热点题材☆ ◇000548 湖南投资 更新日期：2025-04-04◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:乡村振兴、物业管理
风格:QFII新进、小盘非融、小盘国企、微小盘股
指数:无
【2.主题投资】
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2023-08-11│乡村振兴 │关联度：☆☆☆
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公司乡村振兴示范创建对口联系的村为长沙浏阳市镇头镇金牌村。
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2022-01-05│物业管理概念│关联度：☆☆☆☆
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公司在现代物业管理方面，现旗下拥有湖南广欣、君逸物业两家物业公司
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2025-04-03│摩根中国A股 │关联度：☆
│基金持股 │
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截止2024-12-31,MORGAN STANLEY & CO. INTERNATIONAL PLC.持有140.05万股(占总股本比
例为：0.28%)
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2025-04-03│境外知名投行│关联度：☆
│持股 │
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截止2024-12-31,MORGAN STANLEY & CO. INTERNATIONAL PLC.持有140.05万股(占总股本比
例为：0.28%)
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2023-11-20│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2020-09-21│湖南自贸区 │关联度：☆☆☆
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公司注册地址：湖南省长沙市天心区芙蓉中路508号之三君逸康年大酒店十二楼，公司的主
营业务是路桥收费、酒店经营和房地产开发、现代物业管理。
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2020-02-28│长株潭 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司总部位于湖南省长沙市。主营业务：投资建设并收费经营公路、桥梁及各类城市基础设
施；投资开发经营房地产业；投资经营酒店业、娱乐业（限由分支机构凭许可证经营）；加工、
销售人造金刚石制品，生产、销售机械、电子设备，销售五金、交电、百货、建筑装饰材料（不
含硅酮胶）。公司是长沙地区最重要的地产开发企业之一，截止2007年拥有土地储备约2900多亩
，并拥有君逸康年大酒店等多处经营性商业地产，成功开发了长沙乔庄公寓、长沙中意花苑、长
沙中南机电市场、长沙梦泽园、江岸景苑、君逸康年大酒店、广州天河山庄、广州中意花苑、深
圳同乐大厦。
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2017-03-02│湖南国资改革│关联度：☆☆☆
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公司实际控制人是长沙市国有资产监督管理委员会。
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2025-04-03│活跃小盘国企│关联度：☆☆☆☆☆
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活跃小盘国企概念股。
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2025-04-03│活跃小盘非融│关联度：☆☆☆☆☆
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公司为活跃小盘非融精选个股。
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2025-04-03│QFII新进 │关联度：☆☆☆☆☆
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2024-12-31QFII(1家)新进十大流通股东并持有140.05万股(0.28%)
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2025-04-03│微小盘股 │关联度：☆☆☆
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截止2025-04-03公司AB股总市值为：26.26亿元
【3.事件驱动】
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2021-04-07│湖南省国资集团持续推进重组整合混改进度
