热点题材☆ ◇002244 滨江集团 更新日期：2024-04-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:养老概念、租购同权、固态电池
风格:融资融券、低市净率、低市盈率、破净资产、证金汇金、近期新低、MSCI成份
指数:深证价值、中小100、小盘成长、小盘价值、深证300、国证成长、国证价值、中小300
【2.主题投资】
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2023-11-16│养老概念 │关联度：☆☆☆
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公司一直聚焦房地产主业，同时执行“1+ 5战略规划，“1"指房地产主业，“5"指的是同时
有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。
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2022-01-05│租购同权 │关联度：☆☆☆
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公司将积极推进长租公寓计划
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2021-11-01│固态电池 │关联度：☆☆☆
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PROLOGIUMHOLDINGINC.是台湾的做固态电池的輝能科技股份有限公司（PLG），目前持股比
例约11%。
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2024-04-16│最近闪拉 │关联度：☆☆☆☆
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最近5个交易日有闪拉(2分钟内涨幅达到6%)行为
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2023-03-28│共同富裕示范│关联度：☆☆☆
│区 │
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公司位于浙江省杭州市庆春东路38号，主营房地产开发与销售
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2021-11-02│杭州亚运会 │关联度：☆☆☆
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公司主营业务是商品房的开发，具有建设部一级开发资质。
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2021-09-26│罗素中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素中盘股标准
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2019-07-12│浙江省大湾区│关联度：☆☆☆
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公司位于浙江省杭州市，主营房地产开发与销售。
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2017-06-02│特色小镇 │关联度：☆☆☆
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公司正在打造临安文化休闲旅游养生小镇，在小镇建设方面具备一定优势。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破净资产，依照减持新规，不可减持。
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2024-04-16│低市盈率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2024-04-16,公司市盈率(TTM)为：4.78
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2024-04-16│低市净率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2024-04-16,公司市净率(MRQ)为：0.7878
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2024-04-16│破净资产 │关联度：☆☆☆☆
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截止2024-04-16公司收盘价相对于每股净资产跌幅：-21.22%
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2024-04-15│近期新低 │关联度：☆☆☆
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公司于2024-04-15创新低：6元
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2023-10-26│证金汇金持股│关联度：☆☆☆
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汇金持有2845.06万股(0.91%)
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2022-11-30│MSCI成份 │关联度：☆☆☆☆☆
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2022年MSCI指数半年度调整中，新纳入。
【3.事件驱动】
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2023-10-24│多地出台新一轮稳楼市政策
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近日，不少地区接连出台楼市利好政策，“稳楼市”政策花样频出。宁波市住房和城乡建设
局日前发文，宁波市将启动住房“换新购”，首批34个楼盘加入“买新卖旧”。10月18日，上海
市出台《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，对公积金贷款政策进行
优化，首次公积金贷款结清后再次贷款可执行首套标准。
