热点题材☆ ◇002244 滨江集团 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:养老概念、租购同权、乡村振兴、固态电池、物业管理
风格:融资融券、证金汇金
指数:深证价值、中小100、小盘成长、小盘价值、深证300、国证成长、国证价值、中小300、国
信价值
【2.主题投资】
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2024-11-01│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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杭州滨江房产集团股份有限公司的主营业务为房地产开发及其延伸业务的经营。公司的主要
产品有房地产、酒店、物业服务
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2024-07-01│乡村振兴 │关联度：☆☆☆
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公司启动王阜乡胡家坪村公益改造，响应"绿水青山就是金山银山”的两山理论，整合集团
的优质资源，以农村旅游、联合经营为切入口，汇聚乡村力量，努力打造“乡村振兴"样本。
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2023-11-16│养老概念 │关联度：☆☆☆
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公司一直聚焦房地产主业，同时执行“1+ 5战略规划，“1"指房地产主业，“5"指的是同时
有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。
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2022-01-05│租购同权 │关联度：☆☆☆
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公司将积极推进长租公寓计划
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2021-11-01│固态电池 │关联度：☆☆☆
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PROLOGIUMHOLDINGINC.是台湾的做固态电池的輝能科技股份有限公司（PLG），目前持股比
例约11%。
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2023-03-28│共同富裕示范│关联度：☆☆☆
│区 │
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公司位于浙江省杭州市庆春东路38号，主营房地产开发与销售
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2021-11-02│杭州亚运会 │关联度：☆☆☆
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公司主营业务是商品房的开发，具有建设部一级开发资质。
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2021-09-26│罗素中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素中盘股标准
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2019-07-12│浙江省大湾区│关联度：☆☆☆
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公司位于浙江省杭州市，主营房地产开发与销售。
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2017-06-02│特色小镇 │关联度：☆☆☆
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公司正在打造临安文化休闲旅游养生小镇，在小镇建设方面具备一定优势。
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2024-10-30│证金汇金持股│关联度：☆☆☆
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汇金持有2845.06万股(0.91%)
【3.事件驱动】
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2024-06-21│住建部：加快推动收购存量商品房用作保障房
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住建部20日召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，提出各地要推动县级
以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
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2024-05-16│“买房送户口”时代回归 近20城购房即可申请落户
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最近，包括佛山、南京、杭州、沈阳等多个热门城市，都在通过购房落户、优化积分落户政
策，以及放宽居住和就业落户条件等方式吸引更多新市民，住房政策与人口、人才政策相结合正
形成趋势。根据中指监测，近几年约有20个城市出台购房即可申请落户的政策，包括杭州、南京
、武汉等核心二线城市，以及金华、驻马店、克拉玛依等三四线城市。
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2024-05-09│杭州：全面取消住房限购，不再审核购房资格
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杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室5月9日发布《关于优化调整房地产市场调控
政策的通知》，其中提到，全面取消住房限购，在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。对
于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目，取消公证摇号销售要求
，由开发企业自主销售。购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有
