热点题材☆ ◇600185 珠免集团 更新日期：2026-07-22◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:新零售、粤港澳、跨境电商、口罩防护、物业管理、免税概念
风格:融资融券、高市净率、券商重仓、预计扭亏、连续亏损、重组股、主营变更
指数:上证混改
【2.主题投资】
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2025-01-07│跨境电商 │关联度：☆☆☆
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跨境电商方面，公司通过搭建私域流量运营体系、设立线下跨境展销店和自主运营跨境保税
仓等，完善“珠海免税MALL”线上平台的运营体系和产品渠道
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2024-05-21│物业管理概念│关联度：☆☆☆
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珠海格力地产物业服务股份有限公司是公司全资子公司
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2022-06-15│新零售 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司以“珠海免税MALL”“珠免国际”“鲜生洪湾”等线上商城新业态为引领，通过完善“
线上+线下”购物渠道、搭建会员营销体系、升级供应链服务体系、培育新型消费场景。
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2021-10-29│口罩防护 │关联度：☆☆
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旗下珠海高格医疗有全自动口罩生产线
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2020-05-27│免税概念 │关联度：☆☆☆☆
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公司拟向珠海市国资委、城建集团收购免税集团100%股权
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2019-11-06│粤港澳 │关联度：☆☆☆
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公司总部位于广东省珠海市。主营业务：实业投资、资产经营、房地产开发经营、物业管理
、国内贸易（除专项规定外）、建筑材料的批发零售、代购代销。公司是国内计算机产业的中大
型企业,公司自主研发的“动态口令身份认证系统”使其在信息安全领域实现市场突破。
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2023-11-20│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2023-07-25│电商概念 │关联度：☆☆☆
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公司现自主研发搭建有“珠海免税MALL”平台及“高格健康”、“鲜生洪湾”、“珠免国际
”等线上商城。
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2021-09-26│罗素中盘 │关联度：☆☆☆
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公司符合罗素中盘股标准
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2020-11-19│广东自贸区 │关联度：☆☆☆
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公司为广东珠海本地股，全资子公司格力房产开发的珠海格力广场，位于珠海市中心区，总
建筑面积60万平方米，项目分三期开发。
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2019-10-19│广东国资改革│关联度：☆☆☆
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公司实际控制人为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。
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2017-01-12│横琴新区 │关联度：☆☆☆
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公司为广东珠海本地股，全资子公司格力房产开发的珠海格力广场，位于珠海市中心区，总
建筑面积60万平方米，项目分三期开发。
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近三年未分红或回购，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2026-07-21│高市净率 │关联度：☆☆☆☆☆
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截止2026-07-21,公司市净率(MRQ)为：98.25
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2026-07-15│预计扭亏 │关联度：☆☆☆☆☆
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预计公司2026年01-06月归属于母公司所有者的净利润为2700万元至4000万元，与上年同期
相比变动幅度为109.85%至114.59%。
