热点题材☆ ◇000031 大悦城 更新日期：2026-07-18◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:粤港澳、物业管理、新型城镇
风格:融资融券、保险重仓、整体上市、破净资产、连续亏损、证金汇金、低价股、昨日较弱、
预计转亏
指数:中证央企
【2.主题投资】
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2025-09-05│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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公司物业管理服务已进驻 40余个城市， 在管项目 158 个， 涵盖住宅、 商业、 写字楼、
产业园等多个业态
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2024-01-25│新型城镇 │关联度：☆☆☆
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公司参与了城中村改造和“工改工"的深圳城市更新业务。
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2022-10-17│粤港澳 │关联度：☆☆☆
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公司在深圳宝安掌握超过130万平米的工业用地，巨额的土地储备为其带来不可忽视的市场
竞争力。
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2026-07-15│业绩预亏 │关联度：☆☆☆☆☆
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预计公司2026年01-06月归属于上市公司股东的净利润为-79000万元至-56000万元，与上年
同期相比变动幅度为-827.41%至-615.63%。
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2023-11-20│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2023-08-24│城中村改造 │关联度：☆☆☆
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公司旗下的大悦城控股参与了城中村改造和“工改工”的深圳城市更新业务。
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2021-09-26│罗素中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素中盘股标准
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2021-03-29│中粮系 │关联度：☆☆☆☆☆
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中粮集团有限公司是公司控股股东
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2015-07-29│央企改革 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司控股股东为中粮集团有限公司。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破净资产，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2026-07-17│破净资产 │关联度：☆☆☆☆
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截止2026-07-17公司收盘价相对于每股净资产跌幅：-12.82%
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2026-07-17│昨日较弱 │关联度：☆☆☆
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2026-07-17跌幅为：-5.45%
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2026-07-17│低价股 │关联度：☆☆☆
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截止2026-07-17，收盘价为：2.08元
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2026-07-15│预计转亏 │关联度：☆☆☆☆☆
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预计公司2026年01-06月归属于上市公司股东的净利润为-79000万元至-56000万元，与上年
同期相比变动幅度为-827.41%至-615.63%。
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2026-07-15│连续亏损 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-12-31公司连续两年归母净利润为负且2026-03-31财报、2026-06-30预告归母净利
润均为负
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2026-04-30│证金汇金持股│关联度：☆☆☆
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汇金持有6447.99万股(1.50%)
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2026-03-31│保险重仓 │关联度：☆☆☆
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截止2026-03-31,保险重仓持有2.14亿股(6.24亿元)
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2019-09-16│整体上市 │关联度：☆☆
