热点题材☆ ◇300917 特发服务 更新日期：2025-03-29◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:粤港澳、阿里概念、数据中心、物业管理、智慧政务
风格:融资融券、户数增加
指数:创业小盘
【2.主题投资】
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2024-12-19│数据中心 │关联度：☆☆☆
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公司目前是华为的IFM服务供应商，同时也为华为数据中心提供IDC数据中心运维服务。
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2023-04-18│粤港澳 │关联度：☆☆☆
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公司位于广东省深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼，主营综合设施管
理服务
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2023-04-13│阿里概念 │关联度：☆
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公司园区物业管理服务主要是面向各类园区、商务办公楼宇等，提供的主要服务内容包括设
施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合服务、空间管理、分包商管理等，代表项目包括华
为全球总部物业服务项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等，在管项目分布深圳、成都、廊坊
、武汉、上海、东莞、刚果金等地。
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2023-02-28│智慧政务 │关联度：☆
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公司的特发智慧政务服务系统，即远程信息核实系统（简称“政务助手”）是一款对事项中
相关自然人进行身份信息确认系统，目前已在湖北省武汉市东湖新技术开发区、武昌区等多个政
务服务中心启用。
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2021-10-18│物业管理概念│关联度：☆☆☆☆☆
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国内高端物业服务提供商
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2024-10-25│深圳国资改革│关联度：☆☆☆☆☆
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截止2024-09-30,深圳市特发集团有限公司持有8073.98万股(占总股本比例为：47.78%)
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2024-10-25│高盛持股 │关联度：☆
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截止2024-09-30,高盛公司有限责任公司持有38.71万股(占总股本比例为：0.23%)
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2024-09-13│房屋检测 │关联度：☆☆☆
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公司下属子公司深圳特发东部服务有限公司有涉及到房屋检测相关业务
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2023-11-20│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2022-06-10│华为概念 │关联度：☆☆☆
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公司中标华为南方工厂C，D区物业服务
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2020-12-21│创业板注册制│关联度：☆☆☆
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公司于2020-12-21在深交所创业板注册上市
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2024-09-30│户数增加 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2024-09-30股东户数相对于2024-06-30变动43.88%
【3.事件驱动】
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2023-01-05│地产纾困政策陆续出台，物业管理板块的估值有望回升
