经营分析☆ ◇603682 锦和商管 更新日期：2026-10-14◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
城市老旧物业的重新定位、设计改造、招商运营和服务提升
【2.主营构成分析】
截止日期:2026-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁(产品) 3.32亿 73.16 7721.90万 64.40 23.24
物业服务及其他(产品) 1.22亿 26.84 4268.26万 35.60 35.01
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 3.76亿 82.71 1.18亿 98.22 31.35
北京(地区) 4881.27万 10.75 -749.99万 -6.26 -15.36
杭州(地区) 2864.62万 6.31 948.14万 7.91 33.10
南京(地区) 108.92万 0.24 15.59万 0.13 14.31
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商务服务业(行业) 9.47亿 100.00 2.28亿 100.00 24.04
─────────────────────────────────────────────────
租赁(产品) 7.21亿 76.20 1.80亿 79.12 24.96
物业服务及其他(产品) 2.25亿 23.80 4750.72万 20.88 21.09
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 7.69亿 81.20 2.33亿 102.30 30.28
北京(地区) 1.19亿 12.57 -2344.84万 -10.31 -19.70
杭州(地区) 5692.34万 6.01 1805.25万 7.93 31.71
南京(地区) 203.01万 0.21 16.26万 0.07 8.01
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2025-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁(产品) 3.67亿 74.83 7377.34万 64.61 20.09
物业服务及其他(产品) 1.23亿 25.17 4040.08万 35.39 32.71
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 4.07亿 82.86 1.32亿 115.22 32.35
北京(地区) 5237.48万 10.67 -2962.85万 -25.95 -56.57
杭州(地区) 3059.10万 6.23 1204.04万 10.55 39.36
南京(地区) 112.25万 0.23 21.11万 0.18 18.80
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2024-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商务服务业:租赁(行业) 7.48亿 74.26 1.83亿 70.49 24.51
商务服务业:物业服务及其他(行业) 2.59亿 25.74 7678.45万 29.51 29.59
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 8.32亿 82.51 2.65亿 101.76 31.84
北京(地区) 1.14亿 11.28 -2829.41万 -10.87 -24.88
杭州(地区) 6048.65万 6.00 2350.24万 9.03 38.86
南京(地区) 207.92万 0.21 22.25万 0.09 10.70
─────────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2025-12-31
前5大客户共销售0.59亿元，占营业收入的6.28%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 5945.12│ 6.28│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2025-12-31
前5大供应商共采购2.72亿元，占总采购额的34.00%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 27247.76│ 34.00│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2026-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司聚焦城市更新领域，致力于城市老旧物业的重新定位、设计改造、招商运营和服务提升。作为国内
首家上市的轻资产存量资产运营商，经过十多年的发展，公司服务的资产形态逐渐多元化，从最初的文创产
业园区、办公楼，逐步覆盖社区商业、公寓等。公司持续致力于成为中国领先的商用物业全价值链集成服务
提供商，旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的同时注入创新元素
，为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空间和专业服务，实现物业持有方、客户、社会和公司的共
赢。
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体隶属于城
市更新领域商用物业运营服务业。
（一）报告期内公司所属行业情况说明