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公司在2011年有通过借壳的方式实现整体上市的预期。
【3.事件驱动】
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2024-03-11│住建部长：支持不同所有制房企合理融资需求，白名单项目已审批贷款超2000亿
│元
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十四届全国人大二次会议9日下午举行记者会，住房和城乡建设部部长倪虹表示，防风险，
要一视同仁，支持不同所有制房地产企业合理融资需求。当前房地产的难点是资金，我们在调研
当中好的企业也有困难的项目，困难的企业我们也看到有好的项目，为此我们会同金融监管总局
指导地方建立城市房地产的融资协调机制，按照一个项目一个方案提出项目白名单，一视同仁支
持房地产企业合理融资需求，到目前，全国31个省有312个地级以上城市建立了协调机制，从上
报的白名单看达到了600多个，在这些项目中有82%是民营企业和混合所有制企业的项目，截至2
月底，已经通过商业银行审批的贷款超过2000亿元。
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2023-10-13│超大特大城市城中村改造已入库162个项目
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据住房城乡建设部消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。一类
是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整
结合。今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见
》，并召开电视电话会议进行部署。各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数
、编制改造项目方案等工作，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库
城中村改造项目162个。
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2023-09-14│城中村改造在一线城市加速推进
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近日，广州安居集团正式挂牌成立。该公司是广州市专门负责从事保障性住房投融资、建设
和运营管理的市属功能性国有公司。此外，今年上海闵行区计划实施4个“城中村”改造项目，
计划至2027年，不成套旧住房改造全部完成；今年还将实施新一轮“美丽家园”建设，完成10个
小区104万平方米的改造任务，完成既有多层住宅加装电梯300台。
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2023-03-28│发改委发文支持消费基础设施发行基础设施REITs
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发改委发布规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的
通知，支持消费基础设施建设。研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基
础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保
障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
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2023-01-05│央行工作会议支持房地产市场平稳健康发展
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2023年中国人民银行工作会议于1月4日上午以视频形式召开。工作会对2023年工作任务进行
部署，其中，在房地产市场方面，央行强调，落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展
。统计局数据显示，2022年1~11月，商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%，其中，住
宅销售面积10.3亿平方米，同比下降26.2%；商品房销售额11.9万亿元，同比下降26.6%。
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2022-12-12│多地放宽楼市限购政策，房地产行业销售修复可期
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多地对楼市政策展开调整，放宽限购尤为引人关注：佛山全面放开住房限购；武汉调整限购
，解除二环外楼市限购；厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1
套住房。
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2022-11-29│房企股权融资恢复“第三支箭”发出
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28日晚间，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，被
业内解读为射出支持房企融资“第三支箭”。
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2018-12-24│国企改革明年提速 国资投资运作将成重要推手
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2018年12月23日消息，中央经济工作会议提出，要加快国资国企改革，加快实现从管企业向
管资本转变，改组成立一批国有资本投资公司。此前，国资委确定的国有资本投资公司有8家，
包括国投、中粮、神华、宝武钢铁、中国五矿、招商局、中交集团、保利集团等。新一批国有资
本投资运营公司试点正在陆续公布，预计包括十户左右央企，近日已有华润集团、航空工业、国
