热点题材☆ ◇600239 ST云城 更新日期：2026-07-18◇ 通达信沪深京F10
★本栏包括【1.所属板块】【2.主题投资】【3.事件驱动】【4.信息面面观】
【1.所属板块】
概念:ST板块、养老概念、工业大麻、物业管理
风格:融资融券、股东增持、预计扭亏、低价股、重组预案、拟增持
指数:无
【2.主题投资】
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2026-04-30│ST板块 │关联度：☆☆☆☆
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公司于2026-04-30更名为ST云城
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2024-03-18│物业管理概念│关联度：☆☆☆☆
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公司下属物管公司已通过ISO9001、ISO14001和ISO45001三项管理体系认证，多年来一直侧
重管理及服务的标准化建设，具有完整的管理运行体系和丰富的管理经验
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2021-10-26│养老概念 │关联度：☆☆☆
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公司下属企业安盛创享合伙企业拟收购成都民生喜神投资有限公司28%的股权，该项目的运
作,对公司进军成都市场具有战略意义,可为公司推行发展养生养老产业奠定良好的基础。
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2021-10-25│工业大麻 │关联度：☆
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2019年10月22日公司互动平台回复公司目前持有云南省土地储备运营有限公司（下称“土储
公司”）10%的股权，土储公司持有云南省工业投资控股集团（下称“工投集团”）36%的股权，
工投集团持有云南省工业大麻产业投资有限公司100%的股权。
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2024-09-02│特色小镇 │关联度：☆☆☆
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公司开发项目有秦岭皇冠健康小镇、银泰农旅小镇-城南商业中心。
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2023-12-13│国企改革 │关联度：☆☆☆
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公司属于国有企业
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2019-08-26│云南自贸区 │关联度：☆☆☆
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公司注册地为云南省昆明市官渡区民航路869号融城金阶A座
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---│不可减持(新 │关联度：☆☆☆☆
│规) │
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公司近三年未分红或回购，依照减持新规，控股股东和实际控制人不可减持。
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2026-07-17│低价股 │关联度：☆☆☆☆
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截止2026-07-17，收盘价为：1.40元
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2026-07-14│预计扭亏 │关联度：☆☆☆☆☆
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预计公司2026年01-06月归属于母公司所有者的净利润为5000万元至7000万元，与上年同期
相比变动幅度为232.55%至285.58%。
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2026-07-10│股东增持 │关联度：☆☆☆☆
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公司近一个月内累计增持1494.06万股
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2026-05-28│拟增持 │关联度：☆☆☆
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公司于2026-05-28公告增持计划
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2026-01-17│并购重组预案│关联度：☆☆☆☆☆
