热点题材☆ ◇000036 华联控股 更新日期：2025-06-18◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:粤港澳、物业管理
风格:融资融券、微利股、回购计划
指数:无
【2.主题投资】
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2022-09-26│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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公司主营业务是房地产开发和物业经营业务
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2021-02-08│粤港澳 │关联度：☆☆☆
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公司总部位于广东省深圳市。主营业务：投资兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业、物
资供销业务(不含专营、专控、专卖商品)；在具有合法土地使用权的地块上从事房地产开发、经
营；自有物业管理；房地产经纪(不含限制项目)。公司主业实现成功转型，平稳地实现了从传统
纺织服装行业向石化新材料(PTA)行业为主、房地产为辅的业务转型。公司已发展成为具有较大
经营规模优势和较强竞争力的大企业集团。深圳、杭州两房地产项目齐头并进，房地产规模日益
壮大，已发展成为公司重要的利润来源。
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2024-02-01│并购基金 │关联度：☆☆☆
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公司2023-12-19公告成立并购基金：深圳前海中保清源汇海私募股权基金合伙企业（有限合
伙）。
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2021-09-26│罗素中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素中盘股标准
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2019-10-15│喜马拉雅概念│关联度：☆
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公司与前海梧桐基金设立华桐智能基金
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2017-09-11│深汕特别合作│关联度：☆☆☆
│区 │
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深圳本地公司，主营房地产开发及自有物业租赁管理业务。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近三年分红低于平均利润30%，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2025-06-03│回购计划 │关联度：☆☆☆
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公司拟回购不超过6000万元(1200万股),回购期:2025-04-09至2025-07-08
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2025-05-14│微利股 │关联度：☆☆☆
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截止2025-03-31公司扣非净利润为:386.96万元，净资产收益率为：0.11%
【3.事件驱动】
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2023-10-24│多地出台新一轮稳楼市政策
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近日，不少地区接连出台楼市利好政策，“稳楼市”政策花样频出。宁波市住房和城乡建设
局日前发文，宁波市将启动住房“换新购”，首批34个楼盘加入“买新卖旧”。10月18日，上海
市出台《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，对公积金贷款政策进行
优化，首次公积金贷款结清后再次贷款可执行首套标准。
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2023-09-12│全国已有8城全面取消商品房限购
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根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月11日，已有8个城市全面取消商品房限购政策，
包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连等。此外，上海临港定向放松限购，苏州120平方米及以上
商品房取消限购。
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2023-08-28│三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施
