热点题材☆ ◇600082 海泰发展 更新日期：2024-04-17◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:创投概念
风格:微盘股、破净资产、低价股、昨曾跌停、小盘非融、昨日弱势、小盘国企
指数:无
【2.主题投资】
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2022-05-12│创投概念 │关联度：☆☆
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海泰发展是滨海高新区的主要开发建设者
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2023-11-20│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2022-11-11│京津冀 │关联度：☆☆☆
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公司在天津市滨海新区，主营业务为工业园区运营、高新技术产业投资、孵化服务、贸易
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2020-03-17│天津自贸区 │关联度：☆☆☆☆
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主要从事高新技术企业孵化器建设和经营,创业孵化服务,高新技术产业开发、投资及管理等
。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近20个交易日内跌破净资产，依照减持新规，不可减持。
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2024-04-16│活跃小盘国企│关联度：☆☆☆☆☆
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活跃小盘国企概念股。
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2024-04-16│活跃小盘非融│关联度：☆☆☆☆☆
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公司为活跃小盘非融精选个股。
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2024-04-16│昨曾跌停 │关联度：☆☆☆☆☆
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2024-04-16 11:16:01首次跌停，收盘时未封跌停
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2024-04-16│破净资产 │关联度：☆☆☆☆
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截止2024-04-16公司收盘价相对于每股净资产跌幅：-19.34%
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2024-04-16│低价股 │关联度：☆☆☆
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截止2024-04-16，收盘价为：2.15元
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2024-04-16│微盘股 │关联度：☆☆☆
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截止2024-04-16公司AB股总市值为：13.89亿元
【3.事件驱动】
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2023-03-09│美科学家团队重提室温超导
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美国物理学会（APS）网站最新显示，当地时间周二（3月7日），美国罗切斯特大学物理学
家蓝戈-迪亚兹（Ranga Dias）在拉斯维加斯举办了题为“静态超导实验”的报告会议。会议摘
要显示，迪亚兹团队开发的新材料可以在更宽松的环境条件下表现出超导性。迪亚兹的团队在最
新的实验中研发了一种由氢、氮和镥制成的材料，“它似乎可以在约21摄氏度的温度以及10千帕
的压力下进入超导状态。”虽然10千帕大约是常压环境的10000倍，但已经远远低于在其他室温
超导体通常所需的数百万倍。迪亚兹表示，“这是可用于实际应用的新型材料的开端。”
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2022-10-03│百强房企前9月销售同比降逾40% 四季度仍面临较大去化压力
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中指院数据显示，2022年1-9月，百强房企销售额均值为540.8亿元，同比下降45.1%，降幅
较上月收窄1.1个百分点。据克而瑞统计，百强房企1-9月销售操盘金额同比降幅仍保持在45.4%