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公司挂牌转让苍南银泰70%股权、杭州海威70%股权、平阳银泰70%股权、杭州云泰70%股权、
宁波泰悦70%股权、宁波银泰70%股权、黑龙江银泰70%股权、淄博银泰70%股权、哈尔滨银旗70%
股权、台州置业70%股权、北京房开90%股权；挂牌转让昆明城海100%股权、西安东智100%股权、
海南天联华75%股权、海南天利发展75%股权、云城尊龙74%股权、台州银泰70%股权、杭州西溪70
%股权等14家公司股权
【3.事件驱动】
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2019-07-04│财政部等六部门发布社区家庭服务业税费优惠政策
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财政部等六部委发布公告：2019年6月1日起至2025年12月31日，提供社区养老、托育、家政
服务取得的收入，免征增值税；在计算应纳税所得额时，减按90%计入收入总额
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2018-10-09│国务院常务会议召开 部署推进棚户区改造工作
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国务院总理李克强2018年10月8日主持召开国务院常务会议，确定部署推进棚户区改造工作
，进一步改善住房困难群众居住条件。
会议指出，棚改是重大民生工程，也是发展工程。按照党中央、国务院部署，近些年来各地
区、各有关部门大力推进棚改工作，累计已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”，今年1－9月全国
棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上，对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩
大有效需求等发挥了一举多得的重要作用。下一步，要坚持以人民为中心的发展思想，更好体现
住房居住属性，一是按照今年政府工作报告确定的新的三年棚改计划，督促各地加快开工进度，
加大配套基础设施建设，严格工程质量安全监管，保证分配公平，确保按时完成全年棚改任务。
二是严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户
区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大
的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。三是各地要严格评估财政承受能力，科学确定2019年度
棚改任务。保持中央财政资金补助水平不降低，有序加大地方政府棚改专项债券发行力度。对新
开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。对棚
改建设用地在新增用地计划中予以保障，通过拆旧建新、改扩建、翻建等多种方式，让更多住房
困难群众早日住进新居。
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2017-01-17│李克强：推动今年新开工600万套棚改
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2017年1月16日消息，中共中央政治局常委、国务院总理李克强近日对棚户区改造工作作出
重要批示。批示指出：棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2016年，各地区、各有关方面
积极作为、密切配合、攻坚克难，圆满完成棚改年度目标任务，对改善困难家庭住房条件、拉动
扩大有效需求等发挥了重要作用。2017年棚改任务仍然艰巨，望认真贯彻党中央、国务院决策部
署，牢固树立新发展理念，以推进供给侧结构性改革为主线，进一步加大工作力度，落实责任，
保障好资金等各项条件，既推动今年新开工600万套棚改任务早安排、早启动，又抓好续建棚改
项目建设，继续提高货币化安置比例，力争让更多群众早日入住。要围绕抓好工程质量安全、搞
好配套设施建设，做好分配管理服务，完善措施、细化工作、严格监管，让搬进新居的群众住得
更加放心、舒心。严肃查处挪用套取棚改资金等违法违规行为。以保障和改善民生的新成绩为促
进经济持续健康发展作出新贡献，迎接党的十九大胜利召开。
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2015-06-18│昆明拟申报沿边自贸试验区
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继云南省瑞丽市提出建设“沿边自由贸易区”后，昆明市在2015年6月16日出台的《开放型
经济体制改革工作总体方案》(以下简称《方案》)中，提出将启动沿边自由贸易试验区的申报工
作。
《方案》亦在一定程度上对于昆明市的发展方向进行了定位：面向南亚东南亚辐射中心、“
一带一路”和长江经济带战略的重要支点、带动滇中城市经济圈一体化发展的“中央处理器”。
