热点题材☆ ◇000011 深物业A 更新日期：2026-08-12◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:含B股、一带一路、粤港澳、物业管理、免税概念、新型城镇
风格:高市盈率、化债AMC、预计转亏、小盘国企
指数:无
【2.主题投资】
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2023-08-22│新型城镇 │关联度：☆☆☆
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公司业务受益于城中村改造。
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2022-10-17│一带一路 │关联度：☆☆☆
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公司物管子公司为越南深越合作区园区企业提供物业管理服务，深越合作区是深圳市政府贯
彻落实“一带一路”国家战略的重点项目。
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2022-04-01│免税概念 │关联度：☆
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第四大股东为深圳市经济特区免税商品公司，持股173.03万股，有重组预期
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2022-01-05│物业管理概念│关联度：☆☆☆☆
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公司通过创新升级服务模式向综合行政后勤管家转型
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2021-08-03│粤港澳 │关联度：☆☆☆☆
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公司总部位于广东省深圳市。主营业务：房地产开发及经营、物业管理、物业租赁、建筑设
计、施工监理、汽车客运、商业、餐饮旅游。公司是以房地产开发、物业租赁与管理为主业的大
型房地产专业公司，兼营出租车客运、商品百货、餐饮业。多年来继续保持收缩经营的态势，经
营情况比较稳定。
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1992-03-30│含B股 │关联度：☆☆☆☆☆
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B股:深物业B(200011)于1992-03-30上市
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2026-07-14│业绩预亏 │关联度：☆☆☆☆☆
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预计公司2026年01-06月归属于上市公司股东的净利润为-6900万元，与上年同期相比变动幅
度为-578.24%。
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2026-03-30│深圳国资改革│关联度：☆☆☆☆☆
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深圳市投资控股有限公司是公司控股股东
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2026-03-30│深投控系 │关联度：☆☆☆☆☆
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深圳市投资控股有限公司是公司控股股东
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2023-11-20│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2021-09-26│罗素中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素中盘股标准
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2017-09-08│深汕特别合作│关联度：☆☆☆☆☆
│区 │
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深圳本地公司，主营房地产及相关业务。
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2026-08-11│活跃小盘国企│关联度：☆☆☆☆☆
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活跃小盘国企概念股。
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2026-08-11│高市盈率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2026-08-11,公司市盈率(TTM)为：2965.13
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2026-07-15│预计转亏 │关联度：☆☆☆
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预计公司2026年01-06月归属于上市公司股东的净利润为-6900万元，与上年同期相比变动幅
度为-578.24%。
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2024-10-16│化债AMC │关联度：☆☆☆
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公司第一大股东深投控成立于2004年，由原深圳市投资管理公司、商贸控股公司、建设控股
公司三家资产经营管理公司合并新设，深圳资产管理公司打造以不良资产管理为核心的金融风险
化解平台
【3.事件驱动】
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2024-01-30│广州打响一线城市全域性放开限购第一枪
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据媒体报道，1月27日，广州政府发布房地产新政，针对限购政策、地产项目融资和保障房
建设等方面给出指引，限购方面有四项举措：1）120平以上住房取消限购；2）登记租赁或挂牌