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2026-07-15│连续亏损 │关联度：☆☆☆
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截止2025-12-31公司连续两年归母净利润为负
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2026-03-31│券商重仓 │关联度：☆☆☆
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截止2026-03-31,券商重仓持有1119.82万股(6360.58万元)
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2026-01-27│并购重组股 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司重组已实施完成
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2025-12-31│主营变更 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司近一年内主营业务发生了变更。
【3.事件驱动】
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2026-07-15│中国中免Q2主营业务毛利率同比提升，弱周期下议价能力与费用管控效率获验证
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中国中免在Q2旅游淡季收入同比下滑6.3%的背景下，归母净利润逆势增长14.5%，核心驱动
力在于主营业务毛利率同比提升1.44个百分点，叠加海南业务占比提升带来的税率优化。这证实
了公司在弱周期下依然具备强大的议价能力与费用管控效率，市场预期将转向Q3暑期旺季客流与
补贴政策带来的业绩弹性。
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2025-05-16│商务部：着力提高退税商店覆盖面 提升退税商品吸引力
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全国优化离境退税政策扩大入境消费工作推进会5月15日在京召开。会议深入贯彻落实党中
央、国务院决策部署，交流离境退税工作经验做法，部署下一步重点工作。商务部副部长盛秋平
出席会议并讲话。会议指出，发展离境退税是大力提振消费的重要抓手，是应对外部冲击的重要
举措，是扩大高水平对外开放的重要途径。各地商务主管部门要积极会同相关部门，加快推进扩
商店、增商品、优服务工作，着力提高退税商店覆盖面，提升退税商品吸引力，增强境外旅客获
得感，扩大入境消费，为大力提振消费、推动经济持续回升向好作出积极贡献。要抓紧完善工作
机制，加强部门协同，广泛凝聚合力，强化数据赋能，创新工作举措，推动离境退税政策加快落
实落地。
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2022-12-26│为“保交楼”上保险，平均一天一家房企抛出再融资计划
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自11月28日证监会宣布恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公
司再融资至今，不到一个月的时间里，已有福星股份、大名城、万科A、陆家嘴、招商蛇口、嘉
凯城、华发股份、绿地控股、格力地产等23家A股上市房企积极拥抱新政，平均每天就有一家房
企筹划再融资，可谓掀起了“定增潮”。整体来看，本轮房企“定增潮”主要集中在两大领域，
一方面是招商蛇口、格力地产等房企借助政策东风重启并购重组，并发行股份募集配套资金。另
一方面，大多数房企筹划直接在A股定增募资，用于“保交楼、保民生”相关的房地产项目等政
策支持领域。
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2022-04-26│国务院办公厅提出规划建设一批中国特色市内免税店
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国务院办公厅发布关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见，提出推进消费平台健
康持续发展。持续办好中国国际进口博览会、中国进出口商品交易会、中国国际服务贸易交易会
、中国国际消费品博览会。完善市内免税店政策，规划建设一批中国特色市内免税店。
市内免税店购物体验、时间和购物方式更为灵活，租金成本方面，机场免税店的租金成本明显更
高，例如上海机场扣点一般达40%，市内免税店租金成本则在10-20%之间。
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2021-08-25│横琴粤澳深度合作区建设总体方案即将出台
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澳门特区行政长官贺一诚8月24日在书面回复澳门立法会议员提问时表示，建设横琴粤澳深
度合作区的核心任务是促进澳门经济适度多元发展，通过大力发展新技术、新产业、新业态、新
模式，为澳门经济发展提供新机遇。未来，合作区重点推动以中医药研发制造为切入点的大健康
、现代金融、高新技术、会展商贸和文旅体育等产业发展。
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2020-06-17│《粤港澳大湾区建设深圳指引》发布，加速推进7大重点平台建设
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近日，深圳市委大湾区办正式发布《粤港澳大湾区建设深圳指引》。《指引》显示，深圳正
加速推进前海深港现代服务业合作区、深港科技创新合作区、光明科学城、深港口岸经济带、西
丽湖国际科教城、沙头角深港国际旅游消费合作区等7大重点平台建设；积极推进建设国际科技
创新中心、深港金融市场互联互通、基础设施互联互通、构建具有国际竞争力的现代产业体系等
