热点题材☆ ◇000656 *ST金科 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:ST板块、页岩气、婴童概念、物业管理
风格:保险重仓、信托重仓、低价股、拟增持、昨日跌停
指数:300ESG
【2.主题投资】
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2024-04-24│ST板块 │关联度：☆☆☆
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公司于2024-04-24更名为*ST金科
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2022-09-15│婴童概念 │关联度：☆☆☆
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公司旗下有全资子公司金科金教育投资管理有限责任公司,主要负责公司未来教育产业的投
资和运营。前期重点布局和发展学前教育,扩大社区教育机构布点,设立幼儿教育,早教,学前培训
等服务机构,纵向延伸学前教育产业,为社区业主提供优质教育服务,壮大公司社区综合服务产业
。
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2022-01-05│物业管理概念│关联度：☆☆☆☆
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公司的金科服务在做优住宅物业的同时，积极拓展非住宅物业
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2022-01-05│页岩气 │关联度：☆☆
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子公司金科新能源有限公司，涉及光伏、风能及页岩气等能源产业
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2024-10-31│阳光保险持股│关联度：☆☆
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截止2024-09-30,阳光人寿保险股份有限公司-分红保险产品持有1.38亿股(占总股本比例为
：2.58%)
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2024-04-25│债券违约 │关联度：☆☆☆
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2024-04-25公告,公司债券：21金科地产SCP003(012103505)违约
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2022-09-15│托育服务 │关联度：☆☆☆
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公司旗下有全资子公司金科金教育投资管理有限责任公司,主要负责公司未来教育产业的投
资和运营。前期重点布局和发展学前教育,扩大社区教育机构布点,设立幼儿教育,早教,学前培训
等服务机构,纵向延伸学前教育产业,为社区业主提供优质教育服务,壮大公司社区综合服务产业
。
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2022-01-07│装饰园林 │关联度：☆☆☆
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公司是一家以房地产开发为主业,以五星级酒店、园林、门窗及物业管理等为辅业的大型企
业集团
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2021-09-26│罗素大盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素大盘股标准
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2019-07-01│成渝特区 │关联度：☆☆☆
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公司总部位于重庆市北部新区。主营业务：房地产开发、物业管理、机电设备安装（以上经
营范围凭资质证书执业）；销售建筑、装饰化工产品（不含化学危险品）、五金交电；自有房屋
租赁；企业管理咨询服务；货品及技术进出口。公司主营房地产开发（按资质证书核定项目承接
业务），物业管理，制造、加工、销售钢材、锰铁，机械加工，计算机软、硬件开发、销售，计
算机系统集成，销售建筑、装饰材料和化工产品（不含危险化学品）、电子元器件、通讯设备（
不含接收和发射设施）。公司是房地产行业龙头。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近三年未分红，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2024-11-19│昨日跌停 │关联度：☆☆☆☆☆
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2024-11-19 09:32:15首次跌停，并持续封板到收盘
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2024-11-19│低价股 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2024-11-19，收盘价为：1.56元
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2024-10-08│拟增持 │关联度：☆☆☆
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公司于2024-10-08公告增持计划
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2024-09-30│信托重仓 │关联度：☆☆☆
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截止2024-09-30,信托重仓持有5349.02万股(6846.75万元)
