热点题材☆ ◇001914 招商积余 更新日期：2025-04-02◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:充电桩、智慧城市、物业管理
风格:融资融券、社保重仓、行业龙头、回购计划、MSCI成份、养老金
指数:小盘成长、小盘价值、国证成长、国证价值、中证央企
【2.主题投资】
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2024-10-11│智慧城市 │关联度：☆☆☆
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公司已形成多业态数字化产品及智慧运营体系，其中就有智慧城市运营。
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2024-09-11│充电桩 │关联度：☆☆☆
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公司下属招商建筑科技公司自主研发了-款充电桩系统，该系统已获得项发明专利和两项软
件著作权。
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2021-10-18│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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力争做国内领先的物业资产管理运营商
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2025-03-17│招商局系 │关联度：☆☆☆☆☆
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招商局集团有限公司是公司实际控制人
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2021-10-14│央企改革 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司大股东或者控股股东或者实控人涉及央企。
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2021-09-26│罗素中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素中盘股标准
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2019-12-13│深汕特别合作│关联度：☆☆☆☆
│区 │
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深圳本地公司，主营房地产、物业管理、服务业及国内贸易。
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2025-03-03│回购计划 │关联度：☆☆☆
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公司拟回购不超过15600万元(1046.98万股),回购期:2024-11-28至2025-11-27
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2024-09-30│社保重仓 │关联度：☆☆☆
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截止2024-09-30,社保重仓持有5333.86万股(6.11亿元)
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2024-09-02│养老金持股 │关联度：☆☆☆
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截止2024-06-30，基本养老保险基金一零零三组合持股比例占公司总股本的1.18%
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2024-05-13│行业龙头 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司所属行业为：房产服务
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2020-05-13│MSCI成份 │关联度：--
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符合MSCI指数纳入条件
【3.事件驱动】
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2023-01-05│地产纾困政策陆续出台，物业管理板块的估值有望回升
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2022年12月21日，国家发改委等11部门发布的《关于推动家政进社区的指导意见》提出，鼓