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2022年12月21日，国家发改委等11部门发布的《关于推动家政进社区的指导意见》提出，鼓
励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构，或与家政企业开展合作，积极拓展服务范围。目
前，多数物企除基础物管外还从事经营社区增值服务，通常包括房地产经纪业务、家政到家服务
、美居家装服务、社区传媒业务、社区零售业务、园区空间服务等几大板块。投资机会上，随着
地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │2018年8月22日，天健会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具天健深 │
│ │审[2018]1156号《审计报告》，截至2018年2月28日，特发物业的净资产为1│
│ │09,989,103.40元。2018年8月25日，国众联资产评估土地房地产估价有限公│
│ │司出具国众联评报字(2018)第2-1018号《深圳市特发物业管理有限公司拟进│
│ │行股份制改制所涉及的深圳市特发物业管理有限公司的净资产价值资产评估│
│ │报告》，截至评估基准日2018年2月28日，特发物业审计后的账面净资产的 │
│ │评估结果为18,553.80万元。2018年10月24日，特发物业召开第五届八次职 │
│ │工代表大会，审议通过按原账面净资产值折股将特发物业整体变更为股份有│
│ │限公司的议案，并选举产生股份公司第一届监事会中由职工代表担任的监事│
│ │及第一届董事会中由职工代表担任的董事。2018年10月24日，特发物业股东│
│ │会作出决议，同意特发物业以经审计的截至2018年2月28日的账面净资产值1│
│ │09,989,103.40元折为7,500万股，余额34,989,103.40元计入资本公积；特 │
│ │发物业全体股东特发集团、特发投资、南通三建、银坤投资作为发起人，以│
│ │各自在特发物业中的股权所对应的净资产认购股份有限公司的股份。2018年│
│ │10月24日，特发物业全体股东特发集团、特发投资、南通三建、银坤投资作│
│ │为发起人签订了《发起人协议》，发行人的设立方式、名称、住所、经营范│
│ │围、发起人的权利、发起人的义务与责任、公司章程、特别承诺、违约责任│
│ │、争议解决、协议的生效等相关事宜进行了约定。2018年10月24日，特发集│
│ │团出具《关于深圳市特发物业管理有限公司整体变更设立股份有限公司的批│
│ │复》（深特发复[2018]22号），同意特发物业整体变更设立股份有限公司，│
│ │根据天健会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具的天健深审[2018]11│
│ │56号《审计报告》，截止2018年2月28日，特发物业净资产为109,989,103.4│
│ │0元，折股后股份有限公司的总股本为7,500万股，其中，特发集团（国有股│
│ │东）持有4,777.50万股，特发投资（国有股东）持有97.50万股。2018年10 │
│ │月26日，发行人召开第一次股东大会，全体发起人一致决定按原账面净资产│
│ │值折股将特发物业整体变更为股份有限公司，审议通过了《关于<深圳市特 │
│ │发服务股份有限公司章程>的议案》及其他事项，并选举产生了第一届董事 │
│ │会由非职工代表担任的董事、第一届监事会由股东代表担任的监事。2018年│
│ │11月20日，发行人在深圳市市场监督管理局办理完毕公司登记手续，领取了│
│ │统一社会信用代码为914403001922285356的《营业执照》。2018年11月25日│
│ │，天健会计师出具天健验〔2018〕3-67号《验资报告》并验证“截至2018年│
│ │10月26日，深圳市特发服务股份有限公司已收到全体出资者所拥有的截至20│
│ │18年2月28日止深圳市特发物业管理有限公司的净资产109,989,103.40元， │
│ │根据《公司法》的有关规定，按照公司的折股方案，将上述净资产折合股本│
│ │7,500万元，资本公积金34,989,103.40元”。 │
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│产品业务 │公司以综合物业管理服务为核心业务，专注于为客户提供专业、高端、定制│
│ │化的后勤保障服务，通过不断深化客户需求、作业场景及服务标准的研究，│
│ │满足客户全周期的服务需求管理。 │
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│经营模式 │报告期内，公司已形成以综合物业管理服务为核心，政务服务及增值服务协│
│ │同并进的多元化经营模式。 │
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│行业地位 │国内高端物业服务商，获得国家一级物业管理企业资质 │
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│核心竞争力 │（一）国企背景 │
│ │公司作为具有国企背景的上市物业企业，始终秉持稳健经营的发展理念，注│
│ │重法人治理的规范与完善，持续建立健全内控机制，有效防范化解内外部风│
│ │险，保障投资者利益。在业务拓展方面，公司的国企背景使得在参与政府类│
│ │项目时，更易获得政府机构的认可和信任，从而增加了项目合作的机会和成│
