经营分析☆ ◇603682 锦和商管 更新日期：2024-04-24◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理。
【2.主营构成分析】
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
商务服务业:租赁(行业) 7.49亿 72.57 1.98亿 67.06 26.50
商务服务业:物业服务及其他(行业 2.83亿 27.43 9749.19万 32.94 34.45
)
───────────────────────────────────────────────
租赁(产品) 7.49亿 72.57 1.98亿 67.06 26.50
物业服务及其他(产品) 2.83亿 27.43 9749.19万 32.94 34.45
───────────────────────────────────────────────
上海(地区) 8.47亿 82.06 2.80亿 94.50 33.03
北京(地区) 1.26亿 12.21 -392.00万 -1.32 -3.11
杭州(地区) 5705.69万 5.53 2022.66万 6.83 35.45
南京(地区) 208.38万 0.20 -3.66万 -0.01 -1.76
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
租赁 (产品) 3.62亿 72.83 9130.05万 60.54 25.19
物业服务及其他(产品) 1.35亿 27.17 5950.69万 39.46 44.02
───────────────────────────────────────────────
上海(地区) 4.11亿 82.50 1.39亿 92.37 33.94
北京(地区) 5932.60万 11.92 335.65万 2.23 5.66
杭州(地区) 2662.52万 5.35 797.80万 5.29 29.96
南京(地区) 112.40万 0.23 16.60万 0.11 14.77
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
商务服务业-租赁(行业) 6.60亿 74.84 2.84亿 79.31 42.99
商务服务业-物业服务及其他(行业 2.22亿 25.16 7398.99万 20.69 33.35
)
───────────────────────────────────────────────
上海(地区) 7.21亿 81.73 2.92亿 81.75 40.58
北京(地区) 1.18亿 13.39 4689.63万 13.11 39.73
杭州(地区) 4109.22万 4.66 1834.02万 5.13 44.63
南京(地区) 193.61万 0.22 7698.85 0.00 0.40
苏州(地区) 1.91万 0.00 1.66万 0.00 86.54
───────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
───────────────────────────────────────────────
租赁(产品) 3.93亿 75.56 1.61亿 79.20 40.91
物业服务及其他(产品) 1.27亿 24.44 4227.14万 20.80 33.22
───────────────────────────────────────────────
上海(地区) 4.25亿 81.61 1.69亿 83.29 39.84
北京(地区) 6458.14万 12.40 2365.40万 11.64 36.63
杭州(地区) 3016.80万 5.79 1018.23万 5.01 33.75
南京(地区) 102.68万 0.20 11.31万 0.06 11.02
───────────────────────────────────────────────
【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售0.85亿元，占营业收入的8.23%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 8494.95│ 8.23│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购2.54亿元，占总采购额的31.30%
┌───────────────────────┬──────────┬──────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼──────────┼──────────┤
│合计 │ 25441.55│ 31.30│
└───────────────────────┴──────────┴──────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2023-12-31
●发展回顾:
一、经营情况讨论与分析
