热点题材☆ ◇000056 皇庭国际 更新日期：2025-07-09◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:含B股、物联网、新零售、芯片、租购同权、物业管理、先进封装
风格:融资融券、高市净率、亏损股、券商重仓、连续亏损、商誉减值、高负债率、低安全分
指数:无
【2.主题投资】
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2024-09-30│物联网 │关联度：☆☆☆
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公司在AIOT这个战略性新兴产业领域，将通过战略投资、深度合作搭建一个天地一体化物联
网平台发展特色智慧城市业务，在特种设备管理、防灾减灾、遥感遥测等领域形成公司的核心竞
争力
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2023-11-13│先进封装 │关联度：☆
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公司和意发功率在安徽巢湖经济开发区投资建设特色先进CLIP工艺功率器件封装项目相关事
项达成一致
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2023-02-13│新零售 │关联度：☆☆☆
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公司拥有位于深圳福田CBD核心区域的皇庭广场购物中心；位于重庆九龙坡区的皇庭广场购
物中心等综合购物中心。
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2022-07-27│物业管理概念│关联度：☆☆
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公司为位于深圳、重庆、成都、东莞、惠州及钦州的写字楼、住宅、公寓、商业物业提供物
业管理服务
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2022-01-10│芯片 │关联度：☆☆☆
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公司的控股子公司意发功率主要从事功率半导体器件及智能功率控制器件的设计、制造及销
售
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2022-01-05│租购同权 │关联度：☆☆
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公司互动易表示有多个长租项目
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1996-07-08│含B股 │关联度：☆☆☆☆☆
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B股:皇庭B(200056)于1995-10-30上市
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2025-03-24│股权拍卖 │关联度：☆☆☆
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2025-03-24发布关于5%以上股东所持股份被司法拍卖的进展公告
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2023-11-13│集成电路 │关联度：☆
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公司和意发功率在安徽巢湖经济开发区投资建设特色先进CLIP工艺功率器件封装项目相关事
项达成一致
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2020-04-01│智能物流 │关联度：☆☆
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公司孙公司深圳市国鑫恒供应链管理有限公司经营供国内、国际货运代理、物流信息咨询、
现代物流技术、物流公共服务系统的开发、技术服务等。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近三年未分红，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2025-07-08│低安全分 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司安全分为43
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2025-07-08│高市净率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-07-08,公司市净率(MRQ)为：14.07
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2025-07-05│亏损股 │关联度：☆☆☆☆
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截止2025-03-31公司扣非净利润为:-9394.16万元，净资产收益率为：-29.76%
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2025-04-30│高负债率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-03-31公司负债率为：97.121%