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近日住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数
认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭
（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房
的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政
策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
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2023-08-18│央行将适时调整优化房地产政策
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央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告。下阶段，央行将坚持稳中求进工作总基调
，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，把实施扩大内
需战略同深化供给侧结构性改革结合起来，加大宏观政策调控力度，建设现代中央银行制度，充
分发挥货币信贷效能，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风
险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。适应房地产市场供求关系发生重
大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。
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2023-08-17│全国超20城支持开展房贷商转公
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近期，多地开始实施“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金贷款）。根据诸葛数据研究
中心不完全统计，截至目前，包括重庆、长沙、武汉、扬州、盐城、常州等超20城支持开展“商
转公”业务，预计后续还会有其他城市跟进实施。
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2023-08-07│央行召开金融支持民营企业发展座谈会，精准实施差别化住房信贷政策
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近日，中国人民银行召开金融支持民营企业发展座谈会，行长要求，要精准实施差别化住房
信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。
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2022-11-29│房企股权融资恢复“第三支箭”发出
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28日晚间，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，被
业内解读为射出支持房企融资“第三支箭”。
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2017-09-08│深汕特别合作区相关方案通过
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2017年9月8日报道，全国第一个特别合作区，深汕特别合作区体制机制调整方案正式通过，
合作区调整为深圳全面主导，正式改为深圳市委市政府派出机构。深汕特别合作区位于广东省东
南部，总面积468.3平方公里，特合区的合作期限为30年，从2011年至2040年止，享有地级市一
级管理权限。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司主营业务涵盖了房地产开发和物业经营与服务管理两大核心板块，形成│
│ │了多元化的盈利结构。 │
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│核心竞争力 │1.城市更新领域的专业运营能力 │
│ │公司近年来深耕城市更新项目，形成了一套从项目立项申报、专项规划报批│
│ │到筹划建设的成熟运营模式。这一模式的有效性将有利于后续华联南山A区 │
│ │等城市更新项目的开发与运营。同时，公司秉持差异化发展策略，专注于打│
│ │造高品质、标杆性的建筑作品，这一理念已经得到了市场的广泛认可。例如│
│ │，“钱塘公馆”项目荣获“中国十大超级豪宅”称号，而“华联城市全景”│
│ │和“华联城市商务中心”项目均获得了“国家优质工程奖”，这些荣誉不仅│
│ │提升了公司的品牌形象，也证明了公司在工程质量上的卓越追求。 │
│ │2.土地资源与成本控制优势 │
│ │公司拥有的存量土地资源获取时间较早，且城市更新项目的用地多来源于公│
│ │司存续的工业土地或以低成本获取，这使得公司在土地成本控制、单个项目│