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2024-09-30│保险重仓 │关联度：☆☆☆
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截止2024-09-30,保险重仓持有3.47亿股(4.44亿元)
【3.事件驱动】
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2023-04-19│3月70城房价环比全线上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨
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国家统计局公布的《2023年3月份商品住宅销售价格变动情况》显示，70城房价环比全线上
涨，其中新房及二手房环比上涨城市分别为64个和57个，比2月分别增加9个和17个；同比变动上
，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。
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2023-03-21│南京今年首轮土地拍卖诞生7年内最贵地王
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南京市2023年首轮集中供地正式开拍，共计13宗地块顺利出让。位于南京市河西南青奥滨江
地块的NO.2023G03地块出让，仅用时53秒、12轮竞价便直接触顶最高限价，楼面价达到43173元/
平方米。这是南京继2016年最贵地王葛洲坝河西南G14之后，楼面价最高的地块，区域内新房参
考均价在65380元/平方米左右，总价千万元以上，是目前南京河西南板块新房“天花板”。
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2023-02-28│《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》发布
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24日，中国人民银行、中国银保监会发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征
求意见稿)》公开征求意见的通知。起草说明介绍，《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方
向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁
住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17
条。
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2023-02-28│深交所召开房地产行业市场主体座谈会
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日前，深交所组织召开房地产行业市场主体座谈会。深交所相关负责人表示，推动房地产市
场平稳健康发展是一项系统工程。深交所将和地方政府、行业主管部门、国资监管部门、市场主
体、中介机构等市场各方一道，密切关注房地产行业发展动态，切实发挥好市场组织和平台枢纽
作用，干实事，谋实招，求实效，鼓励房企用好融资并购工具，支持房企拓宽债券募集资金用途
，以及发行以资产信用为支持的CMBS、不动产持有型ABS、绿色债券等固收产品，助力房地产市
场平稳健康发展，更好服务稳定宏观经济大盘。
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2023-02-24│多地首套房贷利率再创新低
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随着信贷环境进一步优化，国内多个城市2月份房贷利率继续下降。贝壳研究院近日发布数
据显示，在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，2月份百城首套主流房贷利率再创2019年以
来新低。23城首套房贷利率下降，首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加至34城。分析
师表示，监管层设立首套住房贷款利率政策动态调整机制，进一步释放了鼓励符合条件的城市适
度下调首套房贷利率的政策信号。
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2023-02-22│房地产再迎增量资金，不动产私募投资基金试点启动
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近日，证监会发文表示，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足
不动产领域合理融资需求，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。据了解，不动产
私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房
）、商业经营用房、基础设施项目等。
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2023-01-05│央行工作会议支持房地产市场平稳健康发展
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2023年中国人民银行工作会议于1月4日上午以视频形式召开。工作会对2023年工作任务进行
部署，其中，在房地产市场方面，央行强调，落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展
。统计局数据显示，2022年1~11月，商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%，其中，住
宅销售面积10.3亿平方米，同比下降26.2%；商品房销售额11.9万亿元，同比下降26.6%。
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2022-12-01│中信银行之后 又一家全国性股份制银行为房企提供授信
