热点题材☆ ◇600007 中国国贸 更新日期：2026-05-09◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:物业管理、中特估
风格:融资融券、外资背景、高股息股、中字头、股权集中、高分红股
指数:上证治理、上证380、红利低波
【2.主题投资】
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2025-04-24│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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公司的主营业务是写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营。公司的主
要产品是国贸大厦A座、国贸大厦B座、国贸公寓、国贸商城
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2023-05-05│中特估 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司为中特估概念股。
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2022-04-01│北京自贸区 │关联度：☆☆☆
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公司办公地址为北京市朝阳区建国门外大街1号；主要从事商务服务设施的投资、经营和管
理的公司,主要业务为写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等。
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2021-09-26│罗素中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素中盘股标准
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2026-05-08│高股息股 │关联度：☆☆☆
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截止2026-05-08,最新股息率为:4.93%
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2026-04-30│股权集中 │关联度：☆☆☆☆
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截止2026-03-31,公司第一大股东(中国国际贸易中心有限公司)持股占总股本比例为：80.65
%
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2026-04-02│高分红股 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2025-12-31,最新分红率为:89.64%
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2022-07-21│中字头 │关联度：☆☆☆
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公司由嘉里兴业有限公司控股
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2017-06-20│外资背景 │关联度：☆☆☆
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香格里拉(亚洲)有限公司为公司间接控股股东
【3.事件驱动】
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2022-05-05│五一假期多地房地产纾困政策加速出台
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据媒体报道，“五一”小长假期间，江苏无锡、广东梅州国内等多个城市相继出台房地产宽
松新政。具体举措包括降低首付、调整增值税免征年限、增加信贷额度等。其中，无锡将二手房
增值税免征年限由5年改为2年，梅州将二套房公积金首付比例降至2成，湖南岳阳出台契税优惠
、购房补贴等多项措施稳楼市。业内表示，国内房地产政策迎来井喷之势，力度和范围均达高峰
。据中原地产研究院统计数据显示，年内已有超80城发布了相关政策。仅4月份以来，就有30余
个城市调整房地产政策。
除了各地因城施策外，深交所及央行等部门从融资及信贷等角度也开始陆续出手。5月4日，深交
所发布支持实体经济若干措施。其中指出，支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债
