热点题材☆ ◇300947 德必集团 更新日期：2025-03-29◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:人工智能、边缘计算、物业管理、元宇宙、新型城镇、旅游概念、ChatGPT、IP经济、Deep
Seek
风格:融资融券、基金增仓、微盘精选、微小盘股
指数:无
【2.主题投资】
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2025-02-13│DeepSeek概念│关联度：☆☆☆
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公司已成功部署并验证接入DeepSeek 模型，为旗下wehome园区智慧运营系统带来AI赋能的
新变革
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2024-12-04│IP经济 │关联度：☆☆☆
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德必“桃花坞里”项目地处姑苏古城核心地段，占地约35000平方米，定位为富有江南诗意
的文商旅融合街区。
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2024-05-21│旅游概念 │关联度：☆☆☆
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公司新近签约的苏州市核心城区桃花坞文旅项目“就是一 个文旅融合的项目。
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2023-08-28│ChatGPT概念 │关联度：☆☆☆
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公司探索AI在数字客服等领域的应用
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2023-08-16│新型城镇 │关联度：☆☆☆
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公司利用城市历史建筑、工业遗产、旧厂房、旧街区、旧仓库等存量空间发展文化产业，促
进城市更新和产业升级，助力老工业城市和资源型城市转型。
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2023-07-06│边缘计算 │关联度：☆☆☆
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子公司智链合创基于智能云与边缘计算的模式，围绕AIOT（人工智能物联网）等为主要方向
，独创的ICS（智链）智慧园区综合管理系统，助力园区管理智慧化转型升级。
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2023-04-12│人工智能 │关联度：☆☆☆
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公司主要经营范围包括人工智能基础软件开发
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2022-07-22│物业管理概念│关联度：☆☆☆☆☆
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公司是文化创意产业园区的运营服务商
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2022-04-20│元宇宙概念 │关联度：☆☆☆
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2022年年初，由德必集团打造的首个元宇宙创意园区办公场景在上海市虹口区的柏航德必易
园上线。项目凭借EasyAR的数字化采集技术，展示CartoonTown、 CyberPunkCity,、RhythmVisu
alizar等模型元素，并依托公司前期数字园区运营的相关技术经验，实现数字媒体和现实办公场
景的结合交融。来到园区，通过AR眼镜或手机端App即可体验主视角园区导览，浏览24小时在线
的园区企业AR大屏广告，以及丰富绚丽的虚拟现实场景。公司目前对于元宇宙园区的建设与探索
仍处于初期阶段，还需要通过实践不断地去芜存真，在未来的元宇宙园区规划建设中，将专注底
层技术积累和突破，打造成体系的数字化办公生态。
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2025-03-11│交易所监管 │关联度：☆☆☆
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公司于2025-03-11收到深交所下发的通报批评
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2023-06-08│空间计算 │关联度：☆☆☆
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公司全资子公司上海智链合创科技有限公司在智慧园区系统的前沿探索中，正不断实践和运
用空间计算技术，以提高园区智慧化程度。主要体现在以下五个场景：1） 智能停车系统:利用
空间计算技术，结合传感器、摄像头和数据分析，可以实现智能停车系统。2） 智能环境感知:
通过空间计算技术，结合传感器网络和数据分析，可以实现智能环境感知。3） 智能安防监控:
利用空间计算技术，结合视频监控、传感器和人脸识别等技术，可以实现智能安防监控系统。4
） 智能办公环境:通过空间计算技术，结合传感器、摄像头和智能设备，可以实现智能办公环境
。5） 虚拟交互体验。
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2023-03-09│网络直播 │关联度：☆☆☆
