热点题材☆ ◇002305 *ST南置 更新日期：2026-07-22◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:ST板块、雄安新区、PPP概念、租购同权、物业管理
风格:预计扭亏、低价股、重组预案
指数:无
【2.主题投资】
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2025-04-30│ST板块 │关联度：☆☆☆
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公司于2025-04-30更名为*ST南置
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2024-05-07│PPP概念 │关联度：☆☆
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2023年年报：公司顺利签订随州 PPP 项目商业策划咨询服务合同，深入参与电建集团内城
市片区开发业务
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2022-01-05│物业管理概念│关联度：☆☆☆☆
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公司涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业
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2022-01-05│租购同权 │关联度：☆☆☆
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公司与上海租后签署了战略合作协议，双方发展战略的房地产开发及住房租赁项目合作。
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2021-03-06│雄安新区 │关联度：☆
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公司作为中国电建旗下上市公司，近年来也在借势股东方的资源优势，加紧从一家区域性的
商业地产开发企业向全国拓展，公司还有机会参与到雄安新区的建设。5月19日下午，公司召开
年度股东大会，电建地产董事长夏进作为上市公司控股股东电建地产的代表参会。在同与会其他
投资者的交流中，夏进表示，作为电建旗下企业，南国置业有机会协同电建地产，参与到雄安新
区特色小镇的建设。
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2022-05-26│REITs概念 │关联度：☆☆☆
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公司相关融资部门已在针对reits产品做研究和探索，资产证券化产品公司已做了多个产品
的探索，如abs，cbs均已发行。
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2021-10-14│央企改革 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司大股东或者控股股东或者实控人涉及央企。
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2021-03-10│武汉规划 │关联度：☆☆☆
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公司总部位于湖北省武汉市武昌区。主营业务：房地产综合开发、商品房销售、租赁；物业
管理；新型建筑、装饰材料的开发、生产和销售；园林、建筑和装饰工程的设计和施工。
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2020-04-10│特色小镇 │关联度：☆☆☆
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电建集团将全面参与到雄安新区建设，作为集团重要成员，电建地产有意与南国置业一道参
与到雄安新区特色小镇建设
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2017-07-21│湖北自贸区 │关联度：☆☆☆☆
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公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业。公司形成了成熟
的研发、物业开发、商业运营和资源整合的经营模式。公司以武汉为核心区域，布局于成都、南
京、荆州、襄阳等城市。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破发行价，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2026-07-21│低价股 │关联度：☆☆☆
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截止2026-07-21，收盘价为：1.87元
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2026-07-14│预计扭亏 │关联度：☆☆☆☆
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预计公司2026年01-06月归属于上市公司股东的净利润为1600万元至2300万元，与上年同期
相比变动幅度为101.78%至102.56%。
