经营分析☆ ◇603506 南都物业 更新日期：2025-05-03◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
基础物业服务、案场服务、增值服务
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 18.03亿 99.87 2.71亿 99.90 15.04
其他业务(行业) 233.21万 0.13 27.37万 0.10 11.74
─────────────────────────────────────────────────
物业基础服务(产品) 15.94亿 88.28 2.10亿 77.30 13.17
物业增值服务(产品) 1.59亿 8.78 6993.41万 25.76 44.09
资产管理服务(产品) 2690.89万 1.49 -1302.79万 -4.80 -48.41
非业主增值服务(产品) 2368.91万 1.31 445.56万 1.64 18.81
其他业务(产品) 233.21万 0.13 27.37万 0.10 11.74
─────────────────────────────────────────────────
杭州市(地区) 8.35亿 46.26 1.31亿 48.36 15.72
江苏省(地区) 3.72亿 20.62 5988.70万 22.06 16.09
浙江省（除杭州市）(地区) 3.36亿 18.60 4412.21万 16.25 13.14
上海市(地区) 1.01亿 5.59 1815.07万 6.69 17.99
河南省(地区) 3959.00万 2.19 59.88万 0.22 1.51
安徽省(地区) 2948.65万 1.63 114.93万 0.42 3.90
江西省(地区) 1952.07万 1.08 314.54万 1.16 16.11
陕西省(地区) 1395.45万 0.77 404.49万 1.49 28.99
重庆市(地区) 1381.99万 0.77 110.66万 0.41 8.01
湖北省(地区) 1193.55万 0.66 96.03万 0.35 8.05
山西省(地区) 863.24万 0.48 259.26万 0.95 30.03
四川省(地区) 860.46万 0.48 154.15万 0.57 17.91
其他省(地区) 823.88万 0.46 244.97万 0.90 29.73
湖南省(地区) 510.20万 0.28 16.70万 0.06 3.27
其他业务(地区) 233.21万 0.13 27.37万 0.10 11.74
─────────────────────────────────────────────────
医院(其他) 8.86亿 49.05 1.46亿 53.42 16.49
住宅(其他) 2.93亿 16.20 5328.04万 19.49 18.21
其他(其他) 2.14亿 11.84 3403.02万 12.45 15.92
办公(其他) 1.34亿 7.41 1487.97万 5.44 11.12
公众(其他) 7817.47万 4.33 1436.03万 5.25 18.37
产业园区(其他) 6304.88万 3.49 909.39万 3.33 14.42
环卫(其他) 4629.26万 2.56 -37.68万 -0.14 -0.81
商业(其他) 4079.36万 2.26 105.07万 0.38 2.58
学校(其他) 3578.19万 1.98 102.80万 0.38 2.87
─────────────────────────────────────────────────
向业主提供服务(销售模式) 17.28亿 95.69 2.81亿 103.42 16.25
向非业主提供服务(销售模式) 7548.54万 4.18 -954.72万 -3.52 -12.65
其他业务(销售模式) 233.21万 0.13 27.37万 0.10 11.74
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业基础服务(产品) 7.92亿 89.03 1.18亿 75.99 14.89
物业增值服务(产品) 6444.82万 7.25 2977.11万 19.19 46.19
其他(产品) 1276.75万 1.44 562.36万 3.63 44.05
非业主增值服务(产品) 1107.68万 1.25 184.57万 1.19 16.66
其他(补充)(产品) 930.18万 1.05 193.19万 --- 20.77
─────────────────────────────────────────────────
国内(地区) 8.79亿 98.84 1.55亿 98.61 17.62
其他(补充)(地区) 930.18万 1.05 193.19万 1.23 20.77
其他业务(地区) 98.08万 0.11 25.68万 0.16 26.19