励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构，或与家政企业开展合作，积极拓展服务范围。目
前，多数物企除基础物管外还从事经营社区增值服务，通常包括房地产经纪业务、家政到家服务
、美居家装服务、社区传媒业务、社区零售业务、园区空间服务等几大板块。投资机会上，随着
地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。
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2020-08-04│北京发布提升物业服务水平三年行动计划
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北京发布提升物业服务水平三年行动计划，2020年年底前，新成立业委会（物管会）2000个
以上，实现业委会（物管会）组建率达到30%以上，2022年度将达到90%以上。
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2019-07-17│国资委：研究制定“双百九条” 明确混改、激励等政策
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国资委秘书长、新闻发言人彭华岗7月16日在国新办发布会上表示，近期，国资委研究制定
了“双百九条”，尤其对混改、加大激励、鼓励创新等方面，明确了政策干货。
此外，有关企业还组织了“双百基金”，也有民企参与，市场化运作的基金进一步助力“双
百企业”更深层次改革，培育竞争力强的行业小冠军。
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2017-09-08│深汕特别合作区相关方案通过
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2017年9月8日报道，全国第一个特别合作区，深汕特别合作区体制机制调整方案正式通过，
合作区调整为深圳全面主导，正式改为深圳市委市政府派出机构。深汕特别合作区位于广东省东
南部，总面积468.3平方公里，特合区的合作期限为30年，从2011年至2040年止，享有地级市一
级管理权限。
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2016-03-21│2016年5月1日起营改增试点全面推行
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2016年3月18日召开的国务院常务会议部署，从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建
筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持
现代服务业发展和制造业升级。
营改增试点范围扩大无疑将使得企业进一步减负，促进扩大有效投资，在今年政府工作报告
中也明确提出“确保所有行业税负只减不增”，对此，分析人士表示，税收体系地逐渐完善，将
有针对性的加大制造业对下游产业的需求量，从而激活经济发展的活力，有效促进我国经济转型
升级。而从短期来看，本次新增的建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四领域上市公司在近
期有望受到市场更多关注，值得密切跟踪。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │公司前身系深圳航空大厦实业有限公司，1992年8月始进行股份制改组，将 │
│ │原公司部分净资产折为法人股7072万股，经1994年6月至7月首次公开发行，│
│ │上市时总股份9100万股；职工股329万股于1995年4月12日上市交易。 │
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│产品业务 │报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。│
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│经营模式 │公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物│
│ │业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云林”商业模式落地。宽厚“沃土”│
│ │，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效│
│ │应；广袤“云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资│
│ │源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层；茂密盛“林│
│ │”，培育全国性专业公司成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作│
│ │用，带动整个专业森林持续壮大，生生不息。 │