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2025-12-03│并购重组预案│关联度：☆☆☆☆☆
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公司协议转让房地产开发、租赁业务相关资产及负债
【3.事件驱动】
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2024-05-09│杭州：全面取消住房限购，不再审核购房资格
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杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室5月9日发布《关于优化调整房地产市场调控
政策的通知》，其中提到，全面取消住房限购，在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。对
于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目，取消公证摇号销售要求
，由开发企业自主销售。购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有
一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。
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2023-01-05│地产纾困政策陆续出台，物业管理板块的估值有望回升
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2022年12月21日，国家发改委等11部门发布的《关于推动家政进社区的指导意见》提出，鼓
励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构，或与家政企业开展合作，积极拓展服务范围。目
前，多数物企除基础物管外还从事经营社区增值服务，通常包括房地产经纪业务、家政到家服务
、美居家装服务、社区传媒业务、社区零售业务、园区空间服务等几大板块。投资机会上，随着
地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。
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2022-12-22│证监会允许房企“借壳”上市，业内称新思路将实现多项共赢
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12月21日，证监会官网发文称，将大力支持房地产市场平稳发展，加大力度、加快速度抓好
资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型。允许符合条件的房企借壳已上
市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。业内指出，新举措达到了多
项共赢的目的。从主体来看，非上市优质房企、上市房企获得重组机会；从效果来看，房企获得
融资，资产负债表得以优化；从全链条来看，上下游得到全面整合的机会。
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2022-12-12│多地放宽楼市限购政策，房地产行业销售修复可期
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多地对楼市政策展开调整，放宽限购尤为引人关注：佛山全面放开住房限购；武汉调整限购
，解除二环外楼市限购；厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1
套住房。
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2022-12-09│REITs试点拓展至长租房领域，房地产再获政策支持
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12月8日，证监会副主席在首届长三角REITs论坛上表示，继续推进基础设施REITs常态化发
行十条措施落实落地，推动更多优质项目发行上市。进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新
能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试
点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
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2022-11-24│“金融16条”正式发布 楼市迎多重利好
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11月23日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作
的通知》(下称“通知”)，明确因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度
，维护住房消费者合法权益。通知从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、
积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金
融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六个方面提出16项具体措施。