机集团、中国建材、中广核、中铝集团等率先“露脸”。
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2018-10-09│国务院常务会议召开 部署推进棚户区改造工作
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国务院总理李克强2018年10月8日主持召开国务院常务会议，确定部署推进棚户区改造工作
，进一步改善住房困难群众居住条件。
会议指出，棚改是重大民生工程，也是发展工程。按照党中央、国务院部署，近些年来各地
区、各有关部门大力推进棚改工作，累计已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”，今年1－9月全国
棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上，对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩
大有效需求等发挥了一举多得的重要作用。下一步，要坚持以人民为中心的发展思想，更好体现
住房居住属性，一是按照今年政府工作报告确定的新的三年棚改计划，督促各地加快开工进度，
加大配套基础设施建设，严格工程质量安全监管，保证分配公平，确保按时完成全年棚改任务。
二是严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户
区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大
的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。三是各地要严格评估财政承受能力，科学确定2019年度
棚改任务。保持中央财政资金补助水平不降低，有序加大地方政府棚改专项债券发行力度。对新
开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。对棚
改建设用地在新增用地计划中予以保障，通过拆旧建新、改扩建、翻建等多种方式，让更多住房
困难群众早日住进新居。
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2017-08-18│发改委将抓紧实施第三批混改试点
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发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮18日在发布会上表示，将抓紧实施第三批混改试
点，指导制定和批复试点方案。在第三批混改试点中，除了继续选择部分中央企业纳入试点范围
外，还根据地方申请，遴选一部分地方国有企业纳入试点。
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2017-07-26│第二届国企改革前沿论坛本月26日举行
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国资委网站2017年7月21日消息，以“新动能 新活力——国企国资改革的创新与实践”为主
题的第二届国企改革前沿论坛将于7月26日在广州举行。论坛将聚焦五大议题：完善现代企业制
度，国有资本投资、运营公司实践，股份制、混合所有制改革，供给侧结构性改革，完善国有资
产监管体制等，深度聚焦国企国资改革的创新与实践；据了解，这次论坛内容丰富，将有四大亮
点：一是国资监管机构、国有企业领导分享改革实践经验；二是知名专家在现场进行点评；三是
研究机构发布国企改革相关研究成果；四是各方代表圆桌对话“论道”国企国资改革。
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2017-04-21│中粮资本拟引入数十亿民资
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2017年4月21日消息，北京产权交易所近日披露了中粮资本投资有限公司的增资项目，拟募
资总额为80亿元，其中至少50%为非国有资本或社会资本。中粮资本是中粮集团金融业务的专业
化公司，按计划，本次增资后新股东持股比例合计不超过39%，其中员工持股比例约5%。无独有
偶，东航集团旗下的东方航空物流也在近日启动了混改计划，东航方面将让出绝对控股权，非国
有战略投资人和财务投资人合计持有45%股权，核心员工持有10%。
投资策略层面，以联通为代表的首批央企混改“6+1”试点加速落地、试点央企集团在七大
垄断领域复制推广，表明央企混改进程不断加速，凸显主题配置价值。
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2017-01-17│李克强：推动今年新开工600万套棚改
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2017年1月16日消息，中共中央政治局常委、国务院总理李克强近日对棚户区改造工作作出
重要批示。批示指出：棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2016年，各地区、各有关方面
积极作为、密切配合、攻坚克难，圆满完成棚改年度目标任务，对改善困难家庭住房条件、拉动
扩大有效需求等发挥了重要作用。2017年棚改任务仍然艰巨，望认真贯彻党中央、国务院决策部
署，牢固树立新发展理念，以推进供给侧结构性改革为主线，进一步加大工作力度，落实责任，
保障好资金等各项条件，既推动今年新开工600万套棚改任务早安排、早启动，又抓好续建棚改
项目建设，继续提高货币化安置比例，力争让更多群众早日入住。要围绕抓好工程质量安全、搞
好配套设施建设，做好分配管理服务，完善措施、细化工作、严格监管，让搬进新居的群众住得
更加放心、舒心。严肃查处挪用套取棚改资金等违法违规行为。以保障和改善民生的新成绩为促
进经济持续健康发展作出新贡献，迎接党的十九大胜利召开。
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2016-09-22│国家将出台政策助推国企改革
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2016年9月22日消息，为了更好地推进国企公司制改革，日前财政部正在会同国资委进行研
究，将按照不因改制而增加企业负担的原则，来完善改制涉及的资产评估方法、评估增值免税、
土地变更登记和国有资产无偿划拨等方面的政策，相关政策有望年内出台。分析指出，在分类监