的二手房不计入限购套数；3）具备合并产证条件的房屋可合并办理；4）商服类物业不限转让对
象。近期，多地持续优化楼市政策，内容涵盖优化住房公积金使用、鼓励房企团购、下调首套房
贷利率等。政策持续优化，有助于释放住房需求，促进房地产市场修复。
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2023-01-05│地产纾困政策陆续出台，物业管理板块的估值有望回升
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2022年12月21日，国家发改委等11部门发布的《关于推动家政进社区的指导意见》提出，鼓
励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构，或与家政企业开展合作，积极拓展服务范围。目
前，多数物企除基础物管外还从事经营社区增值服务，通常包括房地产经纪业务、家政到家服务
、美居家装服务、社区传媒业务、社区零售业务、园区空间服务等几大板块。投资机会上，随着
地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。
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2023-01-04│国家重申房地产支柱产业地位
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1月4日，经济日报文章指出，展望2023年，无论是供给端对企业和房地产开发项目的资金支
持，还是各项促进住房消费的举措，只有最终转化成需求的复苏，也就是产生实际的销售量，市
场才能真正打破沉寂，重回良性循环轨道。房地产始终是支柱产业，带动作用强，对于金融稳定
具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。预计在保交楼取得实质性进展之后，消
费者对购房的观望情绪将得到改善，一段时间以来积压的需求也有望逐步释放，形成实际销售量
。
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2022-12-13│房企融资环境进一步好转，机构称部分房企有望迎来信用修复
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浙商银行分别与保利置业、首开股份、信达地产、绿城中国、滨江集团等多家房地产企业签
署全面战略合作协议，提供意向性融资合计1600亿元。房企融资环境有望进一步好转，促进已销
售房屋竣工交付提速，对行业需求端、居民预期提振产生积极意义。
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2022-10-09│国庆黄金周重点城市楼市分化 新房成交走低二手房看房活跃
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今年“十一”假期，20个重点监测城市新建商品住宅成交面积同比下降37.7%。20个重点监
测城市中，有6个城市的成交量高于去年同期，但整体成交降幅仍较大。其中，北上广深四个一
线城市的新房成交面积均低于去年同期。分城市来看，15城中有4城新房成交量较去年同期上涨
，其余11城新房成交量较去年同期下降。其中，大连新房成交量增幅居首，共成交74套，较去年
同期增加80.5%；其次为济南，新房成交572套，较去年同期上涨36.5%。在新房成交量下降的城
市中，北京、上海、深圳等跌幅均在50%以上；北京、上海、深圳新房成交量分别为196套、187
套及486套，分别较去年同期下降86.9%、74.2%及55%。
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2020-08-05│发改委批复粤港澳大湾区城际铁路建设规划
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近日，国家发改委发布《关于粤港澳大湾区城际铁路建设规划的批复（发改基础〔2020〕12
38号）》，为提升粤港澳大湾区城际交通供给质量，服务粤港澳大湾区建设，同意在粤港澳大湾
区有序实施一批城际铁路项目。
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2020-06-17│《粤港澳大湾区建设深圳指引》发布，加速推进7大重点平台建设
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近日，深圳市委大湾区办正式发布《粤港澳大湾区建设深圳指引》。《指引》显示，深圳正
加速推进前海深港现代服务业合作区、深港科技创新合作区、光明科学城、深港口岸经济带、西
丽湖国际科教城、沙头角深港国际旅游消费合作区等7大重点平台建设；积极推进建设国际科技
创新中心、深港金融市场互联互通、基础设施互联互通、构建具有国际竞争力的现代产业体系等
重点领域的布局与发展；在金融、就业、居住、人才引进、教育等方面提供了多项政策支持；并
成立了市委推进粤港澳大湾区建设领导小组以及7个专责小组负责推进粤港澳大湾区建设。
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2019-12-10│商务部提出《关于商务领域支持粤港澳大湾区建设若干政策措施的意见》。
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商务部部长助理任鸿斌表示，商务部牵头在内地与香港、澳门经贸合作委员会框架下，成立
了粤港澳大湾区建设经贸专责小组，提出了《关于商务领域支持粤港澳大湾区建设若干政策措施
的意见》，将CEPA扩大开放的优惠措施在粤港澳大湾区率先先行先试，推动大湾区全面实现服务
贸易自由化。支持广东自贸试验区率先探索与港澳经贸规则对接，带动提升粤港澳大湾区制度型
开放，支持香港、澳门参与大湾区珠三角九个城市市场体系建设和消费升级。《意见》包含六大
方面27项具体举措，将成为今后一段时间商务领域支持粤港澳大湾区建设的政策指引。
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2019-09-25│深圳市区域性国资国企综合改革试验动员会召开
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9月24日，深圳市召开区域性国资国企综合改革试验动员会。深圳市委书记王伟中强调，开
展国资国企综合改革试验，是党中央、国务院赋予深圳的光荣使命。要把坚持和加强党的领导贯
穿全过程，为完成改革任务提供坚强保证。要抓好统筹协调、责任落实，形成综合改革试验工作
合力，推动各项改革任务落地见效，为全国国资国企改革探新路作示范，在深圳建设先行示范区
的新征程中展现新担当、作出新贡献。
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2019-02-28│深圳国有商业类企业混改加速 相关公司引关注