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2022-11-14│“第二支箭”加速落地，助力行业或在四季度筑底
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交易商协会发文，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），“第二支
箭”支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资有进一步推进。包括美的置业、碧桂园在内的
多家房企正在沟通发债注册意向，其中美的置业的最终配额将高于50亿元，具体额度正待交易商
协会及中债增进公司审批结果。
“三支箭”指的是为了支持民营企业拓展融资，人民银行会通有关部门，从信贷、债券、股权三
个融资渠道采取的政策组合。“第二支箭”预计规模2500亿元，后续可视情况进一步扩容。
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2017-08-11│体育总局15日举行全国运动休闲特色小镇建设会议
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国家体育总局官网消息，将于2017年8月15-17日在贵州省黔西南州贞丰县举行全国运动休闲
特色小镇建设工作培训会议。据悉，为引导全国体育小镇的发展，国家体育总局已第一时间组建
了特色小镇建设领导小组，国家体育总局副局长赵勇出任组长。目前已初步在全国选定了96个体
育小镇示范性试点，其中有26个优质体育小镇成为首批获得批准的试点。在本次的全国运动休闲
特色小镇建设工作培训会议上，将正式公布试点小镇名单。
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2017-06-09│第二批特色小镇名单将公布
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继去年10月公布了首批127个全国“特色小镇”名单后，2017年5月26日，住房和城乡建设部
办公厅下发了《通知》，要求第二批300个国家级“特色小镇”在6月30日前申报完成。相较第一
批而言，第二批在体量上和要求上都远超第一批，且筛选的标准将更加严格。在此之际，市场对
“特色小镇”的关注度提升。
据了解，“特色小镇”与传统的产业园区和工业园区有本质区别，是以产业为核心，项目为
载体的特定生产、生活、生态区。2014 年10 月时任浙江省省长李强在调研考察云栖小镇的时
候第一次公开提出“特色小镇”的概念，将“特色小镇”定位于非行政概念、非简单的以业兴城
、非工业园区概念，而是相对独立于市区，具有明确的产业定位、文化内涵、旅游资源和一定社
区功能的平台，同时秉持着“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念。
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2016-11-22│央企混改试点对象望年内明确
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2016年11月22日消息，近期国资委将召开会议通报央企改革试点情况并部署下一步工作。业
内人士指出，年初国资委披露的国企“十项改革试点”落实计划时间节点临近，从近期相关部委
表态来看，混改具体试点对象有望年内明确，石油天然气、铁路、军工领域的混改值得期待。
据中国证券报22日消息，从近期政策动态来看，垄断领域混改箭在弦上。发改委新闻发言人
李朴民近日在新闻发布会上表示，在电力、石油、天然气、铁路、民航、电信、军工等领域选择
了7家企业或项目，开展第一批混合所有制改革试点。近期，对试点工作进行了多次专题研究，
目前正组织审议批复试点方案。此前，发改委已明确东航集团、联通集团、南方电网、哈电集团
、中国核建、中国船舶等中央企业列入第一批混改试点。
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2016-09-01│我国新设七个自贸试验区
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据新华社2016年8月31日消息，商务部部长高虎城在接受专访时表示，上海、广东、天津、
福建自贸试验区建设取得的成效，彰显了自贸试验区的试验田作用。近日，党中央、国务院决定
，在辽宁省、浙江省、河南省、湖北省、重庆市、四川省、陕西省新设立7个自贸试验区。这代
表着自贸试验区建设进入了试点探索的新航程。
新设的7个自贸试验区，将继续依托现有经国务院批准的新区、园区，继续紧扣制度创新这
一核心，进一步对接高标准国际经贸规则，在更广领域、更大范围形成各具特色、各有侧重的试
点格局，推动全面深化改革扩大开放。
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2016-08-11│第三批自贸区即将落地
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2016年8月11日消息，第三批自贸区已有部分地区走完相关流程，将择机公布。重庆、广西
等地都有望入选。
分析认为，重庆、广西等地可能入选第三批自贸区，相关本地股值得关注：
重庆自贸区：重庆路桥、渝开发、涪陵榨菜、重庆百货、重庆港九等。
广西自贸区：北部湾港、五洲交通、南宁百货、两面针等。
辽宁自贸区：时代万恒、大连港、大连国际、锦州港、大连友谊等。
湖北自贸区：鄂武商A、武汉中商、南国置业、中百集团等。
四川自贸区：成商集团、高新发展、四川路桥等。
河南自贸区：中原高速、宇通客车、同力水泥、中原特钢等。
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2016-07-15│7家央企开展国有资本投资公司试点
