热点题材☆ ◇002305 南国置业 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:雄安新区、PPP概念、租购同权、物业管理
风格:高市净率、亏损股、基金独门、低价股、高负债率、小盘国企、低安全分
指数:无
【2.主题投资】
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2024-05-07│PPP概念 │关联度：☆☆
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2023年年报：公司顺利签订随州 PPP 项目商业策划咨询服务合同，深入参与电建集团内城
市片区开发业务
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2022-01-05│物业管理概念│关联度：☆☆☆☆
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公司涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业
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2022-01-05│租购同权 │关联度：☆☆☆
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公司与上海租后签署了战略合作协议，双方发展战略的房地产开发及住房租赁项目合作。
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2021-03-06│雄安新区 │关联度：☆
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公司作为中国电建旗下上市公司，近年来也在借势股东方的资源优势，加紧从一家区域性的
商业地产开发企业向全国拓展，公司还有机会参与到雄安新区的建设。5月19日下午，公司召开
年度股东大会，电建地产董事长夏进作为上市公司控股股东电建地产的代表参会。在同与会其他
投资者的交流中，夏进表示，作为电建旗下企业，南国置业有机会协同电建地产，参与到雄安新
区特色小镇的建设。
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2024-10-26│高盛持股 │关联度：☆
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截止2024-09-30,高盛公司有限责任公司持有431.53万股(占总股本比例为：0.25%)
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2022-05-26│REITs概念 │关联度：☆☆☆
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公司相关融资部门已在针对reits产品做研究和探索，资产证券化产品公司已做了多个产品
的探索，如abs，cbs均已发行。
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2021-10-14│央企改革 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司大股东或者控股股东或者实控人涉及央企。
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2021-03-10│武汉规划 │关联度：☆☆☆
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公司总部位于湖北省武汉市武昌区。主营业务：房地产综合开发、商品房销售、租赁；物业
管理；新型建筑、装饰材料的开发、生产和销售；园林、建筑和装饰工程的设计和施工。
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2020-04-10│特色小镇 │关联度：☆☆☆
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电建集团将全面参与到雄安新区建设，作为集团重要成员，电建地产有意与南国置业一道参
与到雄安新区特色小镇建设
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2017-07-21│湖北自贸区 │关联度：☆☆☆☆
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公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业。公司形成了成熟
的研发、物业开发、商业运营和资源整合的经营模式。公司以武汉为核心区域，布局于成都、南
京、荆州、襄阳等城市。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破发行价，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2024-11-19│低安全分 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司安全分为51
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2024-11-19│活跃小盘国企│关联度：☆☆☆☆☆
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活跃小盘国企概念股。
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2024-11-19│高市净率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2024-11-19,公司市净率(MRQ)为：14.3397
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2024-11-19│低价股 │关联度：☆☆☆
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截止2024-11-19，收盘价为：2.07元
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2024-11-13│亏损股 │关联度：☆☆☆☆
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截止2024-09-30公司扣非净利润为:-76905.53万元，净资产收益率为：-93.71%