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2019年2月27日报道，近日，深圳市国资委混改专项工作组邀请相关专家和优秀企业代表，
就会计专题进行业务学习交流。据了解，深圳市国资委混改专项工作组正在全力推进符合条件的
市属国有商业类企业开展混改工作。目前，符合条件的商业类企业正在积极筹划和推进混改工作
，部分企业在混改与上市的统筹方面进行了较多准备，尤其对上市时会计处理难点问题开展了大
量基础性工作，为其他企业混改提供了有力借鉴。相关公司有深物业A、沙河股份、深纺织A等。
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2019-02-19│粤港澳大湾区发展规划纲要发布 关注大湾区概念股
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2019年2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，规划近期至202
2年，远期展望到2035年。纲要明确了粤港澳大湾区范围，主要列出大湾区战略定位和发展方向
，定出两个特别行政区和内地9市的分工。随着粤港澳大湾区发展规划纲要发布，粤港澳大湾区
建设将进一步加速，大湾区内的交运物流、地产、金融等行业受益明显。可关注世荣兆业、珠海
港、东方嘉盛等。
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2019-01-23│新一年国资国企改革怎么干？国资大省纷纷划重点
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2019年1月23日消息，在国务院国资委敲定2019年国资国企改革的重点任务后，国资大省开
始陆续就当地国资国企改革部署划起了重点。日前，广东省国资委召开省属企业负责人工作会议
，盘点2018年重点工作完成情况的同时，研究部署2019年国资国企改革工作。
广东省国资委主任、党委书记李成提出2019年广东省国资国企改革工作重点包括8个“坚决
”：坚决助力推进粤港澳大湾区建设和构建“一核一带一区”区域发展新格局，加快布局和发展
新产业、新业态、新模式；坚决抓好省属企业中国特色现代国有企业制度建设，加快形成有效制
衡的法人治理结构；坚决抓好省属企业混合所有制改革，引导和带动非公经济发展；坚决抓好省
属企业市场化机制，充分调动企业内部各层级干部职工的积极性，增强企业内生活力；坚决抓好
省属企业供给侧结构性改革，提升创新能力，加快高质量发展步伐；坚决抓好授权经营体制改革
，推动国有资本投资、运营公司试点取得成效；坚决抓好国有资产监管，进一步提升国资监管的
针对性、有效性、系统性；坚决抓好党的建设，将国企党建优势转变为发展优势。同时，确保完
成全年目标任务，为广东省经济稳增长作出积极贡献。
对比来看，今年广东省国资国企改革的重点更加强调“新”--新布局、新产业、新业态、新
模式。
在广东国资部署新年工作重点的同一天，山东省召开了国有企业改革座谈会。山东省副省长
王书坚提出，要把建设中国特色现代国有企业制度建设摆在突出位置，推动坚持党的领导与完善
公司治理深度融合；要坚定贯彻落实新发展理念，大力实施创新驱动战略，调整优化布局结构，
加快转型升级步伐，加快推进混合所有制改革，积极践行社会责任，不断提升国有企业发展质量
和水平；要坚持生产力优先这一监管标准，继续以管资本为主推进职能转变，切实为企业改革发
展创造良好环境；坚持把加强党的领导落到实处，推动全面从严治党向纵深发展，不断开创国有
经济高质量发展新局面。
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2019-01-23│混改全面提速 央企战略性重组加快步伐
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2019年1月22日消息，2019年是国有企业改革的关键一年。当前，无论是混合所有制改革还
是央企之间的战略性重组，市场都对今年国资国企的举动充满期待。
混改力度全面加大
国资委秘书长、新闻发言人彭华岗则在1月17日表示，要积极推进混合所有制和股权多样化
改革，对于国有资本投资运营公司的出资企业，对主业处于竞争领域的商业类企业，要鼓励加大
混合所有制的改革力度，进一步扩大重点领域的混改试点，要以混促改，加快转换企业经营机制
，特别是要在完善公司治理、市场化选人用人、加强激励有效性等方面取得实质性的进展。同时
，也要进一步探索中央企业集团层面的股权多样化，要积极探索有别于国有独资企业的公司治理
和监管模式。
央企重组融合深入推进
央企的战略性重组则是2019年国企改革的另一大看点。彭华岗指出，中央企业中很多企业在
发展主业的同时会派生出一些产业，这些产业往往是具有战略性、前瞻性的产业，今后将加大这
些产业的专业化整合，集中优势，做强做优。这项工作此前已经开始进行，但从2019年开始将加
大力度。另外，还将进一步推进中央企业的战略性重组，加强重组整合以后的融合，更好地配置
资源，实现重组整合优化产业的进一步发展。
在军工行业，市场与对央企的整合更是充满了期待。2018年底，中航沈飞、中航光电等中航
系上市公司纷纷发布公告，公司实际控制人航空工业集团收到国资委通知文件，集团公司成为国
有资本投资公司试点企业之一。中信建投认为，航空工业集团为军工产业内首家国有资本投资公
司试点企业，国有投资公司的成立对于剩余9家主要军工企业具有示范效应。由于国有资本投资
公司所持股企业可以涉及一个集团，也可以涉及多个集团，投资公司将有能力以各种方式与其他
军工集团进行资产上的置换。
国企资本运作高度活跃
数据显示，从混改到并购重组，当前国企资本运作交易正在加速落地，并愈发活跃；股权类
交易是国企调整资本结构或资产结构的首要方式，且比例还在不断上升。
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2018-08-28│中国（深圳）国资国企改革综合试验区上报 5大集团成先锋
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2018年8月27日深圳市国资委透露，《深圳市政府关于创建中国（深圳）国资国企改革综合
试验区的请示》已上报国务院国资委。深圳“国企改革双百行动”初步选取投控公司、粮食集团
、深圳国际、特发集团、远致公司5家直管企业，在2018-2020年深入开展国家“国企改革双百行
动”。公司方面，深深宝A作价58.59亿收购深粮集团。深纺织A是深圳市投资控股有限公司下属
子公司。
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2018-03-15│粤港澳大湾区战略高度升级
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“目前，粤港澳大湾区发展规划纲要编制已经基本完成。”国家发改委主任何立峰日前在全