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国资委2016年7月14日表示，当前国企改革试点全面铺开。据中证网消息，其中，国有资本
投资运营公司试点，中粮集团、国投公司试点工作继续深化，陆续将21项权利归位于或授予企业
，在此基础上，选择诚通集团、中国国新开展国有资本运营公司试点，选择神华集团、宝钢、武
钢、中国五矿、招商局集团、中交集团、保利集团等7家企业开展国有资本投资公司试点。落实
董事会职权试点，在中国节能、中国建材、国药集团、新兴际华集团等4家的试点进一步深化。
中央企业兼并重组试点，选择中国建材和中材集团、中远集团和中国海运、中电投集团和国家核
电等3对重组企业开展了试点。中央企业信息公开工作试点选择中粮集团、中国建筑等2家企业开
展了试点。剥离企业办社会职能和解决历史遗留问题试点选择部分地方省市开展了试点。
广发证券建议重点关注"央企重组+供给侧改革推动的产能过剩国企"主线：1）潜在的军工科
研院所改制、建筑和地产央企集团资产证券化等投资机会。重点关注中航机电、航天机电、中粮
地产、南国置业、中国海诚；2）供给侧改革和国企改革结合催生新的投资逻辑，关注过剩产能
行业国企的兼并重组机会。重点关注河钢股份、首钢股份、潞安环能、西山煤电。
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2016-05-09│重庆武汉航运中心总体规划编制启动
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2016年5月9日，据国家发改委网站消息，今年以来，沿江11省市坚持生态优先，绿色发展，
围绕“一道两廊三群”建设，突出重点，全面推进长江经济带发展，总体进展顺利。在构建高质
量综合立体交通走廊方面，启动编制重庆、武汉航运中心总体规划。
安信证券认为，受益于长江经济带的发展，武汉及其周边地区的交运物流行业是未来关注的
重点，相关标的包括：宜昌交运、楚天高速等；同时地区发展带来的土地资源升值使区域内房地
产公司和具有大量土地储备公司将受益，相关标的包括：福星股份、南国置业、东湖高新、湖北
金环等；此外，产业梯度转移加上交通运输重大工程实施落地的双重催化下，基建产业相关企业
将受益，相关标的包括：葛洲坝、国创高新等。
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2016-01-27│高层研究长江经济带发展规划 正式方案出台在即
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据新华社消息，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平
2016年1月26日下午主持召开中央财经领导小组第十二次会议，研究供给侧结构性改革方案、长
江经济带发展规划、森林生态安全工作。
安信证券指出，稳增长背景下，内陆开放将依托长江经济带打造新的增长极--重庆。根据城
市工作会议部署要求，加上顶层的推动，未来推进将加速。基于"两带"枢纽的战略地位，重庆及
其周边地区的交通运输、仓储物流行业是未来关注的重点，相关标的包括：重庆港九、重庆路桥
等。基于"申贸"、中央城市经济会议和去库存以及万亿农民工进城等使重庆成为潜在受益的对象
，地区发展和人口流入将带来土地的升值，本地房地产公司和拥有大量土地资源储备的公司将受
益，相关标的包括：渝开发、中房地产、金科股份、迪马股份、力帆股份等；同时长江经济带的
规划和内陆自贸区的试点将刺激当地基建产业链的投资，相关标的包括：三峡水利、重庆钢铁、
三圣特材等。基于长江经济带上游重要的生态环境战略地位，重庆创新环保行业投融资体制，可
关注环保相关标的包括：重庆水务、中电远达等。
安信证券还称，基于"两带"枢纽的战略地位，武汉及其周边地区的交运、物流行业是未来关
注的重点，相关标的包括：宜昌交运、楚天高速等；同时地区发展带来的土地资源升值使区域内
房地产公司和具有大量土地储备公司将受益，相关标的包括：福星股份、南国置业、东湖高新、
湖北金环等；此外，产业梯度转移加上交通运输重大工程实施落地的双重催化下，基建产业相关
企业将受益，相关标的包括：葛洲坝、武钢集团、国创高新等。
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2015-10-16│中粮系国投系试点提速
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作为国有资本投资、运营公司试点，中粮集团和国家开发投资公司的试点方案早已完成，目
前正积极部署和推动改革方案落地。
据中证报2015年10月16日报道，业内人士表示，首批进入国有资本投资、运营公司试点的两
家公司都已进入实际操作阶段，国资管理在从“管资产”到“管资本”的转变上又迈进了一大步
，未来国企改革将会以第一批试点和市场化程度较高的地区两条主线为突破口，进而带动整个国
企改革行情爆发。
广发证券认为可以继续关注央企第一批试点企业以及央企整合概念，其中可以迅速增强央企
竞争力，符合“做强”方向的整合尤为值得关注。如，中国中铁、中铁二局、招商轮船、外运发
展、武钢股份、中国神华、中煤能源等。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │南国置业成立于1998年，2009年在深圳证券交易所上市（股票代码：002305│
│ │），成为地产行业IPO重启后首家上市的商业地产公司。2014年，中国电建 │
│ │地产集团有限公司成为南国置业控股股东。中国电建地产集团有限公司（简│
│ │称“中国电建地产”）重组成立于2005年11月，是国务院国资委核定的首批│
│ │16家主营房地产开发与经营业务的中央企业之一。作为《财富》世界500强 │
│ │中国电建旗下房地产开发及城市综合运营业务的唯一平台，致力于成为国内│
