热点题材☆ ◇002314 南山控股 更新日期：2026-08-12◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:国防军工、一带一路、粤港澳、跨境电商、储能、物业管理、绿色电力、冷链物流、车联
网、海洋经济
风格:破净资产、连续亏损、低价股、商誉减值、预计转亏、专精特新、小盘国企
指数:无
【2.主题投资】
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2025-06-06│储能 │关联度：☆☆☆
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5月28日，南山控股旗下中核南京投资建设的云南临沧200MW/400MWh储能电站项目（二期100
MW/200MWh）实现全容量并网
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2025-06-05│绿色电力 │关联度：☆☆
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公司与参股企业中国核能科技（HK.00611）共同推进园区屋顶光伏建设，部分园区项目已实
现并网发电，为公司高质量发展注入绿色动能。中国核能科技以新能源电站开发、投资、建设、
运营为主
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2025-03-21│海洋经济 │关联度：☆☆☆
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子公司及业务布局，积极拓展海洋经济领域，尤其在海洋工程装备、海上风电、船舶制造、
海洋科技园区开发等方面取得显著进展。
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2024-11-01│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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公司下属公司深圳市赤湾物业管理有限公司负责住宅、商业等项目的物业管理业务
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2022-11-30│跨境电商 │关联度：☆
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公司以全国宝湾物流园区为载体，以消费带动“跨境电商+尾货特卖+线上互动+线下零售”
，打造“物流园区+直播平台+仓储式超市”为一体的平台。
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2022-06-07│冷链物流 │关联度：☆☆☆☆
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公司旗下宝湾物流一直密切关注冷链仓储市场需求及行业发展机会，拥有少量冷链物流仓储
设施。
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2022-03-03│一带一路 │关联度：☆☆☆
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公司控股子公司宝湾物流沿着“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”思路稳步推进，
以沿江、沿海进行“T型”网络布局，并结合国家“一带一路”发展战略，推进全国战略布局，
全面覆盖全国核心城市的核心物流节点，包括北上广深等一线城市和天津、南京、长沙、武汉、
成都等强二线城市。截至2019年底，宝湾物流在全国范围内拥有及管理63个智慧物流园区、运营
仓储面积近340万平米，规划在建（含待建项目）面积超过300万平米，物流网络不断完善，规模
效应日益提升。
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2022-01-05│国防军工 │关联度：☆☆☆
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公司所属华南建材在船舶配套行业处于国内领先地位
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2022-01-05│车联网 │关联度：☆☆☆
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公司全资子公司深南（无锡）车联网有限公司为开发主体，该项目主要围绕车联网产业生态
圈建设，聚焦车联网、智能交通、物联网、大数据等应用领域
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2020-09-28│粤港澳 │关联度：☆☆☆
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公司位于广东省深圳市南山区赤湾六路8号赤湾总部大厦25-26楼，主营业务为房地产业务、
集成房屋业务、船舶舱室配套业务、塔机租赁业务。
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2026-07-15│业绩预亏 │关联度：☆☆☆☆☆
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预计公司2026年01-06月归属于上市公司股东的净利润为-74000万元至-52000万元，与上年
同期相比变动幅度为-908.48%至-668.12%。
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2023-05-16│物流电商平台│关联度：☆☆☆
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公司旗下有宝湾物流以沿江沿海进行T型网络布局，物流园区覆盖全国核心城市。
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2022-11-28│方舱医院 │关联度：☆☆☆
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公司有参与中国香港方舱建设，公司全资子公司深圳雅致共签订隔离房订单合同金额约2700