一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。
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2023-10-24│多地出台新一轮稳楼市政策
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近日，不少地区接连出台楼市利好政策，“稳楼市”政策花样频出。宁波市住房和城乡建设
局日前发文，宁波市将启动住房“换新购”，首批34个楼盘加入“买新卖旧”。10月18日，上海
市出台《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，对公积金贷款政策进行
优化，首次公积金贷款结清后再次贷款可执行首套标准。
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2023-09-12│全国已有8城全面取消商品房限购
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根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月11日，已有8个城市全面取消商品房限购政策，
包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连等。此外，上海临港定向放松限购，苏州120平方米及以上
商品房取消限购。
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2023-08-28│三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施
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近日住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数
认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭
（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房
的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政
策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
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2023-08-18│央行将适时调整优化房地产政策
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央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告。下阶段，央行将坚持稳中求进工作总基调
，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，把实施扩大内
需战略同深化供给侧结构性改革结合起来，加大宏观政策调控力度，建设现代中央银行制度，充
分发挥货币信贷效能，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风
险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。适应房地产市场供求关系发生重
大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。
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2023-08-17│全国超20城支持开展房贷商转公
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近期，多地开始实施“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金贷款）。根据诸葛数据研究
中心不完全统计，截至目前，包括重庆、长沙、武汉、扬州、盐城、常州等超20城支持开展“商
转公”业务，预计后续还会有其他城市跟进实施。
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2023-08-07│央行召开金融支持民营企业发展座谈会，精准实施差别化住房信贷政策
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近日，中国人民银行召开金融支持民营企业发展座谈会，行长要求，要精准实施差别化住房
信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。
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2023-07-26│中央政治局会议重新定调楼市，房地产板块迎机遇
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7月24日，中共中央政治局召开会议，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国
房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具
箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建
设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
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2023-07-12│两部门支持房地产金融政策延期
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7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳
健康发展有关政策期限的通知》。相关负责人指出，各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，
因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行
业风险市场化出清。
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2023-04-19│3月70城房价环比全线上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨
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国家统计局公布的《2023年3月份商品住宅销售价格变动情况》显示，70城房价环比全线上
