热点题材☆ ◇600223 福瑞达 更新日期：2025-02-22◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:养老概念、腾讯概念、医美概念、物业管理、合成生物
风格:融资融券、重组股、分拆上市、自由现金
指数:上证380
【2.主题投资】
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2024-07-12│物业管理概念│关联度：☆☆
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公司2023年年报：主要业务涵盖化妆品、医药、原料及添加剂等业务板块，另外，还涉及物
业管理等领域
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2024-05-07│合成生物 │关联度：☆☆☆
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围绕合成生物学和生物制造研究技术，在山东省临沭经济开发区建立了现代化的生产基地。
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2022-08-19│腾讯概念 │关联度：☆☆☆
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公司公告下属公司福瑞达生物公开挂牌增资扩股引入战略投资者取得进展。由广西腾讯创业
投资、济南动能嘉福投资、南通招华贰号新兴产业投资基金、杭州众达源企业管理、上海众源二
号私募投资基金五家企业组成的联合体合计认购新增股份1538 万股，增资额7.38亿元，合计持
股比例为16.9%。其中，腾讯创业的持股比例达到8.04%，正式成为福瑞达生物的第二大股东。
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2021-10-20│医美概念 │关联度：☆☆
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公司的药品涉及玻尿酸（透明质酸）产品
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2020-09-28│养老概念 │关联度：☆☆☆☆
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控股子公司出资设立济南福瑞达护理院有限公司,拟打造集机构养老、居家养老、日问照料
与医疗保健等功能于一体的养老服务模式.
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2024-12-27│微信概念 │关联度：☆☆☆
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公司积极拓展新型零售渠道，在天猫、淘宝、京东、有赞等电商平台开设多家旗舰店，并与
抖音、快手、微信、微博、小红书等新型短视频及社交平台进行深度合作
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2024-12-24│眼科医疗 │关联度：☆☆☆
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子公司福瑞达医药集团入股的山东博士伦公司，拥有眼科“润舒”、“润洁”等知名眼科产
品。
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2024-12-04│网络直播 │关联度：☆☆☆
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公司有相关网络直播业务。
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2024-11-08│虚拟数字人 │关联度：☆☆☆
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公司以珂谧品牌发布为契机，推出首个AI数字代言人Cormier。
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2024-09-26│电商概念 │关联度：☆☆☆
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公司积极拓展电子商务以及社交媒体等新型零售渠道，在天猫、淘宝、京东、有赞等电商平
台开设多家旗舰店，并与抖音、快手、微信、微博、小红书等新型短视频及社交平台进行深度合
作
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2023-08-25│化妆品 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司成为山东省化妆品行业龙头，旗下有“颐莲”“瑷尔博士”“善颜”等多个知名品牌
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2023-03-13│医疗器械概念│关联度：☆☆☆☆
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公司全资子公司福瑞达医药集团入股的山东博士伦公司，拥有眼科“润舒”、“润洁”等知
名眼科产品。
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2022-11-14│抗流感 │关联度：☆☆☆
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公司拥有明仁、小明仁、维固康、力虎等知名品牌，感冒类中成药药品主要小儿解感颗粒、
通宣理肺胶囊、喘嗽宁胶囊、感冒止咳合剂、感冒咳嗽片（颗粒）、四季感冒胶囊（片）等产品
。
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2021-10-20│玻尿酸 │关联度：☆☆
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公司的药品涉及玻尿酸（透明质酸）产品