重点领域的布局与发展；在金融、就业、居住、人才引进、教育等方面提供了多项政策支持；并
成立了市委推进粤港澳大湾区建设领导小组以及7个专责小组负责推进粤港澳大湾区建设。
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2020-06-01│湖北：加快全省主要城市市内及空港免税店落地
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湖北省人民政府发布《提振消费促进经济稳定增长若干措施》的通知。通知表示省内将举办
“六月欢购节”活动，组织重点商圈、特色商街、商业企业、品牌企业在六月份开展促销让利活
动提振消费。鼓励各地向普通居民发放普惠性消费券，向困难群体、特殊群体发放购物券，主要
面向餐饮、零售、百货、文化、旅游等行业消费。加快全省主要城市市内及空港免税店落地。在
免税店设立国产商品区，销售推介省内品牌产品。
贝恩数据显示，2019年中国消费者在境外购买奢侈品金额超过5000亿元人民币，占全球消费量35
%，而目前中国免税渠道占全球免税市场份额大幅低于国人全球消费贡献度，未来中国免税全球
份额提升可期。
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2019-04-19│发改委印发《横琴国际休闲旅游岛建设方案》
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据发展改革委官网2019年4月18日消息，《横琴国际休闲旅游岛建设方案》已经国务院同意
，现予以印发。
按照文件，其建设目标为，到2020年，把旅游休闲产业培育成为经济支柱产业，初步建成国
际海岛旅游目的地。实现澳门与横琴两地旅游资源要素互通互融、旅游产业错位互补，产业外溢
效益持续增强，与港澳互联互通的旅游综合交通体系趋于完善，国际化旅游经营管理和服务标准
初步形成，配合澳门世界旅游休闲中心建设初见成效。旅游产业的综合带动作用逐步提升，第三
产业增加值占地区生产总值比重达75%。
到2025年，旅游休闲产业规模进一步扩大，以旅游休闲产业为主导的产业体系进一步完善，
携手港澳打造“一程多站”旅游线路基本成型，对澳旅游通关便利化水平全面提升，对横琴新区
经济社会发展的带动作用进一步增强。配合澳门世界旅游休闲中心建设取得明显进展。旅游产业
的综合带动作用显著提升，第三产业增加值占地区生产总值比重达80%。
到2035年，建设成为生态优美、景观丰富、配套完善、特色鲜明的国际休闲旅游岛，全域旅
游产业体系基本形成，旅游休闲产业对经济社会发展发挥更加重要的龙头带动作用。具备较强的
旅游产业竞争力和国际知名度，与“一带一路”共建国家旅游合作进一步加强，配合澳门建设世
界旅游休闲中心成果丰硕。
重点任务包括助力打造粤港澳世界级旅游大湾区、培育高品质休闲旅游产品体系、创新与国
际接轨的休闲旅游市场监管机制、推进休闲旅游配套设施建设、构建“旅游+”产业生态圈、提
高旅游对外开放合作水平等。
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2019-04-02│国务院批复横琴国际休闲旅游岛建设方案
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2019年4月1日消息，近日，国务院发布关于横琴国际休闲旅游岛建设方案的批复，原则同意
《横琴国际休闲旅游岛建设方案》。
批复指出，横琴国际休闲旅游岛要按照党中央、国务院关于推进粤港澳大湾区建设的决策部
署，加快构建以休闲旅游业为核心的现代产业体系，深入推进粤港澳更紧密合作，促进澳门经济
适度多元发展，打造粤港澳深度合作示范区，大力推进生态文明建设，建设环境友好、资源节约
的生态岛，积极推进自由贸易试验区建设，构建开放合作新体制，探索国际休闲旅游岛开发新模
式，逐步将横琴建设成为面向未来、国际品质、生态优先、协同发展、智慧支撑的国际休闲旅游
岛。
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2019-02-13│粤港澳大湾区发展规划有望在日内公布
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据中国证券网消息，2019年2月12日，香港特区行政长官林郑月娥在出席行政会议前例行见
记者时表示，粤港澳大湾区发展规划纲要有望在日内公布。香港特区政府计划联同广东省及澳门
政府，于2月21日在香港举行有关规划纲要的宣讲会，共同探讨发展所带来的机遇。
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2018-10-23│习近平时隔6年再赴广东考察调研 大湾区概念受关注
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2018年10月22日据新华视点消息，22日下午，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习
近平来到广东省珠海市横琴新区高新技术片区，考察了粤澳合作中医药科技产业园。党的十八大
后，习近平首次赴地方考察就选择了广东。他当时表示，之所以到广东来，就是要到在我国改革
开放中得风气之先的地方，现场回顾我国改革开放的历史进程，将改革开放继续推向前进。
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2018-06-11│粤港澳大湾区规划纲要将出 主题投资机会来临
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2018年6月10日据中证资讯报道，近日，粤港澳大湾区企业家联盟创会主席蔡冠深表示将暂
定于6月11日于政府总部举办宣讲会，解读大湾区规划细节。随着政府发展规划纲要的出台，预
计粤港澳大湾区将在迎来实质性的开启，粤港澳大湾区主题将有望持续催化相关主题投资机会，
区域内地产开发、仓储物流、港口等行业将率先获得发展机遇，相关领域龙头标的有沙河股份、
恒基达鑫、广州港等。
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2018-04-20│自贸区挂牌三周年临近 横琴休闲旅游岛受关注