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│行业地位 │招商集团旗下，物业管理协会行业五百强TOP12 │
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│核心竞争力 │1、公司整体竞争力 │
│ │（1）央企背景、物业管理行业A股龙头企业、机构类物业领先地位 │
│ │公司作为央企背景的上市公司，是国内A股物业管理行业龙头企业，在机构 │
│ │类物业领域占据领先地位，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解│
│ │决方案。在克而瑞物管、中物研协联合发布的“2024中国物业服务综合实力│
│ │百强企业”排名第3，树立了物业行业服务力风向标。 │
│ │（2）拥有来自大股东的业务支持 │
│ │招商蛇口为公司控股股东，招商局集团为公司实际控制人。招商蛇口为公司│
│ │提供稳健的项目资源；同时，招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等│
│ │业务上拥有庞大的业务资源，通过深化与招商局集团相关业务的协同，将为│
│ │公司业务开拓提供新的增量空间。 │
│ │（3）成熟的市场化发展能力 │
│ │多年的市场化发展，公司市场化物业管理业务处于行业领先水平；公司拥有│
│ │专业的市场化拓展、运营、管理团队，并且已建立了较为成熟的市场化激励│
│ │机制。 │
│ │（4）文化理念及品牌优势 │
│ │公司深入传承“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”，积极创建“向善、向上│
│ │”企业文化内核，以百年招商文化凝心聚力，汇聚了一批忠诚的核心员工团│
│ │队，以客为先，秉持“让城市和生活更美好”的品牌使命，为客户创造多元│
│ │价值。公司在物业管理领域拥有良好的市场影响力，在机构类物业管理方面│
│ │的口碑和品牌优势明显，在多个细分赛道孵化了具有潜力的专业业务品牌。│
│ │2、物业管理业务竞争力 │
│ │（1）多业态综合服务能力 │
│ │公司物业管理业务在管项目类型丰富，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类│
│ │物业。非住宅类项目包括办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间│
│ │及其他业态。业务覆盖面广，服务品质优秀。 │
│ │（2）高品质服务能力 │
│ │公司拥有统一、实用的通用型标准体系、品质管控体系及细分业态特色服务│
│ │体系，为客户提供人性化、有温度的高品质服务。持续聚焦市场和客户多元│
│ │化需求，整合公司专业服务能力及外部供应商，提供综合一体化服务解决方│
│ │案。 │
│ │（3）智慧化与科技应用能力 │
│ │公司以“招商π”为主平台进行数字化能力打磨，已完成10大业态全业务场│
│ │景、全工作链条数字化能力覆盖，核心工作指令工单化流转、闭环化管理，│
│ │各类业务数据汇聚展示，各层级用系统数据洞察业务、改善业务，构建了良│
│ │好的数字化运营管理体系。 │
│ │（4）专业人才队伍建设能力 │
│ │公司物业管理业务经过多年的发展，聚集了覆盖不动产全生命周期各环节的│
│ │专业人才队伍。同时，随着近年来在跨界业务和创新业务的探索，逐渐形成│
│ │复合型创新人才的培养机制。 │
│ │3、商业运营业务竞争力 │
│ │招商商管业务布局在深圳、上海、杭州、厦门、苏州、武汉、成都、长沙、│
│ │宁波、昆山、赣州等二十余个城市，具有较强的品牌影响力和精细化运营能│
│ │力，拥有优质商户资源，与4,500多个优质品牌资源建立了深度合作，商业 │
│ │运营能力稳步提升。招商商管已陆续与招商蛇口持有型商业项目签订委托管│
│ │理协议。为迎接变化的消费市场，当前招商商管打造【Love】系列特色服务│
│ │并试点落地，9大举措推动全国项目服务工作呈现“百花齐放”局面，助力 │
│ │服务力提升。 │
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│经营指标 │2024年，公司实现营业收入171.72亿元，同比增长9.89%。其中，物业管理 │
│ │业务实现营业收入164.87亿元，同比增长11.72%，主要系原有物业管理项目│
│ │业务增长和新拓展物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入6.70亿元│
│ │，同比下降4.03%。从物业管理业务的收入构成看，基础物业管理实现营业 │
│ │收入134.01亿元，同比增长10.63%；平台增值服务实现营业收入5.36亿元，│
│ │同比下降8.22%；专业增值服务实现营业收入25.51亿元，同比增长23.77%。│
│ │报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润8.40亿元，同比增长14.2│
│ │4%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润7.99亿元，同比增长│
│ │21.12%。 │