A股中云南本地自贸区概念股云南城投、博闻科技、美好集团、云南旅游等，或受益于昆明
自贸区申报的推进。
【4.信息面面观】
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│栏目名称 │ 栏目内容 │
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│公司简介 │云南城投置业股份有限公司是经云南省城市建设投资集团重组云南红河光明│
│ │股份有限公司后，于2007年11月30日在上海证券交易所复牌的国有控股上市│
│ │公司（股票代码：600239）。公司总部位于昆明市西山区，注册资本16.06 │
│ │亿元，主营房地产开发与经营、商品房销售、土地开发及基础设施建设投资│
│ │等业务。 │
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│产品业务 │公司所属行业为房地产业，主营业务为物业管理业务、商业运营业务及酒店│
│ │运营管理业务。 │
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│经营模式 │住宅综合体与旅游地产、养老地产的产业联动商业模式，主要开发产品包括│
│ │普通住宅、高档住宅、办公楼、商铺、车位，同时涉及土地一级开发和物业│
│ │管理等业务。 │
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│核心竞争力 │（一）企业文化优势 │
│ │十四五期间，公司锚定“城市综合服务运营商”的战略转型目标，秉持“用│
│ │心做事”的企业价值观、“客户至上，追求卓越”的服务理念，践行“让您│
│ │人生之旅健康幸福”的使命担当，构建战略导向、结果导向型企业文化。通│
│ │过价值观引领、制度约束与长效激励机制，将服务理念深植日常经营的全过│
│ │程和各环节，为公司战略转型发展提供不竭动力。 │
│ │（二）资源禀赋优势 │
│ │公司通过多年的服务运营积累，已在物业服务、商业管理及酒店运营等方面│
│ │具备了一定的资源禀赋优势。 │
│ │在物业服务方面，合约规模达1,081.26万㎡，服务业态已涵盖住宅、商办、│
│ │公建、食堂等诸多领域，业务辐射国内多个省市。下属物管公司精细化运营│
│ │水平不断提高，多元经营业务得到长足发展，科技赋能成效显现，企业管理│
│ │效率、客户满意度及市场影响力持续提升。 │
│ │在商业管理方面，业务布局广州、杭州、宁波、台州、昆明等一二线城市，│
│ │通过整合品牌资源，推广协同、资源共享，有机融合了购物中心、街区商业│
│ │及特色商街等多种业态，运营“茶马花街”“云泰PARK”等品牌序列。 │
│ │在酒店运营方面，整体运营成效突出，服务体系持续提质升级，细节管理精│
│ │细规范，旅居服务体验不断优化。依托成熟完善的运营管理模式，精准贴合│
│ │市场消费需求，品牌口碑与综合服务实力持续增强。板块经营态势稳健向好│
│ │，综合运营质量、服务品质位居区域同类型项目前列，整体市场表现优异，│
│ │核心竞争优势突出，行业示范引领作用显著。 │
│ │（三）协同发展优势 │
│ │公司轻资产运营业务涵盖了物业管理、商业运营及酒店运营，拥有较大规模│
│ │的客户群体，在数字化平台支持下，以“跨场景消费者画像”为基础，促进│
│ │各板块之间业务协同，公司下属物管公司及商管公司通过外部合作和自主研│
│ │发相结合的方式，不断升级迭代智慧物业运营管理信息系统及智能商业运营│
│ │管理系统，实现跨业务流程贯通，为公司精细化运营提供坚实的数字化平台│
│ │支持。 │
│ │（四）组织管理优势 │
│ │紧扣战略转型与行业变革趋势，持续优化本部及下属公司组织架构，完善管│
│ │理制度与工作流程；围绕关键岗位精准打磨人才画像，推行编制动态管理，│
│ │实现人力资源精准配置与有序流动，推动各类资源向价值创造一线集聚、倾│
│ │斜，全面激活组织运营效能与核心竞争力。同时，公司在生产经营发展过程│
│ │中坚持底线思维，着力防范化解经营风险，完善以风险管理为导向，以合规│
│ │管理为重点，以内部控制为支撑的“三位一体”风险内控合规管理体系。 │
│ │（五）国资背景优势 │
│ │公司作为国企背景的上市公司，依托省委、省政府有力支持，可借助控股股│
│ │东在文旅、医疗、会展、地产、教育领域的优质资源，不断深化产业合力和│
│ │资源整合，以创新的思维叠加国企背景优势，充分发挥资本市场运作优势，│
│ │助力公司轻资产战略转型。 │
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│经营指标 │2025年，公司实现营业收入17.54亿元，其中：商管及物业两项主要业务的 │
│ │营业收入11.57亿元，占比65.96%；归属于上市公司股东的净利润-28,500.1│
│ │5万元。 │
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│竞争对手 │美好置业 │
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│品牌/专利/经│品牌：荣获“中国物业服务综合实力百强第88名”“2025年中国物业高品质│
│营权 │服务力百强企业”“2025昆明住宅物业十大品牌物业服务企业”等10余项荣│
│ │誉。其中，成都华尔道夫酒店入住率和平均客房单价保持稳定，持续巩固外│