万元，占公司总体营业收入比重较小。
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2022-06-29│统一大市场 │关联度：☆☆☆
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公司是主营业务一家以现代高端仓储物流为战略性业务
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2022-06-07│智能物流 │关联度：☆☆☆☆
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公司的高标仓储具备较大的面积、较高的层高、更宽的柱间距、更加宽敞和现代化的装卸平
台，以及更好的安防系统，在仓库结构、作业效率、存储效率等方面能够更好的满足现代物流的
需要。
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2022-01-05│海工装备 │关联度：☆☆☆
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公司所属华南建材在船舶配套行业处于国内领先地位
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2021-10-28│REITs概念 │关联度：☆☆☆
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主营物流地产，或受益于REITs
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2021-10-18│耐火材料 │关联度：☆☆☆
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公司主要从事主要从事集成房屋的生产、租赁和销售业务,同时,公司还涉足船舶舱室耐火材
料的研发、生产和销售业务
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2021-09-26│罗素小盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素小盘股标准
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2020-11-17│国产航母 │关联度：☆☆☆
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公司所属华南建材（持股90.94%）在船舶配套行业处于国内领先地位，市场份额接近20%，
而且进入行业的高端领域。
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2019-09-27│深圳高新区 │关联度：☆☆☆☆
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深圳市富满电子集团股份有限公司主要从事高性能模拟及数模混合集成电路的设计研发、封
装、测试和销售。公司主要产品包括括电源管理、LED控制及驱动、MOSFET、MCU、非易失性存储
器、RFID、射频前端；截止到2018年底，公司已获得63项专利技术，其中发明专利18项，实用新
型专利45项；集成电路布图设计登记48项；软件著作权18项。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破发行价，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2026-08-11│活跃小盘国企│关联度：☆☆☆☆☆
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活跃小盘国企概念股。
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2026-08-11│破净资产 │关联度：☆☆☆☆
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截止2026-08-11公司收盘价相对于每股净资产跌幅：-13.18%
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2026-08-11│低价股 │关联度：☆☆☆
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截止2026-08-11，收盘价为：2.16元
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2026-07-15│连续亏损 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-12-31公司连续两年归母净利润为负且2026-03-31财报、2026-06-30预告归母净利
润均为负
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2026-07-15│预计转亏 │关联度：☆☆☆
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预计公司2026年01-06月归属于上市公司股东的净利润为-74000万元至-52000万元，与上年
同期相比变动幅度为-908.48%至-668.12%。
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2026-04-28│商誉减值 │关联度：☆☆☆☆
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截止2025-12-31公司商誉计提为0.00，较上期减少100.00%
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2025-07-04│专精特新 │关联度：☆☆☆
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公司已入选工信部专精特新小巨人企业名单。
【3.事件驱动】
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2022-12-22│证监会允许房企“借壳”上市，业内称新思路将实现多项共赢