券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康
发展。此外，央行在日前召开的专题会议上强调，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平
稳有序，支持刚性和改善性住房需求。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）位于中国（北京）自由贸易试│
│ │验区国际商务服务片区北京商务中心区核心地段，占地面积17公顷，总建筑│
│ │规模112万平方米，由写字楼、商城、酒店、公寓等国际化商务服务设施组 │
│ │成，是首都地标性建筑群，也是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的│
│ │综合性商务服务设施之一。国贸中心云集了众多国际知名跨国公司、商社和│
│ │国际零售店，并承接多项国际、国内重大会议及大型商务活动，接待了众多│
│ │国家元首、政府首脑、重要国际组织负责人以及国内外商界和社会知名人士│
│ │，在引领消费潮流、带动招商引资、促进国际交往等方面发挥了独特作用，│
│ │为中国改革开放作出了积极贡献，被誉为中国改革开放的窗口。 │
│ │国贸中心始于1984年。1984年11月17日，合资建造和经营国贸中心的合同和│
│ │章程在人民大会堂签署。1985年2月，中国国际贸易中心（1994年公司名称 │
│ │变更为“中国国际贸易中心有限公司”，以下简称“国贸中心有限公司”）│
│ │经国务院批准正式成立。1990年8月30日，总投资额为5.2亿美元、建筑规模│
│ │42万平方米的国贸一期全面开业。1999年，国贸中心有限公司独家发起设立│
│ │的中国国际贸易中心股份有限公司在上海证券交易所挂牌上市（股票简称“│
│ │中国国贸”，股票代码为600007），标志着国贸中心进入实业经营与资本运│
│ │营相结合的新阶段。同年，为满足市场需求，国贸二期建成投入运营，国贸│
│ │中心总建筑规模达到56万平方米，服务设施和管理水平得到进一步提升。 │
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│产品业务 │公司主要从事写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营│
│ │等。 │
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│经营模式 │公司除所拥有的酒店委托香格里拉国际饭店管理有限公司（以下简称“香格│
│ │里拉”）进行管理和经营外，其他主营业务均由公司自行管理和经营。 │
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│行业地位 │中国规模最大的综合性高档商务服务企业之一 │
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│核心竞争力 │公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”）│
│ │拥有的中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸│
│ │金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业│
│ │建筑组成，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合│
│ │体之一。 │
│ │经过四十年的发展，国贸中心已成为总体占地面积达到17公顷、总建筑面积│
│ │超过110万平方米（其中，公司拥有建筑物面积近90万平方米）的具有国际 │
│ │一流水准的现代化商务中心，是展示中国对外开放政策和从事国际交流活动│
│ │的重要窗口。以国贸中心为中心的北京商务中心区（CBD），已经形成了一 │
│ │个极具活力的经济商圈，辐射带动了周边经济的快速发展。公司凭借多年形│
│ │成的品牌、区位、资源、管理、服务、综合业态融合等各方面优势，在市场│
│ │上处于领先地位。 │
│ │此外，公司积极践行绿色健康的可持续发展运营理念，不断提升租户和员工│
│ │的健康、舒适及幸福感。 │
│ │其中，国贸大厦A座为同时获得LEED铂金级和WELL铂金级双认证的写字楼建 │
│ │筑。（2025年，国贸大厦A座成功完成LEED-EB铂金级首次认证到期之后的再│
│ │认证）。 │
│ │2025年，公司首获国际ISO“质量、环境、职业健康安全”三位一体标准认 │
│ │证，成为业内为数不多同时拥有LEED、WELL双铂金级认证及ISO三位一体认 │
│ │证的企业，标志着公司管理体系全面接轨国际一流水准；在权威第三方开展│
│ │的调查评估中，公司全业态客户满意度达94%—99%，充分印证了公司精细化│
│ │运营能力与高品质服务水平得到市场及客户的广泛认可与高度肯定。 │