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2024-10-26│高负债率 │关联度：☆☆☆☆
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截止2024-09-30公司负债率为：91.714%
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2024-09-30│基金独门 │关联度：☆☆☆
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截止2024-09-30,公司仅出现在富国基金管理有限公司旗下基金的投资前10名股票中
【3.事件驱动】
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2024-05-09│杭州：全面取消住房限购，不再审核购房资格
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杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室5月9日发布《关于优化调整房地产市场调控
政策的通知》，其中提到，全面取消住房限购，在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。对
于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目，取消公证摇号销售要求
，由开发企业自主销售。购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有
一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。
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2023-01-05│地产纾困政策陆续出台，物业管理板块的估值有望回升
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2022年12月21日，国家发改委等11部门发布的《关于推动家政进社区的指导意见》提出，鼓
励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构，或与家政企业开展合作，积极拓展服务范围。目
前，多数物企除基础物管外还从事经营社区增值服务，通常包括房地产经纪业务、家政到家服务
、美居家装服务、社区传媒业务、社区零售业务、园区空间服务等几大板块。投资机会上，随着
地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。
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2022-12-22│证监会允许房企“借壳”上市，业内称新思路将实现多项共赢
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12月21日，证监会官网发文称，将大力支持房地产市场平稳发展，加大力度、加快速度抓好
资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型。允许符合条件的房企借壳已上
市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。业内指出，新举措达到了多
项共赢的目的。从主体来看，非上市优质房企、上市房企获得重组机会；从效果来看，房企获得
融资，资产负债表得以优化；从全链条来看，上下游得到全面整合的机会。
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2022-12-12│多地放宽楼市限购政策，房地产行业销售修复可期
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多地对楼市政策展开调整，放宽限购尤为引人关注：佛山全面放开住房限购；武汉调整限购
，解除二环外楼市限购；厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1
套住房。
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2022-12-09│REITs试点拓展至长租房领域，房地产再获政策支持
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12月8日，证监会副主席在首届长三角REITs论坛上表示，继续推进基础设施REITs常态化发
行十条措施落实落地，推动更多优质项目发行上市。进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新
能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试
点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
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2022-11-24│“金融16条”正式发布 楼市迎多重利好
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11月23日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作
的通知》(下称“通知”)，明确因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度
，维护住房消费者合法权益。通知从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、
积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金
融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六个方面提出16项具体措施。
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2022-11-14│“第二支箭”加速落地，助力行业或在四季度筑底
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交易商协会发文，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），“第二支