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12月21日，证监会官网发文称，将大力支持房地产市场平稳发展，加大力度、加快速度抓好
资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型。允许符合条件的房企借壳已上
市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。业内指出，新举措达到了多
项共赢的目的。从主体来看，非上市优质房企、上市房企获得重组机会；从效果来看，房企获得
融资，资产负债表得以优化；从全链条来看，上下游得到全面整合的机会。
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2022-12-16│国办印发“十四五”物流发展规划
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12月15日，国务院办公厅印发“十四五”现代物流发展规划，提出到2025年，基本建成供需
适配、内外联通、安全高效、智慧绿色的现代物流体系。
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2019-02-15│推进粤港澳大湾区建设 31个重大项目集中开工
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2019年2月14日消息，春节刚过，粤港澳大湾区就掀起了热火朝天的建设大潮。2月13日，“
推进粤港澳大湾区建设重大项目集中开工仪式”在前海举行，共31个粤港澳大湾区建设重大项目
集中开工，总投资达749亿元。据了解，此次集中开工的粤港澳大湾区建设重大项目主要分为前
海城市新中心建设项目、深港科技创新合作区首批启动项目以及深圳交通工程新开工项目三类。
“抓住建设粤港澳大湾区这个‘纲’。”2019年广东省政府工作报告中，粤港澳大湾区建设
成为高频词。
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2018-10-24│粤港澳大湾区国创中心顶层设计成型 一揽子政策待出
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2018年10月23日，港珠澳大桥正式开通，在此背景下，粤港澳大湾区已完成铁路、陆路交通
的互联。同时，游客8秒通关，车辆24小时通行，大湾区1小时生活圈正成为现实。
自广东、香港、澳门三地签署《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》以来，大湾区概
念从战略方向逐步转化为具体行动方案。其中，将粤港澳大湾区打造成国际科技创新中心，产业
联动、空间联接、功能贯穿的创新经济带，是大湾区发展的重要方向。
值得注意的是，华为、腾讯、华大基因等企业将成长为粤港澳大湾区科创的中坚力量。仅深
圳一地，预计“十三五”期末国家级高新技术企业将有15000家。
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2018-10-22│港珠澳大桥通行指南发布 粤港澳大湾区发展再添翼
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2018年10月22日消息，据港珠澳大桥管理局消息，根据上级决定，港珠澳大桥将于2018年10
月24日上午9时正式通车。而10月20日，《港珠澳大桥通行指南》正式发布，对大桥路线、车辆
通行、三地口岸通关、通行收费、安全保障、配套服务等热点问题进行了详细介绍。
据人民日报消息，通行指南确认，港珠澳大桥可通行车辆包括：跨境巴士、穿梭巴士、跨境
出租车、货运车辆、跨境私家车等。
通行指南同时确认，大桥通行服务和三地口岸通关均实行24小时服务，大桥主体工程采用内
地右侧通行规则，司机抵达或离开香港或澳门口岸后，可根据行车指示牌，按照标志行驶调整行
车方式，车辆可完成左右侧交通转换；三地口岸采用“三地三检”的通关模式，其中珠澳之间采
取“合作查验、一次放行”的创新模式，三地口岸为港珠澳大桥的旅客提供多种多样的出入境交
通换乘方式。
关于港珠澳大桥的收费，通行指南介绍说，7座以下私家车、出租车收费标准150元每车次，
过境巴士200元每车次，穿梭巴士300元每车次，普通货车60元每车次，货柜车115元每车次，收
费方式采用国标ETC和香港快易通等电子不停车收费及人工收费两种方式，大桥收费站现金收费
为人民币，非现金结算以人民币计价。未携带人民币的客户，在人工收费车道通过银行卡（包括
银联、万事达和VISA卡）、支付宝、微信等非现金支付方式进行缴费。
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2017-08-09│九寨沟地震，相关板块或受益
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中国地震台网正式测定：08月08日21时19分在四川阿坝州九寨沟县（北纬33.20度，东经103
.82度）发生7.0级地震，震源深度20千米。
地震可能会给相关板块产生积极影响，如医药生物、活动房屋和帐篷、直升机搜救、灾后重
建等板块。
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2017-08-05│北京拟推出共有产权住房
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2017年8月3日晚，北京市住建委网站发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市
共有产权住房规划设计宜居建设导则》，公开征集意见。文件提出，除北京市家庭外，提供给非
京户籍家庭住房需求的房源将不少于30%。
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2017-06-13│粤港澳大湾区规划将出
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2017年6月13日据投资快报消息，香港回归二十周年庆典在即。消息称，建立粤港澳大湾区
是中央送给香港的最好惠港措施。分析指出，粤港澳大湾区战略是国家从全球坐标出发，扩大对
