经营分析☆ ◇603682 锦和商管 更新日期：2025-01-15◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.前5名客户营业收入表】【4.前5名供应商采购表】
【5.经营情况评述】
【1.主营业务】
产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理。
【2.主营构成分析】
截止日期:2024-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁(产品) 3.80亿 73.46 9499.27万 70.03 24.99
物业服务及其他(产品) 1.37亿 26.54 4065.49万 29.97 29.59
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 4.29亿 82.80 1.37亿 100.86 31.93
北京(地区) 5739.75万 11.09 -1360.60万 -10.03 -23.70
杭州(地区) 3053.57万 5.90 1218.25万 8.98 39.90
南京(地区) 110.59万 0.21 25.63万 0.19 23.17
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商务服务业:租赁(行业) 7.49亿 72.57 1.98亿 67.06 26.50
商务服务业:物业服务及其他(行业) 2.83亿 27.43 9749.19万 32.94 34.45
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 8.47亿 82.06 2.80亿 94.50 33.03
北京(地区) 1.26亿 12.21 -392.00万 -1.32 -3.11
杭州(地区) 5705.69万 5.53 2022.66万 6.83 35.45
南京(地区) 208.38万 0.20 -3.66万 -0.01 -1.76
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2023-06-30
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
租赁 (产品) 3.62亿 72.83 9130.05万 60.54 25.19
物业服务及其他(产品) 1.35亿 27.17 5950.69万 39.46 44.02
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 4.11亿 82.50 1.39亿 92.37 33.94
北京(地区) 5932.60万 11.92 335.65万 2.23 5.66
杭州(地区) 2662.52万 5.35 797.80万 5.29 29.96
南京(地区) 112.40万 0.23 16.60万 0.11 14.77
─────────────────────────────────────────────────
截止日期:2022-12-31
项目名 营业收入(元) 收入比例(%) 营业利润(元) 利润比例(%) 毛利率(%)
─────────────────────────────────────────────────
商务服务业-租赁(行业) 6.60亿 74.84 2.84亿 79.31 42.99
商务服务业-物业服务及其他(行业) 2.22亿 25.16 7398.99万 20.69 33.35
─────────────────────────────────────────────────
上海(地区) 7.21亿 81.73 2.92亿 81.75 40.58
北京(地区) 1.18亿 13.39 4689.63万 13.11 39.73
杭州(地区) 4109.22万 4.66 1834.02万 5.13 44.63
南京(地区) 193.61万 0.22 7698.85 0.00 0.40
苏州(地区) 1.91万 0.00 1.66万 0.00 86.54
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【3.前5名客户营业收入表】
截止日期:2023-12-31
前5大客户共销售0.85亿元，占营业收入的8.23%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│客户名称 │ 营收额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 8494.95│ 8.23│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【4.前5名供应商采购表】
截止日期:2023-12-31
前5大供应商共采购2.54亿元，占总采购额的31.30%
┌───────────────────────┬───────────┬───────────┐
│供应商名称 │ 采购额(万元)│ 占比(%)│
├───────────────────────┼───────────┼───────────┤
│合计 │ 25441.55│ 31.30│
└───────────────────────┴───────────┴───────────┘
【5.经营情况评述】
截止日期:2024-06-30
