热点题材☆ ◇000838 财信发展 更新日期：2025-04-05◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:粤港澳、租购同权
风格:融资融券、连续亏损、低价股、微小盘股
指数:无
【2.主题投资】
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2022-10-18│粤港澳 │关联度：☆☆
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公司业务范围主要在重庆市、天津市、江苏省、山东省、河北省、广东省等省市区，以房地
产业务为主营业务，同时经营环保产业。
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2022-01-14│租购同权 │关联度：☆☆☆
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公司有特色小镇、城市高品质住宅建设、长租公寓等方面的业务。
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2025-01-20│业绩预亏 │关联度：☆☆☆☆☆
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预计公司2024年01-12月归属于上市公司股东的净利润为-28000万元至-15000万元，与上年
同期相比变动幅度为-11.95%至40.03%。
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2024-11-29│股权冻结 │关联度：☆☆☆
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2024-11-29,财信发展：（2024-045）关于控股股东股份被轮候冻结的公告
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2024-08-29│客户依赖 │关联度：☆☆☆
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截止2024-06-30，第一大客户：财信九悦府占营业收入比例为58.95%
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2023-07-27│电商概念 │关联度：☆☆☆
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公司旗下有深圳前海财信盘古电商置业有限公司
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2022-01-10│固废处理 │关联度：☆☆☆
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公司收购重庆瀚渝,标的定位于为工业企业提供危险废弃物处理综合解决方案
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2022-01-05│污水处理 │关联度：☆
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公司持有华陆环保70%股权，标的主营业务包括工业废水零排放、水务PPP投资、化工资源品
再生利用三大板块
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近三年未分红，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2025-04-03│微小盘股 │关联度：☆☆☆
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截止2025-04-03公司AB股总市值为：26.52亿元
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2025-04-03│低价股 │关联度：☆☆☆
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截止2025-04-03，收盘价为：2.41元
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2025-01-21│连续亏损 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2023-12-31公司连续两年归母净利润为负且2024-09-30财报、2024-12-31预告归母净利
润均为负
【3.事件驱动】
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2019-07-04│本周国常会：部署完善跨境电商等新业态促进政策
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本周国常会：部署完善跨境电商等新业态促进政策，适应产业革命新趋势，推动外贸模式创
新。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │报告期内，公司从事的主要业务为房地产 │
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│经营模式 │经营模式为商品房开发销售。 │
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│核心竞争力 │1、传统地产开发业务方面，公司产品具有一定的品牌效应和市场认知度， │
│ │房地产开发经验较为丰富 │
│ │2、公司从制度、权责、激励等方面制定了较为全面的管理体系，与公司的 │
│ │房地产开发业务较为匹配。 │
│ │3、公司持续优化和提升客户关系管理体系，推进实施涵盖设计审图、销售 │
│ │开盘、房屋交付，物业服务等房地产开发全过程的客户关系管理制度和流程│
│ │。建立了府系/阅系产品线，为公司规模化、标准化、快速化打下基础。 │
│ │4、目前重庆瀚渝公司具备11大类50小类危险废弃物处理资格，经过开展各 │
│ │项技改及产业升级改进工作后，公司处置种类、规模会进一步提升，在目标│
│ │市场具有较强的竞争优势。华陆环保公司多年来一直专注于工业废水治理，│
│ │具有一定市场竞争力。 │