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│竞争对手 │万科A、保利地产、绿地控股、金地集团、招商蛇口 │
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│品牌/专利/经│品牌：围绕“向善、向上”文化创建，公司系统推进品牌文化建设，开展思│
│营权 │享汇、主题宣贯及文化实践活动近2,000场，形成以奋斗者为主体的优秀企 │
│ │业文化。此外，公司亮相中国物博会等重要行业盛会，品牌价值与美誉度持│
│ │续提升，荣获“2024中国物业服务企业综合实力500强TOP3”“2024中国物 │
│ │业品牌影响力百强企业”等奖项，为高质量发展构筑深厚的文化底蕴和品牌│
│ │根基。公司深入传承“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”，积极创建“向善│
│ │、向上”企业文化内核，以百年招商文化凝心聚力，汇聚了一批忠诚的核心│
│ │员工团队，以客为先，秉持“让城市和生活更美好”的品牌使命，为客户创│
│ │造多元价值。 │
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│核心风险 │1、社保和税务政策风险 │
│ │根据社保和税务出台的有关政策新规，2019年起员工社保由税务局统一代扣│
│ │代缴。由于统一代扣代缴，公司下属物业管理业务、商业经营业务属于劳动│
│ │密集型企业，人工成本占比大，因此将大幅增加相关费用，对利润影响较大│
│ │。 │
│ │2、战略实施风险。 │
│ │战略转型过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会│
│ │影响公司此次战略转型的实施落地。 │
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│投资逻辑 │公司作为央企背景的上市公司，是国内A股物业管理行业龙头企业，在机构 │
│ │类物业领域占据领先地位，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解│
│ │决方案。在克而瑞物管、中物研协联合发布的“2024中国物业服务综合实力│
│ │百强企业”排名第3，树立了物业行业服务力风向标。 │
│ │围绕“向善、向上”文化创建，公司系统推进品牌文化建设，开展思享汇、│
│ │主题宣贯及文化实践活动近2000场，形成以奋斗者为主体的优秀企业文化。│
│ │2024年，公司自主发声及外部传播影响力显著增强，多家国家级媒体先后报│
│ │道积余故事，系列标杆项目在媒体矩阵进行展播。此外，公司亮相中国物博│
│ │会等重要行业盛会，品牌价值与美誉度持续提升，荣获“2024中国物业服务│
│ │企业综合实力500强TOP3”“2024中国物业品牌影响力百强企业”等奖项， │
│ │为高质量发展构筑深厚的文化底蕴和品牌根基。 │
│ │公司秉持“以客户为中心”的服务理念，构建“住宅+非住宅”双轮驱动的 │
│ │服务升级格局，以创新赋能驱动服务品质提升。公司聚焦基层服务力提升，│
│ │开展服务体系重塑，创新推出“小红书”系列，完成首批超千名星级管家认│
│ │证，培育近百名高潜管家；围绕客户体验提升，优化服务响应机制，客诉解│
│ │决率为99.35%。2024年，公司精心打造8个住宅标杆项目、11个非住标杆项 │
│ │目，树立行业服务新标杆；系统性推进服务创新实践，形成300余个创新案 │
│ │例并实现规模化推广，不断拓展服务边界，持续提升专业服务能力；主导发│
│ │布《机关办公区域物业服务监管和评价规范》等两项国家标准，助力行业服│
│ │务规范化发展。公司持续深化服务创新与品质升级，住宅及非住业态客户满│
│ │意度保持行业领先，获评“2024中国物业服务力百强企业TOP4”“2024中国│
│ │品质物业服务领先企业”等荣誉。 │
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│消费群体 │住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等 │
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│消费市场 │物业管理-深圳区域、物业管理-华南区域（不含深圳区域）、物业管理-华 │
│ │东区域、物业管理-华北区域、物业管理-西南区域、物业管理-华中区域、 │
│ │物业管理-西北区域、物业管理-中国港澳台区域、资产管理-深圳区域、资 │
│ │产管理-华南区域（不含深圳区域）、资产管理-华东区域、资产管理-西南 │
│ │区域、资产管理-华北区域、其他业务-华南区域（不含深圳区域）、其他业│
│ │务-华东区域、其他业务-西南区域 │
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│股权收购 │中航地产2013年10月16日公告，公司拟以24271.605万元收购长安信托所持 │
│ │有的天津格兰云天45.86%的股权。收购完成后，天津格兰云天将成为公司全│
│ │资子公司。天津格兰云天目前主要从事天津九方城市广场项目的开发建设工│
