热点题材☆ ◇300947 德必集团 更新日期：2024-05-04◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:人工智能、边缘计算、物业管理、元宇宙、新型城镇、ChatGPT
风格:融资融券、活跃股、回购计划、昨日振荡、通达信热、最近情绪
指数:中证回购
【2.主题投资】
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2023-08-28│ChatGPT概念 │关联度：☆☆☆
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公司探索AI在数字客服等领域的应用
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2023-08-16│新型城镇 │关联度：☆☆☆
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公司利用城市历史建筑、工业遗产、旧厂房、旧街区、旧仓库等存量空间发展文化产业，促
进城市更新和产业升级，助力老工业城市和资源型城市转型。
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2023-07-06│边缘计算 │关联度：☆☆☆
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子公司智链合创基于智能云与边缘计算的模式，围绕AIOT（人工智能物联网）等为主要方向
，独创的ICS（智链）智慧园区综合管理系统，助力园区管理智慧化转型升级。
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2023-04-12│人工智能 │关联度：☆☆☆
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公司主要经营范围包括人工智能基础软件开发
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2022-07-22│物业管理概念│关联度：☆☆☆☆☆
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公司是文化创意产业园区的运营服务商
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2022-04-20│元宇宙概念 │关联度：☆☆☆
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2022年年初，由德必集团打造的首个元宇宙创意园区办公场景在上海市虹口区的柏航德必易
园上线。项目凭借EasyAR的数字化采集技术，展示CartoonTown、 CyberPunkCity,、RhythmVisu
alizar等模型元素，并依托公司前期数字园区运营的相关技术经验，实现数字媒体和现实办公场
景的结合交融。来到园区，通过AR眼镜或手机端App即可体验主视角园区导览，浏览24小时在线
的园区企业AR大屏广告，以及丰富绚丽的虚拟现实场景。公司目前对于元宇宙园区的建设与探索
仍处于初期阶段，还需要通过实践不断地去芜存真，在未来的元宇宙园区规划建设中，将专注底
层技术积累和突破，打造成体系的数字化办公生态。
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2023-06-08│空间计算 │关联度：☆☆☆
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公司全资子公司上海智链合创科技有限公司在智慧园区系统的前沿探索中，正不断实践和运
用空间计算技术，以提高园区智慧化程度。主要体现在以下五个场景：1） 智能停车系统:利用
空间计算技术，结合传感器、摄像头和数据分析，可以实现智能停车系统。2） 智能环境感知:
通过空间计算技术，结合传感器网络和数据分析，可以实现智能环境感知。3） 智能安防监控:
利用空间计算技术，结合视频监控、传感器和人脸识别等技术，可以实现智能安防监控系统。4
） 智能办公环境:通过空间计算技术，结合传感器、摄像头和智能设备，可以实现智能办公环境
。5） 虚拟交互体验。
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2023-03-09│网络直播 │关联度：☆☆☆
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公司有带货直播间
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2021-02-10│创业板注册制│关联度：☆☆☆
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公司于2021-02-10在深交所创业板注册上市
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破发行价，依照减持新规，不可减持。
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2024-04-30│昨日振荡 │关联度：☆☆☆☆☆
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2024-04-30振幅为：19.64%
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2024-04-30│通达信热股 │关联度：☆
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2024-04-30，通达信专业关注度排名第四十一
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2024-04-29│最近情绪 │关联度：☆☆☆☆☆
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市场情绪参考标的。
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2024-04-26│活跃股 │关联度：☆☆☆
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截止2024-04-26当周换手率为：24.7945%