│ │功率。 │
│ │（二）客户优势 │
│ │公司目前已与华为、阿里巴巴、腾讯、蚂蚁金服、中国移动等国内顶尖、全│
│ │球领先的企业客户建立了长期合作关系。该类客户一般拥有较强的支付能力│
│ │和较为稳定的业务需求。与上述知名企业开展深度合作所形成的示范效应，│
│ │使得公司在园区物业服务细分领域享有较高的品牌影响力。 │
│ │（三）市场化程度高 │
│ │公司自成立以来坚持深耕第三方市场，90%以上的项目是通过公开招投标方 │
│ │式取得的，对关联方资源的依赖性小，能够充分激发企业活力、适应市场化│
│ │发展。此外，公司拥有专业的市场化运营团队和高效的市场化运营机制，能│
│ │够帮助公司快速并充分适应市场的变化及发展，形成多业态的拓展能力，实│
│ │现经营规模和经营业绩的稳健增长。 │
│ │（四）园区服务经验丰富 │
│ │公司所从事的园区一体化综合物业管理服务有着一定的准入门槛，对从业人│
│ │员的综合素质和专业能力也有着专业的要求。公司凭借多年来深耕园区物业│
│ │积累的丰富经验，在细分市场上有较高的知名度，能够快速响应园区客户需│
│ │求并给出针对性服务方案，在园区物业服务竞争中具备先发优势。 │
│ │（五）标准化服务 │
│ │公司重视标准化体系流程建设。具备园区类、商业类、住宅类三大服务标准│
│ │流程及物业服务视频化标准、政务、商务类服务可视化标准，可实现服务标│
│ │准、流程、制度的快速复制与输出，为项目日常运营和新项目承接提供了有│
│ │力的支持和保障。 │
│ │（六）智能化管控 │
│ │公司紧密围绕实际业务需求，持续推动、构建、健全并丰富自有平台系统的│
│ │功能实效。通过运用信息化、智能化手段来加强日常业务监督管理，进而提│
│ │升服务管理的水平。目前，公司已全面上线财务共享平台系统，推动公司向│
│ │现代化财务管理模式的转变升级；同时，优化人力资源管理系统，细化员工│
│ │考勤及考核管理，显著提升人员管理效率；此外，公司广泛开展智能化项目│
│ │运营试点工作，用科技力量和智慧手段促进现场管理的提质增效，引领各项│
│ │业务实现高质量发展，不断凝聚公司核心竞争力。 │
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│经营指标 │2023年，公司实现营业收入24.48亿元，较上年同期增长22.04%；实现利润 │
│ │总额1.72万元，较上年同期增长6.46%；实现归母净利润1.20亿元，较上年 │
│ │同期增长5.30%。全年新拓展项目68个，新增合同金额约5.15亿元。 │
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│竞争对手 │1、国外主要竞争对手：（1）戴德梁行；（2）仲量联行；（3）爱玛客；（│
│ │4）索迪斯。2、国内主要竞争对手：（1）万科物业；（2）招商积余；（3 │
│ │）卓越物业。 │
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│品牌/专利/经│1、商标：（1）公司注册商标，截至本招股意向书签署之日，公司及下属子│
│营权 │公司共拥有 76 项注册商标。（2）许可使用商标，报告期内，发行人无偿 │
│ │使用特发集团拥有的“特发物业”“特发政务”“特发楼宇”等商标。2、 │
│ │软件著作权，截至本招股意向书签署之日，公司及下属子公司共拥有软件著│
│ │作权 29 项。3、专利，截至本招股意向书签署之日，公司共拥有专利 5 项│
│ │。4、截至本招股意向书签署之日，公司及子公司未拥有特许经营权。 │
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│投资逻辑 │公司多年勤耕园区IFM综合物业管理服务，不断深化对客户需求、作业场景 │
│ │及服务标准的研究，目前已在行业经验、服务沉淀、客户积累和人才储备等│
│ │方面取得了显著的市场优势。同时，公司凭借扎实的基础服务、稳定的运营│
│ │管理、良好的合同履约情况、优质的服务质量、认真的服务态度，赢得了华│
│ │为、阿里巴巴、腾讯、字节跳动、中国移动、国家电网等众多知名企业客户│
│ │的信任和赞誉，并于报告期内荣获“2023中国物业管理上市公司20强”、“│
│ │2023中国国有物业服务企业综合实力100强TOP15”、“2023中国物业服务力│
│ │百强企业TOP31”、“2023中国上市物企投资价值TOP5”、“金牛最具投资 │
│ │价值奖”、“国企民生口碑奖”等多项荣誉，进一步提升了公司的行业地位│
│ │和品牌影响力。 │
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│消费群体 │工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等；水电│
│ │站厂区和营地；学校、医院、口岸、街道及政府公共配套服务场所等公共物│
│ │业；商场商厦、酒店等商业物业；高新产业园区、商务办公楼宇等。 │
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│消费市场 │东北、华东、华北、华中、华南、西南、西北、海外 │
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│增持减持 │特发服务2024年8月16日公告，公司股东银坤公司拟自公告日起15个交易日 │