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2025-04-29│连续亏损 │关联度：☆☆☆☆
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截止2024-12-31公司连续两年归母净利润为负且2025-03-31财报归母净利润均为负
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2025-04-25│商誉减值 │关联度：☆☆☆☆
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截止2024-12-31公司商誉计提为6505.72万，较上期减少51.87%
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2025-03-31│券商重仓 │关联度：☆☆☆
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截止2025-03-31,券商重仓持有694.86万股(2605.73万元)
【3.事件驱动】
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2025-03-28│台积电加快先进封装产能扩张，机构称AI加速发展驱动先进封装需求旺盛
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据媒体报道，台积电正加快其在中国台湾地区的先进封装产能扩张，其AP8工厂和AP7工厂均
已提前设备安装时间表。前者致力于扩大CoWoS产能，预计最早于2025年4月开始安装设备，并可
能于下半年开始量产；后者任务是提高SoIC技术产量，原定于2025年底进行设备安装，现已提前
至8月，预计今年SoIC产量翻番至1万片，并且在2026年再翻一番。东兴证券认为，随着大算力时
代的蓬勃兴起，先进封装是提升芯片性能的关键技术路径，AI加速发展驱动先进封装CoWoS需求
旺盛，先进封装各产业链将持续受益。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司从事的主要业务：商业管理业务、物业管理业务、功率半导体业务 │
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│经营模式 │在宏观经济、房地产等外部因素影响下，物业企业营收增速放缓，回归服务│
│ │本质，进入微利经营模式，高质量发展成为主旋律。 │
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│核心竞争力 │（一）功率半导体领域 │
│ │1、人才优势 │
│ │人才是企业求生存、谋发展的先决条件。公司拥有多位集成电路领域的专家│
│ │，具备丰富的行业经验和国际视野。专业的人才团队为公司持续创新发展奠│
│ │定了良好基础。 │
│ │2、技术优势 │
│ │公司培养、组建了一支高素质的研发队伍，涵盖了产品设计、工艺开发、测│
│ │试应用等环节。同时，意发功率被认定为江西省“功率半导体器件工程研究│
│ │中心”，为公司研发、布局包括第三代功率半导体在内的新产品提供了保障│
│ │。 │
│ │3、业务模式优势 │
│ │公司拥有芯片设计和晶圆生产能力，与fabless企业相比，不仅在供货能力 │
│ │上保障性更强，而且能根据客户特殊使用要求，提供定制化产品服务。同时│
│ │，该业务模式还有利于设计和制造工艺经验的积累，提高了公司核心竞争力│
│ │。 │
│ │（二）商业管理领域 │
│ │1、良好的品牌知名度和影响力 │
│ │公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场以来，紧密围绕“国际│
│ │匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三│
│ │大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有│
│ │温度的空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。 │
│ │2、多业务协同发展 │
│ │公司商业管理业务涵盖商业不动产运营管理、商业不动产投资、商业不动产│
│ │配套服务、物业服务等，通过自持、整租、委托管理等多种方式，为购物中│
│ │心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通│
│ │过不同业务的相互支持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了│
│ │公司抗风险能力。 │
│ │3、丰富的不动产运营管理经验 │
│ │公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商业│
│ │运营管理经营方面已经初具规模，在运营管理方面，面对复杂多变的市场，│
│ │能够及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成│
│ │熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式│
│ │方面，除自持物业和整租物业外，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行│
│ │轻资产扩张模式。在差异化竞争方面，公司可根据项目市场定位、目标客户│
│ │定位、业态组合等为客户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足│