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2024-04-17│回购计划 │关联度：☆☆☆
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公司拟回购不超过10000万元(495.05万股),回购期:2024-02-07至2024-05-06
【3.事件驱动】
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2023-06-08│苹果Vision Pro开启空间计算时代
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苹果全球开发者大会WWDC2023发布首款MR头显Vision Pro，售价3499美元，将于明年初在美
国发售。从操作系统来看，VisionOS是为空间计算全新设计的操作系统，支持低延迟要求。苹果
CEO库克表示，“如同Mac将我们带入个人计算时代，iPhone将我们带入移动计算时代，Apple Vi
sion Pro将带我们进入空间计算时代。”分析称，空间计算=3D交互设计+3D电脑图像。
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2023-01-05│地产纾困政策陆续出台，物业管理板块的估值有望回升
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2022年12月21日，国家发改委等11部门发布的《关于推动家政进社区的指导意见》提出，鼓
励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构，或与家政企业开展合作，积极拓展服务范围。目
前，多数物企除基础物管外还从事经营社区增值服务，通常包括房地产经纪业务、家政到家服务
、美居家装服务、社区传媒业务、社区零售业务、园区空间服务等几大板块。投资机会上，随着
地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │发行人为德必有限整体变更设立。2017年11月25日，德必有限的全体股东签│
│ │署《发起人协议》，具体约定了有关整体变更设立股份有限公司的权利义务│
│ │。为整体变更设立股份有限公司之目的，德必有限聘请了会计师事务所及资│
│ │产评估机构进行审计和评估。经审计，截至2017年7月31日，德必有限的净 │
│ │资产为50,780.31万元。经评估，德必有限的净资产评估值高于经审计的净 │
│ │资产。2017年12月15日，德必文化（筹）召开创立大会，以德必有限截至20│
│ │17年7月31日经审计的净资产50,780.31万元折股，整体变更设立为股份公司│
│ │。股份公司股本为3,742.20万元，每股面值1元，净资产大于股本部分计入 │
│ │资本公积。2018年1月22日，发行人取得上海市工商行政管理局核发的营业 │
│ │执照（统一社会信用代码：91310000572698184Q)。2019年4月，发行人对20│
│ │17年7月31日为整体变更设立股份公司基准日的净资产账面值进行了更正。 │
│ │根据天职会计师出具的审计报告，更正后德必有限截至2017年7月31日的净 │
│ │资产为55,277.71万元，调增净资产4,497.40万元。根据沃克森出具的评估 │
│ │报告，更正后德必有限截至2017年7月31日的净资产评估值为115,369.32万 │
│ │元。2019年4月30日，发行人召开2019年第一次临时股东大会，审议通过《 │
│ │关于确认上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司改制设立方案的│
│ │议案》，对上述更正事项予以确认。同日，全体发起人股东签署《发起人协│
│ │议之补充协议》，对上述改制设立方案作出了书面确认，发行人就上述股东│
│ │大会决议在上海市市场监督管理局办理了工商备案登记。天职会计师对发起│
│ │人出资情况进行了审验并出具了验资报告。经审验，截至2017年12月15日，│
│ │全体发起人已将德必有限截至2017年7月31日经审计的净资产55,277.71万元│
│ │，按14.7714:1的比例折合股本3,742.20万股，净资产大于股本的51,535.51│
│ │万元计入资本公积。 │
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│产品业务 │公司主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理，以│
│ │中小微型文化创意企业和科技创新企业（以下简称“文科创企业”）的需求│
│ │为中心，以园区设计和运营管理能力为基础，对各类既有建筑进行重新定位│
│ │与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为文科创企业提供舒│
│ │适的办公环境和深度的专业化服务。公司作为文化创意产业园区的运营服务│
│ │商，以服务文科创企业、助力文化创意产业发展为使命，整合城市低效老旧│
│ │的存量物业资源，通过定位、设计、改造提升其商业价值，实现产业业态集│
│ │聚，最终促进园区运营服务商、园区所有权/经营权持有方和入驻的文科创 │
│ │企业的协同发展。公司将持续进行跨城市跨区域的规模化连锁化发展，力争│
│ │成为文科创企业的优质服务商。报告期内，公司主要采用“承租运营”的经│
│ │营模式。在“承租运营”的经营模式下，公司通过前期的市场调研，以租赁│
│ │方式取得具有改造升值空间的既有建筑经营权，对其进行重新市场定位和设│
│ │计；通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善园区配套服务功│
│ │能，将其打造成为符合文科创企业办公和经营需求的园区；通过招商和后续│
│ │运营管理为文科创企业提供优质服务。同时，公司依托自身园区管理方面的│
│ │优势，通过“受托运营”的经营模式为委托方提供园区设计服务、工程管理│
│ │服务、招商服务和运营管理服务。 │
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│经营模式 │1、承租运营：公司依托既有建筑资源为物理空间载体，主要从事文化创意 │
│ │产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理，主要采用“承租运营”模│