公司是一家轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造
、招商、运营和服务。公司旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的
同时注入创新元素，为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空间和专业服务，实现物业持有方、客户
、社会和公司的共赢。
2023年，公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕“城市更新”领域，聚焦核心主业，
做好招商运营和物业管理服务，推动公司实现高质量发展。本报告期，公司实现营业收入103,197.44万元,
同比上升17.04%；归属于上市公司股东的净利润9,883.55万元，同比上升1.85%。
二、报告期内公司所处行业情况
2023年末，我国城镇化率为66.16%，正处于城镇化快速发展中后期向成熟期过渡的关键阶段。城市发展
中以“大规模、大拆大建”为主要特征的传统城市更新模式走向“小规模、渐进式”的城市存量有机更新。
城市更新已成为提升人居环境品质、重塑城市服务功能、推动城市高质量发展和开发建设方式转型的重要战
略举措和抓手。
2.1城市更新政策体系深化完善，重点城市持续落地细项规划
2021年3月，城市更新首次被写入《政府工作报告》和“十四五”规划纲要，标志着其上升至国家战略
层面。作为新型城镇化高质量发展的关键路径，城市更新行动将在城市建成区内开展提升城市功能、优化空
间结构、改善人居环境、塑造特色风貌等持续改善城市空间形态和功能。
2023年，随多地开展城市更新实践，城市更新越来越多进入中央及地方政策文件，政策重点从实施城市
更新行动转变为有序推进城市更新。2023年7月，住建部发布《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新
工作的通知》，鼓励地方政府积极探索城市更新的新模式，提升城市更新的效率。自然资源部于9月和12月
，分别发布《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》和《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版
）》，前者决定在北京、上海等15个省（市）的43个城市开展为期4年的低效用地再开发试点；后者对城市
更新在规划引领、用途管制、土地政策衔接方面明确目标、框定原则、指明路径。
地方政府出台的政策也更具可落地性，以公司深耕的上海、北京等地为例，已经将城市更新作为城市发
展的重要战略之一，其出台得一系列政策文件更加重视系统性地盘点城市内部可更新资源，并规划未来更新
路径。
2023年3月，上海印发《市属国企存量土地资源盘活市属国企存量土地资源盘活利用三年行动方案（202
3年—2025年）》（以下简称“行动方案”）指出，行动方案的出台意味着未来城市更新的重点在于盘活国
企低效用地，民营企业将有机会通过提升管理效能、功能改造等多种市场化手段参与盘活国有存量资产、提
升资产的运营效益；4月，上海市人民政府办公厅印发《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》，提
出综合区域整体焕新、人居环境品质提升、公共空间设施优化、历史风貌魅力重塑、产业园区提质增效和商
业商务活力再造6项行动。此外，规划部门积极探索，同样在去年提出建立具有上海特色的“三师联创”机
制，推动城市更新向新、向实、向远。
《北京市城市更新条例》于2023年3月正式实施，这意味着城市更新工作进入了法制化轨道；9月，北京
市发改委发布《关于加强腾退低效产业空间改造利用促进产业高质量发展的实施方案》，结合城市更新行动
，推动腾退低效产业空间改造利用释放高品质的产业空间资源。一系列城市更新政策的发布，旨在转变城市
开发建设方式和经济增长方式，全面提升城市发展质量。
在这一背景下，上海和北京的城市更新项目涉及范围广泛，非住宅更新领域包括历史风貌保护区的提升
、商业综合体的升级、废弃工业用地的再开发等。这些项目的实施，将为城市带来新的活力和增长点，同时
也为投资者和企业提供了丰富的发展机遇。
未来，随着城市更新政策的不断深化和实施，预计更多城市发展的焦点将从新建扩张转向对现有城区的
优化和提升。这一转变意味着未来更多城市的市区存量项目，包括老旧建筑、工业遗址、商业设施等，将更
加依赖于城市更新的策略来实现其功能升级、结构调整、活力激发和效能提升。
2.2城市更新领域市场潜力大，并随着时间推移规模持续增大
根据上海、北京两地的统计局披露，截止2003年年底，两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋累计
竣工面积规模约8000万㎡，排除部分项目已经更新改造，仍存在较大的可供改造空间。此类建筑楼龄迄今已
超20年，楼宇内的一些设施已难以满足现代办公和商业的需求，亟待改造提升。此外，竣工面积随年份推进
大幅上涨，每年可有数千万方的存量物业面积释放，亟待后期改造运营并提升资产价值。另外，位于城市中