外开放、提升国际竞争水平的又一崭新举措。随着港珠澳大桥年内通车以及一系列利好政策落地
，区域内相关上市公司将获得发展机遇。
相关概念股：招商蛇口、南山控股、华夏幸福、格力地产、万科A、保利地产、粤泰股份、
广东明珠、世联行、白云机场、粤高速A、中集集团、深赤湾A、珠海港、华发股份、世荣兆业、
华侨城、天健集团等。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（简称“南山控股”，证券代码：│
│ │002314）总部位于改革开放最前沿——深圳蛇口，系一家以现代高端仓储物│
│ │流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业│
│ │务的综合性上市企业集团，同时公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务│
│ │等业务。南山控股现已投资运营超过90个智慧物流园区和特色产业园区，是│
│ │中国第一家物流地产A股上市公司及国资规模最大的高端物流园区开发运营 │
│ │商。 │
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│产品业务 │南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性│
│ │业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。 │
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│经营模式 │1、仓储物流 │
│ │公司仓储物流业务以成为全球化布局的“行业领先的物流园区开发商和运营│
│ │商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以│
│ │及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全│
│ │方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智│
│ │慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇│
│ │，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进资产证券化工作，不断提升“募投│
│ │建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效│
│ │益。 │
│ │2、房地产开发业务 │
│ │公司房地产开发业务秉持“稳字当头、质效优先”的总基调，坚定执行“优│
│ │化提升存量、精细运营资产、稳慎化解风险”的发展策略，面对行业新阶段│
│ │，聚焦现有项目基本盘的价值挖掘与现金流安全，通过强化自主操盘能力，│
│ │深化内部资源整合与全周期精细化管理，全力推动存量资产高效去化、稳健│
│ │运营与价值提升，巩固公司经营的韧性基础。 │
│ │报告期内，公司继续深耕已布局的核心城市，将资源集中于存量项目的品质│
│ │提升与运营提效，通过不断提升产品力与服务力，驱动资产结构持续优化与│
│ │经营质量改善，保持稳健、可持续的业务规模。 │
│ │3、制造业 │
│ │公司制造业聚焦船舶与海洋工程、新能源基建等领域，致力于成为创新引领│
│ │的综合性高端装备与钢结构制造解决方案提供商。其中，胜宝旺作为全球知│
│ │名的导管架建造专家，专注于海洋油气和海上风电设施的EPCI总包服务，具│
│ │备从详细设计到海上调试的一体化解决方案能力，客户覆盖全球主要能源公│
│ │司及EPCI总承包商；华南建材作为国内首家实现邮轮内装材料供应的企业，│
│ │致力于提供船舶内装系统解决方案，其核心产品已成功应用于豪华邮轮、高│
│ │端客滚船、海洋工程船等领域；常熟雅致专注于模块化建筑和特种箱的研发│
│ │与制造，凭借高效的工厂预制和标准化建设模式，为全球客户提供绿色、智│
│ │能的装配式建筑解决方案。 │
│ │报告期内，公司坚定“出海”战略，国际业务营收占比持续提升，品牌国际│
│ │影响力显著增强。胜宝旺国际总包能力迈上新台阶，成功中标中东及欧洲万│
│ │吨级导管架项目；华南建材总包业务实现跨越式发展，在巩固日本、欧洲市│
│ │场的同时成功突破韩国市场，继顺利交付国产首艘大型邮轮“爱达·魔都”│
│ │号公共区内装总包项目后，再次承接国产第二艘大型邮轮“爱达·花城”号│
│ │公共区内装总包项目。 │
│ │4、产业园区业务 │
│ │公司产业园区业务结合政策导向、行业趋势与新时期的业务定位，聚焦存量│
│ │主题产业园区和高标准厂房的精益运营与价值提升。报告期内，公司系统推│
│ │进位于上海、南京、合肥、重庆、成都、西安等核心城市存量项目的提质增│
│ │效工作，重点着力于招商去化、服务升级与效益优化，加速标准化、体系化│
│ │建设。其中，在无锡、重庆等成熟园区，以强化产业属性、深化运营服务为│
│ │核心，重点围绕低空经济、新能源、智能网联汽车等新质生产力领域，深化│
│ │产业生态构建，累计引入相关企业超百家，使园区产业主题日益清晰。同时│
│ │，公司通过数字化系统全面赋能园区运营，并积极建设光伏、储能等设施，│
│ │打造绿色低碳的现代产业空间，致力于通过提升运营质量与资产价值实现产│
│ │业园区资产优化升级。 │
│ │5、其他 │
│ │公司还涉及新能源及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站及储│
│ │能项目开发、投资、建设、运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.0│
│ │0611）第一大股东；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、│
│ │开发及生产活动提供物流后勤服务。 │
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│核心竞争力 │1、仓储物流 │
│ │（1）轻重并举，持有优质资产，规模行业领先 │
│ │宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，基本盘持续│
│ │巩固。公司持有资产规模位居国内行业第一梯队，随着运营管理面积的持续│
│ │增长，已构筑起持续、稳健的现金流坚实基础。在公募REITs市场常态化发 │