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11月29日，广发银行与碧桂园集团、美的置业签署全面银企战略合作协议，提供意向性授信
金额合计300亿元。
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2022-03-18│国家发改委印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》
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3月17日，国家发改委印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，提出各类城市
要根据资源环境承载能力和经济社会发展实际需求，畅通在本地稳定就业生活的农业转移人口举
家进城落户渠道。城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策。以人口净流入的大
城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问
题。保障性租赁住房主要利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配
套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。提高住宅用地中保障性租赁住
房用地比例，单列租赁住房用地供应计划，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近、城
市重点建设片区等区域。
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2021-06-07│国有土地出让金转由税务部门征收
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2021年6月4日，财政部发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使
用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》的财综[2021]19
号文。
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2019-04-26│健康养老再迎一揽子政策力挺
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2019年4月25日消息，健康养老将再迎一揽子政策力挺。在25日举办的2019智汇养老北京高
峰研讨会上，多部门相关负责人就深化养老服务供给侧结构性改革等议题予以解读，并透露了下
一步支持健康养老的政策框架和改革重点。《经济参考报》记者获悉，有关部门正在研究制定应
对人口老龄化中长期发展规划，研究建立完善老年健康服务体系指导意见和建设规划，组织拟定
医养结合政策、标准和规范。
“我国正处于人口老龄化快速发展期。到2050年，我国人口老龄化水平将从目前的17.3%达
到34.9%。全社会用于养老、医疗、照护、福利与设施费用占GDP的比重将达到26.24%。”国家卫
生健康委老龄健康司监察专员王谦说。
“大健康养老产业将成为继互联网之后最大的产业。我国支持发展健康养老的政策正不断完
善。下一步发展健康养老产业仍需要规划引领和顶层设计。”国家发展改革委社会发展司副司长
郝福庆透露，目前正在着手研究“十四五”国家老龄事业发展规划和养老服务体系规划。
王谦表示，国家卫生健康委将组织拟定并协调落实应对老龄化的政策措施，组织拟订医养结
合的政策、标准和规范，研究制定建立完善老年健康服务体系的指导意见和建设规划，推动建立
长期照护制度。“进行养老服务体系建设，很重要的一条是，医疗服务机构要针对老年人需求重
新做一些谋篇布局。”
“有关部门已经在研究制定应对人口老龄化中长期发展规划。下一步要加快完善老龄产业政
策体系，构建老龄科技创新政策体系，以及老龄人才职业体系保障制度等。”北京养老行业协会
执行会长黄石松说。
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2016-01-27│高层研究长江经济带发展规划 正式方案出台在即
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据新华社消息，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平
2016年1月26日下午主持召开中央财经领导小组第十二次会议，研究供给侧结构性改革方案、长
江经济带发展规划、森林生态安全工作。
安信证券指出，稳增长背景下，内陆开放将依托长江经济带打造新的增长极--重庆。根据城
市工作会议部署要求，加上顶层的推动，未来推进将加速。基于"两带"枢纽的战略地位，重庆及
其周边地区的交通运输、仓储物流行业是未来关注的重点，相关标的包括：重庆港九、重庆路桥
等。基于"申贸"、中央城市经济会议和去库存以及万亿农民工进城等使重庆成为潜在受益的对象
，地区发展和人口流入将带来土地的升值，本地房地产公司和拥有大量土地资源储备的公司将受
益，相关标的包括：渝开发、中房地产、金科股份、迪马股份、力帆股份等；同时长江经济带的
规划和内陆自贸区的试点将刺激当地基建产业链的投资，相关标的包括：三峡水利、重庆钢铁、
三圣特材等。基于长江经济带上游重要的生态环境战略地位，重庆创新环保行业投融资体制，可
关注环保相关标的包括：重庆水务、中电远达等。
安信证券还称，基于"两带"枢纽的战略地位，武汉及其周边地区的交运、物流行业是未来关
注的重点，相关标的包括：宜昌交运、楚天高速等；同时地区发展带来的土地资源升值使区域内
房地产公司和具有大量土地储备公司将受益，相关标的包括：福星股份、南国置业、东湖高新、
湖北金环等；此外，产业梯度转移加上交通运输重大工程实施落地的双重催化下，基建产业相关
企业将受益，相关标的包括：葛洲坝、武钢集团、国创高新等。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │本公司的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品。 │
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│经营模式 │房地产业务板块主要为住宅开发，辅以商业地产开发、产业地产开发与运营│
│ │，开发模式以独立开发为主。公司营销以自有销售团队为主。 │
