热点题材☆ ◇000002 万 科Ａ 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:含H股、体育概念、物业管理、装配建筑
风格:融资融券、大盘股、低市净率、破净资产、行业龙头、MSCI成份、周期股、承诺不减、高
应收款
指数:中证100、深证价值、银河99、大盘价值、深证成指、深证100、深证300、深证红利、深证
治理、国证红利、国证治理、国证价值、沪深300、央视50、中华A80、300周期、中证红利
、投资时钟、300ESG、MSCIA50、国企改革、珠三角、深证50、深主板50、中证A50、分析
师指、中证A100
【2.主题投资】
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2022-04-20│体育概念 │关联度：☆☆☆
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公司运营管理吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三个滑雪项目
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2022-01-05│物业管理概念│关联度：☆☆☆☆
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公司物业服务业务主要由旗下子公司万物云空间科技服务股份有限公司负责运营
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2020-10-26│装配式建筑 │关联度：☆☆
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公司持续完善“5+2”装配式建造体系，以五项建筑技术体系、主体适度预制、装配式装修
等新技术、新材料、新工艺突破质量瓶颈。
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2014-06-25│含H股 │关联度：☆☆☆☆☆
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H股:万科企业(02202)于2014-06-25上市
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2023-12-31│无实控人 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2023-12-31,公司无实控人且无控股股东
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2023-07-25│城中村改造 │关联度：☆☆☆
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公司在全国多个城市参与了旧城改造、老旧小区改造等不同类型的项目实践。比如2021年上
海万创新所竣工交付，从老旧轮胎厂转型活力科创园区等。
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2022-05-26│REITs概念 │关联度：☆☆☆
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万科旗下万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划
”在深交所举行挂牌仪式。
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2021-11-18│冰雪产业 │关联度：☆☆☆
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公司运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三个滑雪项目，其中吉林松花
湖度假区客流量、客户满意度持续保持国内领先，并连续第三年获得世界滑雪大奖"中国最佳滑
雪度假区"称号
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2021-09-26│罗素大盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素大盘股标准
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破净资产，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2024-11-19│低市净率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2024-11-19,公司市净率(MRQ)为：0.4459
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2024-11-19│破净资产 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2024-11-19公司收盘价相对于每股净资产跌幅：-55.41%
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2024-11-19│周期股 │关联度：☆☆☆
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公司属于住宅开发（通达信研究行业）
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2024-11-19│大盘股 │关联度：☆☆☆
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截止2024-11-19公司AB股总市值为：850.87亿元
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2024-09-30│高应收款 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司最新报告期，应收账款为98.07亿
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2024-07-16│承诺不减 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司2024-07-16公告承诺不减持。
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2024-05-13│行业龙头 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司所属行业为：房地产开发
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2018-05-15│MSCI成份 │关联度：--
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符合MSCI指数纳入条件
【3.事件驱动】
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2024-06-11│房地产政策效果逐步显现，核心城市楼市有望迎来复苏
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广州5?28新政落地后，一二手市场明显变得活跃。据合富研究院统计，广州一手和二手住宅
市场在本次新政影响下均呈现回升趋势，其中一手住宅市场成交量环比提升近四成，二手住宅市
场网签量创近两月单周新高。多位业内人士指出，政策的叠加效果正在逐步显现，市场正在往好
的方向发展，相比2023年的大起大落，本轮筑底回暖行情虽然缓慢，但预计将会更平稳，更可持
续。中信建投研报指出，5月17日多部委密集出台房地产支持政策，包括降低首付比例、取消个
人住房贷款利率下限、下调住房公积金贷款利率、设立3000亿保障性住房再贷款等措施，杭州、
西安取消限购，深圳、上海优化限购政策，政策放松不断有望为需求提供支撑，核心城市与二手
房市场有望率先复苏。
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2024-05-28│上海优化调整房地产市场政策，地产板块火热态势有望延续
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上海发布关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。《通知》明确调整优化住
房限购政策。一是优化非沪籍居民购房条件。缩短非本市户籍居民家庭以及单身人士购房缴纳社
会保险或个人所得税的年限，扩大购房区域。二是调整相关政策口径。取消离异购房限制，调整