管基础上，继续深化混合所有制改革、推进股份制改革和整体上市将成为下一步改革重点，国企
改革概念股将掀开新一轮热潮。
个股方面建议关注：*ST新集、现代制药、中粮地产、中粮生化、中成股份、鞍钢股份、中
国中铁、中国铁建、张江高科、兰生股份、广弘控股、佛塑科技等。
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2016-07-15│7家央企开展国有资本投资公司试点
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国资委2016年7月14日表示，当前国企改革试点全面铺开。据中证网消息，其中，国有资本
投资运营公司试点，中粮集团、国投公司试点工作继续深化，陆续将21项权利归位于或授予企业
，在此基础上，选择诚通集团、中国国新开展国有资本运营公司试点，选择神华集团、宝钢、武
钢、中国五矿、招商局集团、中交集团、保利集团等7家企业开展国有资本投资公司试点。落实
董事会职权试点，在中国节能、中国建材、国药集团、新兴际华集团等4家的试点进一步深化。
中央企业兼并重组试点，选择中国建材和中材集团、中远集团和中国海运、中电投集团和国家核
电等3对重组企业开展了试点。中央企业信息公开工作试点选择中粮集团、中国建筑等2家企业开
展了试点。剥离企业办社会职能和解决历史遗留问题试点选择部分地方省市开展了试点。
广发证券建议重点关注"央企重组+供给侧改革推动的产能过剩国企"主线：1）潜在的军工科
研院所改制、建筑和地产央企集团资产证券化等投资机会。重点关注中航机电、航天机电、中粮
地产、南国置业、中国海诚；2）供给侧改革和国企改革结合催生新的投资逻辑，关注过剩产能
行业国企的兼并重组机会。重点关注河钢股份、首钢股份、潞安环能、西山煤电。
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2015-08-13│制造业升级浪潮：中国工业地产格局迎来4大变化
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在很长时间内中国以低廉的劳动力成本、完整的产业链条、优惠的税收政策及出口优惠税率
待遇，及较高的劳动生产率吸引了以劳动密集型低端制造业为主的大量制造型产业的聚集。但在
过去数年间，中国工资水平不断上升，并由此导致多个国家对华逐渐缩减乃至取消普惠制待遇，
这直接导致越来越多的低端制造业不断外迁至劳动成本更具有竞争性的东南亚国家。为此，中国
政府不断调整产业政策的方向，鼓励产业升级。同时，中国因其拥有的难以复制的产业集群及快
速增长的消费需求，正日益成为“亚洲工厂”的供应链核心。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │大悦城控股集团股份有限公司（简称“大悦城控股”）是中粮集团旗下的地│
│ │产投资和管理平台。中粮集团是与新中国同龄的中央直属大型国有企业，是│
│ │国资委批准的16家以房地产为主业的中央企业之一。大悦城控股于1993年10│
│ │月8日在深圳证券交易所上市（股票代码：000031.SZ），2019年初完成重大│
│ │资产重组、形成“A控红筹”架构；旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦 │
│ │城地产（股票代码：00207.HK）。 │
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│产品业务 │公司作为中粮集团唯一的地产业务平台，从事的主要业务包括：房地产开发│
│ │、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产│
│ │及部分产业地产。 │
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│经营模式 │公司作为房地产的开发商及销售商，采取行业通行的按揭销售模式。 │
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│核心竞争力 │1、领先的商业经营能力 │
│ │公司旗下的大悦城商业购物中心以18-35岁新兴中产阶级为主力市场，具有 │
│ │强运营能力和品牌影响力，受到优质客户青睐。独创的“主题街区”商业模│
│ │式，结合公司领先的大数据系统和长期运营经验，实现了精准招商、合理引│
│ │导客群，捕捉运营需求，经营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运│
│ │营、推广和研策全条线、成熟的人才培养体系，为未来发展注入力量。 │
│ │2、高效的运营能力 │
│ │公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目运营效率│
│ │，实现公司稳健发展。推进协同经营，实现精细化管理，促进运营效率提升│
│ │，为资金的良好周转提供了有力保障，形成了高效的运营能力，助力公司高│
│ │质量发展。 │
│ │3、良好的品牌美誉度和影响力 │
│ │公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，形成了│
│ │较强的市场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。公司聚焦住宅产品力│
│ │提升，打造“中粮好房子”，打磨“悦系”产品，满足购房者的住房需求。│
│ │商业品牌亦焕新提升，大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”定位，引领│
│ │城市居民消费和生活方式升级，具备较高的品牌美誉度和影响力。 │
│ │4、多元化的土地获取能力 │
│ │公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集│
│ │团产业优势和大悦城品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场│
│ │与非公开市场结合、轻资产与重资产结合、自主拿地与合作拿地结合的方式│
│ │，获取优质土地；另一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土│
│ │地，通过城市运营和产业整合能力，获取优质土储，争取投资回报最大化，│
│ │为公司未来发展奠定基础。 │
│ │5、多业态协同发展能力 │