─────────────────────────────────────────────────
住宅(其他) 4.19亿 47.12 8188.18万 52.14 19.54
办公(其他) 1.58亿 17.81 2601.07万 16.56 16.42
商业(其他) 1.14亿 12.86 2515.10万 16.02 21.99
产业园区(其他) 5991.62万 6.74 648.83万 4.13 10.83
环卫(其他) 3872.35万 4.35 664.69万 4.23 17.17
公众(其他) 3206.21万 3.61 514.81万 3.28 16.06
学校(其他) 2069.37万 2.33 105.52万 0.67 5.10
其他(其他) 1887.57万 2.12 229.45万 1.46 12.16
医院(其他) 1791.23万 2.01 43.29万 0.28 2.42
其他(补充)(其他) 930.18万 1.05 193.19万 1.23 20.77
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业管理服务(行业) 18.49亿 99.88 2.96亿 99.97 16.01
其他业务(行业) 222.83万 0.12 10.26万 0.03 4.61
─────────────────────────────────────────────────
物业基础服务(产品) 16.24亿 87.75 2.08亿 70.26 12.81
物业增值服务(产品) 1.69亿 9.11 8332.79万 28.14 49.44
资产管理服务(产品) 3280.92万 1.77 -117.63万 -0.40 -3.59
非业主增值服务(产品) 2309.20万 1.25 581.16万 1.96 25.17
其他业务(产品) 222.83万 0.12 10.26万 0.03 4.61
─────────────────────────────────────────────────
杭州市(地区) 8.41亿 45.46 1.48亿 50.11 17.64
江苏省(地区) 3.72亿 20.10 6227.16万 21.03 16.74
浙江省（除杭州市）(地区) 3.37亿 18.22 4042.55万 13.65 11.99
上海市(地区) 1.16亿 6.26 2660.94万 8.98 22.98
河南省(地区) 4072.61万 2.20 270.68万 0.91 6.65
安徽省(地区) 2979.30万 1.61 -97.62万 -0.33 -3.28
陕西省(地区) 2426.50万 1.31 625.96万 2.11 25.80
江西省(地区) 2047.89万 1.11 299.48万 1.01 14.62
四川省(地区) 2030.06万 1.10 100.42万 0.34 4.95
重庆市(地区) 1235.77万 0.67 106.00万 0.36 8.58
湖北省(地区) 1133.61万 0.61 31.76万 0.11 2.80
其他(地区) 1067.44万 0.58 117.76万 0.40 11.03
山西省(地区) 953.08万 0.51 405.55万 1.37 42.55
湖南省(地区) 482.56万 0.26 -15.22万 -0.05 -3.15
─────────────────────────────────────────────────
住宅(其他) 8.93亿 48.26 1.28亿 43.26 14.35
办公(其他) 2.89亿 15.61 5777.95万 19.51 19.99
商业(其他) 2.64亿 14.24 5699.39万 19.24 21.63
产业园区(其他) 1.24亿 6.69 1332.16万 4.50 10.76
环卫(其他) 8658.97万 4.68 1277.91万 4.31 14.76
公众(其他) 8507.20万 4.60 788.64万 2.66 9.27
其他(其他) 3829.40万 2.07 1568.45万 5.30 40.96
医院(其他) 2475.61万 1.34 -113.44万 -0.38 -4.58
学校(其他) 2444.05万 1.32 -12.29万 -0.04 -0.50
其他(补充)(其他) 2221.78万 1.20 484.16万 1.63 21.79
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
物业基础服务(产品) 8.28亿 88.97 --- --- ---
物业增值服务(产品) 6746.56万 7.25 --- --- ---
其他(补充)(产品) 1628.02万 1.75 --- --- ---
非业主增值服务(产品) 1217.57万 1.31 --- --- ---
其他(产品) 677.60万 0.73 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