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│经营指标 │2023年，房地产全年新竣工面积约53.29万平方米，结算面积约42.74万平方│
│ │米。2023年公司签约销售面积14.66万平方米，销售金额为75435万元。 │
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│竞争对手 │中关村、中迪投资、首开股份、中房股份 │
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│核心风险 │1、政策风险。热点城市房价大幅上涨后，调控政策纷至沓来；同时，中小 │
│ │房企资金渠道进一步收紧，融资难度加大。 │
│ │2、去库存风险。公司在重庆郊县项目周边竞品较多，由于人口效应，快速 │
│ │去库存需做出较大努力。 │
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│投资逻辑 │1、传统地产开发业务方面，公司产品具有一定的品牌效应和市场认知度， │
│ │房地产开发经验较为丰富 │
│ │2、公司从制度、权责、激励等方面制定了较为全面的管理体系，与公司的 │
│ │房地产开发业务较为匹配。 │
│ │3、公司持续优化和提升客户关系管理体系，推进实施涵盖设计审图、销售 │
│ │开盘、房屋交付，物业服务等房地产开发全过程的客户关系管理制度和流程│
│ │。建立了府系/阅系产品线，为公司规模化、标准化、快速化打下基础。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │重庆分部、江苏分部、惠州分部、北京分部、陕西分部、山东分部、宁夏分│
│ │部、山西分部 │
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│股权变更 │国兴地产2013年8月19日公告，重庆财信房地产开发有限公司（简称“财信 │
│ │地产”）以9.2元/股的价格受让公司29.9%的股权。本次权益变动后，财信 │
│ │地产持有国兴地产公司5411.89万股股份，持股比例为29.9%，为公司第一大│
│ │股东。财信集团是财信地产的控股股东，卢生举先生持有财信集团74.36%的│
│ │股份，为公司的实际控制人。公司原控股股东融达公司持股比例降至17.42%│
│ │，为公司第二大股东；财信集团则不再持有公司股份。 │
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│股权收购 │收购危险废弃物处理公司：财信发展2017年11月6日公告，公司拟以30986.5│
│ │7万元收购重庆瀚渝再生资源有限公司（简称“重庆瀚渝”）100%股权，本 │
│ │次收购完成后，重庆瀚渝将成为公司的全资子公司。重庆瀚渝定位于为工业│
│ │企业提供危险废弃物处理综合解决方案，在重庆市双桥经济开发区建有“环│
│ │保资源化再生利用及处理工程项目”，具备年处理10大类约5.9万吨危险废 │
│ │弃物的能力。通过收购重庆瀚渝100%股权，公司可以快速切入环保行业、节│
│ │约时间成本，首先实现公司在环保行业的突破，实现公司“房地产+环保” │
│ │的双轮驱动。 │
│ │收购实业公司：财信发展2019年7月31日公告，公司全资子公司深圳财信发 │
│ │展以自有资金出资20500.0186万元收购惠州腾大实业有限公司（简称“惠州│
│ │腾大公司”）100%股权。惠州腾大公司拥有一宗位于惠州大亚湾西区塘尾地│
│ │段的国有土地的使用权，土地性质为居住用地地（兼容商业用地）。本次收│
│ │购，目的是获取惠州腾大公司持有的开发用地，并通过对该地块的开发为公│
│ │司创造利润。 │
│ │收购财信智服100%股权：财信发展2021年7月12日公告，公司拟与公司控股 │
│ │股东重庆财信地产签署《关于现金购买资产协议书》以及《标的公司盈利预│
│ │测补偿协议书》，拟以现金方式收购重庆财信地产持有的财信智慧生活服务│
│ │集团有限公司100%股权，交易对价为58000万元。标的资产是独立第三方物 │
│ │业服务企业，主要为客户提供基础物业服务。公司拟通过本次收购及后续拓│
│ │展物业管理战略业务，打造专业化物业管理平台和物业生活服务商。承诺方│
│ │承诺，标的公司2021年度、2022年度、2023年度三个会计年度经具有证券从│
│ │业资格的会计师事务所审计的净利润不低于资产评估报告中对应期间的标的│
│ │公司预测利润，即分别不低于6500万元、7200万元以及8000万元。 │
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│行业竞争格局│宏观政策方面：2023年，中央层面频繁发声支持合理住房需求，出台多项措│
│ │施化解房企风险、优化信贷政策，重提房地产支柱产业，鼓励因城施策挖掘│
│ │政策潜力，新举措“能用尽用”。楼市进入史上“最宽松”周期，保交付、│
│ │保主体、防风险，支持合理购房需求，同时以改善民生和推动城市高质量发│
│ │展为依托推动房地产行业加速向新模式转型。金融端持续发力，坚持“金融│
│ │16条”基本策略，降准、降息、降首付比、认房不认贷全面落地，“三个不│
│ │低于”全力支持房企合理贷款融资需求。全国因城施策全面开花，调控范围│
│ │广、力度大、频率高，楼市进入全面松绑新周期，“四限”放松+公积金成 │
│ │为调控常态工具。“棚改2.0”在21个超大特大城市启动，加快城市更新步 │
│ │伐和“平急两用”公共基础设施建设，刺激城市需求释放，对房地产有托底│
│ │作用，但本次城市更新范围小，周期长，直接刺激效果或不及“棚改1.0” │
│ │预期。中央政治局会议定调房地产，适应市场新形势确立“买方市场”，政│
│ │策调控窗口全面打开，楼市迎来强刺激周期。 │
│ │“房住不炒”主基调不动摇，在此基础上2023年在两会政府工作报告中用“│
│ │防风险，促需求”两大核心内容定调23年楼市，侧面印证了房地产在国民经│
│ │济中的支柱性地位。发改委发布《措施》新政，稳中求进，增加居民收入，│
│ │恢复和扩大消费，提高消费能力、消费意愿、释放消费潜力，强调大宗消费│
│ │重要性，房地产保持政策延续性。831楼市新政明确，降首付、降贷款利率 │
│ │、降存量利率，政策调控力度大、影响面广、针对性强，有效刺激市场需求│
│ │释放，提振住房消费市场信心。 │
│ │土地市场方面：2023年大环境遇冷背景下，土地市场成交规模较2022年同期│