的较高水平。从单月表现来看，克而瑞数据显示，百强房企9月销售操盘金额5709.6亿元，环比
增长10%，同比降低25.4%，降幅较前几月进一步收窄。
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2019-03-12│蚂蚁金服：密切关注科创板 没有上市时间表
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2019年3月11日消息，记者从全国两会现场获悉，有一位不愿透露姓名的全国政协委员表示
，旗下投资的蚂蚁金服正在筹备科创板，但根据科创板的速度，未必能赶上首批。对此，蚂蚁金
服表示：科创板是中国资本市场的重大制度创新，蚂蚁金服作为一家创新型的科技企业，一直在
密切关注。目前，蚂蚁金服没有上市时间表。
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2017-08-03│环渤海高铁望全线获批 专家吁建新大湾区
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据了解，环渤海高铁有望全线获批。其中，大连到营口、秦皇岛、唐山、天津滨海新区，已
经有高铁和动车开行。天津滨海新区到山东潍坊高铁可研报告已获得国家批复并开工建设。
据21世纪经济报道8月3日消息，2017年7月27日至29日，环渤海高铁潍坊至烟台快速铁路预
可研评审会议召开。专家组认为，本项目是烟台、威海等地对外联系的主要通道之一，是沿海通
道和京沪辅助通道向山东半岛的延伸，是规划山东半岛北部横向通道的重要组成部分。
其中潍坊至烟台铁路采取时速350公里的速度，与京滨高铁以及天津滨海新区到潍坊的高铁
一致。至此，环渤海地区只缺乏烟台到大连的海底高铁预可研报告获批。环渤海高铁建设使得该
地区的经济进一步整合出现了可能。徐洪才认为，可以谋划渤海大湾区规划。区域经济一体化，
都是规划先行的。湾区经济是现在经济的一个特有现象。
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2016-03-31│国家自主创新示范区扩围
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国家自主创新示范区再度扩围。2016年3月30日召开的国务院常务会议决定，在现有11个国
家自主创新示范区基础上，再新设河南郑洛新、山东半岛、辽宁沈大3个国家自主创新示范区。
通过《成渝城市群发展规划》，强调要以强化重庆、成都辐射带动作用为基础，建设引领西部开
发开放城市群。
市场分析认为，创新正在成为经济可持续发展的新动力，建议关注科技园区及高校类上市公
司，如张江高科、中国高科、复旦复华、浙大网新、苏州高新、中关村、海泰发展等。
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2015-08-13│制造业升级浪潮：中国工业地产格局迎来4大变化
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在很长时间内中国以低廉的劳动力成本、完整的产业链条、优惠的税收政策及出口优惠税率
待遇，及较高的劳动生产率吸引了以劳动密集型低端制造业为主的大量制造型产业的聚集。但在
过去数年间，中国工资水平不断上升，并由此导致多个国家对华逐渐缩减乃至取消普惠制待遇，
这直接导致越来越多的低端制造业不断外迁至劳动成本更具有竞争性的东南亚国家。为此，中国
政府不断调整产业政策的方向，鼓励产业升级。同时，中国因其拥有的难以复制的产业集群及快
速增长的消费需求，正日益成为“亚洲工厂”的供应链核心。
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2015-08-13│天津滨海新区危险品仓库发生爆炸
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2015年8月12日23时20分左右，天津港国际物流中心区域内瑞海公司所属危险品仓库（系民
营企业）发生爆炸。
据天津市人民政府新闻办公室官方微博13日消息，截至目前，已造成17人死亡，32名危重伤
员，283人入院观察治疗。
另据新华网消息，习近平对天津滨海新区危险品仓库爆炸事故作出重要指示，要求全力救治
伤员，确保人民生命财产安全；尽快控制消除火情，查明事故原因，严肃查处事故责任人；国务
院速派工作组前往指导救援和事故处理。李克强就救援和应急处置工作作出批示，要求全力组织
力量扑灭爆炸火势，并对现场进行深入搜救，注意做好科学施救，防止发生次生事故。
上市公司方面，天津港、津滨发展、中储股份、天保基建、天津松江、海泰发展、滨海能源
、天津海运等天津滨海本地企业，或将受到影响。
另一方面，分析认为，随着我国工业的发展，化学品的生产应用需求极大，而相关的事故也
有所上升，因此加大力度整治将是必然。安全的运输和存储相关企业将迎快速发展期，同时气体
检测等相关产业也将提升到更高的层面。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │报告期内，公司作为滨海高新区运营主体中唯一的国有控股上市公司，聚焦│
│ │科创生态建设与产业投资两项主业，承担着落实重大项目落地、辅助园区招│
│ │商、促进产业孵化、引领区域发展等重要职能。 │
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│经营模式 │目前，天津滨海高新区大力推动孵化载体提质增效，不断完善孵化政策体系│