│ │公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态│
│ │，使公司能满足多元化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公│
│ │司不断探索、完善生态圈，让不同业态相互支持、相互提升，形成有机的整│
│ │体，激发各业务板块的发展潜力，提高发展质量。 │
│ │6、整合创新能力 │
│ │我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张│
│ │阶段转向存量提质增效为主的阶段。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯│
│ │的开发向城市运营、服务延伸，从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、│
│ │长租公寓等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提│
│ │出了更高的要求。公司结合自身优势，综合国家政策导向、行业发展趋势等│
│ │，积极整合优质资源，形成城市综合运营整合创新能力。 │
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│经营指标 │2025年，公司实现营业收入308.92亿元，同比减少48.98亿元，同比下降13.│
│ │69%；综合毛利率31.80%，较上年同期21.76%上升10.04个百分点；毛利额98│
│ │.23亿元，同比增加20.34亿元，上升26.11%。公司实现归母净利润-23.50亿│
│ │元，同比减亏6.27亿元。公司销售回款同比减少，全年经营活动净现金流30│
│ │.23亿元，同比下降54.32%。公司总资产1570.16亿元，较年初下降12.07%；│
│ │归属于上市公司股东的净资产102.81亿元，较年初下降2.97%。 │
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│竞争对手 │万科A、保利地产、绿地控股、金地集团、招商蛇口、东旭南天 │
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│品牌/专利/经│品牌：公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，│
│营权 │形成了较强的市场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。商业品牌亦焕│
│ │新提升，大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”定位，引领城市居民消费│
│ │和生活方式升级，具备较高的品牌美誉度和影响力。 │
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│核心风险 │1.地产政策风险。 2016 年年底召开的中央经济工作会议明确了 2017 年中│
│ │国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，明确强化房屋居住│
│ │属性，这就决定了 2017 年调控不会放松。对于一些已实施分城施策的城市│
│ │来说，如果调控没有达到预期，即房价环比仍在上涨，或后期调控效果弱化│
│ │，不排除还会继续收紧调控政策； │
│ │2.宏观经济环境风险。中央经济工作会议明确提出 2017 年经济增长以“稳│
│ │”为主基调，经济环境的稳定有利于房地产市场的稳定发展，经济增长通过│
│ │增加企业利润，扩大就业，提升居民收入等方面不断强化对房地产的影响作│
│ │用。房地产业仍将是经济增长的重要支撑力量，但支撑其高速增长的因素正│
│ │在减少； │
│ │3.市场风险。 2017年货币政策保持“稳健中性”，决定了货币环境全面宽 │
│ │松不再，住宅的居住属性被进一步强调，在支持居民自住购房的同时更加注│
│ │重抑制投资投机性需求,有效影响了市场预期。 │
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│投资逻辑 │公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，形成了│
│ │较强的市场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。公司聚焦住宅产品力│
│ │提升，打造“中粮好房子”，打磨“悦系”产品，满足购房者的住房需求。│
│ │商业品牌亦焕新提升，大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”定位，引领│
│ │城市居民消费和生活方式升级，具备较高的品牌美誉度和影响力。 │
│ │公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集│
│ │团产业优势和大悦城品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场│
│ │与非公开市场结合、轻资产与重资产结合、自主拿地与合作拿地结合的方式│
│ │，获取优质土地；另一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土│
│ │地，通过城市运营和产业整合能力，获取优质土储，争取投资回报最大化，│
│ │为公司未来发展奠定基础。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │华南大区、北京大区、西南区域、华中区域、南京区域、上海大区、东北区│
│ │域、浙江区域、海南区域、中国香港、西北区域 │
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│主营业务 │房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅│
│ │、商业地产及部分产业地产 │
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│主要产品 │商品房销售及一级土地开发、投资物业及相关服务、酒店经营、管理输出、│
│ │物业及其他 │
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│股权收购 │中粮地产2013年11月4日公告，公司全资子公司中粮地产集团深圳房地产开 │