│ │有明显下滑。全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降了21%和18% │
│ │，成交建面再度刷新近十年新低值。展望未来，在当前楼市、地市双双低迷│
│ │的大背景之下，虽然“限价”取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性，│
│ │土拍市场向市场化过渡，但考虑到不同地块的区位条件和地块价值不同，即│
│ │时盈利预期较佳，在房企资金承压的当下，还是良好的回款速度对企业决策│
│ │更加重要。 │
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│行业发展趋势│预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资│
│ │低速增长”的特点。需求方面， 2017年是本轮房地产周期的末期，商品房 │
│ │销售面积受到政策、货币环境的影响将出现回调，其中一线及二线城市销售│
│ │面积将呈现下降，三四线城市市场波动平缓。供应方面，鉴于一二线城市销│
│ │售回落，新开工意愿也不足，而前期土地成交处于低位，将使全国新开工出│
│ │现小幅下降。 │
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│公司发展战略│1、公司的经营战略主要聚焦保现金流、确保交付、稳定经营、严控费用、 │
│ │管理提效五大核心要素； │
│ │2、公司积极深研行业与资本市场政策，寻求适合于公司的发展机遇。 │
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│公司日常经营│1、地产板块总体经营情况 │
│ │本报告期，房地产全年新竣工面积约53.29万平方米，结算面积约42.74万平│
│ │方米。2023年公司签约销售面积14.66万平方米，销售金额为75435万元。 │
│ │2、环保版块业务开展情况。 │
│ │公司控股子公司华陆环保主营业务包括工业废水零排放、水务EPC项目工程 │
│ │投资、化工资源品再生利用三大板块。受宏观经济增长放缓、政府财政收入│
│ │和社会固定资产投资增长速度下降的影响，行业风险日渐凸显。根据国家政│
│ │策和行业政策的导向，华陆环保调整了生产经营计划，其原业务在法律诉讼│
│ │、政府环评、自身造血功能等方面的问题已经逐步解决，公司生产经营基本│
│ │步入正轨。目前公司除正常运行外，主要在进行前期应收账款催收等重点工│
│ │作。瀚渝公司生产经营克服市场影响进入正轨，目前正在按照年度经营计划│
│ │开展各项技改及产业升级改进工作。 │
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│公司经营计划│1、强化现金流管理。现金流是企业的命脉。财信发展在经营上持续开源节 │
│ │流，把各项目经营性现金流补充作为企业日常工作的重中之重，关注并持续│
│ │跟踪国家相关金融利好政策，并控制好相关支出。 │
│ │2、守红线，保交付。财信发展将继续认真落实“保交楼、稳民生”的决策 │
│ │部署，专业条线和项目密切配合，严控节点，力保按时交付。同时做好进度│
│ │和质量的有效平衡，严控工程质量，兑现财信发展上市企业的承诺。 │
│ │3、稳定经营。时时关注核心经营指标的动态变化情况，定期整理反馈，异 │
│ │常情况及时预警，加强财务对经营工作的指导，力争实现流动性与净资产的│
│ │平衡。 │
│ │4、精打细算，严控费用。加强费用精细化管理，刚性费用合理评估压减， │
│ │杜绝不合理支出；日常费用精打细算，降低各个管理环节的显性和隐形成本│
│ │。通过分析，全面把握组织情况、成本构成以及费用变化趋势，进一步形成│
│ │各项基本费用的管控标准，定期回顾分析，严控预算外费用。 │
│ │5、管理提质提效。加强组织绩效考核，以业绩为导向，以结果论英雄。同 │
│ │时强化总部对项目的服务意识，躬身入局，充分发挥总部的专业优势，主动│
│ │去承接项目上的难点问题，帮助项目完成任务、达成业绩。强化统筹，精简│
│ │繁冗流程又要尊重权责的严肃性。 │
│ │6、优化组织架构，精简人员。充分调动公司高级管理人员、中层管理人员 │
│ │及核心骨干员工的积极性，有效地将股东利益、公司利益和核心团队个人利│
│ │益结合在一起，使各方共同关注公司的长远发展。 │
│ │7、环保板块将开展各项技改及产业升级改进工作。公司现有的危废主体经 │
│ │营类别为基础，努力在工艺优化与产品结构上开展深度挖潜工作，确保公司│
│ │在该领域的市场、技术优势。同时要立足重庆，拓展四川区域，通过区域扩│
│ │展来实现传统废物市场的保量增量。 │
│ │2024年公司确保平稳运营，提升抗风险能力，在稳健经营的基础上谋求进一│
│ │步发展。公司将通过组织管理优化和专业提升，提高公司运营能力。 │
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│公司资金需求│本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资│
│ │方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡│
│ │。本公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开│
│ │支。 │
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│可能面对风险│1、房地产领域 │
│ │外部风险：国际形势目前更趋复杂严峻和不确定；行业方面，房地产企业投│
│ │资力度下滑，企业现金流不断承压。控股股东诉讼事项，在声誉等方面对上│
│ │市公司造成一定影响。 │
│ │内部风险：房地产行业2021及2022年不断下行，公司在这两年计提了大额的│
│ │减值，总资产、净资产等财务指标也大幅减少。加之目前公司存量的地产业│
│ │务规模比较有限，2021至2023年都没有新增土地储备，因此，公司面临着两│
│ │方面的主要问题，一是财务指标临近上市公司退市标准，二是公司的可持续│
│ │发展问题。 │
│ │2、环保产业领域 │
│ │竞争加剧的风险。随着国家对环境治理的日益重视，环保产业也将迎来发展│
│ │机遇，但同时工业危废、工业零排放领域的竞争形势将会日趋激烈，公司也│
│ │将面临更严峻的挑战。 │
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