热点题材☆ ◇000042 中洲控股 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:粤港澳、物业管理
风格:融资融券、低市净率、破净资产、高质押股、低安全分
指数:无
【2.主题投资】
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2024-05-16│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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深圳市中洲投资控股股份有限公司是主营业务为地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理
等领域，公司房地产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域
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2019-11-06│粤港澳 │关联度：☆☆☆
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公司总部位于广东省深圳市。主营业务：房地产开发及商品房销售、管理；承接建筑安装工
程；自有物业租赁。公司完成经营层面改制，母公司作为公司总部，对各地子公司从战略层面进
行投资决策和管理控制，建立了“集团总部-地区分公司-项目公司”的三级管理架构。公司已在
珠江三角洲（深圳、东莞等）、长江三角洲（上海等）、环渤海湾区域（大连等）和成都地区完
成布局。
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2024-07-20│股权冻结 │关联度：☆☆☆
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2024-07-20,中洲控股：关于公司股东股份冻结情况的公告
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2023-06-26│并购基金 │关联度：☆☆☆
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公司2023-06-26公告成立并购基金：广西信中投资合伙企业（有限合伙）（暂定）。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破净资产，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2024-11-19│低安全分 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司安全分为44
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2024-11-19│低市净率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2024-11-19,公司市净率(MRQ)为：0.6308
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2024-11-19│破净资产 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2024-11-19公司收盘价相对于每股净资产跌幅：-36.92%
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2024-11-15│高质押股 │关联度：☆☆☆
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截止2024-11-15公司质押比例已达47.11%
【3.事件驱动】
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2023-10-24│多地出台新一轮稳楼市政策
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近日，不少地区接连出台楼市利好政策，“稳楼市”政策花样频出。宁波市住房和城乡建设
局日前发文，宁波市将启动住房“换新购”，首批34个楼盘加入“买新卖旧”。10月18日，上海
市出台《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，对公积金贷款政策进行
优化，首次公积金贷款结清后再次贷款可执行首套标准。
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2023-09-12│全国已有8城全面取消商品房限购
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根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月11日，已有8个城市全面取消商品房限购政策，
包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连等。此外，上海临港定向放松限购，苏州120平方米及以上
商品房取消限购。
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2023-08-28│三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施
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近日住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数
认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭
（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房
的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政
策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
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2023-08-18│央行将适时调整优化房地产政策
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央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告。下阶段，央行将坚持稳中求进工作总基调