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2018年4月19日据上证资讯报道，广东等三大自贸区本周末将迎来挂牌三周年纪念日。记者
从广东自贸区横琴自贸片区管委会获悉，横琴正加速建设以休闲旅游、文化创意等特色产业为核
心的现代化经济体系。其中，横琴国际休闲旅游岛建设方案已上报国务院，近期将获批。A股公
司中，华发股份在横琴自贸区和十字门中央商务区分别持有33万平方米和36万平方米土地储备；
格力地产2016年完成定增，布局横琴新区休闲旅游地产；世荣兆业是总部位于珠海的房地产企业
。
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2018-01-18│珠海海岛地区建设提速
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据中证资讯报道，从近期珠海两会上获悉，珠海今年将促进海岛地区开发建设，不仅加快东
澳岛客运码头、大万山岛万山湾客运码头、桂山岛十三湾防波堤建设，同时将启动外伶仃石涌湾
码头、唐家港陆岛交通补给码头项目建设。另外，还将推动粤港澳游艇“自由行”政策落地，推
进三角岛运动休闲与科教示范项目建设等。作为广东省副中心和珠江西岸核心城市，随着港珠澳
大桥建成通车，珠海历史性地站在了粤港澳大湾区的中心连接点。
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2017-08-03│粤将建沿海景观公路 粤港澳大湾区路段约600公里
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据南方日报报道，日前，记者从广东省交通运输厅获悉，正组织开展广东沿海景观公路相关
规划研究，目前已开展专家评审会论证，并与全省14个沿海市完成了路线方案的对接。初步研究
，沿海景观公路规划建设里程约1600公里，其中，粤港澳大湾区路段约600公里。长度将超过900
多公里的美国加州一号公路，沿海景观公路全段拟采用普通公路技术标准建设，将串联起14个沿
海地级市，进一步连接广府、潮汕、客家及港澳四大文化圈与海丝节点。
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2017-06-29│习近平将出席香港回归20周年大会
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据央视新闻报道，2017年6月29日中午，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平
乘专机抵达香港，并对媒体发表讲话。习近平将出席庆祝香港回归祖国20周年大会暨香港特别行
政区第五届政府就职典礼，并视察香港特别行政区。
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2017-06-13│粤港澳大湾区规划将出
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2017年6月13日据投资快报消息，香港回归二十周年庆典在即。消息称，建立粤港澳大湾区
是中央送给香港的最好惠港措施。分析指出，粤港澳大湾区战略是国家从全球坐标出发，扩大对
外开放、提升国际竞争水平的又一崭新举措。随着港珠澳大桥年内通车以及一系列利好政策落地
，区域内相关上市公司将获得发展机遇。
相关概念股：招商蛇口、南山控股、华夏幸福、格力地产、万科A、保利地产、粤泰股份、
广东明珠、世联行、白云机场、粤高速A、中集集团、深赤湾A、珠海港、华发股份、世荣兆业、
华侨城、天健集团等。
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2017-06-09│港珠澳大桥全线贯通在即
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2017年6月9日消息，据上证资讯报道，从接近港珠澳大桥管理局的人士处获悉，作为粤港澳
大湾区的重头戏，港珠澳大桥将在7月1日前后全线贯通，预计今年底实现通车。令市场颇为关注
的是，前海有望由15平方公里扩至77平方公里。
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2017-04-10│粤港澳大湾区创世界湾区经济新高地
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据《2017年国民经济和社会发展计划的报告》显示，国家发改委今年将加快编制粤港澳大湾
区。在今年的政府工作报告中，首度提到了要研究制定粤港澳大湾区城市区发展规划。
粤港澳大湾区城市群作为一个国家、两种制度下的区域治理规划，意义非凡，相关粤港澳大
湾区内地产、交通等行业上市公司将最先受益于规划政策红利。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │珠海珠免集团股份有限公司的主营业务是免税商品销售及大消费相关产业和│
│ │房地产开发等。公司的主要产品是免税业务、商管业务、房地产业务。 │
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│产品业务 │报告期内，公司从事的业务有：免税业务、大消费业务及房地产业务。 │
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│经营模式 │公司房地产业务经营模式以自主开发销售为主，主要产品为中高端住宅，项│
│ │目主要集中在珠海、上海、重庆、三亚。 │
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│核心竞争力 │（一）国资整合协同优势 │
│ │2025年4月，珠海市国资委启动新一轮国企重组工作，将公司控股股东海投 │
│ │公司的股权无偿划转至华发集团。通过此次整合，公司借助华发集团的产业│
│ │布局与资源能力，推进战略运营体系优化，对接粤港澳大湾区的消费升级趋│
│ │势及相关政策。本次国资整合提升了公司的跨领域资源协同能力，使公司能│
│ │够获得更充足的资源支持与多元金融工具。同时，公司通过优化集中采购模│