│ │展背景下，公司旗下华泰宝湾物流REIT成功上市，并通过精益运营与成本管│
│ │控，实现了基金运营效率的持续提升，进一步印证了公司在物流资产“募投│
│ │建管退”全周期闭环中的成熟运营能力。 │
│ │（2）专业能力卓越，管理输出扩容提质，行业品牌影响力较强 │
│ │宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准│
│ │化的管理体系，积累了丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助│
│ │园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；并践行ESG │
│ │以追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型│
│ │物流园。 │
│ │（3）增值服务持续深化，数智运营全面赋能，差异化竞争壁垒巩固 │
│ │宝湾物流持续创新增值服务模式，拓宽服务的广度和深度，结合客户需求和│
│ │行业发展趋势，积极探索自营供应链服务、冷链和屋顶光伏、充换电站、低│
│ │碳园区等延伸业务，持续赋能产业客户、消费类BC端客户，助力仓储主业高│
│ │质量发展；同时，稳步推进数智化运营管理，重点加强智慧园区管理平台、│
│ │IOT物联网平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运营管理能力处于 │
│ │行业领先水平，不断增强业务竞争力。 │
│ │2.房地产开发 │
│ │（1）聚焦核心城市，信用基础良好 │
│ │房地产开发业务坚持“聚焦核心区域，严控投资风险”的发展策略，重点关│
│ │注上海、深圳两大核心城市，审慎投资，控制风险，在房地产行业持续调整│
│ │的背景下，确保了资产质量的稳定性和抗风险能力；同时借助公司良好的信│
│ │用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞│
│ │争力。 │
│ │（2）严守安全底线，精进运营质效 │
│ │面对行业波动和市场变化，房地产开发业务始终坚守稳健经营、审慎发展的│
│ │原则，将财务安全与运营质量置于规模扩张之上，构建了以“现金流管理”│
│ │为核心的动态风险管控体系，强调“质量、效益、规模”均衡发展的战略方│
│ │向。 │
│ │3、制造业 │
│ │（1）卓越的国际化总包工程能力与品牌影响力。 │
│ │公司坚定推进制造业业务转型升级，成功构建从产品供应商向EPCI综合解决│
│ │方案提供商的跨越。旗下企业深耕海洋工程与船舶内装领域多年，熟悉国际│
│ │海工行业标准，在导管架建造、高端客船内装总包等方面积累了丰富的实操│
│ │经验和良好的市场口碑，导管架建造质量和效率全球领先，高端客船总包能│
│ │力在国内形成差异化竞争优势。2025年，公司在中东、欧洲、韩国等高端市│
│ │场接连取得突破，品牌国际影响力日益增强。 │
│ │（2）强大的技术研发实力与完善的质量认证体系。 │
│ │公司始终将技术创新作为制造业发展的核心驱动力，持续加大研发投入，构│
│ │建了高水平的技术研发体系。旗下企业胜宝旺荣获国家级专精特新“小巨人│
│ │”、国家高新技术企业等权威认定，并作为核心企业参与工信部重大科研课│
│ │题攻关。同时，公司旗下企业华南建材拥有完备的全球主要船级社认证及工│
│ │厂认证，为产品与服务走向全球提供了坚实的资质保障和技术壁垒。 │
│ │（3）前瞻性的全球产能布局与供应链整合能力。 │
│ │公司制造业业务在深圳赤湾、佛山三水等地拥有生产制造基地，形成了高效│
│ │协同的生产网络，面对国际业务的快速增长，通过外协合作、劳务派遣、战│
│ │略采购等多种模式有效破解产能瓶颈，持续优化供应链体系。同时，内外部│
│ │资源的灵活整合与高效协同，构筑了快速响应全球客户需求、有效控制成本│
│ │和风险的核心竞争优势。 │
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│经营指标 │2025年，宝湾物流营业收入186167万元，同比下降4.2%，主要受行业竞争加│
│ │剧，租金水平承压影响；经营净现金流107017万元，同比下降11.0%，主要 │
│ │受宝湾物流作为华泰宝湾物流REIT原始权益人于报告期内缴纳项目出表所得│
│ │税影响。 │
│ │2025年，公司制造业务坚定不移推进业务转型与国际化布局，经营业绩保持│
│ │平稳，高质量发展取得初步成效。全年实现营业收入21.78亿元，其中，国 │
│ │际业务营收占比达77.5%，净利润4499万元，经营净现金流2.12亿元。 │
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│竞争对手 │榕东活动房屋股份有限公司、北京诚栋房屋制造有限公司、成都市恒鑫活动│
│ │房发展有限公司 │
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│品牌/专利/经│专利：胜宝旺聚焦生产工艺优化，焊接效率进一步提升，全年获得3项实用 │
│营权 │新型专利授权。 │
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│投资逻辑 │1、宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，基本盘 │
│ │持续巩固。公司持有资产规模位居国内行业第一梯队，随着运营管理面积的│
│ │持续增长，已构筑起持续、稳健的现金流坚实基础。在公募REITs市场常态 │
│ │化发展背景下，公司旗下华泰宝湾物流REIT成功上市，并通过精益运营与成│
│ │本管控，实现了基金运营效率的持续提升，进一步印证了公司在物流资产“│
│ │募投建管退”全周期闭环中的成熟运营能力。同时，公司创新推动了2025年│
│ │市场鲜见的纯平层Pre-REIT落地，此举不仅验证了宝湾物流优质资产与运营│
│ │管理能力的资本市场认可度，更逐步构建了覆盖Pre-REITs、公募REITs的多│
│ │层次资本平台，加速向“轻重并举”业务模式转型，持续提升整体资产效益│
│ │。 │
│ │2、宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成 │
│ │标准化的管理体系，积累了丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时│