国两会“部长通道”上透露了粤港澳大湾区的最新进展。
同日，在同一条“部长通道”上，国务院港澳办主任张晓明表示，要通过对相关的法律政策
调整完善，对有关的体制机制创新改革，来促进大湾区的人员、货物、资金、信息更便捷地流通
，使大湾区的资源能够得到有效集聚整合，使粤港澳三方的优势能够得到互补，产生一种协同效
应。
与世界其他三大湾区相比，粤港澳大湾区独具特色，“一国两制”、三种货币、三个关税区
并存。
“这种特殊性，可能就是最大的价值。”全国政协委员、香港医院管理局原主席、香港智经
研究中心原主席胡定旭说，粤港澳大湾区具有唯一性，即便在全球都是最特殊的。
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2018-01-16│国务院同意撤销深圳经济特区管理线
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据中国政府网消息，国务院于2018年1月15日发布《关于同意撤销深圳经济特区管理线的批
复》。《批复》提到，为促进深圳经济特区一体化发展，结合特区建设发展面临的新形势新使命
新任务，同意撤销深圳经济特区管理线。
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2018-01-15│2018年国企改革施工图浮出水面
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据经济参考报2018年1月15日报道，一年一度的中央企业、地方国资委负责人会议1月15日在
北京召开，而此前多地国资委已陆续召开工作会议，亮出2017年“成绩单”、谋划2018年“施工
图”。从已经公布的数据来看，作为国企改革落地见效年，2017年国企改革重点难点问题取得重
大实质突破，中央企业和多地省属国企收入、利润均保持两位数增长，创五年最好水平。
按照十九大和中央经济工作会议的部署要求，下一步国企将进入高质量发展的新阶段。业内
人士认为，2018年国企混改、重组、降杠杆三大主线将并行推进，新一波红利将激活释放。
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2017-10-27│香港成立粤港澳大湾区经贸协会
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据深圳特区报报道，粤港澳大湾区经贸协会成立典礼26日在香港举行。该协会是由大湾区内
的政府官员、商界领袖、经济专家及社会精英等倡导创立的经济贸易及融资配对平台。该协会主
要职责包括：构建粤港澳大湾区经济贸易及融资配对平台，建立互利共赢的合作关系；提供多元
化政策研究、分析和建议，推动绿色低碳生产方式及城市建设；促进项目与资金对接，并配合国
家政策，打造湾区成为国际科技创新中心，鼓励港澳青年赴内地创业就业等。
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2017-10-25│深圳市属国资全系统混改工作方案制定
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据深圳特区报2017年10月25日消息，最近，全系统混合所有制改革工作方案制定，对系统内
法人企业整体混改情况进行摸底梳理，遴选出一般竞争性领域企业，特别是二级以下企业；2018
年，全面推进系统混改工作；2019年，基本完成商业类企业的混合所有制改革，做到应改尽改、
能混尽混。按照国企分类改革的要求，分类推进，对承担政策性职能和平台功能的企业保持国有
独资，涉及民生保障等领域的企业保持国有资本控股地位，主业处于竞争性行业和领域的国有企
业基本实现混合所有制。出台管理层和核心骨干持股制度，并研究修订完善，优先支持转制科研
院所、高新技术企业、科技服务型企业的持股工作，积极探索新产业、新业态、新商业模式类企
业及其他人力资本对企业核心竞争力具有重要影响的竞争性行业企业的持股工作。允许上述类型
企业结合实际开展先行先试，为全国国企改革探索经验。
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2017-09-12│粤港澳大湾区将成为“一带一路”建设重要枢纽
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昨日（2017年9月11日），由香港特区政府及香港贸易发展局联合主办的第二届“一带一路
”高峰论坛在香港湾仔会议展览中心举行。本届论坛以“化愿景为行动”为主题，国家发改委副
主任宁吉喆、商务部副部长高燕及香港特区行政长官林郑月娥等官员出席。宁吉喆表示，将支持
香港参与“一带一路”建设、积极与粤港澳大湾区建设对接，把粤港澳大湾区打造为推进“一带
一路”建设的重要枢纽。高燕表示，商务部将继续支持和帮助香港在“一带一路”建设中担当更
加重要的角色，发挥更加重要的作用。
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2017-09-08│深汕特别合作区相关方案通过
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2017年9月8日报道，全国第一个特别合作区，深汕特别合作区体制机制调整方案正式通过，
合作区调整为深圳全面主导，正式改为深圳市委市政府派出机构。深汕特别合作区位于广东省东
南部，总面积468.3平方公里，特合区的合作期限为30年，从2011年至2040年止，享有地级市一
级管理权限。
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2017-08-03│粤将建沿海景观公路 粤港澳大湾区路段约600公里
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据南方日报报道，日前，记者从广东省交通运输厅获悉，正组织开展广东沿海景观公路相关
规划研究，目前已开展专家评审会论证，并与全省14个沿海市完成了路线方案的对接。初步研究
，沿海景观公路规划建设里程约1600公里，其中，粤港澳大湾区路段约600公里。长度将超过900
多公里的美国加州一号公路，沿海景观公路全段拟采用普通公路技术标准建设，将串联起14个沿
海地级市，进一步连接广府、潮汕、客家及港澳四大文化圈与海丝节点。
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2017-07-26│第二届国企改革前沿论坛本月26日举行
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国资委网站2017年7月21日消息，以“新动能 新活力——国企国资改革的创新与实践”为主
题的第二届国企改革前沿论坛将于7月26日在广州举行。论坛将聚焦五大议题：完善现代企业制
度，国有资本投资、运营公司实践，股份制、混合所有制改革，供给侧结构性改革，完善国有资
产监管体制等，深度聚焦国企国资改革的创新与实践；据了解，这次论坛内容丰富，将有四大亮