│ │式与升级供应链体系，完善成本管控机制，增强整体抗风险能力，为可持续│
│ │发展提供基础。 │
│ │（二）优越的地理位置优势 │
│ │公司总部位于粤港澳大湾区核心城市珠海，毗邻香港、澳门、深圳等重要城│
│ │市。依托区位优势，公司能够承接大湾区发展带来的政策与市场资源。免税│
│ │业务属于旅游零售，门店客流量对收入具有直接影响，珠海各口岸客流量较│
│ │大且相对稳定，为公司免税业务经营提供了客流基础。公司将持续优化门店│
│ │运营管理与成本控制，着力提升旅客进店率和转化率，对公司整体经营能力│
│ │形成支撑。 │
│ │（三）深厚的品牌积淀优势 │
│ │子公司珠海免税深耕行业多年，与全球上千个知名品牌建立了长期稳定的战│
│ │略合作关系，保障了商品采购的品质与品类丰富度。凭借成熟的运营团队和│
│ │完善的管理体系，公司能精准匹配不同消费群体的需求。目前，公司免税门│
│ │店覆盖全国16个口岸及机场，合计通关旅客超2亿人次，较高的会员复购率 │
│ │体现了市场对公司业务的认可。 │
│ │（四）稀缺的经营资质优势 │
│ │免税经营属于国家特许专营行业，具有较高的准入门槛和资质稀缺性。珠海│
│ │免税作为国内首批开展免税业务的企业之一，凭借先发优势积累了深厚的运│
│ │营经验，形成了有效的护城河，盈利质量处于行业前列。在国家支持免税行│
│ │业高质量发展的政策环境下，公司将依托现有的品牌资源、供应链渠道及管│
│ │理能力，持续提升市场竞争力。 │
│ │（五）优质的管理与人才优势 │
│ │公司拥有一支经验丰富的核心管理团队，保障了战略规划的有效实施。针对│
│ │免税行业对销售技能和专业知识的特定要求，珠海免税已建立起成熟的人才│
│ │培养与引进体系，储备了充足的专业人才。优质的管理团队和持续的人才输│
│ │送机制，为公司业务发展提供了长期动力。 │
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│经营指标 │2025年，公司实现营业收入338,967.21万元，同比下降35.76%；实现归属于│
│ │上市公司股东的净利润-102,939.41万元，同比实现减亏48,512.23万元；经│
│ │营活动产生的现金流净额37,813.44万元。 │
│ │2025年，公司实现营业收入33.90亿元，同比减少35.76%；营业成本21.56亿│
│ │元，同比减少40.99%，主要系本期房地产项目结转收入和成本减少所致。 │
│ │1、主营业务分行业情况说明：2025年，公司实现房地产营业收入6.92亿元 │
│ │，同比减少68.97%； │
│ │2、主营业务分地区情况说明：2025年，公司上海地区实现营业收入0.11亿 │
│ │元，同比减少99.10%；营业成本0.09亿元，同比减少99.25%。 │
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│竞争对手 │华发股份、粤泰股份、世荣兆业 │
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│品牌/专利/经│品牌：报告期内，受托管理的三亚湾壹号项目实现高效开业，招商率突破95│
│营权 │%，开业首日客流达17万人次，国庆黄金周客流破百万，验证了公司轻资产 │
│ │运营与跨区域复制的实战能力，“珠免商业”品牌影响力持续加强。新兴零│
│ │售方面，消费者心态从单纯的品牌崇拜转向理性与感性并重的价值判断，“│
│ │硬折扣”与“为兴趣买单”两种模式并存。公司战略聚焦以免税业务为核心│
│ │的大消费产业，围绕“主业做强、场景扩展、品牌跃升、管控优化、数智驱│
│ │动”方向，推动从资源驱动向能力驱动转型，致力于成为中国领先的免税行│
│ │业精品消费运营商。 │
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│核心风险 │1、政策风险。房地产开发受国家调控政策手段的影响较大。国家根据房地 │
│ │产行业发展情况利用行政、金融等多种方式对土地、税收等领域进行政策调│
│ │节，这对房地产开发企业的发展形势产生相应的影响。 │
│ │2、市场风险。随着行业发展的日趋完善，将吸引更多实力雄厚的企业进军 │
│ │房地产行业，房地产环境必将日益复杂和激烈。公司将不断加强自身建设，│
│ │加速企业转型，提高管理能力，不断提升公司竞争实力。 │
│ │3、财务风险。目前公司各大板块，特别是房地产板块属于资金密集型行业 │
│ │，建设资金需求量大，充足的资金对公司各项目的顺利实施起到重要的保障│
│ │。 │
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│投资逻辑 │公司总部位于粤港澳大湾区核心城市珠海，毗邻香港、澳门、深圳等重要城│
│ │市。依托区位优势，公司能够承接大湾区发展带来的政策与市场资源。 │
│ │子公司珠海免税深耕行业多年，与全球上千个知名品牌建立了长期稳定的战│
│ │略合作关系，保障了商品采购的品质与品类丰富度。 │
│ │免税经营属于国家特许专营行业，具有较高的准入门槛和资质稀缺性。珠海│
│ │免税作为国内首批开展免税业务的企业之一，凭借先发优势积累了深厚的运│
│ │营经验，形成了有效的护城河，盈利质量处于行业前列。 │
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│消费群体 │终端消费者。 │
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│消费市场 │珠海地区、上海地区、其他地区 │
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│主营业务 │免税品零售及大消费相关业务。 │
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│主要产品 │免税品零售及大消费。 │
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│行业竞争格局│当前，我国消费市场进入增速放缓的“新常态”，2025年，社会消费品零售│