│ │作。该项目地块位于天津市塘沽区滨河西路西侧、坨场南道南侧，项目占地│
│ │16,105.2平米，用途为商服、公共设施，目前该项目处于施工建设阶段。 │
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│行业竞争格局│2024年，国家强化宏观经济政策的逆周期调节力度，加强财政税收、货币金│
│ │融、投资消费、收入分配等宏观政策的统筹协调，国内经济总体运行平稳。│
│ │全年实现经济总量134.9万亿元，同比实际增长5%，增速比2023年略微下降0│
│ │.2个百分点。房地产市场表现方面，根据国家统计局统计数据，全年房地产│
│ │开发投资总额、商品房销售面积较上年显著下降。其中房地产开发投资按可│
│ │比口径较上年下降10.6%，新建商品房销售面积9.7亿平方米，同比下降12.9│
│ │%，降幅较2023年扩大4.4个百分点，房地产竣工交付面积下滑27.47%。 │
│ │2024年上半年，62家上市物企营收平均增长6.25%，较2023年同期的8.59%降│
│ │低2.34个百分点；净利润呈现明显的震荡下行态势，从2023年上半年同比增│
│ │长0.16%转为2024年上半年的下降30.93%；行业并购交易活跃度持续下降，2│
│ │024年全年并购交易仅32起，低于2023年的42起，且其中22起为关联方资产 │
│ │并购；应收账款增幅有所收窄，2024年上半年62家上市物企应收账款及票据│
│ │总额同比增长12.22%，较2023年底上涨20.92%，仍显著高于同期6.25%的总 │
│ │营收增速。 │
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│行业发展趋势│自2024年2月1日起，物业服务行业从“鼓励类-其他服务业”调整至“鼓励 │
│ │类-商务服务业”，并开始在国家重要会议如全国住房城乡建设工作会议上 │
│ │备受关注，与之相关的利好政策也如雨后春笋般不断涌现。中央经济会议积│
│ │极部署加快推进保障性住房建设以及城中村改造工程等工作，这一系列措施│
│ │为物业服务行业开辟了发展空间。不仅如此，国家还持续推出多项政策，大│
│ │力推动养老服务体系的建设，不断优化城市社区嵌入式服务设施，积极倡导│
│ │物业企业开展社区配套服务，进而促使物业企业的增值服务边界不断拓展，│
│ │为行业发展注入了新的生机与机遇。 │
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│行业政策法规│《公司投资性房地产公允价值计量管理规范》、《机关办公区域物业服务监│
│ │管和评价规范》 │
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│公司发展战略│随着行业新增供给减少、存量竞争市场加剧，物业企业纷纷转变发展战略，│
│ │努力摆脱对关联方的依赖，物业企业需沉着面对房地产行业新周期带来的存│
│ │量竞争加剧，同时积极抓住政策机遇，回归服务本质，凭借优质、专业的服│
│ │务能力确保独立经营、高质量发展已然成为行业的主旋律。 │
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│公司日常经营│面对行业竞争加剧、客户需求升级的发展趋势，公司坚持以价值创造为导向│
│ │，全面提升经营质效，强化核心竞争优势。截至2024年末，公司在管项目22│
│ │96个，覆盖全国162个城市，管理面积达3.65亿㎡，年内实现新签年度合同 │
│ │额40.29亿元，经营规模与管理质量实现双重突破。 │
│ │聚焦“有进有退”的高质量发展，深化精准市场化拓展策略。公司立足价值│
│ │导向，通过市场拓展模式创新、充分发挥资源和业务优势等，2024年实现第│
│ │三方新签年度合同额36.93亿元，其中着眼市场拓展创新，凭借“化蝶拓展 │
│ │”等创新模式，激活在管项目价值潜能，带动拓展新签年度合同额5.6亿元 │
│ │，全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个，核心客户续│
│ │约率达96%；4家并购企业持续发力，全年贡献新签项目合同额2.84亿元；深│
│ │化依托在管资源开发，成功拓展深圳新华医院、北京中国农发行等标杆项目│
│ │，成功签约国开行四川分行、清华大学双清综合楼等千万级项目。公司精耕│
│ │非住宅业态细分赛道，打造差异化市场竞争能力，医疗业态新签合同额1.76│
│ │亿元，较上年翻番增长；交通业态业绩亮眼，实现新签年度合同额1.62亿元│
│ │；聚焦高端制造领域，IFM业态签约上海华为青浦研发中心等标杆项目，实 │
│ │现新签年度合同额3.2亿元。此外，市场化住宅拓展取得突破，全年新签年 │
│ │度合同额同比增长47%。公司坚持多渠道发力市场化拓展，除传统招投标拓 │
│ │展外，深化“总对总”战略布局，持续推进与华为、中兴等战略客户的协同│
│ │；合资合作重点发展城市服务类资源业务，年内新落地3家合资公司。 │
│ │依托大股东资源优势，助力公司做大物管业务规模。公司强化业务协同力度│
│ │，继续承接控股股东招商蛇口开发项目的物管业务，同时积极拓展集团内项│
│ │目资源。截至2024年末，公司来自招商局集团内部的物业项目管理面积为1.│