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公司有带货直播间
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2021-02-10│创业板注册制│关联度：☆☆☆
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公司于2021-02-10在深交所创业板注册上市
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破发行价，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2025-03-28│微盘精选 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司为微盘精选股。
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2025-03-28│微小盘股 │关联度：☆☆☆
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截止2025-03-28公司AB股总市值为：26.65亿元
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2024-10-25│基金增仓 │关联度：☆☆☆
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截止2024-09-30,基金持仓196.64万股(增仓186.45万股),增仓占流通股本比例为1.21%
【3.事件驱动】
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2023-06-08│苹果Vision Pro开启空间计算时代
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苹果全球开发者大会WWDC2023发布首款MR头显Vision Pro，售价3499美元，将于明年初在美
国发售。从操作系统来看，VisionOS是为空间计算全新设计的操作系统，支持低延迟要求。苹果
CEO库克表示，“如同Mac将我们带入个人计算时代，iPhone将我们带入移动计算时代，Apple Vi
sion Pro将带我们进入空间计算时代。”分析称，空间计算=3D交互设计+3D电脑图像。
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2023-01-05│地产纾困政策陆续出台，物业管理板块的估值有望回升
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2022年12月21日，国家发改委等11部门发布的《关于推动家政进社区的指导意见》提出，鼓
励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构，或与家政企业开展合作，积极拓展服务范围。目
前，多数物企除基础物管外还从事经营社区增值服务，通常包括房地产经纪业务、家政到家服务
、美居家装服务、社区传媒业务、社区零售业务、园区空间服务等几大板块。投资机会上，随着
地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │发行人为德必有限整体变更设立。2017年11月25日，德必有限的全体股东签│
│ │署《发起人协议》，具体约定了有关整体变更设立股份有限公司的权利义务│
│ │。为整体变更设立股份有限公司之目的，德必有限聘请了会计师事务所及资│
│ │产评估机构进行审计和评估。经审计，截至2017年7月31日，德必有限的净 │
│ │资产为50,780.31万元。经评估，德必有限的净资产评估值高于经审计的净 │
│ │资产。2017年12月15日，德必文化（筹）召开创立大会，以德必有限截至20│
│ │17年7月31日经审计的净资产50,780.31万元折股，整体变更设立为股份公司│
│ │。股份公司股本为3,742.20万元，每股面值1元，净资产大于股本部分计入 │
│ │资本公积。2018年1月22日，发行人取得上海市工商行政管理局核发的营业 │
│ │执照（统一社会信用代码：91310000572698184Q)。2019年4月，发行人对20│
│ │17年7月31日为整体变更设立股份公司基准日的净资产账面值进行了更正。 │
│ │根据天职会计师出具的审计报告，更正后德必有限截至2017年7月31日的净 │
│ │资产为55,277.71万元，调增净资产4,497.40万元。根据沃克森出具的评估 │
│ │报告，更正后德必有限截至2017年7月31日的净资产评估值为115,369.32万 │
│ │元。2019年4月30日，发行人召开2019年第一次临时股东大会，审议通过《 │
│ │关于确认上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司改制设立方案的│
│ │议案》，对上述更正事项予以确认。同日，全体发起人股东签署《发起人协│
│ │议之补充协议》，对上述改制设立方案作出了书面确认，发行人就上述股东│
│ │大会决议在上海市市场监督管理局办理了工商备案登记。天职会计师对发起│
│ │人出资情况进行了审验并出具了验资报告。经审验，截至2017年12月15日，│
│ │全体发起人已将德必有限截至2017年7月31日经审计的净资产55,277.71万元│
│ │，按14.7714:1的比例折合股本3,742.20万股，净资产大于股本的51,535.51│
│ │万元计入资本公积。 │
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│产品业务 │公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意│