│ │一流的城市发展运营商。 │
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│产品业务 │公司作为中央企业控股的上市商业地产公司，以“电建集团运营类资产的保│
│ │值增值平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电│
│ │建集团发展战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”│
│ │字环节的实施载体，聚焦商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作，│
│ │主要业务范围包含商业运营、城市运营等板块。 │
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│经营模式 │公司形成了成熟的研发、物业开发、商业运营和资源整合的经营模式。 │
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│核心竞争力 │1、持续增强的价值创造能力 │
│ │凭借多年商业运营与产业发展积淀，公司已成为区域内具备影响力的城市综│
│ │合运营服务商，正稳步推进跨区域发展。在商业资产管理、空间规划、内容│
│ │打造及商户组合优化等方面具备较强实力，拥有经验成熟的商业运营管理团│
│ │队。 │
│ │2、成熟的运营模式与完善的产品线 │
│ │经过长期市场深耕，公司已搭建起成熟的商业运营管理体系，商业运营板块│
│ │，以特色街区、生活圈商业两大产品线为核心优势，泛悦Mall、泛悦汇、泛│
│ │悦坊、南国大家装四条产品线；产业运营板块，以“小龟山”城市更新标杆│
│ │项目为代表，以“品牌赋能+模式输出”双轮驱动，使专业运营的价值得到 │
│ │完整兑现；长租公寓板块，已进驻成都、武汉、上海、杭州、长沙等地，公│
│ │司通过打造“区位优势+品质服务”的双轮驱动模式，运营能力与品牌影响 │
│ │力持续提升，具备快速复制推广的条件与能力。 │
│ │3、控股股东及所在集团的资源优势 │
│ │公司控股股东及所在集团在多年的经营发展中，积累了大量的持有资产，且│
│ │具有广泛的行业影响力。公司作为电建集团旗下上市运营平台，拥有丰富的│
│ │运营经验和专业化的运营能力，控股股东和所在集团的资源优势能够为上市│
│ │公司业务开拓给予充分支持。 │
│ │4、业务布局和合作资源优势 │
│ │上市公司经过30余年发展，凭借股东实力和上市公司平台的资本和资源优势│
│ │，已经逐步成长为全国型的优秀城市运营企业，业务布局已覆盖北京、上海│
│ │、广州、武汉、重庆、成都、杭州、长沙多个重点城市。公司积极与各地方│
│ │政府、国资平台建立广泛的合作，近3年已与十多个国央企平台公司建立了 │
│ │良好合作关系，为后续上市公司拓展城市运营业务奠定基础。 │
│ │5、专业商业运营与优质商户资源 │
│ │公司成熟的商业模式与运营能力，助力商业项目高效落地，实现公司、业主│
│ │、商户多方共赢。凭借行业先发优势与品牌影响力，公司沉淀了大量长期深│
│ │度合作的优质品牌商户；通过整合商户资源、优化品类组合形成商业集聚效│
│ │应，为全国化布局与轻资产发展奠定坚实基础。 │
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│经营指标 │南国置业2025年度营业收入1118575798.26元，净利润-19.00亿元，经营活 │
│ │动产生的现金流量净额5.93亿元。 │
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│竞争对手 │万科、金地集团、保利地产、武汉地产开发投资集团有限公司、武汉市福星│
│ │惠誉房地产有限责任公司、武汉安居工程发展有限公司、湖北长城建设实业│
│ │有限公司、湖北新长江置业有限公司、武汉三江航天房地产开发有限公司 │
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│品牌/专利/经│品牌：紧盯重点项目、重点铺位、重点品牌，通过优势整合，资源共享，实│
│营权 │现优质战略型联发品牌在重点项目的合作落地，商业项目整体出租率提升明│
│ │显；二是运营成本持续压降，通过精细化运营，项目工程物业费、营销费用│
│ │持续下降，运营效率不断提高；三是运营品质稳中有进，开展项目运营品质│
│ │提升专项行动，从“合规品质、服务品质、管理品质、环境品质”四个方面│
│ │持续推动品质建设；四是品牌影响力不断加强。2023年，在集团内业务方面│
│ │，公司轻资产运营的首个“悦生活”长租公寓在成都开业，首开出租率即达│
│ │100%，荣获了“2023年长租公寓年度典范品牌”“长租公寓优秀项目”“20│
│ │23年度中国住房租赁产品力十佳白领公寓”等多项殊荣；顺利签订随州PPP │
│ │项目商业策划咨询服务合同，深入参与电建集团内城市片区开发业务；在外│
│ │部资源获取方面，加强与地方国资平台在运营类业务的合作，通过成立合资│
│ │公司、签署战略合作协议等形式进一步深化了与各合作伙伴的互利共赢。紧│
│ │盯商业业绩，聚焦EBITDA指标，做好商业提质增效工作；进一步加大数字化│
│ │转型力度，通过数字化、智能化技术的广泛运用，整合优质服务资源，打造│
│ │以“智慧商业”为核心的企业竞争力，成为营造“智慧城市”的排头兵；积│
│ │极拓展商业运营实施平台，提升整合资源能力，通过特色商业IP的打造，提│
│ │升整体品牌影响力。 │
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│核心风险 │地产政策风险；宏观经济风险；市场风险；经营风险。 │
