业态运营能力及资本实力，进一步抢占市场份额，尤其是在政策推动的物业服务质
量提升行动中，头部企业更易获得优质项目，形成规模与品质的双向壁垒；另一方面，缺乏标准化服务能力
、依赖低价内卷的中小企业，将因无法满足国家标准与业主需求逐步退出市场，而聚焦区域深耕、特色服务
的中小企业，有望通过差异化竞争在细分赛道站稳脚跟。同时，随着城市服务、智慧园区、养老社区等业态
的兴起，物业服务的应用场景不断拓展，多元业态融合的综合型服务企业将成为市场主流。
政策导向将引领物业发展方向。2026年3月“十五五”规划纲要发布，将物业服务纳入房屋全生命周期
安全管理制度，改变其以往作为房产交付“附属品”的定位，推动服务融入建筑设计、建设、运维全流程，
同时鼓励创新社区集成服务模式，促进物业与家政、快递等业态融合，聚焦智慧养老、到家服务等领域培育
民生服务新增长点。针对行业低价内卷等痛点，“十五五”规划建议提出整治“内卷式”竞争，构建优质优
价的良性市场秩序。2026年2月公示的《住宅物业服务规范》国家标准，则补齐了全国统一服务标准短板，
明确基础服务内容、流程与量化指标，有效解决合同模糊、权责不清等问题，为行业监管提供依据，推动物
业服务从“有”向“优”质变，匹配群众对美好生活的需求。
多元融合发展，社区集成服务打开价值新空间。政策鼓励物业创新社区集成服务模式，推动与家政、快
递、养老等业态深度融合，聚焦全民健康、智慧养老、到家服务等民生刚需培育新增长点，物业服务将从传
统的“四保一服”，升级为覆盖居民生活全场景的综合服务体系，增值服务成为企业盈利结构优化的核心抓
手，品牌化、规模化的服务模式将成为行业发展主流。
(二)公司发展战略
公司秉持“深耕服务、生态赋能、智创未来”理念，以“一体两翼生态+科技”为战略引领。一体为物
业基础服务，以全业态布局筑牢发展根基，涵盖住宅、商写、城市服务三大领域，并通过“南都嘉寓”“南
都云邸”“南都联行”“南都城服”四大业态子品牌及标准化服务手册，系统构建全业态管理体系。生态翼
聚焦物业服务核心场景，构建“产品链+产业链”双轮驱动的生态服务体系，产品链通过集成化供应链平台
和双轨服务模式打通最后100米生活服务，产业链则以物业管理为基础，延伸至资产运营与综合设施管理，
实现空间价值延伸。科技翼以投资引领围绕机器人、具身智能等产业链进行全栈布局，同时通过数智化平台
建设提升运营效能与服务品质，推动公司高质量发展。
(三)经营计划
2026年，公司将锚定经营指标、夯实管理根基、创新运营模式，以标准化规范服务流程、以数字化赋能
业务落地、以专业化强化团队战力，筑牢服务品质、深化智能应用，保障全年经营任务高效落地、稳步达成
。
1、三驱赋能稳拓市场
市场拓展工作将以完成公司下达的年度市拓指标为核心目标，围绕信息建设、专班管控、职能赋能三大
方向系统推进。信息建设方面，搭建全流程数字化管理闭环，实施市场信息“星火计划”，构建网格化基础
信息库，为精准拓盘提供数据支撑。专班管控方面，成立住宅、商写（金融）、公建三大专班，专项推进项
目立项、执行投标、业绩达成及续聘协同等关键环节，为投拓全流程保驾护航，确保指标有效落地。职能赋
能方面，加强市场营销培训演练，通过创新理念、实战踏勘、工具运用、行业交流等多维度内外训，持续提
升团队专业能力，为达成拓展目标提供有力保障。
2、深耕生态服务致远
多元增值服务方面，将以“企业服务全生命周期深化”为主线，围绕企业服务、专业工程、零售供应链
三大板块协同推进。家庭服务方面，依托“悦嘉家”平台优化线上推广，结合入户维修业务开展面对面服务
转化，通过微改家业务提供从上门勘察到施工监管的全流程服务，打造“房帮快”品牌口碑。专业工程方面
，推进弱电工程业务向半自营、全自营模式进阶，强化成本控制与过程监管，打造高利润产业。洗衣业务方
面，推进“净邻衣舍”拓店计划，通过管家赋能与全员营销实现营收有效增长。零售业务方面，深化“寻山
邻”品牌建设，整合头部供应商资源，面向大客户、物业渠道及礼品市场拓展，构建从产品选品、仓储物流
到售后客服的全链路能力。通过各项业务的流程再造与服务升级，持续深化客户关系，提升品牌价值与复购
粘性。资产管理方面，全面梳理存量资产组合，通过系统性优化与分类施策，持续提升资产质量。创新推出
灵活日租服务，以出租率为核心目标，推动存量资产实现保值增值。以紫金港云谷中心项目为试点，积极探
索物业与招商运营一体化管理模型，形成可复制、可推广的运营范式。同步推进产业招商与企业服务标准化
流程建设，健全集采管控机制，着力打造商业办公产业资源平台，提升资源整合与服务效能。结合品牌输出