1.1中央城市工作部署出台，明确城市更新工作方向
2019年中央经济工作会议首次提出“城市更新”以来，我国城市更新行动持续推进。据住房和城乡建设
部统计，2024年，全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。
2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，意见指出应
当转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，其中主要任务之一
是加强既有建筑改造利用，加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用，推动建筑功能转
换和混合利用，根据建筑主导功能依法依规合理转换土地用途。随后多部委召开新闻发布会，详细介绍了支
持城市更新的多项政策措施未来会加快落实，助力加快推动城市更新进程，进一步提升更新质效，提升城市
发展质量。同年7月，时隔10年，中央城市工作会议于在北京召开，会中提出城市发展正从大规模增量扩张
阶段转向存量提质增效为主的阶段，明确稳中求进的工作总基调，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城
市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，为新时代新征程城市工作指明方向。
中央会议的召开进一步强化国家对城市更新的重视程度，城市更新已然成为提升人居环境品质、重塑城
市服务功能、推动城市高质量发展和开发建设方式转型的重要战略举措和抓手。
2026年是"十五五"规划开局之年，我国城市更新工作由前期试点探索逐步进入系统推进阶段。年初，全
国住房城乡建设工作会议提出，坚持城市内涵式发展，把城市更新作为重要抓手，加快构建城市更新体制机
制，持续提升城市品质和治理水平。
2026年1月，自然资源部、住房城乡建设部联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》
，围绕详细规划优化、土地混合开发、存量土地盘活及过渡期政策等方面提出多项支持措施，进一步完善城
市更新规划和土地保障体系，为存量资源高效利用创造更加灵活的发展环境。
2026年4月，财政部、住房城乡建设部印发《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知
》，明确中央财政继续支持部分城市实施城市更新行动，进一步完善资金、土地、金融等要素保障机制，促
进城市高质量发展。
2026年5月，国务院印发《城市更新"十五五"规划》，首次系统明确"十五五"时期城市更新的发展目标
、重点任务、重大工程及政策举措，提出建立可持续城市更新体制机制，推动城市开发建设方式加快向存量
提质增效转变，加快建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市
随后，国家发展改革委、财政部、住房城乡建设部等部门进一步明确中央预算内投资、财政补助及超长
期特别国债等资金支持方向，持续加大对老旧小区改造、危旧房改造、地下管网更新等重点领域的支持力度
，进一步完善城市更新投融资机制，推动城市更新工作加快落地实施，为城市高质量发展提供有力支撑。
1.2城市更新领域市场潜力大，城市新空间需求持续释放
根据中华人民共和国国家发展和改革委员会披露，2012至2025年之间，国家常住人口城镇化率由53.10%
提高至67.89%，城镇常住人口达到9.54亿，全国城市数量增加至696个。当下及今后城镇化进程处于增速换
挡、质量提升的关键阶段。根据上海、北京两地的统计局披露，截止2003年年底，两地办公建筑、商场店铺
及其他非住宅房屋累计竣工面积规模约8000万㎡，此类建筑楼龄迄今已超20年，楼宇内部分设施已难以满足
现代办公和商业的需求，亟待改造提升。此外，竣工面积随年份推进大幅上涨，每年可有数千万方的存量物
业面积释放，城市更新存量市场规模较为广阔。在符合街区功能定位规划以及产业结构升级需求的前提下，
公司可通过自主、联营等方式，按规划要求推进存量资源的改造、更新、运营，提供“城市新空间”，满足
就业、生活、居住、社交、文化等多位需求。城市更新追求的不仅是建筑外观的改造，更需着眼于旧有产业
形态向新的产业赛道切换和升级的转变。换言之，城市更新与产业升级彼此促进，城市更新考验企业的运营
和管理能力，存量土地的再开发利用需要实施主体着眼于项目所在片区内的发展潜能和产业转型，实施主体
需要通过持续的产业运营实现长期资产增值，从而实现城市更新的可持续发展。
公司已积累大量文创园区及商办物业更新改造的成功案例，管理业态包括但不限于文创园区、办公楼宇
、社区商业、公寓等。更新改造过程中，公司通过对老旧工业建筑保留特色并活化利用老旧建筑，延续工业
记忆的同时营造城市特色场地，升级空间形态、配套服务，创造多元场所体验。通过城市更新行动，实现存
量改造项目所在区域的品牌升级、产业升级和商业运营升级，丰富原有业态。引入的租户结构符合新产业赛
道的特点要求，租户结构以文化创意产业及新经济客户为主，涵盖制造业、专业服务、贸易服务等传统行业
，互联网、知识经济、生物医疗、文化创意等新经济业态。公司通过融合文化和创意，在商办区域引入文化
、艺术和创意元素，规划影院、球场、夜经济等业态，通过打造集商务办公、零售、休闲娱乐于一体的综合
体，激发区域消费活力，为就业群体和居民群体提供便利和丰富的生活服务，增强区域吸引力。
未来，公司也将持续把握政策红利、研判产业升级趋势，提升楼宇改造和运营能力，持续吸引新经济企
业在园区内实现协同发展，推动多方资源互相流通，激发区域经济活力，推动城市持续更新。
（二）报告期内公司从事的业务情况
公司坚持秉承“延续城市文脉，服务中国城市功能升级”的愿景，聚焦城市更新主业发展，凭借先发优