国内(地区) 9.14亿 98.25 --- --- ---
其他(补充)(地区) 1628.02万 1.75 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
住宅(其他) 4.64亿 49.87 --- --- ---
办公(其他) 1.51亿 16.26 --- --- ---
商业 (其他) 1.11亿 11.89 --- --- ---
产业园区(其他) 6357.62万 6.83 --- --- ---
公众(其他) 4646.27万 4.99 --- --- ---
环卫(其他) 4273.13万 4.59 --- --- ---
其他(补充)(其他) 1628.02万 1.75 --- --- ---
学校(其他) 1320.65万 1.42 --- --- ---
医院(其他) 1250.28万 1.34 --- --- ---
其他 (其他) 982.32万 1.06 --- --- ---
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2024-12-31
前5大客户共销售1.04亿元，占营业收入的5.77%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 10412.66│ 5.77│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2024-12-31
前5大供应商共采购2.81亿元，占总采购额的18.31%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 28086.69│ 18.31│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
2024年迎来公司成立三十周年，在整体宏观经济环境变化、行业竞争加剧的背景下，公司坚持行稳致远
发展基调，秉持“创百年卓越服务企业”的愿景，坚定“让生活更美好”的使命，恪守“客户第一”的核心
价值观，围绕“一体两翼”融合发展，持续推进“住宅、商写、城市服务”全业态发展，深化“1+N”区域
布局，以“五有四力”行动，全面推进公司战略落地。
报告期内，公司实现营业收入180,547万元，归母净利润2,191万元，扣非归母净利润4,083万元。
（一）品牌换新服务升级
2024年4月，公司举办“三十而立初心如一”新质服务力发布会，焕新公司logo，提升公司品牌形象。
以美好生活为服务理念，公司推出四大子品牌。其中，围绕优质住宅服务推出“南都嘉寓”子品牌；以尊享
定制为服务理念，结合国际金钥匙和五星级酒店的服务模式，围绕高端住宅服务推出“南都云邸”子品牌；
围绕设施设备管理、资产运营、企业服务等商企全周期、全场景服务需求，推出“南都联行”子品牌；为城
市中的学校、医院、场馆、文旅、交通枢纽、街道等全场景提供解决方案和综合全域服务，推出“南都城服
”子品牌。公司发布住宅、办公、交通枢纽、医院等四大业态手册，精准定位不同业态客户的服务需求并持
续升级各业态服务产品，通过高品质服务夯实品牌根基，努力为客户创造更多价值，开启南都“新质服务力
时代”。结合当下实际和对行业未来趋势的研究判断，报告期内，公司提出了HDCS新质服务力模型，以人才
力为资源，以数字力为动力，以创造力为引擎，以标准力为保障，走高质量发展之路。
（二）“一体”——物业基础服务
1、长三角区域持续深耕
报告期内，公司持续深化市场拓展聚焦战略，由深耕长三角区域向江浙沪区域转变。全年新签项目100
个，新签约面积1040.47万方，其中江浙沪区域面积占比92.51%，较上年提升1.43个百分点。截至报告期末
，公司总签约项目690个，总签约面积8610.82万平方米，其中江浙沪区域面积占比85.58%，较上年度略有提
升。
2、全业态布局不断深化
公司已完成“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局，覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医
院、交通枢纽、文旅、场馆、市政环卫等各个业态。截止报告期末，公司总签约面积中，住宅项目占比65.1
7%，商写项目占比26.33%，城市服务项目占比8.50%；全年新签约面积中，住宅项目占比45.70%，商写项目
占比38.61%，城市服务项目占比15.69%，商写项目面积较去年同期提升3.71个百分点。
年内公司各业态新签多个代表项目，包括云尖信息新基地园区、卧龙智能制造研发基地、谷尚云创园等
园区项目；浦东机场航站楼酒店综合体、桃花湖公园等公建类项目；浙江海洋大学新城校区、芜湖市荟萃中
学等学校类项目；浙江省首批四大实验室之一的良渚实验室等医疗类项目；留风轩、瑞德广场等商办类项目
；枫吟丽都安置房、西山南区、北区、西山北区二期安置房、山长云兰府等住宅类项目。
（三）“两翼”——多元增值服务
1、物业增值服务
社区生活服务：报告期内完成“悦嘉家驿站”“悦市集”品牌化运作，通过建设运营“悦嘉家”驿站、
