热点题材☆ ◇002314 南山控股 更新日期：2025-04-19◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:国防军工、一带一路、粤港澳、跨境电商、物业管理、冷链物流、车联网、海洋经济
风格:低市净率、破净资产、低价股、基金增仓、小盘国企
指数:中小300、中证央企
【2.主题投资】
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2025-03-21│海洋经济 │关联度：☆☆☆
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子公司及业务布局，积极拓展海洋经济领域，尤其在海洋工程装备、海上风电、船舶制造、
海洋科技园区开发等方面取得显著进展。
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2024-11-01│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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公司下属公司深圳市赤湾物业管理有限公司负责住宅、商业等项目的物业管理业务
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2022-11-30│跨境电商 │关联度：☆
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公司以全国宝湾物流园区为载体，以消费带动“跨境电商+尾货特卖+线上互动+线下零售”
，打造“物流园区+直播平台+仓储式超市”为一体的平台。
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2022-06-07│冷链物流 │关联度：☆☆☆☆
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公司旗下宝湾物流一直密切关注冷链仓储市场需求及行业发展机会，拥有少量冷链物流仓储
设施。
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2022-03-03│一带一路 │关联度：☆☆☆
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公司控股子公司宝湾物流沿着“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”思路稳步推进，
以沿江、沿海进行“T型”网络布局，并结合国家“一带一路”发展战略，推进全国战略布局，
全面覆盖全国核心城市的核心物流节点，包括北上广深等一线城市和天津、南京、长沙、武汉、
成都等强二线城市。截至2019年底，宝湾物流在全国范围内拥有及管理63个智慧物流园区、运营
仓储面积近340万平米，规划在建（含待建项目）面积超过300万平米，物流网络不断完善，规模
效应日益提升。
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2022-01-05│国防军工 │关联度：☆☆☆
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公司所属华南建材在船舶配套行业处于国内领先地位
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2022-01-05│车联网 │关联度：☆☆☆
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公司全资子公司深南（无锡）车联网有限公司为开发主体，该项目主要围绕车联网产业生态
圈建设，聚焦车联网、智能交通、物联网、大数据等应用领域
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2020-09-28│粤港澳 │关联度：☆☆☆
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公司位于广东省深圳市南山区赤湾六路8号赤湾总部大厦25-26楼，主营业务为房地产业务、
集成房屋业务、船舶舱室配套业务、塔机租赁业务。
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2025-01-25│业绩预亏 │关联度：☆☆☆☆☆
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预计公司2024年01-12月归属于上市公司股东的净利润为-189000万元至-138000万元，与上
年同期相比变动幅度为-1385.52%至-1038.63%。
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2023-05-16│物流电商平台│关联度：☆☆☆
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公司旗下有宝湾物流以沿江沿海进行T型网络布局，物流园区覆盖全国核心城市。
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2022-11-28│方舱医院 │关联度：☆☆☆
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公司有参与中国香港方舱建设，公司全资子公司深圳雅致共签订隔离房订单合同金额约2700
万元，占公司总体营业收入比重较小。
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2022-06-29│统一大市场 │关联度：☆☆☆
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公司是主营业务一家以现代高端仓储物流为战略性业务
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2022-06-07│智能物流 │关联度：☆☆☆☆
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公司的高标仓储具备较大的面积、较高的层高、更宽的柱间距、更加宽敞和现代化的装卸平
台，以及更好的安防系统，在仓库结构、作业效率、存储效率等方面能够更好的满足现代物流的
需要。