势、整合内外资源，营造良好的商办园区环境，提高整体运营水平和运营效率。报告期内，公司积极外拓徐
汇区核心区域1个合作运营项目，续约多个存量项目，同时，积极盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，部
分项目到期退出。公司根据产品类型及区域，分别组建专业化的招商管理团队，以进一步提高出租率为目标
，加速去化核心区位项目的存量空置面积，持续推高新项目出租率；公司持续推进智慧系统上线、优化项目
运维，提升业务部门管理效率。
公司的经营模式主要包括承租运营、合作运营（原受托运营）和参股运营。在管物业主要位于上海、北
京等一线城市的核心区位，交通便捷，为公司的招商运营提供有力支持。截止本报告期末，公司在管项目64
个，在管面积约128万平方米。
1.承租运营
公司承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位
和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创
意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升
该物业的商业价值。公司通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、多种经营服务收入等。
截止报告期末，公司承租运营的项目有36个，可供出租运营的物业面积约76万平方米。
2.合作运营（原受托运营）
公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运
营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务主要采取酬金制收费模式。自2026年起，公司在持
续运营原先受托运营项目之外，面临市场需求的迭代，积极探索新模式，与存量业主合作运营存量物业。公
司依托自身优势和品牌影响力，为业主物业提供设计改造方案，由公司或业主投入装修改造，同时和业主约
定相关收入的分成。不论是合作运营还是受托运营，公司不承担固定租金，依靠输出自身的专业能力和投入
部分装修改造，有效提升存量物业的适租性，为业主提升收入，为租户提供更有吸引力的产品，也为自身扩
大了管理规模和经营效益。这种相对轻资产模式公司和业主风险共担，收益共享。截止报告期末，公司合作
运营的项目有26个，可供出租运营的物业面积约42万平方米。
3.参股运营
公司同物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方共同出资设立项目运营公司。
该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招商和运营管理，公司主要获取投资收益和物业
管理收入等。截止报告期末，公司参股运营的项目有2个，可供出租运营的物业面积约10万平方米。
二、经营情况的讨论与分析
根据中指研究院发布的《2026上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》及世邦魏理仕（CBRE）、
仲量联行（JLL）等机构发布的重点城市市场报告显示，2026年上半年，随着扩内需、促消费及城市更新等
政策持续推进，我国商业地产市场总体保持平稳运行，重点城市商业氛围持续改善，办公楼租赁需求边际回
暖，优质零售物业运营表现有所提升，商业地产市场呈现企稳修复态势。公司布局的上海、北京、南京及杭
州等核心城市经济基础扎实、消费市场活跃、产业集聚优势明显，核心商圈客流及商业活跃度持续恢复，高
品质办公及商业空间需求稳步释放，城市更新和存量资产运营持续深化，为公司商业物业运营及资产价值提
升创造了良好的市场环境。尽管租赁需求边际回暖，商业地产市场呈现企稳修复态势，核心城市商办园区市
场竞争日益激烈，大量存量老旧物业面临适租性下滑，另一方面，随着新技术的发展，传统办公需求逐步呈
现客户小型化，产品拎包入住的趋势，部分存量物业业主面临，“不改造投入，无新增客户，不降低租金，
无续约客户”的经营困境，这也为公司作为轻资产存量资产运营商提供了新战略机遇。公司管理层和全体员
工紧密围绕既定经营管理目标，围绕“城市更新”领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，持
续推动公司实现高质量发展。公司在营项目多处于上海、北京、杭州、南京核心地段，但一定程度上同样受
新增供应挤压，导致部分项目边际成交单价承压，公司管理层坚决贯彻经营计划，持续修复各项目的出租率
。公司经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等多种举措以提升园区出租率，包括但不限于以下举措：
（1）全面维护存量租户，持续挖掘存量租户的续租及扩租潜在需求；
（2）提升物业服务及运营服务水平，提升租户各类需求的反馈速度和满意度；
（3）积极与各承租运营业主协商，通过签订补充协议，对之前年份约定的底租调整至更贴合市场行情
的水平；
（4）按产品类型及区域，组建更为专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队，扎根片区，深耕片
区，盘活各类渠道和客户资源，建立商业品牌客户资源库；
（5）深入研究市场变化和客户需求，根据迭代租户的需求不断提升交付标准和更为灵活的商务条件；
（6）开拓新项目，通过合作运营模式落地新项目，与业主风险共担、收益共享。
报告期内，公司实现营业收入45,422.90万元，同比下降7.44%；归属于上市公司股东的净利润2,285.26
万元，同比下降69.71%；经营活动产生的现金流量净额26,953.90万元，同比下降15.14%。
营业收入下降主要系受外部环境影响，租户端需求不振，同时，公司积极盘整在管项目组合，聚焦高效
益项目，部分项目到期不续。
归属于上市公司股东的净利润较上年同期下降较多，主要系2024年末，公司与同昌盛业的交易对手方就