│ │发有限公司（简称“深圳公司”）与深圳锦峰集团于11月1日签订股权转让 │
│ │框架协议，深圳公司拟以不高于43,000万元收购锦峰集团持有的深圳市锦峰│
│ │城房地产开发有限公司（简称“锦峰城公司”）100%股权，开发建设爱联旧│
│ │村改造项目。2006年11月28日，锦峰城公司与深圳市爱联股份合作公司签署│
│ │了《龙城街道办事处爱联社区A、B区整体旧城改造项目投资开发合同书》，│
│ │约定锦峰城公司与爱联股份公司就爱联社区A、B区旧村改造项目进行合作，│
│ │锦峰城公司负责落实爱联旧村改造项目全部资金并依照约定享有项目开发收│
│ │益。爱联社区A、B区旧村改造项目位于深圳东部龙岗区大运板块，其中A区 │
│ │又分为A1区和A2区。爱联社区A1区旧村改造专项规划申报手续目前正在办理│
│ │中，总拆迁用地面积约79,894平方米。 │
│ │收购台湾饭店公司剩余股权:大悦城2020年8月5日公告，公司控股子公司大 │
│ │悦城地产有限公司之全资子公司COFCO（BVI）No.97Limited（简称“BVI97 │
│ │”）将收购中粮集团持有的台湾饭店有限公司（即北京华尔道夫酒店项目，│
│ │简称“台湾饭店公司”）8.36%股权，股权收购对价为8369.98万元。收购完│
│ │成后，BVI97将持有台湾饭店公司100%股权。台湾饭店公司主要从事投资、 │
│ │运营北京华尔道夫酒店，该酒店位于北京王府井黄金地段，是一家在北京享│
│ │誉盛名的豪华酒店。通过本次收购，台湾饭店有限公司将成为大悦城地产全│
│ │资子公司，从而进一步增大公司对华尔道夫酒店所享有的权益。 │
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│参股金融 │截至2012年三季报，公司持有金瑞期货4.9%股权，初始投资金额为1000万元│
│ │；持有广大银行0.01%股权，初始投资金额为616.58万元；持有招商证券1.5│
│ │3%股权，初始投资金额为8879.94万元。 │
│ │中粮地产2015年3月24日公告，公司通过上海证券交易所竞价交易系统累计 │
│ │出售招商证券股票700万股，本次出售招商证券股票扣除成本和相关交易税 │
│ │费后获得的所得税后投资收益约为1.55亿元。截至2015年3月24日收盘，公 │
│ │司尚持有招商证券股份2136.5677万股，占其股份总数的0.37%。 │
│ │中粮地产2015年6月30日公告，公司通过上海证券交易所竞价交易系统累计 │
│ │出售招商证券1307.0388万股。经公司初步测算，本次出售部分招商证券股 │
│ │票扣除成本和相关交易税费后获得的所得税后投资收益约为2.91亿元。截至│
│ │2015年6月30日收盘，公司尚持有招商证券股份829.5289万股，占其股份总 │
│ │数的0.14%。 │
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│对外投资 │参股房地产公司：大悦城2019年6月17日公告，公司全资子公司北京公司拟 │
│ │与五矿国际信托有限公司（简称“五矿信托”）签订股权转让协议，经北京│
│ │稻香四季房地产开发有限公司（简称“稻香四季”）现有股东协商同意，北│
│ │京公司将收购五矿信托持有的稻香四季49.91%股权，股权收购对价为107669│
│ │.4555万元。稻香四季负责开发的项目所在的北京市房地产市场发展良好， │
│ │京西祥云项目开发及销售情况良好。 │
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│行业竞争格局│2025年，面对国内外经济环境的复杂变化，在以习近平同志为核心的党中央│
│ │坚强领导下，全国各地区各部门深入贯彻党的二十大和二十届历次全会精神│
│ │，坚定不移贯彻新发展理念、推动高质量发展，经济社会发展主要目标顺利│
│ │完成。根据国家统计局披露的数据，年内，国内生产总值首次跃上140万亿 │
│ │元新台阶，达到约140.19万亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0％。 │
│ │房地产行业方面，2025年，我国房地产市场整体呈现筑底修复态势。政策方│
│ │面，3月《政府工作报告》明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并 │
│ │将“好房子”建设纳入重点部署，为全年房地产政策定下基调。2025年，中│
│ │央及地方持续落地“稳楼市”政策，逐步形成了供给端、需求端和住房保障│
│ │等多维发力的政策支持体系。 │
│ │从房地产市场具体数据来看，2025年我国房地产市场呈现出“高开低走”态│
│ │势，城市间、板块间分化加剧。国家统计局数据显示，2025年全年，全国新│
│ │建商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%。新建商品房销售额8.39万 │
│ │亿元，同比下降12.6%。投资端，2025年全年，全国房地产开发投资额为8.2│
│ │8万亿元，同比下降17.2%；全国房屋新开工面积为5.88亿平方米，同比下降│
│ │20.4%。房价方面，住房价格总体下降，同比降幅有所扩大。根据国家统计 │
│ │局公布数据，2025年12月，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下│
│ │降3.05%。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7%，降幅比11月扩大0│
│ │.45个百分点；二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.54%和3.│
│ │65%，降幅分别较11月扩大0.34个和0.19个百分点。从各业态表现来看，202│
│ │5年全年，全国商品住宅销售额约7.33万亿元，同比下降13%；办公楼销售额│
│ │2900亿元，同比下降9.3%；商业营业用房成交4991亿元，同比下降11.7%， │
│ │写字楼与商业营业用房市场仍处于低位调整阶段。 │
│ │商业地产方面，年内各项提振消费政策落地显效，消费市场保持平稳增长。│
│ │2025年《政府工作报告》提出“实施提振消费专项行动”。3月国务院办公 │
│ │厅印发的《提振消费专项行动方案》，进一步细化了需求端、供给端以及外│
│ │部环境等方面的支持措施，为零售行业注入发展新动能。2025年10月，党的│