│ │事接待业务优势，全年涉外接待较去年同期增长约39%；餐饮业务提升成效 │
│ │显著，下辖“运?中餐厅”成功入选成都米其林指南，麒麟酒吧荣获2025年 │
│ │《福布斯旅游指南》全球58家最佳酒店酒吧大奖，全年餐饮收入同比增长约│
│ │10%；紧扣“大文化、大IP”发展理念，深化跨界品牌合作，联合成都博物 │
│ │馆、联名ROSEONLY和MIKIHOUSE等，推出多款系列产品，助力业绩增长，进 │
│ │一步稳固在成都高端酒店市场的领先地位。2025年10月，商务部等9部门联 │
│ │合印发《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》，明确推动住宿业品质化│
│ │、智慧化、融合化、绿色化、国际化发展，培育中高端酒店品牌，支持存量│
│ │改造与城市更新结合，鼓励“人工智能+酒店”建设。在商业管理方面，业 │
│ │务布局广州、杭州、宁波、台州、昆明等一二线城市，通过整合品牌资源，│
│ │推广协同、资源共享，有机融合了购物中心、街区商业及特色商街等多种业│
│ │态，运营“茶马花街”“云泰PARK”等品牌序列。 │
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│核心风险 │1.政策法规性风险：房地产行业受政策调控影响很大，因此公司将认真研究│
│ │国家宏观经济政策， 土地政策、金融政策、税收政策和行政法规，加强对 │
│ │行业走势的分析判断能力，科学合理地整合公司现有资源，抓住“一带一路│
│ │”等政策红利，同时结合公司实际情况，提高公司的抗风险能力。 │
│ │2.外部市场性风险：房地产项目开发周期相对较长，资金需求量大，在当前│
│ │不容乐观的市场形势下，存在一定的市场风险。 │
│ │3.内部经营性风险： 随着公司快速发展和战略转型，经营规模不断扩大， │
│ │公司战略布局越来越广，资产负债率偏高，这就要求公司的内部经营管理更│
│ │为精细、精准化，同时也对企业风险防范能力提出了更高的要求。 │
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│投资逻辑 │十四五期间，公司锚定“城市综合服务运营商”的战略转型目标，秉持“用│
│ │心做事”的企业价值观、“客户至上，追求卓越”的服务理念，践行“让您│
│ │人生之旅健康幸福”的使命担当，构建战略导向、结果导向型企业文化。通│
│ │过价值观引领、制度约束与长效激励机制，将服务理念深植日常经营的全过│
│ │程和各环节，为公司战略转型发展提供不竭动力。 │
│ │公司通过多年的服务运营积累，已在物业服务、商业管理及酒店运营等方面│
│ │具备了一定的资源禀赋优势。 │
│ │在物业服务方面，合约规模达1081.26万㎡，服务业态已涵盖住宅、商办、 │
│ │公建、食堂等诸多领域，业务辐射国内多个省市。下属物管公司精细化运营│
│ │水平不断提高，多元经营业务得到长足发展，科技赋能成效显现，企业管理│
│ │效率、客户满意度及市场影响力持续提升。 │
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│消费群体 │住宅物业服务、商写物业服务、营销案场特约服务、食堂运营、园林绿化管│
│ │养、产业园区服务、高校服务、医院服务、企事业单位物业服务等 │
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│消费市场 │成都地区、西安地区、江浙地区、云南地区、东北及华北地区、海南地区 │
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│主营业务 │物业服务、商业管理、酒店运营 │
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│主要产品 │商业管理、物业服务、住宅销售、其他房地产业态、酒店运营 │
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│股权收购 │云南城投2013年3月20日公告，公司下属企业云南安盛创享旅游产业投资合 │
│ │伙企业（有限合伙）（下称“安盛创享合伙企业”）拟以人民币3.88亿元收│
│ │购新疆立兴股权投资管理有限公司（下称“新疆立兴”）持有的云南温泉山│
│ │谷房地产开发（集团）有限公司（下称“温泉山谷集团”）60%的股权；收 │
│ │购完成后，双方股东在温泉山谷集团需要时按照所持股比以股东借款的方式│
│ │对温泉山谷集团所运作的项目进行投资，股东借款的资金占用费年化利率为│
│ │15%；经初步测算，项目目前已获取未开发的土地有405.92亩，对该405.92 │
│ │亩土地的后续工程建设投资约10.73亿元（不含酒店及会所）。 │
│ │云南城投2013年10月25日公告，公司拟与云南培晋投资有限公司合作成立云│
│ │南城投晟发房地产开发有限公司，其中，公司以货币形式认缴出资3000万元│
│ │，占项目公司出资比例的60%。项目公司拟通过云南产权交易所竞买云南世 │
│ │博旅游控股集团有限公司持有的“云南世博集团关上客运站整体资产”（简│
│ │称“世博资产”），如成功摘牌，拟对毗邻世博资产的云南省旅游汽车公司│
│ │持有的土地（简称“云旅地块”）进行整合，对世博资产、云旅地块进行开│