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湖南省国资集团近日举行深化改革讲评暨第三次推进会，明确今年将整合直管企业到10户左
右，推进机械设备进出口公司等企业混改进度，坚定完成70%以上的改革任务。
2019年以来，湖南国资公司主动作为，坚定“服务国资国企改革，成为国有资产整合者、国企改
革推动者、国有资本经营者”的战略定位，稳步推进改革发展重点任务，重点发展资产经营管理
、大宗物资贸易、物业管理3大主力板块，积极培育仓储物流、检验检测2个发展板块，“3+2”
产业板块初具雏形，成功处置一批“僵尸企业”，突出发挥了国资国企改革抓手和平台作用。
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2017-03-31│湖南发布230个省重点建设项目
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在2017年3月30日召开的全省投资暨重点建设工作会上，省发改委发布了今年首批230个省级
重点建设项目名单，总投资达2.9万亿元，其中今年计划投资4868亿元。
230个项目中，重大基础设施及综合交通枢纽体系项目71个，新型城镇化体系项目10个，现
代产业体系项目97个，科技文化创新体系项目23个，生态民生项目29个。
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2015-07-21│高速公路拟长期收费
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2015年7月21日，交通部举办专题新闻发布会，介绍《收费公路管理条例》（修订稿）相关
内容。交通部法制司副司长魏东表示，将调整公路收费期限。政府收费公路中的高速公路实行统
借统还，不再规定具体的收费期限，按照用收费偿还债务的原则，以该路网实际偿债期为准确定
收费期限。高速公路以外政府收费公路，维持现行《条例》最长不超过15年、中西部最长不超过
20年规定。
分析认为，《收费公路管理条例》修订意见稿或于年内出台，在调整收费和延期收费上均有
较大的突破，公路板块迎来实质利好。A股市场上，可关注山东高速、皖通高速和华北高速等。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经│
│ │营、城市综合体投资开发。 │
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│经营模式 │公司各主营业务板块均为自主经营。 │
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│核心竞争力 │公司自2006年以来连续18年盈利，资产优质，经营状况良好。近年来，公司│
│ │通过优化主业、明晰产业，形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服│
│ │务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局，运营质量良好│
│ │，主业盈利能力稳定。通过深化治理、规范运作，内部管理不断优化，法人│
│ │治理结构健全，治理能力和水平不断提升。通过确立目标、明确举措，发展│
│ │思路更加清晰，发展步伐更加稳健。 │
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│经营指标 │2023年1-12月，公司实现营业收入124,991.71万元，同比增长200.90%；营 │
│ │业总成本105,214.61万元，同比增长193.73%；税金及附加8,408.47万元， │
│ │同比增长555.68%；利润总额21,533.88万元，同比增长290.11%；归属于母 │
│ │公司股东的净利润14,870.47万元，同比增长320.09%；每股收益0.30元，同│
│ │比增长328.57%；加权平均净资产收益率7.71%，同比增长5.79个百分点。 │
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│竞争对手 │华天大酒店、喜来登、瑞吉、 W、 希尔顿、 君悦、 JW万豪、 康莱德、 │
│ │豪华精选 │
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│品牌/专利/经│品牌：公司创立的“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之│
│营权 │一。旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心│
│ │地段。经过多年的经营，两家酒店形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀│
│ │了一定基础的客户消费群体。2023年，为做大“君逸”系酒店品牌，新设立│
│ │湖南君逸财富大酒店有限公司，推动公司酒店板块稳定可持续发展。 │
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│核心风险 │1、宏观经济环境的不确定性。 │
│ │2、行业风险。自2015年1月份起， 省、 市政府取消城市路桥通行费年票制│
│ │收费方式并暂停城市路桥通行费征收， 将可能对公司桥梁经营收入带来较 │