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│经营指标 │2025年，公司实现营业收入37.7亿元，比上年减少1.4亿元或3.6%；成本费 │
│ │用18.0亿元，比上年减少0.7亿元或3.5%；实现利润总额16.1亿元，比上年 │
│ │减少0.8亿元或4.7%；扣除非经常性损益后，实现利润总额16.0亿元，比上 │
│ │年同期减少0.7亿元或4.1%。 │
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│竞争对手 │华联股份 │
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│核心风险 │1.因国贸三期 B 阶段项目中的主塔楼属于超高层建筑，体量巨大，消防和 │
│ │竣工验收涉及范围广，办理相关证照手续耗时，对公司完成 2017 年度经营│
│ │计划可能有较大影响； │
│ │2.现金流风险，公司目前负债水平相对较高； │
│ │3.公司目前有多栋高层建筑，高层建筑物本身的特点决定了其火灾危险性大│
│ │于一般建筑物。 │
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│投资逻辑 │公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”）│
│ │拥有的中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸│
│ │金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业│
│ │建筑组成，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合│
│ │体之一。 │
│ │以国贸中心为中心的北京商务中心区（CBD），已经形成了一个极具活力的 │
│ │经济商圈，辐射带动了周边经济的快速发展。公司凭借多年形成的品牌、区│
│ │位、资源、管理、服务、综合业态融合等各方面优势，在市场上处于领先地│
│ │位。 │
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│消费群体 │终端消费者 │
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│消费市场 │境内外 │
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│主营业务 │写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等 │
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│主要产品 │物业租赁、酒店 │
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│行业竞争格局│2026年，中央和地方政府将围绕坚持扩大内需这个战略基点，大力提振消费│
│ │，推进建设强大国内市场，落实一系列稳就业、稳企业、稳市场、稳预期的│
│ │政策和举措，这将有效提振消费信心、激发市场活力，为国内经济保持“长│
│ │期向好”的基本趋势提供有力支撑；同时，我国经济发展中老问题、新挑战│
│ │仍然不少，外部环境变化影响加深，国内供强需弱矛盾突出，重点领域风险│
│ │隐患较多，这些不利因素也给我国经济平稳运行带来困难和挑战。 │
│ │预计2026年，写字楼市场有效需求将进一步分化，整体市场依然疲弱，CBD │
│ │等区域的去化压力较大；商业零售物业市场分化加剧，整体呈下行趋势，租│
│ │金继续承压，但降幅有望收窄；服务式公寓市场的租金和出租率面临下降压│
│ │力；酒店市场总体保持平稳，但行业竞争加剧，分化趋势更加明显。 │
│ │1、写字楼 │
│ │随着CBD区域新增供应迎来近年高峰，周边甲级写字楼去化压力显著加大， │
│ │租金水平将持续下行，出租率亦将继续承压。 │
│ │2、商城 │
│ │2026年，北京商业零售物业市场新增供给略有回落并保持总体稳定，供应主│
│ │要集中在非核心区，市场加速分化态势进一步凸显。核心商圈头部项目在竞│
│ │争加剧背景下，将在高基数租金与高位出租率上面临回稳压力，但仍有望维│
│ │持较高出租率水平；非核心商圈及同质化严重项目，出租率与租金水平则将│
│ │面临更大考验，压力持续加大。 │
│ │3、公寓 │
│ │受供需格局影响，预计全年服务式公寓市场出租率与租金水平将进一步下行│
│ │。 │
│ │4、酒店 │
│ │预计2026年，北京酒店业新增供应维持较低水平，市场总体将保持平稳，但│
│ │会面临更激烈的市场竞争和分化。 │
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│行业发展趋势│1、写字楼 │
│ │2026年，在国际地缘政治不确定性加剧、国内经济新旧动能转换持续深化的│
│ │背景下，预计北京写字楼市场整体增量需求依旧不足，区域分化态势将进一│
