热点题材☆ ◇300917 特发服务 更新日期：2024-11-20◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:粤港澳、阿里概念、物业管理、智慧政务
风格:融资融券、户数增加、QFII新进
指数:无
【2.主题投资】
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2023-04-18│粤港澳 │关联度：☆☆☆
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公司位于广东省深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼，主营综合设施管
理服务
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2023-04-13│阿里概念 │关联度：☆
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公司园区物业管理服务主要是面向各类园区、商务办公楼宇等，提供的主要服务内容包括设
施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合服务、空间管理、分包商管理等，代表项目包括华
为全球总部物业服务项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等，在管项目分布深圳、成都、廊坊
、武汉、上海、东莞、刚果金等地。
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2023-02-28│智慧政务 │关联度：☆
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公司的特发智慧政务服务系统，即远程信息核实系统（简称“政务助手”）是一款对事项中
相关自然人进行身份信息确认系统，目前已在湖北省武汉市东湖新技术开发区、武昌区等多个政
务服务中心启用。
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2021-10-18│物业管理概念│关联度：☆☆☆☆☆
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国内高端物业服务提供商
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2024-10-25│深圳国资改革│关联度：☆☆☆☆☆
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截止2024-09-30,深圳市特发集团有限公司持有8073.98万股(占总股本比例为：47.78%)
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2024-10-25│高盛持股 │关联度：☆
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截止2024-09-30,高盛公司有限责任公司持有38.71万股(占总股本比例为：0.23%)
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2024-09-13│房屋检测 │关联度：☆☆☆
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公司下属子公司深圳特发东部服务有限公司有涉及到房屋检测相关业务
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2023-11-20│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2022-06-10│华为概念 │关联度：☆☆☆
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公司中标华为南方工厂C，D区物业服务
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2020-12-21│创业板注册制│关联度：☆☆☆
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公司于2020-12-21在深交所创业板注册上市
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2024-10-24│QFII新进 │关联度：☆☆☆☆☆
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2024-09-30QFII(1家)新进十大流通股东并持有26.23万股(0.16%)
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2024-09-30│户数增加 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2024-09-30股东户数相对于2024-06-30变动43.8804%
【3.事件驱动】
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2023-01-05│地产纾困政策陆续出台，物业管理板块的估值有望回升
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2022年12月21日，国家发改委等11部门发布的《关于推动家政进社区的指导意见》提出，鼓
励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构，或与家政企业开展合作，积极拓展服务范围。目
前，多数物企除基础物管外还从事经营社区增值服务，通常包括房地产经纪业务、家政到家服务
、美居家装服务、社区传媒业务、社区零售业务、园区空间服务等几大板块。投资机会上，随着
地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │2018年8月22日，天健会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具天健深 │