箭”支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资有进一步推进。包括美的置业、碧桂园在内的
多家房企正在沟通发债注册意向，其中美的置业的最终配额将高于50亿元，具体额度正待交易商
协会及中债增进公司审批结果。
“三支箭”指的是为了支持民营企业拓展融资，人民银行会通有关部门，从信贷、债券、股权三
个融资渠道采取的政策组合。“第二支箭”预计规模2500亿元，后续可视情况进一步扩容。
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2017-08-11│体育总局15日举行全国运动休闲特色小镇建设会议
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国家体育总局官网消息，将于2017年8月15-17日在贵州省黔西南州贞丰县举行全国运动休闲
特色小镇建设工作培训会议。据悉，为引导全国体育小镇的发展，国家体育总局已第一时间组建
了特色小镇建设领导小组，国家体育总局副局长赵勇出任组长。目前已初步在全国选定了96个体
育小镇示范性试点，其中有26个优质体育小镇成为首批获得批准的试点。在本次的全国运动休闲
特色小镇建设工作培训会议上，将正式公布试点小镇名单。
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2017-06-09│第二批特色小镇名单将公布
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继去年10月公布了首批127个全国“特色小镇”名单后，2017年5月26日，住房和城乡建设部
办公厅下发了《通知》，要求第二批300个国家级“特色小镇”在6月30日前申报完成。相较第一
批而言，第二批在体量上和要求上都远超第一批，且筛选的标准将更加严格。在此之际，市场对
“特色小镇”的关注度提升。
据了解，“特色小镇”与传统的产业园区和工业园区有本质区别，是以产业为核心，项目为
载体的特定生产、生活、生态区。2014 年10 月时任浙江省省长李强在调研考察云栖小镇的时
候第一次公开提出“特色小镇”的概念，将“特色小镇”定位于非行政概念、非简单的以业兴城
、非工业园区概念，而是相对独立于市区，具有明确的产业定位、文化内涵、旅游资源和一定社
区功能的平台，同时秉持着“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念。
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2016-11-22│央企混改试点对象望年内明确
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2016年11月22日消息，近期国资委将召开会议通报央企改革试点情况并部署下一步工作。业
内人士指出，年初国资委披露的国企“十项改革试点”落实计划时间节点临近，从近期相关部委
表态来看，混改具体试点对象有望年内明确，石油天然气、铁路、军工领域的混改值得期待。
据中国证券报22日消息，从近期政策动态来看，垄断领域混改箭在弦上。发改委新闻发言人
李朴民近日在新闻发布会上表示，在电力、石油、天然气、铁路、民航、电信、军工等领域选择
了7家企业或项目，开展第一批混合所有制改革试点。近期，对试点工作进行了多次专题研究，
目前正组织审议批复试点方案。此前，发改委已明确东航集团、联通集团、南方电网、哈电集团
、中国核建、中国船舶等中央企业列入第一批混改试点。
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2016-09-01│我国新设七个自贸试验区
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据新华社2016年8月31日消息，商务部部长高虎城在接受专访时表示，上海、广东、天津、
福建自贸试验区建设取得的成效，彰显了自贸试验区的试验田作用。近日，党中央、国务院决定
，在辽宁省、浙江省、河南省、湖北省、重庆市、四川省、陕西省新设立7个自贸试验区。这代
表着自贸试验区建设进入了试点探索的新航程。
新设的7个自贸试验区，将继续依托现有经国务院批准的新区、园区，继续紧扣制度创新这
一核心，进一步对接高标准国际经贸规则，在更广领域、更大范围形成各具特色、各有侧重的试
点格局，推动全面深化改革扩大开放。
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2016-08-11│第三批自贸区即将落地
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2016年8月11日消息，第三批自贸区已有部分地区走完相关流程，将择机公布。重庆、广西
等地都有望入选。
分析认为，重庆、广西等地可能入选第三批自贸区，相关本地股值得关注：
重庆自贸区：重庆路桥、渝开发、涪陵榨菜、重庆百货、重庆港九等。
广西自贸区：北部湾港、五洲交通、南宁百货、两面针等。
辽宁自贸区：时代万恒、大连港、大连国际、锦州港、大连友谊等。
湖北自贸区：鄂武商A、武汉中商、南国置业、中百集团等。
四川自贸区：成商集团、高新发展、四川路桥等。
河南自贸区：中原高速、宇通客车、同力水泥、中原特钢等。
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2016-07-15│7家央企开展国有资本投资公司试点
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国资委2016年7月14日表示，当前国企改革试点全面铺开。据中证网消息，其中，国有资本
投资运营公司试点，中粮集团、国投公司试点工作继续深化，陆续将21项权利归位于或授予企业
，在此基础上，选择诚通集团、中国国新开展国有资本运营公司试点，选择神华集团、宝钢、武
钢、中国五矿、招商局集团、中交集团、保利集团等7家企业开展国有资本投资公司试点。落实
董事会职权试点，在中国节能、中国建材、国药集团、新兴际华集团等4家的试点进一步深化。
中央企业兼并重组试点，选择中国建材和中材集团、中远集团和中国海运、中电投集团和国家核
电等3对重组企业开展了试点。中央企业信息公开工作试点选择中粮集团、中国建筑等2家企业开
展了试点。剥离企业办社会职能和解决历史遗留问题试点选择部分地方省市开展了试点。
广发证券建议重点关注"央企重组+供给侧改革推动的产能过剩国企"主线：1）潜在的军工科
研院所改制、建筑和地产央企集团资产证券化等投资机会。重点关注中航机电、航天机电、中粮