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2023-09-12│全国已有8城全面取消商品房限购
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根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月11日，已有8个城市全面取消商品房限购政策，
包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连等。此外，上海临港定向放松限购，苏州120平方米及以上
商品房取消限购。
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2023-08-28│三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施
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近日住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数
认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭
（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房
的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政
策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
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2023-08-18│央行将适时调整优化房地产政策
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央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告。下阶段，央行将坚持稳中求进工作总基调
，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，把实施扩大内
需战略同深化供给侧结构性改革结合起来，加大宏观政策调控力度，建设现代中央银行制度，充
分发挥货币信贷效能，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风
险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。适应房地产市场供求关系发生重
大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。
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2023-08-17│全国超20城支持开展房贷商转公
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近期，多地开始实施“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金贷款）。根据诸葛数据研究
中心不完全统计，截至目前，包括重庆、长沙、武汉、扬州、盐城、常州等超20城支持开展“商
转公”业务，预计后续还会有其他城市跟进实施。
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2023-08-07│央行召开金融支持民营企业发展座谈会，精准实施差别化住房信贷政策
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近日，中国人民银行召开金融支持民营企业发展座谈会，行长要求，要精准实施差别化住房
信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。
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2023-07-26│中央政治局会议重新定调楼市，房地产板块迎机遇
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7月24日，中共中央政治局召开会议，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国
房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具
箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建
设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
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2023-07-12│两部门支持房地产金融政策延期
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7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳
健康发展有关政策期限的通知》。相关负责人指出，各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，
因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行
业风险市场化出清。
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2023-04-19│3月70城房价环比全线上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨
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国家统计局公布的《2023年3月份商品住宅销售价格变动情况》显示，70城房价环比全线上
涨，其中新房及二手房环比上涨城市分别为64个和57个，比2月分别增加9个和17个；同比变动上
，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。
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2023-03-21│南京今年首轮土地拍卖诞生7年内最贵地王
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南京市2023年首轮集中供地正式开拍，共计13宗地块顺利出让。位于南京市河西南青奥滨江
地块的NO.2023G03地块出让，仅用时53秒、12轮竞价便直接触顶最高限价，楼面价达到43173元/