│ │其不同需求。 │
│ │4、专业的管理团队 │
│ │公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了│
│ │一支符合不动产运营管理发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一│
│ │体的商业管理团队。 │
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│经营指标 │2024年，公司商业运营服务业务实现营业收入35,478.01万元，较上年同期 │
│ │减少706.99万元，下降1.95%，占公司营业收入的53.93%，综合毛利率90.56│
│ │%，同比下降1.02%。 │
│ │2024年，物业管理服务业务实现营业收入22,947.69万元，占公司营业收入 │
│ │的34.88%，综合毛利率32.78%。 │
│ │截至2024年末，意发功率实现营业收入7,267.29万元。 │
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│竞争对手 │世联行、深物业A │
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│品牌/专利/经│品牌：公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场以来，紧密围绕│
│营权 │“国际匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中│
│ │心”三大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需│
│ │求的有温度的空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。 │
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│核心风险 │1.市场环境风险。商业地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实│
│ │力竞争阶段，加之政策调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的│
│ │风险； │
│ │2.管理风险。公司计划在未来继续通过多种方式拓展三大平台业务，若公司│
│ │未能建立规范有效的控制机制，在人力资源保障、风险控制、项目管理、子│
│ │公司管理等方面不能同步跟进，公司将面临一定的管理风险。 │
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│投资逻辑 │公司拥有芯片设计和晶圆生产能力，与fabless企业相比，不仅在供货能力 │
│ │上保障性更强，而且能根据客户特殊使用要求，提供定制化产品服务。同时│
│ │，该业务模式还有利于设计和制造工艺经验的积累，提高了公司核心竞争力│
│ │。 │
│ │公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场以来，紧密围绕“国际│
│ │匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三│
│ │大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有│
│ │温度的空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。 │
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│消费群体 │商业管理业务：购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域 │
│ │物业管理业务：商办、住宅等多种业态的物业 │
│ │功率半导体业务：工控、通信、变频家电、光伏/风力发电、充电桩和电动 │
│ │汽车等领域。 │
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│消费市场 │华南区、华北区、西南区 │
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│股权收购 │收购半导体公司股权：皇庭国际2021年8月4日公告，公司拟收购德兴市意发│
│ │功率半导体有限公司（简称“意发功率”）股权。意发功率是由意发产投基│
│ │金及创始人团队共同设立的公司，截至公告日，公司与意发产投基金相关股│
│ │东签署了转让协议，本次收购完成后，将通过意发产投基金间接持有意发功│
│ │率的股权。意发功率主要从事功率半导体器件及智能功率控制器件的设计、│
│ │制造及销售，具备从芯片设计、晶圆制造到模组设计一体化的能力。 │
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│行业竞争格局│（一）功率半导体业务 │
│ │功率半导体作为现代电子技术的核心基石，正步入一个技术创新空前活跃的│
│ │黄金时代。随着材料科学的进步，如碳化硅（SiC）和氮化镓（GaN）等新型│
│ │半导体材料的商业化应用，功率半导体器件的性能将得到质的飞跃。这些新│
│ │材料不仅耐高温、耐高压，而且具备更高的能量转换效率和更低的能耗，为│
│ │电力电子系统的小型化、轻量化、高效化提供了无限可能。未来，功率半导│
│ │体行业将持续深耕技术前沿，以创新驱动发展，不断解锁新应用，推动产业│
│ │升级。 │
│ │近年来，中国功率半导体行业受到各级政府的高度重视和国家产业政策的重│
│ │点支持。国家陆续出台了《关于推动未来产业创新发展的实施意见》《工业│