，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，把实施扩大内
需战略同深化供给侧结构性改革结合起来，加大宏观政策调控力度，建设现代中央银行制度，充
分发挥货币信贷效能，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风
险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。适应房地产市场供求关系发生重
大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。
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2023-08-17│全国超20城支持开展房贷商转公
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近期，多地开始实施“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金贷款）。根据诸葛数据研究
中心不完全统计，截至目前，包括重庆、长沙、武汉、扬州、盐城、常州等超20城支持开展“商
转公”业务，预计后续还会有其他城市跟进实施。
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2023-08-07│央行召开金融支持民营企业发展座谈会，精准实施差别化住房信贷政策
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近日，中国人民银行召开金融支持民营企业发展座谈会，行长要求，要精准实施差别化住房
信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。
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2022-11-29│房企股权融资恢复“第三支箭”发出
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28日晚间，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，被
业内解读为射出支持房企融资“第三支箭”。
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2016-08-25│深圳国资十三五规划编制到收尾阶段
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2016年8月25日消息，从深圳市国资委获悉，深圳市属国资国企“十三五”规划编制工作目
前已进入收尾阶段。
“十三五”是深圳国资全面落实深化国有企业改革、实现跨越式发展的关键时期。深圳市国
资委2014年11月全面启动规划编制工作，并依据《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划
纲要》的总体要求稳步推进，现已进入收尾阶段。
分析认为，深圳国资直接控股或参股的上市公司值得关注：深圳燃气、深振业A、中洲控股
、农产品、天健集团、深纺织A、华控赛格、深深宝A、深深房A、深物业A等。
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2016-03-21│2016年5月1日起营改增试点全面推行
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2016年3月18日召开的国务院常务会议部署，从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建
筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持
现代服务业发展和制造业升级。
营改增试点范围扩大无疑将使得企业进一步减负，促进扩大有效投资，在今年政府工作报告
中也明确提出“确保所有行业税负只减不增”，对此，分析人士表示，税收体系地逐渐完善，将
有针对性的加大制造业对下游产业的需求量，从而激活经济发展的活力，有效促进我国经济转型
升级。而从短期来看，本次新增的建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四领域上市公司在近
期有望受到市场更多关注，值得密切跟踪。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │目前公司房地产业务主要集中在深圳、上海、成都、惠州、青岛五个城市，│
│ │业务以商品住宅开发与销售为主，精选优质资产自持运营为辅。 │
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│核心竞争力 │1.战略发展规划。公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬│
│ │体系、业务流程体系和业务管控体系； │
│ │2.运营管理团队。公司通过外部招聘、公开竞聘和内部培养等方式，以业绩│
│ │和市场为导向，本着能者上、庸者下的选人用人原则，打造了拥有专业的房│
│ │地产开发及管理能力的运营团队和高执行力的业务队伍； │
│ │3.员工激励机制。公司在推行市场化的薪酬体系和项目奖励方案的基础上，│
│ │积极利用上市公司平台，先后推出了限制性股票股权激励计划、员工持股计│
│ │划和项目跟投方案等； │
│ │4.品牌实力支撑。根据中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合发布的│
│ │《2016中国房地产上市公司测评研究报告》，公司2016年被评为上市房企发│
│ │展速度5强及地产上市公司综合实力50强。 │
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│经营指标 │公司实现房地产销售面积84.86万平方米，完成年度目标的131.50%，比上年│
│ │同期增长104.28%；合同销售金额105.85亿元，完成年度目标的100.6%，比 │
│ │上年同期增长43.37%；房地产开发投资40.03亿元，完成年度目标的72.87% │
│ │，比上年同期下降12.89%。 │
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│竞争对手 │万科A、保利地产、绿地控股、金地集团、招商蛇口 │
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│核心风险 │1.政策风险。2017年以来热点城市调控不断加码升级，已经实施调控的热点│