涨，其中新房及二手房环比上涨城市分别为64个和57个，比2月分别增加9个和17个；同比变动上
，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。
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2023-03-21│南京今年首轮土地拍卖诞生7年内最贵地王
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南京市2023年首轮集中供地正式开拍，共计13宗地块顺利出让。位于南京市河西南青奥滨江
地块的NO.2023G03地块出让，仅用时53秒、12轮竞价便直接触顶最高限价，楼面价达到43173元/
平方米。这是南京继2016年最贵地王葛洲坝河西南G14之后，楼面价最高的地块，区域内新房参
考均价在65380元/平方米左右，总价千万元以上，是目前南京河西南板块新房“天花板”。
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2023-02-28│深交所召开房地产行业市场主体座谈会
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日前，深交所组织召开房地产行业市场主体座谈会。深交所相关负责人表示，推动房地产市
场平稳健康发展是一项系统工程。深交所将和地方政府、行业主管部门、国资监管部门、市场主
体、中介机构等市场各方一道，密切关注房地产行业发展动态，切实发挥好市场组织和平台枢纽
作用，干实事，谋实招，求实效，鼓励房企用好融资并购工具，支持房企拓宽债券募集资金用途
，以及发行以资产信用为支持的CMBS、不动产持有型ABS、绿色债券等固收产品，助力房地产市
场平稳健康发展，更好服务稳定宏观经济大盘。
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2023-02-24│多地首套房贷利率再创新低
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随着信贷环境进一步优化，国内多个城市2月份房贷利率继续下降。贝壳研究院近日发布数
据显示，在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，2月份百城首套主流房贷利率再创2019年以
来新低。23城首套房贷利率下降，首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加至34城。分析
师表示，监管层设立首套住房贷款利率政策动态调整机制，进一步释放了鼓励符合条件的城市适
度下调首套房贷利率的政策信号。
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2023-02-22│房地产再迎增量资金，不动产私募投资基金试点启动
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近日，证监会发文表示，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足
不动产领域合理融资需求，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。据了解，不动产
私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房
）、商业经营用房、基础设施项目等。
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2023-02-17│央行加大住房租赁金融支持，行业将进入预期的“验证期”
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人民银行近日召开2023年金融市场工作会议。会议指出，动态监测分析房地产市场边际变化
，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措
施，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
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2023-02-02│全国多地下调首套房贷利率下限，首付最低20%
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近日全国多地下调首套房贷利率下限，沈阳、郑州、天津、福州、厦门等均在列，其中珠海
首套房按揭利率最低可至3.7%。此外，长沙个人房贷首付比最低30%，其余全省13个非限购市州
最低20%。此前1月5日人民银行、银保监会发布稳健建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
券商称从历史来看，降息与下调房贷利率为历次下行周期中重要调控工具。
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2023-01-31│多地发布2023年一号文件，提及支持刚性和改善性住房需求
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春节前后，多个省市发布2023年“一号文件”，其中提及“支持刚性和改善性住房需求”。
截至1月30日，已有江苏、辽宁、广东、上海等省市，召开2023年稳经济会议或发布相关文件，
并把提振住房消费纳入到新一年经济发展的框架之中。
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2022-11-16│三大部门发文支持地产企业资金流转 项目保交楼+个人信贷支持促进市场销售恢
│复
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11月14日银保监办发[2022]104号文，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布商
业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充
分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业
开展保函置换预售监管资金业务。房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于
项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房
地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。
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2022-09-09│超24城推“一人买房全家帮” 政策持续宽松有望扭转房地产市场