平方米。这是南京继2016年最贵地王葛洲坝河西南G14之后，楼面价最高的地块，区域内新房参
考均价在65380元/平方米左右，总价千万元以上，是目前南京河西南板块新房“天花板”。
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2023-02-28│深交所召开房地产行业市场主体座谈会
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日前，深交所组织召开房地产行业市场主体座谈会。深交所相关负责人表示，推动房地产市
场平稳健康发展是一项系统工程。深交所将和地方政府、行业主管部门、国资监管部门、市场主
体、中介机构等市场各方一道，密切关注房地产行业发展动态，切实发挥好市场组织和平台枢纽
作用，干实事，谋实招，求实效，鼓励房企用好融资并购工具，支持房企拓宽债券募集资金用途
，以及发行以资产信用为支持的CMBS、不动产持有型ABS、绿色债券等固收产品，助力房地产市
场平稳健康发展，更好服务稳定宏观经济大盘。
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2023-02-24│多地首套房贷利率再创新低
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随着信贷环境进一步优化，国内多个城市2月份房贷利率继续下降。贝壳研究院近日发布数
据显示，在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，2月份百城首套主流房贷利率再创2019年以
来新低。23城首套房贷利率下降，首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加至34城。分析
师表示，监管层设立首套住房贷款利率政策动态调整机制，进一步释放了鼓励符合条件的城市适
度下调首套房贷利率的政策信号。
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2023-02-22│房地产再迎增量资金，不动产私募投资基金试点启动
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近日，证监会发文表示，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足
不动产领域合理融资需求，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。据了解，不动产
私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房
）、商业经营用房、基础设施项目等。
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2023-02-17│央行加大住房租赁金融支持，行业将进入预期的“验证期”
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人民银行近日召开2023年金融市场工作会议。会议指出，动态监测分析房地产市场边际变化
，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措
施，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
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2023-02-02│全国多地下调首套房贷利率下限，首付最低20%
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近日全国多地下调首套房贷利率下限，沈阳、郑州、天津、福州、厦门等均在列，其中珠海
首套房按揭利率最低可至3.7%。此外，长沙个人房贷首付比最低30%，其余全省13个非限购市州
最低20%。此前1月5日人民银行、银保监会发布稳健建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
券商称从历史来看，降息与下调房贷利率为历次下行周期中重要调控工具。
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2023-01-31│多地发布2023年一号文件，提及支持刚性和改善性住房需求
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春节前后，多个省市发布2023年“一号文件”，其中提及“支持刚性和改善性住房需求”。
截至1月30日，已有江苏、辽宁、广东、上海等省市，召开2023年稳经济会议或发布相关文件，
并把提振住房消费纳入到新一年经济发展的框架之中。
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2022-11-16│三大部门发文支持地产企业资金流转 项目保交楼+个人信贷支持促进市场销售恢
│复
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11月14日银保监办发[2022]104号文，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布商
业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充
分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业
开展保函置换预售监管资金业务。房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于
项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房
地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。
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2022-09-09│超24城推“一人买房全家帮” 政策持续宽松有望扭转房地产市场
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作为公积金政策优化的重点，“一人买房全家帮”这一措施正被全国多个城市推广。据不完
全统计，今年以来超24个城市推出该项措施，以三四线城市为主。接受记者采访的业内人士分析
认为，“一人买房全家帮”后续有望扩展至更多城市。
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2022-05-05│五一假期多地房地产纾困政策加速出台