│ │大影响。 联网收费后， 随着车流量的增加和路面损耗的增大， 路桥养护 │
│ │的规模和费用逐年上升， 可能导致公司运行成本增加。 │
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│投资逻辑 │报告期内，公司拥有的绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源│
│ │之一。长沙市绕城高速（G0401）是全省、全国高速公路网的重要组成部分 │
│ │，是省会长沙城市道路主骨架路网，内连城区交通主干道，外接通达全国的│
│ │十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，│
│ │在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着重要的作用。 │
│ │资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发│
│ │展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产│
│ │，积极拓展相关业务。 │
│ │公司创立的“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之一。旗│
│ │下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心地段。│
│ │经过多年的经营，两家酒店形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定│
│ │基础的客户消费群体。2023年，为做大“君逸”系酒店品牌，新设立湖南君│
│ │逸财富大酒店有限公司，推动公司酒店板块稳定可持续发展。 │
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│消费群体 │终端消费者、住宅地产开发、商业地产运作等领域。 │
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│资产或股权出│1、经公司2017年度第1次董事会会议审议批准， 同意公司将所持有的长沙 │
│售 │昆仑49%股权转让给昆仑能源（ 湖南） 。 本次股权转让后， 公司将不再 │
│ │持有长沙昆仑的股权， 亦不再参与长沙昆仑负责的黄花机场加气站项目。 │
│ │2、股权转让的同时， 为盘活公司闲置资产， 提高资产使用效率， 经公司│
│ │2017年度第1次董事会会议审议批准， 向长沙昆仑出售公司位于湖南省长沙│
│ │县黄花镇高岸村地块使用权， 地块的面积为19,375.11平方米（ 29.0625亩│
│ │） ， 土地使用权证： 长国用（ 2015） 第0116号， 转让总价款为人民币│
│ │3,371.25万元。 │
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│参股金融 │截至2012年半年报，公司持有交通银行股份，初始投资金额为1220.93万元 │
│ │。 │
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│参控股公司 │1、子公司长沙湘江伍家岭桥有限公司从事路桥维修、 收费 │
│ │2、子公司长沙中意房地产开发有限公司进行三级房地产开发、 经营 │
│ │3、子公司长沙君逸物业管理有限公司承担二级物业管理 │
│ │4、子公司广西桂林正翰辐照中心有限责任公司进行辐照加工应用； 农副产│
│ │品、 医疗用品， 食品等保鲜杀菌， 化工产品改性， 加工， 生产，销售 │
│ │， 商品养护， 三废处理。 │
│ │5、子公司湖南君逸酒店管理有限公司进行酒店业投资管理 │
│ │6、子公司湖南浏阳河城镇建设发展有限公司进行实业投资； 房地产开发经│
│ │营、 物业管理； 建筑装饰材料销售； 道路工程建筑施工、 城市绿化工程│
│ │施工。 │
│ │7、子公司湖南君逸山水大酒店有限公司进行酒店经营 │
│ │8、子公司湖南现代投资置业发展有限公司凭本企业房地产开发资质从事房 │
│ │地产开发、经营。 │
│ │9、参股公司长沙湘江五一路桥有限公司进行路桥维修、 收费 │
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│其他投资类别│1、固定资产投资：绕南高速收费站联网改造已全面完成了建设。 │
│ │2、房地产：湖南投资大厦已具备交房条件；浏阳财富新城项目，列入浏阳 │
│ │市 2017 年棚户区改造项目范畴，已申报浏阳市 2017 年重点工程项目；浏│
│ │阳创新创业园项目。 │
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│行业竞争格局│（一）高速公路建设运营行业 │
│ │根据湖南省交通运输厅统计数据，2023年湖南省全年累计全社会客运量2795│
│ │3.5万人、比上年同期增长1.1%，货运量200673万吨、较上年同期增长7.8% │
│ │。随着长沙城区的加速发展和连接绕城高速交通路网的不断完善，公司运营│
│ │管理的高速公路车流量、通行费收入实现小幅增长。 │
│ │（二）资产管理和物业服务行业 │
│ │据戴德梁行统计，2023年长沙市写字楼净吸纳量500万平方米，新增供应达8│
│ │00万平方米。2023年上半年，长沙甲级写字楼总存量维持在256.5万平方米 │