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作为公积金政策优化的重点，“一人买房全家帮”这一措施正被全国多个城市推广。据不完
全统计，今年以来超24个城市推出该项措施，以三四线城市为主。接受记者采访的业内人士分析
认为，“一人买房全家帮”后续有望扩展至更多城市。
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2022-05-05│五一假期多地房地产纾困政策加速出台
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据媒体报道，“五一”小长假期间，江苏无锡、广东梅州国内等多个城市相继出台房地产宽
松新政。具体举措包括降低首付、调整增值税免征年限、增加信贷额度等。其中，无锡将二手房
增值税免征年限由5年改为2年，梅州将二套房公积金首付比例降至2成，湖南岳阳出台契税优惠
、购房补贴等多项措施稳楼市。业内表示，国内房地产政策迎来井喷之势，力度和范围均达高峰
。据中原地产研究院统计数据显示，年内已有超80城发布了相关政策。仅4月份以来，就有30余
个城市调整房地产政策。
除了各地因城施策外，深交所及央行等部门从融资及信贷等角度也开始陆续出手。5月4日，深交
所发布支持实体经济若干措施。其中指出，支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债
券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康
发展。此外，央行在日前召开的专题会议上强调，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平
稳有序，支持刚性和改善性住房需求。
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2018-01-17│地方版住房租赁配套细则加速落地
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地方政府正在加速推进房地产市场“租购并举”制度建设。
一线城市中，上海市分别与国家开发银行、中国建设银行签署《发挥开发性金融机构优势推
进上海市住房租赁市场建设合作备忘录》和《推动上海市住房租赁市场发展战略合作备忘录》，
将在重点项目授信、综合金融服务、金融创新研发等领域加强合作。到年底实现新增租赁房源计
划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）的目标。广州市今年将增加全自持以
租为主的住房供应，包括以租赁为主的土地供应。
落户政策方面，天津市实行引进人才“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房
的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口；青岛发布《关于加快推进农业转移人口市民化的
意见》，以合法稳定住所（含租赁）或合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制；
广州市也发文指出，将进一步拓宽落户通道。
在完善租赁市场机制方面，厦门市要求不得将办公用途项目设计、建设或装修为带有居住功
能的用房；武汉市正式上线运行住房租赁交易服务平台系统，为出租人和承租人提供住房租赁信
息服务；南京市将高校毕业生租房补贴年限延长至五年。
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2017-11-17│全国发布租赁新政策城市超50个
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2017年11月16日从北京市规划国土委获悉，北京未来5年将供应1000公顷集体土地，用于建
设集体租赁住房。同日，广州市首批国有租赁住房企业挂牌成立，市住房城乡建设委和建行、工
行分别签署战略合作意向书，两家银行未来5年将为广州市住房租赁产业发展提供不少于万亿元
的融资支持。上海市公积金管理中心15日也宣布，与上海市首批14家具有较大规模的住房租赁企
业共同签署住房公积金租赁提取集中办理业务合作协议。
据上证报资讯报道，据中原地产不完全统计，全国发布租赁新政策的城市已超50个，已有超
过10个城市开展租赁类土地出让，供应量超过8万套。机构认为，未来住房租赁制度将更加完善
，预计租赁市场租金规模每年超过万亿。
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2017-08-11│体育总局15日举行全国运动休闲特色小镇建设会议
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国家体育总局官网消息，将于2017年8月15-17日在贵州省黔西南州贞丰县举行全国运动休闲
特色小镇建设工作培训会议。据悉，为引导全国体育小镇的发展，国家体育总局已第一时间组建
了特色小镇建设领导小组，国家体育总局副局长赵勇出任组长。目前已初步在全国选定了96个体
育小镇示范性试点，其中有26个优质体育小镇成为首批获得批准的试点。在本次的全国运动休闲
特色小镇建设工作培训会议上，将正式公布试点小镇名单。
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2017-06-09│第二批特色小镇名单将公布
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继去年10月公布了首批127个全国“特色小镇”名单后，2017年5月26日，住房和城乡建设部
办公厅下发了《通知》，要求第二批300个国家级“特色小镇”在6月30日前申报完成。相较第一
批而言，第二批在体量上和要求上都远超第一批，且筛选的标准将更加严格。在此之际，市场对
“特色小镇”的关注度提升。
据了解，“特色小镇”与传统的产业园区和工业园区有本质区别，是以产业为核心，项目为
载体的特定生产、生活、生态区。2014 年10 月时任浙江省省长李强在调研考察云栖小镇的时
候第一次公开提出“特色小镇”的概念，将“特色小镇”定位于非行政概念、非简单的以业兴城
、非工业园区概念，而是相对独立于市区，具有明确的产业定位、文化内涵、旅游资源和一定社
区功能的平台，同时秉持着“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念。
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2016-03-21│2016年5月1日起营改增试点全面推行
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2016年3月18日召开的国务院常务会议部署，从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建
筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持
现代服务业发展和制造业升级。