●发展回顾:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所属行业情况说明
上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“公司”）是一家轻资产运营的服务型公司，主营业务
为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。公司旨在助力城市更新，通过
更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的同时注入创新元素，为中小型文化创意企业、新经济
企业提供办公空间和专业服务，实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体隶属于城
市更新领域商用物业运营服务业。
2023年末，我国城镇化率为66.16%，正处于城镇化快速发展中后期向成熟期过渡的关键阶段。城市发展
中以“大规模、大拆大建”为主要特征的传统城市更新模式走向“小规模、渐进式”的城市存量有机更新。
城市更新已成为提升人居环境品质、重塑城市服务功能、推动城市高质量发展和开发建设方式转型的重要战
略举措和抓手。
1.政策出台引导行业发展，稳步实施城市更新行动
自2021年3月，城市更新首次被写入《政府工作报告》和“十四五”规划纲要，2022年党的二十大报告
提出实施城市更新行动，2023年7月住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，2024年《政府
工作报告》提出“稳步实施城市更新行动”。根据住建部统计，截至2024年7月，全国已实施城市更新项目
超过6.6万个，累计完成投资2.6万亿元，其中更新改造老厂区、老商业街区等2600多个。实施城市更新行动
带来的综合性成效离不开顶层政策设计，国家层面、部委层面及地方城市均出台一系列文件，对城市更新活
动开展形成指引。
2024年6月，国家发展改革委等部门印发《关于打造消费新场景培育消费新增长点的措施》，鼓励利用
老旧厂房、城市公园、草坪广场等开放空间打造创意市集、露营休闲区；探索社会闲置公共资源商业化运营
，鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆等改造为商业综合体。老旧厂房、老旧街区的盘活更新已打造
多个亮点项目，激发片区经济活力及消费活力，引进新经济、新业态、新消费。
2024年上半年，公司深耕的上海、北京两地政府部门稳步实施城市更新行动，通过充分调动各类主体积
极性，持续推进老旧厂房、商业商务区的更新改造活动。上半年，上海市政府部门印发实施多项城市更新政
策文件。4月，上海市规划和自然资源局印发《2024年上海市城市更新规划资源行动方案》，从资源规划角
度全面系统推进城市更新工作，提出针对城市更新项目/单元，推动地区策划招商链接活动。6月，《上海市
推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》印发实施，该行动方案提出，至2027年，有序推进40-5
0个商务楼宇更新改造项目；商务楼宇吸引力和竞争力明显提升，空置率控制在合理区间。期内，有关政府
部门及社会团体有机集合空间资源、资金、主体等各类要素,成立城市更新开拓者联盟，持续构建政府引导
、市场运作、各方参与共同推进城市更新的局面。
北京市商务局于2024年3月发布《北京市传统商业设施更新导则》，重点对传统商圈和传统商业设施更
新改造进行引导。同期，北京市经济和信息化局发布《北京市老旧厂房更新导则》，用以指导北京市开展老
旧厂房更新改造工作，补齐城市功能短板，提升高精尖产业承载能力。
办公楼宇改造和商业设施更新进一步融入城市更新改造工作，通过改造运营提升原业态、植入新业态，
有助于实现原有建筑的结构改扩建和功能提升，实现城市空间重构。这也意味着，未来城市内市区存量项目
，如老旧建筑、工业遗址、商业设施等，将更加依赖于城市更新的策略来实现其功能升级、结构调整、活力
激发和效能提升。
2.城市更新领域市场潜力大，专业运营能力提升城市更新项目价值
根据上海、北京两地的统计局披露，截止2003年年底，两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋累计
竣工面积规模约8000万㎡，此类建筑楼龄迄今已超20年，楼宇内部分设施已难以满足现代办公和商业的需求
，亟待改造提升。此外，竣工面积随年份推进大幅上涨，每年可有数千万方的存量物业面积释放，城市更新
存量市场规模较为广阔。在符合街区功能定位规划以及产业结构升级需求的前提下，公司可通过自主、联营
等方式，按规划要求推进存量资源的改造、更新、运营，提供“城市新空间”，满足就业、生活、居住、社
交、文化等多位需求。城市更新追求的不仅是建筑外观的改造，更需着眼于旧有产业形态向新的产业赛道切
换和升级的转变。
换言之，城市更新与产业升级彼此促进，城市更新考验企业的运营和管理能力，存量土地的再开发利用
需要实施主体着眼于项目所在片区内的发展潜能和产业转型，实施主体需要通过持续的产业运营实现长期资
产增值，从而实现城市更新的可持续发展。
目前，公司已积累大量文创园区及商办物业更新改造的成功案例，管理业态包括但不限于文创园区、办
公楼宇、社区商业、公寓等。更新改造过程中，公司通过对老旧工业建筑保留特色并活化利用老旧建筑，延
续工业记忆的同时营造城市特色场地，升级空间形态、配套服务，创造多元场所体验。通过城市更新行动，
实现存量改造项目所在区域的品牌升级、产业升级和商业运营升级，丰富原有业态。引入的租户结构符合新