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2022-01-05│海工装备 │关联度：☆☆☆
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公司所属华南建材在船舶配套行业处于国内领先地位
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2021-10-28│REITs概念 │关联度：☆☆☆
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主营物流地产，或受益于REITs
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2021-10-18│耐火材料 │关联度：☆☆☆
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公司主要从事主要从事集成房屋的生产、租赁和销售业务,同时,公司还涉足船舶舱室耐火材
料的研发、生产和销售业务
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2021-09-26│罗素小盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素小盘股标准
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2020-11-17│国产航母 │关联度：☆☆☆
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公司所属华南建材（持股90.94%）在船舶配套行业处于国内领先地位，市场份额接近20%，
而且进入行业的高端领域。
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2019-09-27│深圳高新区 │关联度：☆☆☆☆
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深圳市富满电子集团股份有限公司主要从事高性能模拟及数模混合集成电路的设计研发、封
装、测试和销售。公司主要产品包括括电源管理、LED控制及驱动、MOSFET、MCU、非易失性存储
器、RFID、射频前端；截止到2018年底，公司已获得63项专利技术，其中发明专利18项，实用新
型专利45项；集成电路布图设计登记48项；软件著作权18项。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破发行价，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2025-04-18│活跃小盘国企│关联度：☆☆☆☆☆
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活跃小盘国企概念股。
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2025-04-18│低市净率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-04-18,公司市净率(MRQ)为：0.63
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2025-04-18│破净资产 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-04-18公司收盘价相对于每股净资产跌幅：-37.42%
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2025-04-18│低价股 │关联度：☆☆☆
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截止2025-04-18，收盘价为：2.29元
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2024-10-30│基金增仓 │关联度：☆☆☆
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截止2024-09-30,基金持仓3900.47万股(增仓1212.76万股),增仓占流通股本比例为0.91%
【3.事件驱动】
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2022-12-22│证监会允许房企“借壳”上市，业内称新思路将实现多项共赢
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12月21日，证监会官网发文称，将大力支持房地产市场平稳发展，加大力度、加快速度抓好
资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型。允许符合条件的房企借壳已上
市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。业内指出，新举措达到了多
项共赢的目的。从主体来看，非上市优质房企、上市房企获得重组机会；从效果来看，房企获得
融资，资产负债表得以优化；从全链条来看，上下游得到全面整合的机会。
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2022-12-16│国办印发“十四五”物流发展规划
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12月15日，国务院办公厅印发“十四五”现代物流发展规划，提出到2025年，基本建成供需
适配、内外联通、安全高效、智慧绿色的现代物流体系。
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2019-02-15│推进粤港澳大湾区建设 31个重大项目集中开工
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2019年2月14日消息，春节刚过，粤港澳大湾区就掀起了热火朝天的建设大潮。2月13日，“
推进粤港澳大湾区建设重大项目集中开工仪式”在前海举行，共31个粤港澳大湾区建设重大项目
集中开工，总投资达749亿元。据了解，此次集中开工的粤港澳大湾区建设重大项目主要分为前
海城市新中心建设项目、深港科技创新合作区首批启动项目以及深圳交通工程新开工项目三类。
“抓住建设粤港澳大湾区这个‘纲’。”2019年广东省政府工作报告中，粤港澳大湾区建设