│ │式。该经营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业│
│ │出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为 10-20 年。园区运营项目 │
│ │公司负责文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理，主要向│
│ │园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向│
│ │园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。2、受托运营受托运营模式 │
│ │下，公司与物业产权方或经营权持有方签订委托运营协议。该模式下，园区│
│ │内文科创企业向物业产权方或经营权持有方支付租金及物业费；公司依托自│
│ │身园区管理方面的优势，通过“受托运营”的经营模式为委托方提供园区设│
│ │计、工程管理、招商和运营管理等服务并获得相关业务收入。截至 2020 年│
│ │ 6 月 30 日，公司受托运营模式下的园区有德必环东华 WE"、德必庐阳 WE│
│ │"、腾骏德必易园、泰豪德必易园。3、参股运营：参股运营模式下，公司与│
│ │物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司，公司并不控制园区│
│ │运营公司。该模式下，由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物│
│ │业出租方签订长期房屋租赁合同，并负责文化创意产业园区的定位、设计、│
│ │改造、招商和后续运营管理，公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服│
│ │务费。 │
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│行业地位 │创意产业园区龙头 │
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│核心竞争力 │公司业务开展以创意设计为基础、以园区运营管理为依托，核心竞争力主要│
│ │体现在创意设计能力和园区运营管理两个方面。（1）既有建筑改造的创意 │
│ │设计能力创意是园区改造设计的核心，是一个园区的灵魂。好的创意设计方│
│ │案将赋予老旧建筑物以新的生命，塑造轻松宜人的景观环境和文化创意建筑│
│ │空间。公司始终以创意设计能力为核心，建造了一支高水平的创意设计团队│
│ │，积累了丰富的园区设计、规划、改造案例经验，并在持续不断的项目实践│
│ │和自我提炼中逐步淬炼出具有公司特色的“德必易园”系列、“德必 WE"”│
│ │系列、“德必运动 LOFT”系列园区品牌。（2）园区运营管理能力公司依托│
│ │于自主研发的智慧园区管理系统-wehome 平台，基于移动互联网、物联网技│
│ │术与云计算服务，创新出智慧园区管理系统、招商管理系统、园区运营服务│
│ │管理系统，以及针对白领的平台级社群服务系统，在降低园区运营管理成本│
│ │的同时，搭建起更加开放的社群环境。 │
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│竞争对手 │1、上海锦和商业经营管理股份有限公司；2、上海圣博华康文化创意投资股│
│ │份有限公司；3、上海弘基企业（集团）股份有限公司；4、上海静工（集团│
│ │）有限公司；5、尚巴创新文化（北京）有限公司； │
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│投资逻辑 │公司主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理，力│
│ │争成为文科创企业的优质服务商。 │
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│消费市场 │上海、北京、杭州、成都、武汉、长沙、南京、苏州、合肥、深圳、西安、│
│ │境外 │
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│股权收购 │收购圣博华康部分股权：德必集团2022年6月22日公告，公司全资子公司上 │
│ │海乾毅与非关联自然人孙业利、孙昕宁签署关于圣博华康的《股份转让协议│
│ │》，交易价格6436万元。交易完成后圣博华康将成公司控股子公司，合计持│
│ │有62.61%股权。圣博华康以承租运营模式经营文科创产业园区项目，目前运│
│ │营管理6个项目，运营管理面积合计约17万平方米，项目位于上海、武汉、 │
│ │徐州地区核心地段。本次交易对公司未来财务状况和经营成果具有一定的积│
│ │极影响。 │
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│公司资金需求│"经公司 2019 年第三次临时股东大会审议批准，公司拟向社会公开发行不 │
│ │超过 1,347.40 万股人民币普通股，不低于发行后总股本的 25%，实际募集│
│ │资金扣除发行费用后的净额全部用于园区智慧精装一体化升级项目、星光德│
│ │必易园项目、 │
│ │德必岳麓 WE""项目、研发中心建设项目等与公司主营业务相关项目以及补 │
│ │充主营业务发展所需的营运资金。" │
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│可能面对风险│一、市场风险：（一）市场竞争风险。（二）宏观经济环境变化风险。二、│
│ │经营风险：（一）部分园区租赁房产未办理产证。（二）部分园区租赁房产│
│ │存在权利限制的风险。（三）业务风险。（四）物业产权方或出租方违约风│
│ │险。（五）新型冠状病毒肺炎疫情导致的经营风险。（六）园区投资成本无│
│ │法收回的风险。（七）客户退租风险。（八）国有性质的物业产权单位未履│
│ │行资产评估、审批等程序带来的风险。（九）租赁使用划拨土地上房屋可能│
│ │带来的成本上升风险。三、政策变更风险。四、财务风险。五、募集资金投│
│ │资项目相关风险。六、成长性风险。七、对赌条款相关风险。八、实际控制│
│ │人不当控制风险。 │
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