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│核心竞争力 │（一）投资力 │
│ │公司不断改善战略布局，坚定收缩战线，回归都市圈、城市群核心城市的投│
│ │资策略，形成重点突出的全国化布局结构。公司坚持投资力为“经营高质效│
│ │的火车头，高质量发展的基石”的角色定位，系统提升“价值研究能力、多│
│ │元投拓能力、卓越经营能力、科学决策能力、投后保障能力”。 │
│ │（二）产品力 │
│ │公司坚持以客户价值创造为导向，通过比较优势、产品创新和差异化竞争，│
│ │着力打造高颜值、高体验、高附加值的“三高”产品，获得客户与市场对金│
│ │科产品的认可；牢固树立产品引领理念，持续强化标杆引领意识、极致思维│
│ │意识、差异化竞争意识、客户体验意识、产品创新意识。公司在产品力方面│
│ │累计荣获53个国内外知名奖项，荣获国家专利12项，克尔瑞产品力排名第18│
│ │位。 │
│ │（三）服务力 │
│ │公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化，整合全生命周期（准业主期、│
│ │磨合期、稳定期、老业主期）客户服务内容，不断提升客户满意度、忠诚度│
│ │。坚持服务力转型突破，强调管理与协同并重，创新与赋能并行。坚持强化│
│ │客户全生命周期管理，刷新项目基础服务品质，客户满意度维持高水平，服│
│ │务力逐年提升。 │
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│经营指标 │2022年，公司结算面积约657万平方米，同比下降约45%；营业收入548.62亿│
│ │元，同比下降约51%；净利润为-236.95亿元，归属于上市公司股东的净利润│
│ │为-213.92亿元。 │
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│竞争对手 │迪马股份、中交地产 │
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│品牌/专利/经│专利：公司在产品力方面累计荣获53个国内外知名奖项，荣获国家专利12项│
│营权 │，克尔瑞产品力排名第18位。 │
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│核心风险 │1.政策风险。房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，并且作为典型│
│ │的资源依赖型行业，受政府宏观政策的影响较大。 │
│ │2.管理风险。近年来公司业务不断拓展， 经营规模不断扩大。经营规模的 │
│ │扩大和经营区域的拓展对公司的管理能力、决策效率和风险防范等提出了更│
│ │高的要求。 │
│ │3.经营风险。公司在经营过程中，面临土地价格上涨、项目开发建设及销售│
│ │环节存在的客观因素，将导致房地产项目盈利空间缩小等经营风险。 │
│ │4.财务风险。房地产开发行业属于资金密集型行业，在土地获取、项目开发│
│ │过程中需要大量的资金投入，并且开发周期长，资金周转速度较为缓慢。 │
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│投资逻辑 │1.公司成立于1998年，经20余年发展，已经具备强大的综合竞争力，是中国│
│ │城市发展进程中领先的“美好生活服务商”,位列中国企业500强第144位， │
│ │中国民营企业500强第38位。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工 │
│ │总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、建筑行业（建筑工程│
│ │）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。 │
│ │2.公司坚持以客户价值创造为导向，通过比较优势、产品创新和差异化竞争│
│ │，着力打造高颜值、高体验、高附加值的“三高”产品，获得客户与市场对│
│ │金科产品的认可；牢固树立产品引领理念，持续强化标杆引领意识、极致思│
│ │维意识、差异化竞争意识、客户体验意识、产品创新意识。公司在产品力方│
│ │面累计荣获53个国内外知名奖项，荣获国家专利12项，克尔瑞产品力排名第│
│ │18位。 │
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│消费群体 │中高端住宅、产业园区、商写楼宇、政企事业单位、城市高新区等 │
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│消费市场 │西南地区、华东地区、华中地区、其他 │
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│股权收购 │收购房地产项目公司：金科股份2019年7月27日公告，公司全资子公司拟平 │
│ │价收购新城控股集团股份有限公司（简称“新城控股”）控制的2家房地产 │
│ │项目公司100%股权，预计交易成交总额约为10.17亿元。项目公司主要从事 │
│ │住宅项目开发，交易完成后预计可为公司新增计容建筑面积19.71万平方米 │
│ │。本次交易，旨在贯彻落实“地产+服务”的双轮驱动，推动“四位一体” │
│ │协同发展，坚持省域深耕策略，进一步丰富公司土储资源，有效提升公司销│
│ │售规模和经营业绩。 │
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│股权投资 │金科股份2014年12月22日公告，公司全资子公司金科新能源将以7亿元收购 │
│ │新疆华冉东方新能源有限公司（简称""华冉东方""）的100%股权。华冉东方│
│ │主营风力能源项目的投资和技术开发。公司投资的风电项目为哈密烟墩第六│
│ │风电场20万千瓦项目，设计安装100台2兆瓦风力发电机组，年上网电量约为│
│ │5.9亿千瓦时，项目自2014年1月起并网发电。交易对方承诺，华冉东方2015│
│ │年实际净利润不低于10000万元、2016年与2017年实际净利润累计之和不低 │
│ │于35000万元。 │
│ │金科股份2017年4月24日公告，公司全资子公司苏州金科拟收购无锡恒远地 │
│ │产有限公司（简称“项目公司”）100%的股权。本次交易金额合计为23亿元│
│ │，其中股权收购款117877.04万元。项目公司负责开发无锡蠡湖一号项目， │
│ │项目占地面积约680亩，分三期开发。其中一、二期已开发完毕；三期尚未 │