│ │。加大力度建设专业化孵化器，打造高质量孵化体系。通过培育企业、提供│
│ │多种类孵化服务实现全链条产业发展，使区域的创新创业环境不断激发新动│
│ │能，为区域主导产业集群输送优质的后备力量，推动经济强劲发展。 │
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│核心竞争力 │公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做│
│ │好园区运营，培育产业聚集效应，推进资本运营平台和投资平台建设等方面│
│ │形成了公司独特的核心竞争力。 │
│ │（一）拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业│
│ │基地、创新基地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海等逾百 │
│ │余万平方米多个工业园区项目，围绕软件开发、服务外包、生物医药等产业│
│ │聚集了一批优质科技企业，为公司业务拓展提供优质空间资源。 │
│ │（二）拥有园区综合运营能力和高质量营商环境优势，全力打造优质综合服│
│ │务平台。公司在招商招租、商业配套、增值服务、孵化服务、科技金融等方│
│ │面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕了│
│ │解区域需求，在已建成的园区内逐步打造完善综合服务平台，优化区域营商│
│ │环境，提升园区整体形象，厚植公司品牌内涵，进一步促进招商租售工作。│
│ │（三）拥有国内最早的国家级综合孵化器，具备运作产业投资的增值服务优│
│ │势。通过加强国家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨│
│ │询服务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断│
│ │扩大海泰国家级孵化器的招商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材│
│ │料、生物医药等一批科技型企业，为运作产业投资工作提供了增值服务优势│
│ │。 │
│ │（四）拥有较强的资源链接能力优势。公司积极对接政府资源，获取政策支│
│ │持；对接滨海高新区优势聚集产业和企业，获取优质客户和产业投资标的；│
│ │对接海泰集团与滨海高新区科技金融、产业培育平台，获取园区运营资源；│
│ │对接基金、银行、高校、中介机构，形成战略合作伙伴，助力园区运营和产│
│ │业投资业务。 │
│ │（五）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融│
│ │机构建立了密切的合作关系。通过多种手段募集资金，能够为公司的长期发│
│ │展提供稳定的资金支持。 │
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│经营指标 │2022年，公司实现营业收入49,339.30万元，较上年同期减少45.87%，实现 │
│ │归属母公司股东的净利润1,016.52万元。 │
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│竞争对手 │华夏幸福、天津松江 │
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│核心风险 │1.政策风险： 2017年全国的楼市政策整体仍将从紧，房地产行业将面临小 │
│ │周期的下降通道，行业将面临内外压力； │
│ │2.市场风险： 2017年,国内经济继续处于长周期的底部，经济仍有下行压力│
│ │； │
│ │3.财务风险：随着在建项目的陆续竣工，公司库存增加，资金占用压力依然│
│ │较大。 │
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│投资逻辑 │拥有规模化的园区载体空间、园区综合运营能力和高质量营商环境、国内最│
│ │早的国家级综合孵化器，具备运作产业投资的增值服务、较强的资源链接能│
│ │力、银企合作的金融资源的优势。 │
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│消费群体 │中小微初创型企业 │
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│消费市场 │华北地区 │
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│行业竞争格局│工业园区开发由区域大规模开发建设向精细化园区运营转变，园区运营企业│
│ │对工业地产项目进行深耕，挖掘内在潜力，努力提升项目附加值。在住宅和│
│ │商业地产强势调控的形势下，工业地产领域进一步受到各类资本的关注，未│
│ │来工业地产的投资主体必将多元化。从长远前景来看，工业地产投资回报相│
│ │对稳定，工业地产营销模式近期明显发生变化，多数产权持有者会强化租赁│
│ │，并弱化房产销售，以保障其产权的长期持有收益和升值。 │
│ │党的二十大报告中提出，“开辟发展新领域新赛道，不断塑造发展新动能新│
│ │优势”。国家开始系统布局以城市群、核心引擎城市为主体的具有世界影响│
│ │力的国家科技创新中心，强化国家自主创新示范区、高新技术产业开发区、│