│ │发；如项目公司未能成功摘牌，公司与云南培晋公司将解散项目公司。 │
│ │云南城投2014年2月13日公告，公司下属企业安盛创享合伙企业拟以2865.51│
│ │6万元收购北京春光伟业控股有限公司持有成都民生喜神投资有限公司（简 │
│ │称"成都民生喜神"）28%的股权；并拟一并受让北京春光对成都民生喜神享 │
│ │有的债权，受让价款为4728.17万元。成都民生喜神运作项目位于成都旅游 │
│ │度假胜地的青城山，具有优越的交通、无法复制的世界文化遗产及自然资源│
│ │。项目净用地615亩，总建筑面积约37万平方米，总投资约19.5亿元。项目 │
│ │地块已经完成规证前置报批报建、规划设计工作，规划设计符合规划审核意│
│ │见书要求，可以进行工程规划许可证获取工作。上述收购完成后，安盛创享│
│ │合伙企业持有成都民生喜神48%的股权，将成为成都民生喜神的第一大股东 │
│ │，具有项目操盘权。该项目的运作，对公司进军成都市场具有战略意义，可│
│ │为公司推行发展养生养老产业奠定良好的基础。 │
│ │云南城投2016年1月12日公告，公司拟出资1亿元与公司控股股东省城投集团│
│ │及云南省财政厅共同设立云南省土地储备运营有限公司（简称"土储公司"）│
│ │，作为云南省省级土地储备开发的投融资平台和运作载体，开展云南省省级│
│ │土地储备相关业务。此次投资可借助土储公司的资源平台，通过市场化运作│
│ │，进一步发挥公司在土地获取、融资创新等方面的竞争优势，同时提升公司│
│ │在云南省内房地产市场的影响力。 │
│ │收购旅游资源开发公司：云南城投2017年12月11日公告，公司拟以不高于53│
│ │121.45万元的价格收购广东云景旅游文化产业有限公司（下称“广东云景”│
│ │）90%的股权及3.98%的出资权。广东云景经营范围：旅游资源开发和经营管│
│ │理、旅游宣传促销策划等。现广东云景及其全资子公司东莞云旅主要运作华│
│ │阳湖湿地公园项目及东莞市麻涌镇81.2亩住宅用地开发项目。本次收购完成│
│ │后，借助华阳湖湿地公园项目的持续运营，有助于增加住宅项目的配套优势│
│ │和市场升值空间，增强公司在珠三角区域的影响力。 │
│ │云南城投2018年11月28日公告，公司拟分别以不超过9831363.86元、不超过│
│ │22074975.73元、不超过25271588.96元的价格收购西安海荣青东村房地产开│
│ │发有限公司、西安国际港务区海荣实业有限公司及陕西西咸新区秦汉新城秦│
│ │迎实业有限公司各51%股权及上述三家公司关联方享有的对海荣青东村公司 │
│ │、海荣实业公司、秦迎实业公司合计债权本金92866241.7元。本次股权及债│
│ │权收购完成后，公司将对海荣青东村公司开发的国金中心项目、海荣实业公│
│ │司开发的海港中心项目、秦迎实业公司开发的秦汉创业中心项目进行后续投│
│ │资及运营管理，获取项目投资收益。 │
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│设立旅游平台│云南城投2019年1月18日公告，公司拟现金出资1.2亿元与西双版纳州国资委│
│ │，在云南省西双版纳傣族自治州共同设立西双版纳旅游投资开发有限公司，│
│ │公司持股比例60%。双方将以版纳旅投为平台，打造“西双版纳旅投”、“ │
│ │西双版纳旅游”两个品牌。交易有利于有利于公司推进文化旅游及康养产业│
│ │的转型升级，获取西双版纳傣族自治州范围内潜在项目机会。 │
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│行业竞争格局│（一）物业服务行业 │
│ │1．行业现状 │
│ │中指研究院数据显示，截至2025年底，全国物业管理行业总管理面积预计达│
│ │330亿平方米，到2030年将进一步增至近400亿平方米。2025年上半年，62家│
│ │上市物企在管总面积78.73亿平方米，同比增长0.68%。行业正逐步从增量市│
│ │场转向存量市场，高质量发展成为主旋律。与此同时，物业服务边界不断延│
│ │伸，从基础“四保”服务向社区增值服务、城市服务、设施管理等领域拓展│
│ │，行业整体从劳动密集型向管理精细化、服务多元化转型。 │
│ │2．行业挑战 │
│ │业主对服务质量的要求日益提高，服务标准与收费水平的匹配度成为行业普│
│ │遍关注的问题。根据中指研究院《2025中国物业服务价格指数研究报告》显│
│ │示，南昌、武汉、重庆等多个城市物业费均价同比出现下降。与此同时，企│
│ │业物业费收缴难度加大，物业服务百强企业的物业费收缴率持续下滑。在行│
│ │业竞争加剧的环境下，“优价”与“提质”的并行推进已是行业生存法则，│
│ │高性价比正成为物业企业核心的竞争能力。 │
│ │物业企业“增收不增利”现象普遍。根据中指研究院《2025中国物业管理行│
│ │业市场总结&2026趋势展望》显示，2025上半年，上市企业毛利润均值为4.8│
│ │8亿元，较2024上半年同比下滑2.56%，近三年均呈现小幅下降的趋势。人工│
│ │成本、能源费用及设施维护支出持续上涨，叠加部分地区物业费调价机制不│
│ │畅，企业盈利空间受到挤压。 │
│ │（二）商业管理行业 │
│ │1．行业现状 │
│ │截至2025年末，全国购物中心存量超6000个，商业建筑面积约5.5亿平方米 │
│ │，行业已全面进入存量运营时代。随着新增供应放缓，存量项目改造与运营│