│ │32亿㎡，新签年度合同额为3.36亿元，此外招商蛇口在公司大客户业务拓展│
│ │等方面也提供了重要支持。 │
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│公司经营计划│公司将以战略引领变革，全面推动管理革新与服务迭代升级，系统性构建核│
│ │心竞争壁垒，以“三大核心”“六大举措”“三大保障”经营体系，开启高│
│ │质量可持续发展的崭新篇章。 │
│ │（1）持续深化布局与创新三大核心经营重点：提升盈利能力，优化业务结 │
│ │构，实施精细化成本管控，构建多元化增长引擎；强化现金流管控，建立科│
│ │学治理体系，提升资金使用效率；落实做大做强战略，聚焦主业，拓展增值│
│ │服务，实现规模与质量协同发展。 │
│ │（2）围绕六大举措系统提升竞争力：构建系统化降本增效机制，提升资源 │
│ │配置效能；打造多元化社区服务生态圈，提升非基础物业服务收益；实施精│
│ │准市场策略，聚焦高价值区域与客群；完善住宅服务标准，推进智慧化运营│
│ │；以客户价值为导向，提升服务品质；加强应收账款管理，提高资金效率。│
│ │（3）完善三大保障体系为公司经营计划落地提供坚实基础：提升服务力， │
│ │打造专业团队，健全标准评估机制；数字化提效，加速数字化转型，构建智│
│ │慧物业生态；优化组织架构设计，完善人才培养激励机制，构建高绩效团队│
│ │。 │
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│公司资金需求│公司及子公司在保证日常经营资金需求及确保资金安全的前提下，使用不超│
│ │过人民币10亿元的暂时闲置自有资金进行委托理财，前述总额度在该次董事│
│ │会审议通过之日起12个月内可循环滚动使用，在额度有效期内，任何一个时│
│ │点的投资金额（含以委托理财投资收益进行再投资的相关金额）不得超出前│
│ │述投资额度 │
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│可能面对风险│（1）市场不确定性加大的风险 │
│ │国内经济有效需求不足、社会预期偏弱，市场环境不确定因素增多，政企机│
│ │构客户可能因预算或经营压力而缩减物业合同，企业客户还可能面临信贷风│
│ │险，给物业经营带来合同续签压力、价格竞争压力、收款压力等。 │
│ │（2）行业竞争加剧风险 │
│ │地产存量时代到来，物企发力市场拓展成为必然趋势，过度的市场竞争将使│
│ │公司业务拓展承受压力，从而可能影响公司规模目标的达成，同时恶性竞争│
│ │亦可能带来经营利润下滑的风险。整合并购仍是头部物企谋求发展的重要手│
│ │段，考验物企投后管理能力，整合不利可能造成项目无法续签、人才流失、│
│ │盈利能力下降的风险。 │
│ │（3）创新业务孵化风险 │
│ │在国家政策的大力引导下，物企积极开展社区生活服务，探索可持续、可复│
│ │制的增值服务模式，然而目前尚未形成成熟的服务模式和规范体系。创新业│
│ │务孵化伴随着资金、人力、平台等投入，孵化失败可能导致前期投入成为沉│
│ │没成本，亦可能错失业务发展机遇期，带来机会成本。 │
│ │（4）战略落地风险 │
│ │公司战略落地推进过程中，招商局集团及招商蛇口的资源支持，市场拓展及│
│ │收并购手段对业务的补充，增值服务、资产管理运营及新业务培育是否能够│
│ │按照既定目标实现，以及在战略落地过程中资源、人才队伍、管控、协调机│
│ │制等，都会影响公司战略实施落地及年度业绩目标达成。 │
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│股东回报规划│根据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，公司制定未来三年│
│ │（2024-2026年）股东回报规划：公司可以采取现金、股票或现金与股票相 │
│ │结合或者法律、法规允许的其他方式分配利润。公司2024年度至2026年度现│
│ │金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%。公司董事会 │
│ │可以根据累计可供分配利润、公积金及现金流状况，在保证足额现金分红及│
│ │公司股本规模合理的前提下，提出股票股利分配预案。 │
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│重组收购物业│中航善达2019年10月9日发布重组预案，公司拟以7.6元/股的价格非公开发 │
│管理业务 │行39338.4644万股股份收购招商物业100%股权，交易价格为298972.33万元 │
│ │。标的公司主要为客户社区居家、商业办公以及城市公共空间等提供综合配│
│ │套服务，物业服务业态丰富，包括住宅、写字楼、园区、购物中心、城市综│
│ │合体、学校、医疗机构、体育场馆、政府机构、邮轮母港、会展中心项目等│
│ │。标的公司按业务类型分为物业基础服务与相关专业服务。承诺方承诺，标│
│ │的公司2020年度至2022年度实现的扣非净利润分别不低于1.89亿元、2.15亿│
│ │元、2.35亿元。 │
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