│ │二十届四中全会提出“建设强大国内市场，加快构建新发展格局”。在政策│
│ │推动下，2025年我国实现社会消费品零售总额50.1万亿元，同比增长3.7%，│
│ │增速较2024年全年提升0.2个百分点。购物中心方面，据赢商网统计，2025 │
│ │年全国新开业的商业项目数量360余个，新开业商业项目总体量超2740万平 │
│ │方米，同比2024年，数量、体量均有所下降。当前，增量开发放缓，存量改│
│ │造成为新开业项目重要来源之一，2025年新开业项目中存量改造项目占比近│
│ │20%。年内，零售商业运营商积极调改存量项目，优化品牌组合以吸引消费 │
│ │者，但不同业态表现有差异。租金方面，多数项目仍选择以价换量稳定出租│
│ │率，尤其是有新开业项目入市的商圈，存量项目受竞争压力影响而选择降低│
│ │租金。2025下半年，15个重点城市主要商圈（购物中心）商铺平均租金较上│
│ │半年下跌0.22%，全年累计下跌0.34%。 │
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│行业发展趋势│2026年是“十五五”开局之年，宏观政策持续宽松，我国经济长期向好的支│
│ │撑条件和基本趋势没有改变，为房地产市场止跌回稳提供了外部基础。行业│
│ │历经四年深度调整，核心指标降幅收窄，去库存稳步推进，整体步入筑底阶│
│ │段。政策重心全面转向构建房地产新发展模式，重点聚焦保障性住房、城市│
│ │更新及“好房子”建设，行业发展逐步从“增量扩张”向“存量优化”转变│
│ │。 │
│ │住宅开发方面，随着中央经济工作会议提出的“控增量、去库存、优供给”│
│ │的深化落实，市场将逐步筑底，部分热点城市有望率先实现量价回稳。同时│
│ │，“好房子”标准的完善与推广，将为高品质改善型需求释放提供驱动力，│
│ │推动市场从“有没有”向“好不好”转变。 │
│ │商业运营方面，行业呈现“存量提升为主、增量有所收缩”特征。12月中央│
│ │经济工作会议强调要“坚持内需主导，建设强大国内市场”，为商业地产市│
│ │场的恢复带来积极因素。此外，行业从“资产持有”向“价值运营”深化转│
│ │型，在城市更新政策的推动下，老旧商业、写字楼等存量资产进行功能升级│
│ │与改造具备较多的机遇。同时，随着政策环境的不断优化以及REITs等资产 │
│ │证券化工具的推广应用，优质存量资产迎来发展新机遇。公司将持续深化“│
│ │投-融-建-管-退”全链条资产管理能力，积极运用REITs等金融工具，推动 │
│ │存量资产价值重塑，促进增量业务高质量发展。 │
│ │产业地产作为现代化产业升级的空间载体，迎来重要发展窗口。《中共中央│
│ │关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》中将“建设现代化│
│ │产业体系，巩固壮大实体经济根基”列为首要任务。房地产业作为连接产业│
│ │与空间的重要纽带，正迎来深度参与战略性新兴产业快速发展的战略机遇期│
│ │。通过聚焦专业招商和精细运营，房地产业有望充分发挥自身优势，融入国│
│ │家发展大局，在支撑产业发展的同时，拓展自身高质量发展的新路径与新空│
│ │间。通过提升产业生态服务能力，盘活低效用地，打造集研发、生产、服务│
│ │于一体的复合空间，正成为赋能实体经济的重要载体。 │
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│行业政策法规│《提振消费专项行动方案》 │
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│公司发展战略│公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业│
│ │化公司，2025年，将牢牢把握新发展格局对地产行业的新要求，坚持“卓越│
│ │的城市运营与美好生活服务商”的战略方向，坚持“1123”战略体系，不断│
│ │提升商业引领力、夯实高质量开发业务，提升核心竞争力。 │
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│公司日常经营│1、开发业务 │
│ │根据国家统计局公布的数据，2025年全国新建商品房销售面积为8.81亿平方│
│ │米，同比下降8.7%，国内房地产市场仍处于深度调整周期。行业整体承压的│
│ │背景下，公司销售型业务2025年实现全口径签约160亿元，签约面积95万平 │
│ │方米。 │
│ │公司持续深化与中粮集团及旗下品牌的协同联动，以“吃喝玩穿住”这一覆│
│ │盖生活的核心场景为策略纽带，全面整合中粮旗下福临门、蒙牛、中粮可口│
│ │可乐、大悦城商业等品牌的独特资源与业务优势，共同打造“大悦宠粉节”│
│ │“大悦房嗨节”等全国性营销活动，有效促进销售转化与业绩提升。同时公│
│ │司不断强化营销创新能力，迭代营销方式，持续通过大悦新媒体矩阵开展精│
│ │准营销，推动线上自拓客户成交占比连年稳步增长。 │
│ │2、经营业务 │
│ │公司经营业务运营能力突出，品牌价值领先，公司将持续扩大经营业务的版│
│ │图，提升公司整体盈利能力。公司经营业务包括购物中心、写字楼与产业地│
│ │产、酒店与长租公寓，收入主要来源于租金收入、增值服务等。 │
│ │2.1购物中心 │
│ │报告期内，国家宏观政策持续加力促消费、稳增长，消费市场总体平稳复苏│
│ │，公司商业业务秉承“卓越的城市运营与美好生活服务商”愿景，聚焦重点│
│ │区域与核心城市深耕发展，商业项目全国布局44个（含轻资产和非标准化产│
│ │品），商业建筑面积约470万平方米。 │
│ │2.2写字楼与产业地产 │
│ │报告期内，公司写字楼与产业地产业务以降本增效攻坚行动逆势破局，成功│
│ │抵御市场下行冲击。公司在品牌端持续发力，产业品牌价值不断攀升，荣获│
│ │“2025产业园区运营企业卓越表现TOP3”、“2025年中国写字楼行业竞争力│
│ │TOP3”、“2025中国写字楼运营商TOP3”等奖项。报告期内，写字楼整体平│
│ │均出租率90.3%，产业地产整体平均出租率91%。报告期末，公司在深圳拥有│
│ │产业园建筑面积约95万平方米：宝安新安片区建筑面积约27万平方米（占地│
│ │约19万平方米）、福海片区建筑面积约67万平方米（占地约47万平方米），│
│ │深圳在运营项目整体平均出租率98.5%。 │
│ │2.3酒店与长租公寓 │
│ │公司致力于高端商务与度假酒店的投资开发、资产管理与运营。报告期末，│
│ │公司在北京、三亚拥有4家酒店，建筑面积约27万平方米，均位于一线城市 │