住房赠与规定，支持企业购买小户型二手住房用于职工租住。《通知》自2024年5月28日起施行
。根据公开资料不完全统计，广东、湖北、广西、山西、陕西、河北等十余地已陆续宣布，取消
辖内首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，同时将首套、二套住房商业性个人
住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于15%、25%。
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2024-05-20│首套房贷款最低首付比例调整为不低于15%
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央行、国家金融监督管理总局17日发布通知。通知提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭
，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷
款最低首付款比例调整为不低于25%。
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2024-05-16│“买房送户口”时代回归 近20城购房即可申请落户
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最近，包括佛山、南京、杭州、沈阳等多个热门城市，都在通过购房落户、优化积分落户政
策，以及放宽居住和就业落户条件等方式吸引更多新市民，住房政策与人口、人才政策相结合正
形成趋势。根据中指监测，近几年约有20个城市出台购房即可申请落户的政策，包括杭州、南京
、武汉等核心二线城市，以及金华、驻马店、克拉玛依等三四线城市。
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2023-10-24│多地出台新一轮稳楼市政策
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近日，不少地区接连出台楼市利好政策，“稳楼市”政策花样频出。宁波市住房和城乡建设
局日前发文，宁波市将启动住房“换新购”，首批34个楼盘加入“买新卖旧”。10月18日，上海
市出台《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，对公积金贷款政策进行
优化，首次公积金贷款结清后再次贷款可执行首套标准。
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2023-10-13│超大特大城市城中村改造已入库162个项目
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据住房城乡建设部消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。一类
是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整
结合。今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见
》，并召开电视电话会议进行部署。各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数
、编制改造项目方案等工作，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库
城中村改造项目162个。
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2023-09-14│城中村改造在一线城市加速推进
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近日，广州安居集团正式挂牌成立。该公司是广州市专门负责从事保障性住房投融资、建设
和运营管理的市属功能性国有公司。此外，今年上海闵行区计划实施4个“城中村”改造项目，
计划至2027年，不成套旧住房改造全部完成；今年还将实施新一轮“美丽家园”建设，完成10个
小区104万平方米的改造任务，完成既有多层住宅加装电梯300台。
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2023-09-12│全国已有8城全面取消商品房限购
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根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月11日，已有8个城市全面取消商品房限购政策，
包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连等。此外，上海临港定向放松限购，苏州120平方米及以上
商品房取消限购。
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2023-08-28│三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施
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近日住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数
认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭
（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房
的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政
策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
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2023-08-21│央行将加大对城中村改造等金融支持力度
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央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告。报告指出，落实好“金融16条”，保持房
地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。延续实施
保交楼贷款支持计划至2024年5月末，稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。因城施
策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各
项工作，促进房地产市场平稳健康发展。
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2023-08-18│央行将适时调整优化房地产政策
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央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告。下阶段，央行将坚持稳中求进工作总基调
，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，把实施扩大内
需战略同深化供给侧结构性改革结合起来，加大宏观政策调控力度，建设现代中央银行制度，充
分发挥货币信贷效能，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风
险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。适应房地产市场供求关系发生重
大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。
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2023-08-17│全国超20城支持开展房贷商转公
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近期，多地开始实施“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金贷款）。根据诸葛数据研究
中心不完全统计，截至目前，包括重庆、长沙、武汉、扬州、盐城、常州等超20城支持开展“商
转公”业务，预计后续还会有其他城市跟进实施。
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2023-08-07│央行召开金融支持民营企业发展座谈会，精准实施差别化住房信贷政策