点：一是国资监管机构、国有企业领导分享改革实践经验；二是知名专家在现场进行点评；三是
研究机构发布国企改革相关研究成果；四是各方代表圆桌对话“论道”国企国资改革。
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2017-03-09│深圳全面推动国企重组
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2017年3月9日消息，深圳市国资委近日召开市属国企2017年规划发展工作会议，部署今年市
属国企规划发展工作。会上提出，市国资委已将2017年定为深圳国企“资源整合年”，并列入市
政府重点工作。市国资委将全面推动市属国资国企整合重组，全力推动“资源资产化、资产资本
化、资本证券化”，推进国资系统内部资源重组和外部资源并购，打造一批大型专业化平台公司
和优势产业集团。
相关概念股：深深房A、深物业A、深振业A、沙河股份、天健集团等。
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2016-12-09│深圳制定深化国企改革文件
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2016年12月9日据深圳特区报消息，党中央、国务院发布《关于深化国有企业改革的指导意
见》以来，已陆续出台了18项改革意见或方案，确立了以该指导意见为引领、若干文件为配套的
“1+N”政策体系。8日，记者从市国资委了解到，市国资委已制定“1+12”深化国有企业改革系
列制度文件，广泛凝聚共识，不断把国资国企改革引向深入。目前，改革实施方案已经深圳市委
深改组审议原则通过，并按程序已上报市政府。
相关概念股：深圳燃气、深振业A、农产品、天健集团、深纺织A、华控赛格、深深宝A、深
深房A、深物业A、沙河股份等。
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2016-08-25│深圳国资十三五规划编制到收尾阶段
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2016年8月25日消息，从深圳市国资委获悉，深圳市属国资国企“十三五”规划编制工作目
前已进入收尾阶段。
“十三五”是深圳国资全面落实深化国有企业改革、实现跨越式发展的关键时期。深圳市国
资委2014年11月全面启动规划编制工作，并依据《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划
纲要》的总体要求稳步推进，现已进入收尾阶段。
分析认为，深圳国资直接控股或参股的上市公司值得关注：深圳燃气、深振业A、中洲控股
、农产品、天健集团、深纺织A、华控赛格、深深宝A、深深房A、深物业A等。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改 │
│ │名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制│
│ │改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团│
│ │）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正 │
│ │式在深交所挂牌上市。 │
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│产品业务 │公司从事的主要业务：产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、其他│
│ │业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。 │
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│行业地位 │深圳国资委控股的地产开发物业租赁的大型专业公司 │
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│核心竞争力 │品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40年波澜壮阔、│
│ │开拓进取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、│
│ │物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精│
│ │神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦│
│ │而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革│
│ │图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动│
│ │深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。 │
│ │全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售│
│ │、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和│
│ │物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。 │
│ │产城融合优势：公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园│
│ │区等不同业态的开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到│
│ │澜湖时代项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开│
│ │发产品优势已经凸显，后续随着城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，│
│ │产城综合体优势将进一步巩固和增强。 │
│ │市场化优势：公司始终坚持深化落实市场化运作机制，持续将公司体制机制│
│ │改革推向纵深发展，目前已基本形成前端（资源获取）—中端（资源开发）│
│ │—末端（价值变现）全过程全链条市场化运作机制，尤其是在全周期工程管│
│ │理、全流程成本管控、全模块人力资源管理等方面高标准对接市场行情及行│
│ │业标杆，尊重市场规律，健全经营机制，持续保持公司自身活力及发展效率│
│ │，各项经营工作均有序开展并取得良好成效。 │
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│经营指标 │2025年，集团总资产规模约154.28亿元，全年营业收入约23.83亿元，总体 │