│ │经济技术开发区等创新功能，产业园区成为引领科技产业发展的战略性平台│
│ │。2023年，滨海新区将努力打造市场化改革新高地、开放平台升级版，充分│
│ │激活市场主体，营造市场化、法治化、国际化一流营商环境。围绕打造我国│
│ │自主创新重要源头和原始创新主要策源地，进一步强化创新协同引领机制。│
│ │滨海高新区作为全市科技型企业的核心集聚地，将以打造“以一域服务全局│
│ │的创新引擎”为目标，聚力打造创新、产业、改革、治理“四大高地”。精│
│ │准支持一批具有科创潜力和科创实力的科技型企业，营造良好的营商环境，│
│ │引导各类创新要素向科技企业聚集。 │
│ │公司将整合区域、政策和产业资源要素优势，积极拓展产业园区运营，在“│
│ │去同质化”的进程中，挖掘园区内企业实际需求，提供个性化的服务，吸引│
│ │更多企业落户公司开发的特色工业园区。同时，随着整个区域的贸易、金融│
│ │和经济业务的提升，巨大的创新驱动活力和区域市场潜力也必将为公司产业│
│ │投资和战略布局提供更多优质资源储备。 │
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│行业发展趋势│工业园区开发由区域大规模开发建设向精细化园区运营转变，园区运营企业│
│ │对工业地产项目进行深耕，挖掘内在潜力，努力提升项目附加值。在住宅和│
│ │商业地产强势调控的形势下，工业地产领域进一步受到各类资本的关注，未│
│ │来工业地产的投资主体必将多元化。从长远前景来看，工业地产投资回报相│
│ │对稳定，工业地产营销模式近期明显发生变化，多数产权持有者会强化租赁│
│ │，并弱化房产销售，以保障其产权的长期持有收益和升值。 │
│ │党的二十大报告中提出，“开辟发展新领域新赛道，不断塑造发展新动能新│
│ │优势”。国家开始系统布局以城市群、核心引擎城市为主体的具有世界影响│
│ │力的国家科技创新中心，强化国家自主创新示范区、高新技术产业开发区、│
│ │经济技术开发区等创新功能，产业园区成为引领科技产业发展的战略性平台│
│ │。2023年，滨海新区将努力打造市场化改革新高地、开放平台升级版，充分│
│ │激活市场主体，营造市场化、法治化、国际化一流营商环境。围绕打造我国│
│ │自主创新重要源头和原始创新主要策源地，进一步强化创新协同引领机制。│
│ │滨海高新区作为全市科技型企业的核心集聚地，将以打造“以一域服务全局│
│ │的创新引擎”为目标，聚力打造创新、产业、改革、治理“四大高地”。精│
│ │准支持一批具有科创潜力和科创实力的科技型企业，营造良好的营商环境，│
│ │引导各类创新要素向科技企业聚集。 │
│ │公司将整合区域、政策和产业资源要素优势，积极拓展产业园区运营，在“│
│ │去同质化”的进程中，挖掘园区内企业实际需求，提供个性化的服务，吸引│
│ │更多企业落户公司开发的特色工业园区。同时，随着整个区域的贸易、金融│
│ │和经济业务的提升，巨大的创新驱动活力和区域市场潜力也必将为公司产业│
│ │投资和战略布局提供更多优质资源储备。 │
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│公司发展战略│公司坚持把自身发展和国家战略、天津市战略紧密结合，坚持服从服务国家│
│ │重大战略和天津市、滨海新区重点任务，积极参与滨海高新区国家自主创新│
│ │示范区“升级版”与北方一流科技城的建设工作。根据改革发展总体要求，│
│ │公司明确了未来发展定位方向，全力聚焦科创生态建设和产业投资两项主营│
│ │业务，努力提升海泰国家级综合孵化器运营能力，积极推进产业投资板块发│
│ │展，开展股权投资和财务性投资，强化资产运营能力。同时，结合公司的发│
│ │展定位和战略规划，综合考虑公司资产情况及发展目标，捋顺短期、中期和│
│ │长期发展之间的关系，加速完成改革任务，打好转型基础；不断调整资产、│
│ │业务、收入利润及融资结构，提升经营运作水平。 │
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│公司日常经营│（一）加强房产租售工作，增厚租赁房产规模。 │
│ │一是全力推动房产销售，完成绿色产业基地N号楼、H1号楼及海泰创新基地C│
│ │区C座部分房产的转让和出售工作，紧密对接和沟通，跟进推动多家意向重 │
│ │点客户。 │
│ │二是完成天津市芯火双创平台载体北二楼房产的收购，增厚自持租赁房产的│
│ │规模。 │
│ │三是多方位拓宽招商渠道，积极对接平台、协会等资源，搭建招商租售新渠│
│ │道，发挥管委会招商局的渠道作用，形成互动机制，拓宽招商覆盖面，扩大│
│ │宣传推广范围，挖掘区外需求客户。 │
│ │（二）立足科创生态建设，完善营商软硬环境。 │
│ │一是以智慧科技助力，提升营商环境，加快提升园区内信息基础设施和大数│
│ │据服务水平，初步建设完成BPO园区5G示范园项目；同时，对接新能源合作 │
│ │伙伴，策划“零碳社区”项目建设，通过营商环境的提升助力项目盘活。 │
│ │二是完善孵化器服务职能，以BPO和绿产基地G座等项目为载体，形成孵化器│
│ │转型建设方案；服务双创企业，帮助企业出谋划策，以“专家+管家”的服 │
│ │务为企业保驾护航。结合企业需求组织培训，辅导75家企业获得科技型中小│
│ │企业认定、24家企业成功入库雏鹰企业、11家企业成为瞪羚企业、3家企业 │
│ │成为科技领军培育企业，全年新增孵化企业23家。海泰孵化器2021年度考评│
│ │结果为优秀（A类）。 │