“悦市集”，解决业主日常生活需要，打造一站式悦嘉家生活服务平台。组织悦市集300余场，零星摆展180
0余场，悦嘉家子公司年内实现营收3,051万元。同时，公司积极参与适老化改造项目，乐勤楼宇和乐勤装饰
成为浙江省第一批合格供方，目前已入驻西湖区龙都大厦、华星公寓等多个项目。
企业增值服务：公司围绕非住宅业态，以乐勤系列专业公司为依托，整合外部合作资源，打造“乐勤企
服一站式商务体验服务商”。报告期末，公司以企业服务和房屋服务两大板块为抓手，在企业服务上，包含
开荒保洁、幕墙清洗、空调维保等多项业务，实现覆盖园区超100个，年内签约合同金额超千万，并加大业
务市场化拓展步伐，签约市场外拓项目超过10个；在房屋服务上，包含土建工程、园林绿化、消防维修、设
备维修、房修服务、入户改造等业务，年内实现总营收近千万元。同时，公司与西奥电梯战略合作，旨在电
梯维修、保养、更新、改造等电梯后服务市场发力。
2、资产管理服务
报告期内，公司住宿运营板块在管3个长租公寓项目，管理公寓套数598套，出租率81%。产商运营板块
通过“物业+产商运营”一体化模式承接项目，今年已签约云尖信息产业园项目；与桐乡市屠甸镇人民政府
战略签约，推动服务领域的深度合作；年内紫金港云谷中心总部大楼正式交付，启动园区招商运营工作。
（四）标准力行动助推品质提升
公司以标准化服务为基础，叠加定制化服务内容，以期为客户提供更加精准、更高品质的服务体验，建
立了“三全+641保障”产品体系，即全业态、全场景、全生命周期的产品，并通过6大品控、4维培训和1个
平台来保障落地成效，实现服务产品的品牌化。
报告期内，公司发布住宅、办公、医院以及交通枢纽四大业态服务手册,设计上千项服务清单和标准，
打造全业态、全场景、全生命周期的服务产品；五本专业条线可视化SOP手册发布，构建标准化服务体系，
全面提升服务质量与效率；提高全员安全作业意识，开展安全生产自查自纠工作，确保业户生命财产安全，
预防和杜绝安全事故的发生；持续开展“我为业主做件事”专项行动，围绕“星服务心满意”主题,从客户
服务、工程质量、安全服务等维度出发,针对高频触点,深化梳理18大类130多项服务品质提升项，完善服务
细节。为提升客户的服务感知度，公司落实日常触点服务，围绕“客户聆听计划”“美颜计划”“守卫计划
”“清零计划”等开展多个主题品质服务重点工作，给客户带去服务惊喜，助力客户满意度提升。年内公司
东郡红树湾、浙大校友总部经济园、凤凰国际缓山等多个在管项目荣获省、市级美好家园和市优项目。
（五）人才力行动夯实企业根基
当下物业行业的转型期，人才成为企业发展的核心竞争力，公司以人力资源数智化、人才供应链和文化
驱动三大体系为支撑，致力于打造高效能管理干部、高水平创新人才和高素质服务队伍，以党建引领、文化
驱动、人力资源数智化建设、学习型组织建设做好人才力建设。
报告期内，以数智化转型为引擎，全面推进人力资源系统迭代升级，通过构建覆盖员工全生命周期的智
能化系统平台，实现从人才选拔、培养到激励的全流程数字化闭环，显著提升管理效能与员工体验。同步重
塑学习型组织生态，打造“线上+线下”立体化学习网络，通过直播课堂、行业实训、跨界交流等多维模式
，持续沉淀业务实战经验，推动知识资产向服务能力转化。在文化驱动层面，通过高管参与的满意度调研、
项目接待日及恳谈会等机制，建立透明沟通渠道，将员工发展需求与组织目标深度结合，形成“员工获得感
提升，服务品质优化，企业竞争力增强”的良性循环。公司凭借在人才建设与文化塑造方面的突出成效，获
评“清廉民营企业建设示范单位”“智联招聘年度优选雇主”“环球智库年度引航雇主”等奖项。
（六）数字力行动赋能提质增效
公司秉承“人文服务、智慧管理”理念，不断运用数字化的手段改造升级传统业务流程，实现更高效、
更灵活的运营方式，提升企业核心竞争力。
为推动数字化建设工作高效、规范地开展，报告期内，公司成立数字治理委员会，积极推进各业务信息
协同，提升全量数据的统筹应用，提升数字化治理工作。在管理提质增效方面，公司升级人力系统、财务共
享平台、物业收费系统，全面优化业务流程，极大提升运营效率；打造数据中台，将职能端口和业务端口打
通，实现录入数据的平台化应用，大大提升决策精准度。在业务提质增效方面，公司通过信息系统安全等级
保护二级认证，有效提升客户数据安全；持续进行项目车场改造，全面推行“信息化服务工单体系”，依托
钉钉平台构筑运维问题报单功能，使得系统运维工作有痕迹、可量化、能分析；升级客户缴费渠道，上线社
区文化活动报名系统，提升客户便捷度；与支付宝等企业开展合作，升级门禁系统，提升外卖员进出小区通
行效率；全面落地保洁机器人设备、远程消防监控系统,实现品质管理线上化，提升园区运营效率。
二、报告期内公司所处行业情况
针对当前房地产市场形势，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势
”，要加快构建房地产发展新模式。2024年，受宏观经济环境、房地产市场影响，物业行业经历了诸多挑战
与机遇，更展现了坚韧稳定的发展态势。从基于过往房地产增量市场时代，中国物业管理行业围绕保障上游