地产、南国置业、中国海诚；2）供给侧改革和国企改革结合催生新的投资逻辑，关注过剩产能
行业国企的兼并重组机会。重点关注河钢股份、首钢股份、潞安环能、西山煤电。
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2016-05-09│重庆武汉航运中心总体规划编制启动
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2016年5月9日，据国家发改委网站消息，今年以来，沿江11省市坚持生态优先，绿色发展，
围绕“一道两廊三群”建设，突出重点，全面推进长江经济带发展，总体进展顺利。在构建高质
量综合立体交通走廊方面，启动编制重庆、武汉航运中心总体规划。
安信证券认为，受益于长江经济带的发展，武汉及其周边地区的交运物流行业是未来关注的
重点，相关标的包括：宜昌交运、楚天高速等；同时地区发展带来的土地资源升值使区域内房地
产公司和具有大量土地储备公司将受益，相关标的包括：福星股份、南国置业、东湖高新、湖北
金环等；此外，产业梯度转移加上交通运输重大工程实施落地的双重催化下，基建产业相关企业
将受益，相关标的包括：葛洲坝、国创高新等。
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2016-01-27│高层研究长江经济带发展规划 正式方案出台在即
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据新华社消息，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平
2016年1月26日下午主持召开中央财经领导小组第十二次会议，研究供给侧结构性改革方案、长
江经济带发展规划、森林生态安全工作。
安信证券指出，稳增长背景下，内陆开放将依托长江经济带打造新的增长极--重庆。根据城
市工作会议部署要求，加上顶层的推动，未来推进将加速。基于"两带"枢纽的战略地位，重庆及
其周边地区的交通运输、仓储物流行业是未来关注的重点，相关标的包括：重庆港九、重庆路桥
等。基于"申贸"、中央城市经济会议和去库存以及万亿农民工进城等使重庆成为潜在受益的对象
，地区发展和人口流入将带来土地的升值，本地房地产公司和拥有大量土地资源储备的公司将受
益，相关标的包括：渝开发、中房地产、金科股份、迪马股份、力帆股份等；同时长江经济带的
规划和内陆自贸区的试点将刺激当地基建产业链的投资，相关标的包括：三峡水利、重庆钢铁、
三圣特材等。基于长江经济带上游重要的生态环境战略地位，重庆创新环保行业投融资体制，可
关注环保相关标的包括：重庆水务、中电远达等。
安信证券还称，基于"两带"枢纽的战略地位，武汉及其周边地区的交运、物流行业是未来关
注的重点，相关标的包括：宜昌交运、楚天高速等；同时地区发展带来的土地资源升值使区域内
房地产公司和具有大量土地储备公司将受益，相关标的包括：福星股份、南国置业、东湖高新、
湖北金环等；此外，产业梯度转移加上交通运输重大工程实施落地的双重催化下，基建产业相关
企业将受益，相关标的包括：葛洲坝、武钢集团、国创高新等。
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2015-10-16│中粮系国投系试点提速
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作为国有资本投资、运营公司试点，中粮集团和国家开发投资公司的试点方案早已完成，目
前正积极部署和推动改革方案落地。
据中证报2015年10月16日报道，业内人士表示，首批进入国有资本投资、运营公司试点的两
家公司都已进入实际操作阶段，国资管理在从“管资产”到“管资本”的转变上又迈进了一大步
，未来国企改革将会以第一批试点和市场化程度较高的地区两条主线为突破口，进而带动整个国
企改革行情爆发。
广发证券认为可以继续关注央企第一批试点企业以及央企整合概念，其中可以迅速增强央企
竞争力，符合“做强”方向的整合尤为值得关注。如，中国中铁、中铁二局、招商轮船、外运发
展、武钢股份、中国神华、中煤能源等。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性开发、运营企业│
│ │，具有房地产开发壹级资质。 │
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│经营模式 │公司形成了成熟的研发、物业开发、商业运营和资源整合的经营模式。 │
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│核心竞争力 │报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企│
│ │业文化和核心竞争优势，为公司实现持续、稳健发展奠定了基础。 │
│ │持续提升的价值创造能力 │
│ │经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商│
│ │业地产开发商和运营商，公司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”│
│ │和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发│
│ │运营管理团队经验丰富。 │
│ │成熟的运营模式及丰富的产品线 │
│ │经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，泛悦mall、│
│ │泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条主要产品线的开发运营能力及品牌影响力│
│ │不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。 │
│ │优质股东背景及强有力的支持 │
│ │南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势│
│ │，积极推动南国置业业务的发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域│
│ │中出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为│
│ │南国置业的控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力│
│ │及资金实力。 │
│ │持续打造城市更新运营能力 │
│ │中国电建华中小龟山金融文化公园是南国置业在片区开发、城市更新的一个│