│ │开发，建筑面积约为22.87万平方米。项目三期土地及现房作为担保物，处 │
│ │于抵押状态。公司将享有项目三期392.73亩未开发用地的开发权益，但不享│
│ │有项目一二期已开发物业的权益。 │
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│土地储备 │金科股份2014年12月2日公告，公司全资子公司成都金科房地产开发有限公 │
│ │司于近日以挂牌出让方式取得四川省成都市一宗地的土地使用权，地块成交│
│ │总价约45566.5万元。该宗地位于四川省成都市武侯区二环路西一段84号， │
│ │宗地面积11624.24平方米，计容建筑面积≤6.51万平方米，用地性质为商业│
│ │用地。 │
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│行业发展趋势│1、房地产开发业务 │
│ │展望2023年，行业基本面已经迎来多重利好，中央重申房地产在国民经济中│
│ │的支柱地位，多部门接连释放重磅利好稳定市场预期，政策导向从调控转向│
│ │支持，密集出台了一系列政策措施；近年来制约房地产行业发展的主要因素│
│ │，包括经济降速、房企出险、预期下降等明显改善向好，加速房地产回归良│
│ │性发展，虽然企业端的分化仍会持续，但逐步改善的政策和市场环境为不同│
│ │类型房企均提供了新发展机遇；房地产市场大概率将在2023年全面企稳回暖│
│ │向好。 │
│ │2、商业运营业务 │
│ │受各类因素影响，2022年商业零售消费市场活跃度远低于2021年，全年社会│
│ │消费品零售总额出现负增长，同比下降-0.2%，商业地产的投资与运营整体 │
│ │表现不及预期，商业物业租金和出租率也都出现明显下降。展望2023年，中│
│ │央把恢复和扩大消费摆在发展经济的优先位置，综合施策释放消费潜力，预│
│ │计消费市场将获得显著增长，市场活跃将带动高能级城市商业租赁市场逐步│
│ │企稳恢复；全年新开业商业物业预计将实现同比增长，轻资产运营业务将获│
│ │得快速发展。 │
│ │3、产业运营业务 │
│ │随着国际环境日趋复杂，加快发展现代产业体系，巩固壮大实体经济根基，│
│ │成为我国发展经济、应对外部不确定性的关键着力点，从中央到地方相继出│
│ │台政策，着力保障产业发展空间。2022年，全国300城共推出工业用地规划 │
│ │建筑面积11.32亿平方米，同比上升13.8%；共成交工业用地10.43亿平方米 │
│ │，同比上升16.8%，与住宅、商办类土地成交的下滑形成鲜明对比。展望202│
│ │3年，随着经济的复苏，企业盈利能力的持续改善，产业园区和产业载体的 │
│ │市场需求将出现较大增长，全周期的产业轻资产运营服务也将获得更好的发│
│ │展机遇。 │
│ │4、代建服务业务 │
│ │随着房地产行业进入深度调整期，代建模式日益受到房企青睐，不少房企纷│
│ │纷入局或加速布局，据中指院估计，2022年代建企业代建项目的新签约建筑│
│ │面积将达到11,073万平方米，较2021年同比增长11.3%。展望2023年，各地 │
│ │政府保障性租赁住房带来的租赁物业代建业务，保交楼带来的项目纾困类代│
│ │建业务，城投公司拿地带来的市场化代建业务等等，都将为代建业务带来更│
│ │大的市场空间和发展潜力。 │
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│公司发展战略│面对新的发展形势，公司全面分析、深入论证之后，明确将继续坚持“四位│
│ │一体、生态协同”的高质量发展战略，持续贯彻落实“一稳二降三提升”的│
│ │经营发展策略；同时公司也清晰的认识到，在房地产行业面临前所未有挑战│
│ │的当下，只有全面抓实抓好“三保一促”工作，切实履行企业主体责任，才│
│ │能加快实现公司良性循环，夯实公司高质量发展新基石。 │
│ │“一稳二降三提升”经营发展策略，是指公司在2021年提出的稳健发展，降│
│ │负债、降库存，提升盈利能力、提升核心竞争力、提升资产运营能力的发展│
│ │策略。抓实抓好“三保一促”工作，是指公司在2022年提出的全面抓实抓好│
│ │保交楼、保稳定、保资产、促转型升级，是保障公司安全和实现良性循环的│
│ │根本要求。 │
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│公司日常经营│1.报告期内，公司把“保交楼、稳民生”作为首要经营任务，有序推进项目│
│ │复工复产，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制，全力争取保交楼│
│ │专项借款和纾困资金，依法合规用好预售监管资金，专款专用保交付，全年│
│ │累计交付项目149个、交付住宅8.3万套、批次252个，交付面积1,281万平米│
│ │。 │
│ │2.报告期内，受到行业政策持续调控、购房消费信心不足及自身现金流承压│
│ │等因素影响，公司竣工交付项目规模减少，整体结转规模下降、结算项目毛│
│ │利下降；其中，公司及所投资的公司全年新开工面积约217.88万平方米，竣│
│ │工面积约962.14万平方米，期末在建项目372个，期末在建面积约4,945万平│
│ │方米。报告期内，公司结算面积约657万平方米，同比下降约45%；营业收入│
│ │548.62亿元，同比下降约51%；净利润为-236.95亿元，归属于上市公司股东│
│ │的净利润为-213.92亿元。 │
│ │3.资产运营能力稳步提升：报告期内，公司坚持协同发展，多元业务增量创│
│ │收。轻资产拓展卓有成效，全年签约项目20个，合同金额3.7亿元，其中商 │
│ │业项目8个，产业项目11个。产业、商业运营能力持续提升，产业全年招商 │
│ │签约4亿元，新增入园企业110家，持有型商业项目全年经营收入1.3亿元。 │
│ │金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，│
│ │入园的战略合作伙伴超过3000家，入园企业年产值超过2000亿元。商业产品│
│ │线进一步完善，行业第一个商业元宇宙体系“金·META”在金科乐方、金科│
│ │悦·FUN落地应用。 │
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│公司经营计划│（1）担责有为保交楼 │
│ │保交楼事关国计民生、事关社会稳定、事关企业责任，公司将坚决履行主体│
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