心商业圈的部分楼宇年代久远，相关建筑或设施等严重老化，致使其丧失招商优势，亟需修整改缮，或引入
有经验的市场主体参与楼宇运营管理。城市更新的机会不再局限于工业厂房，商用建筑存量资源的更新改造
空间巨大。
一方面，多项政策持续落地支持科技创新、实体经济和中小微企业发展，有望持续激发经营主体活力。
公司在管项目业态较为多元，受到政策支持的正向影响，有望持续挖掘相关行业企业的成长潜力。当前，公
司的租户结构以文化创意产业及新经济客户为主，涵盖制造业、专业服务、贸易服务等传统行业，互联网、
知识经济、生物医疗、文化创意等新经济业态。公司通过融合文化和创意，在商办区域引入文化、艺术和创
意元素，以吸引创意产业的企业；通过打造集商务办公、零售、休闲娱乐于一体的综合体，为办公人员提供
便利和丰富的生活服务，增强区域吸引力。未来，公司也将持续把握政策红利，提升自身竞争力，持续吸引
新经济企业在园区内实现协同发展，推动多方资源互相流通。
另一方面，市场租赁需求陆续修复，但现时商办租赁企业普遍重视租金价格的谈判和预算成本的控制。
在综合考虑租赁成本和租赁面积的情况下，交通和商业配套完备的新兴商务园区楼宇持续受到租户的青睐。
公司在管项目主要位于核心一线城市的核心地段和战略性新兴产业分布区域，拥有交通便利、完善的商业配
套设施、合理的园区规划和空间分布等特征，支持和满足初创期、成长期和成熟期的办公和商业租户的各项
办公需求。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司坚持秉承“延续城市文脉，服务中国城市功能升级”的愿景，聚焦城市更新主业发展，凭借先发优
势、整合内外资源，营造良好的商办园区环境，提高整体运营水平和运营效率。报告期内，公司新增外拓3
个项目，实现多个在管项目运营模式调整，利于公司聚焦于盈利目标的实现；公司按产品类型及区域，分别
组建专业化的招商管理团队，以进一步提高出租率为目标，加速去化核心区位项目的存量空置面积，持续推
高新项目出租率；公司持续推进智慧系统上线、优化项目运维，提升业务部门管理效率。
公司的经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营。在管物业主要位于上海、北京等一线城市的
核心区位，交通便捷，为公司的招商运营提供有力支持。截止本报告期末，公司在管项目73个，在管面积约
140万平方米，较2020年上市之初均已翻倍有余。
1.承租运营
公司承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位
和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创
意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升
该物业的商业价值。公司通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。截止
报告期末，公司承租运营的项目有42个，可供出租运营的物业面积约77万平方米。
2.受托运营
公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运
营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务主要采取酬金制收费模式。截止报告期末，公司受
托运营的项目有29个，可供出租运营的物业面积约52万平方米。
3.参股运营
公司同物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方共同出资设立项目运营公司。
该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招商和运营管理，公司主要获取投资收益和物业
管理收入等。截止报告期末，公司参股运营的项目有2个，可供出租运营的物业面积约10万平方米。
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体隶属于城
市更新领域商用物业运营服务业。
四、报告期内核心竞争力分析
1.全价值链集成管理体系优势
公司自2007年开始涉足该行业，具有十余年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其是在存量物业
商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，并已建立起一套成熟的全价值链管理体系，即定位、改造
、招商、运营。
全价值链管理体系覆盖存量改造物业的全链条，可以深度挖掘存量物业、被改造物业的潜力并赋予全新
生命力，该项核心竞争力有利于公司快速实现项目拓展，挖掘未来城市更新业务机遇。
1）项目资源获取及定位优势
公司拥有专业且经验丰富的投拓团队，同时，公司已积累丰富的老旧物业定位经验，能敏锐把握项目所
处地区租赁市场供需情况，从而能准确的对新项目进行业态等定位。在承接具体项目时，公司根据市场调研
情况确定项目定位，结合存量项目的历史经营数据，从而确定目标客户的类型和范围，并对项目的盈利能力
进行评估预测。
项目定位不仅对改造方案设计具有至关重要的作用，更加会影响未来运营项目的出租率、租金水平、物