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据媒体报道，“五一”小长假期间，江苏无锡、广东梅州国内等多个城市相继出台房地产宽
松新政。具体举措包括降低首付、调整增值税免征年限、增加信贷额度等。其中，无锡将二手房
增值税免征年限由5年改为2年，梅州将二套房公积金首付比例降至2成，湖南岳阳出台契税优惠
、购房补贴等多项措施稳楼市。业内表示，国内房地产政策迎来井喷之势，力度和范围均达高峰
。据中原地产研究院统计数据显示，年内已有超80城发布了相关政策。仅4月份以来，就有30余
个城市调整房地产政策。
除了各地因城施策外，深交所及央行等部门从融资及信贷等角度也开始陆续出手。5月4日，深交
所发布支持实体经济若干措施。其中指出，支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债
券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康
发展。此外，央行在日前召开的专题会议上强调，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平
稳有序，支持刚性和改善性住房需求。
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2018-01-17│地方版住房租赁配套细则加速落地
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地方政府正在加速推进房地产市场“租购并举”制度建设。
一线城市中，上海市分别与国家开发银行、中国建设银行签署《发挥开发性金融机构优势推
进上海市住房租赁市场建设合作备忘录》和《推动上海市住房租赁市场发展战略合作备忘录》，
将在重点项目授信、综合金融服务、金融创新研发等领域加强合作。到年底实现新增租赁房源计
划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）的目标。广州市今年将增加全自持以
租为主的住房供应，包括以租赁为主的土地供应。
落户政策方面，天津市实行引进人才“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房
的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口；青岛发布《关于加快推进农业转移人口市民化的
意见》，以合法稳定住所（含租赁）或合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制；
广州市也发文指出，将进一步拓宽落户通道。
在完善租赁市场机制方面，厦门市要求不得将办公用途项目设计、建设或装修为带有居住功
能的用房；武汉市正式上线运行住房租赁交易服务平台系统，为出租人和承租人提供住房租赁信
息服务；南京市将高校毕业生租房补贴年限延长至五年。
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2017-11-17│全国发布租赁新政策城市超50个
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2017年11月16日从北京市规划国土委获悉，北京未来5年将供应1000公顷集体土地，用于建
设集体租赁住房。同日，广州市首批国有租赁住房企业挂牌成立，市住房城乡建设委和建行、工
行分别签署战略合作意向书，两家银行未来5年将为广州市住房租赁产业发展提供不少于万亿元
的融资支持。上海市公积金管理中心15日也宣布，与上海市首批14家具有较大规模的住房租赁企
业共同签署住房公积金租赁提取集中办理业务合作协议。
据上证报资讯报道，据中原地产不完全统计，全国发布租赁新政策的城市已超50个，已有超
过10个城市开展租赁类土地出让，供应量超过8万套。机构认为，未来住房租赁制度将更加完善
，预计租赁市场租金规模每年超过万亿。
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2017-08-11│体育总局15日举行全国运动休闲特色小镇建设会议
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国家体育总局官网消息，将于2017年8月15-17日在贵州省黔西南州贞丰县举行全国运动休闲
特色小镇建设工作培训会议。据悉，为引导全国体育小镇的发展，国家体育总局已第一时间组建
了特色小镇建设领导小组，国家体育总局副局长赵勇出任组长。目前已初步在全国选定了96个体
育小镇示范性试点，其中有26个优质体育小镇成为首批获得批准的试点。在本次的全国运动休闲
特色小镇建设工作培训会议上，将正式公布试点小镇名单。
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2017-06-09│第二批特色小镇名单将公布
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继去年10月公布了首批127个全国“特色小镇”名单后，2017年5月26日，住房和城乡建设部
办公厅下发了《通知》，要求第二批300个国家级“特色小镇”在6月30日前申报完成。相较第一
批而言，第二批在体量上和要求上都远超第一批，且筛选的标准将更加严格。在此之际，市场对
“特色小镇”的关注度提升。
据了解，“特色小镇”与传统的产业园区和工业园区有本质区别，是以产业为核心，项目为
载体的特定生产、生活、生态区。2014 年10 月时任浙江省省长李强在调研考察云栖小镇的时
候第一次公开提出“特色小镇”的概念，将“特色小镇”定位于非行政概念、非简单的以业兴城
、非工业园区概念，而是相对独立于市区，具有明确的产业定位、文化内涵、旅游资源和一定社
区功能的平台，同时秉持着“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念。
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2016-03-21│2016年5月1日起营改增试点全面推行
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2016年3月18日召开的国务院常务会议部署，从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建
筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持
现代服务业发展和制造业升级。
营改增试点范围扩大无疑将使得企业进一步减负，促进扩大有效投资，在今年政府工作报告
中也明确提出“确保所有行业税负只减不增”，对此，分析人士表示，税收体系地逐渐完善，将
有针对性的加大制造业对下游产业的需求量，从而激活经济发展的活力，有效促进我国经济转型
升级。而从短期来看，本次新增的建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四领域上市公司在近