业绩承诺签署《补充协议》，针对2021年收购同昌盛业股权转让对价调整等安排（具体可参考《关于拟与同
昌盛业及相关方签署变更业绩补偿承诺相关文件的公告》（公告编号：2024-047）），该事项已经2025年第
一次临时股东大会审议通过后生效（公告编号：2025-001），该交易导致确认公允价值变动收益，进而增厚
去年同期归属于上市公司股东的净利润，导致2025年上半年基数较大，而2026年同期无此类事项。
经营活动产生的现金流量净额有所下降，一方面，系公司积极盘整在管项目租户，聚焦高效益项目，部
分项目到期不续，收入下降；另一方面，部分存量合作运营项目应收服务费及其他款项的付款账期拉长，公
司正积极和相关方沟通回款，并对部分款项采取了诉讼手段。
公司坚定看好城市更新赛道，时刻关注潜在商业机会，同时积极盘整在管项目组合，持续优化管理成本
，聚焦高效益项目。
三、报告期内核心竞争力分析
1.全价值链集成管理体系优势
公司自2007年开始涉足该行业，具有十余年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其是在存量物业
商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，并已建立起一套成熟的全价值链管理体系，即定位、改造
、招商、运营。全价值链管理体系覆盖存量改造物业的全链条，可以深度挖掘存量物业、被改造物业的潜力
并赋予全新生命力，该项核心竞争力有利于公司快速实现项目拓展，挖掘未来城市更新业务机遇。
1）项目资源获取及定位优势
公司拥有专业且经验丰富的投拓团队，同时，公司已积累丰富的老旧物业定位经验，能敏锐把握项目所
处地区租赁市场供需情况，从而能准确的对新项目进行业态等定位。在承接具体项目时，公司根据市场调研
情况确定项目定位，结合存量项目的历史经营数据，从而确定目标客户的类型和范围，并对项目的盈利能力
进行评估预测。
项目定位不仅对改造方案设计具有至关重要的作用，更加会影响未来运营项目的出租率、租金水平、物
业费水平等，进而影响园区未来的盈利水平。
2）项目设计与改造能力
在多年经验积累的基础上，公司已经形成一套完备的设计、改造工作流程和体系，建立了一支具备丰富
经验、专业化技术能力的设计改造、工程管理团队，保障项目以较低的成本达到高效率、高质量的目标。
公司打造的项目是一种“非标准化”产品输出。基于公司的标准化管控体系下，项目团队在充分了解项
目市场后，针对不同业态定位的项目进行差异化、定制化设计，单项目的不可复制化特性确保公司后续获得
一定的招商优势、彰显自身品牌优势。
具体来看，在改造施工过程中，设计、工程管理团队对项目更新改造进行全程监督并加以指导，针对地
域特色及客户诉求对其优化设计，确保园区的建筑风格、基础设施配套、办公环境等能够充分满足目标客户
的需求。
3）招商优势
公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥有丰富的物
业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业及新经济客户的认知程度较高，能够准确把握此类客户的个性
化需求。同时，公司已经建立目标客户数据库，并与有实力的中介咨询机构建立了稳定的合作关系，招商团
队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入，快速寻找潜在客户，在项目交付运营前即可完成部分招商
工作，可以大幅提高项目的招商进度和运营效率。
通过各个项目客户资源共享，能够向客户提供多重选择的招商服务。
4）智慧化运营优势
公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验，已逐步建立起智慧园区管理系统，实现招商、运营管
理的全流程智慧化，以降低运营成本，不断创新物业运营模式，构建全方位企业服务体系，不断提高入驻企
业黏性。
2.品牌优势
随城市更新不断发展，行业内企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行业发展进程中的竞争优势逐渐凸显。
公司自2007年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的
设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可，打造出了园区、楼宇品
牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育
示范企业，公司多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化
创意产业园区”，为公司赢得了良好的品牌效应。未来，随着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将
进一步显现。
3.区域规模优势
经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成功案例，在
行业内具有较强的影响力。
截止本报告期末，公司在管项目64个，在管面积约128万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先
地位。分地域看，上海54个项目，北京6个项目，杭州2个项目，南京1个项目，青岛1个项目。公司在园区、
楼宇、社区商业方面的规模优势以及区域深耕优势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司
对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而提高公司在行业内的竞争力。
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