│ │样板，是对电建系内部存量工业遗址改造的精品工程，并得到了多项专业奖│
│ │项的肯定（“最佳城市更新奖”）。而在未来相当长的一段时间中，大量产│
│ │业类存量资产盘活、城市更新的需求将不断涌现，产业地产生态链重构，南│
│ │国置业的品牌运营能力和经验将日渐明显。 │
│ │商业运营能力和优质商户资源 │
│ │公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现│
│ │公司、业主和商户多方共赢。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势│
│ │与品牌影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的合作关系密切的优质│
│ │品牌商户，并通过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集│
│ │效应，为公司全国性布局及商业运营能力的输出奠定了基础。 │
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│经营指标 │公司2022年度综合毛利率为6.88%，其中：物业销售板块毛利率为13.10%、 │
│ │物业出租及物业管理板块毛利率为-120.59%、酒店运营及其他板块毛利率为│
│ │4.36%。 │
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│竞争对手 │万科、金地集团、保利地产、武汉地产开发投资集团有限公司、武汉市福星│
│ │惠誉房地产有限责任公司、武汉安居工程发展有限公司、湖北长城建设实业│
│ │有限公司、湖北新长江置业有限公司、武汉三江航天房地产开发有限公司 │
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│品牌/专利/经│2022年，公司品牌影响力不断提升，先后荣获第17届中国商业地产“金坐标│
│营权 │”奖、“2022年度引光者数智化运营潜力企业奖”、湖北（地产）年度价值│
│ │榜暨钟鼎奖“年度杰出品牌营销奖”、2022第三届国际品质节暨全球消费领│
│ │导力峰会“2022杰出质造企业奖”；旗下商业项目泛悦汇昙华林获评“年度│
│ │商业活力地标项目”、“2021年度武汉公益企业奖”；荣登《极目315诚信 │
│ │企业榜单》，荣获第十二届中国公益节“2022上市公司社会责任奖”。 │
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│核心风险 │地产政策风险；宏观经济风险；市场风险；经营风险。 │
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│投资逻辑 │中国电建华中小龟山金融文化公园是南国置业在片区开发、城市更新的一个│
│ │样板，是对电建系内部存量工业遗址改造的精品工程，并得到了多项专业奖│
│ │项的肯定（“最佳城市更新奖”）。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │湖北、四川、重庆、北京、广东、江苏、河北、湖南 │
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│对外投资 │南国置业2013年8月6日公告，公司为拓展规模、扩展发展区域，与中国水电│
│ │建设集团房地产有限公司（下称"中国水电"）达成协议，双方以向成都中水│
│ │电海赋房地产有限公司（增资前注册资本5,000万元，中国水电持股100%） │
│ │增资15,000万元的方式，共同开发成都泛悦国际项目。其中公司增资金额为│
│ │8,000万元；中国水电增资金额为7,000万元。本次增资完成后，公司拥有成│
│ │都海赋40%的股权。 │
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│要约收购 │南国置业2014年5月7日公告，公司股东中国水电建设集团房地产有限公司拟│
│ │以部分要约收购方式增持公司股份。中国水电建设集团房地产有限公司将向│
│ │南国置业全体流通股股东发出部分要约收购：要约价格为7.70元，要约收购│
│ │数量为109,994,658股，占南国置业截止2013年12月31日总股本的11.39%。 │
│ │期限自2014年5月9日至2014年6月7日。水电地产要约收购目的为进一步增加│
│ │对南国置业的持股数量，最终成为南国置业的第一大股东（直接及间接持股│
│ │合并计算），更好地促进南国置业发展，推动水电地产业务和南国置业业务│
│ │的互补发展。 │
│ │南国置业2014年5月22日公告，截至5月21日收盘，水电地产要约收购公司股│
│ │票进程中，预受要约的股份数量合计约为1.22亿股，已超此前计划1.1亿股 │
│ │的收购数额，水电地产提前完成收购计划。 │
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│行业竞争格局│2022年，在国际政治博弈持续、欧美高通胀与加息周期交织、主要经济体增│
│ │速放缓、全球供应链产业链深度调整等复杂严峻的外部环境下，叠加需求收│
│ │缩、供给冲击及预期转弱三重压力，中国经济社会发展大局保持稳定，实现│
│ │GDP3.0%的增长，在世界主要经济体中增速领先。中国经济总量持续扩大， │
│ │发展基础更加坚实，综合国力进一步增强。总的来看，中国经济发展韧性强│
│ │、超大规模市场优势突出、供应链产业链体系完整齐全、市场主体活力强信│
│ │心足、宏观经济调控政策空间大，长期经济发展向好的基本面没有改变。 │
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│行业发展趋势│在房地产开发方面，2022年，中国房地产市场呈现积极的政策态势，市场端│
│ │也逐步回暖。从2022年1季度起，各地陆续因城施策支持刚性和改善性住房 │
│ │需求。11月28日，房地产融资“第三支箭”落地，政策允许房企上市公司开│
│ │展并购重组、非公开发行股票融资，政策利好持续释放。同时，金融政策接│
│ │连出台，逐步改善企业端预期，缓解资金压力，推动房地产向新发展模式过│
│ │渡。今年2月，证监会正式宣布启动不动产私募投资基金试点，促进房地产 │
│ │企业盘活存量不动产并探索新的发展模式。 │
│ │在商业地产方面，根据仲量联行数据：2022全年优质零售新增供应面积同比│
│ │下降32.5%，全国主要城市购物中心首层平均租金同比下跌2.9%。2023年初
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