│ │步加剧，存量竞争更趋激烈。 │
│ │2、商城 │
│ │北京商业零售物业市场分化格局将进一步加剧。国际精品受购买力外溢、本│
│ │地市场竞争分流及消费回暖缓慢等多重因素影响，将延续弱势调整态势；受│
│ │国际精品行业下行周期持续拉长的影响，品牌方对成本管控更为严格、降本│
│ │诉求强烈，品牌资源加速向核心商圈集聚，核心商圈之间竞争更趋白热化。│
│ │与此同时，新消费品类仍将引领市场增长，“首店经济”持续升温，为少数│
│ │运营能力突出的优质项目带来发展红利。日趋激烈的市场竞争，对项目方精│
│ │细化运营与市场趋势把握能力提出更高要求。 │
│ │3、公寓 │
│ │2026年，北京服务式公寓市场将面临多重压力：一方面，地缘政治环境、宏│
│ │观经济增速放缓，叠加租赁需求收缩、客户预算下调等因素，市场需求端承│
│ │压加剧；另一方面，新建及改建服务式公寓项目持续入市，市场供应端保持│
│ │扩张。 │
│ │4、酒店 │
│ │受益于免签政策红利持续释放，入境游需求成为行业新的增长点。但受到宏│
│ │观经济及国际地缘政治不确定性影响，商务活动需求仍然受限。 │
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│公司发展战略│2026年是“十五五”规划的开局之年，国家将根据规划在“建设强大国内市│
│ │场”与“扩大高水平对外开放”等核心领域持续发力；商务部将围绕优化消│
│ │费环境，创新消费场景，扩大入境消费，提升消费便利性等方向，陆续出台│
│ │如商品消费扩容升级、离境退税2.0版等增量政策举措。 │
│ │北京市正持续深化国家服务业扩大开放综合示范区、中国（北京）自由贸易│
│ │试验区“两区”建设，稳步推进国际消费中心城市培育工作，持续优化消费│
│ │环境、激活消费潜力，筑牢高质量发展根基；北京CBD作为全市消费核心承 │
│ │载区，将依托国贸中心等核心商业综合体打造千亿级商圈。2026年，随着北│
│ │京市消费补贴政策的延续，叠加北京CBD升级消费业态、打造国际消费中央 │
│ │活力区等政策举措的推进，将有效提振市内商圈消费活力，释放消费增长新│
│ │动能，为区域商业市场发展注入强劲动力。 │
│ │公司将积极研究国家关于“十五五”规划前沿部署，抢抓国家扩大内需战略│
│ │和高水平对外开放机遇，重点围绕“购在中国”、“离境退税，即买即退”│
│ │等消费政策，把握北京市建设国际消费中心城市及朝阳区主承载区发展导向│
│ │，锚定“卓越国贸”、“时尚国贸”、“活力国贸”、“绿色国贸”、“数│
│ │智国贸”发展新战略,立足北京市传统商圈布局，融入打造入境消费友好型 │
│ │商圈的新理念，推进国贸商圈改造升级，强化科技赋能，积极创新消费场景│
│ │、激发消费活力，精准吸引年轻消费群体、迎合消费新需求，坚持长期主义│
│ │，不断完善并提升公司的核心竞争力，将国贸中心打造成具有全球竞争力和│
│ │影响力的商业品牌。 │
│ │在深耕经营的同时，公司将努力践行社会责任，大力弘扬中华传统文化，提│
│ │升对外开放服务能力，努力将国贸中心打造为首都国际消费新地标与传播中│
│ │华文化新阵地，为北京国际消费中心城市建设和北京国际交往中心功能建设│
│ │贡献国贸力量。 │
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│公司日常经营│2025年，北京商业物业与酒店行业总体面临一定压力。其中，写字楼市场新│
│ │增需求依旧疲弱，租金水平持续承压，区域子市场分化加剧。零售商业物业│
│ │市场租金和出租率总体保持平稳，但分化格局加剧；服务式公寓市场延续调│
│ │整格局，需求不足与短租业务量增加的问题较为突出；酒店业面临着市场分│
│ │化和需求不足的挑战，高端酒店业竞争持续加剧。 │
│ │北京服务式公寓市场整体延续出租率与租金双下行态势。尽管240小时过境 │
│ │免签政策及暑期短租市场带来一定需求增量，但市场整体需求偏弱、短租业│
│ │务占比提升等结构性问题依然突出。 │
│ │高端酒店行业面临较大的经营压力，出租率和平均房价呈“双降”趋势。虽│
│ │然免签政策红利和国内旅游业持续复苏为行业带来了一定的正面刺激，但受│
│ │政商接待活动减少、企业压缩差旅预算的影响，客房、宴会及餐饮收入均出│
│ │现下滑。北京高端酒店行业激烈的竞争格局，对运营方通过差异化服务加强│
│ │酒店竞争力提出了新的要求。 │
│ │报告期内，公司通过准确研判市场形势，及时把握市场机遇和政策红利，多│
│ │种灵活经营举措并举，不断提升精细化管理水平。虽然面临行业较多不利因│
│ │素，业绩同比2024年下降，但出租率和租金等核心指标好于市场和区域内平│
│ │均水平，超预期完成了全年经营计划，稳定了经营业绩。 │
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│公司经营计划│2026年，公司预计实现营业收入36.1亿元，成本费用18.1亿元，税金及附加│
│ │3.4亿元，利润总额14.5亿元。 │
│ │面对复杂的宏观形势和激烈的市场竞争，公司将坚持稳中求进总基调，一方│