业费水平等，进而影响园区未来的盈利水平。
2）项目设计与改造能力
在多年经验积累的基础上，公司已经形成一套完备的设计、改造工作流程和体系，建立了一支具备丰富
经验、专业化技术能力的设计改造、工程管理团队，保障项目以较低的成本达到高效率、高质量的目标。
公司打造的项目是一种“非标准化”产品输出。基于公司的标准化管控体系下，项目团队在充分了解项
目市场后，针对不同业态定位的项目进行差异化、定制化设计，单项目的不可复制化特性确保公司后续获得
一定的招商优势、彰显自身品牌优势。
具体来看，在改造施工过程中，设计、工程管理团队对项目更新改造进行全程监督并加以指导，针对地
域特色及客户诉求对其优化设计，确保园区的建筑风格、基础设施配套、办公环境等能够充分满足目标客户
的需求。
3）招商优势
公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥有丰富的物
业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业及新经济客户的认知程度较高，能够准确把握此类客户的个性
化需求。同时，公司已经建立目标客户数据库，并与有实力的中介咨询机构建立了稳定的合作关系，招商团
队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入，快速寻找潜在客户，在项目交付运营前即可完成部分招商
工作，可以大幅提高项目的招商进度和运营效率。通过各个项目客户资源共享，能够向客户提供多重选择的
招商服务。
4）智慧化运营优势
公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验，已逐步建立起智慧园区管理系统，实现招商、运营管
理的全流程智慧化，以降低运营成本，不断创新物业运营模式，构建全方位企业服务体系，不断提高入驻企
业黏性。
2.品牌优势
随城市更新不断发展，行业内企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行业发展进程中的竞争优势逐渐凸显。
公司自2007年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的
设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可，打造出了园区、楼宇品
牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育
示范企业，公司多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化
创意产业园区”，为公司赢得了良好的品牌效应。未来，随着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将
进一步显现。
3.区域规模优势
经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成功案例，在
行业内具有较强的影响力。
截止本报告期末，公司在管项目73个，在管面积约140万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先
地位。分地域看，上海61个项目，北京9个项目，杭州2个项目，南京1个项目。公司在园区、楼宇、社区商
业方面的规模优势以及区域深耕优势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司对物业持有方
、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而提高公司在行业内的竞争力。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入103,197.44万元，同比上升17.04%；归属于上市公司股东的净利润9,883.
55万元，同比上升1.85%；经营活动产生的现金流量净额64,393.46万元，同比上升10.57%。
●未来展望:
(一)公司发展战略
根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，即由大规模增量建设转为存量提质改造和增量
结构调整并重，房地产供给正经历阶段性调整，市场供求关系的调整促使存量资产运营业务渐入佳境。
公司作为国内首家上市的轻资产文创产业园区运营商，经过十多年的发展，服务业态多元，从最初的文
创产业园区、办公楼，逐步覆盖社区商业等资产，已在城市更新领域布局并积累了丰富的经验，在改造、运
营等方面具有相对领先优势，逐步成为国内领先的城市更新集成服务商。
考虑到一线城市商办存量资产改造和产业园运营市场规模达千亿，公司坚定围绕“两个聚焦”和“双轮
驱动”战略，坚持做大做强主营业务，持续稳定经营，优化股东回报。“两个聚焦”，即聚焦客户、聚焦地
域。聚焦客户，坚定不移地服务办公和商业租赁客户，服务资产持有方，为客户持续创造价值、提升价值；
聚焦地域，深耕上海，大力拓展北京，辐射长三角核心城市和其他省会城市。“双轮驱动”战略，即坚持发