成为高频词。
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2018-10-24│粤港澳大湾区国创中心顶层设计成型 一揽子政策待出
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2018年10月23日，港珠澳大桥正式开通，在此背景下，粤港澳大湾区已完成铁路、陆路交通
的互联。同时，游客8秒通关，车辆24小时通行，大湾区1小时生活圈正成为现实。
自广东、香港、澳门三地签署《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》以来，大湾区概
念从战略方向逐步转化为具体行动方案。其中，将粤港澳大湾区打造成国际科技创新中心，产业
联动、空间联接、功能贯穿的创新经济带，是大湾区发展的重要方向。
值得注意的是，华为、腾讯、华大基因等企业将成长为粤港澳大湾区科创的中坚力量。仅深
圳一地，预计“十三五”期末国家级高新技术企业将有15000家。
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2018-10-22│港珠澳大桥通行指南发布 粤港澳大湾区发展再添翼
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2018年10月22日消息，据港珠澳大桥管理局消息，根据上级决定，港珠澳大桥将于2018年10
月24日上午9时正式通车。而10月20日，《港珠澳大桥通行指南》正式发布，对大桥路线、车辆
通行、三地口岸通关、通行收费、安全保障、配套服务等热点问题进行了详细介绍。
据人民日报消息，通行指南确认，港珠澳大桥可通行车辆包括：跨境巴士、穿梭巴士、跨境
出租车、货运车辆、跨境私家车等。
通行指南同时确认，大桥通行服务和三地口岸通关均实行24小时服务，大桥主体工程采用内
地右侧通行规则，司机抵达或离开香港或澳门口岸后，可根据行车指示牌，按照标志行驶调整行
车方式，车辆可完成左右侧交通转换；三地口岸采用“三地三检”的通关模式，其中珠澳之间采
取“合作查验、一次放行”的创新模式，三地口岸为港珠澳大桥的旅客提供多种多样的出入境交
通换乘方式。
关于港珠澳大桥的收费，通行指南介绍说，7座以下私家车、出租车收费标准150元每车次，
过境巴士200元每车次，穿梭巴士300元每车次，普通货车60元每车次，货柜车115元每车次，收
费方式采用国标ETC和香港快易通等电子不停车收费及人工收费两种方式，大桥收费站现金收费
为人民币，非现金结算以人民币计价。未携带人民币的客户，在人工收费车道通过银行卡（包括
银联、万事达和VISA卡）、支付宝、微信等非现金支付方式进行缴费。
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2017-08-09│九寨沟地震，相关板块或受益
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中国地震台网正式测定：08月08日21时19分在四川阿坝州九寨沟县（北纬33.20度，东经103
.82度）发生7.0级地震，震源深度20千米。
地震可能会给相关板块产生积极影响，如医药生物、活动房屋和帐篷、直升机搜救、灾后重
建等板块。
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2017-08-05│北京拟推出共有产权住房
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2017年8月3日晚，北京市住建委网站发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市
共有产权住房规划设计宜居建设导则》，公开征集意见。文件提出，除北京市家庭外，提供给非
京户籍家庭住房需求的房源将不少于30%。
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2017-06-13│粤港澳大湾区规划将出
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2017年6月13日据投资快报消息，香港回归二十周年庆典在即。消息称，建立粤港澳大湾区
是中央送给香港的最好惠港措施。分析指出，粤港澳大湾区战略是国家从全球坐标出发，扩大对
外开放、提升国际竞争水平的又一崭新举措。随着港珠澳大桥年内通车以及一系列利好政策落地
，区域内相关上市公司将获得发展机遇。
相关概念股：招商蛇口、南山控股、华夏幸福、格力地产、万科A、保利地产、粤泰股份、
广东明珠、世联行、白云机场、粤高速A、中集集团、深赤湾A、珠海港、华发股份、世荣兆业、
华侨城、天健集团等。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性│
│ │业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。 │
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│经营模式 │1、仓储物流 │
│ │公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目│
│ │标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、│
│ │智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流│
│ │和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应│
│ │链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝│
│ │湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募REITs等资产证券化工作，持续 │
│ │提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续│
│ │提升资产效益。 │
│ │2、房地产开发 │
│ │公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区│
│ │域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以│
│ │自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展 │