│ │区域不排除政策还将继续收紧，甚至启用调控手段的城市和区域还将不断扩│
│ │大。对于资金、销售行为、价格备案等方面的监管措施亦会不断加强，导致│
│ │行业发展整体不确定性因素显著增加； │
│ │2.市场及竞争风险。随着房地产市场分化态势的不断延续，房地产企业对热│
│ │点城市、优质地块的竞争将愈发激烈。随着土地成交价格的不断攀升，企业│
│ │开发成本也将被不断推高，使企业面临市场利润空间被压缩的风险，公司的│
│ │经营策略和财务状况都面临挑战。 │
│ │3.融资、信贷、利率风险。公司所处的房地产开发企业，生产经营方面较大│
│ │程度依赖金融机构贷款的资金支持。房地产融资信贷政策直接影响公司通过│
│ │金融机构融资，融资成本将影响房地产企业的开发成本； │
│ │4.经营风险。随着公司的快速发展和业务范围的逐步扩展，经营规模不断扩│
│ │大，运作开发的项目增加，对管理人才、专业人才的需求量，对内部管控体│
│ │系的精细化提升均提出更为迫切的需求。 │
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│投资逻辑 │公司背靠大股东中洲集团，持续土地和资金支持，为公司做大做强提供坚强│
│ │后盾。持续贯彻“高周转、扩觃模”収展战略，股权激励及员工持股绑定员│
│ │工利益，销售增速及觃模快速提升，民企入主执行力大幅改善。公司为目前│
│ │市场难得的具备持续高成长特质的地产公司。 │
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│消费群体 │购房者。 │
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│消费市场 │广东地区、四川地区、山东地区、上海地区、内部抵消 │
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│股权收购 │中洲控股2014年5月12日公告，为配合公司战略发展，增加土地储备，同时 │
│ │解决公司与股东之间的同业竞争，公司拟以自有资金向深圳市中洲房地产有│
│ │限公司、惠州中洲投资有限公司收购惠州中洲置业有限公司100%股权、惠州│
│ │市康威投资发展有限公司100%股权，以及惠州市昊恒房地产开发有限公司5%│
│ │股权，以实现直接收购康威投资、惠州中洲置业以及间接收购昊恒地产。上│
│ │述三家目标公司的收购对价为11.56亿元。本次收购为公司在惠州市金山湖 │
│ │片区增加了土地储备，改善了公司现有土地储备不足的现状，也为公司实现│
│ │未来三年战略发展目标提供了有力的支持。 │
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│行业发展趋势│2017年预期因城施策将在“控风险”与“去库存”基调下不断深化，价格透│
│ │支严重的热点城市将呈现波动性调整态势，房价走势将趋于平稳。在房地产│
│ │市场分化的大格局下，不同城市仍存在市场机会，企业并购成为常态。 │
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│公司发展战略│公司将继续坚持以房地产为主业，以住宅产品为核心，以产业链延伸为空间│
│ │，做大做强现有区域，确保公司可持续发展。城市布局：对已进入城市，专│
│ │注区域，深耕珠三角、长三角、川渝、环渤海区域。对未进入城市，积极研│
│ │判，稳健决策，择机进入经济发达的省会城市。开发策略：以住宅产品为核│
│ │心， 坚持“扩规模、高周转、高协同”，落实工期标准化、设计标准化， │
│ │推行运营标准化，提升产品快速复制的能力，打造具有中洲特色的系列化标│
│ │准产品，为提升品牌溢价创造条件。房地产+：寻求产业链的延伸及扩张， │
│ │深入研究房地产和产业融合的发展模式，密切关注“房地产+”新业务组合 │
│ │。资产管理：深挖资产价值，实现资源溢价。通过中洲商业管理品牌的价值│
│ │输出，以优质自持项目为切入点，依托项目打造创意产业生态圈，形成产业│
│ │聚集，打造创意产业运营平台，提高项目价值和盈利能力。 │
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│公司经营计划│2017年公司计划实现房地产销售面积110万平方米，合同销售金额150亿元；│
│ │房地产开发投资120亿元；新开工建筑面积230万平方米；新增土地储备计容│
│ │积率面积150万平方米，计划投入资金100亿元。 │
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│增发股份 │中洲控股2014年11月10日发布定增预案，公司拟向控股股东中洲地产非公开│
│ │发行17452.007万股，发行价格为11.46元/股，募集资金总额为20亿元，将 │
│ │全部用于偿还公司向金融机构的借款。公司已提出2014-2016年合同销售额 │
│ │年复合增长率达到50%的战略目标，本次定增有助于增强公司未来的融资能 │
│ │力，加大项目投资与开发力度，更好地实现既定战略目标。 │
│ │中洲控股2016年2月26日发布定增预案，公司拟以不低于14.51元/股的价格 │
│ │非公开发行不超过37904.8931万股股份，募集资金总额不超过55亿元，拟用│
│ │于：1）成都中洲城南项目，总投资46.71亿元，拟投入募集资金18亿元。本│
│ │项目预计实现销售额732956万元，净利润63068万元，投资回报率为13.50% │
│ │，销售净利率为8.60%。2）青岛中洲半岛城邦（南区）项目，总投资17.94 │
│ │亿元，拟投入募集资金8亿元。本项目预计实现销售额230264万元，净利润2│
│ │8176万元，投资回报率为15.70%，销售净利率为12.24%。3）惠州中洲天御 │
│ │花园二期项目，总投资19.12亿元，拟投入募集资金9亿元。本项目预计实现│
│ │销售额250098万元，实现净利润30010万元，投资回报率为15.70%，销售净 │
│ │利率为12.00%。4）惠州央筑花园一期商住项目D组团，总投资8.62亿元，拟│
│ │投入募集资金5亿元。本项目预计实现销售额131666万元，实现净利润16853│
│ │万元，投资回报率为19.56%，销售净利率为12.80%。5）偿还金融机构借款 │
│ │，拟投入募集资金15亿元。 │
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〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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