│ │借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；并践行│
│ │ESG以追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智 │
│ │慧型物流园。报告期内，宝湾物流先后荣获“2024-2025年度医药冷链物流 │
│ │服务推荐企业”、“仓储配送绿色低碳典型案例”、“公募REITs年度杰出 │
│ │项目”等荣誉，上海快仓项目荣获“杰出级”净零碳园区认证，全年累计7 │
│ │个园区荣获绿色仓库一级三星认证，并正式发布2024年度宝湾物流ESG报告 │
│ │。各项成果有力支撑了业务竞争力的提升，公司在业内的品牌影响力持续增│
│ │强。 │
│ │3、公司坚定推进制造业业务转型升级，成功构建从产品供应商向EPCI综合 │
│ │解决方案提供商的跨越。旗下企业深耕海洋工程与船舶内装领域多年，熟悉│
│ │国际海工行业标准，在导管架建造、高端客船内装总包等方面积累了丰富的│
│ │实操经验和良好的市场口碑，导管架建造质量和效率全球领先，高端客船总│
│ │包能力在国内形成差异化竞争优势。2025年，公司在中东、欧洲、韩国等高│
│ │端市场接连取得突破，品牌国际影响力日益增强。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │中国大陆、其他国家或地区 │
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│主营业务 │仓储物流、房地产开发业务、制造业、产业园区业务 │
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│主要产品 │房地产业务、仓储物流业务、产业园区业务、制造业业务 │
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│行业竞争格局│1.仓储物流业务 │
│ │2025年，在宏观政策持续发力与产业升级深入推进的背景下，我国物流行业│
│ │整体运行保持稳中有进的发展态势。根据国家统计局等相关部门发布的数据│
│ │显示，2025年全国社会物流总额达368.2万亿元，按可比价格计算，同比增 │
│ │长5.1%；物流业总收入14.3万亿元，同比增长4.1%，市场基本面稳健。在扩│
│ │内需、促消费等一系列政策驱动下，消费品物流需求稳步释放，2025年社会│
│ │消费品零售总额为50.1万亿元，同比增长3.7%；全国网上零售额为16万亿元│
│ │，同比增长8.6%，其中，实物商品网上零售额13.1万亿元，占社会消费品零│
│ │售总额的比重为26.1%，电商物流继续为仓储需求增长提供有力支撑，超大 │
│ │规模市场优势持续显现。 │
│ │2.房地产开发业务 │
│ │2025年，我国房地产行业在深度调整中持续筑底，发展模式正从“规模扩张│
│ │”转向“质量效益”驱动，市场整体呈现“政策优化深化、销售结构性回暖│
│ │、投资缩量提质”的特征，行业向新发展模式平稳过渡。 │
│ │在政策方面，2025年是房地产行业构建发展新模式制度框架的关键一年，政│
│ │策围绕“控增量、去库存、优供给”的核心原则持续发力，中央与地方协同│
│ │，全年地方出台调控政策超700项，着力防范化解风险，推动形成全方位的 │
│ │支撑体系，为行业实现质的有效提升和量的合理增长奠定基础。 │
│ │在销售市场方面，全国新房销售呈现"前高后稳、改善主导、分化加剧"的走│
│ │势，市场需求转向品质与核心区位。据国家统计局数据显示，2025年全国新│
│ │建商品房销售面积8.8亿平方米，销售额8.4万亿元，同比分别下降8.7%和12│
│ │.6%，降幅较2024年有所收窄。分季度看，一季度在"小阳春"行情带动下成 │
│ │交同比改善，二季度后市场边际转弱，三季度延续回落态势，四季度较三季│
│ │度有所回升。产品结构方面，改善性需求仍为新房市场的重要支撑，据中指│
│ │研究院统计，重点30城120平以上户型成交占比持续提升，其中120-144平方│
│ │米成交套数占比已超30%。分城市能级看，一线城市商品住宅单城月均成交 │
│ │面积53万平方米，同比下降13%；二线代表城市月均成交面积为31万平方米 │
│ │，同比下降18%，三四线代表城市销售面积同比下降14%，高能级城市抗跌性│
│ │相对较强。 │
│ │3.制造业 │
│ │2025年，在制造强国与海洋强国战略的引领下，高端海洋装备制造业迎来系│
│ │统性发展机遇，行业高端化、绿色化、智能化转型路径清晰，公司重点布局│
│ │的海洋工程装备与船舶内装业务，正持续受益于全球航运周期复苏及国内产│
│ │业升级的多重动力。 │
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│行业发展趋势│1.仓储物流业务 │
│ │从高标仓供需看，整体呈现“需求强、供应聚、租金分化”的结构性特征。│
│ │需求端，受“以旧换新”等政策红利驱动，第三方物流及制造业仓储需求显│
│ │著提升，推动全年高标仓净吸纳量创历史新高。据世邦魏理仕等机构的报告│
│ │显示，全年第三方物流及制造业新租面积分别同比增长65%和39%，国内主要│
│ │高标仓净吸纳量1020万平方米，同比增长40%。供应端，全年高标仓新增供 │
│ │应约900万平方米，同比基本持平，但新增供应高度集中于华南、华东等核 │
│ │心区域，导致市场结构性分化加剧。租金方面，全国高标仓平均租金同比下│
│ │降12.8%，“以价换量”趋势延续，且区域间差异显著：华东地区为加速去 │
│ │化，租金调整幅度较大，同比下降近20%；华北、华南地区租金降幅分别为1│
│ │0%、6.3%；华西、华中地区表现相对稳健，降幅控制在3%以内。中长期来看│
│ │，随着供应节奏趋缓、消费复苏与制造业升级需求持续释放，部分核心城市│
│ │租金有望企稳回升。 │
│ │从政策层面看，2025年全国两会政府工作报告明确“大力提振消费、扩大国│
│ │内需求”，并将降低全社会物流成本、建设统一开放的交通运输市场作为畅│
│ │通经济循环的重要抓手，物流地产行业长期增长动能稳固。 │
│ │2.房地产开发业务 │
│ │在土地市场方面，在“以销定投”策略导向下，土地市场延续“缩量提质”│
│ │态势。据克而瑞等机构统计，2025年全国300城土地招拍挂成交建筑面积10 │
│ │亿平方米，同比下降11%，但平均溢价率为5.3%，较2024年上升1.1个百分点│