│ │的毛利率和净利率等方面拥有明显的比较优势。同时，公司的地产业务主要│
│ │集中在一线和二线城市，产品楼面成本低，减值压力小，具备较强的市场抗│
│ │风险能力。 │
│ │3.稳定的物业经营与服务管理收入 │
│ │公司的物业经营与服务管理业务为经营性收入提供了稳定性，已成为公司可│
│ │持续发展的坚实基石。这不仅为公司的长期战略发展提供了支持，同时也增│
│ │强了公司地产主业的竞争力。 │
│ │4.优良的资产质量与财务稳健性 │
│ │公司资产质量优良，财务状况稳健，自有现金流大于负债，这为公司在推进│
│ │产业转型战略、打造第二增长曲线提供了坚实的基础。公司能够灵活应对市│
│ │场变化，把握新的发展机遇，从而实现持续增长和业务升级。 │
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│经营指标 │截至2024年12月底，公司总资产76.19亿元、净资产50.80亿元；实现营业收│
│ │入4.25亿元、归属于上市公司股东净利润0.41亿元，同比分别下降24.75%、│
│ │50.37%。 │
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│竞争对手 │万科A、保利地产、绿地控股、金地集团、招商蛇口 │
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│品牌/专利/经│品牌：例如，“钱塘公馆”项目荣获“中国十大超级豪宅”称号，而“华联│
│营权 │城市全景”和“华联城市商务中心”项目均获得了“国家优质工程奖”，这│
│ │些荣誉不仅提升了公司的品牌形象，也证明了公司在工程质量上的卓越追求│
│ │。通过将党建工作与物业服务相结合，积极参与社区治理，创建了“红色物│
│ │业”服务品牌。 │
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│投资逻辑 │2024年，房地产政策支持力度不断加大，市场经历了从深度调整到逐步企稳│
│ │的过程。9月26日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳 │
│ │”，释放了本轮下行周期以来最强的稳地产信号。随后，“四个取消、四个│
│ │降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策的出│
│ │台和落实，有效提振市场信心。四季度以来，市场成交回暖，全年商品房销│
│ │售额降幅呈现逐月收窄态势，市场呈现止跌回稳。 │
│ │从行业政策调控及运行情况来看，政策框架转向“稳市场、保交房、促消费│
│ │”。2024年中央和地方累计出台房地产调控政策超700次，重点围绕降低购 │
│ │房成本、刺激需求释放和化解行业风险而展开。房企存量金融债务和经营性│
│ │物业抵押贷款展期至2030年，有效缓解短期偿债压力。房地产项目白名单落│
│ │地，重点支持保交楼项目，央国企通过稳健经营且具备融资优势，占据行业│
│ │优势。 │
│ │从市场销售情况来看，2024年房地产市场呈现“政策托底、区域分化、头部│
│ │集中”特征。全年销售趋势下行，量价齐跌但降幅收窄；一二线城市领跑复│
│ │苏，三四线城市去化压力突出；央国企头部企业耐性凸显，中小房企面临较│
│ │大生存困境。 │
│ │2024年房地产市场整体呈现“政策驱动修复、区域分化加剧、行业深度调整│
│ │”的特征。尽管政策组合拳推动市场局部回暖，但房企债务风险、去化压力│
│ │及居民购房信心不足等仍是推动行业“止跌回稳或回升”的主要挑战。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │华南地区、华东地区 │
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│实控人或控股│华联控股2021年12月17日公告，深圳市恒裕资本管理有限公司（简称“恒裕│
│股东变更 │资本”）与华侨城集团已于2021年12月14日签署《产权交易合同》，华侨城│
│ │集团将持有的华联集团12.08%股权转让给恒裕资本。权益变动后，华联集团│
│ │仍持有公司33.21%股份，公司控股股东没有发生变化。恒裕资本及其关联方│
│ │合计持有华联集团70.23%股权，恒裕资本实际控制华联集团并通过投资关系│
│ │间接控制公司，恒裕资本实际控制人龚泽民成为公司实际控制人。 │
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│参股金融 │截至2012年半年报，公司持有招商证券0.01%股权，初始投资金额为32.19万│
│ │元；持有招商银行0.03%股权，初始投资金额为1022.93万元；持有中国太平│
│ │洋保险4000股，初始投资金额为12万元。 │
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│行业竞争格局│2025年，随着存量政策持续显效、增量政策有效落实以及政策组合效应不断│
│ │释放，房地产市场有望止跌回稳。但未来一段时间，房地产行业依旧面临着│
│ │诸多风险与潜在隐患，市场竞争格局也呈现出全新态势。在房地产市场竞争│
│ │日趋激烈的背景下，公司现存开发用地资源储备不足，在售产业研发办公产│
│ │品去化压力大，新业务拓展尚未有实质成果，企业经营发展承压。公司将密│
│ │切关注市场动态及行业政策走向，着力抓好项目建设和房产销售工作，狠抓│
│ │存量资产提质增效，夯实主业根基，并积极推进产业转型，加快投资项目落│