营改增试点范围扩大无疑将使得企业进一步减负，促进扩大有效投资，在今年政府工作报告
中也明确提出“确保所有行业税负只减不增”，对此，分析人士表示，税收体系地逐渐完善，将
有针对性的加大制造业对下游产业的需求量，从而激活经济发展的活力，有效促进我国经济转型
升级。而从短期来看，本次新增的建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四领域上市公司在近
期有望受到市场更多关注，值得密切跟踪。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独│
│ │特优势的专业房地产开发企业，商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营│
│ │业务。 │
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│核心竞争力 │（一）一个核心优势。 │
│ │人员精干高效和稳定是滨江的核心优势。公司自成立以来，一贯保持人员精│
│ │干高效和稳定，通过自身对提升管理水平的多年努力，已经形成了一支能准│
│ │确把握时间、控制成本、保证品质、高度稳定的优秀团队，在工程、销售、│
│ │财务、人力资源和品牌宣传等各方面，都做到人员少、时间快、成本低、品│
│ │质好、客户满意。 │
│ │（二）三个引领优势 │
│ │（1）品质品牌优势 │
│ │1、品质品牌的引领优势，主要是建立有效的创新团队。一方面自己创新， │
│ │另外一方面是引进大量优秀的设计单位。 │
│ │2、做好品质标杆建设 │
│ │滨江进入每一个区域、每一个城市、每一个区块，都要做综合方面的标杆。│
│ │公司提出要做“行业品牌领跑者，高端品质标准制订者”，今后还要朝着真│
│ │正成为“行业品牌领跑者，行业品质标准制订者”努力！我们从原来的“抓│
│ │质量”，到“做品质”，到后面的“创品牌”，未来要做“名牌”，后面还│
│ │有很多路要走，“品牌”是动力，是责任，更是担当！因为品牌好，所以各│
│ │方面的广告费用要更低。 │
│ │3、营销方面，公司品牌品质在营销方面的影响力充分体现，自公司成立以 │
│ │来，一直秉承“客户的口碑比金杯、银杯更具价值”的理念，在产品打造上│
│ │精益求精，努力为客户提供高品质产品。经过30余年的发展，公司已形成包│
│ │括产品、配套和服务的整体综合品牌，并获得市场的高度认可。 │
│ │（2）融资优势 │
│ │1、企业经营能力强、资产质量好、企业信誉好，这三项是滨江融资优势的 │
│ │基础。近几年公司的综合融资成本持续下降，2019年的综合融资利率是5.6%│
│ │，2020年为5.2%，2021年为4.9%，2022年末更是达到了4.6%的新低点。 │
│ │2、AAA的信用评级。2020年6月，联合信用评级有限公司将公司主体信用评 │
│ │级由AA+提升至AAA，公司成功获得了交易所和银行间市场的AAA评级。公司 │
│ │优秀的资产质量、经营状况、稳健的经营风格得到了评级机构和金融机构的│
│ │高度认可，AAA的资信评级的取得为滨江发挥融资优势创造了基础。 │
│ │3、财务稳健。截止报告期末，公司权益有息负债规模470亿元，2022年乃至│
│ │未来两到三年甚至更长时间，滨江要继续将有息负债水平控制在合理范围内│
│ │，有息负债总额不超过总资产的30%，且要持续保持“三条绿线”，在行业 │
│ │中保持已有的优势。 │
│ │4、融资总额增加，融资成本持续下降。在融资规模增加的情况下，滨江的 │
│ │融资成本却持续下降，2022年末，融资利率达到4.6%，较2021年末的4.9%下│
│ │降0.3个百分点，创历史新低。 │
│ │5、回款。企业发展不可能依靠有息负债的无限制增加，主要依靠的是加速 │
│ │销售回款，未来要继续发挥回款优势。 │
│ │（3）合作优势。 │
│ │①良好的营商环境。公司经过三十多年的积累与发展，公司成立30余年来，│
│ │始终保持着与社会各方面的良好合作关系，与滨江合作安全、稳健，正是基│
│ │于对滨江的高度信任和产品品质的认可，即使在市场下行时，合作方也更愿│
│ │意与滨江紧密结合、高度绑定，共克时坚。 │
│ │②开发企业间的合作。与合作的开发企业，无论大小，滨江都紧密合作。合│
│ │作项目中，95%以上的项目均由公司操盘，也代表同行对滨江品质、品牌和 │
│ │开发能力的高度认可。通过建立良好的合作关系，滨江积蓄了一大批有实力│
│ │的战略合作伙伴，这也使滨江在下一步发展中更具有战斗力。 │
│ │③工程合作。滨江一直坚持建立稳定的、高品质的供应商体系，包括设计单│
│ │位、总包单位、装修、幕墙、门窗、环境、设备设施等等，与合作各方结成│
│ │互信互利的长期战略合作伙伴关系，合作共赢的观念深入人心。 │
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│经营指标 │2022年，公司实现营业收入415.02亿元，同比增长9.28%；实现归母净利润3│
│ │7.41亿元，同比增长23.58%。 │
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│竞争对手 │新湖中宝、嘉凯城、荣安地产 │
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│品牌/专利/经│品牌：养老业务方面，报告期内，公司旗下养老公司正式成立，并成立了高│
│营权 │品质康养服务品牌——“滨江和家”，目前首个社区嵌入式精品养护机构—│
│ │—和家·御虹府长者之家已在试运营。 │
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│核心风险 │地产政策风险；宏观经济风险；市场风险；经营风险。 │
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│投资逻辑 │2022年公司销售情况良好，全年实现销售额1539亿元，位列克而瑞行业销售│
│ │排名第13位，较2021年提升9位，行业地位和影响力进一步提升，并连续多 │
│ │年荣获杭州房企销售冠军。报告期内，公司抓销售促回款，全年权益销售现│
│ │金回笼约690亿元，较2021年略有增加，资金回笼保持稳健态势。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │杭州地区、金华地区、台州地区、嘉兴地区、湖州地区、温州地区、境外地│
│ │区、上饶地区、南通地区、宁波地区、上海地区、深圳地区 │
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│对外投资 │滨江集团2015年2月13日公告，公司于2月13日与DARGEYDEVELOPMENT,LLC签 │
│ │订投资意向协议，公司拟合计投资6000万美元参与位于西雅图的3处物业的 │
│ │开发，该3处物业目前由DARGEYDEVELOPMENT,LLC及其关联方投资开发
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