│ │完成年度主要经济指标。 │
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│竞争对手 │万科A、金地集团、招商蛇口、东旭南天 │
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│品牌/专利/经│品牌：公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同│
│营权 │业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金│
│ │领假日等品牌项目。在深圳市经济特区建立45周年之际，公司入选“品牌发│
│ │展典型案例”，获颁“卓越品牌”证书。 │
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│核心风险 │1.市场风险，政府陆续出台了调控措施抑制房价过快上涨，房地产行业集中│
│ │度加速提升，企业并购案例明显增多，马太效应加剧，中小型企业面临更大│
│ │考验； │
│ │2.行业风险，步入白银时代的房地产行业，市场竞争加剧，行业投资风险加│
│ │； │
│ │3.公司土地储备不足，公司现有存量项目基本已启动开发，亟需补充土地储│
│ │备。 │
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│投资逻辑 │深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域四十余│
│ │载，行业地位和品牌影响力持续提升，历年来荣获多项荣誉和奖项。报告期│
│ │内获得“2025年度服务力产业园标杆项目”“粤港澳大湾区物业服务力百强│
│ │企业”及“产业园区物业服务力TOP10”。在深圳市经济特区建立45周年之 │
│ │际，公司入选“品牌发展典型案例”，获颁“卓越品牌”证书，并参与编制│
│ │深圳市住宅小区党建与物业服务融合团体标准。 │
│ │公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的│
│ │开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到澜湖时代项目大│
│ │型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经│
│ │凸显，后续随着城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势│
│ │将进一步巩固和增强。 │
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│消费群体 │购房者 │
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│消费市场 │深圳、其他 │
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│主营业务 │房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，房屋租赁，建设监理；│
│ │国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)。 │
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│主要产品 │房地产、物业管理、资产运营 │
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│股权收购 │收购物业管理公司：深物业A2019年9月21日公告，公司拟以现金方式收购深│
│ │圳市投控物业管理有限公司100%（简称“投控物业”）股权。投控物业股东│
│ │全部权益于2019年3月31日的市场价值为105946.05万元，本次收购标的资产│
│ │的交易价格将以此为确定基础。投控物业是深投控的全资子公司，目前公司│
│ │的主营业务分为三部分：一是房地产项目开发，二是物业管理服务，三是自│
│ │有物业的出租经营。业绩方承诺，投控物业2019-2021年三年累计净利润（ │
│ │扣除非经常性损益后的净利润）不低于本次交易股权转让款18%的数额。 │
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│行业竞争格局│2025年，全球房地产市场表现分化，部分发达经济体房价保持韧性，而新兴│
│ │市场普遍承压，国内市场资本流动与市场情绪仍受全球货币政策变化牵动。│
│ │2025年深圳房地产市场呈现“政策托底、需求分化、企业集中、结构优化”│
│ │的核心格局，房地产政策持续宽松，重点围绕需求端和供给端发力，市场在│
│ │调整中逐步修复，不同细分领域呈现显著差异。新房供应收缩、二手房主导│
│ │市场，价格走势结构性分化显著，核心区优质住宅、商办项目韧性较强，非│
│ │核心区去化压力较大；房企集中度提升，央国企与本地龙头主导市场；商业│
│ │办公市场需等待产业需求进一步释放。 │
│ │2025年，全国房地产市场整体延续调整态势。二季度以来新房销售边际转弱│
│ │，二手房市场持续“以价换量”，市场整体仍处于“止跌回稳”过程中。8 │
│ │月，国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释│
│ │放积极信号。10月，《“十五五”规划建议》明确指出要“推动房地产高质│
│ │量发展”，并提出清理住房消费不合理限制性措施。12月，中央政治局会议│
│ │指出“明年经济工作要坚持稳中求进、提质增效，继续实施更加积极的财政│
│ │政策和适度宽松的货币政策，发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周│
│ │期和跨周期调节力度，切实提升宏观经济治理效能”并强调“要坚持内需主│
│ │导，建设强大国内市场”，为2026年宏观政策定调。 │
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│行业发展趋势│中国经济温和修复，房地产作为重要支柱仍具支撑作用，中央层面强化“稳│
│ │预期、去库存、优供给”政策导向，通过收储存量房用于保障住房、优化公│
│ │积金、降低首付与利率等组合措施系统托底市场。住房公积金制度改革全面│
│ │深化，“好房子”建设纳入国家行动，推动安全、舒适、绿色、智慧住宅标│
│ │准落地；“保交房”白名单机制持续扩容，保障项目融资与交付。同时，探│
│ │索存量土地与房屋盘活路径，推动城市更新与危旧房改造，构建以“以人定│
│ │房、以房定钱”为核心的新发展模式。政策组合拳从供需两端协同发力，标│
│ │志着行业正加速告别高杠杆旧循环，迈向高质量、可持续发展新阶段。 │
│ │需求端政策多维度协同发力激活市场。核心城市全面取消限购、限售，非户│