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2020-10-16│黄河三角 │关联度：☆☆☆
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公司总部位于山东省济南市。主营业务：房地产开发与经营管理；物业管理；建筑安装及建
筑装饰（以上凭资质经营）；房地产销售代理及资询；工程管理服务；日用品、服装、鞋帽、纺
织品、五金交电、工艺美术品、家具、电子设备、办公用品、皮革制品、建材销售。公司是典型
的网络游戏股，与国内游戏销售巨头北京晶合时代展开广泛投资合作，同时与韩国IT巨头SK公司
成立金玉天立软件公司，并与新浪合作开发了《绝地女神》等多款游戏。同时，公司是两市首家
医院上市企业。
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2024-08-30│自由现金流 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司是自由现金流水平较高且稳定性较好的上市公司。
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2023-11-02│并购重组股 │关联度：☆☆☆☆☆
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公司重组已实施完成
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2021-12-14│分拆上市预期│关联度：☆☆☆
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21年4月8日公告披露，公司拟分拆鲁商服务境外上市。
【3.事件驱动】
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2023-08-17│全国超20城支持开展房贷商转公
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近期，多地开始实施“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金贷款）。根据诸葛数据研究
中心不完全统计，截至目前，包括重庆、长沙、武汉、扬州、盐城、常州等超20城支持开展“商
转公”业务，预计后续还会有其他城市跟进实施。
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2023-08-07│央行召开金融支持民营企业发展座谈会，精准实施差别化住房信贷政策
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近日，中国人民银行召开金融支持民营企业发展座谈会，行长要求，要精准实施差别化住房
信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。
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2023-07-26│中央政治局会议重新定调楼市，房地产板块迎机遇
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7月24日，中共中央政治局召开会议，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国
房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具
箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建
设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
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2023-07-12│两部门支持房地产金融政策延期
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7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳
健康发展有关政策期限的通知》。相关负责人指出，各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，
因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行
业风险市场化出清。
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2023-06-09│千亿市场呼之欲出，透明质酸头部企业开启复制模式
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透明质酸，俗称玻尿酸，因具备强锁水性、润滑性、黏弹性等特点，在医药和美容领域多有
应用，如治疗骨关节炎的注射液，以及人工泪液等。透明质酸（HA）的应用领域正不断拓展，一
个基于生物制造技术的产业生态正在形成。作为补水保湿、抗肌肤衰老的重要物质成分之一，透
明质酸在护肤品领域可谓抢尽了风头。近年来，透明质酸再度“跨界”，食品和日化品也被透明
质酸“攻占”。截至2021年，中国透明质酸原料市场规模已达41.7亿元，医药级和日化级透明质
酸产品终端市场规模分别达到了93.5亿元和748亿元，且仍保持快速增长势头。
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2023-06-06│618大促美妆首战告捷，多个国货品牌成交额增超90%
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伴随消费者完成尾款支付，今年“618”大促景气度终于逐渐明朗。5月31日，天猫美妆类目
总体成交额同比实现两位数增长。主要品牌方面，5月31日当天，大部分头部品牌天猫旗舰店成
交额同比均实现增长，较此前“38”大促明显回暖，上海家化旗下佰草集、巨子生物旗下可复美