│ │，优质地块竞争仍存。拿地主体方面，央国企仍是拿地主力，22个重点城市│
│ │拿地金额中，央国企占比为43%，地方国资拿地占比31%，民企拿地占比小幅│
│ │回升至21%，较2024年提升4个百分点，投资进一步向少数核心城市优质板块│
│ │集中，避险深耕成为行业共识与普遍选择。 │
│ │3.制造业 │
│ │海洋工程装备方面，全球海洋油气勘探开发投资已连续五年保持增长，展现│
│ │出极强的韧性。据《中国海洋能源发展报告2025》显示，2025年全球相关投│
│ │资预计达2175.5亿美元，复合年均增速达11%，为公司油气导管架、模块平 │
│ │台等传统优势业务提供了稳定的市场空间。同时，绿色能源转型驱动海上风│
│ │电产业快速发展，据彭博新能源财经统计，2025年全球海上风电新增装机容│
│ │量约为8GW，风机大型化、深远海化趋势明确，直接拉动了导管架、塔筒等 │
│ │高端海工结构件的需求，也为具备技术积淀的企业带来了新的增长机遇。 │
│ │船舶舾装方面，全球造船行业处于新一轮上行周期，高端化、绿色化成为主│
│ │线。据工业和信息化部数据显示，2025年，中国造船业三大指标（完工量、│
│ │新接订单量、手持订单量）全球市场份额分别达到56.1%、69%和66.8%，规 │
│ │模优势持续巩固，并在LNG运输船、大型邮轮、超大型集装箱船等高端船型 │
│ │领域实现全面突破。邮轮方面，截至2025年底，全球在建及已签约邮轮订单│
│ │达76艘，总价值高达824亿美元，交付计划已排至2036年，高端船舶市场的 │
│ │旺盛需求为船舶内装行业带来持续性机遇，市场对专业化、高端化内装总包│
│ │服务的需求日益增长。当前，国内竞争者加速布局，重点提升大型邮轮等超│
│ │高端项目的整体策划、全周期项目管理、技术集成等能力，以构筑核心竞争│
│ │壁垒。 │
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│行业政策法规│《中国海洋能源发展报告2025》 │
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│公司发展战略│就公司核心业务领域而言，仓储物流方面，全球供应链在地缘政治摩擦中持│
│ │续重构，对具备枢纽网络优势和智慧化服务能力的物流地产商带来结构性机│
│ │遇；房地产方面，政策面坚定“着力稳定房地产市场”，核心围绕“控增量│
│ │、去库存、优供给”发力，构建行业发展新模式，市场预期有望在精准调控│
│ │下逐步修复，并向高品质、改善性需求聚集；制造业方面，能源安全与绿色│
│ │转型战略并行，推动海上油气与海上风电投资持续，船舶内装的智能化、绿│
│ │色化结构升级趋势显著，拥有国际化项目执行经验及核心技术、品牌口碑双│
│ │优的企业将获得更大发展空间；产业园区方面，产业园区作为“因地制宜发│
│ │展新质生产力”的核心载体，其发展与科技创新和现代化产业体系建设战略│
│ │紧密相连，低空经济、新能源等前沿产业的集聚需求，以及数字化、绿色化│
│ │转型的深入推进，为园区业务打开了新的价值成长空间。在此背景下，公司│
│ │将坚持稳中求进的工作总基调，锚定成为“行业领先的新型基础设施投资运│
│ │营商”的战略目标，紧抓结构性机遇，稳步构建业务发展的良性闭环。 │
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│公司日常经营│1、仓储物流业务 │
│ │2025年，宝湾物流营业收入186167万元，同比下降4.2%，主要受行业竞争加│
│ │剧，租金水平承压影响；经营净现金流107017万元，同比下降11.0%，主要 │
│ │受宝湾物流作为华泰宝湾物流REIT原始权益人于报告期内缴纳项目出表所得│
│ │税影响。 │
│ │2、房地产开发业务 │
│ │2025年，房地产行业步入以“稳市场、防风险、促转型”为核心的新阶段，│
│ │在“控增量、去库存、优供给”的政策组合拳推动下，市场供求关系持续调│
│ │整，并向新发展模式逐步转型。面对依然较高的整体库存压力与结构性挑战│
│ │，公司房地产业务聚焦“提升产品品质、精细运营提效”，核心城市项目去│
│ │化取得一定成效。 │
│ │3、制造业 │
│ │2025年，公司制造业务坚定不移推进业务转型与国际化布局，经营业绩保持│
│ │平稳，高质量发展取得初步成效。全年实现营业收入21.78亿元，其中，国 │
│ │际业务营收占比达77.5%，净利润4499万元，经营净现金流2.12亿元。 │
│ │4、产业园区业务 │
│ │2025年，公司产业园区业务紧紧围绕产业发展提质主线，强化市场跟踪，把│
│ │握优质产业客户，制定精准高效的租售策略，加速存量资产去化进程。 │
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│公司经营计划│1、仓储物流业务 │
│ │（1）稳步提升资产管理规模。公司坚持锚定“稳健发展、优中选优”的原 │
│ │则，国内聚焦长三角、大湾区、西南区域等核心物流节点城市，把握市场调│
│ │整期的优质资产包机会，实现价值发现与修复，同时持续研判海外项目投资│
│ │机会。 │
│ │（2）深化资产证券化运作。紧扣“轻重并举”战略主线，深化REITs平台运│
│ │作。 │
│ │（3）推进轻资产业务体系化拓展。重点围绕业务生态构建、渠道拓展与体 │
│ │系完善三方面，强化与险资、信托、地方政府等长期资本的战略合作，以项│
│ │目研判、资产管理、资产收并购及工程设计代建需求为契机锁定长期合作伙│
│ │伴。积极拓展多元化项目来源，提升项目跟进质量与落地效率。 │
│ │（4）提升商务与市场能力。实施动态区域价格策略，稳定优质客户，优化 │
│ │结构，全力提升仓租收入水平；加强对潮玩、鞋服、家电、即时零售、科技│
│ │制造等重点行业的研究与拓展，深化与政府招商、投促部门的对接，挖掘产│
│ │业客户需求；持续加强品牌建设与推广，提升宝湾物流品牌影响力与市场认│
│ │可度。 │
│ │（5）强化工程精益化管理。2026年计划交付4个项目，总建筑面积约79.6万│
│ │平米。 │
│ │（6）深化智慧运营与增值服务。持续推进园区智能化改造与物联网（IOT）│
│ │系统功能优化，深化运营数据挖掘，探索AI创新应用，赋能安全管理、成本│
│ │管控和效率提升。 │
│ │（7）系统推进ESG实践与绿色发展。将环境、社会与治理（ESG）理念深度 │
│ │融入运营。 │
│ │2、房地产开发业务 │