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近日，中国人民银行召开金融支持民营企业发展座谈会，行长要求，要精准实施差别化住房
信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。
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2023-08-01│北广深等地发声大力支持更好满足刚性和改善性住房需求
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近日，住房城乡建设部召开相关企业座谈会，部长表示要继续巩固房地产市场企稳回升态势
，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好各项政策措施；继续做好保交楼工作，加快项
目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。北京、广州、深圳等多地住房和城乡建设部门回应
表示，结合当地房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满
足居民刚性和改善性住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。
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2023-07-26│国常会定调加大对超大特大城市城中村改造的支持
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近日，李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村
改造的指导意见》。券商测算19个超大特大城市占全国商品房销售额约37.2%。由于一线城市的
城中村情况更加复杂，本轮改革可以说是啃硬骨头的改革，这可能意味着资金投入速度更慢，对
经济的边际拉动更渐进，但也可能意味着政策的长期副作用少，社会争议少。券商认为无论是房
地产开发还是基础设施建设，本轮城中村改造的增量影响都将低于2015年前后。但从高质量发展
的角度，预计这轮城中村改造能解决长期问题，并十分有利于具备资产综合运营能力的企业，及
具备空间服务经验的企业。政策不仅驱动了一部分营建的机会，更诞生了大量运营服务的商机。
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2023-07-26│中央政治局会议重新定调楼市，房地产板块迎机遇
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7月24日，中共中央政治局召开会议，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国
房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具
箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建
设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
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2023-07-12│两部门支持房地产金融政策延期
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7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳
健康发展有关政策期限的通知》。相关负责人指出，各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，
因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行
业风险市场化出清。
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2023-04-19│3月70城房价环比全线上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨
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国家统计局公布的《2023年3月份商品住宅销售价格变动情况》显示，70城房价环比全线上
涨，其中新房及二手房环比上涨城市分别为64个和57个，比2月分别增加9个和17个；同比变动上
，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。
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2023-03-21│南京今年首轮土地拍卖诞生7年内最贵地王
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南京市2023年首轮集中供地正式开拍，共计13宗地块顺利出让。位于南京市河西南青奥滨江
地块的NO.2023G03地块出让，仅用时53秒、12轮竞价便直接触顶最高限价，楼面价达到43173元/
平方米。这是南京继2016年最贵地王葛洲坝河西南G14之后，楼面价最高的地块，区域内新房参
考均价在65380元/平方米左右，总价千万元以上，是目前南京河西南板块新房“天花板”。
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2023-03-09│住建部支持房企融资需求，多地明确老旧小区改造目标
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近日，在2023年全国两会第二场“部长通道”上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，在城市
更新方面，持续推进老旧小区改造。实施楼道更新，消除安全隐患、有条件的要加装电梯；实施
环境更新，要加装充电桩、进行适老化改造等。今年计划再开工改造5万个以上老旧小区，让200
0万以上居民获益。
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2023-02-28│《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》发布
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24日，中国人民银行、中国银保监会发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征
求意见稿)》公开征求意见的通知。起草说明介绍，《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方
向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁
住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17
条。
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2023-02-28│深交所召开房地产行业市场主体座谈会
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日前，深交所组织召开房地产行业市场主体座谈会。深交所相关负责人表示，推动房地产市
场平稳健康发展是一项系统工程。深交所将和地方政府、行业主管部门、国资监管部门、市场主
体、中介机构等市场各方一道，密切关注房地产行业发展动态，切实发挥好市场组织和平台枢纽
作用，干实事，谋实招，求实效，鼓励房企用好融资并购工具，支持房企拓宽债券募集资金用途
，以及发行以资产信用为支持的CMBS、不动产持有型ABS、绿色债券等固收产品，助力房地产市
场平稳健康发展，更好服务稳定宏观经济大盘。
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2023-02-24│多地首套房贷利率再创新低
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随着信贷环境进一步优化，国内多个城市2月份房贷利率继续下降。贝壳研究院近日发布数
据显示，在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，2月份百城首套主流房贷利率再创2019年以
来新低。23城首套房贷利率下降，首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加至34城。分析
师表示，监管层设立首套住房贷款利率政策动态调整机制，进一步释放了鼓励符合条件的城市适
度下调首套房贷利率的政策信号。
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2023-02-22│房地产再迎增量资金，不动产私募投资基金试点启动