与顾问咨询业务，拓展轻资产发展路径，构建多元化收益结构，为集团可持续发展注入新动能。
3、数智赋能深耕服务
以价值为导向，聚焦标准建设与数智赋能两大方向，持续夯实运营管理基础。标准建设方面，进一步完
善服务标准化体系，细化各业态服务场景的操作规范与质量标准，推进服务专家认证机制，打造专业人才梯
队；同时开展“十项全能”培训，覆盖一线关键岗位，提升全员服务能力与执行水平。数智赋能方面，着力
构建系统化数据报表平台，实现运营数据的精准采集、分析与可视化呈现，为管理决策提供有力支撑；加强
系统培训赋能，推动数字化工具在项目一线的深度应用，提升工作效率与响应速度。通过标准化与数字化的
深度融合，推动运营管理向精细化、智能化迈进。
4、深耕人才锻造骨干
面对行业存量竞争环境，公司坚持“以价值创造为核心”的人力资源战略，将“人才力”建设作为驱动
公司长期可持续发展的关键引擎。2026年，公司将围绕“精益组织、人才焕新、科技赋能”三大主线，着力
构建有能力、有担当、有未来的高素质人才队伍。
精益组织方面，公司深化组织效能提升行动，推进组织扁平化调整与编制优化，严控总部及后台人员规
模，提升组织运营效率，将资源持续向一线服务端倾斜，以支撑服务提质，保障核心业务竞争力稳步提升。
人才焕新方面，以“年轻化与专业化”重塑核心服务力，聚焦打造兼具专业技能、多元背景与年轻活力
的高潜力、高素质创新型人才队伍。重点优化项目经理、核心管家等关键岗位人才结构，按计划引入一定比
例高潜青年人才，为组织发展注入全新活力。同时构建系统化人才培养培训体系，围绕岗位胜任力打造分层
分类的培训课程，强化一线服务、运营管理等核心能力赋能，搭配高标准绩效管理与市场化人才发展机制，
激活个体潜能。此外，深化推进企业文化建设，以文化凝聚团队共识、激发组织活力，推动形成躬身入局、
协同奋斗的组织文化氛围，持续锻造高素质、高活力、高专业度的服务团队。以专业能力与文化软实力双轮
驱动，赢得客户长期信赖，为公司经营发展筑牢坚实人才根基，夯实可持续发展的组织保障。
5、数字化创新升级
数字化工作将以价值创造为核心，通过数字化手段赋能业务，实现高效运营与管理提升。数字建设方面
，重点推进市拓管理平台、AI客服满意度系统、网格绩效管理、AI车辆违停及数据报表五大项目。培训赋能
方面，分岗位开展系统深度培训，并于二至三季度举办AI应用大赛，激发全员创新活力。品质强基方面，完
成多个标杆项目打造，综合大检查整改率不低于95%，成立集团小组强化项目续聘保盘。同时，推进国家高
新技术企业复审及新总部大楼装修等专项工作，为数字化运营提供有力支撑。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济风险
宏观经济的不稳定会影响业主的支付能力和意愿，在经济下行期间，业主收入减少，可能会优先削减非
必要支出，物业费的支付意愿和能力下降，会一定程度影响企业收缴率，影响企业的现金流和盈利能力。同
时，经济波动还可能导致物业企业相关方（如房地产开发商）的支付能力受到影响，进一步影响物业企业的
应收账款回收。
2、政策法规风险
政府政策的调整可能对物业行业产生影响。例如，物业费定价机制的调整、服务质量标准的提高、行业
监管的加强等，都可能增加物业企业的运营成本和合规风险。一些地方政府可能会出台限制物业费上涨的政
策，或者对物业企业的服务标准提出更高要求，这将对物业企业的盈利能力和运营模式带来影响。
3、市场竞争风险
受房地产环境影响，房地产市场从增量市场向存量市场转变，物业行业的竞争也会更加激烈。一方面，
更多的企业可能会进入这一领域，争夺市场份额，物业企业获取新项目的难度加大。企业间为了争夺市场份
额，可能会陷入价格战，影响行业的整体利润水平；另一方面，多数存量项目在拓展过程中可能面临信息不
对称、评估不准确等风险，导致企业承接的项目质量不佳，影响企业的盈利能力和市场声誉。
4、成本上升风险
随着劳动力成本的增加、物资价格的上涨以及服务标准的提高，物业企业的运营成本不断上升。物业属
于劳动密集型行业，人力成本是物业企业的主要支出之一，劳动力市场的供需变化和最低工资水平的上涨会
直接增加企业的成本负担。同时，清洁用品、维修材料等物资价格的波动也会对企业的成本控制产生影响。
5、安全责任风险
物业企业承担着保障物业区域安全的责任，包括防火、防盗、公共区域安全等。一旦发生安全事故，如
火灾、盗窃、高空坠物等，企业可能会面临业主的索赔和监管部门的处罚，这对企业的财务状况和市场形象
都会造成不利影响。
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
|