│ │地工作，为公司培育新的利润增长点，提高企业可持续发展能力。 │
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│行业发展趋势│2025年，公司将继续坚持高质量发展的差异化路线，注重产品品质和可持续│
│ │发展，脚踏实地，稳中取进，高度关注、深入研究政策与市场，认清形势，│
│ │审时度势，力争在房地产主业和转型发展取得双突破。 │
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│行业政策法规│《回购公司股份方案》、《深圳市建筑设计规则》 │
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│公司发展战略│1.维护主业稳定，确保收入来源 │
│ │一是精耕细作在售项目销售。“华联城市商务中心”项目销售方面，强化项│
│ │目高端商务形象、产业总体超体定位；围绕销售目标，利用“精准渠道+中 │
│ │介”，做细、做实、深耕“走出去引进来”策略，制定全民营销奖励方案，│
│ │通过多渠道多层次积极的开拓客户资源；完善现场展示区、形象展示区，增│
│ │强产业氛围展示和体验。“钱塘公馆”项目尾盘销售方面，要加大定向圈层│
│ │营销力度，把先前大平层产品与顶跃产品的意向客户转化为销售签约客户。│
│ │二是确保“御品峦山”项目的建设与预售。组织公司精干力量，在保质保量│
│ │的前提下加快“御品峦山”工程项目建设，确保2025年底前顺利实现销售。│
│ │三是加强物业经营与服务管理。物业经营与服务管理业务为公司的经营提供│
│ │了稳定的现金流，极大地保障了企业的正常运营。公司已成立深圳华联经营│
│ │公司，对经营性物业进行统筹规划、运营，同时采取行之有效措施确保经营│
│ │性物业收入保持稳中有升的良好局面。 │
│ │2.稳中求进，积极推进产业转型 │
│ │公司秉承“地产保稳定，转型促发展”的未来发展战略，旨在实现业务结构│
│ │的优化与增长动能的转换。一是稳健发展，确保根基牢固。我们将坚定不移│
│ │地执行房地产主业“开发+运营”双轮驱动的发展战略。通过深耕城市更新 │
│ │项目，寻求更大的收益空间，确保公司能够获取稳定的现金流，从而维护公│
│ │司经营的稳定性。二是积极布局，推动产业转型。我们将围绕新能源、新材│
│ │料和新技术等战略新兴产业进行积极的投资布局，形成“技术——资源——│
│ │成品（或合作）”基本格局。同时关注其他新兴产业投资机会，积极打造第│
│ │二增长曲线，构建更加合理的产业结构。 │
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│公司日常经营│（一）房地产业务 │
│ │1.深圳“华联城市商务中心”项目：该项目为“工改工”方向的城市更新项│
│ │目，计容积率建筑面积21.04万平方米，其中，T1、T2和T3为产业研发用房(│
│ │写字楼产品)、T4和T5为配套宿舍(公寓产品)。面对产业研发用房供大于求 │
│ │、销售市场持续疲弱低迷的现状，公司灵活调整了销售策略，采用了“租售│
│ │并举，以租促售，带租销售”的创新模式。在报告期内，项目不断强化其高│
│ │端全能型商务形象，确立了“产城超体、花园办公、低密度生态”的整体产│
│ │品定位，从运营角度出发，致力于打造“更懂企业的园区”，全方位输出产│
│ │品的核心价值。以“定制精装、企业换新首选”的租售策略，精准撬动目标│
│ │客户群体。 │
│ │2.深圳“御品峦山”项目：该项目为地铁上盖城市更新纯住宅项目（含配套│
│ │商业约7000平方米），占地2.19万m2，计容建筑面积7.96万m2，总建筑面积│
│ │约12万m2。报告期内，项目按照2024版《深圳市建筑设计规则》进行了设计│
│ │调整，并顺利完成了报批报建、换证等相关工作。 │
│ │3.深圳“华联城市全景”项目：该项目为“工改住”方向城市更新项目，目│
│ │前仅剩1套顶层复式单位(424平方米)在售，临街商铺(8272平方米)则全部由│
│ │公司自持并对外出租。报告期内，主要进行清盘收尾工作。该项目不仅为公│
│ │司带来了显著的经济效益，其盈利成果更是为公司近年来的现金分红方案及│
│ │回购股份方案的顺利实施提供了厚实的财务支持。 │
│ │（二）物业经营与服务管理业务 │
│ │公司物业经营与服务管理业务目前主要分布在深沪杭等区域，物业租金、酒│
│ │店收入以及物业服务费等经营性收入，为公司的持续平稳发展提供了强有力│
│ │的支撑。 │
│ │1.物业经营方面 │
│ │公司通过机构优化、人员调整，以及加大招商力度，成功克服了租赁招商难│
│ │度大、费用收缴困难、安全生产管理压力增大等多重挑战。公司通过不懈努│
│ │力，有效提升了房屋出租率，加强了运营风险管控，确保了经营与收入的稳│
│ │定，较好地完成了年度各项任务指标。 │
│ │2.服务管理业务方面 │
│ │一是做好改革调整工作。开展多项业务范围或收费标准调整工作，积极推进│
│ │机构优化工作。二是积极开展降本增效工作。通过优化管理及科技应用等举│
│ │措，降低企业运营成本。三是努力夯实物业管理基础工作。通过将党建工作│
│ │与物业服务相结合，积极参与社区治理，创建了“红色物业”服务品牌。精│
│ │（三）公司治理方面 │
│ │1.强化内控管理，确保安全规范发展 │
│ │一是法务、审计、财务等部门作为企业内部监督的中坚力量，持续发挥着保│
│ │驾护航的作用，确保企业合规经营，维护企业的合法权益不受侵害；二是加│
│ │强行政、人力资源和信息安全管理，对内部管理流程进行了深度优化和完善│
│ │，使得工作效率和质量得到了显著提升，为企业的高效运转提供了有力支撑│