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│投资逻辑 │上市公司经过30余年发展，凭借股东实力和上市公司平台的资本和资源优势│
│ │，已经逐步成长为全国型的优秀城市运营企业，业务布局已覆盖北京、上海│
│ │、广州、武汉、重庆、成都、杭州、长沙多个重点城市。公司积极与各地方│
│ │政府、国资平台建立广泛的合作，近3年已与十多个国央企平台公司建立了 │
│ │良好合作关系，为后续上市公司拓展城市运营业务奠定基础。 │
│ │经过长期市场深耕，公司已搭建起成熟的商业运营管理体系，商业运营板块│
│ │，以特色街区、生活圈商业两大产品线为核心优势，泛悦Mall、泛悦汇、泛│
│ │悦坊、南国大家装四条产品线；产业运营板块，以“小龟山”城市更新标杆│
│ │项目为代表，以“品牌赋能+模式输出”双轮驱动，使专业运营的价值得到 │
│ │完整兑现；长租公寓板块，已进驻成都、武汉、上海、杭州、长沙等地，公│
│ │司通过打造“区位优势+品质服务”的双轮驱动模式，运营能力与品牌影响 │
│ │力持续提升，具备快速复制推广的条件与能力。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │湖北、四川、重庆、北京、广东、江苏、河北、湖南 │
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│主营业务 │商业运营等轻资产运营业务 │
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│主要产品 │物业销售、物业出租及物业管理、酒店运营及其他 │
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│要约收购 │南国置业2014年5月7日公告，公司股东中国水电建设集团房地产有限公司拟│
│ │以部分要约收购方式增持公司股份。中国水电建设集团房地产有限公司将向│
│ │南国置业全体流通股股东发出部分要约收购：要约价格为7.70元，要约收购│
│ │数量为109,994,658股，占南国置业截止2013年12月31日总股本的11.39%。 │
│ │期限自2014年5月9日至2014年6月7日。水电地产要约收购目的为进一步增加│
│ │对南国置业的持股数量，最终成为南国置业的第一大股东（直接及间接持股│
│ │合并计算），更好地促进南国置业发展，推动水电地产业务和南国置业业务│
│ │的互补发展。 │
│ │南国置业2014年5月22日公告，截至5月21日收盘，水电地产要约收购公司股│
│ │票进程中，预受要约的股份数量合计约为1.22亿股，已超此前计划1.1亿股 │
│ │的收购数额，水电地产提前完成收购计划。 │
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│对外投资 │南国置业2013年8月6日公告，公司为拓展规模、扩展发展区域，与中国水电│
│ │建设集团房地产有限公司（下称"中国水电"）达成协议，双方以向成都中水│
│ │电海赋房地产有限公司（增资前注册资本5,000万元，中国水电持股100%） │
│ │增资15,000万元的方式，共同开发成都泛悦国际项目。其中公司增资金额为│
│ │8,000万元；中国水电增资金额为7,000万元。本次增资完成后，公司拥有成│
│ │都海赋40%的股权。 │
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│行业竞争格局│据国家统计局数据，2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%│
│ │；新建商品房销售面积88101万平方米，销售额83937亿元，同比分别下降8.│
│ │7%和12.6%，市场规模持续收缩。行业高库存、去化难问题突出，年末商品 │
│ │房待售面积76632万平方米，同比增长1.6%。房地产开发景气指数为91.45，│
│ │仍处相对低位。尽管降幅有所收窄，但行业整体仍面临有效需求不足、企业│
│ │资金链紧张等挑战。 │
│ │在商业地产领域，行业呈现“存量主导、运营为王”的显著特征。根据德勤│
│ │中国出具的《2025中国商业地产活力40城》，2025年全国新开集中商业项目│
│ │353个，新增商业建筑面积2740万平方米，同比下滑约25%，为2013年以来新│
│ │开业最少的一年，存量竞争日益加剧，重点城市商铺及写字楼租金普遍承压│
│ │。与此同时，消费市场持续回暖为行业注入结构性机遇，2025年全国社会消│
│ │费品零售总额同比增长3.7%，首店经济、体验消费、文旅体育等新兴业态蓬│
│ │勃发展，为实体商业拓展增长空间创造了有利条件。 │
│ │在城市综合运营领域，伴随城镇化进入内涵式发展的关键阶段，行业重心已│
│ │从增量开发全面转向存量提质增效。“十五五”规划建议明确提出“大力实│
│ │施城市更新”，在此背景下，头部企业加速向城市运营赛道转型，非住宅业│
│ │态和城市运营服务已成为众多企业的第二增长曲线，行业核心价值正从物理│
│ │空间转向运营能力。城市运营也从各功能分治走向以治理为方向的整合统筹│
│ │，专业运营与品质服务成为房企挖掘存量资产价值的重要引擎。 │
│ │政策层面，2025年中央及地方政府围绕“稳市场、去库存、优供给”主线持│
│ │续发力。中央多次强调巩固房地产市场止跌回稳态势，推动城市更新与城中│
│ │村改造，释放改善性需求。城市更新上升为国家战略，为存量商业物业改造│
│ │、产业园区升级提供了广阔空间。此外，基础设施REITs范围扩容至商业综 │
│ │合体、星级酒店等资产，为优质商业存量资产盘活打通了资本通道。政策重│
│ │心已从前端开发建设全面转向资产运营与长效服务。 │
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│行业发展趋势│房地产开发方面，2023年房地产市场总体呈现回暖态势。从政策端来看，各│