│ │总额约为50万亿元，同比增速降至3.4%，较2013—2019年间10.1%的年均复 │
│ │合增长率有显著回落，居民消费意愿呈现结构性分化。收入预期放缓、预防│
│ │性储蓄意愿增强等因素，对短期消费增长形成一定制约。 │
│ │在此背景下，国家将扩大内需确立为核心战略，2025年中央经济工作会议明│
│ │确将扩大内需列为年度首位重点任务，强调从供需两侧发力提振消费，持续│
│ │出台多项具体消费刺激政策，其中《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年│
│ │）》明确了坚定实施扩大内需战略、培育完整内需体系的核心方向，推动国│
│ │内大循环畅通无阻，促进供需在更高水平上实现良性互动，为消费市场发展│
│ │奠定总体战略基础。 │
│ │2025年10月发布的《关于完善免税店政策支持提振消费的通知》带来重大政│
│ │策利好。该政策将免税品类扩容至25类，新增宠物用品、微型无人机、小家│
│ │电等热销品类，并允许网上预订、口岸提货等模式。同时，出境免税店设立│
│ │审批权限下放至省级政府。该政策预计将激活市场竞争，推动行业规范化发│
│ │展，同时也为国货品牌通过免税渠道走向国际提供了重要平台。广东省相继│
│ │出台《广东省提振消费专项行动实施方案》，通过增收保障、文旅融合及跨│
│ │境服务优化，构建了多层次消费中心网络，为公司免税及大消费业务提供了│
│ │坚实的政策红利。珠海市结合自身城市特质，推出《珠海市提振消费专项行│
│ │动方案》，聚焦城乡居民增收、大宗消费更新升级、文旅消费融合等重点，│
│ │策划各类主题消费活动，优化跨境消费服务，依托区域优势打造特色消费场│
│ │景，形成了自上而下的政策合力，上述政策为公司免税及大消费业务提供了│
│ │明确的区域政策支撑。 │
│ │从零售行业整体看，线上渗透率趋于稳定，线上线下“三七开”格局基本形│
│ │成。线上零售占比于2023年达到27.2%的高点后，2024年首次回落至26.8%，│
│ │2025年稳定在25%左右。传统电商格局稳固，直播电商、社交电商崛起，即 │
│ │时零售加速发展，与线下渠道的融合不断深化。线下渠道方面，新旧动能转│
│ │换特征明显。购物中心数量增长放缓，从2015年15%以上的增速滑落至2025 │
│ │年低于5%的水平，行业进入存量时代。同时，行业头部集中效应日益明显，│
│ │前十家企业市场占有率从2020年的18.5%升至2024年的26.3%，头部企业凭借│
│ │品牌、规模、运营优势持续扩大市场份额。与之形成对比的是，社区超市和│
│ │便利店增长迅猛。全国社区超市门店近十年复合增长率约18%，已从边缘业 │
│ │态步入主流零售；便利店门店总数已达约33万家，成为城市生活的重要基础│
│ │设施。仓储式会员商业体量相对较小，主要由少数海外龙头品牌带动。新兴│
│ │零售方面，消费者心态从单纯的品牌崇拜转向理性与感性并重的价值判断，│
│ │“硬折扣”与“为兴趣买单”两种模式并存。“硬折扣”模式强调极致供应│
│ │链效率、精简SKU、源头直采，以低毛利换取价格竞争力；“为兴趣买单” │
│ │则通过本土叙事、IP联名、社群运营等方式提供情绪价值和文化认同。整体│
│ │来看，零售行业竞争的核心要素已从规模扩张转向效率与价值的较量。 │
│ │从免税行业发展来看，全球免税市场整体延续复苏态势，正逐步回归常态化│
│ │增长轨道。从区域分布看，亚太地区为全球第一大市场；从销售渠道看，机│
│ │场渠道仍占据主导地位。从商品品类看，香水化妆品为第一大品类，酒水与│
│ │时尚品类构成第二梯队。从细分业态看，离岛免税凭借相关政策红利和区域│
│ │优势，发展势头良好，持续释放增长潜力；口岸免税随着客流量的逐步恢复│
│ │稳步回升，市场格局相对稳定，新进入者面临较高的行业壁垒；市内免税作│
│ │为潜力较大的细分赛道，预计将实现快速增长，但受客流基数的限制，不同│
│ │区域的市场规模存在一定差异。 │
├──────┼─────────────────────────────────┤
│行业发展趋势│当前，我国消费市场进入增速放缓的“新常态”，2025年，社会消费品零售│
│ │总额约为50万亿元，同比增速降至3.4%，较2013—2019年间10.1%的年均复 │
│ │合增长率有显著回落，居民消费意愿呈现结构性分化。收入预期放缓、预防│
│ │性储蓄意愿增强等因素，对短期消费增长形成一定制约。 │
│ │在此背景下，国家将扩大内需确立为核心战略，2025年中央经济工作会议明│
│ │确将扩大内需列为年度首位重点任务，强调从供需两侧发力提振消费，持续│
│ │出台多项具体消费刺激政策，其中《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年│
│ │）》明确了坚定实施扩大内需战略、培育完整内需体系的核心方向，推动国│
│ │内大循环畅通无阻，促进供需在更高水平上实现良性互动，为消费市场发展│
│ │奠定总体战略基础。 │
│ │2025年10月发布的《关于完善免税店政策支持提振消费的通知》带来重大政│
│ │策利好。该政策将免税品类扩容至25类，新增宠物用品、微型无人机、小家│
│ │电等热销品类，并允许网上预订、口岸提货等模式。同时，出境免税店设立│
│ │审批权限下放至省级政府。该政策预计将激活市场竞争，推动行业规范化发│
│ │展，同时也为国货品牌通过免税渠道走向国际提供了重要平台。广东省相继│
│ │出台《广东省提振消费专项行动实施方案》，通过增收保障、文旅融合及跨│
│ │境服务优化，构建了多层次消费中心网络，为公司免税及大消费业务提供了│
│ │坚实的政策红利。珠海市结合自身城市特质，推出《珠海市提振消费专项行│
│ │动方案》，聚焦城乡居民增收、大宗消费更新升级、文旅消费融合等重点，│
│ │策划各类主题消费活动，优化跨境消费服务，依托区域优势打造特色消费场│
│ │景，形成了自上而下的政策合力，上述政策为公司免税及大消费业务提供了│
│ │明确的区域政策支撑。 │
│ │从零售行业整体看，线上渗透率趋于稳定，线上线下“三七开”格局基本形│
│ │成。线上零售占比于2023年达到27.2%的高点后，2024年首次回落至26.8%，│
│ │2025年稳定在25%左右。传统电商格局稳固，直播电商、社交电商崛起，即 │