│ │；三是坚守安全生产的底线思维，通过定期召开安全生产会议，落实安全责│
│ │任，确保了全年无重大安全责任事故的发生，构建了企业稳固的安全堡垒，│
│ │为企业的稳健发展奠定了坚实的基础。 │
│ │（四）对外投资业务开展情况 │
│ │1.审慎开展证券投资业务，提高闲置现金收益 │
│ │在公司确保日常运营资金充足且有效管理投资风险的基础上，公司策略性地│
│ │运用自有资金进行证券投资，旨在充分发挥闲置资金潜力，提升现金资产的│
│ │使用效率及投资回报，进而为公司和股东带来更为丰厚的投资回报。 │
│ │（五）同业竞争事项延期履行事宜 │
│ │恒裕集团、恒裕资本有关同业竞争的承诺事项于2024年12月期限届满。恒裕│
│ │方认为，鉴于目前房地产行业未来发展前景具有不确定性，恒裕集团的现有│
│ │待开发项目又普遍存在项目所有权与开发权分离，涉及利益主体多、历史沿│
│ │革复杂、审批流程与开发周期冗长等特殊情况，项目后续开发存在不确定性│
│ │。 │
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│公司经营计划│（一）房地产业务 │
│ │深圳“华联城市商务中心”项目：强化项目高端商务形象、产业总体超体定│
│ │位，利用“精准渠道+中介”，做细、做实、深耕“走出去引进来”策略， │
│ │完善现场精装展示，增强产业氛围展示和体验，加大力度推动项目销售工作│
│ │，租售并举，以租促售，努力完成全年新增合同租赁2.75万平方米目标。 │
│ │深圳“御品峦山”项目：组织公司精干力量，在保质保量的前提下加快“御│
│ │品峦山”工程项目建设，争取实现2025年度新增合同销售15亿目标。 │
│ │深圳“华联南山A区”项目：结合当前城市更新政策，与政府保持紧密沟通 │
│ │、互动，积极推动专项规划方案调整及申报工作，争取于2025年6月前完成 │
│ │项目专项规划报批等工作。 │
│ │杭州“钱塘公馆”项目：持续维护“钱塘公馆”杭州TOP级豪宅市场形象， │
│ │加大定向圈层营销力度，把先前大平层产品与顶跃产品的意向客户转化为销│
│ │售签约客户。 │
│ │杭州“时代大厦”项目：做好“时代大厦”高端物业出租，不断提升服务水│
│ │平和服务质量，2025年实现租金收入5500万元。 │
│ │杭州“全景天地”项目：“万豪酒店”要努力提高客房入住率，营业收入目│
│ │标13800万元。力争年内完成全景天地2号楼的产权分割工作，同时启动项目│
│ │精装规划设计等相关工作。 │
│ │(二)物业经营与服务管理业务 │
│ │物业经营方面：持续打造并优化资产管理运营平台，做好公司经营性资产的│
│ │运营规划和统筹统管工作，定期组织市场调研和可行性论证，为公司决策提│
│ │供依据。公司将继续重点推进“华联城市商务中心”等项目招商租赁工作，│
│ │营造良好商业氛围，助力项目销售。同时利用一切资源广泛宣传推介，积极│
│ │引进优质客户，促进租赁成交，努力完成年度目标。 │
│ │物业服务方面：加强标准化、精细化、规范化、专业化建设，提高物业服务│
│ │能力；继续优化人员结构，加强采招管控，重视能耗管理，持续开展降本增│
│ │效工作。 │
│ │(三)产业转型方面 │
│ │通过抓住全球脱碳带来的新发展机遇，积极寻找投资机会。公司计划充分利│
│ │用上市公司平台，采取产业经营与资本运营相结合的方式，优化资源配置，│
│ │积极探索新的发展路径，推动产业转型工作取得实质性进展。 │
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│公司资金需求│公司下属财务部门基于各成员企业的现金流量预测结果，在公司层面持续监│
│ │控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控│
│ │是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，│
│ │以满足短期和长期的资金需求。 │
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│可能面对风险│1.政策调控与行业风险。房地产已进入调整或深度调整发展阶段，若没有足│
│ │够的现金流或信贷资金支持，公司拟建项目存在延期开发、延期竣工的风险│
│ │。 │
│ │2.经营风险。与住宅产品相比，公司目前在售主要为研发办公产品，受区域│
│ │同类产品供过于求影响，存在去化压力大，产品销售不达预期目标风险。 │
│ │3.产业转型风险。未来涉足新产业、新业务的投资与培育需要一定周期，且│
│ │存在不确定性，存在公司产业转型进度、投资效果不达预期的风险。 │
│ │4.其他风险。城市更新政策变化及不可控性会直接影响公司城市更新项目的│
│ │开发定位、产品属性和产品结构、申报进度及开发周期，正在申报的城市更│
│ │新项目存在延期开发、申报结果存在不确定性等风险。 │
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│股东回报规划│根据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，公司制定未来三年│
│ │（2024—2026年）股东回报规划：公司可以采取现金、股票或者现金与股票│
│ │相结合或法律、法规允许的其他方式分配利润。2024年至2026年期间现金分│
│ │红总额占三年归属于上市公司股东净利润的比例不低于40%。 │
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