展商办运营及物业管理两项核心业务，持续发挥公司在存量资产领域招商运营、物业管理的竞争优势，实现
存量物业资产的增值，形成可产生稳定回报的标杆，提升业绩，回馈股东。
另外，公司依托自身多年的文化创意园区租赁业务和园区、楼宇运营管理的经验，已建立目标客群数据
库和智慧园区管理系统：准确把握商办租户个性化需求的同时，兼顾管理运营效能提升，为客户提供全方位
的企业服务，提升入住企业黏性。
公司通过专业化服务能力和显著竞争优势已获得客户的认可，成功吸引了数千家优秀的新经济企业及精
品生活方式配套商业入住园区。公司园区内的知名企业包括：韩泰轮胎、蓝鲸浑水、一条网络、群玉山品牌
咨询、耐克体育等。未来，公司会进一步提升运营能力，促进小型企业在细分领域发展的同时，为大型企业
提供优质的配套服务，提升客户价值。
(二)经营计划
2024年，公司积极适应经济新常态，根据公司使命和战略目标，以全年经营目标为引领，按计划推进各
项重点工作，推动公司持续稳定发展。
1、加强客户导向，招商运营双管齐下
面临一线城市商办供给量加大情况下，公司将进一步夯实内部管理，通过营销资源共享机制、优化资源
配置和物业管理服务，着力推进招商工作，实现与客户共同发展。
园区运营方面，将通过提升客户服务水平和加强园区生态建设，加速新项目运营和去化效率、保证老客
户的扩租、续租优先权。此外，通过持续市场调研、建立有效的客户反馈机制，改善客户服务水平；以园区
活动、政策引导、服务平台搭建等进行园区生态建设，进一步提高客户粘性；以进一步提高出租率为目标，
保证续约存量客户，新签增量客户；利用社交媒体、内容营销等手段提升品牌知名度，并吸引潜在客户。
物业服务方面，强化物业品质建设、坚持客户导向，提升物业服务品牌形象。持续做好园区品质提升工
作，夯实园区基础工作，给客户带来舒适、高品质的工作环境，进一步提升物业管理服务水平和客户满意度
。
园区设计方面，持续发挥团队的专业优势，结合现有经验和市场产品变化趋势，做到“设计创造价值”
，助力改善城市面貌；同时，多部门持续推进经营管理与成本管控，达成提质、增效、降本、创新。
2、深耕京、沪根据地，提升优质项目规模比重
公司坚持完善投资管理流程，提高公司持有的优质项目规模比重，针对部分项目及时调整合作模式，提
升公司可持续发展能力。地域上，持续聚焦上海、北京两地，持续强化市场拓展能力：管理模式上，以推进
管理输出为重点，灵活运用三大模式，稳步提升公司管理规模。
同时，公司将坚持做好并购项目的投后管理，在合资公司层面释放经营、财务和管理的协同效应。
3、持续推进信息化建设，建立健全中台体系
公司将持续推进数字化应用和优化项目运维，配合职能部门及业务部门完成新需求功能的落地，实现对
项目的统一管理和精细化运营；通过对日常运营数据的监控和分析处理，持续改善公司日常运营效率及管理
水平。
4、积极推进组织结构升级，为业务发展保驾护航
公司持续从“组织沉淀、人才发展、文化建设”三方面进行人才建设，完善梯队培养、储备干部机制，
有效形成“稳定人才，引进人才，激励人才，培养人才”的正循环；健全和优化培训体系，增强培训赋能，
加大一线人员和腰部人员培训力度，提高其管理水平和专业化程度，为公司长远稳定发展打下坚实基础。
(三)可能面对的风险
1、环境变化风险
国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素的影响，具有一
定的不确定性和周期性。如果经济发展不景气，文科创园区、楼宇的需求可能会相应减少，存在因宏观经济
环境变化影响公司业务发展的风险。针对此风险，公司将出于审慎原则，稳健经营，控制资本开支，增强自
身抗风险能力。
2、市场变动风险
公司所处行业属于城市更新领域商用物业运营服务业，上游面临项目资源获取难度加大，下游面临目标
客户群减少、租金承受能力下降等市场风险。
目前，承租运营项目贡献公司的主要收入。该模式下，公司以较低的租金成本承租具有租赁价值提升空
间的既有建筑（群），但随一线城市核心区域可供租赁市场单价上升或优质存量改造物业市场趋于饱和，公
司将面临承租运营项目新增项目难度加大、承租项目租赁费用上升等情况，直接或间接影响公司业绩增长速
度。
公司目前主要收入来源于租赁和物业管理，项目的出租率和租金水平是影响收入的重要因素。园区、楼
宇的租金水平及出租率的变动通常和同片区的商用物业和办公物业的新增供应、密集度、招租情况有紧密关
系，也易受到经济周期及租户经营状况的影响而出现波动。
针对此风险，公司将基于审慎投资原则，遵循公司投资规章守则，严格筛选投资项目；同时，通过强化
团队的执行力，努力提升服务质量，提高应对市场环境变化的能力。
3、成本变动风险
公司在承租运营中对既有建筑（群）进行不涉及主体建筑变动的设计、装修及改造，该项活动亦是公司
核心竞争力之一。针对此风险，公司将加大对材料价格的风险管理力度、优化采购策略，形成有力的成本控
制体系。
此外，公司提供的物业管理属劳动密集型，人力成本占主营业务成本的比重较大，不断上升的人力成本
给公司用工带来较大挑战。针对此风险，公司将持续探索智慧科技建设，提升人员使用效率；同时，公司加
快人才队伍建设，确保人才储备匹配公司业务发展需要。
〖免责条款〗
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