│ │或旅游度假热点目的地黄金地段，包括部分地标级奢华酒店项目。报告期内│
│ │，公司基于精准的市场分析与研判，对重要运营指标、重点管理提升项目加│
│ │大管控及督导力度，持续聚焦精细化管理，细化客群分析实现产品焕新升级│
│ │，进一步提升酒店运营管理能力和市场竞争力，实现酒店板块整体出租率81│
│ │%。 │
│ │3、物业管理服务 │
│ │2025年物业管理行业在政策引导下聚焦质价相符与规范运营，以数字化赋能│
│ │服务提质，行业格局持续分化，整体由规模扩张转向存量精耕与高质量价值│
│ │增长。在此背景下，报告期内公司通过精细化管理、优化人均管理效能等降│
│ │本增效方式，实现利润的稳步增长；继续深化项目服务等级、服务流程SOP │
│ │细化及“四不两直”品检标准细化工作，强化落地实践；通过短板提升、重│
│ │点项目督导、客户拜访沟通转化、社文活动打造、显性化服务亮点设计等多│
│ │项举措，助力满意度保持历史高位。 │
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│公司经营计划│2026年，公司将在稳健经营和安全发展的基础上，以“坚定信心、转型发展│
│ │、稳中求进、提质增效”为年度经营方针，抢抓行业新机遇、聚力培育新动│
│ │能，全力以赴确保年度目标圆满达成，推动公司发展再上新台阶。围绕这一│
│ │方针，公司将加快转型发展，将商业业务作为压舱石，打造一流商业运营能│
│ │力；将开发业务作为基本盘，优化货值结构，资源聚焦，积极关注城市更新│
│ │机遇；将产业、写字楼和酒店等持有型业态作为稳定器，提升精细化管理水│
│ │平，实现规模增长；将商业和物业轻资产业务作为新增长极，加快发展。公│
│ │司将统筹资源强化有效投资，对接城市发展需求，坚持效益优先、严控投资│
│ │质量，以有效投资夯实业绩增量。同时，做强做大大悦城商业REITs平台， │
│ │持续释放持有型资产价值。此外，公司持续升级“中粮好房子”与“绿色大│
│ │悦城”，坚持以客户为中心，强化科技创新应用，推动产品体系迭代升级，│
│ │不断提升产品力与品牌影响力。 │
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│公司资金需求│每年结合行业特点、盈利水平、资金需求等因素，根据公司章程规定的利润│
│ │分配政策确定具体的利润分配方案。 │
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│可能面对风险│公司可能面临环境、市场、政策等方面的风险。 │
│ │1、环境风险 │
│ │尽管2025年我国经济保持5%的稳健增长，宏观基本面总体向好，但全球经济│
│ │格局深度调整，地缘政治不确定性上升，叠加国内结构性矛盾尚未完全化解│
│ │，外部冲击与内部转型压力交织，对房地产行业造成一定影响。对此，公司│
│ │将持续提升经营韧性，优化资源配置，积极应对复杂多变的宏观环境。 │
│ │2、市场风险 │
│ │当前房地产市场仍处于深度调整期，尽管政策支持力度大、市场信心逐步修│
│ │复，但居民购房预期偏弱，市场仍存在调整风险。公司将持续强化区域聚焦│
│ │与产品适配，灵活调整推盘节奏与营销策略，保障销售回款与经营稳定。 │
│ │3、政策风险 │
│ │伴随房地产新发展模式加速落地，包括商品房开发、融资、销售等在内的制│
│ │度体系持续完善，对企业全链条运营能力提出更高要求。政策导向虽带来短│
│ │期适应成本，但也为规范经营企业创造长期发展空间。公司将主动拥抱政策│
│ │变革，不断提升产品力、运营力、品牌力、组织力等，推进高质量发展。 │
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│重组收购大悦│中粮地产2018年4月1日发布重组预案，公司拟以6.89元/股的价格非公开发 │
│城地产64%股 │行214166.6095万股股份收购大悦城地产9,133,667,644股普通股股份（占大│
│份 │悦城地产已发行普通股股份总数的64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可│
│ │转换优先股合计股份数的59.59%），交易价格为1475607.94万元。大悦城地│
│ │产作为中粮集团商业综合体及商业地产运营的海外上市平台，依托全国性商│
│ │业地产品牌“大悦城”，是专注于开发、经营、销售、出租及管理综合体和│
│ │商业物业的大型地产开发商及运营商。大悦城地产的主要收入来源于投资物│
│ │业、物业开发、酒店运营、物业管理及其他服务业务板块。此外，公司拟非│
│ │公开发行股份不超过36274.6319万股，募集配套资金总额不超过242578.14 │
│ │万元，拟用于中粮-置地广场项目（91605.36万元）、杭州大悦城-购物中心│
│ │项目（150972.78万元）。 │
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│增发股份 │中粮地产2016年3月7日发布定增预案，公司拟向中粮集团等以不低于9.82元│
│ │/股的价格非公开发行不超过50916.4969万股股份，募集资金总额不超过50 │
│ │亿元，拟用于：1）收购中粮地产投资49%股权，拟投入募集资金107423.83 │
│ │万元。公司主要经营房地产项目的投资开发与建设经营，目前在建的项目为│
│ │北京祥云国际项目。2）收购烟台中粮博瑞100%股权，拟投入募集资金39951│
│ │.51万元。烟台中粮博瑞主要负责烟台中粮朗云项目的开发建设和销售。3）│
│ │深圳中粮祥云国际项目（一期），总投资302402.27万元，拟投入募集资金8│
│ │亿元。预计项目总收入516888.97万元，净利润58711.69万元。4）中粮紫云│
│ │项目，总投资390398.09万元，拟投入募集资金14亿元。预计项目总收入737│
│ │850.99万元，净利润172614.9万元。5）中粮云景国际项目，总投资654754.│
│ │31万元，拟投入募集资金3亿元。预计项目总收入935942.79万元，净利润13│
│ │5703.01万元。6）偿还银行贷款，拟投入募集资金102624.66万元。 │
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〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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