│ │三是着力帮扶小微企业，按照天津市、滨海新区及高新区对疫情房租减免工│
│ │作要求，对标有关国有上市公司的经验做法，切实履行社会责任，对符合减│
│ │免政策标准的服务业小微承租企业落实租金减免，把助企纾困的政策落实到│
│ │位，转化为企业加快发展的动力。 │
│ │（三）加强产业投资布局，优化调整资产结构。 │
│ │公司服务滨海高新区内的创新项目需求，以新经济、生物医药、新能源等产│
│ │业为依托，推进产业整合和产业投资，引导产业集群发展，打造海泰的投资│
│ │品牌效应。 │
│ │开辟产业投资新业务，完成新格局基金份额的收购，切实推进公司产业投资│
│ │业务板块的发展，获取新的收入和利润增长点。在此基础上，公司也在积极│
│ │谋划其他符合战略规划方向的优质基金，提升公司产业基金规模，持续改善│
│ │公司资产结构。 │
│ │（四）强化综合改革管理，夯实转型工作基础。 │
│ │推行职业经理人制度改革，完成职业经理人聘任相关工作；加强专业化人才│
│ │引进，完成中层管理人员社会公开选聘，进一步完善了人才梯队建设；完善│
│ │公司组织架构职能，全面提升公司组织力和战斗力。加强制度建设，梳理完│
│ │善公司制度。 │
│ │（五）丰富拓展融资手段，加强资金风险控制。 │
│ │创新融资方式，优化公司融资成本，强化资金运营能力，提升资金利用效率│
│ │，降低运营风险。加大应收账款追缴力度，为公司经营提供了有力的资金流│
│ │支撑。 │
│ │（六）深化全面从严治党，突出党建引领发展。 │
│ │公司党支部积极发挥党建引领，将党的二十大报告、党章提出的新思想新论│
│ │断、做出的新部署新要求运用到实际工作中。坚持深化党建与经营融合，使│
│ │党建工作和业务工作紧密结合，相互促进，加强对生产经营重点工作的指导│
│ │和把关，强调责任担当、履职尽责，推进各项工作高标准落实。把党的政治│
│ │优势、组织优势转化为公司长久发展的胜势。 │
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│公司经营计划│2023年是贯彻党的二十大精神开局之年，是落实“十四五”规划承上启下之│
│ │年，也是公司调整资产结构的关键之年。公司将坚持提升招商租售水平，改│
│ │善营商环境，推动公司战略转型。公司将全面聚焦科创生态建设和产业投资│
│ │，推进公司高质量发展。 │
│ │1.加强招商销售，增持优质物业，提升科创生态。 │
│ │公司将继续提升园区营商环境，打造特色产业园区项目，以企业最为关心的│
│ │实际需求为重点，由其向驻区企业提供社区商业及商务配套环境与服务；加│
│ │速存量房产租售进度，加大全年房产盘活的体量。同时，进一步扩大租赁房│
│ │产的持有规模，不断提升园区运营的服务水平。 │
│ │2.加大产业投资，借势政策机遇，实现转型发展。 │
│ │按照公司战略规划，围绕产业投资主业功能的发挥，坚持“直投”和“基金│
│ │”双驱动策略，2023年主要着眼于对优质基金的投资、专业投资人才的引进│
│ │、管控体系的健全、优质项目的挖掘和储备以及结合资金情况实施投资或利│
│ │用基金进行投资等，初步搭建起公司产业投资业务体系。同时支持公司科创│
│ │生态建设，助力租售业务，培育优质并购标的，为公司资产结构优化提供更│
│ │多的资源储备。公司将扩大资产规模，努力寻找战略转型最优路线，着力抓│
│ │好工作落实，促进业务转型。 │
│ │3.加速制度建设，优化考核激励，深化国企改革。 │
│ │面对艰巨的战略转型任务和经营发展工作，按照国资国企改革的总体部署要│
│ │求，公司持续深入推进体制机制改革工作，持续稳固市场化选人用人机制改│
│ │革成果，继续加大人才调整和引进，完善专业人才队伍建设，不断优化和完│
│ │善薪酬激励机制，努力营造干事创业的工作氛围，为公司经营发展和战略转│
│ │型提供源源不断的动力和活力。 │
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│可能面对风险│1.环境政策风险：伴随着经济结构的升级，新旧动能转换的同时，存在较多│
│ │的不确定因素和结构性的矛盾，国家宏观政策和行业政策的变化都将对行业│
│ │产生较大影响。公司的各项业务与资本市场、经济环境、政府财政政策等因│
│ │素密切相关。为此，公司将密切关注宏观经济形势，加强政策趋势的研判。│
│ │2．市场竞争风险：产业园区的发展已从“增量开发”时代走向“存量运营 │
│ │”时代，从“规模经济”进入到“创新经济生态”阶段。产业园区同质化发│
│ │展愈发激烈，且高新区内及周边的民营类产业园区密度加大，对公司所属的│
│ │园区构成竞争。公司需要转变发展方式、优化资源配置，集聚高端产业创新│
│ │资源，不断向特色化、智慧化转型，实现园区高品质、高质量发展。 │
│ │3.产业投资风险：公司积极开展“直投+基金”的投资业务，为公司的可持 │
│ │续发展创造新的利润增长点。公司现处于收入利润结构转型初期，距投资项│
│ │目达到成熟盈利状态尚需一段培育期，在运营过程中可能存在投资决策风险│
│ │以及投资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。因此，公司需要不断优│
│ │化投资项目管理体系，强化对投资项目进行“投前、投中、投后”全过程、│
│ │全周期的监督和管理，提升风险应对能力，提高投资项目的安全性。 │
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