期有望受到市场更多关注，值得密切跟踪。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独│
│ │特优势的专业房地产开发企业，商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营│
│ │业务。 │
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│核心竞争力 │（一）一个核心优势。 │
│ │人员精干高效和稳定是滨江的核心优势。公司自成立以来，一贯保持人员精│
│ │干高效和稳定，通过自身对提升管理水平的多年努力，已经形成了一支能准│
│ │确把握时间、控制成本、保证品质、高度稳定的优秀团队，在工程、销售、│
│ │财务、人力资源和品牌宣传等各方面，都做到人员少、时间快、成本低、品│
│ │质好、客户满意。 │
│ │（二）三个引领优势 │
│ │（1）品质品牌优势 │
│ │1、品质品牌的引领优势，主要是建立有效的创新团队。一方面自己创新， │
│ │另外一方面是引进大量优秀的设计单位。 │
│ │2、做好品质标杆建设 │
│ │滨江进入每一个区域、每一个城市、每一个区块，都要做综合方面的标杆。│
│ │公司提出要做“行业品牌领跑者，高端品质标准制订者”，今后还要朝着真│
│ │正成为“行业品牌领跑者，行业品质标准制订者”努力！我们从原来的“抓│
│ │质量”，到“做品质”，到后面的“创品牌”，未来要做“名牌”，后面还│
│ │有很多路要走，“品牌”是动力，是责任，更是担当！因为品牌好，所以各│
│ │方面的广告费用要更低。 │
│ │3、营销方面，公司品牌品质在营销方面的影响力充分体现，自公司成立以 │
│ │来，一直秉承“客户的口碑比金杯、银杯更具价值”的理念，在产品打造上│
│ │精益求精，努力为客户提供高品质产品。经过30余年的发展，公司已形成包│
│ │括产品、配套和服务的整体综合品牌，并获得市场的高度认可。 │
│ │（2）融资优势 │
│ │1、企业经营能力强、资产质量好、企业信誉好，这三项是滨江融资优势的 │
│ │基础。近几年公司的综合融资成本持续下降，2019年的综合融资利率是5.6%│
│ │，2020年为5.2%，2021年为4.9%，2022年末更是达到了4.6%的新低点。 │
│ │2、AAA的信用评级。2020年6月，联合信用评级有限公司将公司主体信用评 │
│ │级由AA+提升至AAA，公司成功获得了交易所和银行间市场的AAA评级。公司 │
│ │优秀的资产质量、经营状况、稳健的经营风格得到了评级机构和金融机构的│
│ │高度认可，AAA的资信评级的取得为滨江发挥融资优势创造了基础。 │
│ │3、财务稳健。截止报告期末，公司权益有息负债规模470亿元，2022年乃至│
│ │未来两到三年甚至更长时间，滨江要继续将有息负债水平控制在合理范围内│
│ │，有息负债总额不超过总资产的30%，且要持续保持“三条绿线”，在行业 │
│ │中保持已有的优势。 │
│ │4、融资总额增加，融资成本持续下降。在融资规模增加的情况下，滨江的 │
│ │融资成本却持续下降，2022年末，融资利率达到4.6%，较2021年末的4.9%下│
│ │降0.3个百分点，创历史新低。 │
│ │5、回款。企业发展不可能依靠有息负债的无限制增加，主要依靠的是加速 │
│ │销售回款，未来要继续发挥回款优势。 │
│ │（3）合作优势。 │
│ │①良好的营商环境。公司经过三十多年的积累与发展，公司成立30余年来，│
│ │始终保持着与社会各方面的良好合作关系，与滨江合作安全、稳健，正是基│
│ │于对滨江的高度信任和产品品质的认可，即使在市场下行时，合作方也更愿│
│ │意与滨江紧密结合、高度绑定，共克时坚。 │
│ │②开发企业间的合作。与合作的开发企业，无论大小，滨江都紧密合作。合│
│ │作项目中，95%以上的项目均由公司操盘，也代表同行对滨江品质、品牌和 │
│ │开发能力的高度认可。通过建立良好的合作关系，滨江积蓄了一大批有实力│
│ │的战略合作伙伴，这也使滨江在下一步发展中更具有战斗力。 │
│ │③工程合作。滨江一直坚持建立稳定的、高品质的供应商体系，包括设计单│
│ │位、总包单位、装修、幕墙、门窗、环境、设备设施等等，与合作各方结成│
│ │互信互利的长期战略合作伙伴关系，合作共赢的观念深入人心。 │
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│经营指标 │2022年，公司实现营业收入415.02亿元，同比增长9.28%；实现归母净利润3│
│ │7.41亿元，同比增长23.58%。 │
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│竞争对手 │新湖中宝、嘉凯城、荣安地产 │
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│品牌/专利/经│品牌：养老业务方面，报告期内，公司旗下养老公司正式成立，并成立了高│
│营权 │品质康养服务品牌——“滨江和家”，目前首个社区嵌入式精品养护机构—│
│ │—和家·御虹府长者之家已在试运营。 │
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│核心风险 │地产政策风险；宏观经济风险；市场风险；经营风险。 │
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│投资逻辑 │2022年公司销售情况良好，全年实现销售额1539亿元，位列克而瑞行业销售│
│ │排名第13位，较2021年提升9位，行业地位和影响力进一步提升，并连续多 │
│ │年荣获杭州房企销售冠军。报告期内，公司抓销售促回款，全年权益销售现│
│ │金回笼约690亿元，较2021年略有增加，资金回笼保持稳健态势。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │杭州地区、金华地区、台州地区、嘉兴地区、湖州地区、温州地区、境外地│
│ │区、上饶地区、南通地区、宁波地区、上海地区、深圳地区 │
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│对外投资 │滨江集团2015年2月13日公告，公司于2月13日与DARGEYDEVELOPMENT,LLC签 │
│ │订投资意向协议，公司拟合计投资6000万美元参与位于西雅图的3处物业的 │
│ │开发，该3处物业目前由DARGEYDEVELOPMENT,LLC及其关联方投资开发。其中│
│ │，滨江集团拟在物业一中投入3000万美元的股权投资，享受20%的初始投资 │
│ │人股权权益；在物业二中投入1500万美元的股权投资，享受27.5%
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