│ │地区、各部门坚持因城施策优化房地产调控，进一步放宽放开城市落户条件│
│ │，支持刚性和改善性合理住房需求，积极做好保交楼、保民生、保稳定工作│
│ │。从需求端来看，刚性和改善性合理住房需求有序释放。从供给端来看，部│
│ │分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市│
│ │场供给正经历阶段性调整，市场供给逐步趋于稳定。从中长期来看，由于房│
│ │地产市场发展阶段变化及市场供求关系的调整，我国房地产市场正从过去的│
│ │高速发展转向平稳发展。 │
│ │在商业地产方面，2023年中央多次表态要扩内需、促消费，地方政府亦积极│
│ │跟进，多地两会政府工作报告将恢复和扩大消费摆在优先位置。全年居民外│
│ │出就餐、休闲、旅游活动增多，实体商业经营情况整体呈回暖态势，但进入│
│ │5月后恢复动能减弱，商业地产市场供需两端亦未见显著改善。在商业地产 │
│ │市场供过于求的严峻形势下，轻资产运营成为各商业地产商发力的重点，传│
│ │统开发企业也强调轻重并举，加大轻资产运营拓展力度。 │
│ │在城市运营方面，高质量发展已经成为时代“主旋律”和“最强音”，从中│
│ │央到地方政府纷纷出台政策旨在推动产业结构优化升级、提升城市功能和品│
│ │质。在城市更新方面，政府对老旧小区改造的力度将加大，城乡基础设施维│
│ │护的需求也将加强，为城市运营业务提供了更多的发展机会。同时，长租公│
│ │寓行业规模继续扩张，市场活力进一步释放，有望继续保持良好的发展势头│
│ │。 │
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│行业政策法规│《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》、《中共中央关于制定国│
│ │民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》 │
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│公司发展战略│“十五五”是我国基本实现社会主义现代化夯实基础、全面发力的关键时期│
│ │。党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展│
│ │第十五个五年规划的建议》明确提出优化重大生产力布局、构建优势互补的│
│ │区域经济格局，2026年初自然资源部、住房城乡建设部联合发布的《关于进│
│ │一步支持城市更新行动若干措施的通知》亦为存量资产盘活与轻资产运营提│
│ │供了明确的政策支撑。 │
│ │在此宏观背景下，上市公司将充分把握政策机遇，进一步聚焦于商业运营、│
│ │产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略│
│ │转型。作为中国电建集团“投、建、营”一体化战略中“营”的核心载体，│
│ │公司将深度融入国家城市更新行动，致力于成为集团运营类资产保值增值平│
│ │台及城市更新业务承载平台。在客户选择上，公司将精准聚焦政府平台、央│
│ │国企两类核心客户，深度挖掘客户在城市运营管理、资产盘活提升等方面的│
│ │核心诉求，通过输出专业化运营管理能力为存量资产注入新活力，在解决客│
│ │户痛点的同时实现价值创造。在区域布局上，公司主动融入国家区域协调发│
│ │展战略，集中优势资源重点布局长三角、大湾区、成渝、长江中游、北京等│
│ │五大核心城市群或城市，巩固提升在高能级市场的品牌影响力，同时关注其│
│ │他三四线城市中具备潜力的商业运营机会。公司还将充分发挥控股股东协同│
│ │优势，积极拓展与电建集团系统内单位的市场化协同需求，探索内部资源整│
│ │合与业务联动的新模式，择机通过资产整合注入协同资产，持续提升资产质│
│ │量和可持续经营能力。 │
│ │在推进业务转型的同时，公司将持续优化治理体系，建立健全符合轻资产业│
│ │务特点的内部控制与风险管理体系，确保经济效益与社会效益的共赢。 │
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│公司日常经营│在商业运营板块，公司报告期内运营项目18个，在管面积115万㎡，打造了 │
│ │泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线，公司商业板块核心优│
│ │势为特色街区、生活圈商业两大产品线。2025年，公司商业、产业项目出租│
│ │率稳中有进，经营生态坚挺；品牌声量及市场影响力持续扩大，2025年南国│
│ │置业位列中指院商业地产百强第30位，较2024年提升8名；入选克而瑞住房 │
│ │租赁优秀企业TOP5；荣获“ESG新先锋责任担当奖”等多个奖项，行业影响 │
│ │力持续提升。 │
│ │产业运营板块，公司在管产业项目7个，管理面积14.47万㎡；依托控股股东│
│ │与实际控制人资源优势，通过积极与各地方国资平台合作，公司城市运营市│
│ │场化拓展业务取得了显著的进步。由公司投资、改造、运营的武汉华中小龟│
│ │山金融文化公园已成为湖北省乃至全国城市更新典范。 │
│ │在长租公寓板块，截至2025年末，累计签约项目9个，运营项目8个，管理规│
│ │模突破3200间，在运营规模2783间，运营面积约11.4万㎡。已布局成都、上│
│ │海、杭州、武汉、长沙5座城市，形成西南、华中、华东三大区域联动格局 │
│ │。构建“悦舍、悦居、悦阁”三大梯度产品线，精准适配企业员工、普通白│
│ │领、城市精英等不同客群需求。持续打造“萤火BOX”公共空间体系品质， │
│ │结合项目实际场景，打造涵盖健身房、桌游区、共享厨房、自习室的多元化│
│ │公共配套空间。成功举办“悦生活”品牌答谢会，积极参与行业峰会，荣获│