产业赛道的特点要求，租户结构以文化创意产业及新经济客户为主，涵盖制造业、专业服务、贸易服务等传
统行业，互联网、知识经济、生物医疗、文化创意等新经济业态。公司通过融合文化和创意，在商办区域引
入文化、艺术和创意元素，规划影院、球场、夜经济等业态，通过打造集商务办公、零售、休闲娱乐于一体
的综合体，激发区域消费活力，为就业群体和居民群体提供便利和丰富的生活服务，增强区域吸引力。
未来，公司也将持续把握政策红利、研判产业升级趋势，提升楼宇改造和运营能力，持续吸引新经济企
业在园区内实现协同发展，推动多方资源互相流通，激发区域经济活力，推动城市持续更新。
（二）主营业务与主要产品情况
公司坚持秉承“延续城市文脉，服务中国城市功能升级”的愿景，聚焦城市更新主业发展，凭借先发优
势、整合内外资源，营造良好的商办园区环境，提高整体运营水平和运营效率。公司的经营模式主要包括承
租运营、参股运营和受托运营。截止本报告期末，公司在管项目71个，在管面积逾140万平方米。
1.承租运营
公司承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位
和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创
意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升
该物业的商业价值。公司通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。截止
报告期末，公司承租运营的项目40个，管理面积约79万平方米。
2.受托运营
公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运
营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务采取酬金制收费模式。截止报告期末，公司受托运
营的项目29个，管理面积约52万平方米。
3.参股运营
公司同物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方共同出资设立项目运营公司。
该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招商和运营管理，公司主要获取投资收益和物业
管理收入等。截止报告期末，公司参股运营的项目有2个，管理面积约10万平方米。
二、报告期内核心竞争力分析
1、全价值链集成管理体系优势
公司自2007年开始涉足该行业，具有十余年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其是在存量物业
商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，并已建立起一套成熟的全价值链管理体系，即定位、改造
、招商、运营。
全价值链管理体系覆盖存量改造物业的全链条，可以深度挖掘存量物业、被改造物业的潜力并赋予全新
生命力，该项核心竞争力有利于公司快速实现项目拓展，挖掘未来城市更新业务机遇。
（1）项目资源获取及定位优势
公司拥有专业且经验丰富的投拓团队，同时，公司已积累丰富的老旧物业定位经验，能敏锐把握项目所
处地区租赁市场供需情况，从而能准确的对新项目进行业态等定位。在承接具体项目时，公司根据市场调研
情况确定项目定位，结合存量项目的历史经营数据，从而确定目标客户的类型和范围，并对项目的盈利能力
进行评估预测。
项目定位不仅对改造方案设计具有至关重要的作用，更加会影响未来运营项目的出租率、租金水平、物
业费水平等，进而影响园区未来的盈利水平。
（2）项目设计与改造能力
在多年经验积累的基础上，公司已经形成一套完备的设计、改造工作流程和体系，建立了一支具备丰富
经验、专业化技术能力的设计改造、工程管理团队，保障项目以较低的成本达到高效率、高质量的目标。
公司打造的项目是一种“非标准化”产品输出。基于公司的标准化管控体系下，项目团队在充分了解项
目市场后，针对不同业态定位的项目进行差异化、定制化设计，单项目的不可复制化特性确保公司后续获得
一定的招商优势、彰显自身品牌优势。
具体来看，在改造施工过程中，设计、工程管理团队对项目更新改造进行全程监督并加以指导，针对地
域特色及客户诉求对其优化设计，确保园区的建筑风格、基础设施配套、办公环境等能够充分满足目标客户
的需求。
（3）招商优势
公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥有丰富的物
业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业及新经济客户的认知程度较高，能够准确把握此类客户的个性
化需求。同时，公司已经逐步建立了目标客户数据库，并与有实力的中介咨询机构建立了稳定的合作关系，
招商团队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入，快速寻找潜在客户，在项目交付运营前即可完成部
分招商工作，大幅提高项目的招商进度和运营效率。通过各个项目客户资源共享，能够向客户提供多重选择
的招商服务。
（4）智慧化运营优势
公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验，已逐步建立起智慧园区管理系统，实现招商、运营管
理的全流程智慧化，以降低运营成本，不断创新物业运营模式，构建全方位企业服务体系，不断提高入驻企
业黏性。
2、品牌优势