│ │后的3个月内，以集中竞价的方式减持所持有公司股份不超过84.50万股,即 │
│ │不超过公司总股本的0.5%。截至公告日，银坤公司持有公司股份1901.25万 │
│ │股，占公司总股本的11.25%。 │
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│行业竞争格局│报告期内，受宏观经济形势和房地产行业周期性下行等因素影响，物业行业│
│ │整体管理规模的增速有所放缓，行业内物企“增收不增利”现象仍在持续。│
│ │一方面，来自上游房地产市场或地产关联方的资源供给力度逐渐减弱，使得│
│ │物业企业的独立市场化外拓成管理规模增长的重要渠道，导致行业市场竞争│
│ │愈发激烈。另一方面，伴随着多重外部因素影响及资本市场的风向调整，行│
│ │业内的“投资并购”热潮逐渐降温，收并购更趋谨慎，逐渐迈向理性和成熟│
│ │。 │
│ │物业行业高质量发展的目标下，中央和地方不断出台与物业管理行业有关的│
│ │政策，在城市更新、城市改造、社区养老、保障性住房等领域均提供了有利│
│ │指引和支持。随着政策的逐步完善与升级，物业企业关注对服务场景的拓展│
│ │延伸和产业链的重组整合，通过形成“物业+多元”的模式，挖掘增长空间 │
│ │，实现传统物业服务的升级蜕变。 │
│ │在此背景下，物业企业由重规模、重速度进一步向重质量转变,以提升业务 │
│ │水平和服务质量为抓手，持续增强自身核心竞争力，为业主打造更加优质、│
│ │高效的服务体验。 │
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│行业发展趋势│物业企业由重规模、重速度进一步向重质量转变,以提升业务水平和服务质 │
│ │量为抓手，持续增强自身核心竞争力，为业主打造更加优质、高效的服务体│
│ │验。 │
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│公司发展战略│2024年是充满机遇与挑战的一年。公司将紧跟经济形势持续发力，进一步开│
│ │拓市场、扩大规模，布局新赛道、注入新动能，持续完善内部治理和风险管│
│ │理体系，全面推进高质量发展。 │
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│公司日常经营│（一）稳健经营，实现业务稳步增长 │
│ │报告期内，公司进一步聚焦优势领域，夯实高新产业园区业务，持续拓展与│
│ │华为、阿里、字节跳动、小红书等重要客户合作的广度和深度，先后中标阿│
│ │里全球总部C区安保服务项目、北京阿里项目、字节跳动杭州爱力中心和浙 │
│ │大森林项目、小红书上海总部项目等，在拓增量的同时，稳存量，项目成功│
│ │续签华为在华北、华南区域数据中心项目。稳固提升在IFM综合物业管理服 │
│ │务和IDC数据中心运维服务行业地位。 │
│ │公司在巩固优势领域的同时，也持续拓展新业务，成功中标深圳市政园林管│
│ │理所罗湖绿道和公园管养服务项目，为公司进军市政公建领域，布局城市运│
│ │营服务业务提供了有力保障。安仁古镇景区物业管理服务项目的成功中标，│
│ │也标志着公司在旅游物业领域已取得突破性进展。此外，公司于报告期内还│
│ │成功中标深圳市人民政府口岸办公室陆路口岸免除海关查验配套服务项目，│
│ │成为公司首个装卸搬运类项目。 │
│ │（二）投资并购，提升企业发展速度 │
│ │报告期内，公司积极布局低碳节能相关的能源物管项目，组建专业团队扎实│
│ │推进天鼎物业并购相关工作，最终成功完成四川大金源天鼎物业管理有限公│
│ │司（现“特发能服”）增资扩股项目，这是公司自上市以来首个真正意义上│
│ │的自主投并购项目，不仅为公司带来可观的合同收入，同时由于水电站物业│
│ │管理的专业性，存在一定的进入壁垒，公司凭借此次并购成功突破这一壁垒│
│ │，正式进入大型能源基地物管新赛道，为进一步提升在能源物管领域的市场│
│ │份额和竞争力奠定了坚实基础。 │
│ │政务方面，为深入推进全国化市场拓展，增强板块竞争力，公司与上海声通│
│ │信息科技股份有限公司及重庆远致盛景数字科技合伙企业（有限合伙）合资│
│ │成立特发声通科技公司，该公司将立足于数字政务服务应用的深入探索与智│
│ │慧政务服务平台的构建，致力于全面提升公司政务服务的技术性竞争力，驱│
│ │动公司政务服务板块持续高质量发展。 │
│ │（三）科技赋能，助力长效持续发展 │
│ │报告期内，公司积极落实科技升级的整体要求，一是通过同行调研、一线走│
│ │访、集体座谈、专项研讨会等方式，整合内外部资源和信息，探讨科技升级│
│ │主要方向和实施路径，编制《特发服务科技升级规划方案》。二是通过聚焦│
│ │核心业务与需求，有序完成智慧物业应用（一期）项目建设工作并在多个物│
│ │业项目应用；不断深化完善人力资源与财务管理等中后台信息化系统功能，│
│ │管理效能有效提升。三是在设备设施运维、环境清洁等项目管理场景中持续│
│ │推进智能化应用，利用物联网技术、智能清洁机器人及机械化设备，有效替│
│ │代部分人工，服务质量和效率极大提升。 │
│ │（四）品质提升，夯实企业发展基础 │
│ │报告期内，公司始终坚持品质是企业发展的核心要素。在体系建设方面，参│
│ │与1项国家标准编制及1项地方标准的编制工作。为更全面了解客户需求意向│
│ │和满意程度，公司23年特地聘请了专业第三方机构来进行客户满意度调研。│
│ │根据调研结果显示，公司整体服务质量表现较好，尤其是在政务服务、口岸│
│ │管养、园区服务等方面获得了客户的高度评价。 │