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近日，证监会发文表示，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足
不动产领域合理融资需求，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。据了解，不动产
私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房
）、商业经营用房、基础设施项目等。
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2023-01-31│多地发布2023年一号文件，提及支持刚性和改善性住房需求
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春节前后，多个省市发布2023年“一号文件”，其中提及“支持刚性和改善性住房需求”。
截至1月30日，已有江苏、辽宁、广东、上海等省市，召开2023年稳经济会议或发布相关文件，
并把提振住房消费纳入到新一年经济发展的框架之中。
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2023-01-05│央行工作会议支持房地产市场平稳健康发展
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2023年中国人民银行工作会议于1月4日上午以视频形式召开。工作会对2023年工作任务进行
部署，其中，在房地产市场方面，央行强调，落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展
。统计局数据显示，2022年1~11月，商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%，其中，住
宅销售面积10.3亿平方米，同比下降26.2%；商品房销售额11.9万亿元，同比下降26.6%。
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2023-01-04│国家重申房地产支柱产业地位
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1月4日，经济日报文章指出，展望2023年，无论是供给端对企业和房地产开发项目的资金支
持，还是各项促进住房消费的举措，只有最终转化成需求的复苏，也就是产生实际的销售量，市
场才能真正打破沉寂，重回良性循环轨道。房地产始终是支柱产业，带动作用强，对于金融稳定
具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。预计在保交楼取得实质性进展之后，消
费者对购房的观望情绪将得到改善，一段时间以来积压的需求也有望逐步释放，形成实际销售量
。
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2022-12-26│为“保交楼”上保险，平均一天一家房企抛出再融资计划
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自11月28日证监会宣布恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公
司再融资至今，不到一个月的时间里，已有福星股份、大名城、万科A、陆家嘴、招商蛇口、嘉
凯城、华发股份、绿地控股、格力地产等23家A股上市房企积极拥抱新政，平均每天就有一家房
企筹划再融资，可谓掀起了“定增潮”。整体来看，本轮房企“定增潮”主要集中在两大领域，
一方面是招商蛇口、格力地产等房企借助政策东风重启并购重组，并发行股份募集配套资金。另
一方面，大多数房企筹划直接在A股定增募资，用于“保交楼、保民生”相关的房地产项目等政
策支持领域。
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2022-11-29│房企股权融资恢复“第三支箭”发出
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28日晚间，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，被
业内解读为射出支持房企融资“第三支箭”。
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2022-11-24│国有大行向优质房企开出大额授信
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继金融支持房地产“组合拳”出台后，国内几大银行密集与多家房企签约给予授信额度。11
月23日，中国银行、农业银行和交通银行先后宣布与房企签署战略合作协议，给予房企授信额度
。另外，中国工商银行也将在未来两天与龙湖集团、碧桂园等房企签署银企战略合作协议，预计
将于明后天陆续签约。接下来几天，包括龙湖、万科、金地和碧桂园等在内的优质房企，还将获
得多家银行的支持。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │主营业务为房地产及物业服务。 │
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│经营指标 │2022年本集团实现销售面积2630.0万平方米，销售金额4169.7亿元。本集团│
│ │房地产开发及相关配套业务收入4656.0亿元。房地产开发业务实现结算面积│
│ │3401.4万平方米，同比增长9.1%，实现结算收入4444.0亿元，同比增长10.5│
│ │%；结算毛利率为20.4%。2022年开发业务新开工计容面积约1568.2万平方米│
│ │，同比下降52.0%，完成年初计划的81.7%；开发业务竣工计容面积约3629.1│
│ │万平方米，同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%。 │
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│竞争对手 │保利地产、碧桂园集团、金地集团、招商地产 │
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│投资逻辑 │股权之争终获解决，深铁成第一大股东，强化“轨道+物业”优势及深圳都 │
│ │市圈资源优势；深铁支持现有管理团队，利于公司持续稳健发展；本轮龙头│
│ │房企销售持续远好于行业，并预计集中度跳增将持续进行，将持续利好公司│
│ │销售。 │
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│消费群体 │购房者。 │
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│消费市场 │北京区域、东北区域、华中区域、南方区域、上海区域、西南区域、西北区│
│ │域、物业管理公司、未分配项目、抵销 │
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│股权转让 │万科A2017年1月12日公告，公司股东华润股份和中润贸易拟以协议转让的方│
│ │式将其合计持有的公司A股股份168959.9817万股（约占公司总股本的15.31%│
│ │）转让给深圳市地铁集团有限公司（简称“地铁集团”），转让价格为人民│
│ │币3717119.60万元，交易价格为22.00元/股。转让完成后，华润股份和中润│
│ │贸易将不再持有公司股份。 │
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│被举牌 │万科A2021年4月30日公告，公司股东德宇众以自有资金通过A股集中竞价交 │
│ │易方式买入公司股份80.48万股，占公司已发行股份的0.01%，导致德宇众及│
│ │其一致行动人合计达到公司已发行股份的5%，构成举牌。德宇众在未来12个│
│ │月内不排除择机进一步增持公司股份。 │
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│收购新加坡物│万科A2017年7月17日公告，公司的间接全资附属公司万科地产（香港）有限│
│流设施开发公│公司（简称“万科地产（香港）”）及其联属公司，与厚朴、高瓴资本、SM│
│司 │G、中银集团投资有限公司（简称“中银投”）组成财团，共同参与Global │
│ │Logistic Properties Limited（简称“GLP”）潜在的私有化。GLP每股代 │
│ │价为3.38新加坡元，收购的总代价约159亿新加坡元。收购完成时，万科地 │
│ │产（香港）出资将不超过34亿新加坡元（按201
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