随城市更新不断发展，行业内企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行业发展进程中的竞争优势逐渐凸显。
公司自2007年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的
设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可，打造出了园区、楼宇品
牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育
示范企业，公司多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化
创意产业园区”，为公司赢得了良好的品牌效应。未来，随着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将
进一步显现。
3、区域规模优势
经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成功案例，在
行业内具有较强的影响力。
截止本报告期末，公司在管项目71个，在管面积逾140万平方米。分地域看，上海59个项目，北京9个项
目，杭州2个项目，南京1个项目。公司在园区、楼宇、社区商业方面的规模优势以及区域深耕优势，有助于
公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运
营效率，从而提高公司在行业内的竞争力。
截止本报告期末，公司通过专业化的服务获得客户的认可，成功吸引了一批优秀的新经济企业及精品生
活方式配套商业入住园区，园区内知名企业包含上海老凤祥有限公司、全季酒店、韩泰轮胎、博世家电全球
旗舰店、博德宝家居、蓝鲸浑水、飞来飞去设计、群玉山品牌咨询、耐克体育等。2024年上半年，国内首家
XR沉浸体验展“秦潮觉醒”在锦和越界衡山路8号开业，掀起XR沉浸式探索消费热潮，也为周边经济带来多
元化增长点。公司进一步提升运营能力，积极引进创新产业和促进小型企业在细分领域发展的同时，为大型
企业提供优质配套服务，提升客户价值。公司也持续关注最新商业和消费趋势，引入有潜力和人气的商业企
业，进一步盘活园区氛围，拉动消费，进而提升资产价值。
三、经营情况的讨论与分析
公司是一家轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造
、招商、运营和服务。公司旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的
同时注入创新元素，为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空间和专业服务，实现物业持有方、客户
、社会和公司的共赢。
根据国际房地产顾问五大行发布的报告，2024年上半年核心城市新增商办供应量增大，企业整体租赁需
求有待提升，核心城市办公楼、商务园区的出租率和租金单价出现下行。
外部环境不确定性加剧情况下，公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕“城市更新”
领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，持续推动公司实现高质量发展。公司在营项目多处于
上海、北京、杭州、南京核心地段，但一定程度上同样受新增供应挤压，导致部分项目边际成交单价承压，
公司管理层坚决贯彻年度经营计划，持续修复各项目的出租率。公司经营团队通过提升园区服务、优化招商
策略等多种举措以提升园区出租率，包括但不限于以下举措：
（1）积极维护存量租户，持续挖掘存量租户的续租及扩租潜在需求；
（2）提升物业服务及运营服务水平，提升租户各类需求的反馈速度和满意度，上半年公司物业服务满
意度95.1%，较2023年末增加1.2%；
（3）按产品类型及区域，组建更为专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队，扎根片区，深耕片
区，盘活各类渠道和客户资源；
（4）顺应市场变化、满足客户需求，根据租户的需求不断提升交付标准和更为灵活的商务条件。
公司坚定看好城市更新赛道，时刻关注潜在商业机会，报告期内，新增拓展锦和越界田林space，该项
目地处上海市徐汇区中内环核心区位，该项目带有部分商业租户，可在改造期贡献现金流，局部升级改造后
有望继续提升资产表现，同时，该项目毗邻多个公司现在管项目，在成本端可有效实现规模效应。另一方面
，公司积极盘整在管项目组合，报告期内，有部分小体量项目到期不续，公司持续优化管理成本，聚焦高效
益项目。
报告期内，公司实现营业收入51754.28万元，同比上升4.01%；归属于上市公司股东的净利润2322.00万
元，同比下降72.83%；经营活动产生的现金流量净额33989.66万元，同比上升10.07%。
营业收入上升的主要系部分新项目、爬坡期项目出租率有所提升，存量项目出租率边际改善所致。归属
于上市公司股东的净利润较上年同期下降较多，主要系公司2023年同期锦和大宁财智中心项目改变合作模式
，公司遵循新租赁准则的规定，与项目相关的使用权资产、租赁负债确认租赁变更，导致2023年同期资产处
置收益金额较大，而本期不涉及类似改变合作模式的情况，进而导致本期归母净利润较上年同期有所下降。
经营活动产生的现金流量净额持续增长，主要源于收入的持续稳定增长，以及去年同期公司并购交易支付债
权收购款所致。
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