│ │时零售加速发展，与线下渠道的融合不断深化。线下渠道方面，新旧动能转│
│ │换特征明显。购物中心数量增长放缓，从2015年15%以上的增速滑落至2025 │
│ │年低于5%的水平，行业进入存量时代。同时，行业头部集中效应日益明显，│
│ │前十家企业市场占有率从2020年的18.5%升至2024年的26.3%，头部企业凭借│
│ │品牌、规模、运营优势持续扩大市场份额。与之形成对比的是，社区超市和│
│ │便利店增长迅猛。全国社区超市门店近十年复合增长率约18%，已从边缘业 │
│ │态步入主流零售；便利店门店总数已达约33万家，成为城市生活的重要基础│
│ │设施。仓储式会员商业体量相对较小，主要由少数海外龙头品牌带动。新兴│
│ │零售方面，消费者心态从单纯的品牌崇拜转向理性与感性并重的价值判断，│
│ │“硬折扣”与“为兴趣买单”两种模式并存。“硬折扣”模式强调极致供应│
│ │链效率、精简SKU、源头直采，以低毛利换取价格竞争力；“为兴趣买单” │
│ │则通过本土叙事、IP联名、社群运营等方式提供情绪价值和文化认同。整体│
│ │来看，零售行业竞争的核心要素已从规模扩张转向效率与价值的较量。 │
│ │从免税行业发展来看，全球免税市场整体延续复苏态势，正逐步回归常态化│
│ │增长轨道。从区域分布看，亚太地区为全球第一大市场；从销售渠道看，机│
│ │场渠道仍占据主导地位。从商品品类看，香水化妆品为第一大品类，酒水与│
│ │时尚品类构成第二梯队。从细分业态看，离岛免税凭借相关政策红利和区域│
│ │优势，发展势头良好，持续释放增长潜力；口岸免税随着客流量的逐步恢复│
│ │稳步回升，市场格局相对稳定，新进入者面临较高的行业壁垒；市内免税作│
│ │为潜力较大的细分赛道，预计将实现快速增长，但受客流基数的限制，不同│
│ │区域的市场规模存在一定差异。 │
├──────┼─────────────────────────────────┤
│行业政策法规│《珠海市提振消费专项行动方案》、《政府工作报告》、《提振消费专项行│
│ │动方案》、《关于完善免税店政策支持提振消费的通知》、《广东省提振消│
│ │费专项行动实施方案》、《大力发展数字消费的指导意见》。 │
├──────┼─────────────────────────────────┤
│公司发展战略│公司战略聚焦以免税业务为核心的大消费产业，围绕“主业做强、场景扩展│
│ │、品牌跃升、管控优化、数智驱动”方向，推动从资源驱动向能力驱动转型│
│ │，致力于成为中国领先的免税行业精品消费运营商。 │
│ │在业务组合上，公司构建“一体两翼”发展格局：以免税零售为“一体”，│
│ │重点拓展品类结构、提升存量门店坪效、投拓增量口岸门店并积极布局海南│
│ │市场；以数字零售和商贸业务为“两翼”，线上打造统一电商平台，线下强│
│ │化供应链集采与分拨能力，协同降低采购成本，贡献营收与利润增量。 │
│ │公司采取以下战略发展策略：一是做强主业，发挥珠海各口岸区位优势，推│
│ │动免税布局由口岸向多业态扩展；二是扩展场景，打造线上线下融合的消费│
│ │触点，依托拱北、海南、港珠澳大桥等重点获取全消费业态收益；三是品牌│
│ │提升，探索自有品牌开发、渠道专供商品及品牌并购，从渠道型运营商向综│
│ │合消费平台转型；四是管控优化，推进组织架构调整，建立与零售业匹配的│
│ │市场化用人机制与考核激励体系；五是数智驱动，提升供应链数字化水平，│
│ │运用AI技术赋能精准营销、库存管理与用户运营。 │
├──────┼─────────────────────────────────┤
│公司日常经营│2025年度，公司完成战略转型的关键一跃：核心免税业务板块全面发力，大│
│ │消费生态加速成型，存量房地产业务已于2025年末完成剥离。当前公司主营│
│ │业务聚焦于以免税为核心的大消费领域，结构清晰，增长路径明确。 │
│ │（一）免税业务：全国网络加速构建，运营效率与盈利能力双升 │
│ │免税业务是公司核心利润来源与战略支柱。2025年，公司以珠海免税为主体│
│ │，紧抓粤港澳大湾区、海南自贸港及全国口岸开放机遇，实现从区域龙头向│
│ │全国性免税运营商的深化布局。 │
│ │（二）大消费业务：轻资产模式验证，商管与跨境贸易双轨并行 │
│ │依托免税业务的供应链与流量优势，公司大消费板块在商管运营与跨境贸易│
│ │两端取得关键突破。 │
│ │（三）战略聚焦：房地产业务全面出清，轻装上阵锚定大消费 │
│ │报告期内，公司严格履行承诺，于2025年末完成格力房产100%股权的重大资│
│ │产出售。至此，公司存量房地产业务彻底剥离，资产负债结构显著优化，回│
│ │笼资金将全力支持免税及大消费主业的扩张与并购。公司已彻底转型为一家│
│ │主业清晰、成长空间广阔的大消费产业集团，未来发展动能充足。 │
├──────┼─────────────────────────────────┤
│公司经营计划│2026年是“十五五”开局之年，公司将紧扣“十五五”战略部署，夯实免税│
│ │主业，拓展增量空间，提升管理效能，为全年及中长期高质量发展奠定基础│
│ │。 │
│ │业务层面。免税经营方面，一是推进品类拓展，重点引入数码电子（如Appl│
│ │e）、潮玩（如52TOYS）、黄金珠宝及健康产品等新品类，优化传统品类结 │
│ │构。二是提升门店运营效率，通过补充导购人员、优化薪酬激励、调整门店│
│ │动线及收银布局，提升口岸店坪效；对滞销品建立分级处置机制，加快库存│
│ │周转。三是推进增量投拓，重点跟进青茂口岸、横琴口岸、南宁国际机场、│
│ │揭阳潮汕机场等拓展项目，预计年内完成招投标；推进港珠澳大桥珠港进境│
│ │店面积扩容改造。四是加快海南布局，公司已于2026年2月成功中标三亚市 │
│ │首批岛民免税店经营主体资格，同时积极推进海南离岛免税牌照申请。五是│
│ │供应链优化，深化与保乐力加、轩尼诗等供应商合作，持续落实库存退运计│
│ │划。线上业务方面：重构电商货盘，减少对酒类产品依赖，扩充美妆、个护│
│ │、保健等高频品类；整合现有小程序矩阵为统一流量平台，完善会员体系，│
│ │拉通线上线下会员权益；在京东、天猫等第三方平台开设旗舰店，借助平台│
│ │流量扩大销售。商业管理方面，推进存量项目的招商调改与运营优化，提升│