房地产行业的发展确立了价值主线，到随着市场需求变化和行业转型升级，物管行业核心价值将锚定在存量
资产的保值增值和保障人民美好生活。行业价值定位的革新为企业高质量发展指明了方向，也预示着以往粗
放型、“躺平式”的发展模式难以为继，而以高品质服务为基础，通过精细化运营和集约化管理，追求实现
高质量发展，将成为行业未来建设新方向。
1、政策助力，开启高质量转型新征程
政策方面，在基础制度层面，国家发改委发布的《产业结构调整指导目录(2024年本)》中，物业服务被
正式纳入“鼓励类-商务服务业”，不仅标志着物业行业地位提升，也为未来发展提供了政策基础。此次调
整将住宅物业管理、非住宅物业管理（如办公楼、学校、医院等）均纳入鼓励范畴，预示着物业行业将迎来
更广阔的发展空间和多元化的业务机会；在社区治理层面，鉴于社区安全事故频发，中央及地方政府均出台
了一系列的管控政策措施，旨在全面加强社区安全管理；在企业管理层面，针对市场竞争乱象，多省市物协
发文呼吁物业企业维护市场秩序，共同抵制不正当低价竞争行为，并加大惩戒力度，保障行业健康生态。
与此同时，2024年发布的《政府工作报告》中也多次提及与物业行业相关内容，如加快现代生产性服务
业发展、深入推进数字经济创新发展、稳步实施城市更新行动等。为物业行业的数字化转型提供了坚实的政
策支撑，推动智慧社区、智慧城市等新型业态蓬勃发展。
2、规模增速换挡，管理密度持续提升
规模方面，受到房地产市场的影响，物业行业的市场规模持续扩大但增速放缓,从高速增长向高质量发
展变化。根据克而瑞物管数据显示，2024年百强物企平均新增合约面积为1481万平方米，较2023年下滑12.8
%。百强物业管理企业的合约在管面积比均值下降至1.28，相较于2023年的1.32继续呈现下滑趋势。这一变
化反映出企业在新项目获取上的增速放级，以及市场竞争的加剧。尽管如此，当前的企业规模储备仍足够支
持短期内的进一步增长需求。
随着物业管理行业的逐渐成熟，管理面积的增速进一步放缓，行业发展重心转向“质重于量”。企业扩
张策略从单纯的规模优先转变为效益优先，区域聚焦和城市深耕已成为行业共识。越来越多的企业开始制定
明确的城市深耕计划，设定单个城市内的在管项目数量或规模目标，以集中资源提升项目质量和运营效率。
3、回归服务本源，聚焦服务力提升
在物业行业竞争加剧与业主需求升级的当下，回归服务本源是物业企业突围的关键。服务力作为核心竞
争力，直接决定了企业的市场地位与可持续发展能力。
服务力的提升需从多维度发力。人员专业素质是基础，通过系统培训与激励机制，打造高素质服务团队
，确保服务精准到位。服务流程优化同样关键，以业主需求为导向，简化流程、提高效率，快速响应业主需
求，能显著增强满意度。智能化手段的应用也不可或缺，利用智能设备实现远程监控、自动预警等，既降低
人力成本，又提升服务精准度与及时性。
同时，构建服务反馈闭环至关重要。建立便捷反馈渠道，及时收集、分析并处理业主意见，依此持续优
化服务，形成良性循环，方能在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得业主的长期信赖与支持，实现物业企业的
稳健发展。
面对当下经济环境，物业行业在政策支持与市场变革的双重驱动下，正逐步摆脱对房地产增量市场的过
度依赖，走向独立发展的道路。企业更加注重服务品质与运营效率，通过提升人员素质、优化服务流程、应
用智能化手段以及构建服务反馈闭环，打造核心竞争力，在激烈的市场竞争中寻求突破与发展。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司成立于1994年，是一家市场化运营的物业服务企业，现为中国物业管理协会副会长单位、浙江省物
业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七
色花”价值观和“人文服务、智慧管理”服务理念，以物业管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展
趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化
、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综
合服务商转型升级。
物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客户提供物业
服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合
管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续
提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括
多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城
市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项