│ │和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度│
│ │增值服务。 │
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│经营模式 │报告期内，公司主要采用“承租运营”、“参股运营”、“受托运营”三种│
│ │经营模式，未来将逐步减少“承租运营”和“参股运营”模式，向以“受托│
│ │运营”等新模式为主逐步过渡。 │
│ │1、承租运营 │
│ │承租运营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出│
│ │租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为10-20年。园区运营项目公司 │
│ │负责文化创意和科技创新产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理│
│ │、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，主要向园│
│ │区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园│
│ │区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。 │
│ │2、参股运营 │
│ │参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营│
│ │公司，公司并不控制园区运营公司。该模式下，由合资设立的园区运营项目│
│ │公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，并负责文化创意│
│ │产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧│
│ │园区管理系统和对企业的深度增值服务，公司主要获取投资收益、设计改造│
│ │费及招商服务费、智慧园区系统费等。 │
│ │3、受托运营 │
│ │受托运营模式下，公司与物业产权方或经营权持有方签订委托运营协议。该│
│ │模式下，园区内文科创企业向物业产权方或经营权持有方支付租金及物业费│
│ │；公司依托自身园区管理方面的优势，通过“受托运营”的经营模式为委托│
│ │方提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧│
│ │园区管理系统和对企业的深度增值服务等并收取相关业务收入，或通过与业│
│ │主方营业额分成获取收益。现阶段，公司寻求战略转型，在稳健发展直投项│
│ │目的同时，积极开拓委托管理、品牌加盟、合作分成等新发展模式，业务拓│
│ │展由“承租运营”模式为主变更为“托管加盟”、“AB模式”等模式为主，│
│ │AB模式即和持有房产的业主方通过收入分成模式合作，公司仅需投入改造装│
│ │修成本，对比直营模式下现金流更为安全。 │
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│行业地位 │创意产业园区龙头 │
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│核心竞争力 │公司业务开展以创意设计为基础、以园区运营管理为依托，核心竞争力主要│
│ │体现在创意设计能力和园区运营管理两个方面。 │
│ │1、既有建筑改造的创意设计能力创意是园区改造设计的核心，是一个园区 │
│ │的灵魂。好的创意设计方案将赋予老旧建筑物以新的生命，塑造轻松宜人的│
│ │景观环境和文化创意建筑空间。公司始终以创意设计能力为核心，打造了一│
│ │支高水平的创意设计团队，积累了丰富的园区设计、规划、改造案例经验，│
│ │并在持续不断的项目实践和自我提炼中逐步淬炼出具有公司特色的“德必易│
│ │园”系列、“德必WE”系列、“德必·文体旅”系列园区品牌。 │
│ │2、园区运营管理能力公司依托于自主研发的智慧园区管理系统wehome平台 │
│ │，基于移动互联网、物联网技术与云计算服务，创新出智慧园区管理系统、│
│ │招商管理系统、园区运营服务管理系统，以及针对白领的平台级社群服务系│
│ │统，在降低园区运营管理成本的同时，搭建起更加开放的社群环境。 │
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│经营指标 │截至2023年12月31日，在公司管理层和全体员工的共同努力下，克服了重重│
│ │压力，园区管理面积已超135万平方米，较2022年同比增长14.40%；2023年 │
│ │，公司实现营业总收入116,923.98万元，较去年同期上升50.12%，主要系新│
│ │项目进入招商运营期收入逐步释放及2023年5月圣博华康纳入公司合并范围 │
│ │产生收入贡献所致；归属于上市公司股东的净利润为3,323.85万元，较去年│
│ │同期提升2.29%。 │
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│竞争对手 │1、上海锦和商业经营管理股份有限公司；2、上海圣博华康文化创意投资股│
│ │份有限公司；3、上海弘基企业（集团）股份有限公司；4、上海静工（集团│
│ │）有限公司；5、尚巴创新文化（北京）有限公司； │
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│品牌/专利/经│品牌：创意设计能力方面，公司以独特的设计理念创立了“德必易园”、“│
│营权 │德必WE”、“德必·文体旅”等系列园区品牌，公司及旗下园区先后荣获“│
│ │龙腾奖——中国创意产业年度大奖”最佳园区奖、中国城市更新论坛十大城│
│ │市更新建筑重生案例、中国文化创意产业十大领军园区等行业奖项，并被授│
│ │予了上海首批文化创意产业示范园区、北京市首批文化创意产业园区、意中│
│ │商会最佳投资机构等荣誉。 │