│ │和信息化部办公厅关于推进5G轻量化（RedCap）技术演进和应用创新发展的│
│ │通知》《电子信息制造业2023—2024年稳增长行动方案》《国家能源局关于│
│ │加快推进能源数字化智能化发展的若干意见》等多项政策，鼓励功率半导体│
│ │行业发展与创新。 │
│ │（二）商业管理业务 │
│ │公司商业管理业务主要集中在粤港澳大湾区、全国一线城市及核心地段。 │
│ │1、购物中心方面 │
│ │根据深圳市政府工作报告显示，2024年，深圳全市生产总值达3.68万亿元、│
│ │增长5.8%，增速居国内大中城市前列。 │
│ │深圳固定资产投资、社会消费品零售总额均超过1万亿元。 │
│ │根据戴德梁行统计，2024年深圳全市优质购物中心存量突破700万达到717.4│
│ │万平方米，与此同时，得益于去年以来入市的区域型项目持续去化，全市优│
│ │质购物中心2024年的净吸纳量超新供应达到59.5万平方米，带动空置率进一│
│ │步改善至8.0%。同时项目表现分化明显，自身具有丰富运营经验和品牌资源│
│ │、具备区位优势、交通便利的项目仍能保持优势。近年来，深圳商业迎来新│
│ │春，“港客北上”已经从现象级话题成为一种常态，港客逐渐成为深圳商业│
│ │的消费主力之一，与此同时，打造提供情绪价值的消费场域亦成为购物中心│
│ │取悦消费者、抢占市场的关键。 │
│ │2、物业管理服务方面 │
│ │2024年中央经济会议部署加快推进保障性住房建设、城中村改造工程、“平│
│ │急两用”公共基础设施建设，上半年“三大工程”拉动房地产开发投资0.9 │
│ │个百分点，持续释放物业服务空间。国务院印发《关于促进服务消费高质量│
│ │发展的意见》，扩大养老托育、文旅体育、家政服务等重点领域服务消费，│
│ │鼓励有条件的物业企业与养老、托育、餐饮、家政等企业开展合作，发展“│
│ │物业服务+生活服务”模式，拓宽增值服务边界。在宏观经济、房地产等外 │
│ │部因素影响下，物业企业营收增速放缓，回归服务本质，进入微利经营模式│
│ │，高质量发展成为主旋律。 │
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│行业发展趋势│（一）功率半导体业务 │
│ │中商产业研究院发布的《2025-2030年中国半导体设备行业市场供需趋势及 │
│ │发展战略研究预测报告》显示，2023年中国半导体设备市场规模约为2190.2│
│ │4亿元，占全球市场份额的35%，2024年约为2230亿元。中商产业研究院分析│
│ │师预测，2025年中国半导体设备市场规模将达2300亿元。 │
│ │（二）商业管理业务 │
│ │克而瑞物管分析指出，2024年百强物业管理企业的“合约在管比”均值下降│
│ │至1.28，相较于2023年的1.32继续呈现下滑趋势。随着城市化进程的推进和│
│ │居民生活水平的提高，物业管理服务的需求将持续增长。根据中研普华的预│
│ │测，到2025年，中国物业管理行业市场规模将达到2.2万亿元，年均增长率 │
│ │保持在10%以上。特别是在一线城市和部分二线城市，高端住宅、商业综合 │
│ │体等物业类型的需求将持续增加，为物业管理行业带来新的增长点。 │
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│行业政策法规│《国家能源局关于加快推进能源数字化智能化发展的若干意见》、《关于推│
│ │动未来产业创新发展的实施意见》、《工业和信息化部办公厅关于推进5G轻│
│ │量化（RedCap）技术演进和应用创新发展的通知》、《关于促进服务消费高│
│ │质量发展的意见》、《电子信息制造业2023—2024年稳增长行动方案》 │
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│公司发展战略│公司将通过实施“123”转型发展战略，努力将公司打造成为一家以“高新 │
│ │科技+商业管理”双主业为核心的规模化、现代化、集团化企业，实现股东 │
│ │、企业、客户、员工、社会的和谐共赢。其中：“1”即坚持创新发展战略 │
│ │、激发人才创新活力、构建创新发展新格局，形成创新发展新优势；“2” │
│ │即聚焦“高新技术+商业管理”2条主线；“3”即在高科技领域重点投资和 │
│ │发展功率半导体、数字能源综合服务两个细分高技术行业，以及在商业管理│
│ │重点加强对现有存量资产效益的挖掘。具体内容如下： │
│ │1、功率半导体领域 │
│ │在半导体这个国家基础性战略性领域，公司将依托意发功率的技术、人才等│
│ │资源，聚焦和深耕功率半导体行业，努力打造涵盖功率半导体器件设计、晶│
│ │圆制造、先进封装为一体的IDM型公司；未来将持续加大研发创新，不断丰 │
│ │富产品类别、延伸产业链，持续加强第三代半导体材料GaN、SiC功率器及FR│
│ │D、SBD、MOSFET、IGBT等功率半导体产品质量并开拓新市场，努力将公司打│
│ │造成能源电子领域具有核心竞争力的一流企业。 │
│ │2、数字能源综合服务领域 │
│ │公司将重点打造集半导体功率器件、储能设备、光充储放工程实施、数字能│
│ │源综合服务平台为一体的生态系统，把公司各项业务“聚点成线，聚线成面│
│ │，点线面相结合”，从而形成上下游和谐共赢的产业生态。 │
│ │3、商业管理领域 │
│ │公司将基于消费复苏和国家大力提高消费在GDP占比的大背景,把握商业在业│
│ │态、品类、管理模式迭代及客户需求变化的大趋势,持续挖掘现有存量资产 │
│ │管理的效益。 │
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│公司日常经营│1、商业运营服务业务 │
│ │报告期，公司商业运营服务业务实现营业收入35478.01万元，较上年同期减│
│ │少706.99万元，下降1.95%，占公司营业收入的53.93%，综合毛利率90.56% │