│ │审[2018]1156号《审计报告》，截至2018年2月28日，特发物业的净资产为1│
│ │09,989,103.40元。2018年8月25日，国众联资产评估土地房地产估价有限公│
│ │司出具国众联评报字(2018)第2-1018号《深圳市特发物业管理有限公司拟进│
│ │行股份制改制所涉及的深圳市特发物业管理有限公司的净资产价值资产评估│
│ │报告》，截至评估基准日2018年2月28日，特发物业审计后的账面净资产的 │
│ │评估结果为18,553.80万元。2018年10月24日，特发物业召开第五届八次职 │
│ │工代表大会，审议通过按原账面净资产值折股将特发物业整体变更为股份有│
│ │限公司的议案，并选举产生股份公司第一届监事会中由职工代表担任的监事│
│ │及第一届董事会中由职工代表担任的董事。2018年10月24日，特发物业股东│
│ │会作出决议，同意特发物业以经审计的截至2018年2月28日的账面净资产值1│
│ │09,989,103.40元折为7,500万股，余额34,989,103.40元计入资本公积；特 │
│ │发物业全体股东特发集团、特发投资、南通三建、银坤投资作为发起人，以│
│ │各自在特发物业中的股权所对应的净资产认购股份有限公司的股份。2018年│
│ │10月24日，特发物业全体股东特发集团、特发投资、南通三建、银坤投资作│
│ │为发起人签订了《发起人协议》，发行人的设立方式、名称、住所、经营范│
│ │围、发起人的权利、发起人的义务与责任、公司章程、特别承诺、违约责任│
│ │、争议解决、协议的生效等相关事宜进行了约定。2018年10月24日，特发集│
│ │团出具《关于深圳市特发物业管理有限公司整体变更设立股份有限公司的批│
│ │复》（深特发复[2018]22号），同意特发物业整体变更设立股份有限公司，│
│ │根据天健会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具的天健深审[2018]11│
│ │56号《审计报告》，截止2018年2月28日，特发物业净资产为109,989,103.4│
│ │0元，折股后股份有限公司的总股本为7,500万股，其中，特发集团（国有股│
│ │东）持有4,777.50万股，特发投资（国有股东）持有97.50万股。2018年10 │
│ │月26日，发行人召开第一次股东大会，全体发起人一致决定按原账面净资产│
│ │值折股将特发物业整体变更为股份有限公司，审议通过了《关于<深圳市特 │
│ │发服务股份有限公司章程>的议案》及其他事项，并选举产生了第一届董事 │
│ │会由非职工代表担任的董事、第一届监事会由股东代表担任的监事。2018年│
│ │11月20日，发行人在深圳市市场监督管理局办理完毕公司登记手续，领取了│
│ │统一社会信用代码为914403001922285356的《营业执照》。2018年11月25日│
│ │，天健会计师出具天健验〔2018〕3-67号《验资报告》并验证“截至2018年│
│ │10月26日，深圳市特发服务股份有限公司已收到全体出资者所拥有的截至20│
│ │18年2月28日止深圳市特发物业管理有限公司的净资产109,989,103.40元， │
│ │根据《公司法》的有关规定，按照公司的折股方案，将上述净资产折合股本│
│ │7,500万元，资本公积金34,989,103.40元”。 │
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│产品业务 │自成立以来，特发服务一直以综合设施管理服务为核心业务，致力于打造成│
│ │为中国高端综合服务运营商。公司所从事的服务内容包括综合设施管理、空│
│ │间管理、安全保障、环境管理、高端接待、会议服务等，管理的项目涵盖高│
│ │新科技园区、商业综合体、政府机关、学校、住宅等多种类型，主要客户包│
│ │括华为、阿里巴巴、中国移动、国家电网、腾讯等知名企业。公司相关业务│
│ │已从珠三角经济圈辐射至国内的环渤海经济圈、长三角经济圈、西南经济圈│
│ │、华中城市经济圈及海外的非洲等地。 │
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│经营模式 │"1、采购模式：公司对外采购内容可分为服务、材料物资、工程。（1）对 │
│ │于客户需求较高、单次合同金额较大的采购事项，公司主要采取公开招标或│
│ │邀请招标的方式。（2）对于单次合同金额较小的通用性采购需求，公司业 │
│ │务部门及各分支机 │
│ │构可采取竞争性谈判或者询价方式确定供应商，按照公司合同呈批流程报批│
│ │。2、在市场拓展过程中，公司通过市场调查、信息收集，对潜在的目标客 │
│ │户和项目进行跟踪、商谈合作意向，对有意向的客户进行具体分析并确认最│
│ │终的合作方式。此外，获取新增业务的途径还包括现有客户的业务需求延续│
│ │与扩展、已有客户向其他潜在客户推荐、参与行业论坛及会议等方式。3、 │
│ │服务模式：公司主要采用“总部-分支机构”二级管控体系实施管理服务， │
│ │明确管理权责并规范工作流程，有效实现总部对全国各地项目的指导辅助和│
│ │运营管控，推动公司业务快速发展。4、盈利模式：公司一般采用成本加成 │
│ │的定价方式，即根据客户提出的服务需求测算相应的项目成本，结合项目成│
│ │本及预期利润，提出项目服务报价，经招投标流程或与客户协商确定最终收│
│ │费水平。" │
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│行业地位 │国内高端物业服务商，获得国家一级物业管理企业资质 │
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│核心竞争力 │公司拥有一支高素质的物业管理队伍，员工总数6500多人，为客户、业主提│
│ │供全方位的优质物业管理服务，包括安全保障、综合环境、动力维护、高端│
│ │接待保障、商务会议服务等。根据市场变化，坚持多元发展，创新商业模式│
│ │。 │
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│竞争对手 │1、国外主要竞争对手：（1）戴德梁行；（2）仲量联行；（3）爱玛客；（│
│ │4）索迪斯。2、国内主要竞争对手：（1）万科物业；（2）招商积余；（3 │