品牌官旗成交额同比增幅居前。珀莱雅旗下珀莱雅及彩棠、华熙生物旗下润百颜、上美股份旗下
韩束、上海家化旗下玉泽、毛戈平等品牌官旗同比增幅均在90%以上，福瑞达旗下瑷尔博士、丸
美股份旗下丸美、花西子等品牌官旗成交额同比增幅也超过50%。
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2023-05-23│《关于推进基本养老服务体系建设的意见》印发
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中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，主要任务
为基本养老服务是指由国家直接提供或者通过一定方式支持相关主体向老年人提供的，旨在实现
老有所养、老有所依必需的基础性、普惠性、兜底性服务，包括物质帮助、照护服务、关爱服务
等内容。到2025年，基本养老服务制度体系基本健全，基本养老服务清单不断完善，服务对象、
服务内容、服务标准等清晰明确，服务供给、服务保障、服务监管等机制不断健全，基本养老服
务体系覆盖全体老年人。
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2023-05-08│第九届中国国际养老服务业博览会举行
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第九届中国国际养老服务业博览会于5月5日—7日在北京国家会议中心举办，由中国社会福
利与养老服务协会、中国健康管理协会、中福长者养老服务有限公司共同主办。博览会设立国际
养老服务品牌展区、国内养老服务品牌展区、养老服务人才培养展区、智慧养老信息技术展区和
适老化最新设施设备研发成果展区，并聚合国际优质资源举办国际养老服务品牌洽商推介会和系
列宣传推广活动，引领行业创新发展。
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2023-03-07│发改委支持养老服务等重点领域的消费
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国家发改委副主任李春临今日在“权威部门话开局”系列主题新闻发布会介绍，下一步，我
们将培育消费新增长点。大力倡导绿色消费、新型消费，支持住房改善、新能源汽车、养老服务
、教育医疗文化卫生体育等重点领域的消费，鼓励发展消费新业态新模式新场景，进一步激发消
费市场活力。
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2023-02-17│我国将着力扩大国内需求，养老服务消费为重要方向
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2月16日出版的第4期《求是》杂志中发表的重要文章《当前经济工作的几个重大问题》，其
中提出，总需求不足是当前经济运行面临的突出矛盾，必须大力实施扩大内需战略，采取更加有
力的措施，使社会再生产实现良性循环。要合理增加消费信贷，支持住房改善、新能源汽车、养
老服务、教育医疗文化体育服务等消费。
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2022-02-18│2022年北京土地首拍明显回温
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17日，北京2022年第一批集中供地落下帷幕。成功出让17宗地块，其中9宗为溢价成交，更
有3宗触及上了限价，平均溢价率4.5%。相比之下，2021年北京第三批集中供地有超过八成以底
价成交，平均溢价率1.04%。此次土拍出现了明显回温。
另据中新经纬消息，四大国有股份制商业银行在山东荷泽的营业网点下调了个人住房贷款首付款
比例，“无房无贷”购房者的首付比例从此前的最低30%降至最低20%。
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2021-10-11│整形外科每天排满手术
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从部分医院整形科了解到，今年国庆期间，医美高峰如约而至。有医院整形外科主任介绍，
国庆节有7天假期，正适合术后恢复，是整形外科手术高峰期，该科医生、护士基本不休息，每
天排满手术。
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2021-06-28│发改委发建设实施方案积极应对人口老龄化
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发改委印发《“十四五”积极应对人口老龄化工程和托育建设实施方案》的通知。通知指出
，建设连锁化、标准化的社区居家养老服务网络，支持培训疗养机构改革转型发展养老，支持医
疗机构开展医养结合服务；新建或利用现有机构设施、空置场地等改扩建，建设一批公办托育服
务机构，支持承担指导功能性、综合性托育服务中心项目建设。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│产品业务 │公司主要从事房地产开发与经营管理、物业管理等业务。 │
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│经营模式 │物业管理的经营规模随公司开发项目的增加稳步增长，并逐步开拓外部市场│
│ │业务；公司利用自身专业的项目运作和管理能力积极扩大项目代建业务； │
│ │同时涉足招商运营、设计服务等业务发展， 进一步延伸了房地产开发链， │
│ │为公司持续健康发展提供支撑。 │
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│核心竞争力 │1、企业文化。鲁商置业始终倡导“激情拼搏、全心奉献”的鲁商精神，始 │
│ │终激发着每一位员工艰苦奋斗、干事创业的决心。 │
│ │2、协同优势。鲁商置业现下设 41 家下属公司，开发项目 30 余个，已初 │
│ │步形成了“根植济青、双核驱动、聚焦省内、重点突破” 的战略格局，分 │
│ │布在山东、北京、上海、重庆、黑龙江等省市，产品涵盖大型购物广场、商│
│ │业步行街、住宅、写字楼、酒店等。 │