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│投资逻辑 │公司作为国内屈指可数的能够成功进行跨区域、跨城市、规模化、连锁化发│
│ │展的园区运营服务企业，截至目前，公司在亚、美、欧三大洲，超过十大城│
│ │市，运营管理74个文化创意产业园区，管理面积超135万平方米，已经成为 │
│ │行业内具有较大影响力的领先企业。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │上海、北京、杭州、成都、武汉、长沙、南京、苏州、合肥、深圳、西安、│
│ │境外 │
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│股权收购 │收购圣博华康部分股权：德必集团2022年6月22日公告，公司全资子公司上 │
│ │海乾毅与非关联自然人孙业利、孙昕宁签署关于圣博华康的《股份转让协议│
│ │》，交易价格6436万元。交易完成后圣博华康将成公司控股子公司，合计持│
│ │有62.61%股权。圣博华康以承租运营模式经营文科创产业园区项目，目前运│
│ │营管理6个项目，运营管理面积合计约17万平方米，项目位于上海、武汉、 │
│ │徐州地区核心地段。本次交易对公司未来财务状况和经营成果具有一定的积│
│ │极影响。 │
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│行业竞争格局│国家统计局发布的数据显示，截至2023年末，我国城镇人口占全国人口比重│
│ │（城镇化率）为66.20%。随着我国城镇化率逐步提高，城市成为人口集聚的│
│ │主要空间，按照世界城市化发展规律，城镇化率达70%至80%时，城镇化进程│
│ │将逐步放缓，城市的发展正在由“增量扩张”转向“存量更新”，将从数量│
│ │的快速扩张向高质量发展转变，进入城市更新的重要时期。城市更新行动以│
│ │城市整体为对象，以新发展理念为引领，以城市体检评估为基础，以统筹城│
│ │市规划建设管理为路径，顺应城市发展规律，推动城市高质量发展的综合性│
│ │、系统性战略行动，城市更新成为了统筹资源配置，实现可持续发展的重要│
│ │手段。 │
│ │2023年，中国政府高度重视城市更新工作，超15个省出台了超过30条政策，│
│ │超96个地级及以上城市出台了129条市级城市更新政策。住房和城乡建设部 │
│ │印发的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》强调，特别提到要加强历│
│ │史文化保护传承；2023年3月两会政府工作报告提出将实施城市更新行动、 │
│ │推进历史街区的保护与传承等工作作为重点工作内容；2023年6月住房和城 │
│ │乡建设部发布的《城乡历史文化保护利用项目规范》强调延续历史文脉，推│
│ │动城乡建设高质量发展，增强中华民族文化自信；2023年11月21日，自然资│
│ │源部印发了《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》，引领各大│
│ │城市未来城市更新的政策走向。城市更新坚持“留改拆”并举、以保留利用│
│ │提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，杜绝大拆大建的规模性│
│ │开发，强调城市运营存量建筑的优化与价值提升。城市更新政策的密集出台│
│ │，旨在通过优化城市空间结构、提升城市功能，在这些政策的推动下，老旧│
│ │工业区和产业园区将得到重新规划和升级，市场对于改造和运营存量建筑的│
│ │需求将逐步释放。 │
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│行业发展趋势│未来的文化创意产业园区将专注于产业的深度专业化和细分市场，致力于打│
│ │造具有独特特色的产业集群，以此提升整个产业的核心竞争力。园区将致力│
│ │于促进企业间的合作与协同作用，建立产业链上下游之间的紧密联系，从而│
│ │增强整体的创新能力和对市场的快速响应。园区将锁定具有前瞻性的产业，│
│ │通过精准定位，围绕细分产业进行深入研究，打造专业化的空间载体，构建│
│ │完善的产业生态和服务体系，引导产业集聚，最终形成具有明显特色和高辨│
│ │识度的产业“标签”。在智慧运营方面，园区将迈向智能化管理和服务的新│
│ │阶段，运用物联网、大数据、云计算等先进技术提升运营效率和管理质量。│
│ │通过创建数字化服务平台，结合数字运营平台，园区将为企业提供全面一站│
│ │式服务，包括政策咨询、市场分析、人才培训等，以满足企业的多元化需求│
│ │，支持企业的全面成长。同时，园区将致力于推广清洁能源和环保材料的使│
│ │用，实施节能减排措施，打造绿色、低碳的园区环境，展现对可持续发展的│
│ │承诺。文旅融合也将成为文化创意产业园区未来发展的重要趋势，园区将加│
│ │强与旅游业的结合，打造具有魅力的文化旅游目的地，推动文化产业与旅游│
│ │业的互利共赢。 │
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│行业政策法规│《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》、《城乡历史文化保护利用项目│
│ │规范》、《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》、《“十四五│
│ │”文化发展规划》、《苏州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇│
│ │三五年远景目标纲要》、 │
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│公司发展战略│公司在顺应国家城市更新政策持续发力的同时抓住文科创企业蓬勃发展的时│
│ │代机遇，在国家文化产业振兴、大力发展科技创新的政策背景下，以基于空│
│ │间环境、地理位置、办公场景，充分集成创意、数据、技术，为科创与文创│