│ │（1）以现金流安全为核心，筑牢经营底线。坚持“一盘一策”动态管控机 │
│ │制，前置化识别与化解项目潜在经营风险，通过加强资金计划与预算管控、│
│ │提升资金使用效率、积极拓展多元融资渠道，持续优化债务结构与融资成本│
│ │，确保公司在行业调整期内保持充足的流动性安全与财务韧性。 │
│ │（2）以存量去化为核心，优化提升资产结构。 │
│ │（3）以核心能力建设为核心，夯实发展根基。系统推进全周期精细化运营 │
│ │体系升级，持续强化工程品质与交付保障，全面提升项目开发与运营效率。│
│ │3、制造业 │
│ │（1）持续深化总包业务核心能力建设。公司将聚焦国际海工与高端船舶内 │
│ │装总包市场，通过内部培养与外部引进相结合的方式，加快培育复合型项目│
│ │管理、国际商务谈判、详细设计管理等关键人才队伍。 │
│ │（2）坚定推进全球化市场布局。公司制造业将持续深耕东南亚、非洲等传 │
│ │统优势市场，积极拓展欧洲、中东、澳新等高潜力区域，系统谋划海外业务│
│ │战略布局。 │
│ │（3）强化创新协同与数字化转型赋能。公司将以系统思维打破企业边界， │
│ │整合前端市场营销、中端技术方案与后端业务模式，推动各业务单元核心能│
│ │力深度重组，重点打造FPSO+、海工平台+、海上风电+等创新协同业务场景 │
│ │，培育新的业务增长极。 │
│ │4、产业园区业务 │
│ │（1）深化存量运营，提升资产效益。系统推进全国存量项目的招商去化、 │
│ │租金提升与服务优化，密切跟踪市场变化，灵活调整营销策略，加大招商稳│
│ │商力度，强化园区运营能力，完善园区标准化运营体系，提升园区服务水平│
│ │，确保现金流安全与资产价值稳健增长。 │
│ │（2）构建产业生态，强化主题聚焦。深入研判产业发展新趋势，聚焦智能 │
│ │网联及新能源汽车、智能制造、影视文化创意等现有项目主导产业及国家新│
│ │兴产业发展方向，积极对接行业协会、龙头企业等产业资源，以点带面、以│
│ │链促群，共建产业生态，实现存量项目业态升级。 │
│ │（3）系统构建面向未来的核心能力。以现有项目为锤炼平台，系统提升团 │
│ │队在“投融资研判、策划规划、产业资源对接、全周期运营”等方面的专业│
│ │化能力，持续推动管理流程的标准化与精细化，强化园区运营平台支撑功能│
│ │，锻造一支具有产业思维、经营思维、创新思维的精英团队。 │
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│股东回报规划│根据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，公司制定未来三年│
│ │（2024—2026年）股东回报规划：公司利润分配可采取现金、股票、现金与│
│ │股票相结合或者法律、法规允许的其他方式。公司应保持利润分配政策的一│
│ │致性、合理性和稳定性，在满足现金分红条件的情况下，任意三个连续会计│
│ │年度内，公司以现金方式累计分配的利润不少于该三年实现的年均可分配利│
│ │润的30%。在满足现金股利分配的条件下，若公司具有成长性、每股净资产 │
│ │的摊薄、发放股票股利有利于全体股东整体利益等合理因素的前提下，可以│
│ │在提出现金股利分配预案之外，提出并实施股票股利分配预案。 │
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│吸收合并深基│南山控股2016年7月1发布重组预案，南山控股向深基地的所有换股股东发行│
│地 │79932.88万股股票交换该等股东所持有的深基地B股股票。南山控股的换股 │
│ │价格为5.64元/股，深基地的换股价格23.27为港元/股，折合人民币19.55元│
│ │/股（1港币=0.8403人民币），故基地股份与南山控股股份的换股比例为1:3│
│ │.4663。此外，南山控股现金选择权行使价格为5.64元/股，深基地现金选择│
│ │权行使价格为18.28港元/股。本次换股吸收合并完成后，深基地将终止上市│
│ │并注销法人资格，南山控股将承继及承接深基地的全部资产、负债、业务、│
│ │人员、合同及其他一切权利与义务。深基地的主营业务分为两大板块，一是│
│ │通过控股子公司以物流园区为平台，提供多元化和一体化的综合物流服务；│
│ │二是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供石油后勤服务。募集│
│ │配套资金方面，公司拟以5.64元/股的价格非公开发行股份不超过29255.32 │
│ │万股，募集资金总额不超过16.50亿元，拟用于：天津滨港宝湾国际物流园 │
│ │项目、青岛胶州宝湾国际物流中心项目、嘉兴宝湾国际物流供应链中心（一│
│ │期）、宝湾物流（华东）高端电子商务运营中心、西安宝湾国际物流中心项│
│ │目、咸阳宝湾物流中心项目、江阴临港宝湾物流中心项目、绍兴宝湾国际物│
│ │流中心项目。 │
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│增发股份 │雅致股份2013年11月14日发布重组预案。公司拟以发行股份购买资产的方式│
│ │购买公司实际控制人南山集团持有的南山地产（分立后）100%股权，以发行│
│ │股份购买资产的方式购买南山集团下属公司上海南山持有的上海新南山80% │
│ │股权和南通南山100%股权，并募集配套资金。上述标的资产的预估值合计42│
│ │.01亿元。其中南山地产（分立后）100%股权的预估值为34.76亿元，上海新│
│ │南山80%股权的预估值为6.24亿元，南通南山100%股权的预估值为1.01亿元 │
│ │。因此，公司拟以每股7.42元的价格向南山集团发行46845.42万股，向上海│
│ │南山发行股份9772.06万股；并预计向不超过10名其他特定投资者募集配套 │
│ │资金，拟发行价格为7.42元/股，拟发行股份数量不超过18872.49万股，配 │
│ │套募资总额约14亿元。预计交易标的2013年、2014年、2015年及2016年归属│
│ │于母公司所有者的净利润合计分别不低于1.2亿元、4亿元、4亿元及5亿元。│
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〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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