│ │提效成为主旋律。头部商业运营服务商加速轻资产扩张，具备全链条运营能│
│ │力、品牌资源及数字化基础的企业市场份额不断扩大。 │
│ │2．行业挑战 │
│ │商业运营面临多重挑战。一方面，人工、能源等成本持续上涨，叠加消费市│
│ │场复苏节奏不确定性，利润空间承压。另一方面，实体零售精细化运营能力│
│ │亟待提升，数据驱动薄弱、全渠道整合不足、流程管理粗放等问题普遍存在│
│ │，部分商业项目在服务细节、用户运营等方面仍有较大改进空间。 │
│ │（三）酒店运营行业 │
│ │1．行业现状 │
│ │酒店规模稳步增长，中高端酒店发展较快。根据中国饭店协会发布的《2026│
│ │年中国酒店集团及品牌发展报告》，截至2025年底，中国连锁酒店家数共10│
│ │.63万家，同比增长14.3%，客房总规模近783.18万间，同比增长10.74%，酒│
│ │店规模稳步增长。我国连锁酒店市场中，头部企业增长较快。截至2025年底│
│ │，我国规模前50家酒店集团营业客房总数同比增长约55万间，增幅为10.23%│
│ │；中端品牌酒店客房总数同比增长10.91%。 │
│ │2．行业挑战 │
│ │行业集中度与连锁酒店渗透率不断提升，行业竞争加剧。根据中国饭店协会│
│ │发布的《2026年中国酒店集团及品牌发展报告》，截至2025年底，中国前十│
│ │家酒店集团客房总数近465万间，在连锁酒店市场占有率达59.38%。 │
│ │截至2025年底，按酒店客房数量计算，中国酒店市场的连锁化率达到41.8% │
│ │。头部集团正通过“缩减单店规模、降低投资门槛、强化本地化服务”加速│
│ │渗透，未来竞争焦点将从“开店速度”转向“单店盈利模型与在地化运营能│
│ │力”。 │
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│行业发展趋势│（一）物业服务行业 │
│ │2025年中央城市工作会议明确城市发展从“增量模式”向“存量提质”转型│
│ │，建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”。《中│
│ │共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出实施“│
│ │物业服务质量提升行动”。商务部等9部门2025年9月发布通知，推动“物业│
│ │服务+生活服务”向养老、托育、家政、餐饮等领域延伸。上海、嘉定等地 │
│ │已启动“物业+养老”服务试点，百强物企中逾70%已进入医院服务领域，产│
│ │业园区、城市服务等新兴赛道持续拓展。随着城市更新、老旧小区改造、保│
│ │障性住房管理等领域释放增量空间；社区养老、托幼、家政服务等“物业+ │
│ │”模式逐步落地。 │
│ │此外，数字化转型加速，智慧物业、大数据运营成为降本增效、提升服务体│
│ │验的重要抓手，具备资源整合能力与品牌优势的企业有望在存量竞争时代实│
│ │现高质量发展。 │
│ │（二）商业管理行业 │
│ │政策层面，商务部等5部门2025年10月印发《城市商业提质行动方案》，明 │
│ │确推动步行街（商圈）高质量发展，开展全国示范步行街（商圈）创建，推│
│ │进现有商业设施改造和业态升级。 │
│ │方案强调新兴技术赋能，加强人工智能、物联网、云计算等技术集成应用，│
│ │完善城市商圈大数据平台，推广智能导引、精准营销、云上购物、沉浸体验│
│ │等智慧商业新模式。行业层面，即时零售、社区商业、奥特莱斯等细分赛道│
│ │持续拓展，具备强运营能力和品牌资源的企业有望在存量竞争时代持续提升│
│ │市场份额。 │
│ │（三）酒店运营行业 │
│ │2025年10月，商务部等9部门联合印发《关于促进住宿业高质量发展的指导 │
│ │意见》，明确推动住宿业品质化、智慧化、融合化、绿色化、国际化发展，│
│ │培育中高端酒店品牌，支持存量改造与城市更新结合，鼓励“人工智能+酒 │
│ │店”建设。业态创新方面，“住宿+X”模式加速拓展，健康旅居、文化主题│
│ │酒店、电竞酒店等多元业态蓬勃发展，酒店正从单一住宿功能向综合体验平│
│ │台转型。科技赋能方面，AI技术逐步渗透智能预订、动态定价、服务机器人│
│ │等环节，部分企业通过数字化运营提升人效与客户体验。资产盘活层面，酒│
│ │店REITs与CMBS等金融工具持续发展，截至2025年9月，国内酒店资产证券化│
│ │产品累计发行规模达1168亿元，为存量酒店资产提供新的退出与价值发现路│
│ │径。 │
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│行业政策法规│《城市商业提质行动方案》、《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》 │
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│公司发展战略│十五五期间，公司主动融入云南省“3815”战略发展目标，聚焦康旅集团“│
│ │3510”行动计划，始终秉持“用心做事”的核心价值观，致力于成为中国领│
│ │先的文旅商资产运营服务商。在使命践行层面，公司坚持从三个维度创造价│
│ │值：对资产，让每一处资产持续增值；对客户，创造有温度的空间和有记忆│
│ │的体验；对社会，推动区域文旅商融合发展。围绕这一战略定位，公司构建│