│ │，整体空置率达到32%。面对写字楼租赁市场的变化，公司采取了积极的招 │
│ │商策略应对市场的挑战，采取定制需求和优化资源配置等措施，实现公司自│
│ │持物业的出租率的提高。 │
│ │（三）酒店投资经营行业 │
│ │2023年，湖南旅游市场回暖，酒店行业平稳复苏。根据湖南省酒店业协会统│
│ │计，2023年湖南省酒店行业平均营业收入同比增长35%，主营业务客房收入 │
│ │较2022年增长48%。湖南省旅游饭店协会公布，2023年度签约酒店项目数量 │
│ │湖南排名全国第三，在全国城市排名中长沙高居榜首。数据表明，湖南省已│
│ │经成为酒店业投资热土，酒店行业竞争在不断加大。 │
│ │（四）城市综合体投资开发行业 │
│ │2023年，全国商品住宅成交延续筑底行情，房地产市场表现较为疲软。根据│
│ │湖南中原研究院统计数据，长沙新房市场在政府采取降低个人住房贷款首付│
│ │比和存量首套房贷款利率等新政后供需总量趋弱，总供应量和总成交量均有│
│ │所下降，公司在售项目同样受到市场影响。 │
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│行业发展趋势│（1）高速公路建设运营 │
│ │交通运输部2024年2月28日发布的数据显示，自《交通强国建设纲要》实施 │
│ │五年以来，我国高速公路里程达18.4万公里。同时，湖南省高速公路路网运│
│ │行监测指挥中心联合湖南省高速公路交通警察局2024年3月6日发布2024年春│
│ │运期间全省高速公路路网运行总结报告显示，春节假期的湖南省高速公路出│
│ │入口总流量创下新高，日均流量和跨省流量均达到了历史最高点。同时，随│
│ │着现代物流快递行业迅猛发展推动公路货运流量连年上涨，我国公路行业下│
│ │游需求不断扩张，高速公路行业呈现出稳步发展的态势。 │
│ │（2）资产管理和物业服务 │
│ │2024年随着经济的复苏，写字楼租赁市场整体将呈现出稳定的趋势，市场空│
│ │置率也将有所下降。但是，随着梅溪湖商务区多个甲级写字楼入市，给租户│
│ │提供了更多选择机会，也加剧了市场的竞争。 │
│ │（3）酒店投资经营 │
│ │根据国家旅游局预测，2024年酒店行业发展趋势呈品牌细分更加明确、存量│
│ │市场全面挖掘、连锁化率继续上升趋势。在此背景下，性价比高的经济型酒│
│ │店、中档酒店市场面临新的机会。国务院办公厅印发的《关于释放旅游消费│
│ │潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》，实现高质量发展数字化转型是关│
│ │键，酒店数字化将成新常态。2024年长沙地区酒店行业的经营发展趋势将朝│
│ │着连锁化、品牌细分、经济型酒店发展以及数字化转型等方向发展。 │
│ │（4）城市综合体投资开发 │
│ │2023年11月24日起，长沙市逐步放开购房限制购买第2套商品住房，不受首 │
│ │套房网签时间的限制；居民家庭名下商品房单套面积均不足144㎡的，可购 │
│ │买1套144㎡及以上改善性住房。2024年土地投资整体低迷，但城市间分化将│
│ │持续加大，一线城市的土地需求或将率先企稳，二三线城市的土地市场将持│
│ │续承压。总之，湖南省的房地产行业在2024年将继续面临挑战，但也有机会│
│ │通过稳固根基重新获得发展动力。 │
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│行业政策法规│未来五年， 长沙将全力打造“三个中心” 、 建设“四更” 长沙， 构建 │
│ │国家中心城市新格局， 实现基本现代化阶段性目标。 这必将为长沙房地产│
│ │市场带来利好 │
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│公司发展战略│2024年是中华人民共和国成立75周年，是实现“十四五”规划目标任务的关│
│ │键一年。公司工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为│
│ │指导，全面贯彻党的二十大精神，严格遵守深交所、省证监会有关规定要求│
│ │，认真落实市委、市政府各项工作部署，坚持稳中求进、以进促稳，进一步│
│ │做强做专主业，进一步提升核心竞争力，巩固公司全面向好的发展态势，推│
│ │动公司高质量发展，为建设现代化新长沙贡献国有控股上市公司力量。 │
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│公司日常经营│1、高速公路建设运营 │
│ │2023年，湖南省高速公路通行流量整体持续恢复，长沙城区连接绕城高速交│
│ │通路网的不断完善带来的车流量增加，绕南公司通行费收入有所增加。同时│
│ │，通过“警路企”联动工作机制治理超限超载货车、非法客运车辆，高效开│
│ │展对账稽核，严格依法依规维护路产路权等提高公司经营收入。 │
│ │2、资产管理和物业服务 │
│ │2023年通过积极招商，湖南投资大厦全年平均出租率为78.70%，广欣发展被│
│ │湖南省物业管理行业协会授予“优秀物业企业”“优秀党组织”称号，长沙│
│ │市物业行业委员会授予“长沙市‘红色物业’示范企业”“‘红色物业’标│
│ │准化示范点”荣誉。君逸物业探索招商增收新方法，将大面积待租商铺合理│
│ │拆分，截至报告期末，江岸锦苑自持商铺出租率达到88.84%。 │
│ │3、酒店投资经营 │
│ │2023年，君逸山水大酒店坚持“线上为主，线下为辅”的经营策略，房费收│