│ │（五）守牢底线，安全生产时刻警钟长鸣 │
│ │安全管理是企业经营和发展的前提保障，为确保有效控制公司安全生产风险│
│ │，一是积极传达落实政府、集团文件精神和安全要求，重点开展安全生产攻│
│ │坚行动、加强燃气安全排查整治等专项工作；二是强化安全教育，从法律法│
│ │规、风险辨识与管控、消防安全等方面，全面提升安全管理团队的能力水平│
│ │及全员安全生产的重视程度；三是全面推进安全生产标准化体系建设，同时│
│ │，引入第三方“飞检”，委托第三方公司对项目开展监督检查及考核，提升│
│ │安全管理水平。 │
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│公司经营计划│（一）加大力度外拓市场 │
│ │坚持园区综合设施管理的深耕策略，运用积累的城市网络及品牌优势进行全│
│ │局全业态布局。积极拓展优质项目，扩大市场份额，通过不断拓宽业务领域│
│ │实现公司的可持续发展和增长；深挖城市治理、政府公建、数据中心、医院│
│ │等优质客户及项目，积极探索城市管家服务新模式。 │
│ │同时，提高资本运作水平，稳步推进“市场投拓+投资并购”双引擎驱动模 │
│ │式，强化投资并购力度，把控投资风险。此外，加强天鼎物业并购后管理整│
│ │合，促进管理及业务深度互融，同时挖掘能源业务，创造新的盈利增长点。│
│ │（二）加快科技升级 │
│ │全面上线智慧物业应用系统，促进管理服务能级提升，加大科技创新投入，│
│ │推进服务产品创新和业态科技升级，进一步增强公司核心竞争力。 │
│ │(三)释放队伍活力效能 │
│ │加强人才梯队建设，构建外引内培、同向聚合的人才队伍建设机制,全方位 │
│ │引进、培养、用好人才。 │
│ │完善薪酬激励机制，激发创新创造活力。开展员工关怀活动，激励引导广大│
│ │员工干事创业。 │
│ │（四）巩固加强安全管理 │
│ │全面应用安全生产标准化体系，把问题隐患和制度措施“两个清单”做细做│
│ │实，防范遏制各类事故发生。强化安全考核，提升监管效能，打通安全管理│
│ │最后一公里。压实全员安全生产责任，有序推进安全生产“管、监”分离。│
│ │坚持查防并举，严格落实安全防范措施。 │
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│公司资金需求│本公司统筹负责公司内各子公司的现金管理工作，包括现金盈余的短期投资│
│ │和筹措贷款以应付预计现金需求。本公司的政策是定期监控短期和长期的流│
│ │动资金需求，以及是否符合借款协议的规定，以确保维持充裕的现金储备和│
│ │可供随时变现的有价证券。 │
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│可能面对风险│一、市场风险:现阶段我国物业管理行业在管物业面积巨大，但行业进入门 │
│ │槛不高，市场集中度不高且竞争日趋激烈等。二、经营风险，（一）人力成│
│ │本上涨风险（二）业务外包风险（三）客户集中度较高风险（四）安全事故│
│ │的风险（五）住宅物业管理服务费难以上调的风险（六）部分租赁物业存在│
│ │瑕疵的风险（七）新型冠状病毒疫情风险。三、财务风险，（一）物业收费│
│ │结算模式风险（二）应收账款金额较大的风险（三）现金收款风险（四）毛│
│ │利率下滑的风险（五）参股公司未能如期实现盈利的风险（六）部分停车场│
│ │免于支付租金条款可能发生变化的风险。四、管理风险，（一）成长性风险│
│ │（二）分支机构管理风险（三）核心人员流失的风险（四）未为部分员工缴│
│ │纳社会保险或住房公积金而可能造成补缴的风险。五、募投项目实施风险。│
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│股东回报规划│根据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，公司制定未来三年│
│ │（2023-2025年度）股东回报规划：公司具体利润分配形式可采取现金、股 │
│ │票、现金与股票相结合或者法律允许的其他方式。公司原则上每年以现金方│
│ │式分配的利润不少于当年实现的可供分配利润的10%。公司在经营状况良好 │
│ │，且董事会认为公司股票价格与公司股本规模不匹配、发放股票股利有利于│
│ │公司全体股东整体利益时，可以在满足上述现金股利分配之余，提出股票股│
│ │利分配预案。股票分配可单独实施，也可以结合现金分红共同实施。具体分│
│ │红比例由公司董事会审议通过后，提交股东大会审议决定。 │
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│重大合同 │特发服务2021年6月18日公告，2020年6月19日起至今，公司及其子公司与华│
│ │为系公司签订日常经营合同金额累计已达106688.1393万元，超过公司最近 │
│ │一个会计年度经审计主营业务收入的50%。部分合同的履行情况已经体现在 │
│ │公司2020年度经营成果中，部分合同的履行将对公司2021年度及未来年度的│
│ │财务状况、经营成果产生影响。 │
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〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
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