│ │了“2+1+3”协同业务布局，即以物业服务与商业管理为两大主业根基，依 │
│ │托现有酒店业务深耕文旅服务增长极，并前瞻性布局康养服务、会展服务及│
│ │公共服务三大特色领域，形成主辅联动、多元共进的资产运营服务生态，全│
│ │面驱动资产价值提升与城市美好空间建设。 │
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│公司日常经营│2025年是“十四五”规划的收官之年，公司聚焦“城市综合服务运营商”战│
│ │略目标，持续推进业务结构调整、优化管理效能、提升服务质量。截至2025│
│ │年12月31日，公司资产总额96.91亿元，负债总额降至79.47亿元，资产负债│
│ │率82.01%，公司归母净资产10.33亿元，扣除非经常性损益后归母净利润-3.│
│ │15亿元。 │
│ │（一）城市综合服务业务发展情况 │
│ │1.物业服务 │
│ │报告期内，物管公司持续加快孵化业务发展，促进多元增值服务业务稳步提│
│ │升。焕新上线“云城臻选”线上商城，品类扩容至4000+，依托运营模式创 │
│ │新，销售额稳步上升；积极承接试点社区商业，探索社群服务运营新模式；│
│ │布局家政保洁技能实训等增值业务，餐饮板块持续提升管理能力、增加服务│
│ │品类。 │
│ │2.商业管理 │
│ │截至2025年12月31日，公司运营管理大型购物中心及其他商业项目共20个（│
│ │含筹备项目），主要分布于杭州、宁波、台州、广州、昆明、成都等城市，│
│ │签约面积256.67万㎡，其中：自持项目3个，受托管理关联方项目13个，受 │
│ │托管理第三方项目4个。 │
│ │3.酒店运营 │
│ │公司旗下管理运营的酒店，共配备房间数544间。 │
│ │报告期内，酒店板块围绕提升客房收入、增加餐饮收入，差异化运营提质增│
│ │效。其中，成都华尔道夫酒店入住率和平均客房单价保持稳定，持续巩固外│
│ │事接待业务优势，全年涉外接待较去年同期增长约39%；餐饮业务提升成效 │
│ │显著，下辖“运?中餐厅”成功入选成都米其林指南，麒麟酒吧荣获2025年 │
│ │《福布斯旅游指南》全球58家最佳酒店酒吧大奖，全年餐饮收入同比增长约│
│ │10%；紧扣“大文化、大IP”发展理念，深化跨界品牌合作，联合成都博物 │
│ │馆、联名ROSEONLY和MIKIHOUSE等，推出多款系列产品，助力业绩增长，进 │
│ │一步稳固在成都高端酒店市场的领先地位。 │
│ │（二）聚力攻坚重点难点，持续盘活存量资产 │
│ │报告期内，公司加大债权清收力度，多措并举实现多笔债权款项回收。同时│
│ │，加快低效资产处置，有序推进股权转让，促进资源优化配置。地产板块紧│
│ │扣库存去化、存量盘活要求，在分类施策、精准发力上统筹攻坚，联动项目│
│ │周边酒店资源，加速库存去化。通过以房抵债方式收回股权转让尾款，在化│
│ │解部分历史遗留问题上取得阶段性成效。 │
│ │（三）业务创新与数字化建设成效显著 │
│ │为适应市场变化，物业板块焕新上线“云城臻选”线上商城，品类持续扩容│
│ │，依托运营模式创新，销售额稳步上升；持续完善智慧物业运营管理系统，│
│ │智慧工单系统实现服务响应提速，及时响应业主诉求，推进业财一体化系统│
│ │深度融合，提速智慧物业建设，落地机房智控、智能安防等数智应用场景。│
│ │商业运营板块自主研发人才评测、资产管理、商场物管三大核心系统，完成│
│ │21项系统功能优化，打通数据壁垒，提升业务协同效率；创新应用AI周界报│
│ │警系统，累计处置有效报警200余次，完善夜间安全防控体系。深化数据治 │
│ │理，优化会员与经营多维分析体系，为精准运营与科学决策提供有力支撑。│
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│公司经营计划│2026年，公司将持续聚焦主责主业，不断推进公司高质量发展。 │
│ │一是抓好主营业务发展。物业服务板块抓实存量项目留存与增量拓展，对到│
│ │期项目全力争取续约，积极参与市场化竞争，建立社区细分到家服务体系，│
│ │精准满足业主日常需求，提升空间运营能力，通过租赁、合作经营等方式开│
│ │展经营以实现多元创收。坚定以公建类项目为主的拓展思路，聚焦政府机关│
│ │、企事业单位、商写项目等核心领域，主动对接后勤社会化改革需求，积极│
│ │探索“资源置换”等创新模式，拓展城市公共业态服务，不断拓宽物业服务│
│ │业务版图。商业管理板块以“存量激活+体验赋能”为核心的价值型发展路 │
│ │径，贯穿“体验优先”原则，通过精细化策略破解行业同质化、存量低效等│
│ │痛点，打造差异化竞争优势。发展策略方面，加大招调改造升级投入，聚焦│
│ │“满铺+特色”分类施策，集中资源深耕核心资产。华尔道夫酒店深化“尊 │
│ │享体验+文化赋能”战略，进一步提升外事接待能力，突出餐饮服务品质， │
│ │持续深化文化主题IP运营与联名合作，巩固经营优势。 │
│ │二是抓好营销工作统筹。围绕活动策划、渠道销售、数字化建设等工作，推│
│ │动构建本部统筹规划、板块资源提供、企业内容输出、项目推广执行的营销│
│ │管理格局，健全媒体宣传矩阵，助力提升地产销售、商业引流、物业多经收│
│ │入及酒店入住率。 │
│ │三是抓好资金统筹管理。围绕库存去化、债权清收、资产处置，做好预算管│
│ │理、成本控制、资金调度，全力提升资金运营效率。针对金融债务，积极加│