│ │籍居民购房门槛显著降低；个人住房贷款加权平均利率下降，首套房首付比│
│ │例下调，存量房贷利率持续压降；“卖旧买新”换购住房个税退税政策延长│
│ │至2027年，增值税对满2年住房免征、不足2年降至3%；公积金政策围绕“支│
│ │持多子女家庭、扩大异地使用、拓展提取范围”三大方向持续优化，推动公│
│ │积金从“购房专属”向“全周期居住支持”转型；鼓励收购存量商品房转化│
│ │为保障性住房，释放改善型需求。政策精准聚焦新市民、多子女家庭及换房│
│ │群体，推动市场从“刚需主导”向“品质改善”转型，增强居民购房意愿与│
│ │支付能力。 │
│ │供给端改革聚焦“控增量、去库存、优供给”，通过系统性政策重塑市场结│
│ │构。严控新开工与土地供应，2025年全国房屋新开工面积同比下降，推动资│
│ │源向核心城市优质项目集中。加速存量商品房盘活，央行设立保障性住房再│
│ │贷款，支持地方政府收购存量房转化为保障性住房、人才房，强化市场化激│
│ │励机制。推行“好房子”国家标准，15个省份出台安全、舒适、绿色、智慧│
│ │住宅规范，多地推出符合自身需求的优化阳台计容、绿色建材等细化标准。│
│ │“保交房”白名单制度在2025年实现规模化扩容与机制优化。支持房企通过│
│ │REITs、定增等拓宽股权融资，稳定资金链，推动行业从高周转向高品质、 │
│ │可持续模式转型。 │
│ │2026年政策有望继续优化，市场或在“稳需求、去库存、优供给”中实现动│
│ │态平衡。 │
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│行业政策法规│《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》 │
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│公司发展战略│随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势，以传统地产为主业的深物业公司│
│ │面临严峻的行业形势。在此背景下，公司提出“1个愿景+2大板块+3个驱动+│
│ │4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路。围绕“产城空间资产经│
│ │营”和“空间数字生态运营”两大核心模式精准发力，通过“主业延伸、边│
│ │缘突破”，重点发展以产城空间开发、产业生态运营、物业管理服务、主业│
│ │生态投资为主的四大业务，快速布局和嫁接高端咨询服务、定制管家服务、│
│ │智能运营平台、数据挖掘利用、商业生态圈整合等五大增值服务，以科技创│
│ │新为第一驱动力，充分发挥资金资本的撬动作用，建设门户型智能管控服务│
│ │平台，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，构建智能社会│
│ │基点功能，打造中国领先的产城空间智慧运营商。未来公司将立足发展现状│
│ │，把握发展步骤节奏，按照“强本固基、边缘突破、专注引领”三步走的实│
│ │施路径，在发展中谋求转型升级机遇，在转型中推动增量发展，构建公司独│
│ │特发展新优势，开创公司创新发展新格局。 │
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│公司日常经营│2025年面对房地产行业深度重构的复杂环境和市场波动带来的多重挑战，公│
│ │司始终坚守国企担当，在攻坚克难中筑牢发展根基，在转型升级中积累前进│
│ │动能。地产板块顶住市场压力，重点项目有序推进，通过存量盘活与精准营│
│ │销实现了现金流基本盘稳定；物业管理板块持续扩容，智慧化升级与增值服│
│ │务拓展有序推进，在管面积成功突破4800万平方米，国贸物业的行业标杆效│
│ │应进一步凸显；资产运营板块保持稳定收益，为集团提供了可靠的利润支撑│
│ │。报告期内，集团总资产规模约154.28亿元，全年营业收入约23.83亿元， │
│ │总体完成年度主要经济指标。 │
│ │一是产城空间开发板块承压奋进，稳妥推进房地产去化相关工作。房地产业│
│ │务全年实现营业收入5.67亿元，占总营收比重为23.79%。在宏观经济波动及│
│ │行业转型调整的双重挑战下，地产板块以“尽去化、促回款、稳效益”为目│
│ │标，保持定力、积极施策，总体完成了年度销售任务。报告期内，光明御棠│
│ │上府项目、澜湖时代项目、深扬数智城项目、滨海港湾项目各大房地产项目│
│ │齐发，营销管理积极应对市场变化、审慎研判，密切监控各重点区域市场动│
│ │态，抢抓市场时机销售去化。持续强化节点目标和资源保障协同，集团设计│
│ │、招采、工程等各业务线条坚持市场化的管理理念，高度协同联动，加强精│
│ │细化管控应对市场变化，全盘统筹牵引项目建设，提前谋划开展了项目方案│
│ │设计、招标采购、目标成本确定、现场施工等系列工作，实现各在建项目高│
│ │效有序开发，房地产项目开发全过程的精细化管控体系已趋于成熟。 │
│ │二是物业管理板块锐意改革，持续加强市场拓展力度。物业管理业务全年实│
│ │现营业收入16.37亿元，占总营收比重为68.70%，较2024年比重有所上升。 │
│ │物管板块紧扣高质量发展策略，实现经营规模、经济效益与品牌价值的多点│
│ │突破。在管面积突破4800万平方米，成功开拓了“物业城市”新赛道与西北│
│ │市场新版图，首次进军国际化高端创新教育服务与高铁交通枢纽领域，在管│
│ │业态持续丰富升级。积极探索增值服务新动能，紧扣“基础服务+多种经营 │
│ │”核心战略，多种经营收入稳步增长。深入推进专业化布局，激发内部协同│
│ │势能，聚焦水电、电梯等核心业务实行“战略统筹+独立运营”模式，完成 │
│ │内部业务整合，业务融合成效良好。加大应收账款清收力度，综合回款率持│
│ │续改善。在深圳市经济特区建立45周年之际，公司入选“品牌发展典型案例│
│ │”，获颁“卓越品牌”证书；参与编制深圳市住宅小区党建与物业服务融合│
│ │团体标准，并先后获得“2025年度服务力产业园标杆项目”、“粤港澳大湾│
│ │区物业服务力百强企业”及“产业园区物业服务力TOP10”等多项荣誉，品 │
│ │牌价值和美誉度不断提升。 │
│ │三是产业生态运营板块深耕细作，持续夯实资产管理业务基础。资产运营业│
│ │务全年实现营业收入1.79亿元，占总营收比重为7.52%。近年来，公司多措 │
│ │并举加快转型升级，聚焦存量升级、增量突破与平台构建，全力打造首个自│
│ │主运营的商业品牌。报告期内，采用轻资产管理及包租模式运营国贸商场，│
│ │建设工程上攻克多项技术难题，在开创集团自主商业品牌、探索市场化商业│
│ │运营的征程上不断前行。产业运营板块通过建立“小总部+项目部”的平台 │
│ │管控架构，编制轻资产委托管理业务实施方案，初步构建起项目全周期商业│
│ │运作模型。产业招商方面，质效并重，不断提升项目差异化竞争力，积极推│
│ │动项目招商工作等。 │