│ │“2025中国住房租赁产品力优秀品牌”等8项行业奖项，品牌行业认可度显 │
│ │著提升。 │
│ │在物业管理板块，公司正加快拓展物业管理类业务全面落地，丰富整体业务│
│ │体系和运营服务能力。以产业服务体系为根基，以城市更新为特色，打造物│
│ │业服务标杆项目，在当前同质化严重的办公市场上形成标准化企业服务体系│
│ │和差异化竞争优势。截至报告期末，已拓展物业管理项目4个，管理面积25.│
│ │5万㎡。 │
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│公司经营计划│在存量业务提质方面，公司将全面构建大运营体系，围绕商业运营、产业运│
│ │营的全生命周期管理，通过泛悦通商业管理系统及BI系统等工具实现运营数│
│ │据的深度整合与智能分析，持续提升运营效率和管理水平。商业运营方面，│
│ │公司将以文化道场理念推动商业形态持续焕新，在现有“泛悦Mall”“泛悦│
│ │汇”“泛悦坊”等产品线基础上，通过业态优化、品牌升级和会员体系深化│
│ │，提升项目出租率与租金坪效。产业运营方面，以华中小龟山金融文化公园│
│ │为载体，深入推进城市更新和产业服务体系升级，形成“产业定位、空间规│
│ │划、运营提升、物业服务”四位一体的全链条运营经验，为后续项目拓展奠│
│ │定基础。长租公寓运营方面，深化“萤火BOX”服务产品的推广应用，着力 │
│ │打造成都成华标杆示范项目，形成可复制的产品标准和运营模式。 │
│ │在增量业务拓展方面，公司将围绕政府平台、央国企两类核心客户的诉求，│
│ │制定差异化的市场拓展策略。针对政府平台类客户，积极参与城市更新、闲│
│ │置资产盘活等项目，提供前期策划、运营提升、物业管理等全流程服务；针│
│ │对央国企类客户，积极对接其在存量资产盘活、办公与商业物业运营等方面│
│ │的需求，探索通过委托管理等多种方式开展合作。同时，公司将加快拓展物│
│ │业管理类业务，以产业服务体系为根基、以城市更新为特色，打造物业服务│
│ │标杆项目，逐步构建标准化的企业服务体系和差异化的竞争优势，进一步丰│
│ │富公司整体业务体系和运营服务能力。 │
│ │在区域拓展落地方面，公司将在深耕武汉、成都、上海、广州、杭州等核心│
│ │城市业务的基础上，积极开拓长三角、大湾区、成渝、长江中游、北京等五│
│ │大核心城市群或城市，争取形成更强的市场影响力和品牌认知度。对于其他│
│ │三四线城市中具备潜力的商业运营机会，公司将坚持“风险可控”的原则，│
│ │择机拓展增量项目。 │
│ │在获取股东协同资产方面，公司将积极推动获取电建集团系统内单位的协同│
│ │资产，争取在房地产项目配套商业、产业园区运营、长租公寓管理、城市更│
│ │新业务等方面落地一批协同项目，形成示范效应。同时，根据控股股东的安│
│ │排，积极配合相关协同资产的整合与注入工作，进一步提升公司资产质量和│
│ │持续经营能力。 │
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│公司资金需求│房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。 │
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│可能面对风险│1、财务风险：房地产开发业务“快周转、高回报”的销售模式，转向轻资 │
│ │产运营业务“慢回收、稳现金流”的运营服务模式，短期内存在营收大幅下│
│ │降风险。 │
│ │2、市场与竞争风险：城市运营管理领域竞争激烈，若定位不清或缺乏差异 │
│ │化优势，难以获得市场份额。 │
│ │3、运营与人才风险：新业务模式对精细化运营、产业资源整合能力要求高 │
│ │，公司人才团队需要持续完善和能力提升。 │
│ │4、政策与合规风险：城市运营业务涉及公共服务、产业政策等领域，政策 │
│ │变动或合规疏漏可能影响项目推进。 │
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│增发股份 │南国置业2015年5月10日发布定增预案，公司拟以5.64元/股的价格非公开发│
│ │行27482.2695万股股份，募集资金总额不超过15.5亿元（其中公司控股股东│
│ │电建地产认购金额不超过6.2亿元），拟用于：1）南国中心一期项目，总投│
│ │资115631万元，拟投入募集资金1.8亿元，建设期30个月。本项目计划实现 │
│ │销售额129330万元，销售物业的税后利润20837万元。项目存量物业2.96万 │
│ │平方米，未来20年现金流入量现值为17596万元。2）昙华林项目，总投资16│
│ │1876万元，拟投入募集资金4.8亿元，建设期22个月。本项目计划实现销售 │
│ │额169055万元，销售物业的税后利润30850万元。本项目存量物业3.99万平 │
│ │方米，未来20年现金流入量现值34207万元。3）雄楚广场项目，总投资2843│
│ │93万元，拟投入募集资金3.2亿元，建设期22个月。本项目计划实现销售额2│
│ │98350万元，计划实现税后利润43767万元。本项目存量物业6.48万平方米，│
│ │未来20年现金流入量现值44496万元。4）南国中心二期项目，总投资470485│
│ │万元，拟投入募集资金5.7亿元，建设期32个月。本项目计划实现销售额518│
│ │855万元，计划实现税后利润62570万元。本项目存量物业7.16万平方米，未│
│ │来20年现金流入量现值39748万元。 │
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1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
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