│ │，同比下降1.02%。随着国内消费形势复苏，公司经营的商业体出租率高， │
│ │招商火爆，同时随着港人北上消费潮流崛起，人流量持续保持高位运行，公│
│ │司抢抓有利时机，积极引入优质品牌，有效提升流量，为该项业务全年保持│
│ │平稳经营业绩提供重要保障。 │
│ │2、物业管理服务业务 │
│ │截至2024年末，公司在管项目17个，管理服务收费面积为186.56万平方米。│
│ │报告期，物业管理服务业务实现营业收入22947.69万元，占公司营业收入的│
│ │34.88%，综合毛利率32.78%。 │
│ │3、功率半导体业务 │
│ │报告期内，公司着力针对意发功率内部管理、组织架构、岗位职责、制度流│
│ │程等方面提升其规范化运营水平，加快提升其与公司的融合发展。截至2024│
│ │年末，意发功率实现营业收入7267.29万元。成本控制方面，采购中心通过 │
│ │批量采购、建立长期合作等多种途径，积极化解终端产品价格下降的压力。│
│ │产品质量方面，总量交付率94.82%，按时交付率92.52%，SBD测试良率98.54│
│ │%，FRD测试良率95.60%，均接近业内标杆水平。产品研发方面，定型量产19│
│ │款产品，自主在研系列化或拓展品（包括定制品）30款产品，增80VSBD和14│
│ │00V高压FRD技术平台，涉及10余款新品。 │
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│公司经营计划│2025年，经营层将在董事会的带领下，根据公司“123”战略规划，整合内 │
│ │外资源，推进组织改革，坚持创新发展，将重点完成以下工作。 │
│ │（1）半导体领域 │
│ │加大产品结构调整力度，加大新产品的研发力度，提升公司的竞争力；安全│
│ │是第一要素，任何工作的开展务必在保证安全生产的前提下进行；进一步强│
│ │化执行力建设，加强应收账款管理和去库存管理，销售部门逐月分解销售和│
│ │回款任务，并落实到责任人；严格执行公司预算，开源节流，逐月控制各项│
│ │费用；以业绩为导向，加强内部沟通，强化绩效管理，实施全员考核。 │
│ │（2）商管领域 │
│ │公司商业管理业务要乘国内经济回升向好之势，抢抓机遇，提升服务体验，│
│ │保障服务品质；要继续筑牢安全生产底线，确保安全生产稳定运行；要保持│
│ │平稳发展，继续为公司转型升级提供有力支持。 │
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│公司资金需求│管理流动性风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其│
│ │进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司内│
│ │各子公司负责其自身的现金流量预测。本公司在汇总各子公司现金流量预测│
│ │的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的│
│ │现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规│
│ │定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资│
│ │金需求。 │
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│可能面对风险│1、战略实施风险 │
│ │战略实施过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会│
│ │影响公司战略的实施落地。 │
│ │2、业务扩张风险 │
│ │随着公司发展规模不断扩大，如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等方│
│ │面难以适应公司业务规模的迅速扩张，将会对公司的整体运营带来一定风险│
│ │。 │
│ │3、市场不确定性加大的风险在全球经济疲弱的大背景下，高通胀与不确定 │
│ │性导致经济活动严重放缓，市场环境不确定因素增多，客户可能因经营压力│
│ │而缩减物业合同，给物业经营带来合同续签压力、价格竞争压力、收款压力│
│ │等；消费者行为与习惯的改变，同时，行业内品牌企业之间的竞争也日趋激│
│ │烈，仍将对实体商业接触型消费形成挑战，公司面临的市场不确定性和风险│
│ │加大。 │
│ │4、人才储备不足与团队管理风险 │
│ │随着公司经营业务多元化、规模化，对公司业务管理要求越来越高，一定程│
│ │度上增加公司团队管理难度。 │
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│股权激励 │皇庭国际2023年1月10日发布限制性股票激励计划，公司拟向28名激励对象 │
│ │授予4401万股限制性股票，授予价格为2.5元/股。本次授予的限制性股票自│
│ │授予日起满一年后分三期解锁，解锁比例分别为30%、30%、40%。主要解锁 │
│ │条件为：2023年意发功率营业收入分别不低于2亿元、2.2亿元、2.5亿元。 │
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│战略合作 │皇庭国际2022年6月2日公告，公司与北京金拓资本投资有限公司为共同促进│
│ │国内电子信息工业、集成电路半导体等产业的发展，双方建立全面合作伙伴│
│ │关系，于近日签订战略合作框架协议；公司与深圳市合创资本管理有限公司│
│ │于近日签订战略合作协议，以各自的资源和专业技术及经验为基础，建立长│
│ │期的战略合作共赢机制下，进行广泛合作。 │
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