│ │方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资│
│ │产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的股权及管理输出等多元化业务│
│ │形态，推动业务转型和高质量增长。 │
│ │3、产城综合开发 │
│ │公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主│
│ │题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业│
│ │务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运│
│ │营服务解决地方政府和入园企业发展痛点，将园区、产业和城市进行有机结│
│ │合，推动业务高质量增长，促进区域经济的繁荣和提升。 │
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│核心竞争力 │1、仓储物流 │
│ │（1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先 │
│ │宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的│
│ │网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳│
│ │定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs市场常态化发展趋势 │
│ │下，未来发展潜力和增长空间较大。 │
│ │（2）专业能力卓越，行业品牌影响力较强 │
│ │宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准│
│ │化的管理体系，积累丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园│
│ │区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；并践行ESG以 │
│ │追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物│
│ │流园。年初至今，宝湾物流先后荣获“全国仓储地产二十强企业”、“全国│
│ │冷链仓储百强企业”、“最佳零售物流园区企业奖”、“2023物流仓储企业│
│ │卓越表现奖”等荣誉，成功入选“第一届大湾区物流与供应链创新企业50强│
│ │”；青白江东宝湾、西安临潼宝湾等6个物流园区先后获中国仓储与配送协 │
│ │会颁发的“一级绿色仓库”（最高级）评定，业务竞争力提升，在业内的品│
│ │牌影响力不断增强。 │
│ │（3）“仓库+”探索不断深入，差异化市场竞争优势显现 │
│ │宝湾物流持续创新“仓库+”延伸业务模式，拓宽服务的广度和深度，结合 │
│ │客户需求和行业发展趋势，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业│
│ │务，助力仓储主业高质量发展；同时，稳步推进信息化建设，重点加强CRM │
│ │、智慧园区平台、IOT信息平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运 │
│ │营管理能力处于行业领先水平，不断增强业务竞争力。 │
│ │2、房地产开发 │
│ │（1）聚焦核心城市深耕，资产结构优质 │
│ │房地产开发业务坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展策略，持续在长三│
│ │角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市深耕布局，│
│ │资产结构优质，抗风险能力强，尤其在“房住不炒”的政策主基调下，核心│
│ │区域优质项目的价值凸显，同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、│
│ │同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。 │
│ │（2）稳健经营铸就高质量发展 │
│ │房地产开发业务始终坚持稳健经营，将风险防范放在首位，强调“质量、效│
│ │益、规模”均衡发展。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风│
│ │控、审慎投资策略、提升经营质效等措施，抵御行业周期风险，实现持续、│
│ │稳定、有质量增长；同时夯实业务长期可持续发展基础，在确保现金流安全│
│ │前提下，积极探索发展多元化转型业务，增强持续经营能力。 │
│ │3、产城综合开发 │
│ │（1）具备较强的资源整合能力 │
│ │产城综合开发业务准确契合政府规划需求，把握产业规律，整合政府、股东│
│ │及合作伙伴等优势资源，与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机│
│ │构等开展深度合作，获取优质项目的能力持续增强，并持续探索丰富多元的│
│ │融资及合作开发路径，构筑多产业、多业态的产业布局，已与中联基金合作│
│ │设立工业园并购基金，实现资源有效协同并取得良好成效。 │
│ │（2）专业化的项目运营管理能力 │
│ │产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把│
│ │握开发节奏，合理排布项目，形成具有差异化定位和比较优势的发展模式；│
│ │结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，聚焦发展产业和工业园区，│
│ │不断推进智慧园区管理系统的实施和优化，以数字化提升成本管控、安全管│
│ │理能力和园区运营效率，项目开发和运营能力持续提升，正逐步向专业化、│
│ │规模化方向迈进。 │
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│经营指标 │2023年，宝湾物流实现营业收入183600万元，同比增长13.1%，主要是原有 │
│ │园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升；实│
│ │现经营净现金流118670万元，同比下降10.4%，剔除政府增值税留抵退税款 │