│ │3、品牌优势。公司以“品牌化、专业化、精益化、标准化” 的发展模式，│
│ │遵循“专业、创新、精品、诚信、共赢”的发展理念，致力于塑造“品质地│
│ │产供应商”的社会形象。 │
│ │4、管理与创新优势。 │
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│经营指标 │公司实现合同销售额 72.58 亿元，销售面积 99.83 万平方米，分别同比增│
│ │加 34.46%和 36.59%，实现了年初制定的销售目标。 │
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│竞争对手 │万科A │
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│核心风险 │1.政策风险：未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控，各大热点城市│
│ │启动限购限贷政策，各项宏观调控政策的趋紧，对房地产企业在土地取得、│
│ │项目开发、融资、去化等方面产生相应的影响。 │
│ │2.市场风险：房地产行业市场平均利润水平下滑，一二线城市楼市相对稳定│
│ │，三四线城市商品房库存压力仍然较大，公司虽然在山东市场占据重要地位│
│ │，但与全国性规模的开发商相比存在差距。 │
│ │3.财务风险：房地产开发属于资金密集型产业，项目前期开发需要长期且充│
│ │足的资金支持，随着新增土地购置成本的大幅上涨，公司经营规模的不断扩│
│ │大，对公司的融资能力提出了更高的要求。 │
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│投资逻辑 │公司16年销售实现较快增长，扩张有待发力；公司积极推进养老产业布局，│
│ │山东国企改革标杆，将受益于山东国企改。 │
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│消费群体 │购房者。 │
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│消费市场 │山东省内房地产及物业、山东省外房地产及物业、化妆品网上销售、化妆品│
│ │其他渠道销售、北区生物医药销售、南区生物医药销售、东区生物医药销售│
│ │、中区生物医药销售、招商模式生物医药销售、原料及衍生产品、添加剂内│
│ │销、原料及衍生产品、添加剂出口 │
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│对外投资 │鲁商置业2013年3月28日公告称，公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司 │
│ │与烟台华盛工业有限公司在济南市长清区万德镇鲁商工业园合资设立济南鲁│
│ │商华盛防火门业有限公司（暂用名）。合资公司注册资本金500万元人民币 │
│ │，其中，山东省鲁商置业有限公司出资300万元人民币，占60%；烟台华盛工│
│ │业有限公司出资200万元人民币，占40%。合资公司经营范围：防火门、防盗│
│ │门、防火卷帘的生产、销售和安装。（以工商局核准为准）。 │
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│行业发展趋势│从行业发展看，中国家庭总数及迁徙人口持续增长， 城镇化水平将进一步 │
│ │提升，支持房地产长期发展的动因依然存在， 但分化将成为未来房地产发 │
│ │展的主题词。一是城市价值将持续分化，二是企业经营将进一步分化，强者│
│ │恒强态势更加突显，未来行业集中度将快速提升。 │
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│公司发展战略│公司坚持根植济青，双核驱动，聚焦重点区域，实施重点突破。深耕山东，│
│ │在继续推进已进入城市发展的同时，在省内聚焦济南、青岛、临沂、烟台、│
│ │济宁等五个区域经济中心；积极实施全国化战略，在省外积极拓展京沪等一│
│ │线城市和二线发达城市。 │
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│公司经营计划│2017年公司计划新开工面积 100 万平方米以上，涉及 11 个在建和新开工 │
│ │项目，计划竣工面积约 100 万平方米，努力实现合同销售额同比正增长， │
│ │费用率同比下降。 │
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│定增投建地产│鲁商置业2016年8月24日发布定增预案，公司拟以不低于4.77元/股的价格非│
│项目 │公开发行不超过41928.72万股股份，募集资金总额不超过20亿元，拟用于：│
│ │1）鲁商蓝岸丽舍A3、A4，总投资143323.68万元，拟投入募集资金5亿元， │
│ │建设期3年。预计项目总销售收入188372.48万元，净利润22194.85万元。2 │
│ │）鲁商中心首府1C，总投资419584.6万元，拟投入募集资金15亿元，建设期│
│ │4年。预计项目总销售收入45.80亿元，净利润55539.38万元。 │
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〖免责条款〗
1、本公司力求但不保证提供的任何信息的真实性、准确性、完整性及原创性等，投资者使
用前请自行予以核实，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为准，本公司
不对因上述信息全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
2、本公司无法保证该项服务能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时
性、安全性以及出错发生都不作担保。
3、本公司提供的任何信息仅供投资者参考，不作为投资决策的依据，本公司不对投资者依
据上述信息进行投资决策所产生的收益和损失承担任何责任。投资有风险，应谨慎至上。
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