目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满
意。
物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中C、B、G端业主不同需求，打
造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善增值服务全链。社区生活服务板块，覆盖业主
老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱全生活场景，链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务
中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服
务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。
企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府
客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提
升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。
资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下全资子公司悦郡商
管，以轻资产模式为主导，打通存量资产服务产业链，致力于为各类业主方提供全方位解决方案，践行“城
市更新”与“存量不动产运营”的初心。
产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空间赋能，助力产业升
级，实现资产的升值。陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运
营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。
住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅致、完善、有品位的
居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，打造“城市生活
家”。
非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。
案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管
理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。
顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。
1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型
等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。
2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，
向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。
四、报告期内核心竞争力分析
公司成立于1994年，2018年上市成为首家登陆A股市场的物业服务企业。深耕物业服务行业三十余年，
公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织管理优势及智慧服务优势等核心竞争力。
（一）机制优势
公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市
场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会
公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需
求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。
（二）品牌优势
公司作为首家登陆A股的物业服务企业，已通过职业健康管理体系、质量管理体系、环境管理体系、企
业诚信管理体系、商品售后服务评价认证、SA8000社会责任管理体系、污水和垃圾处置、公共卫生及其他环
境保护服务、合规管理体系、生活垃圾分类服务能力认证、资产管理体系、反贿赂管理体系、物业服务认证
、食品安全管理体系、HACCP危害分析与关键控制点认证、信息安全管理体系、信息技术服务管理体系、能
源管理体系、设备维护保养服务认证、园林绿化养护服务认证等一系列体系认证，多年来
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