│ │企业提供有深度的专业服务，全力以赴为客户创造价值，赋能客户的成功发│
│ │展为使命，不断探索科技创新、文化创意企业从出生到鼎盛发展的全过程服│
│ │务解决方案，打造文科创企业生态圈，助力文科创产业发展。 │
│ │公司将立足于德必易园系列、德必WE系列、德必·文体旅系列的三大园区品│
│ │牌，充分利用公司在园区投资运营服务领域的行业领先优势，依托于自主研│
│ │发的智慧园区管理系统，继续深化在国内一二线城市的规模化连锁化发展。│
│ │同时积极响应国家“一带一路”战略，构建全球化的园区服务平台，助力文│
│ │科创企业“走出去、引进来”，致力于成为世界领先的科创、文创企业发展│
│ │服务商。 │
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│公司日常经营│截至2023年12月31日，在公司管理层和全体员工的共同努力下，克服了重重│
│ │压力，园区管理面积已超135万平方米，较2022年同比增长14.40%；报告期 │
│ │内，公司实现营业总收入116923.98万元，较去年同期上升50.12%，主要系 │
│ │新项目进入招商运营期收入逐步释放及2023年5月圣博华康纳入公司合并范 │
│ │围产生收入贡献所致；归属于上市公司股东的净利润为3323.85万元，较去 │
│ │年同期提升2.29%。 │
│ │截至报告期末，公司作为行业内屈指可数，能够实现跨城市、跨区域、规模│
│ │化、连锁化发展的优质产业园区运营服务商，在国内的上海、北京、深圳、│
│ │成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、徐州、无锡、武汉等多个城│
│ │市，以及意大利、美国等海外地区运营管理了74个文化创意产业园区，运营│
│ │管理面积超135万平方米。其中，承租运营园区65个，运营管理面积约113.1│
│ │5万平方米；参股运营园区6个，运营管理面积约20.14万平方米；受托运营 │
│ │园区3个，运营管理面积约2.63万平方米。 │
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│公司经营计划│1、大力加强园区数智化建设，降本增效 │
│ │公司将进一步致力于推动新技术与园区管理及服务场景的深度融合，在提升│
│ │管理效能、降低运营成本的同时，创新园区运营模式，构建全方位企业服务│
│ │体系，加强园区企业间深度链接，搭建更开放的园区社群环境，全面助力园│
│ │区管理数智化转型升级。 │
│ │2、推动多样化办公产品线发展 │
│ │为适应经济发展新趋势中客户需求特点，积极拥抱蓬勃发展的办公市场，结│
│ │合公司加盟连锁化发展战略，公司将积极研发并建立有较强市场竞争力、可│
│ │持续健康发展的多样化办公产品线。 │
│ │3、积极创新投拓模式，稳健扩大运营规模 │
│ │公司将充分发挥“德必”品牌优势，进一步推进用AB模式、托管加盟为主等│
│ │多种形式开拓新业务，以期能稳健扩大运营规模。同时亦将深入学习吸取行│
│ │业及外部优秀并购经验，择机通过同业并购来加速德必的发展。公司将提前│
│ │做好并购后项目的整合工作，从资金、业务、人员三方面入手，建立符合德│
│ │必现阶段发展需求的收并购闭环流程及各项配套机制，以全流程、全周期的│
│ │闭环流程为目标，完成对项目全生命周期的流程化管理。 │
│ │4、持续强化人才培养引进和组织能力建设 │
│ │持续加强组织能力和关键岗位人才引进、梯队建设，加强培训能力建设，为│
│ │公司规模化加速发展奠定基础。特别是关键岗位任职资格体系继续扩大和完│
│ │善，确保达成提升关键岗位人才的合格率与储备率等重要指标；进一步深化│
│ │细化优化获取分享制，持续加强价值评价、价值激励能力和机制建设，确保│
│ │“以价值创造者为本”价值观持续深化落地，为公司长期健康稳健发展奠定│
│ │机制基础。 │
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│公司资金需求│本公司财务部门在汇总各公司现金流量预测的基础上，在合并层面持续监控│
│ │短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备。 │
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│可能面对风险│1、市场竞争风险 │
│ │公司自设立以来，主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和│
│ │运营管理。公司经过多年发展，在园区市场拓展、园区设计与改造、园区招│
│ │商及运营管理方面积累了丰富的经验。但随着国家对文化创意产业的重视程│
│ │度不断提升，文化创意产业蓬勃发展，文化创意企业和科技创新企业对于文│
│ │化创意产业园区的需求逐渐增长，越来越多的公司开始从事文化创意产业园│
│ │区的运营管理，在推动行业快速发展的同时也加剧了市场竞争。如公司无法│
│ │持续以客户需求变化为中心，提升产品研发和运营管理能力，将导致公司面│
│ │临在市场竞争中处于不利地位的风险。 │
│ │2、宏观经济环境变化风险 │
│ │近些年，国民经济的不断增长推动了国家产业结构优化升级，极大地促进了│
│ │文化创意产业的发展。而国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治│
│ │经济形势、宏观经济政策等多种因素的影响，具有一定的不确定性和周期性│
│ │。公司作为文科创产业园区的运营服务商，其下游客户主要系文化创意企业│
│ │和科技创新企业。如宏观经济环境发生不利变化，经济发展不景气，文化创│
│ │意产业发展将受到不利影响，文化创意产业园区的需求会相应减少，存在因│
│ │宏观经济环境变化影响公司业务发展的风险。目前全国各大城市园区和写字│
│ │楼出租率普遍出现大幅度下降，很多同行业企业陷入经营困难。 │
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