│ │强和金融机构的沟通与协商，筹备多种方案，妥善解决相关问题。 │
│ │四是抓好人才队伍建设。进一步调整本部、物业服务板块、商业管理板块的│
│ │组织架构和人员编制，以提升统筹管理能力、匹配具体业务落地实施需求。│
│ │持续完善激励约束机制，积极探索构建市场化激励机制，拓展短期与长期相│
│ │结合的多元化激励模式，严格落实末等调整和不胜任退出机制。坚持“内选│
│ │+外引”相结合方式，持续优化人才梯队结构。 │
│ │五是抓好安全生产管理。公司将巩固安全管理成果，夯实基层安全根基，组│
│ │织一线从业人员参与职业资格及技能等级考评，全面提升员工安全素养与应│
│ │急处置能力。严格落实安全生产投入主体责任，加快智慧安防建设，完善设│
│ │备设施更新维保清单，筑牢运行安全防线。持续优化质量标准化管理体系，│
│ │推动标准化提质升级；系统推进节能降碳，搭建智能管理平台实现环境管理│
│ │数字化，提升绿色运营水平，以更高质量的安全与质效助力企业可持续发展│
│ │。 │
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│可能面对风险│1.外部风险 │
│ │物业服务及商业管理市场竞争愈加激烈，行业营收与利润增速趋缓。公司在│
│ │快速提升自身服务与管理能力、扩大品牌影响力的同时，还需根据项目实际│
│ │情况及时调整经营策略，使得公司在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。│
│ │2.内部风险 │
│ │公司目前正处在轻资产战略转型的关键时期，物业服务、商业管理等轻资产│
│ │运营业务在激烈的行业竞争中，还需不断加强自身能力建设，创新管理模式│
│ │，提升市场竞争力及抗风险能力。项目历史遗留问题的化解，低效无效资产│
│ │的处置，以及在战略转型过程中资源、人才队伍、管控、协调机制等，都会│
│ │影响公司战略转型的达成。另外，若参股公司经营不善，将在一定程度上对│
│ │公司产生负面影响。 │
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│资产重组 │重组收购房地产开发资产包：云南城投2017年4月17日发布重组预案，本次 │
│ │交易方案为云南城投拟以不超过27亿现金收购中国银泰等3家交易对方旗下 │
│ │的8家公司股权资产组成的资产包，包括宁波银泰70%股权、黑龙江银泰70% │
│ │股权、淄博银泰70%股权、哈尔滨银旗70%股权、台州商业70%股权、台州置 │
│ │业70%股权、杭州西溪70%股权、杭州理想20%股权。宁波银泰旗下房地产项 │
│ │目为宁波东部新城项目，项目预计总投入61亿元。黑龙江银泰近年来开发的│
│ │项目主要为哈尔滨银泰城一期，项目预计总投入25.33亿元。淄博银泰主要 │
│ │业务为经营名尚银泰城项目。哈尔滨银旗近年来开发的项目主要为哈尔滨银│
│ │泰城项目，项目预计总投入29.2亿元。台州商业近年来开发的项目主要为台│
│ │州银泰城项目，业态为购物中心。台州置业近年来开发的项目主要为台州银│
│ │泰城一期项目。杭州西溪旗下房地产项目为西溪银泰城项目，项目预计总投│
│ │入38亿元。杭州理想近年来开发的项目主要为杭州理想银泰城项目。 │
│ │重组收购房地产开发企业：云南城投2017年11月17日发布重组预案，公司拟│
│ │以4.35元/股的价格非公开发行约509517.24万股股份并支付现金18.36亿元 │
│ │收购成都会展100%股权，成都会展100%股权的预估值约为240亿元。成都会 │
│ │展现已成为包括房地产开发、会展经营、酒店经营、物业管理四大业务板块│
│ │的大型公司，先后打造了世纪城、环球中心、黑龙滩长岛等项目，形成了从│
│ │房地产开发到物业经营服务的产业联动，现已发展成为中国西南地区的大型│
│ │企业集团之一。成都会展收入的主要来源是以房地产开发销售为主，其经营│
│ │模式是依靠短期的房地产开发变现来支撑酒店经营及会展经营等长期的经营│
│ │项目。承诺方承诺，标的公司承诺期内三年累计实现的扣非净利润合计约为│
│ │63亿元。此外，公司拟非公开发行股份不超过32113.74万股募集配套资金，│
│ │拟用于支付交易标的现金交易对价。 │
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│定增投建房地│云南城投2016年11月11日发布定增预案，公司拟以不低于5.21元/股的价格 │
│产项目 │非公开发行不超过92130.5182万股股份，募集资金总额不超过48亿元，拟用│
│ │于：1）昆明融城昆明湖二期，总投资741584万元，拟投入募集资金34.5亿 │
│ │元，建设期为2014年至2017年。预计项目总销售收入为91.29亿元，净利润7│
│ │3292万元。2）大理海东方悦榕庄酒店，总投资99915万元，拟投入募集资金│
│ │5.3亿元，建设期为2013年至2018年。预计项目总销售收入为100088万元， │
│ │净利润14509.41万元。3）西咸新区春城十八里，总投资177358万元，拟投 │
│ │入募集资金8.2亿元，建设期为2015年至2017年。预计项目总销售收入为255│
│ │215万元，净利润29442万元。 │
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