│ │影响后，同比上升30.37%。 │
│ │房地产开发业务密切关注市场形势，动态调整项目分类标准，精准施策推动│
│ │项目销售去化，保障流动性安全。2023年，累计实现全口径销售金额173.7 │
│ │亿元，同比增长15.8%，权益销售金额121.3亿元，同比增长60.7%，合并报 │
│ │表范围内项目累计实现并表口径销售金额96.6亿元，同比增长142.1%。 │
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│竞争对手 │榕东活动房屋股份有限公司、北京诚栋房屋制造有限公司、成都市恒鑫活动│
│ │房发展有限公司 │
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│投资逻辑 │宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准│
│ │化的管理体系，积累丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园│
│ │区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；并践行ESG以 │
│ │追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物│
│ │流园。年初至今，宝湾物流先后荣获“全国仓储地产二十强企业”、“全国│
│ │冷链仓储百强企业”、“最佳零售物流园区企业奖”、“2023物流仓储企业│
│ │卓越表现奖”等荣誉，成功入选“第一届大湾区物流与供应链创新企业50强│
│ │”；青白江东宝湾、西安临潼宝湾等6个物流园区先后获中国仓储与配送协 │
│ │会颁发的“一级绿色仓库”（最高级）评定，业务竞争力提升，在业内的品│
│ │牌影响力不断增强。 │
│ │房地产开发业务坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展策略，持续在长三│
│ │角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市深耕布局，│
│ │资产结构优质，抗风险能力强，尤其在“房住不炒”的政策主基调下，核心│
│ │区域优质项目的价值凸显，同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、│
│ │同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │中国大陆、其他国家或地区 │
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│投建德阳高新│南山控股2018年11月30日公告，公司与德阳高新技术产业开发区管委会签订│
│区产业园项目│了《投资协议》，拟在德阳高新技术产业开发区投资建设“中国南山德阳高│
│ │新区产业园”项目。该项目是在成都油气基地项目工业园区开发模式基础上│
│ │，以高端智能制造、通用航空、石油装备、新材料为主导产业，以创新型和│
│ │成长型企业为目标客户，通过整合资源要素，建立完善招商和产业运营服务│
│ │体系，打造高新技术产业集群。预计项目总投资额约为7.34亿元，地建设周│
│ │期约36个月。 │
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│行业竞争格局│（一）仓储物流业务 │
│ │2023年物流行业在承压中波动复苏，整体呈现稳中有进的发展态势。根据国│
│ │家统计局等相关部门发布的数据显示，2023年全国社会物流总额约为352.4 │
│ │万亿元，按可比价格计算，同比增长5.2%，物流业总收入达到13.2万亿元，│
│ │同比增长3.9%。与物流行业发展紧密相关的消费市场潜力也逐步释放，2023│
│ │年社会消费品零售总额为47.15万亿元，同比增长7.2%，其中，实物商品网 │
│ │上零售额13.02万亿元，同比增长8.4%。全国快递业务收入和业务量分别有 │
│ │望超1.2万亿元和1321亿件，同比分别增长14.3%和19.4%，超大规模市场优 │
│ │势支撑电商物流需求持续增长。 │
│ │从高标仓供需看，消费逐步复苏叠加跨境电商、生物医药、新能源等新兴行│
│ │业规模的快速扩张，有效推动高标仓净吸纳量显著提升，其中，跨境电商在│
│ │广州、深圳、东莞、佛山和惠州等五个城市市场的新增租赁面积超250万平 │
│ │方米。据世邦魏理仕统计，2023年高标仓净吸纳量为722万平方米，同比增 │
│ │长44%，为仅次于2021年的第二高峰，但在上年延期项目和大量新增项目的 │
│ │集中投运影响下，2023年新增供应量达1200万平方米，创历史新高，市场仍│
│ │呈现供过于求的态势，推动市场平均空置率上升至21.8%的历史高位，三分 │
│ │之二的城市租金水平较去年同期有所下降。 │
│ │从物流仓储用地供应情况看，部分城市供地进一步向满足战略性新兴产业的│
│ │生产需求倾斜，减少了物流仓储用地供应，2023年全国24个主要城市年新增│
│ │供应中物流仓储用地占工业用地比重降至10%以下，创近十年新低。中长期 │
│ │来看，在新增物流仓储用地供应量持续减少的情况下，未来市场供求关系有│
│ │望逐渐重回均衡，同时，已聚焦核心城市实现规模化布局的仓储物流开发商│
│ │的先发优势愈发凸显。 │
│ │从政策层面看，全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系│
│ │建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，中│
│ │国经济新动能的加速发展和消费潜力的有效释放，将进一步促进物流地产市│
│ │场回升向好。此外，2023年公募REITs市场多元化扩容提速，底层资产类型 │
│ │日趋丰富，已上市的3只仓储物流REITs分别为中金普洛斯REIT、红土创新盐│
│ │田港REIT和嘉实京东仓储REIT，其底层资产四季度末整体出租率分别为89.6│
│ │%、96.0%和100%，经营稳定性仍优于其他产权类公募REITs，物流资产的价 │
│ │值凸显，同时，公司计划发行的华泰宝湾物流REIT已于12月8日由中国证监 │
│ │会及深圳证券交易所正式受理，业务转型升级步伐稳步迈进。 │
│ │（二）房地产开发业务 │
│ │2023年年初以来，房地产市场延续低迷态势，7月中央政治局会议指出，要 │
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