│ │面拼销售、拼服务，稳租户、稳收入、降费用；另一方面聚焦新兴领域与消│
│ │费趋势微观变化，积极探索经营模式调整与创新，主动应对市场变化。同时│
│ │，对标国际先进标准，持续提升ESG管理水平和服务品质，充分发挥国贸生 │
│ │态优势，全力以赴实现预算目标。为此，公司将重点做好以下六方面的工作│
│ │： │
│ │1、加强市场调研，强化市场预判。紧盯宏观环境、市场动态、竞争对手、 │
│ │客户策略及客户诉求变化，及时做出合理应对，提升决策效率。 │
│ │2、稳定收入基础，探索经营模式调整与创新。围绕“稳存量”、“拓增量 │
│ │”和“增活力”，精细调整租金架构，探索经营模式调整，确保收入稳定。│
│ │存量方面，写字楼要重点关注优质大租户续租，实行“一企一策”，提前启│
│ │动核心客户续租谈判，稳定续租大盘；商城要实施多种灵活举措，确保核心│
│ │客户租金稳定；公寓要继续做好精细化服务，保持高租金长租客户稳定，延│
│ │续灵活政策，减少空置期；酒店要把握免签政策释放的红利，重点吸引境外│
│ │客户。 │
│ │增量方面，顺应市场需求，引入优质新租户、首店、国潮及新兴消费品牌，│
│ │提升写字楼和商城租金收入，同步研究与重点商户的合作模式创新，探索经│
│ │营模式调整；公寓及酒店要加大数字营销和直销的推广力度，采用多种灵活│
│ │手段挖掘增量客户。 │
│ │创新方面，紧跟国家促消费政策导向，统筹国贸生态资源，推动“购在中国│
│ │”活动在国贸全面落地。一是要加快数字化与AI应用，探索以智能化手段重│
│ │塑商业消费体验；二是要深化“IP+线下场景体验”等创新模式，增强商业 │
│ │内容吸引力；三是要进一步紧扣新消费趋势，丰富“悦己消费”、“多巴胺│
│ │经济”、“孤独经济”、“银发经济”等消费场景和内容，培育新的消费增│
│ │长点。 │
│ │3、对标国际，全面提升公司治理水平。第一、对标国际标准，全面提升ESG│
│ │管理水平和服务品质。进一步完善ESG管理体系，深化租户ESG生态共建，提│
│ │高绿色租赁占比，增强对高端和国际客户的吸引力。同时，推进绿色健康认│
│ │证、共享空间以及智慧平台建设，提升整体服务质量和客户满意度。第二、│
│ │充分发挥“国贸生态系统”优势。通过资源共享，提升多业态协同效能，进│
│ │一步放大国贸生态价值。第三、强化风险防控。坚持风险分级、分阶段管理│
│ │，构建优质租户资源池；规范处理退租、免租等突发事项，强化供应链安全│
│ │管理，并优化应收账款的风险管控，确保公司持续稳健经营。 │
│ │4、继续精细化管理控制营运费用。通过提高支出精准度，聚焦高价值业务 │
│ │板块，优先保障优质客户服务，确保资源精准投放和效益最大化；通过优化│
│ │采购流程、压降维修成本、推动修旧利废等措施，实现成本精准管控；将降│
│ │本目标与员工激励挂钩，实现公司与员工的双赢，全面提升成本管理效能。│
│ │5、加强安全生产。常态化引入第三方专业机构进行全面消防评估，及时排 │
│ │查隐患、整改梳理、督促落实，并进一步完善隐患排查机制，及时消除安全│
│ │隐患，不留死角；加快推进智慧消防管理平台建设，实现智慧化技防体系。│
│ │6、进一步优化绩效考核体系和激励机制。通过提高绩效量化比例和考核频 │
│ │次，加大差异化激励，激发员工的主动性和创造性，提升经营效率和服务质│
│ │量。 │
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│公司资金需求│按照公司2026年度经营计划，公司维持当前业务所需的日常营运资金和税金│
│ │等支出预计约21.2亿元，资产购置、物业改良与装修等日常资本性支出预计│
│ │约0.8亿元，归还银行借款本金、支付银行借款利息预计约1.1亿元，合计约│
│ │23.1亿元。 │
│ │2026年度，公司应付各项目工程改造尾款约为0.1亿元。 │
│ │公司2025年底货币资金余额为32.4亿元，预计2026年度经营活动产生的现金│
│ │流入约为36.1亿元，合计68.5亿元，可以满足上述资金需求。 │
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│可能面对风险│1、当前我国正面临多年少有的复杂严峻发展形势，外部冲击挑战与国内两 │
│ │难多难问题交织叠加、相互影响。国际层面，经贸环境急剧动荡，市场预期│
│ │受多重因素频繁扰动，对外贸易显著承压；国内层面，经济正处于深刻转型│
│ │期，深层次结构性矛盾持续凸显，消费、投资两大核心增长动力均显不足。│
│ │受上述宏观环境影响，公司经营面临的困难与挑战进一步增多，导致年度营│
│ │业收入未达预期。 │
│ │2、公司目前有多栋高层建筑，建筑物本身的特点决定了其火灾危险性远大 │
│ │于一般建筑物；同时，国贸中心为北京的地标性建筑，建筑面积超过110万 │
│ │平方米，人员相对密集，公司在治安、反恐等多方面面临更大压力。 │
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