│ │）卓越物业。 │
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│品牌/专利/经│1、商标：（1）公司注册商标，截至本招股意向书签署之日，公司及下属子│
│营权 │公司共拥有 76 项注册商标。（2）许可使用商标，报告期内，发行人无偿 │
│ │使用特发集团拥有的“特发物业”“特发政务”“特发楼宇”等商标。2、 │
│ │软件著作权，截至本招股意向书签署之日，公司及下属子公司共拥有软件著│
│ │作权 29 项。3、专利，截至本招股意向书签署之日，公司共拥有专利 5 项│
│ │。4、截至本招股意向书签署之日，公司及子公司未拥有特许经营权。 │
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│投资逻辑 │国内高端物业服务提供商，特发服务是国内第一批获得国家一级物业管理企│
│ │业资质的企业之一 │
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│消费市场 │东北、华东、华北、华中、华南、西南、西北、海外 │
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│增持减持 │特发服务2024年8月16日公告，公司股东银坤公司拟自公告日起15个交易日 │
│ │后的3个月内，以集中竞价的方式减持所持有公司股份不超过84.50万股,即 │
│ │不超过公司总股本的0.5%。截至公告日，银坤公司持有公司股份1901.25万 │
│ │股，占公司总股本的11.25%。 │
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│公司发展战略│公司将通过体制机制改革、提升管理效率、整合优势资源、调整业务结构和│
│ │发展物业经营，持续提升服务品质，实施多种经营，推动公司由粗放型、劳│
│ │动密集型向集约型、技术密集型转变，向高附加值物业综合服务集成商转型│
│ │，致力于打造成为中国高端综合服务运营商。 │
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│公司经营计划│1、扩大在管项目规模，优化客户结构。2、完善物业管理服务标准流程，实│
│ │现管理复制和输出，梳理公司各层级权责，充分授权与强化监督并重，实现│
│ │管理优化，建立适合公司规模大、点多面广现状的管理制度和流程，为进一│
│ │步拓展打下制度基础。3、利用信息化、智能化手段提升核心竞争力。4、探│
│ │索创新业务模式，人工智能、5G、物联网等技术的发展，使得公司构建智慧│
│ │运营生态体系成为可能。 │
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│公司资金需求│本次发行募集资金扣除发行费用后，将投资于物业管理市场拓展项目、信息│
│ │化建设项目、人力资源建设项目、物业管理智能化升级和节能改造项目和补│
│ │充流动资金项目，总投资金额为 34,519.77 万元。若实际募集资金不能满 │
│ │足上述全部项目投资需要，资金缺口由公司自筹解决，若高于拟投资项目的│
│ │资金需求，则超过部分将用于补充与公司主营业务相关的流动资金。 │
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│可能面对风险│一、市场风险:现阶段我国物业管理行业在管物业面积巨大，但行业进入门 │
│ │槛不高，市场集中度不高且竞争日趋激烈等。二、经营风险，（一）人力成│
│ │本上涨风险（二）业务外包风险（三）客户集中度较高风险（四）安全事故│
│ │的风险（五）住宅物业管理服务费难以上调的风险（六）部分租赁物业存在│
│ │瑕疵的风险（七）新型冠状病毒疫情风险。三、财务风险，（一）物业收费│
│ │结算模式风险（二）应收账款金额较大的风险（三）现金收款风险（四）毛│
│ │利率下滑的风险（五）参股公司未能如期实现盈利的风险（六）部分停车场│
│ │免于支付租金条款可能发生变化的风险。四、管理风险，（一）成长性风险│
│ │（二）分支机构管理风险（三）核心人员流失的风险（四）未为部分员工缴│
│ │纳社会保险或住房公积金而可能造成补缴的风险。五、募投项目实施风险。│
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│股东回报规划│根据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，公司制定未来三年│
│ │（2023-2025年度）股东回报规划：公司具体利润分配形式可采取现金、股 │
│ │票、现金与股票相结合或者法律允许的其他方式。公司原则上每年以现金方│
│ │式分配的利润不少于当年实现的可供分配利润的10%。公司在经营状况良好 │
│ │，且董事会认为公司股票价格与公司股本规模不匹配、发放股票股利有利于│
│ │公司全体股东整体利益时，可以在满足上述现金股利分配之余，提出股票股│
│ │利分配预案。股票分配可单独实施，也可以结合现金分红共同实施。具体分│
│ │红比例由公司董事会审议通过后，提交股东大会审议决定。 │
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│重大合同 │特发服务2021年6月18日公告，2020年6月19日起至今，公司及其子公司与华│
│ │为系公司签订日常经营合同金额累计已达106688.1393万元，超过公司最近 │
│ │一个会计年度经审计主营业务收入的50%。部分合同的履行情况已经体现在 │
│ │公司2020年度经营成果中，部分合同的履行将对公司2021年度及未来年度的│
│ │财务状况、经营成果产生影响。 │
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〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
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2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
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