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│公司经营计划│2026年是“十五五”规划的开局之年，集团总体工作思路是：坚持“稳中求│
│ │进、提质增效”总基调，锚定“轻重平衡”转型目标，以现金流安全为第一│
│ │要务，以销售去化与资金回笼为关键核心，以“深耕主业、数智赋能、强基│
│ │固本”为年度战略主题，统筹高质量发展和高水平安全，推动三大核心业务│
│ │协同提质，全面激活企业发展内生动力，实现企业高质量、可持续发展。重│
│ │点抓好以下四个方面工作： │
│ │一是深度融入发展大局，稳固经营发展底盘。公司将紧扣城市发展战略布局│
│ │，集中资源深耕核心市场，在科创空间打造、产业园区运营等领域主动作为│
│ │。坚持战略引领，高质量编制“十五五”战略规划，推动公司发展与城市升│
│ │级、产业进步同频共振。始终将现金流安全作为战略落地的首要底线，优化│
│ │融资结构，强化资金精细运作与预算刚性管控，层层压实经营责任，守住企│
│ │业发展的资金生命线。 │
│ │二是优化主业板块协同，提升核心运营效能。坚持业务向主责主业集中、向│
│ │优势领域集聚，构建地产、物管、商置一体化发展生态。地产板块聚焦“去│
│ │化回款、盘活存量、创新模式”，动态调整销售策略，深挖存量资产价值，│
│ │探索轻资产运作路径，加快构建房地产开发新模式；物管板块以提质升级、│
│ │规模突破为目标，确保在管面积稳步突破的同时积极拓展高端业态与增值服│
│ │务，构建综合性专业配套服务平台；商业运营板块紧扣商管平台定位，全力│
│ │保障重点项目如期开业，打造轻资产输出样板，推动存量资产管理向“主动│
│ │经营”转型，全面提升资产运营效益。 │
│ │三是夯实核心底层能力，全面提升公司治理水平。以组织、人才、科技为抓│
│ │手，持续优化组织架构，深化选人用人与薪酬绩效改革，激活组织内生动力│
│ │。加速数字化转型，构建统一的数据标准与中台，深化AI技术在多场景的应│
│ │用，充分发挥数据驱动的决策支持作用，推进标准化建设。提升总部运营与│
│ │资产管理效能，完善资产“投、融、管、退”全流程体系，打造专业化资产│
│ │管理团队，实现资产价值最大化。加强企业交流合作，引入先进管理经验与│
│ │国际服务标准，推动整体服务能级迈上新台阶。 │
│ │四是筑牢安全发展根基，擦亮上市公司品牌价值。将合规风控、安全维稳、│
│ │品牌建设等融入企业发展各环节，恪守国资监管与上市公司运作要求，严控│
│ │法律、合规、廉洁等各类风险。坚守安全底线，严格落实安全生产“三管三│
│ │必须”与“一岗双责”，常态化开展隐患排查治理，确保企业经营大局安全│
│ │稳定。厚植企业文化底蕴，传承“敢为人先、变革图强”的企业精神，践行│
│ │“同心、同创、同享”的核心价值观，推动全员形成干事创业的强大合力。│
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│公司资金需求│本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本│
│ │公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使│
│ │用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备│
│ │用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。 │
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│可能面对风险│1.市场风险 │
│ │房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，地产行│
│ │业发展空间不断被压缩，行业利润大幅降低，从以往土地红利转变为向管理│
│ │要红利的时代，尤其是对成本设计、工程等业务能力提出了前所未有的挑战│
│ │，城市更新项目推进条件复杂、阻力重重，公司的经营发展面临机遇与挑战│
│ │。面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战│
│ │，积极寻求战略突围方向，坚持稳健经营，多渠道筹措资金，着力提升管理│
│ │水平，抓住土地市场机会，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张│
│ │区域，着力提升可持续发展能力。 │
│ │2.土地储备风险 │
│ │公司土地储备总量相对有限，可持续发展能力仍存在一定短板，对未来业务│
│ │规模与经营稳定性构成潜在影响。当前房地产行业深度调整，行业格局持续│
│ │优化，市场竞争日趋激烈；叠加核心城市土地供应趋紧、行业投资约束增强│
│ │、增量市场空间收窄等多重因素，优质土地资源及项目获取难度进一步加大│
│ │，项目拓展面临一定不确定性。公司将坚持稳健经营、审慎投资、风险可控│
│ │的总体原则，合理把握投资节奏，优化投资决策机制，严控投资风险。聚焦│
│ │核心区域与优势赛道，优先通过市场化竞争、合作开发、城市更新及存量资│
│ │源盘活等方式稳妥补充优质项目资源，推动项目合规落地与高效转化，持续│
│ │提升土储质量与发展韧性。 │
│ │3.融资风险 │
│ │近年来，公司积极增加土地储备，加速业务发展，在此过程中需投入大量的│
│ │资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需│
│ │要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。公司目前财务状况稳│
│ │健、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种融资途径，│
│ │为项目开发建设筹措资金。 │
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│战略合作 │战略合作支持肇庆新区建设:深物业A2018年2月6日公告，公司与肇庆市鼎湖│
│ │区人民政府、交通银行股份有限公司肇庆分行签订了《全面战略合作框架协│
│ │议》。根据协议，三方分别发挥自身优势，拟在鼎湖区产业园区建设运营、│
│ │城市综合体、特色小镇建设、基础设施建设、金融支持和深化国资企业管理│
│ │、做强做优做大国资企业等六大方面进行全面合作。 │
│ │深物业A2020年5月16日公告，公司与爱玛客服务产业(中国)有限公司（下称│
│ │“爱玛客(中国)”）签订了《战略合作框架协议》，双方拟在优势业务共享│
│ │、共同拓展市场、运营体系建立等方面战略合作，该战略合作框架协议的签│
│ │订，是公司在物业管理板块积极布局的体现，有利于公司可持续发展和发展│
│ │战略推进，强化设施管理方面的能力，营造双方互利共赢的良好局面。 │
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