│ │入大幅增加，实现年均客房出租率80.6%，稳居携程“长沙设计感酒店榜” │
│ │第六名、“长沙高档酒店榜”前十名；君逸康年大酒店在设备更新改造及电│
│ │梯安装施工等因素影响下，千方百计稳定现有租赁客户和住店客人，并不断│
│ │发展新客户，实现年均客房出租率66.91%，公司酒店投资经营板块实现了扭│
│ │亏为盈。 │
│ │4、城市综合体投资开发 │
│ │报告期内，长沙楼市面临购买信心不足、需求下降的挑战，随着降首付、降│
│ │利率、认房不认贷、优化公积金、交房即交证等新政策的出台，市场将逐渐│
│ │企稳。公司坚定落实“保交楼、稳民生”要求，积极提升产品竞争力和服务│
│ │质量，确保项目如期交付。同时，加强营销，提高转化率，加快资金回笼，│
│ │为公司的持续发展奠定基础。截至2023年末，公司广润福园项目累计去化率│
│ │98.32%，在长沙市房产企业同期数据对比中名列前茅。其他项目累计去化率│
│ │相应增加。 │
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│公司经营计划│（1）全面加强党的领导。公司将深入学习贯彻党的二十大精神，坚定拥护 │
│ │“两个确立”，坚决做到“两个维护”，一是不断筑牢思想阵地，站稳政治│
│ │立场，推动党建与生产经营深度融合；二是扎实巩固拓展主题教育成果，将│
│ │其转化为高质量发展新成效；三是持续优化干部队伍结构，建设高素质人才│
│ │队伍；四是不断深化清廉国企建设，推动全面从严治党向纵深发展、向基层│
│ │延伸。 │
│ │（2）全面提升经营效益。一是进一步理顺公司制度体系及业务工作流程， │
│ │实现更高的工作效率、更强的内部控制；二是推动高速公路建设运营板块“│
│ │三保三大”专项行动常态化长效化，持续提升道路管养水平，全面提高道路│
│ │运营效能；三是城市综合体投资开发板块要加快项目去化，确保资金回笼，│
│ │提升经济效益；四是酒店投资经营、资产管理和物业服务板块将根据市场变│
│ │化和客户需求，创新营销模式，加大招商力度，增强客户满意度，提升品牌│
│ │价值和影响力。 │
│ │（3）全力抓好项目建设。一是深入研究行业政策，紧跟市场需求，谋求新 │
│ │的利润增长点；二是扎实开展各主营板块经营，稳步拓宽市场领域，增强公│
│ │司竞争优势和盈利能力，提高企业的抗风险能力，为公司的可持续发展提供│
│ │保障。 │
│ │（4）全面坚持降本增效。一是持续推进节约型公司行动，在节俭中求效能 │
│ │、在保效能中实现节约；二是增强预算管理的整体性与系统性，优化资源配│
│ │置、提高资金使用效率。 │
│ │（5）全面统筹安全与发展。一是要压实安全生产责任，建立完善高效快捷 │
│ │的安全防控体系，不断增强风险防范意识；二是全面开展风险隐患排查治理│
│ │，提高综合应急处突能力，形成有效防范机制，确保公司长治久安。 │
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│公司资金需求│为控制流动性风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，│
│ │并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性│
│ │与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营│
│ │运资金需求和资本开支。 │
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│可能面对风险│（1）宏观经济环境 │
│ │根据国家信息中心发布的《2024年中国宏观经济形势展望》，预计2024年GD│
│ │P将增长5%左右。我国经济运行将呈现“前稳后高、持续向好”的走势，经 │
│ │济回升向好态势更加巩固。各个季度之间的增速波动更趋平缓，供给端和需│
│ │求端结构更趋均衡，就业和物价的水平更趋稳定。 │
│ │（2）行业风险 │
│ │高速公路建设运营—— │
│ │2023年绕南公司通行费收入虽有一定增长，但也存在诸多不利因素，例如长│
│ │潭西高速新开通大王山收费站，分流了部分车辆；随着路段车流量逐渐接近│
│ │饱和，高峰期车辆通行效率提升空间较小；政府可能对收费政策、运营规范│
│ │、安全要求等方面进行调整和变更，这可能对公司的运营模式和成本结构带│
│ │来影响。 │
│ │资产管理和物业服务—— │
│ │随着长沙经济的发展，越来越多的企业进驻长沙，2024年，长沙甲级写字楼│
│ │市场将迎来多个甲级写字楼入市，预计为市场带来近13.4万平方米的新增办│
│ │公空间，给租户提供了更多选择的机会，也加剧了市场的竞争。 │
│ │酒店投资经营—— │
│ │据文化和旅游部公布的数据，2023年前三季度，国内旅游总人次为36.74亿 │
│ │，比上一年同期增加15.80亿，同比增长75.5%；居民国内出游总花费达3.69│
│ │万亿元，比上一年同期增加1.97万亿元，同比增长114.4%1。在国内消费市 │
│ │场恢复、出行市场需求激增的背景之下，酒店业也迎来复苏，但竞争加剧十│
│ │分明显。 │
│ │城市综合体投资开发—— │
│ │2024年仍是房地产销售的筑底之年，预计全年商品房销售额在2023年的基础│
│ │上下降约5%左右。湖南省的房地产行业在2024年将继续面临挑战，但也有机│
│ │会通过稳固根基重新获得发展动能。 │
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