│ │出租率与客流转化。商贸业务方面：扩大消费品贸易规模，深度挖掘供应商│
│ │资源，通过带量采购降低进货成本。 │
│ │业务保障层面。组织管控方面，推进组织架构调整，整合子公司职能部门，│
│ │实现强总部、强赋能，优化对子公司的运营管控，提升决策效率。人才机制│
│ │方面，引入零售运营、采购管理、电商平台等专业化人才，完善薪酬体系与│
│ │中长期激励机制，建立分层分类培训体系。数字化建设方面，推进供应链数│
│ │字化改造，实现库存实时可视、动态补货，运用AI技术赋能精准营销与门店│
│ │运营，拉通集团内部C端会员体系。 │
├──────┼─────────────────────────────────┤
│公司资金需求│管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进│
│ │行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理│
│ │层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机│
│ │构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。 │
├──────┼─────────────────────────────────┤
│可能面对风险│1、市场竞争加剧风险 │
│ │国内免税市场呈现较高的集中度，头部企业凭借先发优势、全品类经营资质│
│ │及规模化的供应链体系，已形成较强的区域规模效应与议价能力。同时，国│
│ │际免税运营商及跨境电商平台在价格、品类丰富度及用户习惯等方面亦构成│
│ │竞争。若公司不能持续优化品类结构、提升采购议价能力及运营效率，或无│
│ │法准确把握行业发展趋势，可能导致市场份额被挤压、毛利率及盈利能力下│
│ │降的风险。 │
│ │2、行业政策变动风险 │
│ │免税业务属于国家特许经营行业，经营资质的取得及门店的设立需经相关主│
│ │管部门严格审批。若未来国家调整免税行业的管理政策，包括市场准入条件│
│ │、口岸出境/进境免税店的招投标规则、免税品类范围或离岛免税政策等， │
│ │将对现有竞争格局产生重大影响。若公司未能及时适应政策变化或在新的招│
│ │投标机制下丧失优势地位，经营业绩可能面临不利影响。 │
│ │3、汇率波动风险 │
│ │公司免税业务的主要采购结算货币及记账本位币为港币，而经营收入以人民│
│ │币为主，存在较大规模的人民币净头寸。人民币对港币的汇率波动将直接影│
│ │响采购成本及汇兑损益。若未来人民币兑港币出现大幅波动，将导致采购成│
│ │本上升及汇兑损失增加，进而对公司经营业绩产生一定影响。 │
│ │4、经营风险 │
│ │公司口岸免税业务高度依赖出入境客流的稳定性。宏观经济波动、突发公共│
│ │卫生事件、地缘政治冲突或出境旅游政策调整等因素，均可能导致口岸通关│
│ │客流大幅下降。此外，居民可支配收入和消费信心变化趋势，可能导致非必│
│ │需消费支出减少，影响免税品的销售。若公司不能有效拓展免税业务、线上│
│ │零售等多元化渠道以分散客流风险，整体经营业绩将面临波动风险。 │
├──────┼─────────────────────────────────┤
│股东回报规划│根据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，公司制定未来三年│
│ │（2024-2026年）股东回报规划：公司可以采取现金、股票或者现金与股票 │
│ │相结合的方式分配利润，在满足现金分红的条件下，优先采用现金分红的利│
│ │润分配方式。在满足现金分红的条件下，公司未来三年以现金方式累计分配│
│ │的利润不少于未来三年实现的年均可分配利润的30%。 │
├──────┼─────────────────────────────────┤
│可转债 │格力地产2013年9月6日发布公开发行可转换公司债券预案。公司拟公开发行│
│ │的可转债总额为不超过人民币9.80亿元（含9.80亿元），可转债存续期限为│
│ │自发行之日起5年，票面利率不超过每年3.5%。本次发行可转债的募集资金 │
│ │净额将用于：1）格力海岸S3项目，项目总投资12.85万元，拟投入募集资金│
│ │4.6万元；2）格力海岸S4项目，项目总投资18.76万元，拟投入募集资金5.2│
│ │万元；合计拟投入募集资金9.8万元。 │
├──────┼─────────────────────────────────┤
│增发股份 │格力地产2015年4月27日发布定增预案，公司拟以不低于24.37元/股的价格 │
│ │非公开发行不超过2.46亿股股份，募集资金不超过60亿元，拟用于：1）香 │
│ │洲港区综合整治工程，项目总投资20亿元，拟投入募集资金10亿元。项目全│
│ │部投资税前财务内部收益率为18.69%，投资回收期为6.38年。2）珠海洪湾 │
│ │中心渔港工程，项目总投资12.13亿元，拟投入募集资金8亿元，项目全部投│
│ │资税前财务内部收益率为9.17%，投资回收期为10.61年。3）珠海格力海岸 │
│ │游艇会工程，项目总投资4.38亿元，拟投入募集资金3亿元，本项目全部投 │
│ │资税前财务内部收益率为15.68%，投资回收期为5.25年。4）海岛综合开发 │
│ │项目，项目总投资23.54亿元，拟投入募集资金6亿元。本项目主要收入来源│
│ │包括观光旅游、住宿、餐饮、康体等综合服务。5）竹洲水乡水利风景区核 │
│ │心区开发项目，项目总投资12.19亿元，拟投入募集资金10亿元，建设期3年│
│ │。项目投资税前内部收益率为10.39%，投资回收期10.20年。6）珠海海控金│
│ │融服务有限公司增资项目，项目总投资9.5亿元，拟投入募集资金5亿元，预│
│ │计该项目投入运营后，内部收益率为15.23%，投资回收期6.65年。7）偿还 │
│ │银行贷款，拟投入募集资金18亿元。 │
└──────┴─────────────────────────────────┘
〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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